Regionala analyser av bostadsmarknaden 2012

Rapport 2013:3

Regionala analyser av

bostadsmarknaden 2012

Boverket januari 2013

Regionala analyser av

bostadsmarknaden 2012

Titel: Regionala analyser av bostadsmarknaden 2012 Rapport: 2013:3

Utgivare: Boverket januari 2013 Upplaga: 1

Antal ex: 80

Tryck: Boverket internt

ISBN tryck: 978-91-87131-80-6 ISBN pdf: 978-91-87131-81-3

Sökord: bostadsmarknaden, boendesituation, regionala analyser, län, länsstyrelserna, hyresrätter, unga, nyanlända, invandrare, flyktingar, bostadsförsörjning, regional boendeplanering

Dnr: 1402-382/2012

Publikationen kan beställas från:

Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50

Fax: 0455-819 27

E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se

Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats.

Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2013

3

Förord

Enligt ”Förordningen om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommunernas bostadsförsörjningsansvar (2011:1160)” ska Boverket stödja länsstyrelserna i deras arbete med att analysera

bostadsmarknaderna och lämna råd, information och underlag till kommunerna för deras planering av bostadsförsörjningen. Boverket ska årligen i en skriftlig rapport redovisa sin verksamhet och sammanfatta och analysera länsstyrelsernas rapporter. Denna rapport är resultatet av Boverkets årliga sammanställning.

De regionala analyserna ger en bild av utvecklingen på de olika regionala bostadsmarknaderna i länen. Varje län har sina specifika förutsättningar, men vissa gemensamma utmaningar återkommer också när vi studerar rapporterna. Årets analyser består av fördjupningar enligt två teman; boendesituationen för särskilda grupper och markfrågor.

Rapporten är sammanställd av Ulrika Bensköld, i samarbete med Christina Johannesson och Birgitta Wadkvist.

Karlskrona januari 2013

Martin Storm

5

Innehåll

Boendesituationen för olika grupper ... 13 

Nyanländas boende ... 13 

Vems ansvar? ... 13 

Bristen på hyresrätter ... 14 

Kommunintervjuer i Västernorrlands län ... 14 

Sammanfattning av länens beskrivningar av ”etablering av nyanlända” 15  Alla godtar inte sin bosättningsanvisning ... 15 

Fler bostäder behövs ... 16 

Bostadens placering påverkar ... 16 

Kopplingar till boendeplaneringen ... 16 

Ungdomar ... 18 

Svårt för ungdomarna även i de mindre kommunerna ... 19 

Länsstyrelsernas arbete med att ge råd, stöd och underlag ... 23 

Behov av regional boendeplanering... 23 

Olika arbete ute på länsstyrelserna ... 23 

7

Inledning

De regionala analyserna ger en bild av utvecklingen på

bostadsmarknaden i länen. Det finns en stor variation mellan länens olika förutsättningar och också inom länen. Det finns många utmaningar som är gemensamma för flera län. Boverket ger en sammanfattande

redovisning av de regionala analyserna. Önskas en fullständig bild bör dessa läsas var och en för sig. Analyserna finns på länsstyrelsernas egna webbplatser och på Boverkets webbplats1. Under 2012 har 20 analyser inkommit till Boverket.

Analyserna riktar sig framför allt till kommunerna, eftersom de ska fungera som ett stöd i deras arbete med boendeplaneringen. De riktar sig även till externa aktörer såsom byggherrar, bostadsbolag, privatpersoner, regionförbund med flera. Arbetet med analyserna har för flera kommuner och länsstyrelser bidragit till att det har skapats ett forum för att arbeta med bostadsförsörjningsfrågor, både internt och externt. Det är även i fortsättningen viktigt att arbeta vidare med länsstyrelsernas arbete med att fungera som en regional arena för utbyte av erfarenheter, kvalitetssäkra bostadsmarknadsenkäten, bidra med statistik och prognoser och annat material.

Arbetet under 2012

En viktig del i arbetet med de regionala analyserna är själva processen. Det handlar både om arbetssättet inom länsstyrelserna och mot

kommunerna. En betydande del är också arbetet med

bostadsmarknadsenkäten, vilken utgör en utgångspunkt i analyserna. Det finns också behov och önskemål från länsstyrelserna själva att träffas och utbyta erfarenheter kring arbetet med analyserna.

I mars och november 2012 genomfördes handläggarträffar där även Socialdepartementet och Boverket deltog. Under marsmötet diskuterades bostadsmarknadsenkäten, upplägget av arbetet med

bostadsmarknadsanalyserna och deras fördjupningsteman under 2012. Ungdomsstyrelsen föreläste om sin analys av ungas bostadssituation och Statskontoret talade om markpolitiska frågor. Boverket redovisade rapporten ”Sekundära bostadsmarknaden” och så diskuterades länsstyrelsernas uppdrag om hemlöshet.

Vid höstmötet i november redovisade Boverket resultaten av årets regionala bostadsmarknadsanalyser och arbetet med översynen av bostadsförsörjningslagen. Några länsstyrelser berättade om hur de arbetat med nyanländas boende och regionalt arbete för att få en bättre

bostadsmarknad. Socialdepartementet redovisade aktuella frågor, länsstyrelsernas uppdrag om hemlöshet diskuterades, Statskontoret redovisade sin utredning om den kommunala markanvisningsprocessen och så diskuterades länsstyrelsernas roll enligt bostadsförsörjningslagen.

1

Rapporterna 2012

Enligt den modell2 som tagits fram för att vara vägledande i arbetet med bostadsmarknadsanalyserna är tanken att analyserna vartannat år ska omfatta samtliga områden i modellen, och vartannat år vara en fördjupad analys av något eller några områden. Motivet till detta är att

förändringarna inte alltid är så stora att det motiverar en total analys av bostadsmarknaden varje år samtidigt som det ger utrymme att fördjupa sig i någon eller några aktuella frågor.

Inför arbetet med analyserna 2012 bestod teman för fördjupningar av; boendesituationen för olika grupper respektive markfrågor. Av

analyserna hade 16 stycken inriktning på särskilda grupper och det var främst kring de nyanländas situation på bostadsmarknaden.

En länsstyrelse hade inriktningen mot markfrågor. Övriga analyser var av mer övergripande karaktär.

Enligt vartannat år-principen kommer 2013 års analyser att vara av övergripande karaktär.

Möjligheter till ytterligare utveckling av rapporterna framöver

I några av länen har det under året skett intressanta regionala samarbeten av olika slag för att få en bättre bostadsmarknad och för att få igång ett ökat byggande av bostäder. Exempelvis i Uppsala län har länsstyrelsen tillsammans med kommunerna formulerat en avsiktsförklaring för att öka tillgången på bostäder. Sådana initiativ är bra och intressanta exempel som med fördel kan tas med i rapporterna. Anknytning till andra

arbeten/rapporter som sker i länet såsom Södermanlands ”28 punkter” är ytterligare ett exempel.

Länsstyrelsernas egna reflektioner i rapporterna över resultaten i sitt län är värdefulla och intressanta och framkommer inte alltid. De utgör bra och kompletterande information till redovisningarna av länets resultat i enkäten liksom annan ytterligare statistik som vägs in i analyserna.

Exempel och kommentarer från samtalen/besöken med kommunerna är också något som är mycket intressant att få ta del av och som ger en konkret bild av olika förekommande situationer ute i landet.

2

Rapporten Regionala analyser av bostadsmarknaden – förslag till modell för länsstyrelsernas arbete (2007)

9

Sammanfattning

Sammanfattning av de övergripande analyserna

Varje län har sina specifika förutsättningar men vissa gemensamma frågeställningar återkommer i flertalet av rapporterna från år till år. 2012 års övergripande analyser innehåller i stort sett samma sammanfattande punkter som för analyserna 2011.

 Det byggs för lite sedan flera år tillbaka. Det behöver byggas fler bostäder med varierade upplåtelseformer, framför allt är det bristen på små hyresrätter som lyfts upp.

 Demografiska utmaningar såsom fler unga och äldre. Ett ökat fokus på ungas situation på bostadsmarknaden. Det saknas små billiga

lägenheter för ungdomar och tillgängliga lägenheter för äldre personer. I många kommuner finns också en stor efterfrågan på både små och stora hyresrätter för flyktingar.

 I många län gör invandringen att befolkningen ökar eller inte minskar mer än den gör. Invandringen spelar en viktig roll för

befolkningsökningen och det krävs fler hyreslägenheter för att möta behov och efterfrågan när det gäller bostadsförsörjningen.

 Urbaniseringen påverkar bostadsförsörjningen. Sverige står inför en befolkningsutveckling som kommer att bli en stor utmaning för kommuner som inte är en storstad eller universitetsstad. I många län är det framför allt kommunen med länets största stad som står för

majoriteten av befolkningstillväxten, medan de omgivande kommunerna har en minskande befolkning. Det är också i samma kommun som det mesta bostadsbyggandet sker.

 Behovet av goda kommunikationer lyfts fram i analyserna. Flera länsstyrelser visar att allt fler pendlar och att pendlingssträckorna i vissa fall har blivit längre. Pendling kan delvis ersätta flyttningar som är kopplade till studier och arbetsmarknaden. Flera rapporter belyser vikten av ett samband mellan infrastruktursatsningar,

verksamhetsetableringar och boendeplanering.

 Fler kommuner i landet måste bli bättre på att leva upp till kravet i lagen om bostadsförsörjning som säger att kommunen ska upprätta riktlinjer. I och med utökade arbetsmarknadsregioner och förbättrade kommunikationer har inte bostadsmarknaden en skarp kommungräns. Flertalet länsstyrelser lyfter behovet av en ökad samverkan med andra kommuner.

Sammanfattning av fördjupningsteman

Etableringen av nyanlända

 Ett av de mest betydelsefulla hindren för att kunna ta emot nyanlända är bristen på bostäder i kommunerna och särskilt svår är bristen på hyresrätter.

 Bristen på bostäder varierar i länen. I vissa kommuner råder brist på små lägenheter medan det i andra saknas större bostäder.  För få kommuner har ett organiserat samarbete med hyresvärdar

när det gäller tilldelning av bostäder för mottagande av

nyanlända. Svårt med förutsägbar och regelbunden tilldelning av lägenheter.

 Flertalet av kommunerna har ett regelbundet samarbete med allmännyttan eller kontakt vid behov. Det är inte lika vanligt med ett regelbundet samarbete med privata fastighetsägare.

 Eftersom nyanlända kan tacka nej till anvisad kommunplats kan tiden från det att en bostad blir tillgänglig till dess att en nyanländ faktiskt flyttar in ibland bli lång. Under den tiden finns det risk att bostaden står utan betalande hyresgäster vilket skapar en ekonomisk osäkerhet för hyresvärdar och kommuner och försvårar därför kommuners mottagande.

 Hyresvärdar ställer höga krav när det gäller inkomst och anställning. Vanligtvis löser kommunerna detta genom att kommunen äger kontraktet och sedan hyr ut lägenheten i andra hand till den nyanlände.

 I flera kommuner råder det brist på bostäder i centralorten varför nyanlända kan bli tilldelade bostäder utanför centralorten. Detta kan innebära svårigheter för den nyanlände i

etableringsprocessen genom att avstånden blir längre till det samhälle där personens etableringsinsatser erbjuds.

 Koppling till kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning saknas.

Situationen för ungdomar

 Tidigare år har det varit vanligast med brist på bostäder för unga framför allt i storstadsregionerna och de större högskoleorterna. Antalet kommuner som uppgett att det är svårt för ungdomar att hitta en lämplig bostad har varit tämligen stabilt.

 Svårigheter för ungdomar att hitta bostäder finns nu även i övriga kommuner och främst i de med färre än 25 000 invånare. Där handlar det inte om så många bostäder till antalet, men innebär ändå ett hinder för ungdomar som vill flytta hemifrån och för utvecklingen av kommunen och länet som helhet.

 Ungdomars situation på bostadsmarknaden påverkar utvecklingen av kommunerna och länen som helhet. För

ungdomar i de kommuner som är i behov av arbetskraft behöver bostadsmarknaden vara tilltalande för att de ska vilja, och ha möjlighet att stanna kvar i kommunen.

Sammanfattning 11

Länsstyrelsernas arbete med att ge råd, stöd och underlag

Olika exempel beskrivs i rapporterna om länsstyrelsernas arbete med att bistå kommunerna i deras arbete med boendeplanering. Det som

länsstyrelserna tar upp mest är arbetet med bostadsmarknadsenkäten. Flera av länsstyrelserna gör kommunbesök i samband med

insamlandet av uppgifterna.

Annat som uppges som stöd är den regionala

bostadsmarknadsanalysen, plansamråd, seminarier och olika samverkansgrupper med mera.

Länsstyrelserna har en viktig roll i arbetet med att kvalitetssäkra kommunernas svar i Bostadsmarknadsankäten.

13

Boendesituationen för olika

grupper

Nyanländas boende

Ur Hallands läns rapport: ”Det kan finnas många skäl till varför en person invandrar till Sverige. Den svenska invandringen utgörs bland annat av anhöriga till svenska medborgare, arbetskraftsinvandrare och personer med uppehållsrätt enligt EES-avtalet. För de flesta grupper gäller på den svenska bostadsmarknaden samma förutsättningar som för personer som är födda i Sverige. Det finns dock två grupper för vilka särskilda

bestämmelser gäller. Dessa är;

• Gruppen asylsökande, dit personer som har ansökt om asyl men ännu inte har fått ett lagakraftvunnet beslut på sin ansökan hör.

• Gruppen vissa nyanlända invandrare, dit personer som har fått uppehållstillstånd som flyktingar eller av flyktingliknande skäl, samt deras anhöriga hör.

Dessa grupper omfattas av det svenska flyktingmottagandet och erbjuds ett antal riktade insatser, beträffande såväl deras bosättning som deras etablering på arbetsmarknaden och i samhällslivet.”

Vems ansvar?

Länstal fastställs av Arbetsförmedlingen i samråd med Migrationsverket och länsstyrelsen. Länstalen utgår från Migrationsverkets prognoser för behovet av kommunplatser och är ett mått på den mottagningskapacitet som varje län ska ha för nyanlända flyktingar. Det är länsstyrelserna som förhandlar med kommunen och träffar överenskommelser om

flyktingmottagning.  

Migrationsverket har ansvar

för bosättning av

ensamkommande barn och asylsökande samt kvotflyktingar.

Arbetsförmedlingen har

ansvar för bosättning av nyanlända flyktingar med uppehållstillstånd som omfattas av etableringslagen (2010:197).

Anläggningsboende, ABO

Boende som Migrationsverket erbjuder asylsökande under väntetiden, normalt en lägenhet i ett hyreshus.

Eget boende, EBO Under

väntetiden kan en asylsökande välja att ordna sitt boende på egen hand, till exempel hos släkt och vänner.

Bristen på hyresrätter

Problem som förekommer med att få fram bostäder för flyktinghushåll är främst bristen på hyreslägenheter ute i kommunerna. Både små och stora lägenheter efterfrågas.

Länsstyrelserna uppger att bristen på tillgängliga bostäder för flyktinghushållen riskerar att fördröja nyanländas etablering på arbetsmarknaden.

I Hallands regionala bostadsmarknadsanalys ges exempel på utmaningar i arbetet med vissa nyanlända invandrares bosättning:

”I många av landets kommuner råder en allmän bostadsbrist. Detta gäller inte minst på de orter där arbetsmarknaden är stark och

möjligheterna till utbildning är goda. I många kommuner är bristen på mindre hyresrätter samt hyresrätter till lägre kostnad särskilt trängande. Den allmänna bostadsbristen förstärks därför inom flyktingmottagandet då det för närvarande är många ensamhushåll som är i behov bosättning. Flyktinghushållen har dessutom ofta en svag ekonomi och har små förutsättningar att göra anspråk på bostäder som kräver någon form av kapitalinsats. I grunden är den stora utmaningen i arbetet med nyanlända invandrares bosättning en fråga om bostadsbrist, framförallt i de län och på de orter som betraktas vara attraktiva för boende.

Vidare är arbetet med att bosätta nyanlända invandrare en process som kräver samverkan mellan ett flertal myndigheter. Migrationsverket, länsstyrelserna, Arbetsförmedlingen och landets kommuner har samtliga ett ansvar för att bosättningsprocessen ska fungera väl. Dessutom måste bostadsmarknadens aktörer involveras i diskussioner om nyanlända invandrares bosättning i syfte att åstadkomma en hållbar process. Det är av yttersta vikt att dessa aktörer samarbetar och bidrar utifrån sina respektive ansvarsområden.”

Kommunintervjuer i Västernorrlands län

Intervjuer har skett med integrationssamordnare i Västernorrlands kommuner och de anser att det behövs ett kommunövergripande

integrationsarbete. I Kramfors har en grupp bildats för att ta fram en plan för hur arbetet ska bedrivas och att alla ska ha samma bild

överkommunens arbete med integrationsfrågor.

”Gruppen består av flyktingsamordnaren, ordförande i BAS-nämnden, rektorer Sfi, skolsköterskor och arbetsförmedlingen. De vill gärna utöka samarbetet med landstinget och allmännyttiga bostadsbolaget Krambo. Målet är att först göra en kartläggning av kommunens integrationsarbete (så att inte samma sak görs flera gånger). Sedan är tanken att ta fram en integrationsplan för Kramfors kommun. Med i denna grupp finns inte de som jobbar med översiktplanefrågor och riktlinjer för bostadsförsörjning, vilket vi anser är en brist som finns i flera kommuner. De flesta av personerna vi pratat med uppger att de som jobbar med boendeplanering och integration inte samarbetar och att integration oftast ses som en social fråga. Vi anser att detta bör lyftas.”

Kommunerna har ansvar för bostadsförsörjningen och det kan förutom i riktlinjerna regleras i ägardirektiven för de allmännyttiga

bostadsbolagen.

I Västernorrlands län har länsstyrelsen granskat ägardirektiven för de allmännyttiga bostadsbolagen i länet för att se om man har behandlat Antalet ensamkommande

asylsökande barn har ökat de

senaste åren. Under 2011 sökte 2 657 barn och ungdomar asyl. Fram till och med sista augusti 2012 ansökte 2 113

ensamkommande barn och ungdomar asyl hos Migrationsverket. 16 procent var flickor, de flesta är pojkar i åldern 16-18 år.

källa: Migrationsinfo.se

Kommunerna ansvarar för

mottagandet, boendet och omsorgen för de ensam-kommande barnen.

Boendesituationen för olika grupper 15

gruppen nyanlända invandrare som fått uppehållstillstånd. Direktiven är antagna under perioden 2009–2012.

De flesta kommuner tar upp ansvar för grupper som har svårt att hävda sig på bostadsmarknaden men ingen behandlar gruppen nyanlända flyktingar. Länsstyrelsen tycker i rapporten att kommunerna borde kunna använda sig av direktiven på ett tydligare sätt.

Sammanfattning av länens beskrivningar av ”etablering av nyanlända”

Slutsatserna i länens rapporter över situationen på bostadsmarknaden för de nyanlända sammanfaller med de slutsatser som presenteras av

Arbetsförmedlingens(AF) återrapportering av Etablering av vissa nyanlända – bosättning/20123.

Ett av de mest betydelsefulla hindren för att kunna ta emot nyanlända är bristen på bostäder i kommunerna och särskilt svår är bristen på hyresrätter och mindre bostäder. Enligt AF har bristen på just mindre bostäder stor påverkan på mottagandekapaciteten eftersom en majoritet av de hushåll som anmäler behov av anvisad bosättning är ensamhushåll. Bristen på bostäder varierar i länen och det är inte enbart mindre bostäder som saknas. I vissa kommuner råder också brist på större lägenheter.

Flertalet av kommunerna har ett regelbundet samarbete med allmännyttan eller kontakt vid behov. Det är inte lika vanligt med ett regelbundet samarbete med privata fastighetsägare.

Det framkommer dock att för få kommuner har ett organiserat samarbete med hyresvärdar när det gäller tilldelning av bostäder för mottagande av nyanlända. Arbetet ser olika ut i olika kommuner. Många bygger (enligt AF:s rapport) på muntliga överenskommelser och innebär endast sporadisk tilldelning av bostäder till flyktingmottagningen beroende på den aktuella tillgången på bostäder. I andra fall går

kommunens flyktingmottagning via den ordinarie bostadskön. Denna typ av samarbeten gör det svårt med förutsägbar och regelbunden tilldelning av lägenheter till de nyanlända.

Alla godtar inte sin bosättningsanvisning

En bosättningsanvisning innebär ett erbjudande till den nyanlände att flytta till en viss kommun. Personen kan tacka ja eller nej. Om den nyanlände tackar ja så flyttar personen till den kommunen, men om personen tackar nej till anvisningen måste den omgående ordna bostad på egen hand. Den nyanlände ges bara en bosättningsanvisning.

Eftersom nyanlända kan tacka nej till anvisad kommunplats kan tiden från det att en bostad blir tillgänglig till dess att en nyanländ faktiskt flyttar in ibland bli lång. Under den tiden finns det risk att bostaden står utan betalande hyresgäster vilket skapar en ekonomisk osäkerhet för hyresvärdar och kommuner och försvårar därför kommuners mottagande.

3

Rapporten är framtagen i samarbete mellan Arbetsförmedlingen, Migrationsverket, länsstyrelserna och Sveriges kommuner och landsting.

Fram till den sista november 2010 hade kommunerna samordningsansvaret för de nyanländas introduktion. Från och med 1 december 2010 tog

arbetsförmedlingen över

detta ansvar genom att etableringsreformen trädde i kraft.

Kommunernas

samordningsansvar upphör genom reformen. Däremot har kommunen ansvar för:

 bostadsförsörjning enligt lag (2000:1383) om kommunernas

bostadsförsörjningsansvar.

 mottagande och praktisk hjälp i samband med bosättning

 undervisning i SFI och annan vuxenutbildning

 samhällsorientering

 försörjningsstöd vid vissa situationer

 skola, förskoleverksamhet, barnomsorg och andra insatser för barn och ungdomar

 insatser inom det sociala området

 att se till att övrig kommunal verksamhet och service kommer nyanlända till del, såsom äldreomsorg.

Länsstyrelsen ska  verka för att det finns god

beredskap och kapacitet i länet för mottagande och introduktion av nyanlända flyktingar

 överlägga och träffa överenskommelser med kommunerna om flyktingmottagande

 utveckla samverkan mellan kommuner och myndigheter i länet avseende boende, och snabb arbetsmarknads-etablering

 följa upp etableringsre-formen och dess resultat i länet.

Fler bostäder behövs

Hyresvillkoren hos de kommunala bostadsbolagen är i många fall svåra att uppnå i förhållande till både ungas och nyanländas förutsättningar. Ofta krävs referens från tidigare boende, vilket försvårar för personer som är nya på bostadsmarknaden och dessutom ställs villkor kring

anställningsform och inkomstkrav. Vanligtvis löser kommunerna detta genom att kommunen äger kontraktet och sedan hyr ut lägenheten i andra hand till den nyanlände. Detta kan vara problematiskt då eftersom det exkluderar individens delaktighet, ansvar och tillhörighet.

Enligt AF:s rapport konkurrerar behovet av fler kommunplatser för mottagande av nyanlända med ökade bostadsbehov för andra grupper av nyanlända, såsom ensamkommande barn som får uppehållstillstånd och direktinresta anhöriga. Till detta ska läggas att Migrationsverket har behov av fler bostäder för att utöka sina anläggningsboenden.

Bostadens placering påverkar

Där det finns tillgång på bostäder kan lokal brist på andra resurser utgöra ett hinder för utökat mottagande av nyanlända. I flera kommuner råder det brist på bostäder i centralorten varför nyanlända kan bli tilldelade bostäder utanför centralorten. Detta kan innebära svårigheter för den nyanlände i etableringsprocessen genom att avstånden blir längre till det samhälle där personens etableringsinsatser erbjuds och som Kalmar län skriver i sin analys: ”Likaså är ett boende nära andra av stor vikt för att känna tillhörighet och skapa möjlighet till en ömsesidig integration”.

Det kan exempelvis röra sig om bristande kommunikationer, begränsad tillgång på arbetstillfällen inom pendlingsavstånd, begränsad tillgång på etableringsinsatser och/eller grundläggande myndighetsservice etcetera.

Kopplingar till boendeplaneringen

Eftersom integration mer bör ses som en utvecklingsfråga för kommunerna bör de rimligtvis finnas med i diskussionerna både i

översiktsplanering och i framtagandet av riktlinjer för bostadsförsörjning. Flera länsstyrelser lyfter att det saknas en koppling däremellan.

Är något av följande ett betydande problem när det gäller att tillgodose behovet av bostäder till flyktingar?(Boverkets bostadsmarknadsenkät 2007–2012)

2012 2011 2010 2009 2008 2007 Brist på hyreslägenheter 150 138 110 131 142 100 Brist på stora lägenheter 140 144 165 154 147 121 Brist på små lägenheter 124 111 80 75 89 60

Brist rimlig hyresnivå 57 63 50 43 53 30

Hyresvärdar höga krav 66 54 43 50 46 33

Hyresvärdar obenägna att ta emot stora barnfamiljer

29 28 28 25 24 23

Nej 37 45 48 50 48 94

Som flykting räknas den som

fått uppehållstillstånd av flyktingskäl, övriga skyddsbehov, samt deras anhöriga som har rätt till introduktionsersättning. En person räknas som

nyanländ flykting de första

åren i Sverige eller under den tiden som introduktionen pågår.

Boendesituationen för olika grupper 17

Kommunernas bedömning av möjligheten att tillgodose behovet av bostäder för flyktingar på ett års sikt.

Ungdomar

Ungdomars situation på bostadsmarknaden är beroende av många faktorer. Det handlar om möjligheter att efterfråga, exempelvis genom inkomster men också genom utbudet av bostäder. Gruppen unga är blandad men har som grupp sämre ekonomiska förutsättningar än många andra som också konkurrerar om de små lägenheterna.

Många av dagens unga befinner sig i en period med pendling mellan familjehemmet och kortsiktiga boenden. De är debutanter på

bostadsmarknaden med få referenser och oftast inget eller ett litet sparkapital. Generellt sett har de också lägre inkomster och osäkra anställningsformer.

Statistik visar att ungdomar, oavsett bakgrund, främst väljer hyresrätt när de flyttar hemifrån4 Brist på små hyresrätter och en generell

bostadsbrist är faktorer som gör läget än svårare. Höga krav från hyresvärdarna när det gäller inkomst och anställning är också faktorer som spelar in i deras etableringsmöjligheter på bostadsmarknaden.

Antal kommuner som uppger att man har brist på bostäder för ungdomar samt antalet kommuner som har bostadsbrist generellt sett 1999–2012.

Källa: Boverkets bostadsmarknadsenkät

4

Boendesituationen för olika grupper 19

Svårt för ungdomarna även i de mindre kommunerna

Tidigare år har det varit vanligast med brist på bostäder för unga framför allt i storstadsregionerna och de större högskoleorterna. Antalet

kommuner som uppgett att det är svårt för ungdomar att hitta en lämplig bostad har varit tämligen stabil.

Enligt tabellen nedan och även från uppgifter i de regionala bostadsmarknadsanalyserna kan man nu se att problemen även finns i övriga kommuner och då främst i de med färre än 25 000 invånare. Där handlar det inte om så många bostäder till antalet men innebär ändå ett hinder för ungdomar som vill flytta hemifrån och för utvecklingen av kommunen och länet som helhet.

Brist på bostäder för unga (Boverkets bostadsmarknadsenkät 2007– 2012) Kommungrupp (antal kommuner i gruppen) 2012 2011 2010 2009 2008 2007 Storstockholm (26 st) 23 23 23 22 22 23 Storgöteborg (13) 9 12 11 12 12 9 Stormalmö (12) 7 8 10 8 10 11 Större högskoleorter (16) 11 12 12 13 11 10 Mindre högskoleorter (19) 12 14 13 13 14 10 Övr > 25 000 inv (31) 21 19 15 17 16 17 Övr < 25 000 inv (173) 71 58 64 54 57 48 Summa 154 146 148 139 142 128 Problematiken

Här följer ett citat ur Dalarnas regionala analys som fungerar bra som ett typiskt exempel på problematiken:

”Under de fyra senaste åren har utbudet på små lägenheter inte motsvarat ungdomars efterfrågan, och boendekostnaden har varit för hög i

förhållande till ungas inkomster.

I Falun, Borlänge och Mora påverkar även den generella bostadsbristen ungdomarnas möjligheter att få en bostad. Mora och Vansbro är de kommuner i länet som har särskilda ungdomsbostäder. Endast en kommun har i enkäten uppgett att boendesituationen för ungdomar och studenter är en särskilt aktuell fråga för kommunen.

Länet står inför ett behov av arbetskraft i och med de satsningar som görs inom gruv- och besöksnäringen samt handeln. För att behålla unga i Dalarna behöver även bostadsmarknaden vara tilltalande. Unga är debutanter på bostadsmarknaden och har inget eller litet sparkapital, generellt lägre inkomster och osäkrare anställningsformer.

Öronmärkning av bostäder till unga vid förmedling, så kallat kompisboende med delade hyreskontrakt och ombyggnad av större lägenheter, där den tänkta uthyrningsdelen görs om till en liten lägenhet, är exempel som genomförts i andra län som alternativ till att bygga nytt för denna grupp. Ungas boendesituation behöver lyftas mer i de

Antal kommuner med särskilda insatser för att underlätta för ungdomar att skaffa egen bostad 2008-2012. Boverkets bostadsmarknadsenkät.

Trots att många kommuner uppger svårigheter för ungdomar att hitta en bostad är det knappt 30 procent av kommunerna som uppger att de arbetar med särskilda insatser för att underlätta för ungdomarna att få en bostad.

Exempel ur Västerbotten: ”För ungdomar är en stabil närvaro på arbetsmarknaden tätt knuten till möjligheten att hitta bra boende. De saknar de ekonomiska medel som krävs för en stark ställning på bostadsmarknaden, och upplever ofta en period där de pendlar mellan kortsiktiga boenden och familjehemmet. Den boendeform de efterfrågar, hyresrätter, är det brist på i majoriteten av Västerbottens kommuner, även i större städer som Umeå, där deras situation är än svårare. Utifrån dessa förutsättningar finns tydliga tecken på att ungdomar är en riskgrupp för social uteslutning i Västerbottens kommuner. Deras tillgång till

arbetsmarknaden är begränsad, och mellan kommuner har de antingen låg inkomst eller brist på arbete i relation till övrig befolkning. Detta

kombinerat med en brist på hyresrätter för fler än hälften av kommuner, inklusive Umeå och Skellefteå, två kommuner som ungdomar söker sig till, gör situationen svår för ungdomar på bostadsmarknaden. Detta riskerar att förlänga den period det tar för ungdomar att etablera sig på bostadsmarknaden, som redan nu är utdragen. Behovet av gott boende för att må bra är dock inte mindre för denna grupp, och deras intresse för att flytta till eget boende är oförändrat. Således hindras ungdomar att

etablera sig tillfredställande på bostadsmarknaden, och deras situation här påverkar deras situation i samhället i stort.”

Ur Stockholms analys: ”Hyresvillkoren hos de kommunala bostadsbolagen är i många fall svåra att uppnå i förhållande till ungas eller nyanländas förutsättningar. Ofta krävs referens från tidigare boende, vilket försvårar för personer som är nya på bostadsmarknaden. Därtill

Boendesituationen för olika grupper 21

ställs villkor kring anställningsform och inkomstkrav. Att hyresrätterna dessutom blivit färre i antal under senare år är ytterligare en faktor som försvårar inträdet på bostadsmarknaden för många.”

Vad görs och vad kan kommunerna göra?

Exempel från Stockholm län: ”Länsstyrelsen har kartlagt vilka insatser som kommunerna i länet arbetar med för att underlätta för unga att få en bostad. De allra flesta kommunala insatserna riktade till unga utförs av de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen. Det handlar framförallt om öronmärkning av bostäder till unga vid förmedling. Exempelvis

förmedlar Stockholms stads bostadsförmedling de minsta bostäderna till ungdomar under 26 år. Liknande system tillämpas i de allmännyttiga bostadsbolagen i Solna, Sundbyberg, Sigtuna, Värmdö och Nynäshamn. Botkyrkabyggen, Sigtunahem och Telgebostäder tillämpar så kallat kompisboende med delade hyreskontrakt.

Det pågår också ett antal nybyggnads- och ombyggnadsprojekt för unga. Jagvillhabostad.nu driver sitt andra nyproduktionsprojekt riktat till unga i länet tillsammans med Stockholmshem och Förvaltaren i

Sundbyberg driver projektet Bo i kubik, där större bostäder i

Hallonbergen successivt byggs om så att den gamla uthyrningsdelen blir en liten bostad för yngre bostadssökande.

Fyra av länets kommuner erbjuder även ett kommunalt borgensåtagande i form av hyresgarantier.

Ungdomsstyrelsen presenterade förra året en rapport om ungas situation på bostadsmarknaden5 och förslag på åtgärder som syftar till att sänka trösklarna för ungdomars inträde på bostadsmarknaden. Möjliga insatser på den kommunala nivån är att lyfta ungas bostadssituation i kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen, nyttja hyresgarantierna, tillåta kompiskontrakt och tillskapa bostadsförmedling i fler kommuner. Förslag på statliga åtgärder är bland annat att överväga statligt stöd till bostäder med tillfälliga bygglov, stimulera bosparande, utreda

ungdomskontrakt som avtasform samt utreda provboende.”

5

Fokus 11. En analys av ungas bostadssituation. Ungdomsstyrelsen 2011.

Hyresgarantier: Kommuner

har möjlighet att utnyttja den statliga hyresgarantin. Den vänder sig till hushåll som har ekonomisk förmåga att klara kostnaderna för ett eget boende men som trots detta har svårighet att få en hyresrätt med besittningsskydd. Endast 6 kommuner uppger i Bostadsmarknadsenkäten 2012 att man använder sig av hyresgarantier för att underlätta för ungdomar att skaffa en egen bostad.

23

Länsstyrelsernas arbete med att

ge råd, stöd och underlag

Behov av regional boendeplanering

Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (2§ SFS 2000:1383) ska länsstyrelsen lämna kommunerna råd, stöd och underlag till deras planering för bostadsförsörjningen.

Tidigare var uppdraget att göra en regional bostadsmarknadsanalys reglerat i länsstyrelsernas regleringsbrev. Från och med 2012 är länsstyrelsernas uppdrag reglerat i en förordning (SFS 2011:1160) om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommunernas

bostadsförsörjningsansvar. Enligt förordningen ska länsstyrelsen i sin regionala analys bland annat redovisa hur de ger kommunerna råd, stöd och underlag.

Bostadsmarknaden har på senare tid blivit alltmer regional vilket gör att det finns ett behov av ett tydligt regionalt perspektiv på

bostadsförsörjningsfrågor. Kalmar län skriver ”I takt med att behoven och kraven ökar på kommunerna att arbeta aktivt och strategiskt med

boendeplaneringen, ökar även länsstyrelsernas ansvar att vara motor och samordna den regionala dialogen samt förse kommunerna med relevanta regionala planeringsunderlag.”

Olika arbete ute på länsstyrelserna

Beroende på resurser på länsstyrelserna, antal kommuner i länet med mera sker det olika inriktning och omfattning i arbetet ute på

länsstyrelserna när det gäller att bistå kommunerna med råd, stöd och underlag.

Här följer exempel på vad länen tar upp i sina rapporter.

Bostadsmarknadsenkäten

Bostadsmarknadsenkäten fungerar som ett regionalt underlag för kommunernas planering i samtliga län. Flera länsstyrelser gör kommunbesök i samband med insamlandet av uppgifterna i Bostadsmarknadsenkäten.

I rapporten Regionala

analyser av bostads-marknaden 2010 handlade ett

av fördjupningsteman om

kommunernas arbete med boendefrågorna. Den

innehåller sammanfattande punkter från länsstyrelserna om kommunernas arbete med riktlinjer för bostadsförsörjning. Rapporten kan laddas ner från www.boverket.se.

På träffarna ges vägledning i hur enkäten ska fyllas i, man diskuterar tolkningar av frågorna, diskussioner förs om svaren samt hur resultaten kan användas och även ge stöd åt kommuner som håller på att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjningen. Länsstyrelsernas roll när det gäller kvalitetssäkringen av Bostadsmarknadsenkäten är mycket viktig och förutom de ovan nämnda uppgifterna innebär kvalitetssäkringen också att kontrollera de ifyllda svaren och upptäcka eventuella fel. Genom

diskussion av länets samlade uppgifter kan kommunerna se sitt arbete i relation till övriga kommuner i länet.

I Kalmar och Skånes läns analyser skriver man att en av de viktigaste åtgärderna för att förbättra kommunernas boendeplanering är utveckling av bostadsmarknadsenkäten. ”Om den kan utformas så att den utgör kommunens behovs- och marknadsanalys så innebär det en stor nytta för kommunerna i sin boendeplanering.”(citat ur Kalmar läns rapport).

Antalet kommuner i länen varierar stort, vilket också påverkar

möjligheterna att samla eller besöka sina kommuner. Geografiska avstånd och resurser är också faktorer som spelar roll när det gäller möjligheten att göra kommunbesök.

I vissa län träffar man samtliga kommuner medan i andra län sker det ett urval. Länsstyrelsen och kommunen/kommunerna samtalar kring frågor kopplade till samhällsplanering och boendeplanering.

Vissa länsstyrelser skickar ut sin sammanställning tidigt på året, till exempel i Hallands län. ”Resultatet av enkäten sammanställs av

Länsstyrelsen i ett informationsblad som i mitten av mars månad skickas ut till kommunerna, till de allämännyttiga bostadsföretagen och till olika organisationer och företag inom bygg- och bostadssektorn.”

Regionala bostadsmarknadsanalysen

Länens regionala bostadsmarknadsanalyser syftar till att vara ett regionalt underlag för kommunerna i deras arbete med boendeplanering och annat strategiskt arbete. Länsstyrelserna ska enligt Förordningen om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommunernas bostadsförsörjningsansvar (SFS 2011:1160) analysera bostadsmarknaden i länet i en skriftlig rapport. Rapporterna ska lämnas till Boverket senast den 15 juni varje år, med kännedom för regeringen.

Plansamråd

”Arbetet med boendefrågor bedrivs också i form av samråd med kommunerna om deras samhällsplanering när t ex översiktsplaner och detaljplaneprogram upprättas. I dessa samråd är frågor som är kopplade till boendemiljöer och byggande ett självklart inslag.6”

Yttrande över planer

”Även vid yttranden över kommunernas översiktsplaner ges synpunkter på kopplingen till boendeplanering.7”

”Länsstyrelsen verkar genom det kontinuerliga arbetet inom

samhällsplaneringen för en god markanvändning och lämplig lokalisering       

6

Regional bostadsmarknadsanalys för Östergötland 2012

7

Bostadsmarknaden i Gävleborgs län 2012

Länsstyrelsen har en mycket

viktig roll i arbetet med att kvalitetssäkra

Länsstyrelsernas arbete med att ge råd, stöd och underlag 25

av bebyggelse, särskilt när det gäller att skapa nya bostäder. Det gäller såväl i områden för nyexploatering som vid förtätning i befintliga miljöer. I vardagsarbetet, till exempel i tidiga samråd med kommuner om aktuella planer, förs samtal om viktiga aspekter som kommunikationer, tillgång till service och tillgänglighet.8”

Planeringsunderlag

Flera länsstyrelser uppger att de stöttar kommunerna i deras planering genom att producera och tillhandahålla planeringsunderlag. Här hänvisas till Bostadsmarknadsenkäten och de Regionala bostadsmarknadsa-nalyserna.

GIS-underlag uppdateras efterhand för att kommunerna ska ha tillgång till aktuella planeringsunderlag.

Seminarier, Konferenser, Workshops

Seminarier på teman med anknytning till bostadsfrågor.

Länsstyrelsen i Södermanland, tillsammans med byggindustrin, fastighetsägarna, hyresgästföreningen och regionförbundet bjöd in till en bostadsmarknadsdag kring hur man ska få fram fler bostäder i länet. Skrifterna Bostadsmarknadsanalys 2012 och 28 punkter för en bättre bostadsmarknad var basen i seminariet, där bostadsministern också deltog. Västra götaland ger i sin rapport många exempel på seminarier, workshops och andra träffar som skett under arbetsåret.

Plan-, bygg och bostadsdagar har anordnats i bland annat Norrbottens län och planeras bli en återkommande aktivitet riktad till länets

kommuner. Även i Jönköpings län sker detta. I Jönköping har man även anordnat en samtalsdag med bostadsministern. Inbjudna till denna dag var bland annat kommunpolitiker, länets riksdagsmän, bostadsföretag, fastighetsägare och byggentreprenörer.

Samarbets-/samverkansgrupper

I Uppsala län har länsstyrelsen och kommunerna gemensamt formulerat en avsiktsförklaring för att öka tillgången till bostäder. (artikel DN debatt 14 september 2012) Det står dock inget om detta i den regionala

analysen.

Under året har Länsstyrelsen i Dalarna initierat ett samarbete med kommunernas bygglovhandläggare och byggnadsinspektörer med anledning av länsstyrelsernas uppdrag att bedriva tillsynsvägledning gentemot kommunerna.

”Utifrån den regionala avsiktsförklaringen som ett antal myndigheter i Dalarna står bakom sker samverkan för ett jämställt Dalarna.”

Länsstyrelsen i Norrbottens län avser också att etablera ett bostadsnätverk, riktat till kommunala tjänstemän som arbetar med boendefrågor. ”Genom ett aktivt bostadsnätverk finns stora möjligheter för länsstyrelserna och för kommunerna att belysa utvecklingen på bostadsmarknaden lokalt och regionalt. Ett nätverk för bostadsfrågor kan även användas vid kvalitetssäkring av den årliga

bostadsmarknadsenkäten, vid kompetenshöjning och kunskapsöverföring,       

8

samt öka kvaliteten vid framtagandet av underlagen till kommunala riktlinjer för bostadsförsörjning.”

”Studentbostadsgruppen består av representanter för Jönköpings kommun, Högskolan i Jönköping, Studentkåren, olika byggherrar samt Länsstyrelsen. Vid dessa samlingar, som hålls ungefär tre gånger per år, redovisas, diskuteras och analyseras bostadsmarknaden för

högskolestudenterna.9”

Länsstyrelsen i Örebro län har exempelvis medverkat i framtagandet av den nya Regionala Översiktsplaneringen (RÖP) som har arbetats fram av Regionförbundet Örebro.

I Södermanland tillsattes under våren 2012 en Bostadsberedning för att främja en fungerande bostadsmarknad. ”Förhoppningsvis har

bostadsberedningens arbete bidragit till att Södermanland går från frågan ”VARFÖR” det är brist på bostäder i länet till att arbeta med den

betydligt svårare frågan ”HUR” länet går tillväga för att lösa

sörmlänningarnas behov och för att tredubbla bostadsproduktionen.10”

Aktuella uppdrag från regeringen, avslutade och kommande

Länsstyrelserna redovisar diverse uppdrag som är på gång; utredningar, regeringsuppdrag för länsstyrelsen och boverket med anknytning till boendeplanering.

I Gävles rapport finns bra exempel på en enkel beskrivning av

Hemlöshetsuppdraget, Dalarna presenterar bland annat ett bra exempel på en lista över aktuella uppdrag från regeringen för att ge ett par exempel.

Hänvisning till rapporter/Lästips

Flera länsstyrelser har också lag in exempel på lästips där olika aktuella rapporter med anknytning till ämnet presenteras med bild och titel. Exempelvis återfinns ”Riktlinjer om bostadsförsörjning med koppling till rullande översiktsplanering, Länsstyrelserna, Rapport nr 2011:9”,

Boverkets idéskrifter om Boendeplanering m.m. Se till exempel i Gävles och Skånes rapporter.

9

Analys av situationen på bostadsmarknaden i Jönköpings län 2012

10

28 punkter för en bättre bostadsmarknad, Södermanlands bostadsberedning september 2012

Länsstyrelsernas arbete med att ge råd, stöd och underlag 27

Länsstyrelsernas regionala bostadsmarknadsanalyser finns att tillgå på respektive länsstyrelses webbplatser www.lansstyrelsen.se/länsnamn och på boverkets webbplats www.boverket.se/boende.

Länsbokstav och län Rapportens namn

AB Stockholms län Läget i länet

C Uppsala län Analys av regional bostadsmarknad 2012 i Uppsala Län

D Södermanlands län Bostadsmarknadsanalys 2012 och 28 punkter för en bättre bostadsmarknad E Östergötlands län Regional bostadmarknadsanalys för

Östergötland 2012 och Nyanlända flyktingars boende

F Jönköpings län Analys av situationen på bostadsmarknaden i Jönköpings län 2012

G Kronobergs län Bostadsmarknadsanalys 2012

H Kalmar län Regional bostadsmarknadsanalys Kalmar län 2012

I Gotlands län Bostadsmarknadsanalys för Gotlands län 2012

K Blekinge län Bostadsmarknadsanalys 2012 för Blekinge län

M Skånes län Bostadsmarknadsanalys Skåne 2012 N Hallands län Bostadsmarknaden 2012

O Västra Götalands län Bostadsmarknadsanalys Västra Götalands län 2012

S Värmlands län Regional Bostadsmarknadsanalys T Örebro län Läget på bostadsmarknaden i Örebro län

2012

U Västmanlands län Ingen analys inkommit

W Dalarnas län Bostadsmarknaden i Dalarna 2012 X Gävleborgs län Bostadsmarknaden i Gävleborgs län 2012 Y Västernorrlands län Analys av bostadsmarknaden

Z Jämtlands län Bostadsmarknaden i Jämtlands län 2012 AC Västerbottens län Regional analys av bostadsmarknaden i

Västerbottens län

BD Norrbottens län Bostadsmarknadsanalys 2012 Norrbottens län

Länsstyrelsernas arbete med att ge råd, stöd och underlag 29

Förordningen(2011:1160) om bostadsmarknadsanalyser och kommunernas bostadsförsörjningsansvar

1 § I denna förordning finns bestämmelser om regionala

bostadsmarknadsanalyser och bestämmelser som kompletterar lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar.

2 § Länsstyrelsen ska i en skriftlig rapport analysera bostadsmarknaden i länet. Utöver en regional bostadsmarknadsanalys ska rapporten innehålla en redovisning av

– hur kommunerna lever upp till kraven enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar,

– hur länsstyrelsen lever upp till kravet i 2 § lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, och

– hur planeringen av bostadsförsörjningen samordnas inom kommunen, med andra kommuner och regionalt.

Rapporten ska lämnas till Boverket senast den 15 juni varje år. 3 § Boverket ska stödja länsstyrelserna i deras arbete med att – analysera bostadsmarknaderna, och

– lämna råd, information och underlag till kommunerna för deras planering av bostadsförsörjningen.

Boverket ska årligen i en skriftlig rapport redovisa sin verksamhet enligt första stycket. I rapporten ska Boverket även sammanfatta och analysera rapporterna enligt 2 §. Rapporten ska lämnas till regeringen.

Lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar

1 § Varje kommun skall planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs.

Vid planeringen av bostadsförsörjningen skall kommunen, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Lag (2002:104).

2 § Länsstyrelsen skall lämna kommunerna i länet råd, information och underlag för deras planering av bostadsförsörjningen.

3 § Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen skall en kommun anordna bostadsförmedling. Om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmedling, skall dessa kommuner anordna sådan bostadsförmedling.

Regeringen får förelägga en kommun att anordna kommunal bostadsförmedling enligt första stycket.

4 § En kommunal bostadsförmedling som förmedlar lägenheter i

turordning efter kötid får, utöver sådan förmedlingsersättning som får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt 12 kap. 65 a § jordabalken, ta ut en avgift för rätten att stå i kö (köavgift) av den hyressökande. Kravet på förmedling efter kötid skall inte hindra att ett begränsat antal lägenheter som är tillgängliga för kön fördelas enligt ett förturssystem. Köavgiften får tas ut för högst ett år i taget. Kommunen får bestämma avgiften och grunderna för hur den skall tas ut.

5 § En kommun skall lämna regeringen de uppgifter om kommunens bostadsförsörjningsplanering som regeringen begär.