Harmonisering av de olika
rättsreglerna gällande överlåtelse av
fast egendom och bostadsrätt
__________________________________________________________________
Harmonization of the different Legal Rules for
Property Transfer and Co-Operative Apartment
Transfer
Jennie Johansson och Therese Hietanen
Fastighetsvetenskap med inriktning mot fastighetsförmedling Kandidatnivå
15 högskolepoäng VT2020
Sammanfattning
Två av de vanligaste bostadsaffärerna som äger rum i Sverige är försäljningen av fast egendom, så som fastigheter med uppförda småhus eller ägarlägenheter, och bostadsrätter. Det rättsliga förhållandet skiljer sig åt mellan fast egendom och bostadsrätter. Studien syftar till att klargöra om det kan uppstå problem för de inblandade parterna, fastighetsmäklare, säljare och köpare, i en bostadstransaktion till följd av att de rättsliga förhållandena skiljer sig åt. Vidare studeras om det i sådana fall finns motiv att harmonisera rättsreglerna. Undersökningen fokuserar på rättsläget när det gäller formkrav och felregler för bostadstransaktioner av fast egendom och av bostadsrätt. Studien besvarar således frågorna om det är ett problem att rättsreglerna skiljer sig åt samt om det finns motiv att harmonisera dem. Studien som utförs genom rättsvetenskaplig metod uppvisar att det finns skiljaktigheter mellan objekten. Vidare visar studien att det kan finnas motiv att harmonisera, åtminstone en del av, rättsreglerna vad gäller felregler.
Abstract
This paper studies the differences between transactions regarding property and co-operative apartment conveyance on the Swedish real estate market, this due to differences in Swedish laws regarding conveyance. Property conveyance and co-operative apartment conveyance are two of the most common transactions in the Swedish real estate market. The purpose of this study is to examine if the legal differences regarding the contracts validity because of its formation and the possibilities for the buyer to claim errors in their new home against the seller can be problematic for a real estate agent, a seller or a buyer. The next question that takes place in this study is whether there is a reason to make the rules more harmonious. The study is based on the perspective from both a real estate agent, a seller and a buyer. This study answers the questions of whether it is a problem that there are differences in Swedish laws regarding the two transactions and whether there are reasons to harmonize them. The study, which is based on Swedish law, shows that you can find differences in the law depending on what kind of subject being convejed. It also shows that reasons for harmonization, at least in some areas, can be found.
Förkortningar
Bostadsrättslagen (1991:614) BRL Fastighetsmäklarförordning (2011:668) FMF Fastighetsmäklarlagen (2011:666) FML Fastighetsmäklarinspektionen FMI Högsta domstolen HD Jordabalk (1970:994) JB Köplagen (1990:931) KöpLLag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar
på förmögenhetsrättens område AvtL
Lag (2018:715) om ekonomiska föreningar LEF
Sambolag (2003:376) SamboL
Innehållsförteckning
1. INLEDNING ... 5
1.1.BAKGRUND ... 5
1.2.PROBLEMATISERING... 7
1.3.SYFTE OCH FRÅGESTÄLLNING ... 8
1.4.AVGRÄNSNINGAR ... 8
1.5.METOD OCH MATERIAL ... 9
2. GÄLLANDE RÄTT ... 12
2.1 FAST EGENDOM ... 12
2.1.1FORMKRAV FÖR FAST EGENDOM ... 12
2.1.2FELANSVAR... 15 2.2 BOSTADSRÄTT ... 21 2.2.1FORMKRAV FÖR BOSTADSRÄTT ... 23 2.2.2FELANSVAR... 24 2.3 FASTIGHETSMÄKLARENS ANSVAR ... 29 3. AVSLUTNING ... 34 3.1.ANALYS ... 34 3.2.SLUTSATS... 38
1. Inledning
1.1. Bakgrund
Som fastighetsmäklare i Sverige har man enligt 1 § fastighetsmäklarlag (2011:666) (förk. FML) rätt att förmedla objektstyperna fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnad på ofri grund, tomträtter, andelsrätter, arrenderätter och hyresrätter. Fastighetsmäklarlagen tillämpas vanligtvis enbart vid förmedlingen av de ovan nämnda objekten men kan under vissa
förutsättningar tillämpas analogt, främst om förmedlingen av ett annat objekt än de uppräknade sker av en fastighetsmäklare.1
Vid en bostadsöverlåtelse finns det främst tre parter som påverkas av de olika rättsreglerna; säljaren, köparen och fastighetsmäklaren. Säljaren och köparen är av naturlig anledning huvudparter i en överlåtelse men även fastighetsmäklaren spelar en stor roll då den största delen av genomförda bostadstransaktioner i Sverige sker med hjälp av en fastighetsmäklare. I en rapport publicerad av Mäklarsamfundet kan det utläsas att det sammanlagt genomfördes cirka 164 000 ägarbyten på bostadsmarknaden år 2018 och vidare kan det även utläsas att 91% av alla småhusaffärer samma år genomfördes med hjälp av en fastighetsmäklare.2 Värderingsdata sammanställer årligen statistik över bostadsaffärer som gäller småhus och rapporten visar dels att andelen försäljningar med fastighetsmäklare steg från 77% till 90% under perioden 2002–2012 och dels att andelen
småhusaffärer som skett med fastighetsmäklare under år 2019 uppgick till 92%. Samma rapport visar att försäljningspriset på småhus förmedlade av
fastighetsmäklare under år 2019 i genomsnitt fick ett försäljningspris som var 12% högre jämfört med de privata bostadsförsäljningarna samma år.3
Överlåtelse av fast egendom regleras främst i 4 kap. jordabalk (1970:994) (förk. JB). Till fast egendom räknas både den traditionella fastigheten som avgränsas horisontellt men även den så kallade tredimensionella fastigheten som avgränsas
1Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen; en kommentar, Stockholm: Wolters Kluwer, 2017, s.26. 2 Mäklarsamfundet, Fakta & nyckeltal; om fastighetsmäklarbranschen 2019, Stockholm:
Mäklarsamfundet, 2019.
3 Värderingsdata och Lantmäteriet, Mäklarförmedlad småhusaffär ger högre försäljningspriser, Kungsbacka: Värderingsdata, 2020.
både horisontellt och vertikalt, exempelvis en ägarlägenhet som nämns i 4 kap. 1 & 1a §§ JB. 4 kap. JB reglerar bland annat formkrav och felregler vid överlåtelse av fast egendom.
En bostadsrätt är en särskild boendeform som ger innehavaren både en
nyttjanderätt till lägenhet i en av bostadsrättsföreningen ägd fastighet och en andel i bostadsrättsföreningens ekonomi.4 Bostadsrätter är idag en stor del av
bostadsmarknaden i Sverige och statistik hämtad från den oberoende leverantören Svensk Mäklarstatistik visar att det under de senaste 12 månaderna har sålts 118 760 stycken bostadsrätter jämfört med de 56 535 stycken sålda villorna och de 6 452 stycken sålda fritidshusen.5 Nyttjanderätter regleras normalt i 7 kap. JB men bostadsrätter undantas från dessa regler enligt 7 kap. 4 § JB. Bostadsrättslagen (1991:614) (förk. BRL) reglerar istället denna typ utav nyttjanderätt och innehåller centrala bestämmelser dels om bostadsrätten och dels om
bostadsrättsföreningen.6 Lös egendom är negativt definierad vilket innebär att allt som inte är fast egendom räknas till lös egendom. En bostadsrätt är således lös egendom och köplagen (1990:931) (förk. KöpL) som reglerar köp av lös egendom, detta enligt 1 § KöpL, reglerar även överlåtelsen av en bostadsrätt.7
Utöver bostadsrättsföreningar finns ytterligare former som upplåter bostäder under likartade förutsättningar men som faller utanför bostadsrättslagens regler, ett exempel på detta är äldre typer av bostadsföreningar som istället regleras av lag (2018:672) om ekonomiska föreningar (förk. LEF).8
Som fastighetsmäklare är det av stor vikt att känna till de gällande reglerna för det särskilda objektet denne förmedlar. Den främsta rättskällan för
fastighetsmäklarens ansvar är FML9 och i lagen finns även generalklausulen om god fastighetsmäklarsed. God fastighetsmäklarsed innebär bland annat att alla författningar tillämpliga på en fastighetsmäklare ska följas, en så kallad
4 Lars Tegelberg, Köp och förmedling av bostadsrätt, Stockholm: Wolters Kluwer, 2016, s. 21. 5 Svensk Mäklarstatistik, Bostadspriser i riket. Statistiken gäller antalet sålda objekt i hela Sverige under de senaste 12 månaderna och är uppdaterad 8 december 2020. Svensk Mäklarstatistik mottar information från samtliga rikstäckande kedjor samt större delen av de övriga mäklarkedjorna i Sverige, statistiken baseras således på 95% av de bostadsaffärer som sker genom fastighetsmäklare i Sverige. Den inkommande statistiken kontrolleras av SCB för att kvalitetssäkras.
6 Tegelberg, 2016, s.22.
7 Folke Grauers, Nyttjanderätt: hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, Lund: Juristförlaget AB, 2010, s. 213.
8 Tegelberg, 2016, s, 231.
lagstridighetsprincip10, men begreppet innefattar också tillämplig rättspraxis.
Rättspraxis är en viktig källa till begreppet god fastighetsmäklarsed och
kompletterar de författningar som reglerar yrket. Tillämplig rättspraxis återfinns främst hos de allmänna domstolarna, fastighetsmäklarinspektionen (förk. FMI) samt hos förvaltningsdomstolarna.11
1.2. Problematisering
Det finns ett antal olika objektstyper på den svenska bostadsmarknaden, de två vanligaste är bostadsrätt och fast egendom. Studien syftar till att utreda om rättsreglerna kring felansvar och ingående av bindande avtal skiljer sig åt för bostadsrätt respektive fast egendom. Problemet som utreds är således huruvida rättsreglerna skiljer sig åt samt hur dessa i sin tur påverkar de inblandade parterna i en bostadstransaktion. Uppstår det problem till följd av skiljaktiga rättsregler och finns det i så fall motiv att harmonisera dessa rättsregler?
I Sverige används ofta en fastighetsmäklare vid bostadstransaktioner och fastighetsmäklaren ska agera efter både säljarens och köparens intresse samt utforma för överlåtelsen nödvändiga handlingar. Det innebär att
fastighetsmäklaren spelar en stor roll på bostadsmarknaden och behöver därför inneha stor kunskap främst inom det juridiska området. Rättsreglerna kan skilja sig åt och en fastighetsmäklare ska ha kännedom om vad som gäller rättsligt för det objekt denne förmedlar. Eftersom en fastighetsmäklare kan förmedla flera typer av objekt kan det således bli svårare och mer utmanande för
fastighetsmäklaren att känna till och särskilja de olika reglerna. De olika reglerna kan därför påverka kravet på fastighetsmäklarens kunskapsnivå samt
yrkesutövandet eftersom förmedlingsprocessen kan skilja sig åt beroende på vilket objekt som förmedlas.
Som köpare respektive säljare är det viktigt att förstå att vissa skillnader finns mellan objektstyperna, detta trots att fastighetsmäklaren i många situationer har skyldighet att upplysa parterna. För en köpare eller säljare som inte är insatt i regelverk kan det vara svårt att förstå när reglerna skiljer sig åt och vilken påverkan det har på bostadsaffären. En person som köpt och sålt ett antal objekt av en objektstyp kan uppleva det som problematiskt när denne ska köpa eller sälja
10 Jingryd & Segergren, 2018, s. 37. 11 Ibid., s. 38.
en annan objektstyp. Det kan tänkas att denne person skulle vara benägen att landa i en falsk trygghet av rutin och kunskap som sedan skulle kunna leda till missförstånd och osämja.
1.3. Syfte och frågeställning
Syftet med studien är att undersöka om rättsreglerna gällande formkrav och felregler skiljer sig åt beroende på om det är fast egendom eller bostadsrätt som överlåts. Med bakgrund av detta är det också av intresse att diskutera om problem kan uppstå för de inblandade parterna beroende på vilket objekt denne säljer, köper eller förmedlar samt om det finns ett behov av att göra de olika reglerna enhetliga. Frågeställningarna som kommer att besvaras är således;
1. Skiljer sig rättsreglerna åt gällande formkrav och felregler för fast egendom och bostadsrätt?
2. Om rättsreglerna gällande formkrav och felregler för fast egendom och bostadsrätt uppvisar skiljaktigheter, är det då ett problem för de inblandade parterna?
3 Finns det motiv att harmonisera rättsreglerna?
1.4. Avgränsningar
Den här studien fokuserar på vilka formkrav och felregler som gäller för fast egendom och bostadsrätt. Anledningen till att avgränsning har gjorts till just dessa rättsregler är att dessa två delar, formkrav och felregler, är en viktig del av
överlåtelsen och har stor påverkan på de inblandade parterna. Formkraven och när en bindande överlåtelse kommit till stånd påverkar bland annat budgivning och kontrakt, två centrala delar i en överlåtelse som har stor betydelse för såväl
mäklarens roll som för säljaren och köparen. Felreglerna vid överlåtelsen påverkar ansvarsfördelningen mellan säljaren och köparen och svarar på vilka skyldigheter säljaren har gentemot köparen gällande fel och motsvarande vilka möjligheter en köpare har att åberopa ett fel gentemot säljaren. Felreglerna är inte bara av stor vikt vid det fallet ett fel faktiskt uppstår utan hänsyn till felreglerna måste även tas före överlåtelsen, inte minst från fastighetsmäklaren som bland annat ska verka för att säljaren ska lämna särskilda uppgifter om objektet och informera köparen om dennes ansvar att undersöka objektet enligt 16 § FML. Det påverkar också
fastighetsmäklaren på det sätt att dennes rådgivningsskyldighet enligt 16 § FML bland annat innefattar skyldigheten att informera parterna i överlåtelsen om vilka juridiska möjligheter och skyldigheter de har samt hur de kommer att påverkas om eventuella fel eller kontraktsbrott skulle uppkomma.12
Till följd av att fokus enbart ligger på överlåtelse av fast egendom och bostadsrätt har vi därför valt att inte behandla exempelvis överlåtelse av andel i
bostadsförening, överlåtelse av arrenderätt eller upplåtelse av bostadsrätt.
Vid överlåtelse av fast egendom och bostadsrätt kan det finnas många parter inblandade så som exempelvis myndigheter och bostadsrättsförening men vi har i denna undersökning enbart lagt fokus på tre parter; säljaren, köparen och
fastighetsmäklaren.
1.5. Metod och material
För att undersöka de ovan nämnda frågeställningarna kommer vi att använda oss utav en rättsvetenskaplig metod.
Att använda rättsvetenskaplig metod innebär att gällande rätt är föremål för studien och studien har en juridisk synvinkel.13 Rättsvetenskapen skiljer sig till
viss del från annan vetenskap, som exempelvis samhällsvetenskap, på det vis att rättsvetenskapen inte undersöker verkligheten för att bedöma vad som är sant, istället krävs konsensus hos det juridiska samfundet.14 Det innebär att
argumentation kan anses vara korrekt om den accepteras. Det finns inte alltid ett rätt svar, det handlar snarare om vilket svar som har bäst argumentation.
Rättsvetenskaplig metod är den metod som används för att undersöka rättsliga förhållanden vilket är syftet med studien. Denna metod är den enda användbara metoden vid studerande av rättsliga förhållanden och därav det självklara valet i vår studie. Användningen av rättsvetenskaplig metod kommer för oss innebära att vi studerar gällande rätt, dels gällande fastighetsmäklarens roll i
12 Prop. 1983/84:16, s.37.
13 Claes Sandgren, Vad är rättsvetenskap, Stockholm: Jure Förlag AB, 2009, s. 178–180. 14 Claes Sandgren, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare; ämne, material, metod och
bostadstransaktionen och dels gällande de två objektstyperna som berörs. Studerandet av gällande rätt kommer ske genom granskande av svensk
lagstiftning samt av propositioner, tidigare rättsfall och doktrin på det aktuella området. Svensk lagstiftning kring fast egendom och bostadsrätt är omfattande där fast egendom främst behandlas i JB och bostadsrätter främst i BRL och KöpL. Även fastighetsmäklarens arbete regleras i svensk lagstiftning primärt genom FML och fastighetsmäklarförordningen (2011:668) (förk. FMF). Utöver gällande lagstiftning kompletteras rätten även med rättspraxis och doktrin. Högsta
domstolen (förk. HD) har dömt i flera fall som bland annat berör bindande avtal för överlåtelse av fast egendom och bostadsrätt, felansvaret mellan säljare och köpare samt fastighetsmäklarens ansvar i överlåtelsen. Även doktrin på området är berikande med inslag från bland annat universitetslektorer och professorer på området.
I studien kommer vissa inslag från Branschorganisationen Mäklarsamfundet att implementeras. Mäklarsamfundet är en organisation som arbetar för att utveckla och förbättra mäklartjänsten genom bland annat fortbildningar för
fastighetsmäklare samt utveckling av begreppet god mäklarsed. Mäklarsamfundet tar fram egna analyser och utredningar för fastighetsmäklarnas räkning och fungerar som en remissinstans för lagstiftningsärenden inom boende- och
fastighetsmäklarjuridik genom kontinuerliga kontakter med myndigheter, riksdag och regeringen.15
Efter granskandet av rättskällorna kommer en analys ske som ligger till grund för både jämförelsen av reglerna för de olika objektstyperna samt för dess påverkan på de inblandade parterna. Vid jämförelsen av reglerna för fast egendom och bostadsrätt kommer särskild fokus ägnas till att identifiera dess likheter och olikheter.
För att svara på våra valda frågeställningar krävs att vi undersöker vilka regler som råder och vilka problem som tidigare uppstått, detta för att sedan kunna analysera vilka problem som kan uppstå för de inblandade parterna på grund av de rättsliga skillnaderna för objektstyperna.
1.6. Disposition
Uppsatsen disponeras enligt följande:
Efter det inledande kapitlet presenterar kapitel två gällande rätt, det vill säga de nuvarande reglerna för fast egendom, bostadsrätt och för fastighetsmäklaren. Det är också i denna ordningsföljd som reglerna presenteras. Kapitel tre avslutar uppsatsen med diskussion, analys och slutsats.
2. Gällande rätt
2.1 Fast egendom
1 kap. 1 § JB anger att fast egendom är jord som i sin tur är indelad i fastigheter. Till fastigheten hör enligt 2 kap. 1 § JB så kallade fastighetstillbehör, exempelvis byggnader, ledningar och växter. Till byggnaden hör i sin tur det som försetts denne med syftet att användas för stadigvarande bruk och som exempel på byggnadstillbehör nämns i 2 kap. 2 § JB bland annat sanitetsanläggning, spis och kylskåp. Traditionellt avgränsas en fastighet horisontellt, det vill säga enbart på markplan, men 1 kap. 1 § JB klargör också för att fastighetsbildning kan ske både horisontellt och vertikalt.16 När fastigheter avgränsas horisontellt och vertikalt
sker en så kallad tredimensionell fastighetsbildning och avser enbart de fastigheter som i sin helhet avgränsats i sidled, i höjdled och i djupled.17 Som tredimensionell fastighet räknas även enligt 1 kap. 1a § 3 p. JB den så kallade
ägarlägenhetsfastigheten, det vill säga en fastighet avgränsad horisontellt och vertikalt som enbart rymmer en bostadslägenhet. Detta innebär att en lägenhet i ett flerbostadshus kan utgöra en fastighet och regleras precis som den traditionella fastigheten i JB.
2.1.1 Formkrav för fast egendom
Fast egendom har traditionellt sett ansetts utgöra ett objekt med stort ekonomiskt värde vilket har varit ett av motiven till att en överlåtelse av ett sådant objekt kräver särskilda formkrav. Denna syn kan idag utmanas till följd av att även lös egendom i allmänhet kan utgöra samma ekonomiska värde men överlåtelsen kan trots det ske formlöst.18 Att överlåtelse av fast egendom trots detta idag kräver
formkrav motiveras istället bland annat av den särskilda vikten av att klarlägga äganderättsövergången, för såväl de två medverkande parterna som för tredje man. Att klarlägga äganderättsövergången motiverar vikten av att lagfarten erhåller publicitet.19 Den som förvärvar en fastighet ska inom tre månader efter det att fångeshandling upprättats söka lagfart, 20 kap. 1 & 2 §§ JB, och lagfarten
16 Folke Grauers, Fastighetsköp, Lund: Juristförlaget, 2016, s. 16. 17 Prop. 2002/03:116 s 119.
18 Lös egendom har i allmänhet inga formkrav för en giltig överlåtelse, jmfr. dock bostadsrätt som är lös egendom men har särskilda formkrav.
ska enligt 20 kap. 6 § 2 p. JB avslås i de fall fångeshandlingen inte är upprättad enligt de gällande formkraven.
Ett annat motiv bakom de gällande formkraven är dess precisering och dess funktion som bevismedel. Köp av fastigheter kommer ofta till efter förhandling och formkraven medverkar således till att ange vad dessa förhandlingar lett till. Formkraven hindrar på samma sätt parterna från förhastade beslut.20
Vad innebär formkraven praktiskt för en fastighetsaffär? För att uppnå ett bindande avtal om överlåtelse krävs det att särskilda minimikrav är uppfyllda. Dessa krav anges i 4 kap 1 § JB som bland annat säger:
“Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling.”
Vad som kan utläsas från 4 kap. 1 § 1 st. JB är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om vilken fastighet köpet avser, köpeskillingen och en
överlåtelseförklaring. Köpehandlingen ska också ange parterna samt innehålla underskrift från båda dessa. Skulle något av de ovan nämnda kraven saknas uppfyller köpet inte formföreskrifterna och blir således enligt 4 kap. 1 § 3 st. JB ogiltigt. Dessa formkrav kommer i det följande behandlas närmare.
Idag anger inte lagtexten uttryckligen att köpehandlingen ska ange vilken fastighet överlåtelsen avser, av lagrådsremissen kunde det däremot utläsas tydligare att egendomen köpet avser skulle anges. Mot denna bakgrund menas att lagtexten även idag ska tolkas på det sättet att fastigheten ska anges.21 Av naturliga skäl ska det vara identifierbart vilken fastighet köpet gäller och därför bör den officiella registerbeteckningen användas.
Köpeskillingen kan med fördel anges i antal kronor men även andra sätt att ange köpeskillingen kan vara godtagbart. Att ange priset på det sättet att köpeskillingen är möjlig att beräkna kan vara tillräcklig, exempelvis genom att både
20 Prop. 1970:20 del B s. 122. 21 Grauers, 2016, s. 44.
kvadratmeterpris och antal kvadratmeter anges.22 Köpeskillingen som anges i
köpehandlingen är det pris som gäller för överlåtelsen, vilket innebär att annan överenskommen köpeskilling mellan säljaren och köparen är ogiltig enligt 4 kap. 1 § 2 st. JB. Tidigare uttalanden har menat på att en skenköpeskilling skulle anses bryta mot formkraven och överlåtelsen skulle således anses ogiltig23 men dessa omständigheter gäller inte enligt dagens regler. 4 kap. 1 § JB krav på att
köpeskillingen anges innebär att kravet är uppfyllt då ett pris finns angivet, oavsett om annat pris avtalats vid sidan om.24
Köpehandlingen ska som nämnts undertecknas av båda parter, det vill säga både av säljaren och av köparen. Ömsesidighetsprincipen tillämpas och parterna blir bundna vid köpet samtidigt, vilket innebär att den part som först skriver under inte blir bunden förrän även den andra parten skriver under.25 Vid den situationen då parterna inte samtidigt närvarande undertecknar köpehandlingen krävs att denne utges.26 Köpehandlingen ska utges till motparten eller till en utomstående part och HD har i två rättsfall, NJA 2000 s. 747 I och II, berört frågan kring utomstående part. I det först nämnda fallet ansåg den ena parten att köpehandlingen var utgiven då den överlämnats till dennes advokat, HD ansåg däremot att advokaten agerar ombud och därför inte kan anses vara en utomstående part. I det andra fallet överlämnades istället köpehandlingen till fastighetsmäklaren vilket enligt HD bedömdes vara en sådan utomstående part som krävdes för att handlingen skulle anses utgiven. I NJA 2012 s. 1095 berördes frågan kring om en överförmyndare kunde anses vara en sådan utomstående part som krävs, vilket HD ansåg denne inte vara.
Något som kan vara värt att nämna i sammanhanget är att överlåtarens underskrift på köpehandlingen ska bevittnas och styrkas av två personer. Bevittningen är inget formkrav enligt 4 kap. 1 § JB men kravet grundar sig i lagfartsansökan som ska förklaras vilande om köpehandlingen saknar bevittning, 20 kap. 7 § 1 pt. JB. En annan aspekt att ta hänsyn till vid överlåtelse av fast egendom är det i vissa fall kan krävas samtycke från make eller sambo till försäljning. Enligt 7 kap. 5 § Äktenskapsbalk (1987:230) (förk. ÄktB) får en make inte sälja en gemensam
22 Ibid., s. 45.
23 Prop. 1970:20 del B s. 151. 24 Grauers, 2016, s. 45. 25 Ibid., s. 47.
bostad utan den andra makens samtycke. En fritidsfastighet räknas inte som en gemensam bostad enligt 7 kap. 4 § 3 st. ÄktB men vid försäljning av annan fastighet än den gemensamma bostaden krävs samtycke från maken om denna fastighet är giftorättsgods, 7 kap. 5 § 3 st. ÄktB. Samtycke för försäljning krävs inte i de fall bostaden är enskild egendom enligt förordnande i testamente eller gåvobrev, detta enligt 7 kap. 5 § 2 st. ÄktB som hänvisar till 7 kap. 2 § 2–4 p. ÄktB. Sker försäljning av fast egendom utan samtycke i de fall det krävs kan maken enligt 7 kap. 9 § ÄktB väcka talan om ogiltigförklarande av
rättshandlingen. En sambo får enligt 23 § Sambolag (2003:376) (förk. SamboL) inte sälja fast egendom som utgör samboegendom utan den andra sambons samtycke. Samboegendom definieras i 3 § SamboL och innebär i detta fall en gemensam bostad som förvärvats för gemensam användning. Precis som vid äktenskap krävs inte samtycke vid försäljning av bostaden om det utgör enskild egendom enligt testamente och gåvobrev, 4 § SamboL. Sker försäljning utan det samtycke som krävs kan den andra sambon väcka talan om ogiltigförklarande enligt 25 § SamboL.
2.1.2 Felansvar
4 kap. JB innehåller förutom reglerna kring formkrav även väldigt många regler kring kontraktsbrott och felansvar. Kontraktsbrotten som regleras och även kommer att behandlas i det följande är säljarens dröjsmål, köparens dröjsmål, rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel.
Att en säljare hamnar i dröjsmål kan ske på två sätt; säljaren kan dels hamna i dröjsmål genom att inte avträda fastigheten och dels genom att inte medverka till att köparen får lagfart.27 4 kap. 13 § JB reglerar första situationen av dröjsmål och ger köparen rätt att yrka skadestånd, då säljaren inte avträder fastigheten som planerat. Om dröjsmålet är av väsentlig betydelse har köparen också rätt att enligt 4 kap. 13 § JB häva köpet. Enligt 4 kap. 14 § JB kan påföljderna i 4 kap. 13 § JB, det vill säga skadestånd och hävning, också tillämpas i den situationen säljaren inte medverkar till köparens lagfart genom att exempelvis inte underteckna köpebrev när köpehandlingen kräver det. Säljarens dröjsmål behöver inte ske
uppsåtligen utan det räcker att dröjsmålet beror på säljaren för att de ovan nämnda reglerna ska tillämpas.28
Köparen kan precis som säljaren hamna i dröjsmål, främst när det gäller betalning men också med att tillträda fastigheten. Att köparen inte tillträder fastigheten som planerat ger inte säljaren rätt att göra någon påföljd gällande, men 4 kap. 11 § JB anger att ansvaret för fastigheten övergår på köparen på den avtalade
tillträdesdagen oavsett om köparen tillträder fastigheten eller inte. Om en köpare hamnar i dröjsmål med betalningen kan en säljare begära hävning och skadestånd om det finns ett hävningsförbehåll i köpehandlingen, 4 kap. 25 § JB. Att man i köpehandlingen anger att köpebrev ska upprättas betraktas enligt 4 kap. 25 § JB som ett sådant hävningsförbehåll som krävs för att säljaren ska kunna göra påföljd gällande.
Förutom kontraktsbrott som rör dröjsmål reglerar även jordabalken felansvaret mellan parterna. Som tidigare nämnts anger jordabalken tre typer av fel; faktiska fel, rådighetsfel och rättsliga fel. Faktiska fel handlar främst de fel som rör fastighetens fysiska egenskaper.29 Rådighetsfel regleras i 4 kap. 18 § JB och
innebär att köparen på grund av ett myndighetsbeslut inte har den rådighet över fastigheten som denne kunnat räkna med. Ett rättsligt fel kan exempelvis vara bestående lagfartshinder för köparen, 4 kap. 15 § JB, högre belastning av
inteckning eller panträtt än förväntat, 4 kap. 16 § JB, eller att fastigheten besväras av någon annan rättighet som köparen borde eller hade kännedom om, 4 kap. 17 § JB. En sådan annan rättighet kan exempelvis handla om ett så kallat skentillbehör, då köparen i god tro antar att ett tillbehör är tillbehör till fastigheten enligt 2 kap. JB men så är inte fallet. Detta kan exempelvis enligt 2 kap. 4 § JB handla om när en nyttjanderättshavare, exempelvis en hyresgäst eller arrendator, tillfört föremål till fastigheten. När föremålet är tillfört av annan än fastighetsägaren räknas det som lös egendom trots att de utåt sett kan se ut att tillhöra fastigheten.30 Även de fall då fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander, exempelvis om säljaren inte är rätt ägare eller överlåter fastigheten till fler än en, faller normalt inom begreppet rättsligt fel enligt 4 kap. 21 & 24 §§ JB. Den som förvärvat en fastighet ska enligt 20 kap. 1 § JB söka lagfart hos inskrivningsmyndigheten. För att
28 Ibid., s. 137. 29 Ibid., s. 185.
30 Hardvik Cederstierna, Lotta. Jordabalk (1970:044), 2 kap. 4 §, Karnov lagkommentar (JUNO), hämtas 2021-01-05.
upplåta panträtt måste den lagfarna fastighetsägaren ansöka om inteckning hos inskrivningsmyndigheten och när denna beviljas antecknas detta i
inskrivningsdelen.31 Detta innebär att bland annat lagfaren ägare till fastigheten samt de befintliga inteckningarna finns antecknat hos inskrivningsmyndigheten. Felansvaret kan med fördel presenteras med hjälp av en så kallad tvåstegsmodell som består av två moment, felbedömning och relevansbedömning.
Felbedömningen avgör om det föreligger fel i köprättslig mening och syftar till den situationen då fastigheten avviker från vad köparen kan kräva.32 För att fastställa om fastigheten avviker från den standard köparen kan förvänta kan en konkret och en abstrakt bedömning göras. Den konkreta bedömningen görs först och syftar på när standarden avviker från det som avtalats mellan säljare och köpare och handlar dels om det som anges i avtalet dem sinsemellan men dels också om uppgifter som lämnats av säljaren inför överlåtelsen, exempelvis muntligt eller i annons.33 Konkret standard kan delas upp i två kategorier,
uttryckliga garantier och enuntiationer.34 Om fastigheten avviker från vad säljaren uttryckligen garanterat, skriftligt eller muntligt, föreligger ett konkret fel. Även vid en enuntiation, det vill säga när säljaren lämnat preciserade uppgifter, kan ett konkret fel föreligga.35 För att en uppgift från säljaren ska anses vara en utfästelse
krävs att uppgiften haft avgörande betydelse i köparens beslut och att den inverkat på köpet.36 En enuntiation ska vara specifik, på det sättet att det handlar om en särskild egenskap, och den ska vara trovärdig. NJA 1978 s. 301 behandlade ett fall där säljaren lämnat uppgifter om fastighetens brunn och dess vatten. Säljarens uppgifter om vattnets kvalité stämde inte överens med en senare vattenanalys. HD ansåg att uppgiften kunde handla om en utfästelse men det faktum att köparen innan köpet uppmärksammat att vattnet passerade ett dike gjorde att säljarens uppgift inte ansågs trovärdig och kunde därför inte heller utgöra en enuntiation. Om det föreligger ett konkret fel, det vill säga att standarden avviker från vad som avtalats, tillämpas 4 kap. 19 § JB oavsett om det rör sig om ett rättsligt fel, ett rådighetsfel eller ett faktiskt fel.
31 Grauers, 2016, s. 23. 32 Ibid., s. 127. 33 Ibid. 34 Ibid., s. 140. 35 Ibid., s. 141. 36 Ibid., s. 142.
4 kap. 19 § JB siktar förutom den konkreta bedömningen även in sig på den abstrakta bedömningen. När det inte finns något fel i konkret mening, det vill säga att fastigheten inte avviker från vad som avtalats, görs en bedömning om det föreligger ett abstrakt fel. Ett abstrakt fel föreligger enligt 4 kap. 19 § JB om fastigheten “avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”. Gällande rättsliga fel och rådighetsfel är bedömningen om standarden skiljer sig från vad köparen kunnat förutsätta relativt simpel, en köpare ska kunna förutsätta att han exempelvis kan få full lagfart eller att fastigheten inte belastas av
rättigheter eller rådighetsinskränkningar.37 När det gäller ett faktiskt fel är bedömningen för normal standard mer komplicerad då en fastighet är ett unikt köpeobjekt och den beräknade standarden påverkas av flera olika faktorer som till exempel byggnadens ålder, byggnadssätt och underhåll.38 Detta innebär att normal standard när det gäller fastighetens fysiska standard måste bedömas i fall till fall. Om felbedömningen avgör att ett fel i köprättslig mening föreligger är nästa steg i modellen relevansbedömning. Relevansbedömningen fastställer om köparen har rätt att göra någon påföljd gällande och påverkas av bland annat köparens undersökningsplikt, reklamationsfrister, preskriptionsregler och friskrivningar.39 Felet kan anses som ett fel just i köprättslig mening men de ovan nämnda
faktorerna kan innebära att köparen trots detta inte har rätt att göra felet gällande mot säljaren.
Köparens undersökningsplikt regleras i 4 kap. 19 § 2 st. JB och är den största delen i den kommande beskrivningen av relevansbedömningen. Köparen får inte lov att åberopa ett sådant fel som borde upptäckts vid en sådan djupgående undersökning som påkallats i det särskilda fallet. Utgångspunkten när det gäller undersökningsplikt är att ett fel som kan upptäckas utan förstörande ingrepp av en normalt kunnig lekman inte anses relevant.40 Det precis nämnda kan belysas med ett antal rättsfall. NJA 1980 s. 555 gällde rötskador i ett golvbjälklag som kunde upptäckas från krypgrunden, detta fall talar för att köparen inte kan åberopa fel som kan upptäckas genom visserligen svårtillgängliga och trånga men åtkomliga utrymmen. I NJA 1975 s. 545 saknades en diffusionsspärr vilket inte kunde upptäckas utan håltagning i ytskikt och i NJA 1983 s. 865 fanns rötskador i
37 Grauers, 2016, s. 156, 164 & 177. 38 Ibid., s. 190.
39 Ibid., s. 128.
golvbjälklaget som inte kunde upptäckas utan att avlägsna delar av källarens tak, i båda dessa fall bedömde HD att felet var relevant. NJA 1984 s. 3 bedömde frågan om ett oåtkomligt vindsutrymme föll under köparens undersökningsplikt och så var inte fallet. Slutsatsen som kan dras av dessa rättsfall är att utgångspunkten för undersökningsplikten är att alla åtkomliga utrymmen som nås utan förstörande ingrepp faller inom ramen för undersökningen. Trots den nu nämnda
utgångspunkten kan undersökningsplikten komma att reduceras eller utökas. Undersökningsplikten påverkas av säljarens uppgifter, vid garantier torde den falla bort helt och vid lugnande besked reduceras den.41 NJA 1983 s. 555 berör ett fall där säljaren lämnat preciserade uppgifter om arealen vilket reducerade
köparens undersökningsplikt. En viktig poäng som detta rättsfall fastställer att bevisbördan för att undersökningsplikten ska ha reducerats faller på köparen. Även NJA 1981 s. 117 talar för att undersökningsplikten reduceras vid lugnande besked, i detta fall gällde det en rondell som skulle byggas i nära anslutning till fastigheten och säljarens bagatellisering kring detta ansågs som ett lugnande besked som i sin tur reducerade undersökningsplikten. Motsatsvis kan
undersökningsplikten utökas och det sker på två sätt; vid felsymptom och när säljaren lämnar varnande besked.42 Felsymptom som exempelvis fuktfläckar eller
särskild lukt kräver att köparen gör en utökad undersökning för att klargöra orsaken till symptomen. Samma princip gäller vid varnande besked, köparens undersökningsplikt ökar och kräver en ytterligare undersökning än normalt. Besiktningsprotokoll kan även dem innehålla varnande besked som utökar köparens undersökningsplikt vilket var fallet i NJA 1998 s. 407.
Besiktningsprotokollet innehöll bland annat uppgifter om höga fuktkvotsvärden och en rekommendation om vikten av att ha en god ventilation, dessa uppgifter tolkades som varnande besked och utökade köparens undersökningsplikt. Säljaren kan vid överlåtelsen begränsa sitt felansvar och detta görs med hjälp av en friskrivning. En friskrivning sker oftast antingen som en egenskapsfriskrivning eller som en påföljdsfriskrivning.43 Egenskapsfriskrivning begränsar felansvaret gällande en särskild egenskap och påverkar inte övriga fel. En påföljdsfriskrivning däremot begränsar köparens rätt att göra en påföljd gällande, trots att fel i
41 Ibid., s. 204. 42 Ibid., s. 205–206. 43 Grauers, 2016, s. 220.
köprättslig mening kan föreligga. För att en friskrivning ska vara godtagbar krävs det att dess innebörd är tydlig.44
Förutom gränsdragningen kring upptäckbara och dolda fel samt friskrivningar som nu behandlats påverkas relevansbedömningen även utav reklamation och preskription. 4 kap. 19a § JB anger att köparen är skyldig att reklamera en
avvikelse enligt 4 kap. 11–12, 17–19 §§ JB till säljaren inom skälig tid från det att felet upptäckts eller borde upptäckts. I NJA 2008 s. 1158 menar HD att skälig tid normalt är cirka 2–3 månader men 4,5 månader godkändes i detta fall på grund av de särskilda omständigheterna. Säljarens felansvar preskriberas 10 år efter att tillträdet av fastigheten har skett, 4 kap. 19b § JB, vilket innebär att köparen förlorar sin rätt att åberopa ett fel efter att denna tid passerat.
2.2 Bostadsrätt
1 kap. 1§ BRL uppger att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars syfte är att upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens hus. En bostadsrätt kan jämföras med hyres- och äganderätt då bostadsrätten har lånat egenskaper från de båda. Äganderätten ger ägaren rätten att både nyttja och överlåta sin bostad samt bygga om den efter eget önskemål så länge övriga regler kring exempelvis bygglov efterföljs. Hyresrätt kan i sin tur ses som äganderättens motsats, en hyresgäst som bor i en hyresrätt har mycket begränsade befogenheter vad gäller både överlåtelse och ombyggnation. Bostadsrätt ger, likt en äganderätt, bostadsinnehavaren rätten att överlåta bostaden men med tillägget att den som övertar bostaden måste bli godkänd i föreningen.45
I 1 kap. 3 § 1 st. BRL kan följande läsas;
“Upplåtelsen av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen.”
Innehavaren till en bostadsrätt kan också, likt en bostadsinnehavare med
äganderätt, i större utsträckning än en bostadsinnehavare med hyresrätt påverka bostadens utseende. Det kan dock finnas inskränkningar på denna rättighet i bostadsrättslagen eller föreningens stadgar vad gäller exempelvis
ombyggnationer.46 När det gäller bostadens utseende finns det också vissa likheter mellan bostadsrätt och äganderätt gällande vad som hör till vid en försäljning. Huvudregeln enligt 2 kap. 2 § JB är att sådant som installerats för stadigvarande bruk räknas till byggnadstillbehör, exempelvis kylskåp och tvättmaskin. Det finns dock undantagsbestämmelser i 2 kap. 4 § JB som säger att sådant inte räknas som byggnadstillbehör om det installerats av annan än fastighetsägaren och
problematiken kring undantagsregeln gällande bostadsrätter blir att
nyttjanderättshavaren av bostadsrätten inte är densamma som fastighetsägaren. Det skulle betyda att en tvättmaskin tillförd och installerad av bostadsrättshavaren inte räknas som byggnadstillbehör.47
45 Tegelberg, 2016, s. 23–24. 46 Ibid.
Bostadsrätter och överlåtelse av dessa regleras i ett antal lagar. BRL reglerar de centrala bestämmelserna för bostadsrätter och bostadsrättsföreningar. Lagen innehåller bland annat regler kring beslutsfattande i föreningen samt förhållandet mellan föreningens medlemmar och ledning. Bostadsrättslagen är tvingande i den mån det inte specifikt är angett att något annat kan vara bestämt i stadgan eller som på annat vis avtalats.48 En bostadsrättsförening är enligt 9 kap. 8 § BRL skyldiga att upprätta en lägenhetsförteckning. 4 kap. 10 § BRL anger att lägenhetsförteckningen bland annat ska innehålla uppgifter om vem som är bostadsrättsinnehavare, dvs vem som har nyttjanderätten till bostaden, samt om det finns något noterad pant på bostadsrätten. En bostadsrättsinnehavare har i sin tur rätt att begära att få ett utdrag ur lägenhetsförteckningen enligt 4 kap. 11 § BRL och kan med fullmakt också ge fastighetsmäklaren rätt att ta del av utdraget. I motsats till fastigheter, där register över bland annat ägare och pantsättning förs hos Lantmäteriet, är det således bostadsrättsföreningen som för dessa register när det gäller bostadsrätter.
LEF tillämpas i den omfattning som specifikt anges i 1 kap. 1 § 2 st. BRL, vilket till största del avser de regler som reglerar bostadsrättsföreningens ledning och dess beslutsfattande. Förhållandet mellan en säljare och en köpare regleras i KöpL, vilket i sin tur betyder att JB:s bestämmelser angående köp inte tillämpas vid bostadsrättsöverlåtelser. Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (förk. AvtL) tillämpas på rättshandlingar gällande överlåtelse av bostadsrätter.49
Utöver de ovan nämnda lagarna tillämpas en rad andra lagar, bland annat lag (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, lag (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar, lag (1983:1046) för vissa bostadsföreningar och
bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m. Det finns också tillfällen då andra lagar tillämpas analogt i brist på specifika regleringar gällande
bostadsrätter. I samband med att en bostadsrätt pantsätts tillämpas lag (1936:81)
48 Tegelberg, 2016, s. 22. 49 Ibid., s. 22–23.
om enkla skuldebrev, vilket är ett exempel på en lag som tillämpas analogt. Utöver lagar finns också omfattande praxis på området gällande bostadsrätter.50
2.2.1 Formkrav för bostadsrätt
Ett överlåtelseavtal ska för bostadsrätter innehålla uppgifter om den lägenhet som överlåtelsen avser och köpeskilling. Överlåtelseavtalet ska upprättas skriftligen enligt 1 kap. 9 § BRL och vara undertecknat av båda parterna. Detsamma gäller vid både gåva och byte av bostadsrätt enligt 6 kap. 4 § BRL.51 Värt att nämna här är att det, till skillnad mot fast egendom, inte krävs någon lagfartsansökan vid förvärv av bostadsrätter vilket i sin tur leder till att bevittning av köpehandlingar inte krävs.
Om säljaren är eller har varit gift eller sambo kan samtycke krävas precis som vid överlåtelse av fast egendom enligt 7 kap. 5 § ÄktB och 23 § SamboL. Om säljaren är eller har varit gift krävs samtycke oavsett om bostaden anskaffats för
gemensamt bruk eller om den ena parten själv förvärvat bostaden och den andre parten vid senare tillfälle flyttat in. Det finns ett undantag där samtycke inte krävs från make eller maka vilket är om det finns en föreskrift i en arvs- eller
gåvohandling eller i ett testamente där det framgår att bostaden är enskild egendom, detta enligt 7 kap. 2 § p. 2 & 4 ÄktB. Om säljaren istället är eller har varit sambo ser regelverket annorlunda ut och till skillnad från förhållandet där säljaren varit gift så behövs det inte ett samtycke vid försäljning av bostadsrätt om denne istället är eller har varit sambo och bostaden inte är anskaffad för
gemensamt bruk enligt 3 § SamboL. Detta gäller dock med undantag för om sambon, alternativt den tidigare sambon, kan ha rätten att överta bostaden enligt 22 § SamboL. Om en överlåtelse sker utan att samtycke lämnas kan den
make/maka eller sambo som skulle lämnat samtycke enligt 7 kap. 9 § ÄktB och 25 § SamboL föra talan i domstol. Om makarna eller samborna istället äger bostaden gemensamt ska båda underteckna avtalet som säljare, detsamma gäller om bostadsrätten skall köpas och ägas av flera personer då alla ska underteckna överlåtelseavtalet som köpare.52
50 Tegelberg, 2016, s. 21–23. 51 Ibid., s. 70-72.
Lars Tegelberg skriver att kravet om att överlåtelseavtalet ska innehålla uppgifter om den lägenhet överlåtelsen avser är något komplicerad. Detta på grund av att försäljningen inte avser lägenheten i sig utan bostadsrätten till lägenheten, dvs. nyttjanderätten. Det är inte heller nödvändigtvis så att bostadsrätten är en lägenhet, den kan istället avse mark som är upplåten med bostadsrätt. Det kan också vara så att förråd eller andra utrymmen ingår i nyttjanderätten. Nedan följer, citerat Lars Tegelberg, en formulering av överlåtelseförklaringen.
“Överlåtelseförklaringen kan på enklaste sätt formuleras som att bostadsrättshavaren “härmed försäljer” bostadsrätten till köparen” 53
Enligt 6 kap. 5 § BRL är en överlåtelse av bostadsrätt endast giltig om den som bostadsrätten övergått till beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Det betyder således att köpeavtalet blir ogiltigt om medlemskap inte beviljas. I princip alla köp av bostadsrätter är således villkorat av att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Om köparen inte skulle beviljas medlemskap har denne rätt att överklaga beslutet enligt 2 kap. 10 § & 11 kap. 3 § BRL. Det betyder i sin tur att om köparen väljer att överklaga beslutet är köpet inte bindande under den tid det tar att överklaga beslutet. Genom praxis har framkommit att det är möjligt att avtala bort köparens rätt att överklaga med bakgrund i ovanstående.54
2.2.2 Felansvar
Det köprättsliga perspektivet vad gäller bostadsrätter regleras till största del i KöpL. Det vill säga att, frågor som rör felbegrepp, dröjsmål och påföljder regleras i KöpL och inte i JB. Det görs då bostadsrätter klassas som lös egendom och inte fast egendom. Enligt 3 § KöpL är lagen dispositiv vilket betyder att det som skrivs i avtalet också är det som gäller i rättslig mening. Det är därför viktigt att
fastighetsmäklaren har förståelse för bestämmelserna i KöpL samt god kunskap för att kunna upplysa om kontraktets innebörd för de medverkande parterna.55
53 Tegelberg, 2016, s. 75. 54 Ibid., s. 84.
Köprättsliga fel samt bedömning av dessa regleras i 17–21 §§ KöpL vilka handlar om de fel där varan, det vill säga bostadsrätten, på tillträdesdagen avviker från vad parterna avtalat om, vad säljaren utfäst eller vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig. En köpare får, enligt 20 § KöpL, inte åberopa ett fel i köprättslig mening om denne har eller borde ha upptäckt felet före köpet. Huvudregeln är, precis som för fast egendom, att säljaren ansvarar för dolda fel och köparen ansvarar för upptäckbara fel. Vid försäljning av en bostadsrätt kan säljaren, till skillnad från vid försäljning av fast egendom, friskriva sig från felansvaret med hjälp av formuleringen ”säljes i befintligt skick”. Vilka fel en köpare kan åberopa regleras således också av avtalsinnehållet. Vid köp av fast egendom föreligger en undersökningsplikt för köparen att undersöka fastigheten före köpet men vid köp av bostadsrätt, som är lös egendom, har köparen inte någon lagstadgad
undersökningsplikt. Undersökningsplikten kan istället aktiveras vid köp av bostadsrätt vilken sker genom att köparen på eget initiativ påbörjar en
undersökning eller genom en uppmaning från säljaren att köparen ska undersöka bostaden.56
En köpare till en bostadsrätt får alltså inte åberopa fel som denne har eller borde ha upptäckt vid en undersökning av bostadsrätten, undersökningsplikten måste dock aktiveras. Uppmaningen om att undersöka bostadsrätten före köpen ska ske från säljare till köpare, det betyder att uppmaningen inte kan komma från
fastighetsmäklaren då denna ska agera oberoende part. Uppmaningen sker inte sällan genom standardskrivningar i objektsbeskrivningen där det framgår att säljaren uppmanar köparen att undersöka bostadsrätten före köpet. Det betyder att en köpare som inte varit tillräckligt observant i sin undersökning eller som avstått från att undersöka bostadsrätten före köpet, trots uppmaning från säljaren, inte kan åberopa sådana fel som denne hade kunnat upptäcka vid en noggrann
undersökning. Viktigt att notera är att undersökningsplikten gäller hela
köpeobjektet, det vill säga bostadsrätten, och inte enbart lägenheten i sig. Det i sin tur betyder att bostadsrättsföreningens ekonomi ingår, detsamma gäller för
fastighetens skick trots att dess underhåll till största del ligger under bostadsrättsföreningens ansvar. Detta då större renoveringar, exempelvis
stambyte, indirekt kan påverka köparen då sådana renoveringar medför en större framtida kostnad för föreningen. Köpare av en bostadsrätt ansvarar inte, till
skillnad från köpare av fast egendom, för reparationer av exempelvis avlopp och vattenledningar om dessa tillförts lägenheten av bostadsrättsföreningen och tjänar mer än en lägenhet. Det i sin tur leder till att undersökningsplikten inte är lika omfattande vad gäller bostadsrätt kontra fast egendom. Något som däremot är av stor vikt för en köpare är att denne uppmärksammar eventuella
badrumsrenoveringar samt om dessa är fackmannamässigt utförda med intyg som styrker det. Sådant som bristfälligt installerade golvbrunnar eller bristande
golvlutning är sådant som en köpare bör observera. Det ligger under
fastighetsmäklarens rådgivningsplikt att försäkra sig om att köparen är införstådd i detta.57
I HD T 5778/ 18 har HD tagit ställning i frågan om säljaren till en bostadsrätt kan bli ansvarig trots att denne friskrivit sig från felansvaret med hjälp av
formuleringen ”bostadsrätten säljs i befintligt skick”. Tvisten gäller en bostadsrätt som enligt förbehåll överlåtits i befintligt skick, köpeskillingen uppgick till 7 500 000 kronor. Köparen lät, efter tillträdesdagen, besiktiga badrummet under vilken man upptäckte vissa brister. Badrummet har sedan besiktigats ytterligare två gånger. I besiktningsprotokollen uppgavs bland annat följande fel; rörkopplingar vid kommoden där tätskikt, godkänd botten och dräneringsrör saknades, det nya golvet var lagt ovanpå det gamla golvet vilket utgjorde dubbla tätskikt, golvet hade ytor med bakfall samt att sprickbildningar förekom i vissa kakelplattor. Tvist om huruvida bristerna utgör fel i köprättslig mening och om säljaren, om så är fallet, ska svara för bristerna genom ett skadestånd alternativt prisavdrag uppstod mellan parterna. Det kunde konstateras att det var ostridigt att lägenheten
överlåtits i befintligt skick, att badrummet vid överlåtelsen haft de anmärkningar som finns redovisade och att reklamation har skett i rätt tid. Därav återstår att pröva om anmärkningarna i besiktningsprotokollen utgör ett fel i köprättslig mening. Därefter utreda om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Om så skulle vara fallet återstår att pröva om köparen har rätt till ersättning alternativt
prisavdrag och, om så är fallet, om köparen har begränsat sin skada samt om standardförhöjande åtgärder föreligger.
Enligt 19 § första stycket 3 p. KöpL ska varan anses felaktig trots att den sålts i befintligt skick om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till
varans pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. Om kostnaden för att åtgärda bristerna endast utgör några procent av priset anses varan inte vara i väsentligt sämre skick om det inte föreligger andra omständigheter som gör att bristerna trots det kan anses vara fel. Utgifterna för att åtgärda de nämnda
bristerna uppgick till 205 000 kronor men ansågs ligga på ca 197 000 kronor med avdrag för utförda förbättringsåtgärder. Utgifterna motsvarade mindre än tre procent av köpeskillingen och bostadsrätten kunde därför inte anses ha varit i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. Det ansågs inte heller föreligga några övriga omständigheter. HD meddelade därför i sin dom att bostadsrätten inte kunde anses vara felaktig.
Feltyperna kan delas in i två grupper, konkreta fel och abstrakta fel. Konkreta fel är de fel där varan avviker från vad parterna avtalat om. Till de konkreta felen räknas inte endast det som uttryckligen står skrivet i avtalet utan hit räknas också bland annat de fel där varan avviker från säljarens utfästelser samt de fel där varan avviker från dess marknadsföring, 17 § 1 st. KöpL. De abstrakta felen är enligt 17 § 3 st. KöpL de fel där varan avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig och som utgångspunkt utgår man från om varan avviker från en abstrakt norm istället för vad som avtalats.
Feltyperna kan också delas in i typerna faktiska fel, rättsliga fel och rådighetsfel. Faktiska fel är fysiska fel som exempelvis en spis eller ett kylskåp som slutat fungera. Ett rättsligt fel kan för exempel vara ett fel där bostaden belastas av en rättighet som sedan kvarstår mot den nya bostadsrättsinnehavaren. En bostadsrätt kan till skillnad från fast egendom inte godtrosförvärvas vilket kan leda till att risken för rättsliga fel i samband med en överlåtelse av bostadsrätt är större jämfört med en överlåtelse av fast egendom. Tilläggas kan att det inte finns något register eller något rättssäkert system gällande pantsättning av bostadsrätt vilket också bidrar till en högre risk i sammanhanget. Rådighetsfel i sin tur är fel där rådigheten över bostadsrätten är inskränkt på grund av lag eller myndighetsbeslut. Ett sådant fel kan exempelvis gälla en lokal som innefattas av ett
myndighetsbeslut som förbjuder en viss typ av verksamhet i lokalen, men där den typen av verksamhet trots detta bedrivs på platsen.58
Den 9 december 2020 publicerade Mäklarsamfundet en artikel med rubriken
Bostadsrättsregister kan bli verklighet skriven av Joakim Lusensky, Analys- och
kommunikationschef. Av artikeln framgår att Mäklarsamfundet ser positivt på den utredning vilken har i uppdrag att föreslå ett register gällande pantnoteringar för bostadsrätter som regeringen nu tillsätter. Mäklarsamfundet har under närmare 20 år argumenterat för behovet av ett offentligt bostadsrättsregister och menar att ett sådant register i statlig regi skulle stärka konsumentskyddet på
bostadsrättsmarknaden. Mäklarsamfundet har genomfört enkätundersökningar vilka styrkt att omfattande problem och osäkerhet råder gällande pantnoteringar av bostadsrätter. När en sådan undersökning genomfördes år 2018 visade den att två av tre mäklare ofta eller ibland får felaktiga uppgifter gällande pantsättning och att var tredje mäklare varit med om en situation där kunden riskerat att ta skada på grund av bristerna i hanteringen. Det är inte ovanligt att pantnoteringar är felaktiga eller saknas vilket kan leda till att en köpare förlorar sin bostadsrätt om en tidigare ägare och pantsättare inte kan betala sina lån och bostadsrätten till följd av det säljs vid en exekutiv auktion. Okunskap kan vara en bidragande faktor, ett problem som lyfts fram är att det råder okunskap i
bostadsrättsföreningar och inte minst i de mindre föreningarna som är beroende av ideella insatser. Mäklarsamfundet hoppas och tror nu att frågan ska leda till ett konkret uppdrag till Lantmäteriet om att skapa ett offentligt register med pantnoteringar över alla bostadsrätter i Sverige.59
2.3 Fastighetsmäklarens ansvar
För att en person ska få vara verksam som fastighetsmäklare ställs ett antal krav. Personen i fråga skall inneha en fastighetsmäklarregistrering hos FMI enligt 5 § FML och för att bli registrerad hos FMI krävs det att särskilda krav uppfylls. Personen får inte vara underårig, försatt i konkurs eller vara underkastad näringsförbud, personen får inte heller ha en förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalk (1949:381). Fastighetsmäklaren måste inneha en försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan drabba en fastighetsmäklare i sin yrkesverksamhet. Ett skadeståndsanspråk kan komma till stånd om en
fastighetsmäklare åsidosätter sina skyldigheter som återfinns i 8–22 §§ FML. Ansvarsförsäkringen ska täcka upp till ett skadestånd på två miljoner kronor och utbetalningen skall ske utan självrisk, detta enligt 20 § FMF. Fastighetsmäklaren i fråga skall förutom ovan nämnda krav också inneha en tillfredsställande
utbildning, ha för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt vara redbar och lämplig, det vill säga hederlig och pålitlig, för yrket enligt 6 § FML.60 För en verksam fastighetsmäklare är den främsta rättskällan FML och lagen anger bland annat fastighetsmäklarens skyldigheter, dennes omsorgsplikt samt vilka påföljder som kan drabba fastighetsmäklaren om denne brister i sitt arbete. Omsorgsplikten återfinns i 16 § FML och innebär att en fastighetsmäklare har rådgivnings- och upplysningsplikt i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver. Denna plikt bör anses innebära att fastighetsmäklaren ska agera opartiskt och agera för både säljarens och köparens bästa. I 8 § FML återfinns lagens generalklausul som säger att fastighetsmäklaren ska agera omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Det finns ett antal andra rättskällor utöver FML som en fastighetsmäklare måste beakta. Det finns tre andra centrala lagar som tillämpas; marknadsföringslagen (2008:486), diskrimineringslagen (2008:567) och
penningtvättslagen (2017:630). Penningtvättslagen är relativt ny och innebär skärpta krav på fastighetsmäklare i deras yrkesverksamhet när det gäller att bekämpa penningtvätt och finansiering av terrorism, och kraven innebär bland annat att fastighetsmäklaren ska uppnå kundkännedom på samtliga medverkande parter i överlåtelsen. Kundkännedomen ska uppnås före avtals ingående, det vill säga före det att ett uppdragsavtal ingås mellan en fastighetsmäklare och
uppdragsgivaren eller före det att avtal ingås mellan säljare och köpare.
Fastighetsmäklaren måste också beakta de lagar som reglerar den typen av bostad som fastighetsmäklaren förmedlar, exempelvis JB, KöpL och BRL. Utöver lagstiftning måste fastighetsmäklaren också rätta sig efter tidigare nämnda FMF samt föreskrifter från FMI, vilka i sin tur är lika bindande som FML och har företräde framför förarbeten, rättspraxis samt doktrin på området.61
Idag finns det fem stycken föreskrifter från FMI som tillämpas; KAMFS 2019:1
Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, KAMFS 2020:1 Föreskrifter om ändring i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2019:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, KAMFS
2013:4 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd och tillfällig
verksamhet som fastighetsmäklare, KAMFS 2013:3
Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter om registrering om fastighetsmäklare
och slutligen KAMFS 2013:2 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter om den
årliga avgiften.62
Rättspraxis är en annan viktig källa för fastighetsförmedling, detta då domar i rättsfall reflekterar utvecklingen av rättsfrågor som är aktuella inom yrket. Det framgår också av förarbeten att god fastighetsmäklarsed ska utformas genom just praxis på området. God fastighetsmäklarsed behandlas bland annat i NJA 1997 s. 127 I och II. I fallet tar HD ställning till om en fastighetsmäklare har brutit mot god fastighetsmäklarsed genom att denne inte föreslagit en inskrivning av en låneklausul i överlåtelseavtalet trots att köparna var beroende av att uppta lån. Domen blev att fastighetsmäklaren blev skyldig att ersätta köparna den ekonomiska skada de blivit lidande, detta på grund av att fastighetsmäklaren ansågs agerat försumligt.63 Ett annat fall som påvisar att en fastighetsmäklare är skyldig att vara uppmärksam på situationer där en låneklausul bör tas med i avtalet är RH 2000:82, det aktuella fallet gällde en överlåtelse beträffande en bostadsrätt i en oäkta förening. Av domen kan utläsas att fastighetsmäklaren bör känna till svårigheten att uppta lån beträffande just oäkta föreningar då bankerna har försvårande omständigheter att pantsätta bostadsrätten i jämförelse med en
61 Jingryd och Segergren, 2018, s. 34–46. 62 FMI, Föreskrifter.
bostadsrätt i en så kallad äkta bostadsrättsförening. Köparnas låneansökan avslogs vilket medförde att köparna på tillträdesdagen inte kunde betala återstående del av köpeskillingen vilket följaktligen ledde till kontraktsbrott. Fastighetsmäklaren hade i det aktuella fallet kännedom av att köparna var beroende av att uppta lån för att genomföra affären men gav inte råd att använda en låneklausul vilket medförde att domstolen dömde fastighetsmäklaren skadeståndsskyldig jämte köparna. Fastighetsmäklaren bör således, med bakgrund i domen, råda köparen att ta med en låneklausul i köpekontraktet. En fastighetsmäklare kan dock inte tvinga parterna att skriva under ett avtal med villkor som parterna inte vill gå med på. Det är avtalsparterna som bestämmer avtalsinnehållet men mäklaren är skyldig att upplysa och ge råd om att uppta villkor i avtalet som denne anser vara av vikt för någon av parterna.64
Fastighetsmäklare har lagstadgade förpliktelser i samband med kontraktsskapande men det finns också en del skyldigheter som tillkommit genom praxis. En
fastighetsmäklare ska, enligt 21 § FML, verka för att parterna träffar
överenskommelse i de frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen men genom förarbeten och praxis har det framkommit att fastighetsmäklaren också ska vara observant på sådant som är av vikt att parterna överenskommer utöver de lagstiftade förpliktelserna. 21 § FML tillsammans med omsorgs- och
rådgivningsplikten indikerar att fastighetsmäklaren är ansvarig för att identifiera sådana frågor som behöver lösas i samband med bostadstransaktionen.
Exempelvis bör en mäklare vara uppmärksam på situationer där så kallade återgångsvillkor bör skrivas in i kontraktet. Sådana villkor kan exempelvis vara villkor som uppger att köpet är beroende av att köparen får sin bostad såld inom en viss tid och om detta inte sker återgår köpet och bostaden således till säljaren. Ett annat exempel är det ovan nämnda lånevillkoret där köpet är beroende av om köparens lån beviljas, om inte ska bostaden återgå till säljaren, vilket kan hänvisas till ovan nämnda rättsfall NJA 1997 s. 127 I och II samt RH 2000:82.
Fastighetsmäklaren ska också verka för att förhindra risken att framtida tvister uppkommer vilket gör att det är av stor vikt att fastighetsmäklaren utformar tydliga klausuler i avtalet samt tydligt informerar parterna om innebörden av dessa. I lagtexten uppges inte konkret vilka handlingar en fastighetsmäklare ska upprätta, istället nämns att denne ska upprätta de handlingar som behövs. Frågan
om vad som behövs är dock en tolkningsfråga. Det skulle kunna tolkas som att en fastighetsmäklare ska upprätta köpekontrakt och köpebrev men det finns en rad andra viktiga handlingar som kan behövas i en bostadstransaktion och exempel på dessa handlingar är fullmakt, samtycke till försäljning, depositionsavtal och eventuella tilläggsavtal.65
En fastighetsmäklare är, genom sin omsorgsplikt, skyldig att formulera kontrakt på ett godtagbart vis och det gäller också för sådana villkor som parterna
tillsammans avtalat om. Avtalet ska i stort sett vara svart på vitt och enkelt att förstå, det ska motverka eventuella framtida tvister och innehållet ska vara enkelt för alla medverkande parter att förstå. En återgångsklausul som skapat en del konflikter är en så kallad besiktningsklausul. Klausulens innebörd kan till
exempel vara att köparen har rätten att besiktiga köpeobjektet och frånträda köpet om besiktningsresultatet inte är förenligt med vad köparen förväntar sig. En sådan klausul kan skapa problem om den inte är tydligt och konkret utformad då
parterna i en tvist högst troligt är av olika åsikt vad gäller besiktningens resultat och väsentligheten i de fel som besiktningsprotokollet påvisar.66
Enligt formkrav gällande giltigheten av en fastighetsöverlåtelse i 4 kap. 1 § JB och gällande en bostadsrättsöverlåtelse i 6 kap. 4 § BRL framgår att ett av giltighetskraven är att överlåtelseavtal upprättas skriftligen vilket gäller både fast egendom och bostadsrätter. Köpet och köpets villkor måste alltså upprättas skriftligt, det gäller dock inte alla överenskommelser sinsemellan säljare och köpare. Överenskommelser angående lös egendom har normalt inget
skriftlighetskrav utan kommer till stånd genom så kallat anbud och accept. Det är dock inte orimligt att tvister uppstår gällande muntliga avtal och med bakgrund i att mäklaren ska verka för att minska risken för att tvist uppstår bör denne också verka för att överenskommelser gällande lös egendom också upprättas skriftligen. Om tvist uppstår och köparen hävdar att en viss lös egendom skulle medföljt i köpet och denne inte kan bevisa att så är fallet kan domstolen inte heller döma till dennes fördel. Bevisningen blir svår att genomföra om det inte finns skriftliga bevis som stödjer det parten uppger.67
65 Jingryd och Segergren, 2018, s. 299–318. 66 Ibid., s. 299–323.
En annan viktig del i en fastighetsmäklares yrkesverksamhet är att utföra sina uppdrag korrekt. NJA 1992 s. 625 handlar om skatterådgivning vilket normalt inte är en obligatorisk del i en fastighetsmäklares yrkesroll, men det ansågs att om fastighetsmäklaren erbjuder en tjänst som exempelvis skatterådgivning så ska tjänsten utföras på ett korrekt vis trots det att det inte är en obligatorisk plikt att utföra den. En fastighetsmäklare har dessutom ett personligt ansvar i sin yrkesroll och kan inte skuldbelägga sin arbetsgivare för fel som fastighetsmäklaren begår i sitt arbete.68
3. Avslutning
3.1. Analys
Fast egendom och bostadsrätter skiljer sig åt på många plan, inte minst när det kommer till det faktum att fast egendom är en äganderätt till skillnad från en bostadsrätt som enbart är en nyttjanderätt där en andel i bostadsrättsföreningens ekonomi medföljer. Att det ena är en äganderätt och det andra en nyttjanderätt skapar en del olikheter dem emellan men trots det finns det också en del likheter. Dessa likheter och olikheter kan påverka de inblandade parterna (säljaren,
köparen och fastighetsmäklaren) i överlåtelsen.
För fastighetsmäklaren innebär likheterna mellan förmedling av fast egendom och bostadsrätt att det dagliga arbetet i vissa moment kan utföras på liknande sätt men hänsyn måste också tas till objektens olikheter. Eftersom de två typerna av objekt lyder under olika lagkrav krävs det att arbetet utförs med utgångspunkt för det aktuella objekt fastighetsmäklaren arbetar med. Gällande formkraven för
uppförande av köpehandling vid överlåtelse av fast egendom och bostadsrätt så är detta en av de likheter som fastighetsmäklaren stöter på. Att fastigheter och bostadsrätter idag motsvarar ett stort ekonomiskt värde kan vara en anledning till att man har samma krav på form av köpehandlingen vid överlåtelse. Kravet på bevittning av köpehandlingen är som nämnt inte ett formkrav men krävs för lagfartsansökan och har därför en betydelse när fastighetsmäklaren upprättar en köpehandling gällande överlåtelse av fast egendom. Likheterna mellan
formkraven för fast egendom och bostadsrätt torde även innebära en förenkling även för säljaren och köparen.
Att formkraven mellan fast egendom och bostadsrätt uppvisar likheter kan konstateras men vid undersökningen av rättsläget gällande felreglerna för de två objektstyperna kunde flera olikheter finnas. Dessa olikheter och dess troliga påverkan på de inblandade parterna kommer nedan att analyseras.
Idag förs ett register av offentlig myndighet för den fasta egendomen gällande bland annat ägare och pantsättning. Detta innebär att informationen kring den fasta egendomen är pålitlig och lättillgänglig. När det gäller bostadsrätter förs dessa register istället av den enskilda bostadsrättsföreningen och risken för rättsliga fel kan därför anses större eftersom detta system är direkt rättsosäkert.
