Investeringar i gröna byggnader: Risker och möjligheter

Full text

(1)

Gröna byggnader

Investeringar i gröna byggnader: Risker och möjligheter

Investments in Green Buildings: Risks and possibilities

Elias Persson

Filip Olausson Edward Moding

Fakulteten för kultur och samhälle FF321F Fastighetsvetenskap Kandidatuppsats 15 hp VT 2020

(2)

Abstract

Title: Investments in Green Buildings: Risks and possibilities Subject, Course: Real Estate Science, Bachelor Thesis 15 credits Authors: Elias Persson, Filip Olausson and Edward Moding Supervisor: Sylwia Lindqvist

Keywords: Green buildings, Investment, Sustainability and Environmental Certification The purpose of the study was to research the incentives for and against investing in green buildings and how sustainability strategies are structured in real estate companies. These subjects were studied from a real estate owner perspective. The real estate business contributes a substantial part of the total global emissions and therefore, the real estate investment decisions affects several aspects of society. Because of this, it is interesting to shed light on why or why not real estate companies choose to invest in green buildings and how these companies conduct their sustainability work.

A qualitative approach was used through interviews with persons of executive positions within the sustainability area from six different real estate companies. The theories we applied were strategic fit, the theory of differentiation and corporate social responsibility. These theories contributed to increase the understanding to why companies act in a certain manner.

According to the respondents, there were both incentives for and against investing in green buildings. Aspects mentioned included possibilities to advantageous green finance from loan institutions, attracting tenants, longer contracts with tenants, satisfied tenants, a good image and to structure management and administration work. The incentives against investing in green buildings included the risk of losing advantageous green finance and environmental certification due to requirements not being met from the real estate company. The correlation between higher levels of rent or a larger market value and green buildings could not be established by any of the respondents.

It was clearly stated that all of the real estate companies work, in varied extent, with long term sustainability strategies. The environmental certificates which the companies used were: BREEAM, LEED, WELL, Svanen and Miljöbyggnad It varied if the companies used inhouse or outsourcing in their sustainability strategy.

(3)

Sammanfattning

Titel: Investeringar i gröna byggnader: risker och möjligheter

Ämne, kurs: Fastighetsvetenskap, Kandidatuppsats 15 högskolepoäng Författare: Elias Persson, Filip Olausson och Edward Moding

Handledare: Sylwia Lindqvist

Nyckelord: Gröna byggnader, Investering, Hållbarhet och Miljöcertifiering

Syftet med studien var att forska om incitament för och emot investeringar i gröna byggnader samt hur hållbarhetsstrategier är uppbyggda i fastighetsbolag. Dessa frågor granskades utifrån ett fastighetsägarperspektiv. Fastighetsbranschen står för en betydande del av de globala utsläppen och därmed är fastighetsinvesteringar beslut som påverkar samhället. Därmed är det intressant att belysa varför eller varför inte bolag väljer att investera i gröna byggnader och hur dessa går tillväga med sitt hållbarhetsarbete.

Ett kvalitativt tillvägagångssätt användes genom att intervjua personer med ledande befattningar inom hållbarhet från sex olika fastighetsbolag. Teorierna som använts är strategisk anpassning, differentieringsteorin samt CSR. Dessa teorier har bidragit till att öka förståelsen till varför bolagen agerar som de gör.

Enligt respondenterna finns det både incitament för och emot investering i gröna byggnader. Centrala aspekter som nämnts är möjlighet till fördelaktig grön finansiering, längre hyreskontrakt, nöjdare hyresgäster, god image utåt, möjlighet att strukturera upp sin förvaltning m.fl. Det respondenterna lyfte som talar emot investering i gröna byggnader var risken att förlora grön finansiering samt certifiering om kraven inte möts från fastighetsbolaget. Vidare kunde inte heller någon respondent konstatera att de sett ett samband mellan högre hyresnivåer eller marknadsvärden och gröna byggnader.

Det tydliggjordes att samtliga bolag arbetar med varierande omfattning gällande långsiktiga hållbarhetsstrategier. De certifieringar som bolagen använde var: BREEAM, LEED, WELL, Svanen och Miljöbyggnad. Det är varierande om bolagen bedriver sin hållbarhetsstrategi genom inhouse eller outsourcing.

(4)

Förord

Detta examensarbete är författad av tre studenter på fakulteten Kultur och Samhälle vid institutionen Urbana studier på Malmö Universitet under vårterminen 2020. Arbetet omfattar 15 högskolepoäng och är det avslutande arbetet för kandidatexamen i Fastighetsföretagande.

Vi vill rikta ett stort tack till alla sex respondenter från företagen Kungsleden, Wihlborgs, MKB, Klövern, Castellum och Stena Fastigheter. Er erfarenhet, kunskap och intresse för ämnet och branschen bidrog enormt till arbetets utfall.

Vi vill även rikta ett stort tack till vår handledare, Sylwia Lindqvist, lektor på Malmö Universitet. Du har läst igenom, granskat och hjälpt oss att utforma arbetet.

Malmö, maj 2020

(5)

Innehållsförteckning  

1. Inledning  ...  7  

1.1 Bakgrund och problemdiskussion  ...  7  

1.2 Syfte och frågeställningar  ...  9  

1.3 Avgränsningar  ...  9   1.4 Målgrupp  ...  9   1.5 Disposition  ...  9   2. Metod  ...  10   2.1 Kvalitativ studie  ...  10   2.2 Angreppssätt  ...  10   2.3 Urval  ...  11   2.4 Intervjustudie  ...  12   2.5 Tillvägagångssätt  ...  13  

2.6 Tillförlitlighet och giltighet  ...  14  

2.7 Etiska övervägande  ...  14  

3. Miljöcertifieringar  ...  15  

3.1 BREEAM  ...  15  

3.2 Miljöbyggnad  ...  16  

3.3 LEED  ...  16  

4. Aktuell forskning om gröna byggnader  ...  18  

4.1 Gröna byggnader - Ekonomiskt perspektiv  ...  18  

4.1.2 Avkastning och hyror  ...  19  

4.2 Fördelar med gröna byggnader  ...  19  

4.3 Hinder i processen vid grönt byggande  ...  20  

4.4 Vad behövs för att utveckla grönt byggande?  ...  21  

4.5 Brist i forskning  ...  22  

5. Teori  ...  23  

5.1 Strategisk anpassning  ...  23  

5.2 Differentieringsteori  ...  23  

5.3 CSR - Företags samhällsansvar, ekonomiskt och miljömässigt  ...  24  

6. Sammanställning av intervjuer  ...  25  

6.1 Hållbarhetsstrategier och ramverk vid förvärv...  25  

(6)

6.3 Investeringshorisont vid gröna fastigheter  ...  29  

6.4 Risker och hinder  ...  29  

7. Analys  ...  31  

7.1 Miljöcertifiering och hållbarhetsstrategier  ...  31  

7.2 Hinder och risker vid investeringar  ...  33  

7.3 Positiva effekter och möjligheter vid investeringar  ...  34  

8. Slutsats  ...  37   Källhänvisning  ...  39   Elektroniska källor...  42   Muntliga referenser  ...  43      

(7)

1. Inledning

1.1 Bakgrund och problemdiskussion

Fastighetsinvesteringar är en multimiljardindustri som omfattar hela världen. Fastighetsinvesteringar kan innebära betydande positiva eller negativa effekter på miljömässiga, sociala och kulturella plan. Problem som global uppvärmning, fattigdom och mänskliga rättigheter är direkt påverkade av beslut i utvecklingen, renoveringen och förvaltningen av fastigheter. Givet att byggnader står för en stor del av miljöfarliga utsläpp, är fastighetsbranschen en sektor med stor potential att sänka sin miljöpåverkan. Således kan det vara intressant att studera om investeringar bidrar till positiv påverkan inom dessa områden. Fastighetsbolagen har fått mer press på sig att agera miljösmart för en hållbar utveckling. Utifrån dessa krav har fastighetsbranschen utvecklat miljöcertifieringar för att nå dessa miljömål, men även för att sätta press på andra aktörer i branschen och vara mer konkurrenskraftiga.

Det finns en del studier som berör gröna byggnader med olika angreppssätt och perspektiv. Ott och Han (2017) samt Sundfors och Bonde (2018) har till exempel studerat korrelationen mellan gröna byggnader och marknadsvärde, hyror, driftnetto och yields. Ott och Han (2017) studerade avkastningen av en portfölj med 160 fastigheter med fokus på hyresavtal, energianvändning, hyresgästers tillfredsställelse men även en ny faktor som kallas för Super Trophy status som kräver en rad olika kriterier för att erhålla benämningen. Det studien utvisade var att dessa fastigheter hade högre hyror per kvadratmeter och marknadsvärde gentemot konventionella byggnader. Det observerades transaktionsprispremier på 31 procent för fastigheter med LEED-certifiering jämfört med konventionellt byggda fastigheter. Vidare utlästes att det rådde 35 procent och 31 procent högre transaktionspriser för LEED- och Energy star-certifierade fastigheter och 29 procent högre transaktionspriser för fastigheter med dubbla certifieringar i jämförelse med icke-certifierade byggnader. Trots det kan inte sambandet med miljöcertifieringar och högre hyror och marknadsvärde konstateras då många av fastigheterna som tagits med i analysen haft en Super Trophy Status.

Övervakandet av de system som kontrollerar energianvändning är således intressant för att byggnadens prestanda ska kunna förbättras och utvecklas. Detta har betydelse för hur aktörerna ska agera och hur byggnaden skall kunna energieffektiviseras, vilket skapar mervärde för

(8)

Ott och Han (2017) beskriver att de inte tagit hänsyn till relevanta kontrollvariabler vilket resulterar i en överskattning av gröna byggnaders påverkan på marknadsvärde och hyror. Popescu, Bienert, Schützenhofer och Boazu (2011) konstaterar dock att energicertifieringar och energibesparingsåtgärder ger konkreta fördelar på fastighetsmarknaden. Fler studier inom området menar på hur gröna byggnader i form av byggnader med hållbara egenskaper, miljöcertifierade byggnader samt visst energiprestandavärde tenderar att leda till högre marknadsvärden samt högre hyror per kvadratmeter än konventionellt byggda fastigheter i liknande områden (se t.ex. Eichholtz, Kok & Quigley, 2010). Generellt sett ger energicertifieringar och energibesparingsåtgärder fördelar på fastighetsmarknaden. Dock lyfter studien att det finns en överskattning av gröna byggnaders påverkan på marknadsvärde och hyror.

Studier i Holland visar att gröna fastigheter är mestadels moderna köpcentrum precis vid de centrala gatorna och stadsdelarna med högre hyror, värden och lägre vakansnivåer. Skillnaden i hyra, värde och direktavkastning för gröna och icke-gröna fastigheter orsakas inte av certifieringen utan av storleken och det geografiska läget menar Vled & Vlasveld (2014).

Ökad medvetenhet kring fördelar med energieffektivt byggande, beskrivs även som ett effektivt sätt att öka energieffektiva projektinvesteringar. Lokalbefolkningens delaktighet i ett områdes gröna byggande, tenderar även att skapa en väsentlig skillnad i hur området blir konstruerat. Ansvarstagande och bättre sammanhållning skapas hos de berörda, vilket skapar incitament för lokalbefolkningen att vilja bosätta sig i en sådan byggnad och ett sådant område. Studier har även påvisat att hyresgäster i gröna byggnader tenderar att stanna längre och är mer förlåtande jämfört med konventionella byggnader (Deuble & de Dear, 2012).

Tidigare studier har främst haft fokus på lönsamheten vid investeringar i gröna byggnader. I följande studie har vi även tagit hänsyn till vilka risker och möjligheter som medföljer med gröna fastigheter för att få en mer övergripande bild över hur investerare resonerar

(9)

1.2 Syfte och frågeställningar

Studien syftar till att öka förståelsen för hur de kommersiella fastighetsbolagen tänker och agerar vid investeringar i gröna byggnader, samt att undersöka olika parametrar kring gröna byggnader som certifieringar, hyresnivåer, marknadsvärde, driftkostnader och hyresgästtillfredsställelse. Frågeställningarna lyder:

●   Vilka incitament finns för och emot investering i gröna byggnader?

●   Vilka hållbarhetsstrategier tillämpas av fastighetsbolagen gällande gröna byggnader?

1.3 Avgränsningar

Studien fokuserar på svenska fastighetsbolag med fastigheter i Malmö. Det område studien behandlar är ekonomiska parametrar som marknadsvärde och hyror men även tekniska delar som byggnadsprestanda genom driftkostnader och certifieringar. Främst eftersom de parametrar ger en indikation på fastighetsbolagens ställning till miljöcertifieringar och de ekonomiska för- och nackdelar som föreligger vid investering i gröna byggnader.

1.4 Målgrupp

Studien riktar sig framförallt mot fastighetsägare och fastighetsinvesterare som kan bilda sig en bättre uppfattning hur fastighetsägare agerar och resonerar vid investeringar i gröna byggnader. Studien kan även användas av studenter som söker kunskap kring investeringsstrategier och resonemang som fastighetsbranschen tillämpar kring gröna byggnader.

1.5 Disposition

Arbetet börjar med en inledning om gröna fastigheter och en problemdiskussion. I kapitel två presenteras studiens kvalitativa ansats tillsammans med beskrivning av tillvägagångssättet och diskussion av den valda metoden. Kapitel tre beskriver vilka miljöcertifieringar som finns på marknaden och vilka som är vanligast förekommande samt hur fördelningen ser ut. Fjärde kapitel behandlar tidigare forskning som gjorts inom området. I kapitel fem beskrivs strategisk anpassning, differentieringsteorin samt CSR, som anses aktuella inom området för studien. Följaktligen i kapitel sex presenteras en sammanställning av intervjuerna. Analys med efterföljande diskussion tas upp i kapitel sju. Slutligen presenteras slutsatser med svar med frågeställningarna i kapitel åtta.

(10)

2. Metod

2.1 Kvalitativ studie

I studien tillämpas en kvalitativ ansats. En kvalitativ ansats fokuserar på ord mer än siffror, samt att en kvalitativ metod har ett induktivt sätt att se på förhållandet mellan forskning och teori (Bryman, 2011). Inom ramen för kvalitativa ansatser används en semi-strukturerad intervju då vi vill bjuda in respondenterna till diskussioner. Bryman (2011) menar på att en av fördelarna med kvalitativa ansatser är metodens flexibilitet med avseende på vad som ska studeras och vilka teorier som tagits i beaktande. En nackdel är att det kan vara problematiskt att dra allmänna slutsatser i ett större sammanhang, dock går det att hänföra till teoretiska utgångspunkter för att visa på tendenser. Ytterligare en nackdel kan vara att diskussionen svävar iväg från ämnet medan fördelen är att mer nyanserade svar ges av respondenterna. Därmed är valet av huvudfrågor viktiga för att upprätthålla en röd tråd och struktur i intervjun (Ibid).

2.2 Angreppssätt

Det finns olika angreppssätt att dra slutsatser genom. Dessa tre är induktion, deduktion och abduktion. Det induktiva angreppssättet används genom att dra generella slutsatser från den empiriska fakta som samlats in (Thurén, 2007). Till skillnad från deduktivt angreppssätt uppstår slutsatser till följd av verkliga observationer. Det deduktiva angreppssättet fokuserar mer på att ha en hypotes som antingen bekräftas eller förkastas efter resultatet (Bryman, 2011). Abduktion kombinerar både deduktiv och induktiv ansats samtidigt som nya moment tillförs till metoden. Vid arbetet kring det abduktiva angreppssättet bearbetas empirin stegvis, samt att teorin anpassas och revideras för att med mer lämplighet kunna relateras till det empiriska materialet. För att sedan kunna skildra de omständigheter som råder kommer en empirisk undersökning att äga rum, som tillsammans med det teoretiska avsnittet ligger till grund för analysavsnittet. Forskarna kommer genom arbetets gång växelvis att arbeta med det teoriavsnitt som tagits fram och den empiri som uppkommit. Dessa två avsnitt kommer sedan att ligga till grund och vävas samman under arbetets gång, enligt den abduktiva ansatsen. Detta angreppssätt används för att forskarna inte ska behöva binda sig till predisponerade teorier, vilket leder till ett mer fritt arbete (Alvesson & Sköldberg, 1994). Studien är således abduktiv, då generaliserade slutsatser dras utefter det empiriska materialet tillsammans med de teorier som tagits fram, som tillsammans ligger till grund för forskningen (Perlinski, 2009).

(11)

2.3 Urval

Vi har valt att avgränsa oss till fastighetsbolag med minst en miljöcertifierad byggnad. Studien avgränsar sig till sex fastighetsbolag i Malmö som kan bidra med olika infallsvinklar för att få en övergripande bild för ämnet. Wihlborgs, MKB, Castellum, Kungsleden, Stena Fastigheter och Klövern.

Förfrågan om medverkan har riktats till svenska fastighetsbolag i varierande storlek. De valda företagen är baserade i Malmö men ha en verksamhet på nationell nivå. Vi har tillfrågat nio fastighetsbolag varav sex har tackat ja.

Tabell 2.3.1. Sammanställning av respondenternas namn, befattning, bolag och intervjumetod.

Respondent Befattning Bolag Intervjumetod

Anna

Haraldsson Jensen

Hållbarhetsutvecklare Stena Fastigheter Telefonintervju

Erik Florman Hållbarhetschef Kungsleden Telefonintervju

Jenny Holmquist Miljöstrateg MKB Telefonintervju

Lisa Östling Hållbarhetsansvarig Castellum Telefonintervju

Staffan Fredlund Miljöchef Wihlborgs Telefonintervju

Teresa Mattisson Hållbarhetschef Klövern Telefonintervju

Stena är ett av Sveriges största fastighetsbolag som äger både bostäder och lokaler i storstadsregionerna. De bygger även och är delaktiga i nya stadsbyggnadsprojekt för att kunna konkurrera med andra fastighetsbolag på marknaden (Stena Fastigheter, 2020).

MKB är ett av Sveriges största allmännyttiga bolag, ägt av Malmö Stad och det största fastighetsbolaget i Malmö, och har med sin storlek omfattande påverkan på Malmös bostadsmarknad. Förutom att tillhandahålla en rimlig hyressättning arbetar de efter fyra målområden vilka är att vara kundens första val, fokus på medarbetare, ekonomi med hållbart och prisvärt boende samt social verksamhet (MKB, 2020).

(12)

Wihlborgs Fastigheter AB har ett specifikt fokus på Öresundsregionen och att där behålla och utveckla sin marknadsposition. I denna region vill de vara en ledande aktör inom kommersiella fastigheter och koncentrera sig på̊ marknader med potential för lönsam utveckling. Wihlborgs har även förvaltning i egen regi och är noterade på Stockholmsbörsen (Wihlborgs, 2020).

Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag på börsen och äger totalt 632 fastigheter fördelat i Sverige, Köpenhamn och Helsingfors. De både bygger och förvärvar nya fastigheter med fokus på tillväxtregioner med fokus på kontors- och logistikfastigheter (Castellum, 2020).

Klövern är ett börsnoterat fastighetsbolag med ett innehav av 347 stycken fastigheter runt om i Sveriges tillväxt- och storstadsregioner, samt Köpenhamn och New York. Klövern har främst fokus på kontorsfastigheter, men har även samhällsfastigheter och detaljhandeln. Att erbjuda och inneha attraktiva lokaler och att vara aktivt bidragande till stadsutveckling är målet för Klövern i de regioner de är verksamma i (Klövern, 2020).

Valet av respondenter gjordes utifrån de personer som har högst befattning inom hållbarhet hos bolagen. De fastighetsbolag som tillfrågats är några av Sveriges största fastighetsbolag och har därigenom ett indirekt samhällsansvar då många företag och privatpersoner bor i deras bestånd. Vidare var det intressant att höra hur ett kommunalt ägt fastighetsbolag resonerar vid dessa frågor och om deras strategier och tillvägagångssätt skiljer sig gentemot de privata och börsnoterade bolagen.

2.4 Intervjustudie

Inom ramen för den kvalitativa ansatsen har vi använt oss av intervjuer. Inom ramen för den kvalitativa ansatsen har vi i studien använt oss av en semi-strukturerad intervjumetod. Denna intervjumetod innebär att det ska finnas förbestämda frågor utformade av forskarna, men samtidigt ska möjligheten för öppna svar från respondenter finnas (Bryman, 2011). Huvudfrågor i denna studie har därför tagits fram för att upprätthålla en struktur där vi under intervjuns gång ställt följdfrågor då det var fördelaktigt att hålla en röd tråd och få frågorna att passa in efter hur intervjun artat sig. Nackdelen med öppna frågor är enligt Bryman (2011) att diskussion kan sväva iväg från ämnet medan fördelen är att mer nyanserade svar ges av respondenterna. Bryman lyfter även att det är viktigt att det under en intervju inte bör finnas en intention att ställa ledande frågor, utan det bör istället strävas efter att låta respondenten tänka

(13)

och svara efter sina egna tankar och förmågor. I denna studie fick respondenterna förfrågan om att initialt berätta om företagets hållbarhetsstrategi och om begreppet gröna fastigheter i stort innan de förutbestämda frågorna ställdes. Samtliga intervjuer har transkriberats för att sedan på ett systematiskt sätt analysera respondenternas svar. Därigenom är det möjligt att genom tematisk analys få en överskådlig och tydlig bild över svaren (Bryman, 2011).

2.4.1 Telefonintervju

Intervjuerna genomförs via telefon med hänsyn till de restriktioner som finns i samhället kring Covid-19. Genom detta har vi arbetat mer tidseffektivt, då vi inte behövde ta oss till respondenten. Som bl.a. Dalen (2008) säger är det fördelaktigt att föra intervjun via telefon då respondenten eventuellt känner sig säkrare att besvara mer komplicerade frågor, eftersom den mänskliga kontakten uteblir med gester, kroppsspråk, nervositet och dylikt. Vidare understryks att detta nödvändigtvis inte behöver vara endast positivt då svaren kan vara svårare att tolka när respondenternas fysiska uttryck inte kan observeras. Bryman (2011) menar även att skillnaden på fysisk intervju och telefonintervju är relativt liten, och det ena behöver inte vara sämre än det andra.

Respondenterna blev tillfrågade via mail om de ville ställa upp på en telefonintervju. Vidare bestämdes datum och tidpunkt där vi kunde boka in ett telefonmöte. Alla respondenter blev tillgivna ett likadant mail med en redan formulerad mall.

2.5 Tillvägagångssätt

Vi inledde genom att samla in forskning som berört ämnet gröna byggnader och investeringsaspekten av dessa. Det visade sig råda vissa bristfälligheter i mängden forskning utförd kring ämnet men vi lyckades till slut leta fram tillräckligt mycket forskning för att skapa ett resonemang och frågeställningar. Det var tydligt att forskningen framförallt var bristfällig på den svenska fastighetsmarknaden.

När vi valt företagen till studien letade vi på deras hemsidor efter personer med högsta möjliga befattning inom hållbarhet. De personer som valdes var framförallt hållbarhetschefer och liknande titlar. Dessa personer kontaktades via e-post där de fick förfrågan om att delta i vår studie genom telefonintervju. Dessa intervjuer via telefon visade sig vara givande och varade cirka 20 minuter vardera.

(14)

2.6 Tillförlitlighet och giltighet

Två centrala begrepp vid kvalitativa undersökningar är tillförlitlighet och giltighet. Dessa begrepp används för att undersökningen ska bli etiskt hållbar och pedagogiskt användbara (Lundgren & Säljo, 2014). Information har insamlats från respondenter och tidigare forskning där vi som författare ställt oss objektiva för att kunna besvara frågeställningarna. Tidigare studier som använts har haft olika geografiska marknader som utgångspunkt. En problematik som uppstod var bristen av källor som enbart fokuserade på den svenska fastighetsmarknaden.

2.7 Etiska övervägande

Etik i forskning handlar om att skydda respondenter från eventuell feltolkning av information till exempel. Under arbetets gång skall det råda ett etiskt övervägande där tanken är att den förmedlade informationen från respondenterna inte ska komma till skada för dessa. Därför är det viktigt att respektera respondenternas anonymitet om de önskar det. Det kan även vara viktigt att erbjuda respondenterna möjlighet att läsa igenom och ge sitt godkännande innan slutgiltig inlämning av arbetet sker (Bryman, 2011). I samband med intervjutillfället har vi meddelat respondenterna att de har möjlighet till anonymitet om så önskas. Vi informerade även att de som önskar godkänna sina egna citat också har möjlighet till detta.

                       

(15)

3. Miljöcertifieringar

Gröna byggnader blir allt mer vanligt förekommande på den svenska fastighetsmarknaden, något som både investerare och hyresgäster efterfrågar. Det finns flera etablerade miljöcertifieringssystem men som fokuserar på lite olika områden, det innebär att vissa certifieringar är svårare att få vilket också kan innebära högre status. Gemensamt för samtliga är byggnadens energianvändning samt att fastigheten betygsätts efter olika parametrar för att få en slutlig gradering. Något som skiljer är hur stor vikt systemen lägger på området fastigheten är placerad i. I följande avsnitt presenteras de tre vanligaste certifieringssystem: BREEAM, Miljöbyggnad och LEED.

3.1 BREEAM

BREEAM är ett miljöcertifieringssystem som grundades 1990 i Storbritannien som successivt blivit ett av de mer internationellt etablerade systemen i världen. I Europa är BREEAM det vanligast förekommande certifieringssystemet och totalt finns det 500 000 certifierade byggnader globalt sett. I Sverige är det Swedish Green Building Council (SGBC) som hanterar certifieringarna för den svenska versionen BREEAM-SE som är anpassat efter svenska standarder och regler. För att en fastighet ska godkännas enligt BREEAM-SE ställs det hårda krav på att fastigheten i fråga bidrar till en bättre miljö. Systemet appliceras på både nyproducerade fastigheter och befintliga och poängsätts utifrån olika parametrar. Byggnadens energiprestanda, avfallshantering och inomhusklimat är exempel på sådana parametrar som SGBC ska förhålla sig till. Även om systemet har en svensk anpassning kan fastigheten konkurrera på en internationell nivå. Systemet har även beaktning för hur nära byggnaden ligger kommunikativa transportmedel, vilka byggnadsmaterial som använts samt hur innovativ byggnaden är. Sedan får byggnaden slutpoäng när de olika områdena sammanställs för att slutligen bestämma vilken gradering byggnaden skall få. Betygsnivåerna är Outstanding (≥ 85%), Excellent (≥ 70%), Very good (≥ 55%), Good (≥ 45%), Pass (≥ 35%) och Unclassified (< 30%) (SGBC, 2020). Se bild 3.1 för hur fördelning i Sverige ser ut.

(16)

3.2 Miljöbyggnad

Miljöbyggnad är en svensk miljöcertifiering till fastigheter skapat och ägt av Sweden Green Building Council, Sveriges största organisation för hållbart samhällsbyggande. I dagsläget är cirka 1 500 byggnader i Sverige Miljöbyggnadscertifierade. I praktiken betygssätts en byggnad enligt Miljöbyggnad genom en tredje part som granskar miljöarbetet i fastigheten samt dess miljöprestanda. Det är 16 värden som tas i beaktande och efter dessa granskats, följer SGBC upp med treårsintervaller för att granska att ingenting har förändrats. Byggnadens energiprestanda som mäts är bland annat energianvändningen, tätheten för att avgöra att inte för mycket eller lite värme går förlorad samt att hur miljövänlig elen och värmen är. Vidare ser SGBC även på innemiljön där luftkvalité, ventilation, ljusinsläpp, fuktnivåer är på tillfredsställande nivåer så boende eller de som arbetar i byggnaden ska kunna vistas i en optimal levnadsmiljö. Materialval och kemikalier vid nybyggnation är också faktorer som spelar in. Certifieringsnivåerna är uppdelad i brons, silver och guld. Brons uppfyller lagkrav och befintliga rekommendationer för byggnader till skillnad från silver och guld som måste ha miljöprestanda och värden på en mer omfattande nivå. Se bild 3.2 för fördelningen av Miljöbyggnad i Sverige (SGBC, 2020).

3.3 LEED

LEED (Leadership in Energy and Enviromental design) är ett amerikanskt miljöcertifieringssystem som idag är det mest etablerade i världen. LEED grundades 1999 av U.S. Green Building Council (USGBC, 2020) och har sedan dess utvecklat olika system, varav dagens är det fjärde i ordningen. Systemet är till för alla typer av byggnader och kan genom sitt ramverk bedöma byggnadens förmågor att vara hälsosam, effektiv och kostnadsbesparande. Certifieringen bedömer exempelvis huruvida en byggnads egenskaper ser ut vad det gäller inomhusklimat, materialval, energianvändning, miljön i området och vattenanvändning, vilket gör att byggnaden får en helhetsbedömning som kompletterar de lagar och förordningar som finns. Systemet har således en strävan att möta fastighetsinvesterares behov genom certifieringen och eftersom den senaste versionen har en tydligare internationell inriktning, är LEED användbart världen över (USGBC, 2020).

Likt de andra certifieringssystemen har LEED också en betygsskala som avgör vilken gradering fastigheten ska ha. Den lägsta nivån är Certified, som sedan följs av Silver, Gold och Platinum. Som minst kan 40 poäng tilldelas och som högst 80+ poäng. Vid certifieringstillfället

(17)

görs bedömningen av Green Business Certification Inc, vilket är ett företag som arbetar med utbildning inom området. Se bild 3.3 för att se fördelning av LEED.

Bild 3.1 Fördelning betyg BREAAM (CBRE, 2019).

Bild 3.2 Fördelning betyg Miljöbyggnad (CBRE, 2019).

(18)

4. Aktuell forskning om gröna byggnader

Gemensamt för valda studier för arbetet är gröna byggnader och energieffektiva byggnader, men det som skiljer dessa åt är vilket perspektiv och angreppssätt som tillämpats. Antingen har de fokuserat på korrelationen mellan gröna byggnader och hårda värden som marknadsvärde, hyror och direktavkastningsnivåer för att utreda huruvida gröna byggnader har en påverkan här eller inte. Övriga har fokuserat på mjuka värden som hyresgästtillfredsställelse, hur utvecklingen av ett “grönt” område kan lyckas samt vilken eller vilka strategier som fungerar mest effektivt för investering i gröna byggnader. De har även studerat brister och möjligheter vid investering i gröna byggnader, tekniska system som används i gröna byggnader samt olika miljöcertifieringar. Holgersen och Malm (2015) beskriver att alla i samhället behöver vilja arbeta för att få byggnader att vara energieffektiva och det behövs kunna identifiera de som aktivt arbetar för att fastighetsbranschen ska vara energibesparande samt marknadsbaserade metoder som går att använda för att skapa ekonomiskt värde på gröna byggnader. Vid byggande och uppförande av gröna byggnader finns det olika ekonomiska metoder, modeller och beslutsfattande, vilket gör att processerna ser olika ut från företag till företag. Därav blir resultaten annorlunda från fall till fall och de hinder och möjligheter som upplevs skiljer sig från varandra.

4.1 Gröna byggnader - Ekonomiskt perspektiv

Gröna byggnader kan beskrivas som en miljöbyggnad eller hållbar byggnad. För att kunna kategoriseras som en grön byggnad krävs miljöcertifiering. Dessa byggnader har ett större fokus på klimatavtrycket och de materialval som görs gentemot konventionella byggnader. Det har visats att gröna byggnader och upprustning av befintligt fastighetsbestånd kan ha omfattande påverkan på energieffektivisering i en ekonomi. Med tanke på ökat fokus kring miljöfrågan i samhället har fastighets- och byggsektorns intresse för gröna byggnader ökat. Gröna byggnader och ökat fokus kring certifieringar kan ha omfattande påverkan på global uppvärmning (Eichholtz, Kok & Quigley, 2010)

Ho, Rengarajan och Lum (2014) har analyserat Real Estate Investment Trusts (REIT) gröna byggnader i Singapore vad det gäller deras funktionella och finansiella utveckling. Det konstaterades att gröna byggnader påverkar både den operativa och ekonomiska utvecklingen av REITs positivt. Dock gav olika mått på "grönhet" i REITs fastighetsportfölj olika resultat. De observerade effekterna av gröna byggnader är huvudsakligen betydande för både fonderna K-REIT och CMT medan det för CDL är obetydligt. Ho, Rengarajan och Lum (2014) studie

(19)

visade att effekterna varierade mellan olika fastighetstyper som kontor, detaljhandel och bostäder.

4.1.2 Avkastning och hyror

Marknadshyra och värdet på gröna byggnader som i USA är certifierade genom U.S. Green Building Council, det vill säga den amerikanska motsvarigheten till Swedish Green Building Council, samt Energystar är signifikant högre än konventionella kontorsbyggnader. Vid jämförelse mellan LEED-certifiering och Energystar-certifiering är det olika parametrar av hållbarhet mäts, dock är utfallet att båda certifieringarna genererar högre avkastning på fastighetsmarknaden i förhållande till icke certifierade byggnader. Vidare åtgärder som att fastighetsägare energieffektiviserar sina byggnader för att erhålla certifieringar, anlita effektivare fastighetschefer som styr byggnaders prestanda och ekonomi samt att optimera driften av fastigheten med programvara genererar också högre hyror och priser på fastighetsmarknaden (Eichholtz, Kok & Quigley, 2010).

4.2 Fördelar med gröna byggnader

Gröna byggnader ökar produktiviteten med 25 procent bland medarbetare och har signifikant påverkan på medarbetarnas hälsa och välmående, menar en fallstudie gjord på ett tillverkningsbolag i Pennsylvania (se Ries, Bilec, Gokhan och Needy, 2006). Studien baserades på en fastighet där medarbetarna intervjuades om vad de tyckte om den nya gröna byggnaden jämfört med deras föregående som var en konventionell byggnad. Resultatet visade att de anställda trivs bättre med temperaturen och atmosfären i den nya lokalen. De ansåg att ljuset, luftkvaliteten och liknande var bättre jämfört med den tidigare faciliteten. Statistik över sjukfrånvaro sjönk samtidigt drastiskt. Studien samlade även in data över energianvändningen och kunde se att de operativa kostnaderna minskade då energibesparingar gjordes med 30 procent. Den nya fastigheten, som var LEED-certifierad, innebar en stor initial kostnad för företaget vilket gjorde investeringen till en större risk. Ries, Bilec, Gokhan och Needy (2006) räknade på de finansiella aspekter med avseende på produktionskapacitet och storleksskillnaden på den nya och gamla fastigheten och kunde klargöra att produktiviteten ökade med 25 procent, vilket innebar att de kunde konstatera att valet att köpa en ny grön byggnad både var motiverat ur ett ekonomiskt och miljöperspektiv.

(20)

upplevelsen för dessa (Deuble & de Dear, 2012). Undersökningar visar att de som arbetar i gröna byggnader, så kallade gröna hyresgäster, är generellt sett mer nöjda med tillvaron och presterar bättre jämfört med hyresgäster i en konventionell kontorsbyggnad. Dock gäller det att dessa hyresgäster har en positiv inställning till konceptet med gröna byggnader (Ibid). Det skapar en väsentlig skillnad i ett områdes utfall med gröna byggnader om lokalbefolkningen är delaktig i utvecklingen. Det skapar större ansvarstagande, bättre sammanhållning och mer incitament att vilja bosätta sig i ett sådant område (Medved, 2017).

4.3 Hinder i processen vid grönt byggande

I takt med att den globala ekonomin förbättras, blir miljöproblemen som avfall och koldioxidutsläpp allt mer påtagliga. Enligt studier är 40 procent av världens energiförbrukning kopplade till bygg- och fastighetsbranschen och för att reducera klimatpåverkan behöver sättet att konstruera och förvalta byggnader förbättras drastiskt. Uppförande av gröna byggnader är således en vital aspekt för att reducera fastighetssektorns avtryck på miljön. BREEAM, LEED och andra certifieringssystem är metoder som är användbara vid grönt byggande, då de tar hänsyn till flertal relevanta aspekter som inomhusklimat, materialval, energianvändning, miljön i området och vattenanvändning med mera (SGBC, 2020).

Vidare, för att i praktiken få ökad investering i energieffektiva projekt studerades (FN:s ekonomiska kommission för Europa [UNECE], 2017) hinder och strategier som finns och bör tillämpas vid investering i gröna byggnader. De praktiska åtgärder som bör tillämpas är att länder bör effektivisera sina befintliga regelverk och lagstiftning genom att utveckla riktade program och policies för energieffektivisering. Länder bör även bidra med resurser till institutioner som är specialiserade för utveckling och implementation av policier som stödjer investeringar i energieffektiva projekt. Ansträngningar bör även göras för att finansiella institutioners medvetenhet om finansiering i energieffektiva projekt och således minska uppfattningen om att dessa har hög risk. Att öka medvetenheten generellt kring fördelarna av energieffektiva projekt beskrivs som ett av de mest effektiva sätten att öka investeringar till dessa projekt. Vidare åtgärder kan vara möjlighet till skattelättnader och lågräntelån för dessa projekt (FN:S ekonomiska kommission för Europa [UNECE], 2017).

(21)

4.4 Vad behövs för att utveckla grönt byggande?

För att det skall finnas ytterligare incitament till grönt byggande behöver staten och myndigheter även tillhandahålla skatteförmåner, substitutioner och andra ekonomiska fördelar. I Kina har grönt byggande varit en del av fastighetsbranschen i årtionden, och i Juni 2006 skapade “The Ministry of Housing and Urban–Rural Development (MHURD)” den första nationella standarden för grönt byggande kallat “Evaluation Standard for Green Building (ESGB)”. Denna standard uppdaterades sedan till “Assessment Standard for Green Building”. Därefter har studier presenterats som har visat på mer än 70 olika standarder kring grönt byggande i Kina, och i en del städer efterföljs dessa vid konstruktioner, exempelvis i Shenzhen där ESGB är vanligt förekommande. Detta skall i sin tur göra att när staden och byggandet använder sig av standarden, kommer stora delar av byggandet resultera i grönt, för att minska på utsläpp och andra miljöförstörande ämnen. Även om Kina ligger i framkant inom ämnet, finns det fortfarande en del hinder och problem som försvårar. I studien nämns att det inte finns tillräckligt färdigställda teknologiska system för att främja det gröna byggandet, endast 14,9 procent av byggnaderna va högt rankade respektive 4,5 procent som var vanligt certifierade. Attityden och en omogen inställning till grönt byggande verkar också vara en aspekt som försvårar marknaden, samt att de aktiva förespråkarna av grönt byggande behövs i högre utsträckning, som staten exempelvis. Bristen på engagemang och vägvisning av staten gör att grönt byggande inte har en möjlighet att utvecklas. De industriella riktlinjerna från myndigheterna behöver således vara mer omfattande, tydligare, mer specifika och bättre (Wu, Jiang, Cai, Wang & Li, 2019).

Det finns inget bestämt sätt eller tillvägagångssätt som kan följas när implementeringar av hållbara områden görs (Medved, 2017). En metod som är användbar för ansvarsfulla investeringar är socialt ansvarsfulla fastighetsinvesteringar (SRPI). Vissa institutionella investerare upplever allvarliga transparensproblem i detta växande segment, medan andra inte ser denna nya tillgångsklass som en attraktiv investeringsmöjlighet (Schaefer, Gromer & Neligan, 2012). Hyresgäster och de som nyttjar fastigheterna behöver även få en bredare kunskap i ämnet och förstå vikten av grönt byggande för att det skall kunna utvecklas och marknaden ska kunna växa. Bevisligen har de städer som är mer i framkant hyresgäster som är mer medvetna kring miljöfrågor och därav finns där ett mer omfattande grönt byggande (Wu, Jiang, Cai, Wang & Li, 2019).

(22)

4.5 Brist i forskning

Bristfälligheter att studera gröna fastigheter, särskilt i denna studie som utfördes med marknadsobservationer runt 2010, är att gröna byggnader är ett relativt nytt koncept i branschen jämfört med konventionella byggnader och därmed vore utfallet av eventuella studier mer nyanserade och korrekta om analys av ett längre tidsspann på marknaden vore möjligt. Gröna byggnader, med dess relativt färska inträde på marknaden, har redan växt dramatiskt och det går att se att allt större del av kontorsbyggnader består av dessa i dagsläget. Ökad medvetenhet på marknaden kring klimatförändring och ökade energikostnader leder till ökad närvaro av ämnet kring gröna byggnader, energieffektivitet och dess lönsamhet av investeringar (Eichholtz, Kok & Quigley, 2010).

(23)

5. Teori

I följande kapitel behandlas teorier som har utgångspunkt i olika strategier samt företags samhällsansvar, både ekonomiskt såväl som miljömässigt. Detta eftersom ett företags strategier kan ha direkt påverkan på hållbarhetsutveckling (Grant, 2016). Således ligger det i företagets intresse att utforma sin strategi på ett sätt som möjliggör att hållbarhetsutvecklingen drivs i rätt riktning.

5.1 Strategisk anpassning

Strategisk anpassning beskriver länken mellan ett företag och omvärlden. Omvärlden i fastighetsbranschen kan beskrivas som den externa miljön. Vad strategisk anpassning innebär är huruvida ett företags interna förutsättningar med tanke på dess givna resurser, värderingar och målsättningar korresponderar med dess externa miljö, det vill säga efterfrågan på marknaden. Ett enkelt exempel är om marknaden efterfrågar bostäder i ett visst område så uppfattar fastighetsbolagen detta och producerar bostäderna därefter. Strategisk anpassning är väsentligt i företagsstrategier eftersom utbud måste anpassas efter efterfrågan för att öka chansen för lönsamhet (Grant, 2016). Den ökade efterfrågan på miljövänliga produkter och tjänster kan bidra till att fler fastighetsbolag kan uppnå högre grad av strategisk anpassning genom att investera och utveckla gröna fastigheter (Deuble & de Dear, 2012).

5.2 Differentieringsteori

Differentieringsstrategi innebär att ett företag konkurrerar ut ett annat på ett unikt sätt utöver det traditionella att enbart sänka priserna. Differentieringsfördelarna är således när företaget i fråga kan erhålla en prispremie som överstiger kostnaden för differentieringen som införts. Vissa branscher kan lättare tillämpa strategin än andra. Strategin innebär inte enbart att en ny produkt behöver införas, utan snarare att identifiera och förstå företagets kunder och tillfredsställa det som efterfrågas för att skapa värde (Porter, 1980). För en lyckad strategi behövs det att företaget systematiskt och analytiskt ser över företagets resurser och möjligheter för att på ett konkurrenskraftigt plan kunna vara unikt gentemot andra aktörer och därigenom försöker möta kundernas efterfrågan. Differentieringsstrategin handlar om konkreta och abstrakta dimensioner. Det materiella och rent konkreta innefattar det observerbara hos en produkt, det vill säga storlek, färg, material, hållbarhet och liknande som kan vara relevant för målgruppen. Den abstrakta dimensionen betyder att produkten har annan påverkan än det rent fysiska. Det vill säga det sociala, emotionella och psykologiska som berör kunden. En produkt

(24)

kan således ge intryck av exklusivitet, status och andra komplexa aspekter som involverar hela företagets bild utåt, något som går under namnet varumärkesdifferentiering. Det är särskilt viktigt för produkter som vars prestanda kan vara svårt att få konkret bild över initialt. Produktdifferentiering är vitalt för företag som vill uppnå hög varumärkesigenkänning och kundlojalitet (Grant, 2016).

5.3 CSR - Företags samhällsansvar, ekonomiskt och miljömässigt

Corporate Social Responsibility är ett brett begrepp som används i olika sammanhang och syftar till allt från lokalt miljöansvar, ett företags samhällsansvar ekonomiskt, miljömässigt och socialt samt globala rättigheter för mänskligheten. CSR är svårtolkat och har skiljaktigheter beroende på hur begreppet tolkas och översätts, och kan därför inte tydligt interpreteras. Rimligtvis syftar CSR till att varje enskilt företag och organisation tar sitt ansvar i förhållande till omvärld och intressenter gällande ekonomi, miljö och sociala aspekter (Garriga och Melé, 2004). Författarna menar att det finns en uppdelning inom CSR, där en del består av hur ett företags resurser och kunskaper kan skapa konkurrensfördelar och långsiktiga vinstfördelar. Detta förklaras genom ”Cause-related marketing”  är företag kan skapa konkurrensfördelar eller differentiering genom att ta sitt samhällsansvar. Således genererar det vinster på lång sikt för företaget, exempelvis genom image och rykten. Företagen måste även tillgodose vad samhället efterfrågar, för att kunna vara i samverkan med de värderingar som finns. Detta anses som en förutsättning för att företagets överlevnad och fortsatta utveckling (Andersson, Evers, Hansson & Wahlgren, 2008).

Davis (1967) beskriver hur företag behöver upprätthålla en god image genom CSR och tydliggör detta med förklaring att företagen behöver samverka med diverse instanser. Detta med exempel som kommuner, ägare, kunder, investerare, anställda etcetera. Dessa instanser och titlar arbetar inte endast i ekonomiskt syfte, vilket gör att företaget behöver ta hänsyn till sociala, politiska och psykologiska motiv.

(25)

6. Sammanställning av intervjuer

Alla fastighetsbolag som intervjuats har ett hållbarhetstänk i olika stort omfattning. I följande kapitel presenteras intervjuer som har genomförts med (6) fastighetsbolag med olika nyckelpersoner inom bolagen.

6.1 Hållbarhetsstrategier och ramverk vid förvärv

Synen på hållbarhet skiljer sig från företag till företag beroende på vilken strategi som appliceras. Respondenterna har uttryckt att de tagit hänsyn till miljömålen enligt agenda 2030 när de bestämt deras hållbarhetsstrategier. Vid miljöcertifiering är det en tredje part som bedömer fastighetens egenskaper och prestanda, vilket kan fungera som ett kvitto till inblandade parter såsom kunder, investerare och i fråga om lånemöjligheter hos banken. Likväl ger det en bra image för företagen att ha gröna byggnader i sitt bestånd. Respondenterna ger tydliga svar på vilka certifieringsmetoder de använder sig av och att de har skall-krav på all nyproduktion. Miljöbyggnad silver och guld, Svanenmärkning, LEED, WELL, BREEAM är exempel på metoder som respondenterna bedömer uppfyller bra krav, samt att det är fördelaktigt om byggnaden redan är certifierad vid förvärvstillfället så att det är tydligt att byggnaden uppfyller en bra baskvalitet. Att certifiera en fastighet ger även en bra marknadsföring för företaget och fastigheten, utan att man direkt lägger vikt vid att marknadsföra. Respondenterna menar att det således sköter sig själv, då det utåt ger ett bra intryck med certifieringar.

”Vi har fått enormt mycket positiv marknadsföring, utan att lägga en krona på marknadsföring”.

”Så det är viktigt att vi inte bara tar en certifiering, det ska ge värde till oss, annars blir det ett väldigt ostrukturerat arbete för oss internt. Och hela tanken bakom en certifiering är att du visar upp att du har ett strukturerat arbete. Det är det finansiärerna vill se mot den här fastigheten.”

”Varför vi gör det är flera anledningar men en av anledningarna till att vi gör det är mycket på grund av strukturen i fastighetsförvaltningen som kommer med en certifiering. Det är väldigt positivt. Det är väldigt skönt att ha en struktur som man stoppar in en ny byggnad i. Det tror jag är en jättestor drivkraft för många som jobbar med certifieringar”

(26)

Respondenterna poängterar även att det är fördelaktigt att välja certifieringar som behöver förnyas och kontrolleras efter två till fem år framöver, vilket gör att det går att upprätthålla en god miljöstandard och vara med i utvecklingen med de nya krav och riktlinjer som uppkommer. Bankerna är väldigt energifokuserade i dagsläget, och ser ofta att bolagen systematiskt följer upp sitt miljöarbete med metoder som har de kraven.

”Men ibland händer det att fastigheten inte är certifierad men att vi ändå förvärvar den och då är det läget som är intressant eller att det finns stor potential eller att det är intressanta hyresgäster. Sedan när vi tar in den i vår portfölj försöker vi alltid ha hållbarhet i hänsyn genom att driftoptimera den med solceller, bättre VA eller liknande. Vi kollar också på om vi kan certifiera den som en befintlig fastighet.”

Det finns andra aspekter i hållbarhetsarbete som inte innefattar certifieringar. MKB förvärvar sällan färdigställd nyproduktion, men när det har skett finns det begränsningar vid affärstillfället, eftersom det är andra som har styrt hållbarhetsarbetet vid uppförandet av fastigheten, vilket gör att företaget inte har lika stort inflytande. De producerar således främst eget och har beslutat om att inte certifiera sina byggnader. Hela processen som en certifiering innebär anser de inte är tillräckligt värdeskapande, utan det kan vara väl tillräckligt att få med sina egna metoder kring miljökrav genom produktionsdelen. Projekt ska vara prisvärda och då finns ett mervärde för kunderna att få med miljökraven in i projektdelen, men eftersom MKB inte har behov att sälja behövs inte en stämpel eller granskning på hur de gjort det. Istället finns det ett inriktat fokus på ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet. Gällande ekologisk hållbarhet har klimatfrågan kunnat identifieras som en av de viktigaste frågorna där arbetet syftar till att minska klimatpåverkan. Främst genom en energieffektiv nyproduktion och hållbara mobilitetsalternativ. Det finns dessutom ingen problematik kring belåningsmöjligheter för MKB då deras finansiering kommer från Malmö Stad, vilket gör att fokus på certifieringar inte är av största vikt.

(27)

6.2 Effekter och möjligheter vid gröna byggnader

Att investera i grönt byggande både i nyproduktion och befintligt bestånd kan innebära olika effekter och möjligheter för fastighetsbolaget. Dessa effekter beskrivs av fastighetsbolagen som (a) långsiktig tillit och förtroende, (b) högt söktryck till förvaltningstjänster, (c) förfrågan om att förvärva fastighet till förmån för hållbarhetsarbetet som bedrivs, (d) lägre energianvändning ur ett driftperspektiv, (e) positiv påverkan på kundnöjdhet, (f) lockar hyresgäster och kundgrupper med hjälp av certifieringar, (g) konkurrensfördel mot andra fastighetsbolag, (h) verkar vara bättre trivsel hos hyresgäster i lokaler i certifierade byggnader och förhöjd intern moral.

“Vi ser både direkt effekter men vi ser ju verkligen långsiktig effekt av hög tillit och förtroende gentemot oss i våra områden. Vi har väldigt låg skadegörelse. Vi har ett högt söktryck för att jobba i förvaltningen i våra områden”

Möjligheterna beskrivs av fastighetsbolagen som (a) långsiktiga hyreskontrakt i sina fastigheter tack vare hållbarhetsfrågorna, (b) möjlighet till grön finansiering med lägre räntor av låneinstitut, (c) lägre driftkostnader, (d) nöjdare hyresgäster, och (e) större utbud av hyresgäster där vissa har krav att enbart sitta i certifierade fastigheter. Respondenterna menar att hyresgäster sätter sig i dessa fastigheter som en del av deras hållbarhetsarbete.

“Ökar också bankernas intresse att låna ut pengar till oss om de ser att vi jobbar med det här. Vi ser jättetydligt att det är finansbranschen som driver på hållbarhetsarbetet till stor del. Dem vill veta att där dem investerar sitt kapital, det görs på ett hållbart sätt. Det blir tydligare och tydligare”

Gemensamt för samtliga respondenter är att de upplever att tillfredsställelsen hos hyresgäster verkar vara större i gröna byggnader samt att det genererar lägre driftkostnader. Huruvida respondenterna har statistik för dessa belägg är inte konstaterat.

“Vi har också fått uppfattningen att våra hyresgäster trivs bättre i dessa lokaler jämfört med alternativa fastigheter”

(28)

byggnader jämfört med konventionella byggnader. Företagen beskriver att det är läge som framförallt är signifikant till skillnader i hyresnivåer och marknadsvärden, och inte certifieringar och hållbarhetsarbete i sig.

“I det stora hela gällande hyresgäster så är det en fråga om läge. Alltså så här; om man tänker på de kommersiella hyresgästerna eller möjlighet till bostad det är nummer ett, att vi har en plats som passar en verksamhet men två definitivt så ser vi att hållbarhetsfrågorna brett är en jätteviktig faktor att man väljer att stanna kvar hos oss och att vi är duktiga på att kommunicera till exempel värdet av att både bo och naturligtvis verka som bolag genom att sitta hos oss” ‘’Men ibland händer det att fastigheten inte är certifierad men att vi ändå förvärvar den och då är det läget som är intressant eller att det finns stor potential eller att det är intressanta hyresgäster”

“Fler och fler kunder efterfrågar certifierade byggnader. Antagligen bara för det är en enkel hygiennivå för dem. För det mesta så är det inte på grund av certifieringar utan för det mesta är det på grund av att det är fastigheter som ligger i A-läge”

Vissa företag beskriver att de positiva effekterna de ser från gröna byggnader kan inte endast vara tack vare miljösatsningar och energisatsningar utan det är fler perspektiv som har påverkan. Andra företag har svårt att se vilka precisa effekter som uppenbarar sig då de sällan säljer eller förvärvar fastigheter.

“Det gör att vi är respekterade för många säljare och kanske framförallt bland allmännyttan när dem säljer för att vi får frågor om vi vill gå in i vissa affärer och lägga bud. Så det är ju en sån affärsnytta vi ser utifrån de investeringar vi gör. Men det är ju från fler perspektiv än bara vad det gäller energisatsningar och miljösatsningar”

(29)

6.3 Investeringshorisont vid gröna fastigheter

Respondenternas svar är stort sätt i linje med varandra och det är att investeringshorisonten i regel är längre för gröna fastigheter gentemot konventionella. Flera av fastighetsbolagen som intervjuats både bygger, äger och förvaltar fastigheterna i egen regi och anser att de certifierade byggnaderna minst kommer att ha samma investeringshorisont. De anser även att det är en del av deras ställningstagande för en hållbar framtid. MKB, som har en annorlunda koncernstruktur än de övriga bolagen, har en annan syn på sina investeringar. Till skillnad från de övriga bolagen arbetar de inte lika mycket med vinstmaximering och har således en längre investeringshorisont. Deras finansieringsmodell ser även annorlunda ut gentemot övriga bolag. Respondenterna belyser även vikten vid klimatrisker där en lång investeringshorisont inte kan samverka med att investera i fastigheter nära havet exempelvis. Att då investera i fastigheter som tenderar att vara i riskzon för klimatförändringar ger således inte fördel vid belåning, och visar på ett mindre långsiktigt tänkande.

“Vår vision är hela vårt kontorsbestånd ska certifieras, både nytt och befintligt. Det går även att se att det rent finansieringsmässigt är bättre med gröna byggnader”

“Vi bygger långsiktigt för att förvalta och äga”

“Om man bara tar dem stora certifieringsprogrammen så har vi 14 certifierade byggnader idag. Men det här är någonting som vi tänker ska eskalera. Vi kommer certifiera många fler fastigheter.”

6.4 Risker och hinder

“Nuförtiden är det snarare en risk i att inte äga en grön fastighet”

Överlag innebär gröna fastigheter relativt låg risk men något som är gemensamt för fastighetsbolagen är att en grön certifiering initialt kan vara en dyr investering, men något som de menar lönar sig i förvaltningsskedet då driftnettot blir bättre. De menar även att det kan vara problematiskt att få med sig alla hållbarhetskriterier för att uppnå en önskad certifiering. Fastighetsbolag får förmånliga gröna lån av bankerna om de uppnår en viss certifiering men det krävs att bolagen kontinuerligt arbetar med hållbarheten och energiprestandan för att inte

(30)

förlora dessa förmånliga lån. Ytterligare en riskfaktor med att förlora en certifiering är att hyresgästerna eller den potentiella köparen, som blivit utlovad en grön fastighet, kanske avstår om certifieringen förloras.

För att erhålla en certifiering behöver fastighetsbolag kunna uppvisa data över energianvändning och andra parametrar som certifieringsbolagen kräver. Det ställer krav på att förvaltningsorganisationen i bolagen måste ha tydliga riktlinjer för hur de ska arbeta och uppvisa resultaten på bästa möjliga sätt. Ett hinder vid förvärv av gröna fastigheter är att företaget som byggt eller renoverat fastigheten använt sämre byggnadsmaterial än vad köparen normalt gör, vilket innebär att det kan bli svårare att hålla jämna driftnetton över tid om renoveringar behöver göras tidigare än tänkt. Det innebär även att det kan finnas eventuella bestämmelser och begränsningar med vad som får implementeras på den förvärvade fastigheten, som exempelvis solceller på taket.

(31)

7. Analys

Följande kapitel presenterar studiens analys som kopplas till den teori, empiri och studier som tidigare nämnts. Analysen delas in i underrubriker för att beröra frågorna som tagits i

beaktning vid intervjuerna.

7.1 Miljöcertifiering och hållbarhetsstrategier

För att bidra positivt till miljön krävs det att fastighetsbolagen tar hänsyn till miljöcertifieringar med ramverk och riktlinjer vid fastighetsinvesteringar. Inte minst ur egen ståndpunkt, utan även för att samtliga inblandade parter såsom kunder, leverantörer, banker och entreprenörer. Respondenterna berättar att de tar ställning till agenda 2030 för att arbeta med sina klimatmål. Intervjuer visar att valet att miljöcertifiera sina byggnader anses ge en bra image för företaget, samt ett tydligt kvitto till de inblandade parter att byggnaden är utformad för att främja både miljö, ekonomi och hälsa. Att investera och inneha gröna byggnader ger då en bra marknadsföring för företaget utan att egentligen ha riktat fokus på sådant, vilket respondenterna påvisar i intervjuerna.

Det finns ett flertal certifieringssystem som är aktuella och uppfyller de krav som fastighetsbolagen efterfrågar samt inriktar sig på olika områden med olika svårighetsnivåer, exempelvis LEED, WELL, BREEAM, Svanen och Miljöbyggnad. Respondenterna använder sig främst av de svenska metoderna, då de primärt syftar till att nå den delen av marknaden. Enligt Wu, Jiang, Cai, Wang och Li (2019) är systemen användbara vid grönt byggande, då de tar hänsyn till flertal relevanta aspekter som inomhusklimat, materialval, energianvändning, miljön i området och vattenanvändning med mera. Som Sundfors och Bonde (2018) lyfter fram ger miljöcertifieringssystemen även upphov till övervakning av systemen som kontrollerar energianvändning, vilket är intressant för byggnadens prestanda så att energieffektivisering kan ske och skapa mervärde för byggnaden. Intervjusvaren bekräftar detta då respondenterna lägger vikt vid att certifiering inte bara ska se bra ut, utan även skapa värde för de inblandade parterna och påvisa ett strukturerat arbete.

Likväl framgår det i intervjuer att det är fördelaktigt att använda certifieringsmetoder som behöver förnyas och kontrolleras efter två till fem år, vilket ger möjlighet att upprätthålla och förnya miljöstandarden i byggnaden, vilket stämmer överens med kontroll av energianvändning och byggnadens prestanda. Enligt respondenterna kan en fastighet dock

(32)

förvärvas utan miljöcertifiering om det finns andra intressen såsom läge eller annan potential. Sådana fastigheter brukar således följas upp med driftoptimering eller möjlighet till miljöcertifiering som befintlig fastighet. Att miljöcertifiera är därmed en central del för de flesta enligt respondenterna, och en viktig trend i branschen.

Det finns även andra aspekter i hållbarhetsarbetet som inte innefattar miljöcertifieringar. Detta är beroende på fastighetsbolagets investeringssyn eller arbetsmetoder. En av respondenterna förvärvar eller säljer sällan fastigheter då de istället förvärvar mark och uppför byggnader på egen hand med utgångspunkt att inneha en lång tid. Intervjusvaren antyder att det kan vara problematiskt när andra aktörer styrt hållbarhetsarbetet kring uppförandet av fastigheten, vilket gör att inflytandet för fastighetsbolaget varit väldigt litet. Miljöcertifiering behöver därmed inte vara värdeskapande i den utsträckning som krävs, utan fokus på egen energieffektiv nyproduktion, välfungerande mobilitetsalternativ samt ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter kan vara en mer fördelaktig väg att gå. Stämpeln som miljöcertifiering ger är därav inte central när förvärv eller försäljning ej är aktuellt.

Respondenterna uttrycker att det inte finns ett aktivt arbete enligt CSR, men då det rimligtvis finns ett arbete kring lokalt miljöansvar, ett företags samhällsansvar ekonomiskt, miljömässigt och socialt samt kring globala mänskliga rättigheter, går det att tolka ett arbete efter CSR. Samtliga respondenter uttryckte att de arbetar med en långsiktig hållbarhetsstrategi för att ta ställning till de miljöavtryck som fastighetsbranschen har. Det går att koppla till teorin om strategisk anpassning som innebär att utbud måste anpassas efter efterfrågan för att öka chansen för lönsamhet. Gröna fastigheter har blivit alltmer vanligt förekommande på den svenska fastighetsmarknaden, vilket innebär att inget företag vill hamna efter på denna trend som mest troligt kommer att fortsätta. Fastighetsbolagen följer ramverk och riktlinjer för att uppnå vissa certifieringar och arbetar kontinuerligt för att nå bättre förvaltningsresultat och på sikt uppnå mer prestigefyllda certifieringar för att differentiera sig gentemot andra fastighetsbolag. I intervjuer framgår det att fastighetsbolagen tillämpar skall-krav utöver de ramverk som finns. Det innebär att fastighetsbolaget har vissa angivna lägsta nivåer som måste uppnås. Detta är individuellt för varje bolag. Många respondenter uppger att tack vare certifieringar, struktureras och effektiviseras förvaltningen i byggnaderna.

(33)

7.2 Hinder och risker vid investeringar

Studien som gjordes av Wu, Jiang, Cai, Wang och Li (2019) utgår från fastighetsmarknaden i Kina och visade att det fanns en brist i teknologiska system som ska främja och effektivisera det gröna byggandet. Det här är något som kan kopplas till vad respondenterna också yttrade vid intervjuerna att om fastighetsbolagen behöver kunna uppvisa data och statistik över fastighetens prestanda vad det gäller energianvändning, avfallshantering och liknande parametrar. Det ställer stora krav på förvaltningsorganisation och bolagets riktlinjer och långsiktiga strategi. Problemet ligger i att det försvårar för fastighetsbolagen att dels få en certifiering, men även risken att förlora den om informationen som presenteras för den granskande tredje parten är bristfällig och inte överensstämmer med certifieringens kriterier. För att ett fastighetsbolag ska erhålla en certifiering, krävs det att en utomstående part granskar och kontrollerar fastighetens prestanda. Det är något som några av fastighetsbolagen ansett som problematiskt och omständigt, samtidigt som det anses som en kvittens på att fastigheten i fråga uppnår de krav som ställs. Intervjusvaren visar att flera av företagen beskriver oron om att inte få med sig alla hållbarhetskriterier för att uppnå en önskad certifiering. Flera av de intervjuade företagen beskrev deras långsiktiga strategier om hur de som lägsta standard ville uppnå en viss certifiering.

Fastighetsbolagen får förmånliga lågräntelån av bankerna som incitament för byggandet. Det ställer krav på fastighetsbolagen att kunna leverera det som certifieringen kräver samt att kontinuerligt arbeta med hållbarhetsarbete. Den finansiella risken blir således att fastighetsbolagen kan förlora lågräntelånen om de blir av med certifieringen. Något som hade inträffat för en av respondenterna.

Wu, Jiang, Cai, Wang och Li (2019) beskriver att attityden till grönt byggande är en aspekt som försvårar grönt byggande. De menar också på att det behövs större engagemang från staten samt tydligare industriella riktlinjer från myndigheter för att främja byggandet. Studien visar att de städer som är mer i framkant har hyresgäster som är mer medvetna kring miljöfrågor och därav finns där ett mer omfattande grönt byggande. Detta samband är inte konstaterat av intervjusvaren.

Flera av respondenterna yttrade att en risk vid certifiering av en byggnad var den höga initiala kostnaden vilket skulle vara en tröskel för själva investeringen. Intervjusvaren visar dock att

(34)

det lönar sig ur ett förvaltningsperspektiv i ett senare skede då fastigheten i fråga får bättre driftnetto. Ytterligare en finansiell risk vid förvärv som lyfts fram i intervjuer är oron vid bristfälliga byggmaterial som kan komma att behöva renoveras tidigare än vad den initiala kalkylen hade räknat på, något som försämrar driftnettot. Ett hinder vid förvärv är även eventuella regleringar och bestämmelser kopplade till fastigheten. Respondenterna lyfte den problematiken huruvida det var möjligt att installera solceller och liknande på taket om det inte gick att få bygglov och tillstånd. Fler av respondenterna uttryckte hur hyresgäster och de som nyttjar fastigheterna behöver få en bredare kunskap inom ämnet och förstå vikten av grönt byggande för att marknaden ska kunna växa, vilket även bekräftas av Wu, Jiang, Cai, Wang och Li, (2019).

Tidigare studier (se t.ex. Eicholtz, Kok & Quigley 2010) har ansett att gröna fastigheter har en koppling till högre hyror per kvadratmeter än konventionella byggnader. Flera av respondenterna hade dock svårt att se att gröna fastigheter hade en signifikant påverkan på hyresnivåer, utan att det istället var läget och utformningen av fastigheten som var de primära faktorerna för hyresnivåer. Det kan därmed innebär en risk att certifieringen i sig inte har någon signifikant påverkan på hyresnivåer.

7.3 Positiva effekter och möjligheter vid investeringar

Enligt Eichholtz, Kok och Quigley (2010) har fokus ökat kring miljöfrågan de senaste åren vilket således lett till att fastighetsbranschen tagit efter och börjat investera mer i gröna byggnader. Det framgår även tydligt utifrån respondenternas svar. Respondenterna svarar exempelvis att alla i branschen förväntas att arbeta utifrån ett hållbart arbetssätt med gröna byggnader i dagens läge. Detta innebär att de som inte arbetar aktivt med hållbarhet går således miste om många konkurrensfördelar.

Eichholtz, Kok och Quigley (2010) beskriver även hur marknadsvärdet på gröna byggnader i USA som är miljöcertifierade genom amerikanska motsvarigheten till Sweden Green Building Council och Energystar ser ett signifikant högre värde och avkastning än konventionella kontorsbyggnader. Detta är ingenting som respondenterna i denna studie uppmärksammat. Den variabeln som, enligt studiens respondenter, har påverkan på marknadsvärdet och avkastning är framförallt läget på fastigheten och inte certifieringen i sig. Eichholtz, Kok och Quigley förklarar också att åtgärder som att anlita effektivare fastighetschefer som styr byggnaders prestanda, att optimera driften av fastigheten med programvara och att energieffektivisera

Figur

Tabell 2.3.1. Sammanställning av respondenternas namn, befattning, bolag och intervjumetod

Tabell 2.3.1.

Sammanställning av respondenternas namn, befattning, bolag och intervjumetod p.11

Referenser

Updating...

Relaterade ämnen :
Outline : Slutsats 37