J U R I D I C U M
Köprätten vid fastighetspaketering
Särskilt om fel
Linus Adolfsson
HT 2020
JU101A Examensarbete inom juristprogrammet, 30 högskolepoäng Examinator: Erika Lunell
Sammanfattning
Det finns flera incitament för den som vill avyttra en fastighet att använda sig av fastighetspaketering, vilket är ett förfarande som innebär att en fastighet överlåts genom att den först säljs in i ett bolag vars andelar sedan överlåts till köparen. Förfarandet kan bland annat medföra skattemässiga fördelar och underlätta samägande av fastigheten. Denna uppsats har ägnats åt att utreda det köprättsliga felbegreppet vid sådana transaktioner.
Vid sedvanliga fastighetstransaktioner är det fast egendom som överlåts. Så är i praktiken även fallet när fastighetspaketering används för att överlåta en fastighet. Juridiskt går det emellertid inte att bortse från att det är aktier, det vill säga lös egendom, som är den faktiska varan vid paketeringstransaktioner. Tillämplig lag under sådana förhållanden är inte jordabalken, utan köplagen.
Flera omständigheter kan utgöra fel vid paketeringstransaktioner. Fel kan bland annat finns med anledning av avvikelser från köpeavtalet, avvikelser från uppgifter som lämnats av säljaren innan köpet, om varan är behäftad med sakrättsliga anspråk eller om varan avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Vad en köpare med fog kan förutsätta om aktierna i ett målbolag varierar beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Normalt torde det exempelvis vara befogat att förutsätta att byggnader på den paketerade fastigheten är uppförda i enlighet med gällande byggnormer och att målbolagets årsredovisning inte är bristfällig. Till skillnad från vad som gäller vid sedvanliga fastighetsöverlåtelser har köparen ingen lagstadgad undersökningsplikt innan köpet vid paketeringstransaktioner. Säljaren kan emellertid åstadkomma en liknande undersökningsplikt genom att uppmana köparen att undersöka varan. Dessutom kan köparens frivilliga undersökning av varan få rättsverkningar. För att köparen ska kunna åberopa ett fel som upptäckts måste denna reklamera felet. Reklamationen behöver inte innehålla en detaljerad beskrivning av felet, men det krävs att köparen åtminstone pekar ut felets huvudsakliga karaktär. Vidare är den tid som köparen har på sig att reklamera betydligt kortare vid paketeringstransaktioner än vid sedvanliga fastighetsöverlåtelser.
Som ovan nämnts kan det finnas flera fördelar med att använda fastighetspaketering. Det ska likväl inte tas för givet att ett paketeringsförfarande alltid är det bästa alternativet. Förfarandet medför betydelsefulla köprättsliga konsekvenser i flera avseenden, vilket bör beaktas när formen för transaktionen väljs. Då köplagen är dispositiv har emellertid parterna omfattande möjligheter att reglera sina risker genom avtal.
1
Innehållsförteckning
Förkortningslista……….………..3 1. Inledning………4 1.1 Ämnespresentation………….……….…………...………..4 1.2 Syfte………...………..………..………..5 1.3 Avgränsningar………….………..………...………..………..51.4 Metod och material……….……..………..………..6
1.5 Disposition………..……….………..………..8 1.6 Definitioner….………..……….………..8 2. Allmänt om fastighetspaketering………..……….10 2.1 Paketeringsförfarandet………..………..………...10 2.2 Värderingsmetoder………..………..………....11 3. Fel i varan.……….………...13 3.1 Tillämplig lag………..………..………....13 3.1.1 Allmänt……….……….13 3.1.2 Köplagen……….………..13 3.1.3 Skuldebrevslagen………..14 3.1.4 Jordabalken…………...……….………...15
3.1.5 Slutsats om tillämplig lag….….………17
3.2 Felbegreppet.………..…….………..………....17
3.2.1 Felbegreppets systematik………..………....17
3.2.2 Underliggande tillgångar………..19
3.2.3 Konkreta fel………..21
3.2.4 Abstrakta fel………….………..………...21
3.2.4.1 Allmänt om köparens befogade förväntningar……….……….21
3.2.4.2 Faktiska fel……….………..22
3.2.4.3 Rådighetsfel……….25
3.2.4.4 Rättsliga fel………..26
3.2.4.5 Immaterialrättsliga fel……….……….27
3.2.4.6 Informationsansvaret………...28
3.2.4.7 Övriga abstrakta fel……….……….30
3.3 Tidpunkten för felbedömningen………....31
4. Undersökning av varan innan köpet.…...………..…………..………..34
4.1 Köparens generella undersökningsplikt…...34
4.2 Köparens undersökning enligt köplagen………35
5. Reklamation och preskription………..………..………..…..37
5.1 Allmänt………..37
5.2 Reklamationens utformning………..………37
2
5.3 Skälig tid för reklamation………..38
5.3.1 Reklamationsfristens startpunkt...38
5.3.2 Reklamationsfristens längd...40
6. Avslutande diskussion………..………...41
6.1 Sammanfattning av gällande rätt………..……..………41
6.1.1 Felbegreppet………..……….………...41
6.1.2 Undersökning av varan innan köpet…………...….………..42
6.1.3 Reklamation och preskription………42
6.2 Parternas risker…………..………43
6.2.1 Allmänt……….43
6.2.2 Parternas gemensamma risker………..44
6.2.3 Säljarens risker……….44
6.2.4 Köparens risker……….45
3
Förkortningslista
ABL Aktiebolagslag (2005:551). HD Högsta domstolen. HovR Hovrätten. IL Inkomstskattelag (1999:1229). JB Jordabalk (1970:994).LKF Lag (1998:1479) om värdepapperscentraler och kontoföring av finansiella instrument.
NJA Nytt juridiskt arkiv, avdelning I.
Prop. Proposition.
RH Rättsfall från hovrätterna.
SvJT Svensk Juristtidning.
SOU Statens offentliga utredningar.
4
1. Inledning
1.1 Ämnespresentation
Fenomenet fastighetspaketering, som innebär att en fastighet överlåts genom att den paketeras i ett bolag vars andelar säljs till köparen, har förekommit i svensk rättspraxis sedan 1940-talet.1 En ökning i användandet av förfarandet synes ha skett under 2000-talet i samband med en ändring i skattelagstiftningen.2 När reglerna om så kallade näringsbetingade andelar infördes i inkomstskattelagen (1999:1229) [cit. IL] år 2003, vilket medförde att andelarna i ett dotterbolag kunde avyttras utan kapitalskatt, ökade transaktionsvolymen på marknaden för kommersiella fastigheter betydligt.3
Denna uppsats kommer emellertid inte att fokusera på de fördelaktiga skattereglerna. Istället är det köprätten som står i centrum. Paketeringsförfaranden innebär nämligen ett avsteg från de köprättsliga regler som normalt gäller för fast egendom, och det är först när samtliga relevanta rättsliga regler klarlagts som en part ur ett helhetsperspektiv kan utvärdera en potentiell affär. När en fastighet överlåts genom ett paketeringsförfarande är den lag som vanligtvis gäller vid fastighetstransaktioner, det vill säga jordabalken (1970:994) [cit. JB], inte formellt tillämplig. En paketeringstransaktion avser nämligen, i vart fall juridiskt sett, inte en försäljning av fast egendom. Istället är det andelarna i det bolag som i sin tur äger fastigheten som utgör föremålet för överlåtelsen. Då sådana andelar (i denna uppsats aktier) utgör lös egendom är istället köplagen (1990:931) [cit. köplagen] formellt tillämplig.4
Det är i detta skifte, från JB:s regler till köplagens bestämmelser, som denna uppsats tar sitt avstamp. JB är en särskild reglering som utarbetats i syfte att reglera de särskilda spörsmål och problem som uppstår i samband med fast egendom, medan köplagen är utformad för att reglera köp av lös egendom.5 Frågan är vad som händer när köplagens bestämmelser ska tillämpas på
en transaktion som, ur alla perspektiv förutom det rent juridiska, avser fast egendom.
En särskilt intressant fråga, som denna uppsats kommer att ägnas åt, är vilka fel köparen kan göra gällande mot säljaren vid paketeringstransaktioner. Vilka fel ansvarar egentligen en säljare för? Kan en skada i en fastighet över huvud taget vara ett fel vid köp av aktier? Kvarstår den undersökningsplikt som enligt JB normalt gäller vid fastighetsöverlåtelser? Vilka regler gäller för reklamation och preskription? Dessa är spörsmål som denna uppsats avser att besvara.
1 NJA 1945 s. 305.
2 Den nuvarande skatteregleringen på området har nyligen granskats i en offentlig utredning. Utredningen
innehåller vissa förslag till ändringar som skulle motverka de fördelar som i dagsläget finns vid paketeringstransaktioner. Ändringarna föreslogs träda i kraft den 1 juli 2018. Inget reform har emellertid ännu skett med anledningen av förslagen. Se SOU 2017:27 Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet [cit. SOU 2017:27], s. 183 ff. och s. 235.
3 SOU 2017:27, s. 70 ff., 137 f. och 404.
4 För mer om frågan om tillämplig lag, se avsnitt 3.1.
5 Prop. 1970:20 med förslag till jordabalk, del A, s. 1 och prop. 1988/89:76 om ny köplag [cit. prop. 1988/89:76],
5
1.2 Syfte
Syftet med denna uppsats är att utreda under vilka förutsättningar fel i varan kan föreligga vid köp av samtliga andelar i ett privat aktiebolag vars enda tillgång är en fastighet. Vidare är syftet med uppsatsen att utreda hur köparens möjlighet att åberopa fel påverkas av en utförd eller underlåten undersökning av varan, vilka krav som ställs på reklamation och när möjligheten att åberopa fel preskriberas vid sådana transaktioner.
I syftet ingår även att utifrån gällande rätt analysera vilka särskilda köprättsliga risker som finns för köparen och säljaren vid en sådan transaktion som beskrivits i stycket ovan och hur dessa risker kan motverkas.
1.3 Avgränsningar
Köplagen är en central lagstiftning för denna uppsats. Enligt 3 § köplagen är denna lag dispositiv. Parterna kan således genom avtal, partspraxis, handelsbruk eller annan sedvänja göra avsteg från de regler som annars skulle gälla. Om inget annat nämns kommer det i denna uppsats att förutsättas att inga sådana avsteg från köplagen föreligger.
I en transaktion kan såväl köparen som säljaren antingen vara en fysisk person eller en juridisk person.6 Det finns emellertid begränsningar avseende vilken typ av person en part kan vara för att kunna nyttja de skattemässiga fördelar som ett paketeringsförfarande kan medföra.7 Därtill krävs det under vissa förutsättningar att hänsyn tas till antalet parter på köpar- respektive säljarsidan vid den köprättsliga bedömningen.8 Av dessa skäl kommer uppsatsen endast att behandla situationer där såväl köpar- som säljarsidan består av ett svenskt privat aktiebolag enligt 1 kap. 2 § 1 st. aktiebolagslagen (2005:551) [cit. ABL].
Den som har bäst kännedom om varan vid en överlåtelse torde vara säljaren. Denna har haft köpeobjektet i sin ägo under en tid och borde därför normalt ha viss kunskap om objektets olika fel, brister och egenskaper i övrigt. Med detta i åtanke kan det tänkas vara motiverat att ålägga säljaren upplysningsplikt i vissa situationer.9 Någon vikt kommer emellertid inte att läggas vid att utreda frågor om upplysningsplikt i denna uppsats. Fokus läggs istället vid de principiella problem som fastighetspaketering medför.
Förbehåll om befintligt skick och liknande friskrivningar, garantier och utfästelser kan inverka på den köprättsliga bedömningen. Om inget annat nämns kommer denna uppsats emellertid inte att ta hänsyn till sådana rättshandlingar. Detta innebär bland annat att 19 § köplagen inte kommer att utredas i detta arbete. Skälet till detta är, som ovan, att fokus istället läggs vid de problem och frågeställningar som är särskilt relevanta vid paketeringstransaktioner.
6 Att målbolaget alltid är ett privat aktiebolag i denna uppsats framgår av syftesformuleringen. Så ser även
paketeringstransaktioner oftast ut i praktiken i dagens skatterättsliga läge. Detta förhållande kan emellertid skifta med tiden. Det var tidigare vanligt förekommande att fastigheter paketerades i handelsbolag. Se Larsson, Nils, Badur, Assur, Jensen, Ulf & Synnergren, Stieg, Fastighetstransaktioner i praktiken, Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2014 [cit. Larsson m.fl.], s. 116.
7 Se exempelvis 25 a kap. 3 § IL. För mer om detta, se avsnitt 2.1. 8 För mer om detta, se avsnitt 3.2.4.6.
9 För mer om upplysningsplikten, se Hultmark, Christina, Kontraktsbrott vid köp av aktie, Juristförlaget JF AB,
Stockholm, 1992 [cit. Hultmark, Köp av aktie], s. 103 ff. och Ramberg, Jan & Herre, Johnny, Allmän köprätt, 7 uppl., Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2014 [cit. Ramberg & Herre, Allmän köprätt], s. 88 ff.
6
1.4 Metod och material
Två olika metoder används i denna uppsats. I avsnitt 2 till 6.1 kommer uppsatsen att ha ett deskriptivt förhållningssätt där gällande rätt utreds med tillämpning av den rättsdogmatiska metoden. Därefter, i avsnitt 6.2, kommer uppsatsen att ha ett konstruktivt förhållningssätt. Den konstruktiva delen kommer ägnas åt att analysera hur köparen och säljaren i en transaktion bör agera för att reglera de risker som identifierats utifrån uppsatsens deskriptiva del. Utgångspunkten för denna analys kommer att vara parternas ekonomiska intressen.
Merparten av denna uppsats är alltså författad enligt den rättsdogmatiska metoden. Detta enkla påstående är emellertid alltför intetsägande för att förklara den metod som faktiskt använts i relevanta delar. Den rättsdogmatiska metoden saknar nämligen en exakt och slutgiltig definition. Flera författare har dock försökt att definiera metoden. Beskrivningarna skiljer sig åt, men en tydlig röd tråd – som kommer att tjäna som utgångspunkt för denna uppsats – är att den rättsdogmatiska metoden syftar till att fastställa och systematisera gällande rätt genom att innehållet i rättskällorna analyseras.10
Rättskällorna är således centrala för den rättsdogmatiska metoden. Med rättskällor avses här det källmaterial som allmänna domstolar och andra rättskipande institutioner använder sig av inom ramen för sin rättskipande verksamhet.11 De rättskällor som används i denna uppsats är lag, praxis, förarbeten och doktrin.12 Det bör här även nämnas att rättskälleläran är ett dynamiskt
väsen. Källorna kan uppdateras eller upphöra med tiden, liksom de tekniker som används för att tolka källorna.13
Vissa rättskällor väger tyngre än andra.14 Starkast ställning har lagtexten och de underordnade författningsformer som kan upprättas med stöd i lag (förordningar och föreskrifter).15 Lagens starka ställning kan ses som ett utlopp av det demokratiska statsskicket i Sverige. Lagtexten är emellertid inte en uttömmande rättskälla. Det förekommer rättsliga frågor varom lagen är otydlig, motsägelsefull eller på annat vis otillräcklig.16 På köprättens område bör dessutom lagtextens betydelse inte överdrivas. Den mest centrala lagstiftningen på detta område är köplagen, vilken enligt 3 § är dispositiv. Vidare kan andra normer genom reduktionsslut få företräde framför köplagen i vissa fall.17
10 Lehrberg, Bert, Praktisk juridisk metod, 9 uppl., Iusté Aktiebolag, Uppsala, 2016, s. 203 f., Sandgren, Claes,
Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och argumentation, 4 uppl., Norstedts Juridik AB,
Stockholm, 2018 [cit. Sandgren], s. 48 ff., Lambertz, Göran, Nyttig och onyttig rättsvetenskap, SvJT 2002 s. 261– 278 [cit. Lambertz], på s. 265, Kulin-Olsson, Karin, Juridikens fundament: med grundläggande juridisk metodlära, 6 uppl., Jure Förlag AB, Stockholm, 2011 [cit. Kulin-Olsson], s. 54 och Jareborg, Nils, Rättsdogmatik som
vetenskap, SvJT 2004 s. 1–10, på s. 4.
11 Jfr Peczenik, Alexander, Rättsordningens struktur, SvJT 1974 s. 369–379 [cit. Peczenik], på s. 373 f.
12 Dessa är de allmänt vedertagna rättskällorna, se Sandgren, s. 45. Jfr Eliason, Marianne, Rättsuppfattning,
rättskällor och rättsbildning, SvJT 2004 s. 291–295, på s. 292.
13 Sandgren, s. 45.
14 Bernitz, Ulf, Heuman, Lars, Leijonhufvud, Madeleine, Seipel, Peter, Warnling-Nerep, Wiweka & Vogel,
Hans-Heinrich, Finna rätt: juristens källmaterial och arbetsmetoder, 13 uppl., Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2014 [cit. Bernitz m.fl.], s. 31 ff. Jfr Sandgren, s. 45 f.
15 Bernitz m.fl., s. 31. Jfr Kulin-Olsson, s. 54 f. 16 Bernitz m.fl., s. 31.
17 Prop. 1988/89:76, s. 61, Håstad, Torgny, den nya köprätten, 5 omarbetade uppl., Iustus Förlag AB, Uppsala,
7 Även praxis och förarbeten har en stark ställning.18 Ingendera av dessa rättskällor har emellertid någon formellt bindande verkan.19 Styrkan i dessa rättskällor varierar från fall till fall. Ett förarbetes auktoritet påverkas bland annat av tiden. Dess relevans blir som utgångspunkt svagare i takt med att det aktuella området förändras.20 Rättskällevärdet hos praxis varierar främst med anledning av vilken instans det är som har meddelat avgörandet. En särställning intas här av prejudikaten, det vill säga avgöranden från de högsta instanserna (vilket i denna uppsats är HD). Avgöranden från andra instanser torde inte på egen hand kunna utforma gällande rätt.21
Ett särskilt problem med rättskällorna i denna uppsats är avsaknaden av prejudikat kring överlåtelser av aktiebolag i allmänhet och målbolag i synnerhet. Ett fåtal avgöranden från HD finns, men dessa handlar nästan uteslutande om äldre lagstiftning eller berör endast ytligt de frågeställningar som är relevanta för uppsatsen. I viss utsträckning kommer därför skiljedomar och utländska avgöranden att användas för att illustrera rättsliga problem. Utländska avgöranden tillmäts emellertid ingen betydelse i fråga om vad som utgör gällande rätt. Praxis om upphävd lagstiftning, vilket främst är lag (1905:38 s.1) om köp och byte av lös egendom [cit. 1905 års köplag], kommer vidare att behandlas med den försiktighet som krävs för att beakta de skillnader som nyare lagstiftning medfört.
Den sista rättskällan som används i detta arbete är den juridiska doktrinen. Denna rättskälla kan inte ensamt läggas till grund för vad som utgör gällande rätt. Däremot kan doktrinen tillföra argument om vad som borde vara gällande rätt i en viss situation. Lagstiftaren och de prejudikatbildande instanserna kan sedermera inom ramen för sin rättsbildande verksamhet vända sig till doktrinen för att hitta lösningar på rättsliga problem. Det är i doktrinens förmåga att övertyga dessa instanser som dess rättskällestatus ligger. Denna rättskälla har således en viktig roll i utvecklingen av rätten, även om uttalanden i doktrinen inte per automatik utgör en del av gällande rätt. Doktrinen fyller även en förklarande och systematiserande funktion.22 Doktrinen på köprättens område är i allmänhet vidsträckt, men endast ett fåtal verk har behandlat de frågor som är av särskild betydelse för köprätten vid paketeringstransaktioner. Avslutningsvis kommer uppsatsen att behandla vissa rättsliga frågor som rättskällorna inte besvarar. I de fall där sådana luckor upptäcks kommer istället förslag till vad som borde vara
gällande rätt att presenteras. Argumenten kommer att bygga på teologiska resonemang och
sträva efter att de civilrättsliga reglerna som helhet ska uppnå ändamålsenlighet. Avsikten med de lege ferenda-argumenten är således inte att ändra reglernas effekt på samhället, utan snarare att täppa igen luckorna.23
Det är omdiskuterat huruvida de lege ferenda-argument kan anses förenliga med den rättsdogmatiska metoden.24 Övervägande skäl talar emellertid för att sådana argument kan
18 Bernitz m.fl., s. 31 f. och Strömholm, Stig, Rätt, rättskällor och rättstillämpning: en lärobok i allmän rättslära,
5 uppl., Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2014 [cit. Strömholm], s. 358 f. och 375 f.
19 Kulin-Olsson, s. 57 f. och 62 f. Jfr Peczenik, s. 374. 20 Bernitz m.fl., s. 32. Jfr Sandgren, s. 46.
21 Bernitz m.fl., s. 31 f. och Kulin-Olsson, s. 60 ff.
22 Kulin-Olsson, s. 66 f. och Bernitz m.fl., s. 32 f. och s. 185 ff. Jfr Strömholm, s. 509 ff. 23 Jfr Kulin-Olsson, s. 78 f.
8 användas inom ramen för den rättsdogmatiska metoden. De lege ferenda-argument kan nämligen vara nyttiga för lagstiftande institutioner och den rättsliga debatten i allmänhet.25 Alternativet vore att endast konstatera att rättsläget är oklart, vilket inte skulle bidra till att föra diskussionen vidare.
1.5 Disposition
Efter det inledande första avsnittet har denna uppsats delats upp i fem materiella avsnitt. Det andra avsnittet ägnas åt fastighetspaketeringens allmänna bakgrund och sammanhang. Här utreds vilka fördelar ett paketeringsförfarande kan medföra, hur det kan genomföras i praktiken och hur ett målbolag kan värderas.
Det tredje avsnittet är uppsatsens längsta och innehåller en redogörelse för felbegreppet. Avsnittet ägnas åt att utreda förutsättningarna för att varan ska anses felaktig i teknisk mening. Bland annat berörs spörsmål som tillämplig lag, vilka omständigheter som kan utgöra fel och tidpunkten för felbedömningen.
Avsnitt fyra och fem ägnas åt att utreda regler som är närliggande till felbedömningen men som inte strikt reglerar frågan om vad som utgör fel i teknisk mening. Dessa avsnitt handlar istället om vissa förutsättningar som ska vara uppfyllda för att köparen ska kunna åberopa ett fel om det föreligger. Det fjärde avsnittet utreder reglerna om köparens undersökning av varan innan köpet och det femte om reglerna för reklamation och preskription. Reglerna om preskription och reklamation diskuteras i samma avsnitt då de har ett systematiskt samband.
Det sjätte och avslutande avsnittet är uppdelat i två delar. Den första delen (6.1) har ett deskriptivt förhållningssätt och ägnas åt att sammanfatta och presentera konkreta svar på de frågor om gällande rätt som uppsatsen behandlar. Den andra delen (6.2) har ett konstruktivt förhållningssätt och innehåller en redogörelse för parternas respektive risker och analyser angående hur de kan regleras på ett fördelaktigt sätt.
1.6 Definitioner
Tre begrepp är av särskild betydelse för denna uppsats. Dessa är sedvanliga fastighetsförvärv,
målbolag och paketerad fastighet. Dessa begrepp definieras på följande sätt:
• Med sedvanliga fastighetsförvärv avses överlåtelser där köparen förvärvar fast egendom från säljaren i enlighet med 4 kap. 1 § 1 st. JB.
• Med paketerad fastighet avses i denna uppsats en fastighet samt dess tillbehör enligt definitionerna i 1–2 kap. JB som innehas av ett helägt dotterbolag.
9 • Med målbolag26 avses i denna uppsats ett svenskt privat aktiebolag enligt 1 kap. 2 § 1
st. ABL vars enda tillgång är en fastighet.27
Vad ett sedvanligt fastighetsförvärv är behöver knappast utvecklas vidare. Begreppet används helt enkelt för att förtydliga när fast egendom överlåts direkt till köparen. De andra begreppen som definierats här kräver en något utförligare redogörelse. Lästa var för sig blir nämligen dessa relativt intetsägande. Det som är intressant i sammanhanget är snarare hur de olika begreppen hänger ihop.
När det i denna uppsats talas om en paketerad fastighet åsyftas fast egendom. Att fastigheten är paketerad innebär att den ägs av ett målbolag som i övrigt inte har några tillgångar. Målbolaget kan i sin tur sägas ha samma funktion som kartongen har för ett paket frukostflingor – så länge flingorna ligger i sin förpackning är de behändigare för säljaren att överlåta. En av moderbolagets avsikter med att låta dotterbolaget äga den paketerade fastigheten är nämligen att kunna avyttra den fasta egendomen genom att överlåta aktierna i dotterbolaget till en köpare (varför detta kan vara fördelaktigt förklaras i avsnitt 2.1). Därtill är det inte förpackningen som köparen faktiskt är intresserad av när varan införskaffas. Det intressanta är innehållet, vilket i denna uppsats är den paketerade fastigheten. Ordet mål syftar här till målbolagets egenskap som målet för affären.
Det är viktigt att förstå skillnaden mellan ett målbolag och en paketerad fastighet. När det i denna uppsats talas om en överlåtelse av en paketerad fastighet avses försäljning av fast egendom. När det talas om en överlåtelse av ett målbolag (en så kallad paketeringstransaktion) avses istället en överlåtelse av de aktier som representerar målbolaget, det vill säga lös egendom. Skillnaden däremellan kan tyckas vansklig då det i praktiken är en fastighet som köparen införskaffar i båda situationerna. Som kommer framgå av följande delar av uppsatsen är emellertid skillnaden betydelsefull.
26 I SOU 2017:27 används begreppet paketeringsbolag istället för målbolag. I denna uppsats används istället den
terminologi som Larsson m.fl. brukar i detta hänseende. Se Larsson m.fl., s. 118 f.
27 Det är tänkbart att ett målbolag även skulle kunna äga andra tillgångar. I sådana situationer kan frågan om
huruvida ett fel är väsentligt i förhållande till bolagets totala förmögenhetsmassa (väsentlighetsbedömningen) få relevans. I denna uppsats förutsätts det emellertid att målbolaget endast äger en fastighet då detta torde vara normalfallet i praktiken. Se SOU 2017:27 s. 238 och Larsson m.fl., s. 116 och 118 f. Gällande väsentlighets-bedömningen, se Åhman, Ola, Betydelseprövningen vid företagsöverlåtelser, SvJT 1990 s. 479–491 [cit. Åhman], på s. 485 ff.
10
2. Allmänt om fastighetspaketering
2.1 Paketeringsförfarandet
Det finns flera tänkbara tillvägagångssätt för att genomföra en paketeringstransaktion.28 Syftet med detta avsnitt är att exemplifiera hur ett förfarande kan gå till. Det kan inledningsvis här även nämnas att det är möjligt att paketera vilken tillgång som helst, men i detta arbete behandlas endast paketering av fastigheter.
Denna uppsats syftar inte till att utreda skatterättsliga spörsmål. Vissa hänsynstaganden måste likväl vidtas för att parterna ska kunna nyttja de skattemässiga fördelar som ett paketeringsförfarande kan innebära. Följande exempel har anpassats med hänsyn till detta då det kan antas att parterna i en transaktion vill betala så lite skatt som möjligt. Med detta sagt är paketeringsförfaranden inte ett fenomen vars förekomst betingas av de skatterättsliga reglerna såsom de ser ut idag. Andra motiv till att använda fastighetspaketering kan vara att undvika tvingande regler i JB (exempelvis formkraven) eller att underlätta samägande av fastigheten.29 Ett paketeringsförfarande förutsätts i denna uppsats gå till på följande vis:30
Säljaren AB avser att sälja sin fastighet. Företaget antas ha som mål att, efter eventuella avdrag för skatt, tjäna så mycket pengar som möjligt på transaktionen.
Säljaren AB överlåter den aktuella fastigheten till sitt nybildade helägda dotterbolag, Målbolaget AB, genom att upprätta en köpehandling i enlighet med 4 kap. 1 § 1 st. JB. Aktierna i Målbolaget AB förutsätts vara näringsbetingade enligt 24 kap. 32 § IL. Överlåtelsen förutsätts vidare ske mot en ersättnings som understiger fastighetens marknadsvärde men som åtminstone motsvarar fastighetens skattemässiga värde och utgör en underprisöverlåtelse enligt 23 kap. 3 § IL som inte ska uttagsbeskattas i enligt 23 kap. 9 § IL. Överlåtelsen förutsätts även ske med fullständiga friskrivningar från Säljaren AB. Oavsett framtida skeenden förutsätts det att Målbolaget AB aldrig med framgång kommer att kunna rikta ett felanspråk mot Säljaren AB med anledning av transaktionen.31
Säljaren AB överlåter sedan samtliga32 aktier i Målbolaget AB till Köparen AB i utbyte mot
en köpeskilling. Vid tidpunkten för överlåtelsen av aktierna förutsätts Målbolaget AB sakna ekonomiska tillgångar utöver den aktuella fastigheten. Säljaren AB ska inte betala skatt för kapitalvinst enligt 25 a kap. 3 och 5 §§ IL.
Sammanfattningsvis är alltså en paketeringstransaktion egentligen en serie transaktioner. När förfarandet har genomförts har köparen indirekt köpt den aktuella fastigheten genom att ha förvärvat samtliga aktier i målbolaget, vilket är den faktiska ägaren av fastigheten. Säljaren har samtidigt lyckats avyttra sin fastighet utan att betala kapitalskatt.
28 Larsson m.fl., s. 118 och SOU 2017:27, s. 53 ff. 29 SOU 2017:27, s. 53 och 65.
30 Förfarandet är baserat på det som beskrivs av Larsson m.fl., se s. 118 f. Se även SOU 2017:27, s. 53 ff. 31 Att målbolagets eventuella egna anspråk mot säljaren med anledning av fel i fastigheten inte behandlas i denna
uppsats framgår av hur syftet är formulerat. Av pedagogiska skäl förutsätts det i exemplet att sådant felansvar avtalats bort vid transaktionen.
32 Det framgår av syftesformuleringen att denna uppsats endast behandlar situationen då samtliga aktier i
målbolaget överlåts. Detta torde även vara normalfallet i praktiken. Se SOU 2017:27, s. 238 och Larsson m.fl., s. 118 f.
11
2.2 Värderingsmetoder
Följande avsnitt ämnar klarlägga hur ett målbolag kan värderas. Detta kan nämligen inverka på den köprättsliga bedömningen.33 Det är huvudsakligen tre olika värderingsmetoder som diskuteras i doktrinen i samband med aktieöverlåtelser. Dessa är substansvärderingsmetoden, marknadsvärderingssmetoden och avkastningsvärderingsmetoden.34 Värderingsmetoderna är på intet sätt bindande och prissättningen av ett målbolag kan naturligtvis påverkas av helt andra faktorer än de som behandlas nedan.
Marknadsvärderingsmetoden innebär att aktierna värderas utifrån det pris som aktien handlas
för på börsen.35 Om en aktie handlas för 20 kronor styck på börsen, och det totalt finns 100 000
aktier, skulle alltså en part genom denna metod värdera bolaget till 2 000 000 kronor. Då börsnoterade aktier inte behandlas i denna uppsats är denna metod emellertid inte relevant här.
Avkastningsvärderingsmetoden innebär att aktierna värderas utifrån den förväntade
avkastningen. Om bolaget är lönsamt kommer vinst att uppstå, vilken sedan kan delas ut till aktieägaren eller lämnas kvar i bolaget för att höja värdet på aktien. Vid en sådan värdering ligger det i köparens intresse att kunna bedöma den förväntade avkastningen och uthålligheten i förmågan att gå med vinst.36
Substansvärderingsmetoden innebär att aktierna värderas utifrån bolagets tillgångar och
skulder. Exakt hur dessa tillgångar och skulder värderas kan variera. En fastighet som ägs av bolaget värderas som utgångspunkt utifrån sitt marknadsvärde (det vill säga hur stor köpeskillingen hade varit vid en försäljning).37
Med tanke på ett målbolags tillgångsförhållanden och typiska verksamhetsföremål (eller snarare avsaknaden av sådant) torde vanligtvis substansvärderingsmetoden ligga till grund för värderingen, eventuellt i kombination med avkastningsvärderingsmetoden om köparen exempelvis avser att hyra ut fastigheten. Detta innebär att den paketerade fastighetens
33 Se exempelvis avsnitt 3.2.4.6.
34 Hultmark, Köp av aktie, s. 44 ff. och Knabe, Anders, Företagsöverlåtelser: en probleminventering, Stiftelsen
Juristförlaget vid Stockholms universitet, Stockholm, 1989 [cit. Knabe], s. 31 ff.
35 Hultmark, Köp av aktie, s. 44. 36 Hultmark, Köp av aktie, s. 45 ff.
12 marknadsvärde normalt torde vara av avgörande betydelse för värderingen av aktierna i ett målbolag.38
Det är i sammanhanget av vikt att skilja mellan begreppen pris och värde. En industrifastighet som är anpassad för gruvverksamhet kan förvisso ha ett betydande värde för det mineralbolag som äger fastigheten (såväl praktiskt som bokfört), men det innebär inte nödvändigtvis att vederlaget skulle vara högt vid en försäljning. En köpares intresse skulle nämligen kunna ligga i något helt annat än fastighetens lämplighet för gruvverksamhet, såsom möjligheterna att uppföra bostadsbyggnader eller kontorslokaler på fastigheten. Fastighetens värde är således inte nödvändigtvis synonymt med det pris som betalas.39
38 Jfr Larsson m.fl., s. 119.
13
3. Fel i varan
3.1 Tillämplig lag
3.1.1 Allmänt
Innan rekvisiten för fel behandlas bör det anmärkas att köplagens tillämplighet vid aktieöverlåtelser inte är så självklar som uppsatsen hitintills gett sken av. Det finns nämligen indikationer på att andra regler skulle kunna vara tillämpliga avseende felbedömningen. Detta avsnitt ägnas således åt att utreda frågan om vilken lag som är tillämplig.
3.1.2 Köplagen
Köplagen är enligt 1 § 1 st. tillämplig vid köp av lös egendom.40 Begreppet köp är relativt okomplicerat. I propositionen definieras begreppet som en överlåtelse av rättigheten till en viss vara mot vederlag. Utgångspunkten i denna uppsats är att vederlaget är en köpeskilling, det vill säga en summa pengar, men detta är av mindre intresse i sammanhanget då köplagen i tillämpliga delar även gäller vid byte enligt 1 § 2 st.41
Frågan blir således om varan, det vill säga aktier, utgör lös egendom. Begreppet lös egendom utvecklas inte närmare i lagtexten men definieras i propositionen som sådan egendom som inte utgör fast egendom.42 Enligt 1 kap. 1 § 1 st. JB är fast egendom jord, vilken i sin tur delas upp i fastigheter. Till fastigheten hör enligt 2 kap. JB dessutom vissa tillbehör, såsom byggnader och ledningar med mera. Då aktier inte ryms inom denna definition utgör de alltså lös egendom. I propositionen till köplagen nämns det även uttryckligen att aktier utgör lös egendom.43 Således kan konstateras att köplagen är formellt tillämplig vid köp av aktier.
Att köplagen är tillämplig vid aktieöverlåtelser är även den mest frekvent förekommande uppfattningen i doktrinen. Flera författare menar att så alltid är fallet oavsett förvärvets form.44 Vissa författare menar emellertid att köplagen endast är tillämplig om köpet avser en tillräckligt stor andel av aktierna i det aktuella bolaget och att skuldebrevslagen gäller analogt i övriga fall (se nästa avsnitt för mer om skuldebrevslagens tillämplighet).45 Oavsett vilken sida av diskussionen som författarna står på synes dessa dela uppfattningen att köplagen är tillämplig om förvärvet avser samtliga aktier i ett bolag (vilket är situationen som behandlas i denna uppsats).
40 Konsumentköplagen (1990:932) diskuteras inte här då det framgår av 1 § 1 st. att lagen inte är tillämplig i den
situation som uppsatsen behandlar.
41 Prop. 1988/89:76, s. 61. Jfr Hellner, Jan & Ramberg, Jan, Speciell avtalsrätt I: köprätt, 2 uppl., Norstedts Juridik
AB, Stockholm, 1991 [cit. Hellner & Ramberg, Speciell avtalsrätt], s. 37 och 40 f.
42 Prop. 1988/89:76, s. 61. Jfr Millqvist, Göran, Sakrättens grunder: en lärobok i sakrättens grundläggande
frågeställningar avseende lös egendom, 7 uppl., Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2015, s. 35 ff.
43 Prop. 1988/89:76, s. 62.
44 Hultmark, Köp av aktie, s. 88 f., Kihlman, Jon, Fel: Särskilt vid köp av lös och fast egendom, Stiftelsen
MercurIUS, Stockholm, 1999 [cit. Kihlman], s. 194 f., Larsson m.fl., s. 115, och Lindskog, Stefan, Om tolkning
av balansräkningsgaranti vid aktiebolagsöverlåtelse, i Festskrift till Kurt Grönfors, Norstedts Juridikförlag,
Stockholm, 1991 s. 305–326 [cit. Lindskog], på s. 306 ff.
45 Hellner & Ramberg, Speciell avtalsrätt, s. 40, Åhman, s. 480 ff., och Johansson, Anders, Undersökningsplikt
vid aktiebolagsförvärv: — Frågor beträffande köplagens tillämpning vid förvärv av aktiebolag, SvJT 1990 s. 81–
14 Flera av köplagens regler har tillämpats vid aktieförvärv i praxis. Så var exempelvis fallet i NJA 1999 s. 673 (betalningsort enligt 48 §) och NJA 1976 s. 341 (reklamations- och preskriptionsreglerna). Det saknas emellertid prejudikat vari HD tillämpat köplagens regler om
felbedömningen vid aktieöverlåtelser. Däremot har HovR tillämpat dessa regler vid aktieförvärv
i RH 1999:138.46
Avslutningsvis är köplagen är enligt 3 § dispositiv i sin helhet. Om parterna önskar tillämpa andra regler än köplagens kan de alltså avtala om det. Sådana avsteg kan avse allt från förlängd reklamationstid till uteslutande av vissa påföljder eller till och med en fullständig rekonstruktion av köplagens felbegrepp. Faktum är att parterna inte ens behöver avtala om det – praxis mellan parterna, handelsbruk och sedvänja har också företräde framför köplagen enligt samma lagrum.47 Som tidigare nämnts förutsätts det i denna uppsats att sådana undantag inte finns.
3.1.3 Skuldebrevslagen
Enligt förarbetet till köplagen kan en varas karaktär motivera avsteg från lagens tillämplighet. Förarbetet nämner även 9 § lag (1936:81) om skuldebrev [cit. skuldebrevslagen] som en regel som skulle kunna tillämpas ”i stället för eller jämte köplagens regler”.48
Vissa författare menar att ett sådant undantag gäller i fråga om köplagens regler om felbedömningen vid aktieöverlåtelser och att det istället är 9 § 2 st. skuldebrevslagen som ska tillämpas analogt. Hellner & Ramberg framhåller att felansvaret vid en försäljning av ”några få aktier i noterade aktiebolag”49 bedöms enligt den princip som uttrycks i 9 § skuldebrevslagen.
Johansson menar att köplagens regler borde gälla om säljaren har ett bestämmande inflytande över det aktuella aktiebolaget men att grunderna för 9 § 2 st. skuldebrevslagen gäller analogt i övriga fall.50 Åhman är av en liknande uppfattning.51 Även Karnell har förespråkat en analog tillämpning av grunderna för 9 § 2 st. skuldebrevslagen vid aktieöverlåtelser.52
Gemensamt för dessa författares resonemang är att regeln i 9 § 2 st. skuldebrevslagen inte anses formellt tillämplig. Lagrummets formella tillämplighet skulle nämligen förutsätta att en aktie faller inom ramen för definitionen av ett skuldebrev, vilket svårligen kan sägas vara fallet.53 Huruvida lagen är formellt tillämplig är emellertid inte avgörande då det är möjligt att tillämpa regeln analogt.54 Det kan således konstateras att det vore teoretiskt möjligt att tillämpa grunderna för 9 § 2 st. skuldebrevslagen vid aktieöverlåtelser.
46 Se avsnitt 3.1.4 för en sammanfattning av omständigheterna i fallet. 47 Hellner & Ramberg, Speciell avtalsrätt, s. 34 f. Jfr Håstad, s. 33. 48 Prop. 1988/89:76, s. 61.
49 Hellner & Ramberg, Speciell avtalsrätt, s. 40. Hellner & Ramberg specificerar inte huruvida det är 2 st. som
avses.
50 Johansson, s. 90 ff. 51 Åhman, s. 480 ff.
52 Karnell, Gunnar, Om värdefel vid överlåtelse av rörelsedrivande aktiebolag, i Äres dem som äras bör!: Gunnar
Karnells rättsvetenskapligt syftande 39 festskriftsartiklar till 38 adressater, mest till kolleger 1970–2017, Eddy.se
AB, Visby, 2018, s. 69–104 [cit. Karnell], s. 86 f. och 92 f.
53 För mer om detta, se Hultmark, Köp av aktie, s. 82 f.
54 Jfr Mellqvist, Mikael & Persson, Ingemar, Fordran & Skuld, 10 uppl., Iustus Förlag AB, Uppsala, 2015 s. 111
15 Skuldebrevslagens tillämplighet vid aktieöverlåtelser har emellertid inte prövats av HD. Däremot har frågan ställts på sin spets i en skiljedom från Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut:55
Säljaren ingick köpeavtal med köparen och dennas dotterbolag. Enligt avtalet skulle säljaren överlåta en del av sin rörelse, en viss verksamhetsgren, till köparens dotterbolag i utbyte mot en köpeskilling. En tid efter överlåtelsen uppmärksammades att verksamhetsgrenen gått med förlust. Köparen yrkade ersättning för verksamhetsgrenens förlust.
Det kan inledningsvis uppmärksammas att det i fallet inte var fråga om en aktieöverlåtelse, utan om en försäljning av majoriteten av tillgångarna och skulderna i en viss verksamhetsgren (inkråmsöverlåtelse).56 Domen är likväl relevant i sammanhanget då skiljenämnden resonerade kring skuldebrevslagens tillämplighet med anledning av att säljaren argumenterat för att överlåtelsen skulle likställas med en aktieförsäljning.
Skiljenämnden konstaterade att 9 § 2 st. skuldebrevslagen inte var tillämplig för felbedömningen. Detta motiverades med att det inte var fråga om en försäljning av enstaka
aktier utan av en hel rörelse. Vikt lades vidare även vid att rörelsen substansvärderats och att
valet av form för överlåtelsen primärt skett med anledning av skatterättsliga hänsynstaganden.57 Istället tillämpades köplagens felregler på transaktionen.58
Konsekvensen av att tillämpa 9 § 2 st. skuldebrevslagen vid aktieförvärv skulle vara att säljarens ansvar blir avsevärt mindre strängt i jämförelse med vad som gäller enligt köplagen. Enligt denna regel ansvarar nämligen säljaren endast för gäldenärens vederhäftighet om säljaren särskilt åtagit sig det. Exakt vad gäldenärens vederhäftighet skulle innebära om skuldebrevslagen tillämpades på en aktieöverlåtelse är oklart. Mest närliggande torde vara målbolagets betalningsförmåga eller aktiernas värde.59 Detta kan jämföras med felansvaret enligt 17–18 §§ och 41 § köplagen, som inte kräver att köparen särskilt åtagit sig ansvar.
3.1.4 Jordabalken
Vissa författare menar att fel i en tillgång som ägs av ett överlåtet aktiebolag, under vissa förutsättningar, ska prövas enligt den lag som normalt reglerar fel i den aktuella typen av tillgång istället för att prövas enligt den lag som annars reglerar fel i aktierna.60 Enligt detta resonemang (som hädanefter kommer att kallas genomslagsteorin61) skulle således JB vara
analogt tillämplig vid prövning av fel i en paketerad fastighet.
55 Skiljedom om överlåtelse av rörelse, i Svensk och internationell skiljedom 1986: årsskrift från Stockholms
handelskammares skiljedomsinstitut, s. 47–58 [cit. 1986 års skiljedom].
56 Vissa författare har, till synes felaktigt, uppgett att skiljedomen handlade om en aktieöverlåtelse. Se exempelvis
Hultmark, Köp av aktie, s. 83.
57 1986 års skiljedom, s. 48. Angående substansvärderingsmetoden, se avsnitt 2.2. 58 1986 års skiljedom, s. 51 ff.
59 Jfr Hultmark, Köp av aktie, s. 80 och Lindskog, s. 306 f.
60 Karnell, s. 88 f., Weibull, Eskil, Synpunkter på avtal om företagsförvärv, i Från advokatens verkstad: uppsatser
utgivna med anledning av Sveriges Advokatsamfunds 100-årsjubileum 1987, Stockholm, 1987, s. 317–331 [cit.
Weibull], på s. 330 f., Åhman, s. 486 och Vahlén, Lennart, Formkravet vid fastighetsköp: särskilt dess inverkan
på regler om förutsättningar och fel, AB Nordiska Bokhandeln, Stockholm, 1951, s. 279 f., not 16. Se dock
Lindskog, s. 308.
16 Den mest utvecklade framställningen om genomslagsteorin torde vara Karnells. Karnell, som använder en annan terminologi än den som brukas i denna uppsats, menar att fastighetsrättsliga felregler kan vara tillämpliga vid prövning av fel i en paketerade fastighet vid förvärv av målbolag.62 Som stöd för sin ståndpunkt hänvisar Karnell till fallet NJA 1945 s. 305 där omständigheterna var följande:
Dödsboet efter byggmästaren X överlät aktierna i bolaget Y till privatpersonen Z mot en köpeskilling. Y var lagfaren ägare till en fastighet och detta var den enda fysiska tillgången i bolaget. I fastigheten ingick en byggnad som hade ett oljebaserat värmesystem. Innan sin bortgång hade X utfört vissa arbeten med värmesystemet och för detta erhållit tillstånd från byggnadsnämnden. En tid efter överlåtelsen av aktiebolaget upptäckte emellertid Z att X inte följt de föreskrifter som byggnadsnämnden angivit vid arbetet med värmesystemet. Vid eldning med värmesystemet spred sig röken inom byggnaden istället för att ledas ut. För att avhjälpa denna defekt skulle Z vara tvungen att förse fastigheten med en ny skorsten.
Frågan i målet var huruvida dödsboet var skyldigt att betala skadestånd till Z för kostnaden för den nya skorstenen. HD fastställde att så inte var fallet med motiveringen att säljaren aldrig haft någon kännedom om bristerna och således inte heller kunde bryta mot någon upplysningsplikt. Det är emellertid oklart om HD baserade detta avgörande på reglerna i JB (vilket Karnell menar var fallet63), 1905 års köplag eller allmänna skadeståndsrättsliga grunder.64 Med tanke på avsaknaden av resonemang kring felbegreppet och avsaknaden av hänvisningar till lagrum torde det sista alternativet vara mest närliggande.
Ytterligare ett prejudikat av relevans för genomslagsteorin är NJA 1998 s. 792. I fallet, vilket handlade om fel vid köp av bostadsrätt, fastställde HD att köplagen var tillämplig och att fel förelåg enligt denna lag. Det intressanta i domen är emellertid HD:s resonemang kring påföljderna, närmare bestämt om hur skälig tid enligt 37 § 1 st. köplagen skulle tolkas. HD tog nämligen hänsyn till vilka påföljder som var möjliga enligt JB vid bestämmandet av detta.65
Fallet har ingen avgörande betydelse för vilka felregler som ska tillämpas vid förvärv av målbolag men ger i vart fall uttryck för möjligheten att ta hänsyn till fastighetsrättsliga regler
inom ramen för köplagens tillämpning. HD tillämpade alltså inte JB istället för eller vid sidan
om köplagen, utan endast lät fastighetsrätten inverka på köplagens tillämpning.
Även det tidigare nämnda fallet RH 1999:138 är av intresse här. Omständigheterna i fallet var följande:
Köparen förvärvade genom köpeavtal aktier i Målbolaget från säljaren. Enligt Målbolagets bolagsordning var aktierna knutna till nyttjanderätten till en bostadsrättslägenhet. En tid efter överlåtelsen upptäckte köparen att ett sopnedkast fanns i en platsbyggd garderob i lägenheten. Köparen yrkade nedsättning av köpeskillingen på grund av att fel förelåg.
I fallet argumenterade säljaren för att JB:s regler skulle tillämpas analogt då aktierna var kopplade till nyttjanderätten till bostadslägenheten. HovR tillämpade emellertid köplagens
62 Karnell, s. 88 f. 63 Karnell, s. 88.
64 Jfr Hultmark, Köp av aktie, s. 83 f. Se även de snarlika rättsfallen NJA 1941 s. 205 och NJA 1947 s. 1. 65 NJA 1998 s. 792, på s. 801 f.
17 regler vid bestämmandet av huruvida fel förelåg med motiveringen att köplagen var formellt tillämplig.
Avslutningsvis kan nämnas att felreglerna i 4 kap. 19 § 1 st. JB är anmärkningsvärt lika de som framgår av 17 § köplagen. I båda regleringarna finns dels en felgrund som utgår från vad som följer av avtalet, dels en felgrund som utgår från köparens befogade förväntningar. I RH 1999:138 fastställde HovR att fel förelåg enligt båda regelverken. Med detta i åtanke, och med hänsyn till vad som ovan sagts angående NJA 1998 s. 792, torde ledning kring köplagens
tillämpning kunna hämtas från fastighetsrättsliga källor vid prövning av fel som kan hänföras
till en paketerad fastighet. Exempelvis torde fastighetsrättslig praxis om köparens befogade förväntningar vara relevant.66
3.1.5 Slutsats om tillämplig lag
Det saknas ett enkelt svar på frågan om vilka felregler som är tillämpliga vid köp av målbolag. Att 9 § 2 st. skuldebrevslagen skulle vara tillämplig synes emellertid kunna uteslutas. Regeln har inte tillämpats vid aktieförvärv i praxis och de författare som förespråkar regelns tillämplighet tar dessutom huvudsakligen sikte på förvärv av mindre aktieposter, vilket inte är en situation som behandlas i denna uppsats.
I fråga om genomslagsteorin går det inte helt att utesluta att HD:s avgörande i NJA 1945 s. 305 baserades fastighetsrättslig grund, men det går inte heller att fastställa att så var fallet. Det aktuella prejudikatet ger helt enkelt inte tillräcklig ledning. Dessutom kan HD:s resonemang kring påföljderna i NJA 1998 s. 792 tas som intäkt för att reglerna i JB som utgångspunkt inte ersätter köplagens normer även om överlåtelsen i praktiken avser förfoganderätten till fast egendom. Sammanfattningsvis saknas stöd för att genomslagsteorin skulle utgöra en del av gällande rätt.
Övervägande skäl talar istället för att det uteslutande är köplagens felregler som är tillämpliga vid paketeringstransaktioner. Köplagens felregler har tillämpats av HovR i praxis, förespråkas av flera författare i doktrinen och är formellt tillämpliga vid köp av aktier. Särskilt den sistnämnda omständigheten tyder starkt på att köplagen ska tillämpas. Förarbetet har förvisso lämnat ett utrymme för reduktionsslut, och det är inte helt otänkbart att aktier i målbolag är en sådan vara som kan motivera avsteg från köplagen, men utan vägledning i prejudikat kan det svårligen fastställas att ett sådant undantag ska göras i den aktuella situationen.
3.2 Felbegreppet
3.2.1 Felbegreppets systematik
De regler i köplagen som behandlar frågan om huruvida fel föreligger finns i 17–18 §§, 21 § och 41 §.67 Det är dessa regler som reglerar huruvida fel föreligger vid en paketeringstransaktion och de utgör således det huvudsakliga intresset för detta avsnitt. För att
66 Jfr Kihlman, s. 196 f.
67 Även 19 §, som behandlar varor som sålts i befintligt skick, ingår i felreglerna. Denna regel faller emellertid
18 kunna göra ett fel gällande krävs det emellertid även att reglerna om undersökning av varan, reklamation och preskription beaktas. Dessa regler kommer att behandlas senare i uppsatsen.68 Systematiken i 17 § köplagen bör uppmärksammas särskilt. Regeln består av tre olika stycken och samtliga innehåller bestämmelser om vilken beskaffenhet varan ska ha. Det är emellertid först i 3 st. som det framgår att fel föreligger om varan avviker från det som stadgas i 1–2 st. Noga talat föreligger alltså fel enligt 17 § alltid enligt 3 st., även om grunden för detta skulle finnas i 1 st. eller 2 st. För att undvika överflödig upprepning kommer det emellertid endast att skrivas att fel föreligger enligt 1 st. eller 2 st. när det talas om avvikelser från dessa regler i denna uppsats.
I propositionen uttrycks angående 17 § 3 st. köplagen att fel i varan kan föreligga ”även i andra fall än då den avviker från vad som anges i första och andra styckena”69 och att uppgiften att
avgöra när sådana fel föreligger överlämnas till domstolarnas rättskipning. Detta uttalande synes avse bedömningen av vad köparen med fog kan förutsätta enligt 17 § 3 st. Lagstiftaren har således överlämnat ett betydelsefullt utrymme till de prejudikatbildande instanserna när det gäller att avgöra vad som utgör ett fel i köplagens mening.
Fel är som utgångspunkt kvalitativa brister. Avvikelser i kvantitativt hänseende regleras normalt istället genom köplagens dröjsmålsregler enligt 22 § och 43 § 1 st. I vissa situationer kan dock en kvantitativ brist enligt 43 § 2 st. bli föremål för en prövning genom felreglerna om säljaren anser sig ha fullgjort hela köpet.70
Vidare kan köparen enligt 20 § 1 st. köplagen inte som fel åberopa något som denna kände till innan köpeavtalet ingicks. För att regeln ska vara tillämplig måste köparen ha uppfattat omständighetens betydelse och inte endast dess existens. Regeln utesluter inte att fel föreligger i teknisk mening, utan innebär endast att köparen är förhindrad från att åberopa detta och göra påföljder gällande.71
I denna uppsats kommer fel att delas in i två olika huvudkategorier – konkreta fel och abstrakta fel. Ett konkret fel är ett sådant fel som består i att varan avviker från köpeavtalet. Abstrakta fel relaterar däremot till en viss standard som en köpare kan förvänta sig från varan av någon annan anledning än avtal.72 De abstrakta felen kommer vidare även att delas in i ytterligare
underkategorier. Dessa är faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel, immaterialrättsliga fel, informationsansvaret och övriga fel. En liknande uppdelning skulle även kunna göras avseende de konkreta felen. Då felbedömningen vid konkreta fel alltid är den samma oavsett vilken underordnad kategori felet skulle kunna placeras i (avgörande är om varan avviker från avtalet) vore emellertid en sådan uppdelning överflödig.
68 Även påföljdsreglerna i köplagen är i sammanhanget av teoretiskt och praktiskt intresse. Dessa behandlas
emellertid inte i denna uppsats. För en utförlig redogörelse kring påföljderna vid aktieöverlåtelser, se Hultmark,
Köp av aktie, kapitel 9.
69 Prop. 1988/89:76, s. 87. 70 Prop. 1988/89:76, s. 148. 71 Prop. 1988/89:76, s. 93 f. 72 Jfr Hultmark, Köp av aktie, s. 93.
19 Begreppsbilden kring köplagens felregler skiljer sig åt mellan olika författare.73 Den terminologi som brukas i denna uppsats har valts då den pedagogiskt och systematiskt är särskilt passande för frågan om fel i målbolag.
Även vilka av köplagens felregler som anses relatera till konkreta respektive abstrakta fel kan skilja sig åt mellan olika författare i doktrinen.74 Enligt den definition som används i denna uppsats regleras konkreta fel i 17 § 1 st. köplagen. Alla andra felregler i köplagen (17 § 2–3 st., 18 § och 41 §) reglerar abstrakta fel.
3.2.2 Underliggande tillgångar
I följande delar av detta avsnitt kommer en diskussion att föras kring felbedömningen. Innan så sker bör det emellertid förtydligas vilken egendom som kan beaktas vid en felbedömning. Frågan är nämligen om den paketerade fastigheten över huvud taget kan vara föremål för fel vid köp av aktier i ett målbolag.
Enligt köplagens felregler är varan felaktig under vissa förutsättningar. Vilka dessa förutsättningar är varierar, men gemensamt för flera av felreglerna är att de tar sikte på varans
egenskaper. Att varans egenskaper kan vara av betydelse framgår av 17 § 1 st., 2 st. 3 p. och 18
§ 1–2 st. köplagen. Vilka egenskaper varan har torde även vara av relevans för övriga delar av 17 §, även om det inte framgår uttryckligen i dessa delar.
Begreppet varan kan sägas utgöra en begränsning av vilken egendom fel kan föreligga i. Vid köp av en häst är hästen själva varan. Att köparen inte kan rikta ett felanspråk mot säljaren på grund av egenskaper hos någon annan häst än den som köpts framstår som logiskt och naturligt. Situationen är naturligtvis den samma i fallet med köp av aktier i ett målbolag.
Det som är särskilt svårt i fallet med målbolag är att avgöra vilka egenskaper som kan tillskrivas varan och således utgöra grund för fel. Vid förvärv av ett målbolag är det, som tidigare nämnts, nämligen aktier som köps. Dessa representerar andelar i en viss juridisk person. Den juridiska personen kan i sin tur äga tillgångar (så kallade underliggande tillgångar). Kan det då sägas att egenskaper hos sådana underliggande tillgångar utgör en egenskap hos aktierna?
Problemet kan illustreras genom rättsfallet Clayburg v. Whitt från Supreme Court of Iowa.75
Köparen förvärvade genom köpeavtal 85 % av aktierna i ett spannmålsföretag från säljaren. Den huvudsakliga tillgången i företaget var en kornhiss fylld med majs. Ett år efter överlåtelsen gick företaget in i ett obeståndsförfarande (receivership) då solvensproblem uppstått. Solvensproblemen hade huvudsakligen uppkommit då mängden majs i hissen inte var tillräcklig.
Säljaren hävdade i tvisten att kvantitativa brister relaterade till de underliggande tillgångarna, det vill säga den av det överlåtna bolaget ägda kornhissen samt dess innehåll, inte kunde utgöra en grund för hävning av köpeavtalet. Domstolen bemötte detta med följande resonemang:
73 Se t.ex. Ramberg & Herre, Allmän köprätt, s. 83 ff., Hultmark, Köp av aktie, s. 93 ff. och Kihlman, s. 39 f. 74 Hultmark, Köp av aktie, s. 93.
20
”[…] we reject the proposition that the existence or non-existence of corporate assets is immaterial. Both buyers and sellers were concerned with the underlying assets and liabilities of this closely held family corporation and they considered the financial structure of the corporation in striking a bargain. In such a situation we adopt the principle recognized in Crocker-Anglo National Bank v. Kuchman, […] ‘The value of the corporate stock as reflected by the assets of the corporation, its business, its prospects, and its goodwill was certainly a material fact.’ […]
[…] Under the circumstances present in this case we hold it was proper for the court to look beyond the form of the asset transferred (corporate stock) to the substance of the transfer (corporate assets and liabilities) in deciding whether there was a mutual mistake such as would justify refusing enforcement or rescission of the contract. Of course, such action does not, of itself, justify complete disregard of the corporate nature of the transaction (purchasers were only acquiring 85 percent of the stock and corporate management was unaffected).”76
Med hänsyn till att företagets värde påverkades av dess tillgångar, och att parterna tagit hänsyn till tillgångarna vid förhandlingarna, fastslog alltså domstolen att tillgångarna skulle beaktas vid bestämmandet av rättsföljd. Det synes således som att domstolen, genom att ta hänsyn till överlåtelsens substans och inte endast dess form, betraktat företagets tillgångars egenskaper som en egenskap hos aktierna.77
Resonemanget som fördes av den amerikanska domstolen kan även tillämpas inom ramen för den svenska köplagen. Även om de underliggande tillgångarna inte är en del av själva varan utgör de tveklöst en till aktierna direkt knuten faktor som kan inverka på aktiernas värde.78 Den
som äger aktierna får vidare även rådighet över de underliggande tillgångarna och kan således sälja, hyra ut eller på annat sätt nyttja dem genom att bruka sitt inflytande över målbolaget. Det förefaller således logiskt att betrakta underliggande tillgångars egenskaper som en egenskap hos aktierna.
Flera författare har i doktrinen uttryckt att egenskaper hos underliggande tillgångar kan ligga till grund för fel i varan vid förvärv av aktier.79 Dessa författare diskuterar emellertid inte specifikt frågan om vad som utgör egenskaper i varan vid aktieförvärv utan fokuserar istället på själva felbedömningen. De synes således helt enkelt förutsätta att egenskaper hos underliggande tillgångar utgör en egenskap hos aktierna.
Även fallet RH 1999:138 talar för att underliggande tillgångars egenskaper kan ses som en egenskap hos aktierna.80 I fallet konstaterade nämligen HovR att fel i varan förelåg då en bostadsrätt förvärvats genom aktieköp och bostadsrättslägenhetens fysiska beskaffenhet avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Att det aktuella aktiebolaget inte var ett målbolag i den mening att aktierna var knutna till en nyttjanderätt, och inte äganderätt, torde vara av mindre betydelse.
Sammanfattningsvis talar övervägande skäl för att egenskaper hos underliggande tillgångar kan betraktas som egenskaper hos aktierna. Vid förvärv av målbolag kan således den paketerade
76 Clayburg v. Whitt, s. 626 f. 77 Jfr 1986 års skiljedom, s. 48. 78 Jfr avsnitt 2.2.
79 Se Åhman, s. 485 f., Johansson, s. 96 f., Karnell, s. 88 f. och Weibull, s. 330 f. Jfr Sevenius, Robert,
Företagsförvärv, 2 uppl., Studentlitteratur AB, Lund, 2011 [cit. Sevenius, Företagsförvärv], s. 323 f.
21 fastigheten vara föremål för en felbedömning enligt de regler som tar hänsyn till varans egenskaper. Det bör emellertid uppmärksammas att detta inte innebär att alla brister i en paketerad fastighet utgör ett fel, utan endast att den paketerade fastigheten kan bli föremål för en prövning av huruvida fel föreligger.
3.2.3 Konkreta fel
Konkreta fel behandlas i 17 § 1 st. köplagen. Enligt denna regel ska köpeobjektets, det vill säga aktiernas, egenskaper överensstämma med vad som avtalats. Om så inte är fallet föreligger fel. Det spelar ingen roll om felet faktiskt utgör en försämring av varan eller inte – felet ligger i det faktum att varan avviker från vad som avtalats.81
Avtalets innehåll är alltså av central betydelse för de konkreta felen. En fullständig redogörelse för hur avtalsinnehåll fastställs ryms inte inom ramen för denna uppsats. Vissa iakttagelser av särskild relevans för köpeavtal kan emellertid göras. Bedömningsunderlaget för vad som är avtalat om varans beskaffenhet mellan parterna sträcker sig längre än endast själva avtalstexten (om parterna ens upprättat ett skriftligt avtal). Även andra omständigheter runt köpet kan påverka avtalsinnehållet, såsom sedvänja mellan parterna och hänvisningar till en viss byggstandard. Ytterligare en omständighet att beakta är priset. Om priset är högt kan det tolkas som att parterna avtalat att varan ska vara av högre kvalitet. Det motsatta gäller naturligtvis om priset är lågt.82
I NJA 2016 s. 237 ansågs uppgifter om en lokals storlek, vilka inte framgick av själva köpekontraktet utan istället av en objektsbeskrivning som tilldelats köparen vid en visning av lokalen, vara en del av avtalet. Ställningstagandet motiverades med att objektsbeskrivningen omnämnts i köpeavtalet som en övrig handling, och även om det var oklart vad parterna egentligen avsåg med denna skrivning fanns det en direkt koppling till det skriftliga avtalet.83 Utöver frågor om tolkning och bestämmandet av avtalets innehåll torde konkreta fel sällan vara särskilt problematiska vid förvärv av målbolag. Om det i en paketeringstransaktion exempelvis står i köpekontraktet att målbolaget äger en fastighet som inte har några vattenskador skulle det utgöra ett konkret fel om det senare uppdagades att det faktiskt fanns vattenskador.
3.2.4 Abstrakta fel
3.2.4.1 Allmänt om köparens befogade förväntningar
Som ovan nämnts regleras abstrakta fel, enligt den definition som används i denna uppsats, i 17 § 2–3 st., 18 § och 41 § köplagen. Den rättsligt mest komplexa av dessa regler torde vid förvärv av målbolag vara 17 § 3 st. köplagen. Enligt denna regel är varan felaktig om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Avvikelser från obefogade förutsättningar är emellertid inte ansvarsgrundande.84
Utgångspunkten för bedömningen av vad en köpare med fog kan förutsätta är vad som uppfattas som normalt hos den aktuella typen av vara. Med andra ord förutsätter bedömningen att en
81 Prop. 1988/89:76, s. 84. 82 Prop. 1988/89:76, s. 84. 83 NJA 2016 s. 237, p. 18.
22
normal standard kan fastställas i det aktuella varuslaget, och avvikelser från denna standard
utgör fel.85
Vissa författare menar att utrymmet för fel enligt 17 § 3 st. köplagen är begränsat vid aktieöverlåtelser då en normal standard hos aktier svårligen kan fastställas. Varje företag är nämligen unikt i fråga om verksamhet, tillgångar, personal och varumärken med mera. Vidare kan god redovisningssed och ekonomiska värderingsmetoder inte med precision uttrycka en objektiv sanning kring vad det faktiska värdet i ett företag är.86
Det synsätt som presenterats i stycket ovan torde vara mindre relevant i fråga om målbolag. För det första bör nämligen målbolag inte bedömas i förhållande till alla andra aktiebolag. Målbolag torde kunna särskiljas som ett eget varuslag med egna typiska egenskaper. Att jämföra målbolag med exempelvis börsnoterade industriföretag vore som att jämföra en cykel med ett tåg – de skulle i och för sig kunna betraktas som egendom av samma slag (transportmedel), men i övrigt är deras natur vitt skild. För det andra är de individuella avvikelserna mellan olika objekt i varutypen målbolag långt mindre än avvikelserna mellan olika rörelsedrivande aktiebolag. Istället för faktorer som de anställdas anseende hos kunder och varumärkens genomslagskraft torde den huvudsakliga skillnaden mellan olika målbolag ligga i den paketerade fastighetens egenskaper. Varje fastighet må vara unik, och avvikelser förekommer, men svårigheterna med att fastställa en normal standard torde likväl vara mindre än i fallet med andra typer av aktiebolag.87
Då en paketeringstransaktion i praktiken utgör en fastighetsöverlåtelse kan det tänkas att en köpares förväntningar i huvudsak avser den paketerade fastigheten. Det bästa sättet att finna ledning kring vad en köpare med fog kan förvänta sig från en paketerad fastighet torde vara att granska fastighetsrättsliga prejudikat.88 Med det sagt går det inte att bortse från den bolagsmässiga aspekten av överlåtelsen. Exempelvis torde en köpare även kunna ha befogade förväntningar kring målbolagets bokföring.89
3.2.4.2 Faktiska fel
Med faktiska fel avses i denna uppsats abstrakta fel enligt 17 § 2–3 st. avseende fysiska egenskaper.90 Vid förvärv av aktier i målbolag kan faktiska fel föreligga i eventuella aktiebrev (om målbolaget är ett kupongbolag) eller i den paketerade fastigheten.
Utrymmet för faktiska fel i eventuella aktiebrev torde vara förhållandevis smalt och i praktiken sällan förekommande.91 Vissa anmärkningar kan emellertid göras. En allmän utgångspunkt torde vara att köparen med fog kan förvänta sig att aktiebrev är upprättade i enlighet med lag.
85 Almén, Tore, Om köp och byte av lös egendom: kommentar till lagen den 20 juni 1905, 4 delvis omarbetade
uppl. ombesörjd av Eklund, Rolf, P. A. Norstedt & Söners förlag, Stockholm, 1960, s. 577 f., Hultmark, Köp av
aktie, s. 156, Johansson, s. 82 f., Rodhe, Knut, Obligationsrätt, P. A. Norstedt & Söners förlag, Stockholm, 1984,
s. 219, Grauers, Folke, Fastighetsköp, 20 uppl., Juristförlaget i Lund, Lund, 2012 [cit. Grauers], s. 138 och Sevenius, Robert, Due Diligence: besiktning av företag, Sanoma Utbildning AB, Stockholm, 2013 [cit. Sevenius,
Besiktning av företag], s. 322. Jfr även NJA 2010 s. 286, p. 4.
86 Karnell, s. 73 ff. och 78, Knabe, s. 69 och Sevenius, Besiktning av företag, s. 322 f. Jfr även avsnitt 2.2. 87 Grauers, s. 198 f. Jfr Sevenius, Besiktning av företag, s. 322 f. och Åhman, s. 485.
88 Jfr avsnitt 3.1.4 och Kihlman, s. 196 f.
89 Johansson, s. 94. Jfr Hultmark, Köp av aktie, s. 157 f. och Clayburg v. Whitt, s. 627. 90 Jfr Håstad, s. 73 och Ramberg & Herre, Allmän köprätt, s. 94 f.
