Är det väsentligt?
En analys av väsentliga fel enligt 19 § köplagen vid köp av bostadsrätt.
Is It Essential?
An Analysis of Essential Defects under 19 § of the Swedish Sales of Goods Act
in Tenant-Ownership Conveyances.
Kim Nilsson och Filip Billhäll
Fastighetsvetenskap
Kandidatnivå
15 HP
VT 2021
Innehållsförteckning
Abstract ... 3 Sammanfattning ... 4 Förkortningar ... 5 1. Inledning ... 6 1.1 Bakgrund ... 61.2 Syfte och frågeställning ... 9
1.3 Avgränsningar ... 9
1.4 Metod och material ... 10
1.5 Disposition ... 11
2. Om befintligt skick enligt köplagen ... 12
2.1 Rättsregler och tvåstegsmodellen ... 12
2.2 Friskrivningsklausul – hur och varför... 14
2.3 Att åberopa fel vid köp av bostadsrätt ... 15
3. Befintligt skick i rättspraxis ... 18
3.1 NJA 2007 s. 86 (Motorcrossbanefallet) ... 18
3.2 NJA 1981 s. 894 (Rondellfallet) ... 18
3.3 NJA 1971 s. 51 (Befintligt skick) ... 19
3.4 NJA 1983 s. 865 (Orust-fallet) ... 19
3.5 NJA 1998 s. 792 (Ohyra) ... 20
3.6 NJA 2016 s. 237 (Fel i bostadsrättens boarea) ... 20
3.7 NJA 1996 s. 598 (Husbils-byte) ... 21
4. Sentida HD-praxis ... 22
4.1 NJA 2019 s. 807 ... 22
4.2 HD T 2829–19 ... 23
5. Analys och diskussion ... 26
6. Slutsatser ... 28
Abstract
The purpose of the essay is to legally establish and discuss the materiality criterion when pur- chasing a tenant-ownership apartment “as is”. The point of interest lies in how to relate to the materiality assessment. The essay deals with other circumstances in 19 § 3 p. of the Swedish Sales of Goods Act in connection with the transfer and how it affects its outcome. It is also analyzed what the materiality threshold means for the buyer's chance of citing defect in tenant- ownership conveyances.
We write the essay with a jurisprudence method. The method means that we examine the legal rules that exist to ascertain what these legal rules contain. To clarify current law, we use the doctrine of legal sources consisting of legislation, preparatory work (legal propositions), case law and literature. The materiality requirement found in 19 § 2–3 p. of the Swedish Sales of Goods Act regarding condominiums is a hot topic with two verdicts from the Supreme Court in a relatively short time. We set the judgments NJA 2019 p. 807 and HD T 2829–19 p. 26 against each other and examine the similarities and differences of the cases.
The essays’ conclusions are that the Supreme Court should clarify what other circumstances are required in 19 § 3 p. of the Swedish Sales of Goods Act and specify in more detail what is meant by limiting the use of the home. At present, we can only see a few patterns and guide- lines, but nothing concrete.
Furthermore, the risk that the costs will come close to the materiality threshold is relatively small when you are a seller of an expensive tenant-ownership apartment. The assessment is relatively seller-friendly in these situations. If you compare with a sale of a cheaper tenant- ownership apartment, it is much easier to get up to the threshold and is thus considered buyer friendly. The price of a tenant-ownership apartment can be decisive in assessing the liability for errors and thus who is to bear the cost of rectifying the defect.
Finally, there is a duty to provide information when selling a tenant-ownership apartment “as is”. There is only a citable defect if the buyer could justifiably expect to be informed of the situation. This will be an objective assessment from case to case, where the type of home, who the parties are and what other circumstances exist.
Sammanfattning
Uppsatsens syfte är att rättsligt fastställa och diskutera väsentlighetsbedömningen vid köp av bostadsrätt i befintligt skick. Intresset ligger i hur man ska förhålla sig till väsentlighetsbedöm- ningen. Vidare behandlar uppsatsen den kvalitativa och kvantitativa bedömningen i 19 § KöpL i samband med överlåtelsen och hur det påverkar dess utgång. Det analyseras även vad väsent- lighetströskeln betyder för köparens chans att göra gällande fel i bostadsrätt.
Vi skriver uppsatsen med en rättsvetenskaplig metod. Metoden innebär att vi undersöker vilka rättsregler som finns och nyanserar vad dessa rättsregler innehåller. För att klargöra gällande rätt använder vi oss av rättskälleläran bestående av lagstiftning, förarbeten, praxis och juridisk litteratur. Väsentlighetskravet som återfinns i 19 § 2–3 p. KöpL gällande bostadsrätter är ett aktuellt ämne med två domslut från HD på relativt kort tid. Vi ställer domarna NJA 2019 s. 807 och HD T 2829–19 p. 26 mot varandra och undersöker fallens likheter samt skillnader.
Uppsatsens slutsatser är att HD borde tydliggöra vilka övriga omständigheter som krävs i 19 § 3p. KöpL och närmare precisera vad som menas med att bostadens nyttjande begränsas. I dags- läget kan vi endast se ett fåtal mönster och riktlinjer, men inget konkret.
Vidare är risken att kostnaderna ska komma i närheten av väsentlighetströskeln är relativt små när man är säljare av en dyr bostadsrätt. Bedömningen är förhållandevis säljarvänlig i dessa situationer. Jämför man med en försäljning av en billigare bostadsrätt är det betydligt lättare att komma upp till tröskeln och torde anses köparvänlig. Priset på en bostadsrätt kan vara helt avgörande för att bedöma felansvaret och därmed vem som ska stå för kostnaden för att åtgärda fel.
Sist men inte minst föreligger upplysningsplikt när man säljer med befintligt skick-klausul. Det förekommer endast fel om köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om förhållandet. Detta blir en objektiv bedömning från fall till fall, där typen av bostad, vilka parterna är samt vilka övriga omständigheter som finns.
Förkortningar
AvtL – Avtalslagen (1915:218) HD - Högsta domstolen
JB – Jordabalken (1970:994) KöpL – Köplagen (1990:932) NJA – Nytt juridiskt arkiv I Prop. - Proposition
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Säljprocessen av bostäder har tämligen standardiserats och mäklarna jobbar mer eller mindre utifrån rutiner och normaliserade kontrakt. Oftast går allt bra, både köpare och säljare är glada och tillfredsställda. Men ibland blir det komplikationer och innehållet i kontrakten blir inte lika självklara. I överlåtelseavtal så inkluderas ofta en klausul om att bostaden säljs i befintligt skick. Säljarna vill oftast tro att detta är en så kallad friskrivningsklausul där säljaren blir fri från allt ansvar för fel i bostaden. En allmän uppfattning är att det är en generell skrivning som används för alla begagnade varor.
Tegelberg yttrar sina bekymmer om risken för att parterna missförstå innebörden av att en bo- stad säljs i befintligt skick, att det inte ska underskattas. Tegelberg påstår att folk tror att det rör sig om en fullständig friskrivning. För köparen finns en risk att det tolkas så att man är överens om att säljaren inte ska vidta några förbättringsåtgärder och att bostaden ska tillträdas i det befintliga skicket. Problemet är då att ingen av tolkningarna är rätt. Sanningen är att det ger både en friskrivnings-effekt och en upplysningsskyldighet för säljaren.1 Lite tillspetsat me- nar Tegelberg att befintligt skick friskriver från icke väsentliga, dolda fel. Man får alltså räkna med en större avvikelse från vad man kunnat vänta sig än om man inte haft friskrivningen i kontraktet. Om man i sin tur inte vill acceptera en större avvikelse så får man se till att fördjupa sin undersökning av bostadsrätten.2
Grauers berör ämnet endast översiktligt när problem kring felansvar och friskrivningsklausuler vid överlåtelse av bostadsrätter diskuteras. Han tycker också att friskrivningen inte är tillräck- ligt tydlig för att begränsa säljarens ansvar. Grauers redogör för den abstrakta bedömning som innebär att en köpare kan åberopa ett fel som avviker från vad man med fog kunnat förvänta sig. Redan i denna bedömning finns det en gråzon då bedömningen görs utifrån vad som anses som normal standard, vilket inte är självklart.3 Grauers hänvisar till NJA 1998 s. 792 där be-
1 Tegelberg s. 143. 2 Ibid s. 151. 3 Grauers s. 214.
dömning om väsentligt sämre skick gjorts med hänsyn till lägenhetens pris och övriga omstän- digheter. Här poängteras även att ansvar för diverse garantier från säljaren om vissa egenskaper ej begränsas vid en allmänt formulerad friskrivningsklausul.4
Kihlman skriver att uttrycket befintligt skick egentligen betyder ”precis sådan som den är”. Därför har aldrig en köpare fog att förvänta sig att varan ska vara på något annat sätt. Förr i tiden var det utgångspunkten för alla köp. En köpare hade därför i princip aldrig rätt att rikta anspråk mot sin säljare för fel i varan. Av den anledningen blev det naturligt att undersöka varan grundligt före köpet. Med tiden har denna princip urholkats. Köpare lyckades ibland åberopa fel i varor, vilket ledde till att säljarna försökte få tillbaka den gamla ordningen. Ett vanligt sätt var att föra in i avtalat att varan sålts i befintligt skick. Friskrivningen var ägnad att sänka köparnas förväntningar. Köparna kunde inte ha lika höga förväntningar när varan sålts i befintligt skick.5 Det ska även påverka köparens eget intresse då köparen får en större anledning att undersöka varan före köpet. Motvikten blir att säljaren inte får undanhålla relevant inform- ation från köparen.6
Ramberg och Herre nämner att i 1905 års lag saknades en bestämmelse om tolkning och till- lämpning av befintligt skick-klausuler. Däremot fanns 48 § KöpL för köp på auktion. Eftersom köp på auktion regelmässigt sker på villkor i befintligt skick fanns där reglering att ta i beakt- ning gällande säljarens felansvar. Felansvaret förutsatte att säljaren förfarit svikligt, vilket in- nebär att säljaren handlat illojalt. Detta var svårt att bevisa och det blev inte lättare efter att 36 § avtalslagen (1915:218), AvtL, tillkom. Den nu gällande 19 § KöpL ger ett betydligt bättre skydd än 30 § AvtL.7 Något svek-syfte krävs inte vid tillämpning av 19 § 1 st. 2 p. KöpL. Det
är tillräckligt att säljaren försummat sin upplysningsplikt i den bemärkelse som anges i bestäm- melsen. Ordet väsentlig ska tolkas i lag som att man inte behöver upplysa om fel och brister som är av mindre betydelse. Bestämmelsen är utformad på det sättet att säljaren ska upplysa om förhållande som han känt till eller bort känna till. Detta betyder inte att man som säljare behöver undersöka varan för att hitta eventuella fel och brister att upplysa om. Det kan vara så att säljaren faktiskt inte känt till hur det förhöll sig, men som säljaren borde ha vetat om.
4 Ibid s. 217.
5 Se Kihlman, Köplagen (1990:931) 19 §, Lexino (JUNO) (besökt 2021-04-26). 6 Ramberg & Herre s. 218.
Vidare talar Ramberg och Herre om ett dolt fel som varken säljaren eller köparen vetat om som kan motivera ett lägre pris än vad de utgått ifrån när priset fastställdes. Det kan anses befogat att säljaren står för detta trots att den är såld i befintligt skick. Vad gäller de övriga omständig- heter nämns det inte speciellt mycket. Ramberg och Herre tar upp att vid kommersiella köp på spekulativa marknaden kan det motverka köparen att göra gällande dolda fel.8
Björkdahl tar vid och även hon beskriver hur ett allmänt förbehåll som i 19 § KöpL inte ute- sluter att säljaren ansvarar för fel om det finns en avvikelse från säljarens uppgifter, säljaren kände till ett väsentligt fel eller om lägenheten är i väsentligt sämre skick än vad säljaren kunnat förvänta sig med hänsyn till pris och övriga omständigheter. NJA 1998 s. 792 förekommer även här som referens och jämförs med NJA 2019 s. 807 som hade olika utfall. Här går Björk- dahl dock djupare in i vad dessa övriga omständigheter kan vara. Björkdahl skriver om att detta kan vara något som innebär en betydande olägenhet för köparen, exempelvis genom begrän- sade möjligheter till användning av lägenheten. Detta gäller kortvarig, men betydande, in- skränkning, men även en mer långvarig begränsning av nyttjandet. Om köparen drabbas av utgifter som inte avser avhjälpandet är även detta tillämpligt. Detta innebär att ett fel kan göras gällande oavsett påverkan på köpeskillingen om omständigheterna i övrigt är tillräckligt be- tungande.9
Utifrån den ledande litteraturen inom ämnet finns inte några konkreta svar angående bedöm- ningen om betydande olägenheter eller var gränsen går för större avvikelser med hänsyn till varans pris. Ser man enbart till avvikelse med hänsyn till varans pris så betyder det att tröskeln varierar mycket från objekt till objekt. Priset för att återställa ett badrum som saknar fungerande fuktspärr skiljer sig antagligen inte jättemycket beroende på var i landet du befinner dig, sam- tidigt som priset för bostadsrätter varierar kraftigt. Detta betyder att en köpare av en billigare bostadsrätt kan åberopa ett fel medan köparen av en dyr bostadsrätt inte kan åberopa samma fel om kostnaden för avhjälpandet är för låg i jämförelse med köpeskillingen. Är det i dessa fall som köparen kan hänvisa till övriga omständigheter för att kompensera för den låga kost- naden gentemot köpeskillingen? Enligt Björkdahl kan det vara så, men det krävs att detta anses vara en betydande olägenhet. Då är frågan vilka övriga omständigheter som bär sådan tyngd. Varken Grauers, Tegelberg, Ramberg eller Herre går in mer djupgående i frågan.
8 Ibid s. 225. 9 Björkdahl s. 295 f.
Kunskapsgapet blir således hur bedömningen av övriga omständigheter påverkar en domstol för att det ska anses vara ett väsentligt fel. Även vilka typer av omständigheter som omfattas, exempelvis om parternas ekonomiska omständigheter och betalningsförmåga är av intresse, eller om inskränkningar i användning av bostadsrätten är det viktigaste i bedömningen. Oavsett så är det intressant att titta på hur bedömningen gjorts i Högsta domstolens dom T 2829–19 eftersom detta är något som inte skrivits om i större utsträckning då domen är ny.
1.2 Syfte och frågeställning
Uppsatsens generella syfte är att rättsligt fastställa och diskutera väsentlighetsbedömningen vid köp av bostadsrätt i befintligt skick. Intresset ligger i hur man ska förhålla sig till väsentlig- hetsbedömningen. Vidare behandlar uppsatsen den kvalitativa och kvantitativa bedömningen i 19 § KöpL i samband med överlåtelsen och hur det påverkar dess utgång. Dessa frågor är in- tressanta ur både säljarens och köparens perspektiv. Det analyseras även vad väsentlighetströs- keln betyder för köparens chans att göra gällande fel i bostadsrätt.
Följande frågeställningar behandlas för att uppnå syftet med uppsatsen:
1. När anses en bostadsrätt som sålts i befintligt skick vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta enligt 19 § KöpL?
2. Hur påverkas denna bedömning av övriga omständigheter i 19 § 3 p. KöpL?
3. Vilka övriga omständigheter är av betydelse i HD:s bedömningar i sentida rättsfall?
1.3 Avgränsningar
Vi berör endast bostadsrätter som överlåts i befintligt skick och mellan privatpersoner. Vidare så är fastighetsmäklarens roll i förmedlingsprocessen väldigt omfattande och därför beröras det inte i denna uppsats. Vi behandlar heller inte mäklarens upplysningsplikt eller eventuella mäk- larrättsliga konsekvenser.
I förarbetena till jordabalken resoneras det kring huruvida det skulle införas en bestämmelse som skulle kunna motsvara skrivningen i befintligt skick eller liknande allmänt förbehåll. Ut-
fallet blev att man inte skulle ha med en sådan skrivning i jordabalken (1970:994), JB.10 Fun-
deringar på varför en sådan skrivning har en rättslig verkan på lös egendom men inte fast egen- dom kommer ej behandlas i denna uppsats.
Det förekommer ibland i tolkning av svensk rätt att det sneglas åt de andra nordiska ländernas rätt. Vi ser över vad det är man lånar in och hur det tillämpas i de aktuella fallen i Sverige. I övrigt håller vi oss till svensk rätt och fokuserar inte på utländska rättsfall.
Fel enligt 17–18 §§ KöpL och de rättsliga påföljderna vid avtalsbrott är inte av intresse i denna uppsats och kommer därför inte behandlas.
1.4 Metod och material
Vi har använt oss av en rättsvetenskaplig metod. Metoden innebär att vi undersökt vilka rätts- regler som finns och nyanserat vad dessa rättsregler innehåller. För att klargöra gällande rätt har vi använt oss av rättskälleläran bestående av lagstiftning, förarbeten, praxis och juridisk litteratur.11 Vi har endast koncentrerat oss rättsfall från Högsta domstolen. Vidare har vi pre-
senterar ett antal rättsfall som inte är direkt tillämpliga. Detta för att rättsfall även kan vara analogiskt tillämpliga och därmed bli relevanta i bedömningen. I denna uppsats kan det vara rättsfall där det rört sig om fast- i stället för lös egendom.
Väsentlighetskravet som återfinns i 19 § 2–3 p. KöpL gällande bostadsrätter är ett aktuellt ämne med två domslut från HD på relativt kort tid. Vi har ställt domarna NJA 2019 s. 807 och HD T 2829–19 p. 26 mot varandra och undersökt fallens likheter samt skillnader. Diskussion gällande vad som gjorde att det ena fallet dömdes till fördel för säljaren och det andra till fördel för köparen har genomförts. Oaktat dessa två fall så är det ett ämne med ringa forskning i nuläget. Vi har beaktat hur HD resonerat i andra relevanta domar för att klargöra rättsläget.
10 Prop. 1989/90:77, s. 42. 11 Ibid s. 49.
1.5 Disposition
Uppsatsen består av sex kapitel och börjar med en inledning som beskriver forskningsläget och kunskapsgapet inom uppsatsämnet. Därefter presenteras syfte och innehåll som uppsatsen för- håller sig till. I andra kapitlet redogörs gällande rätt som är tillämplig inom ämnet. Detta följs upp av friskrivningsklausulers användningsområden och skäl till att de används.
Väsentlighetsbedömning i tredje kapitlet redogörs med stöd av rättspraxis. I fjärde kapitlet görs en djupdykning i rättsfallen NJA 2019 s. 807 och HD T 2829–19 för att kunna fastställa gäl- lande rätt.
Femte kapitlet utgörs av en diskussion kring hur Högsta domstolen resonerat och gjort bedöm- ningar i de två senaste rättsfallen. Detta övergår till sjätte kapitlet som presenterar slutsatser som kan dras utifrån det som framkommit i uppsatsen.
2. Befintligt skick enligt köplagen
2.1 Rättsregler och tvåstegsmodellen
Egendom som inte är fast egendom är, enligt första och andra kapitlet i JB, lös egendom. Såle- des är därför 1 § KöpL tillämplig då bostadsrätter är lös egendom med nyttjanderätt. Köplagen är inte speciellt utformad för att passa nyttjanderätter såsom bostadsrätt. Av den orsaken har 3 § öppnat upp för att göra undantag från köplagens strama tillämpningsområde i form av avtals- frihet.
För att bedöma felansvaret för köp av lös egendom så korrekt som möjligt används tvåstegs- modellen, vilket är en modell för att förstå och tillämpa reglerna.12 Det första steget i tvåstegs- modellen är ifall det föreligger fel i köprättslig mening i 17 § i form av en avvikelse från an- tingen vad som avtalats, utfästs eller vad man med fog kunnat förutsätta. Här delas felen in i konkreta eller abstrakta fel. I första hand utför man en konkret felbedömning, det vill säga om defekten avviker från vad parterna avtalat.13 Den bedömningen gör man genom att titta på kö-
pekontraktet och andra handlingar mellan parterna. Om köpeobjektets standard framgår av av- talet, talar man om en konkret standard och om det finns avvikelser från standarden förekom- mer ett konkret fel.14
Enligt 18 § ansvarar säljaren för de uppgifter som den själv, eller dennes ombud, har lämnat vid marknadsföring av bostaden som kan ha inverkat på köparens beslut. Det ska alltså före- komma kausalsamband mellan uppgiften och köpet. Uppgiften ska vara av en viss tyngd för att kunna åberopas. 15
Abstrakta fel förekommer om bostaden avviker från vad köparen har rätt att förvänta sig av bostaden enligt 17 § 3 st. Bostadsrätten ska vara tjänlig och kunna användas likvärdigt som jämförbara bostäder. Utöver att bostadsrätten ska vara funktionsduglig kan det förekomma fel ifall den avviker från köparens befogade förväntningar. Här gäller det att fastställa ifall det avviker från vad den genomsnittlige köparen hade skäl att förvänta sig, vilket är en abstrakt
12 Grauers s. 127.
13 Grauers s. 132. 14 Tegelberg s. 133.
norm.16 Då tar man hänsyn till byggnadens ålder, bruk, köpeskilling och byggnorm när bygg-
naden uppfördes.17 Om priset på bostadsrätten var högre än vad som är normalt för jämförbara bostadsrätter kommer det påverka vad man har för förväntningar på bostaden. Skulle köpeskil- lingen vara lägre än jämförbara bostäder, så kan köparen förvänta sig att vissa avvikelser kan förekomma.
Det andra steget i tvåstegsmodellen är att bedöma om köparen får åberopa felet. Detta kallas för en relevansbedömning.18 Bedömningen görs enligt 20 § 1 st. med hänsyn till parternas vet- skap och handlande, påföljdsfriskrivningar, men även reklamation samt preskription enligt 32 §. Felet kan sakna relevans om köparen reklamerat för sent eller att felansvaret hunnit preskri- beras. Det samma gäller om felet anses vara upptäckbart vid en undersökning av varan enligt 20 § 2 st.
Normalt sett har inte köparen någon skyldighet att undersöka varan före köpet, men köparen har däremot en skyldighet att undersöka efter tillträdet enligt 31 §. Undersökningen ska ske så snart omständigheterna tillåter det. Förarbetena säger att köparen har en generell skyldighet att undersöka varan när den avlämnats.19 Tegelberg nämner att man får ta hänsyn till vilka fel det rör sig om. Fel i dusch eller kyl anses enkla att upptäcka medan problem med den öppna spisen inte märks om man flyttar in på sommaren och inte börjar använda den förrän kylan kommer på hösten. Fortsatt menar Tegelberg att man tillåts viss tid för att utreda ett fel, till exempel gällande bostadens area.20
Det finns två fall där köparens undersökningsplikt aktiveras; det ena är om köparen undersöker bostaden före köpet och det andra är när köparen blivit uppmanad av säljaren att undersöka bostaden. I båda dessa situationer så minskar köparens möjlighet att göra gällande fel i varan för sådant som köparen, med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, borde ha märkt.21
Vid överlåtelse av lös egendom föreligger avtalsfrihet enligt 3 §. Har inget avtalats så hämtar man anvisning från köplagen. Eftersom bostadsrätter påminner mer om köp av fast egendom
16 Tegelberg s. 134. 17 Prop. 1988/89:76 s. 85.
18 Grauers s. 215.
19 Prop. 1998/99:76 s. 121. 20 Tegelberg s. 152.
än traditionell lös egendom såsom bil eller husbil blir inte tillämpningen så funktionell i alla lägen. Enligt lagförarbeten kan man göra avsteg från vad som gäller i allmänhet, för att det ska passa bättre till den bostadsrättsliga miljön.22
Det finns inte någon undersökningsplikt i köplagen. Dock är det vanligt förekommande att en köpare undersöker varan innan de bestämmer sig för att köpa. En köpare som väljer att göra det begår vad Kihlman kallar en juridisk dumhet. Det innebär att konsekvensen av undersök- ningen blir att köparen begränsar sina egna rättigheter. Undersökning är istället en konsekvens av riskfördelningen då köpare har anledning att inför ett köp samla kunskap om allt man inte kommer att kunna åberopa gentemot säljaren. Vid köp av en begagnad båt eller bil har man inte fog för särskilt höga förväntningar. Därför är det klokt att försäkra sig om ifall den mots- varar sina egna förväntningar. Kihlman menar här att det som benämns undersökningsplikt vad gäller fast egendom vid köp av lös egendom kallas undersökningsrisk. Ett exempel på detta är ifall man köper en begagnad bil. Förekomsten av rost är något som man med fog kan räkna med, därför är det inget fel och kan inte åberopas. Av den anledningen bör köparen undersöka ifall bilen är rostskadad. Kihlman menar att rostskador omfattas av köparens undersöknings- risk. Skulle det vara så att bilen även saknade ratt, vilket är något en köpare med fog kan räkna med finns i bilen, kommer det i normala fall att räknas som ett fel som köparen kan åberopa. Men upptäcks detta vid en undersökning har köparen längre inte fog för sina förväntningar. Därför kan köparen i detta exempel inte åberopa avsaknaden av ratt.23
2.2 Friskrivningsklausul – hur och varför
Som nämnts så framgår det av 3 § att lagens bestämmelser ej tillämpas i den mån annat följer avtalet, av praxis som utbildats mellan parterna eller av handelsbruk eller annan sedvänja som måste anses bindande för parterna. Parterna kan alltså i huvudsak avvika från lagens regler. Detta medför att när en säljare utnyttjar lagens dispositiva karaktär och säljer sin bostadsrätt i befintligt skick eller med liknande förbehåll så är det ändå giltigt. Å andra sidan så kommer 19 § reglera omfattningen av klausulen.
Att friskriva sig kan gå till på olika sätt. Det enklaste torde vara att informera köparna om fel som säljaren känner till, av den enkla anledningen att felet då blir känt för köparen och kan då inte göra felet gällande mot säljaren enligt 20 § KöpL. Det finns tre typer av friskrivningar som
22 Prop 1989/90:70 s. 61.
man kan använda sig av. Gemensamt är kravet på att friskrivningar ska vara utformade på ett tydligt sätt, där syftet om att begränsa säljarens ansvar framgår. Den första och andra är så kallade egenskapsfriskrivningar och påföljdsfriskrivningar. Den sista är ett allmänt förbehåll som ofta formuleras som att köpeobjektet säljs i befintligt skick.24
En egenskapsfriskrivning innebär att säljaren friskriver sig från en begränsad del av felansvaret, exempelvis att säljaren inte vill ansvara för den öppna spisens skick och funktion. Är den skriv- ningen med i kontraktet så gäller det, vilket innebär att köparen inte kan åberopa några fel gällande den öppna spisen eftersom man är överens om att det inte är ett fel. Tanken är att säljaren ska kunna undvika ansvar för något de inte känner till, till exempel en öppen spis som inte använts.25
En påföljdsfriskrivning riktar oftast in sig på faktiska fel. Rättsverkan för denna typ av frisk- rivning är att köparen övertar säljarens ansvar för dolda fel. Dock finns begränsningen att säl- jaren inte kan friskriva sig från dolda fel som han känt till. Tanken här är att man ska inte kunna missbruka denna typ av klausul för illojala förfaranden.26 19 § 2p. visar att med generella på- följdsfriskrivningar följer en upplysningsskyldighet för dolda fel som säljaren känner till. Slut- ligen finns det allmänt förbehåll av typen befintligt skick som är ytterst vanligt i bostadsrätts- affärer som regleras av 19 § KöpL som kommer att behandlas nedan.
2.3 Att åberopa fel vid köp av bostadsrätt
19 § KöpL börjar med att förklara att om en vara sålts i befintligt skick eller annat allmänt förbehåll skall den anses felaktig om;
1. “Varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller använd- ning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet”
Har säljaren lämnat preciserade uppgifter före köpet, en så kallad garanti eller enuntiation, är det inte uteslutet att säljaren ansvarar för fel om det finns avvikelser från de uppgifterna.27 En
24 Grauers s. 220. 25 Ibid. 219 f. 26 Ibid s. 231. 27 Björkdahl s. 295 f.
garanti eller enuntiation ska vara tillräckligt specifik och trovärdig. Uppgiften ska även ha verklig inverkan på köpet.28 Säljarens köprättsliga ansvar för lämnade uppgifter kvarstår även med ett allmänt förbehåll i kontraktet.
Varan ska enligt bestämmelsen även anses felaktig om (...)
2. “Säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhål- lande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till, och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att un- derlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet”
Här införs en upplysningsskyldighet rörande väsentliga förhållanden. Det är inget krav på att säljaren medvetet valt att inte lämna upplysningar, utan det räcker att upplysningar inte skett. Ordvalet ‘väsentliga förhållanden’ markerar att det endast är sådana som inte är av mindre betydelse. Denna andra punkten aktualiseras bara när säljaren måste ha känt till förhållandet. Vidare är det inte tillräckligt att säljaren måste antas ha insett det väsentliga förhållandet; kö- paren ska med fog kunna räkna med att få upplysning om förhållandet. Bedömningen i dessa lägen beror på vilken typ av vara som sålts, vilka parterna är och vilken sakkunskap de har samt övriga omständigheter.29
Det gäller att agerandet ska ha inverkat på köpet. Med andra ord ska det finnas kausalitet mellan utelämnandet av viktig information och beslutet om att köpa objektet. Missar säljaren att upp- lysa köparen ska varan anses som felaktig, frånsett då uppgiften uppenbarligen har varit irrele- vant för köparen.30 Säljaren har också ett ansvar för att de uppgifterna som har lämnats ska vara korrekta, det innebär att ifall man är osäker rörande någon uppgift ska man avstå från att lämna några uppgifter tills man försäkrat sig om att uppgifterna är riktiga. Yttrar man sig om osäkra uppgifter ska det tydligt framgå att uppgiften just är osäker.31 Tegelberg menar att i de lägen där köparna inte skulle ha gått vidare med köpet eller i vart fall inte betalt samma köpeskilling så föreligger kausalitet och anses ha inverkan på köpet. 32
28 Jfr NJA 1978 s. 301, NJA 1983 s.865 och NJA 2016 s. 237.
29 Se Munukka, Köplagen (1990:931) 19 §, Karnov (JUNO) (besökt 2021-04-14). 30 Ramberg & Herre s. 97.
31 Prop. 1988/89:76 s. 88. 32 Tegelberg s. 143.
Varan ska enligt bestämmelsen även anses felaktig om (...)
3. “Varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta.”
Enligt förarbetena är denna punkt avsedd att användas endast i de fall då varans skick står i uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter. Frågan skall granskas objektivt.33 Köparna måste generellt utgå ifrån att ribban för felansvar har höjts. Användningen av uttrycket, med fog, betonar liknande bedömning som man finner i 17 § 3 st. KöpL. Grunden är att utgå från vad köparen haft fog att förutsätta. Felbedömningen utgår från att skydda köpa- rens befogade förväntningar avseende avtals-föremålets beskaffenhet.34 Detta innebär köparen har rätt att att kräva en viss nivå trots friskrivningen.
Förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ utgångs- punkt för väsentlighetsbedömningen. Ifall kostnaden för avhjälpande av felet endast utgör några procent av priset rör det inte sig om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och kostnader. Det kan dock föreligga andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas. Dessa omständigheter är typiskt sett när köparen lider betydande olägenheter, till ex- empel när köparens nyttjande inskränks långvarigt eller drabbas av utgifter som inte avser fel- avhjälpandet.35 Ju mindre missförhållande mellan pris och värde är, desto större tyngd måste
övriga omständigheter ha för att det ska anses vara väsentligt sämre skick än köparna med fog kunnat förutsätta. Annars är varan inte felaktig enligt 19 § 3 p.
33 Prop. 1988/89:76 s. 93.
34 Se Munukka, Köplagen (1990:931) 17 §, Karnov (JUNO) (besökt 2021-04-14). 35 NJA 2019 s. 807 p. 12–13.
3. Befintligt skick i rättspraxis
3.1 NJA 2007 s. 86 (Motorcrossbanefallet)
Fallet handlar om en försäljning av en fastighet som stördes av buller från en närliggande mo- tocrossbana. Köparen hade inte ställt frågor angående banan före köpet och det var inget som säljaren heller hade tagit upp, däremot hade säljaren själv stört sig på bullret och vid tillfälle skickat brev till kommunen där han förklarat att bullret var en stor olägenhet och att boende- miljön blev lidande av verksamheten från motocrossbanan. Säljaren hade fått frågor angående ljudnivån på ett vindkraftverk som låg i närheten av köparen. Med hänsyn till denna fråga borde säljaren förstått att det var av vikt och upplyst om bullret från banan. HD fann att köparen hade kunnat upptäcka bullret från motocrossbanan och därför omfattas av köparens undersöknings- plikt. Vidare uppmärksammade domstolen att säljaren hade undanhållit om fel som denne känt till och som är av stor vikt för köparna. Detta ansågs strida mot tro och heder. Domstolen kom fram till att det är ohederligt förfarande och säljaren förlorar därmed sin rätt att åberopa köpa- rens bristande undersökning av fastigheten. För att summera detta fall så fann domstolen att bullret från motocrossbanan utgjorde ett väsentligt fel, i och med det fick köparen hävningsrätt.
Utifrån rättsfallet kunde det fastställas att bristande undersökning ej kunde åberopas i fall där säljaren valt att tiga om fel, trots att denne borde varit medveten om vikten för köparen att ta del av informationen.
3.2 NJA 1981 s. 894 (Rondellfallet)
Rondellfallet, NJA 1981 s. 894, är även detta ett HD-fall där säljarens upplysningsplikt aktua- liseras. Tvisten mellan parterna handlar om en rondell som skulle byggas i närheten av fastig- heten. Den tilltänkta rondellen skulle hamna endast tre meter från fastighetens gräns, en minsk- ning med 17 meter. Likt motorcrossbanefallet hade säljarna varit medvetna om olägenheten och varit öppen motståndare till bygget av vägen. Säljarna hade skrivit till kommunens bygg- nämnd där hon förklarat de negativa påföljder åtgärden skulle få för miljön på makarnas fas- tighet. Säljaren hade i detta fall friskrivit sig från alla samtliga påföljder och även lämnat lug- nande besked angående byggnationen i form av att vägen skulle breddas, vilket inte gav en rättvis bild av förändringens utsträckning. I domskälen uttalade HD att de vilseledande uppgif- terna hade medfört att köparens undersökningsplikt fallit bort. Även att säljaren borde ha för- stått att en sådan förändring av vägen är av väsentlig betydelse för en spekulant på fastigheten
och därför utnyttjat köparens bristande kännedom. HD uteslöt inte att utgången hade blivit detsamma även ifall trafikomläggningen inte hade kommit på tal mellan parterna.
Likt föregående rättsfall fastställs att bristande undersökning ej kunde åberopas av säljaren i fall där denne valt att tiga om fel, trots att säljaren borde varit medveten om vikten för köparen att ta del av informationen. Här utnyttjades kundens bristande kännedom vilket vidare visar på ohederligt beteende.
3.3 NJA 1971 s. 51 (Befintligt skick)
Rättsfallet handlar om en begagnad bil som såldes i befintligt skick. Problemet var att bilen var angripen av rost i en tillräckligt stor utsträckning att HD konstaterade att bilen inte var trafik- duglig. Säljaren ansågs inte genom uttalandet att bilen varit fri från rost ha agerat svikligt och förlett köparen att ingå avtalet. Säljaren hade vid senare tillfälle erkänt att bilen hade vissa brister. Hovrätten kom däremot fram till att bilen med hänsyn till säljarens uttalande och bilens tillstånd varit i väsentligt sämre skick än vad köparen haft fog att förutsätta. Bilen motsvarade inte gängse bil av samma modell, ålder, skick och pris trots att den sålts i befintligt skick.
Det sistnämnda fastställde att även om en vara sålts i befintligt skick så skulle varan vara funkt- ionsduglig för sitt ändamål. Priset gav köparen fog att förutsätta att varan var duglig då det ej avvek från liknande varor.
3.4 NJA 1983 s. 865 (Orust-fallet)
Denna dom handlar om en fastighet som kommunen sålt med friskrivningsklausul. Efter att köparna flyttat in framkommer det att bjälklaget mellan undervåningen och källaren är svårt rötskadad och angripen av insekter. Utredningen som följer blir huruvida en utfästelse skett. I annonsen för fastigheten stod det nämligen att huset är nyrenoverat och moderniserat. HD kom fram till att utfästelsen i form av en generell skrivning som nyrenoverat och moderniserat ej var tillräcklig. Köparen kunde inte anta att fastigheten i sin helhet var felfri utifrån den skriv- ningen. Det hade krävts specifika utfästelser för detta. Dock ansåg HD att huset trots allt hade gett ett starkt intryck av att renoveringen varit av god kvalitet och därför gett köparna skäl att anta att byggnaden varit i acceptabelt skick. De fel som sedermera framkom var så pass omfat- tande att friskrivningsklausulen ansågs oskäligt att tillämpa. Därför var detta ett dolt fel och makarna hade rätt att begära nedsättning av köpeskillingen utan hinder från friskrivningen.
Detta fastställde att friskrivningar kunde vara oskäligt att tillämpa om fel är tillräckligt omfat- tande. Samtidigt framkom att generella skrivningar inte kunde betraktas som utfästelser gäl- lande bostadens skick.
3.5 NJA 1998 s. 792 (Ohyra)
Av detta rättsfall får vi riktlinjer i väsentlighetsbedömningen. Fallet behandlar en lägenhet som behövdes saneras på grund av förekomsten av kackerlackor. Bostadsrätten var såld i befintligt skick för 260 000 kr. Efter tillträde märkte köparna att det fanns kackerlackor i samtliga rum. Lägenheten var fri från ohyran efter fem månader. Prövningen utgick från 19 § 3 p. och HD kom fram till att en köpare inte ska begäras tillträda en bostadsrättslägenhet där det förekommer kackerlackor. Det normala är att man ska kunna flytta in i lägenheten på tillträdesdagen. Därför kom domstolen fram till att lägenheten enligt 19 § 3 p. var i väsentligt sämre skick och därför felaktig trots friskrivningen. Felet ansågs inte upptäckbart.
Fallet konkretiserade väsentligt fel i bostadsrätt som sålts i befintligt skick. Här skedde in- skränkningar i nyttjanderätten som ansågs tillräckligt betydande för att kunna åberopa felet.
3.6 NJA 2016 s. 237 (Fel i bostadsrättens boarea)
Detta mål handlar om ett fastighetsbolag som hade köpt en bostadsrätt av ett aktiebolag. Bo- stadsrätten avsåg en kontorslokal där aktiebolaget tidigare hade bedrivit verksamhet. Tanken vid köpet var att fastighetsbolaget skulle göra om kontorslokaler till bostadslägenheter. Frågan som togs upp i domstolen var bland annat att kontorslokalerna area var mindre än vad som avtalats och vad som stod i annonseringen. Det utreds även om säljarens friskrivning skulle gälla och ifall köparen reklamerat i tid.
I annonseringen stod det att lokalen var ca 1 297 kvadratmeter, när den i själva verket var 1 195 kvadratmeter. Det skilde alltså 102 kvadratmeter. Högsta domstolen ansåg därför att bo- stadsrätten är felaktig och hänvisade till NJA 1983 s. 858, där bedömningen utgick från vad köparen har fog att förutsätta. Angående friskrivningen så kan uppgifter neutraliseras i viss utsträckning. En allmän friskrivning har inte någon verkan mot positiva uppgifter. Uppgiften i kontraktet angående arean anses vara tillräckligt speciell och väsentlig för att friskrivningen ska ha någon rättslig verkan.
En annan detalj som kan vara av vikt är att domstolen konstaterade att det ställs högre krav på undersökningen av en köpare som gör förvärv i sin yrkesverksamhet. Man räknar med att det finns en större sakkunskap och erfarenhet av liknande köp än vad en privatperson har. Detta får konsekvenser i detta rättsfall då köparna ansetts reklamera för sent och därför går miste om att kunna åberopa felet.
Fallet klargör att köparen hade fog att förutsätta att informationen, i detta fall arean, som sälja- ren förmedlat stämmer. Köparen hade inte skäl att misstänka att informationen var felaktig.
3.7 NJA 1996 s. 598 (Husbils-byte)
Rättsfallet grundar sig i att bytesavtal upprättats. För att förvärva en husbil så har målsägaren överlämnat sin egen husbil och 18 000 kr. Parterna avtalade om att husbilarna sålts i befintligt skick. Målsägaren fann, efter att köpet genomförts, omfattande fukt och mögelskador på hus- bilen. Detta ledde till att han ville häva köpet, vilket den andra parten nekade och hänvisade till att den sålts i befintligt skick. HD fastställde att husbilen var behäftad med sådana väsentliga fel att den ansågs vara felaktig enligt 19 § 1 st. 3 p. KöpL. Vidare ifrågasattes ifall målsägande hade rätt att häva köpet med tanke på att man undersökt varan vid två tillfällen i enlighet med 20 § 2 st. KöpL. Vid det andra tillfället uppmärksammade man en lukt men valde att inte un- dersöka den vidare. Säljaren har sagt att lukten nog berodde på att den stått ute hela vintern, vilket fick anses rimligt. HD menade att om säljaren inte upptäckt några fuktskador så har inte heller köparna haft anledning att göra det. Målsägaren får alltså häva köpet enligt 39 § KöpL, trots att man undersökt varan vid två tillfällen för köpet.
Att varken säljaren eller köparen upptäckt fuktskador även om tecken på detta fanns, innebar att det var ett dolt fel. Felet är väsentligt vilket ger hävningsrätt trots att varan sålts i befintligt skick.
4. Sentida HD-praxis
4.1 NJA 2019 s. 807
Rättsfallet grundar sig i ett köp av en bostadsrätt 2015. Köparen ansåg att badrummet har en del brister som framkommit i och med en besiktning som skett efter tillträdet. Badrummet sak- nade heltäckande tätskikt och avvek från de branschregler som gällde för våtrum när det bygg- des 2009. Bristerna gjorde att köparen ansåg att badrummet inte varit användbart för sitt av- sedda ändamål. Detta var fel som köparen menade att man inte kunde upptäckt innan köpet. Felen åtgärdades av köparen genom en renovering av badrummet för att förhindra eventuella vattenskador. Renoveringen innebar att köparen inte kunde nyttja badrummet under de tre må- naderna då renoveringen genomfördes. Arbete och materialkostnader uppgick till 205 000 kr, vilket köparen har krävt säljaren på. Köparen menade att kostnaderna i första hand utgjort en skada och i andra hand föranlett en rätt till prisavdrag, där kostnaderna för att åtgärda felen motsvarar skillnaden mellan lägenheten i avtalsenligt skick och felaktigt skick. Köparen hade reklamerat felen inom skälig tid i enlighet med 32 § KöpL.
Säljaren bemötte köparens ersättningskrav genom att påtala att bostadsrätten sålts i befintligt skick. Bostadsrätten hade inte varit i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förut- sätta i enlighet med 19 § KöpL. Bristerna i badrummet menade även säljaren var något som köparen borde kunnat upptäcka vid en okulär, alternativt ytlig, besiktning. Vidare menade säl- jaren på att köparen haft en utökad undersökningsplikt enligt 20 § KöpL med tanke på att bris- terna var noterade i det besiktningsprotokoll som köparen tagit del av innan överlåtelsen. Kö- peskillingen ska även varit under marknadspriset när överlåtelsen skedde, vilket säljaren menar var på grund av dessa brister. Köparen besökte bostaden tillsammans med mäklaren innan af- fären genomfördes.
Bedömningarna i de olika instanserna skilde sig åt då tingsrätten dömde till säljarens fördel och hovrätten till köparens. HD presenterade klart och tydligt att det är ostridigt att de brister som stod i besiktningsprotokollet fanns vid överlåtelsen och att reklamation skett inom skälig tid. Säljaren inte har tillräckligt med stöd för sitt påstående gällande köparens ökade undersök- ningsplikt. Domstolen ansåg även att påtalade fel inte varit upptäckbart vid en sedvanlig under- sökning.
HD:s väsentlighetsbedömning utgick först och främst från utgifterna, som uppkommit på grund av bristerna, i förhållande till priset. Här konstaterade domstolen att de 205 000 kr, som köparen renoverat för, understeg tre procent av bostadsrättens pris. Därför kunde inte bostadsrätten vara i väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förutsätta med hänsyn till priset. Om skillnaden mellan värde och pris var liten, krävdes det övriga omständigheter av tyngd. Köparen har varit tvungen att renovera badrummet vilket har lett till att den inte kunnat nyttjas under cirka tre månader. Detta ansågs inte vara tillräckligt betungande för köparen, då nyttjanderätten endast varit begränsad i en mindre del av bostadsrätten. Därav ansåg HD att inget väsentligt fel förelåg och att bostadsrätten därmed ej varit felaktig.
4.2 HD T 2829–19
HD-fallet fick sitt avslut 10 december 2020. Det handlade om en bostadsrätt i Stockholm som sålts i befintligt skick för 2 200 000 kr. Även denna tvist handlade om ett badrum. Säljarna hade i detta fall hade låtit renovera badrummet 2009 och övergången för bostadsrätten var den 18 december 2014. Den 15 januari undersöktes badrummet tillsammans med representanter från bostadsrättsföreningen. Vid undersökningen konstaterades en rad brister. Köparen skulle snarast, innan sommaren 2016, bygga om badrummet så att det blev fackmannamässigt utfört. Även besiktning av elinstallationer i lägenheten utfördes en tid senare som visade på en del felaktigheter. Köparen yrkade prisavdrag med 151 885 kr, vilket motsvarade värde-skillnaden på bostadsrätten i avtalat och i felaktigt skick. Material- och arbetskostnader för att åtgärda fel i badrummet och elinstallationer uppgick till 136 222 kr.
Felen som uppdagades ska jämföras med branschreglerna från 2009 då renoveringen utfördes. Fall-byggnaden stämde inte överens med kraven då bakfall förekom och golvet i övrigt var oacceptabelt sett till de branschreglerna. Plattsättningen var bristfällig vid ledning, vilket inne- bär risk för fuktskada. Det saknades även tätskikt och keramisk ytbeklädnad. Vid renoveringen skulle också pannan bytas ut vilket var ett krav från föreningen. Detta hade inte genomförts, utan renoveringen har utförts runt pannan vilket innebär att renoveringen endast var partiell. Sedermera var inte tätskikts-arbetet utfört enligt anvisningarna från leverantören och det sak- nades uppvärmning vilket också ökade risken för fuktskador. Det var även så att golvbrunnen för spillvatten från varmvattenberedaren var igensatt och överkaklad. I objektsbeskrivningen beskrevs badrummet som fräscht helkaklat badrum. Före köpet intygade säljarna att arbetet var fackmannamässigt utfört och kvalitetsdokument överlämnades till köparna. Med tanke på den
tekniska livslängden så skulle badrummet inte behöva renoveras förrän cirka 2034–2039. För den utförda köksrenoveringen fanns det inte någon dokumentation då den var genomförd av en bekant till grannen. Muntligen hade säljarna sagt till köparna att köket var fantastiskt. Köparna kunde inte förvänta sig att det skulle finnas så allvarliga brister i köket att det fanns risk för dödliga el-stötar och brand.
HD:s felbedömning kretsade runt vilka befogade förväntningar köparna haft med hänsyn till avtalet, de övriga normer som är tillämpliga och omständigheter i övrigt vilket anges i 17 § KöpL. Detta kompletterades av 18 § KöpL som behandlade säljarens ansvar för uppgifter som kan ha skapat befogade förväntningar hos köparen. Uttalande om att en bostadsrätt var nyre- noverad eller moderniserade betydde inte per automatik att köparna hade fog att förutsätta att den var fri från allvarliga skador. Det krävdes att uttalandet var specifikt och att den avsåg sådana särskilda delar av lägenheten. HD kom fram till att fel förelåg utifrån reglerna i 17–18 §§ KöpL. Köparna hade rätt att förutsätta att badrumsrenoveringen hade utförts på ett fack- mannamässigt sätt och att det inte fanns någon risk för allvarliga vattenskador. Detta på grund av att det stod i objektsbeskrivningen att badrummet var helkaklat och fräscht, vilket även var rimligt att anta vid en okulär besiktning innan köpet genomfördes. Köparen har alltså haft be- fogade förväntningar på bostadsrättens skick. Detsamma gällde för elinstallationer i badrum- met. Där hade halogenspotlights monterats utan täckkåpor där man inte sänkt taket tillräckligt mycket, vilket har medfört brandrisk. Vad gällde övrig elinstallation så lämnades ingen utfäs- telse eller information om kvaliteten på dess utförande. Därför förelåg inget fel i det hänseen- det.
Vidare utreds huruvida varan var i väsentligt sämre skick än vad köparna med fog har kunnat förutsätta enligt 19 § KöpL. Diskussionen här var att även om säljaren inte har lämnat några närmare uppgifter så kan säljaren varit ansvarig för fel om varan uppenbarligen inte motsvarat vad köparen skäligen kunnat fordra.36 Detta innebar att varans skick objektivt stod i missför- hållande till varans pris och övriga omständigheter. I domskälen hänvisade man till den kvan- titativa bedömningen som man lutade sig mot i NJA 2019 s. 807. Då motsvarade bristerna mindre än tre procent av priset och ansågs inte ha varit i väsentligt sämre skick. Förutom den kvantitativa bedömning framför HD att det kunde föreligga andra omständigheter som med- förde att bristerna kunde påtalas som fel. Då gjordes en bedömning om bristerna innebar en
betydande olägenhet, till exempel om möjligheterna att använda varan begränsats i betydande utsträckning eller att köparen drabbats av kostnader som inte avsåg fel-avhjälpandet.
Bedömning för vilka fel som ansågs upptäckbara skedde utifrån vilken slags vara köpet avsåg och köparens kunskaper samt erfarenhet. I detta fall har köparen varit på en visning före köpet. Denna typ av visning syftade i regel inte till att köparen närmare skulle undersöka lägenhetens skick, utan ge underlag huruvida man ville köpa eller inte. Det fanns inga uppgifter där köparen blivit uppmanad att undersöka lägenheten närmare i något avseende. Även om det var fallet så skulle inte alla felen kunnat upptäckas okulärt och vissa kräver diverse fackkunskap. Till detta så har säljaren lämnat en preciserad uppgift att badrummet var helkaklat och fräscht. Därför har inte köparen haft anledning att ägna badrummet närmare uppmärksamhet.
Den värdeskillnad som blev relevant för väsentlighetsbedömningen landade tillslut på 130 000 kr för de fel som bedömdes vara just fel. Värdeskillnaden i detta fall motsvarade sex procent av köpeskillingen, vilket enligt domstolen uppfyllde väsentlighetskriteriet i 19 § 1 st 3 p. Då hänvisade man till norsk rätt där en avvikelse på cirka fem och en halv procent ansågs tillräck- lig. HD:s domslut innebar att säljaren blev skyldig att ersätta köparen 120 000 kr jämte ränta, plus rättegångskostnader.
5. Analys och diskussion
Vid en väsentlighetsbedömning utan ett förbehåll som befintligt skick räknas varan som fel- aktig om varans egenskaper inte stämmer överens med vad köparen med fog kunnat förutsätta. Här slår lagtext och praxis dock fast att det inte är tillräckligt när varan sålts i befintligt skick; såvida åtgärds-kostnaderna endast utgör ett fåtal procent av köpeskillingen. I fallet NJA 2019 s. 807 kunde köparna inte åberopa fel då utgifterna motsvarade mindre än tre procent av bo- stadsrättens pris. Det var dock möjligt i HD T 2829-19, där summan istället uppgick till sex procent av köpeskillingen. Övriga omständigheter som gör att man i vissa fall gör att man kan åberopa fel kan ses som en livlina för köparen i de fall där summan är för låg. Sådana omstän- digheter skulle kunna vara begränsningar i nyttjandet av hela lägenheten när köparen har till- trätt bostadsrätten. Att köparen inte kunde använda sitt badrum i tre månader tyckte domstolen inte var tillräckligt väsentligt. Det kan tyckas lite märkligt med tanke på att det begränsar nytt- jandet av hela lägenheten och inte bara en mindre del som domstolen ansåg.
Rättspraxis har en stor roll i vägledningen för väsentlighetsbedömningen i 19 § 2p. Av NJA 2007 s. 86 och NJA 1981 s. 894 framgår att en säljare inte får åsidosätta att upplysa om väsent- liga förhållanden som denne haft kännedom om. Det är också viktigt att betona att det rör sig om förhållanden som varit av vikt för köparen som sedermera kan antas ha påverkat köpbeslu- tet. Sådan information skulle ha kunnat innebära att köparen drar sig ur från affären eller betalar en lägre köpeskilling. I båda dessa fallen har säljaren gjort sig skyldig att känna till att det påverkar fastighetens miljö och de innan affären försökt göra något åt problemet. Detta är tyd- liga indikationer på ett fel som är av väsentlig betydelse för en köpare.
Utifrån NJA 1971 s. 51 befästs att om något sålts i befintligt skick så ska man som köpare kunna räkna med att den ska motsvara en likvärdig vara, trots att den är såld i befintligt skick. I det fallet var bilen i väsentligt sämre skick än vad köparen haft fog att förutsätta. Att säljaren först sagt att bilen var fri från rost ansågs inte svikligt då säljaren vid ett senare tillfälle framfört att den har vissa brister. Inte heller i NJA 1983 s. 865 räckte det för att fälla säljaren som i annonsen antytt att fastigheten varit ny-renoverad och moderniserad. HD ansåg inte att det var tillräckligt specifikt för att vara en utfästelse. Däremot hade huset gett ett starkt intryck av att renoveringen varit av god kvalitet och att köparen med fog kunnat räkna med att det inte skulle finnas rötskador i bjälklaget. Därav kunde köparna åberopa ett dolt fel utan att hindras av fri- skrivningen. Vidare till NJA 1998 s. 792 där HD konstaterar att man inte kan begära att en
köpare ska tillträda en bostad med begränsad nyttjanderätt. Utifrån dessa rättsfall känns det som att utfallet i NJA 2019 s. 806 skulle ha kunnat varit annorlunda. Att vara utan badrum i tre månader är i normalfallet inget man som köpare ska finna sig i, även om den sålts i befintligt skick. Tiden för att få bort kackerlackorna var nästan fem månader och badrummet endast tre månader, vilket kan ha spelat en roll i bedömningen. Om man gör skillnad på att dela lägen- heten med kackerlackor och att leva i renoverings-stök kan man inte veta helt säkert. Det enda man tagit fasta på är att ingen av parterna i dessa fallen räknade med begränsningen och att det skiljde endast på tiden som de inte kunde bruka lägenheterna fullt ut. Vi menar att badrummet är en så pass väsentlig del av en lägenhet och hur den brukas, i alla fall i en lägenhet där det endast finns ett badrum. Med bedömningarna i åtanke så är frågan ifall det innebär att det kom- mer bli en specifik tidsfrist att förhålla sig till i dessa situationer, likt den kvantitativa bedöm- ningen för priset. HD borde tydliggöra vad som krävs för övriga omständigheter och närmare precisera vad som menas med att bostadens nyttjande begränsas. I dagsläget kan vi endast se ett fåtal mönster och riktlinjer att gå efter.
En annan slutsats man kan dra är att risken att kostnaderna ska komma i närheten av väsentlig- hetströskeln är relativt små när man är säljare av en dyr bostadsrätt. Det betyder att bedöm- ningen är förhållandevis säljarvänlig i dessa situationer. Jämför man med en försäljning av en billigare bostadsrätt så är det betydligt lättare att komma upp till tröskeln och får därför anses köparvänlig. Detta innebär att priset på en bostadsrätt kan vara helt avgörande för att bedöma felansvaret och därmed vem som ska stå för kostnaden för att åtgärda fel. Ifall det var ett med- vetet val eller ej har vi inget svar på, men vi ser ingen anledning till att man vill gynna säljaren av en lägenhet med högre pris och köparen av en med lägre.
6. Slutsatser
• HD borde tydliggöra vilka övriga omständigheter som krävs i 19 § 3p. KöpL och när- mare precisera vad som menas med att bostadens nyttjande begränsas. I dagsläget kan vi endast se ett fåtal mönster och riktlinjer, men inget konkret.
• Risken att kostnaderna ska komma i närheten av väsentlighetströskeln är relativt små när man är säljare av en dyr bostadsrätt. Bedömningen är förhållandevis säljarvänlig i dessa situationer. Jämför man med en försäljning av en billigare bostadsrätt så är det betydligt lättare att komma upp till tröskeln och torde anses köparvänlig. Priset på en bostadsrätt kan vara helt avgörande för att bedöma felansvaret och därmed vem som ska stå för kostnaden för att åtgärda fel.
• Det finns en upplysningsplikt när man säljer med befintligt skick-klausul. Det förekom- mer endast fel om köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om förhållandet. Detta blir en objektiv bedömning från fall till fall, där typen av bostad, vilka parterna är samt vilka övriga omständigheter som finns.
Källförteckning
Offentligt tryck
Författningar Avtalslagen (1915:218) Jordabalken (1970:994) Köplagen (1990:931) PropositionerProp. 1989/90:77 Om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.
Prop. 1988/89:76 Om nya köplag.
Litteratur
Björkdahl, Erika P, Hyra, arrende och bostadsrätt, Andra upplagan, Iustus, Uppsala, 2020
Grauers, Folke, Fastighetsköp, 21., [rev.] uppl., Juristförlaget, Lund, 2016
Grauers, Folke, Nyttjanderätt: hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 14. [omarb.] uppl., Ju- ristförlaget, Lund, 2014
Kihlman, Köplagen (1990:931) 19 §, Lexino (JUNO) (besökt 2021-04-26)
Lehrberg, Bert, Köplagens dispositiva karaktär, SvJT s. 242–243
Munukka, Jori, Köplagen (1990:931), Karnov (JUNO) (besökt 2021-04-14)
Ramberg, Christina, Upplysningsplikt vid ingående av avtal, Juristförl., Stockholm, 1993
Ramberg, Jan & Herre, Johnny, Allmän köprätt, Nionde upplagan, Norstedts Juridik, Stock- holm, 2019
Ramberg, Jan & Herre, Johnny, Köplagen: en kommentar, Tredje upplagan, Norstedts Juridik, Stockholm, 2019
Sandgren, Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, Fjärde upplagan, Norstedts Juridik, Stockholm, 2018
Tegelberg, Lars, Köp och förmedling av bostadsrätt: en introduktion, 1. uppl., Wolters Kluwer, Stockholm, 2016
Rättsfallsförteckning
Högsta domstolenHögsta domstolens dom T 2829–19 den 2020-12-10
NJA 1971 s.51 NJA 1978 s 301 NJA 1981 s. 894 NJA 1983 s.865 NJA 1996 s. 598 NJA 1998 s. 792 NJA 2007 s. 86 NJA 2016 s. 237 NJA 2019 s. 807
