• No results found

Vem bär ansvaret vid rättsliga fel enligt lag och avtal?

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Vem bär ansvaret vid rättsliga fel enligt lag och avtal?"

Copied!
39
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

Vem bär ansvaret vid rättsliga fel enligt lag och avtal?

En rättsvetenskaplig studie

Who bears the responsibility for legal errors according to law

and contract?

A study of legal science

Fanny Mäkelä

Kajsa Olsson

Fastighetsvetenskap – Inriktning mot fastighetsförmedling Kandidatnivå

15 högskolepoäng Vårtermin 2020

(2)

Sammanfattning

Arbetet har som syfte att ta reda på vem som ansvarar för rättsligt fel enligt lag och avtal och om det skiljer sig åt i fast respektive lös egendom. Som utgångspunkt har säljaren att svara för de rättsliga fel som kan komma att upptäckas och en köpare har att förvänta sig en bostad fri från belastningar. Man bör även beakta att tredje part kan hållas ansvarig för rättsligt fel såsom mäklare eller bostadsrättsförening. I realiteten är det inte riktigt så enkelt. Vidare ger arbetet en generell bild av vad rättsliga fel innebär.

Praxis är betydelsefull då den ger vägledning i bedömningen av ansvarsfördelningen vad beträffar rättsliga fel samt en tydligare bild om när reklamationsfristen startar. Vad beträffar fast egendom visar det sig att jordabalken har två paragrafer som båda behandlar köparens goda tro men i själva verket ska dessa inte bedömas på samma sätt. Det framgår av praxis att köparen sakrättsligt sett kan få en undersökningsplikt om det är så att hen har märkt eller åtminstone borde ha uppmärksammat att något inte verkar stämma, detta då godtroskravet här ställs högt av den anledningen att man vill trygga rättighetsinnehavarens intressen. Kravet på god tro obligationsrättsligt sett ställs lägre, man vill helt enkelt skydda köparens intressen. Någon undersökningsplikt förekommer inte här och köparen har att förutsätta att

informationen i avtalet är korrekt. Innebörden är den att säljaren hålls ansvarig för det rättsliga felet om köparen har reklamerat inom skälig tid från det att felet upptäckts eller borde ha upptäckts. Reklamationsfristen börjar löpa redan när tredje man gör anspråk och det kan ses som troligt. I fråga om lös egendom prövas inte köparens goda tro. Där är utgångspunkten avtalets innehåll (i vid bemärkelse). Kravet för reklamationsfristen är densamma här som vid fast egendom.

(3)

Abstract

The aim of this paper is to find out who is responsible for legal errors under law and contract and whether it differs in immovable property or movable property. As a starting point, the seller is held responsible for the legal errors that may be detected and a buyer should expect a home free of loads. It should also be considered that third parties can be held responsible for legal errors such as brokers or tenant-owner associations. It´s not quite so simple.

Furthermore, the work gives a general picture of what legal errors mean.

Court’s case-law is important as it provides guidance in the assessment of the division of responsibilities in terms of legal errors and a clearer picture of when the period of complaint starts. As far as immovable property is concerned, it appears that the Jordabalk has two paragraphs which both deal with the good faith of the buyer, but in fact they should not be assessed in the same way. It is clear from the Court’s case-law that the buyer may be required to investigate in rem if it is the case that he or she has noticed or at least should have noticed that something does not seem right, this is because the claim for acceptance is set high due to the reason that it wants to protect the interests of the rightsholder. The requirement of good faith is set lower in terms of bond law, it simply wants to protect the buyer's interests. In this case there is no obligation to investigate and the buyer must assume that the contract

information is correct. The implication is that the seller is held responsible for the legal error if the buyer has complained within a reasonable time from the time the defect was discovered or should have been discovered. The deadline for complaints starts already when a third party make claims and it can be viewed as likely. In the case of movable property, the good faith of the buyer is not tested. As the basis for point in this case is the contract and its information (in a broad perspective). The requirement for the period for claims is the same here as in the case of immovable property.

(4)

Innehållsförteckning

1 Inledning ... 3

1.1 Bakgrund ... 3

1.2 Problemområde ... 5

1.3 Syfte och frågeställning ... 6

1.4 Avgränsningar ... 7

1.5 Metod ... 7

1.6 Etik ... 8

1.7 Disposition ... 8

2 Ansvar för rättsligt fel i fast egendom ... 8

2.1 Rättsligt fel i fast egendom ... 8

2.2 Lagfartshinder ... 9

2.3 Pantsättning ... 9

2.4 Annan rättighet ... 11

2.5 Rådighetsfel ... 11

2.6 Konkret och abstrakt fel ... 12

2.7 Utfästelser ... 13

2.8 Hemulsansvar ... 14

2.9 Dubbelöverlåtelse ... 14

3 Köparens ansvar vid rättsliga fel i fast egendom ... 15

3.1 Påföljder vid rättsligt fel i fast egendom ... 15

3.2 Reklamation vid rättsligt fel i fast egendom ... 16

4 Ansvar för rättsligt fel i lös egendom ... 17

4.1 Rättsligt fel bostadsrätt ... 17

4.2 Konkret och abstrakt fel ... 18

4.3 Hemulsansvar ... 18

4.4 Pantsättning av bostadsrätt ... 18

5 Köparens ansvar vid rättsliga fel i lös egendom ... 19

5.1 Påföljder vid rättsligt fel i lös egendom ... 20

5.2 Reklamation vid rättsligt fel i lös egendom ... 20

6 Fördjupning om ansvar vid rättsliga belastningar ... 22

6.1 Innebörden av god tro vid sakrättsligt anspråk i fast egendom ... 22

6.2 Innebörden av god tro vid sakrättsligt- och obligationsrättsligt anspråk i fast egendom 23 6.3 Kommentar till bedömningen av god tro vid sakrättsligt- och obligationsrättsligt anspråk ... 25

(5)

6.5 Kommentar till krav på god tro vid rättsligt fel i lös egendom ... 27

6.6 Utomobligatoriskt ansvar vid rättsligt fel i lös egendom ... 27

6.7 Kommentar till utomobligatoriskt ansvar vid rättsligt fel i lös egendom ... 28

7. Analys ... 29

8. Slutsats ... 33

(6)

3

1 Inledning

1.1 Bakgrund

Vid en bostadsaffär är det inte ovanligt att bostäder är behäftade med fel. Vid dessa fel uppkommer det även oklarheter gällande vilken part som är ansvarig för felet. Oklarheter kan även uppstå när det kommer till påföljder, och om de går att göras gällande.

När det kommer till felregler beträffande fastighetsaffärer är det jordabalkens fjärde kapitel som tillämpas. Dessa innefattar rådighetsfel, rättsliga fel samt faktiska fel och de återfinns i 17, 18 samt 19 §§ JB. En fastighet som besväras av en oförutsedd rättighet anses vara behäftad med ett rättsligt fel om köparen varken kände till eller borde känt till bristerna, det vill säga personen var i god tro. En köpare har att förvänta sig en fastighet fri från

inteckningar, upplåtelser och andra rättsliga belastningar förutsatt att säljaren inte har upplyst köparen om motsatsen alternativt att misstankar inte har uppstått innan undertecknande av avtalet.1 Någon undersökningsplikt existerar inte här och man kan som huvudregel säga att

säljaren svarar för rättsliga fel om köparen var i god tro. Om säljaren informerar om felet faller ansvaret bort och det kan därför inte längre räknas som rättsligt fel.2 För vanliga privatpersoner kan detta kännas främmande, samtidigt som det ställs höga krav på dem vid sådana affärer.

Vid affärer gällande bostadsrätter tillämpas istället köplagen eftersom bostadsrätter är lös egendom.3 Köplagen kan även den kännas främmande men faktum är att de flesta stött på denna lag när de handlat med andra privatpersoner. Precis som vid fastighetsaffärer gäller detsamma vid bostadsrätter, det vill säga är varan behäftad med annans nyttjanderätt, äganderätt, panträtt eller snarlikt som går emot avtalet är bostadsrätten belastad med ett rättsligt fel.4

Det som kan konstateras gälla, med hjälp av 4 kap. 12 och 17 §§ JB, är att om fastigheten besväras av annan rättighet än inteckning eller upplåten panträtt för högre belopp än vad som räknades med vid köpet blir det av de här paragraferna tydligt att en köpare ges rätt till

1 Prop. 1970:20 A s. 217. Förslag till jordabalk. Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund,

s.158.

2 Prop. 1970:20 B s. 201 f. Förslag till lag om ändring i jordabalken. Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl.,2016,

Juristförlaget, Lund, s. 164.

3 1 § KöpL (1990:931). 4 41 § KöpL (1990:931).

(7)

4

avdrag, hävning och/eller skadestånd. Annan rättighet som åsyftas i regleringen kan

exempelvis vara servitut. Det krävs dock att köparen vid köpet varken kände till eller borde känt till bristerna för att ens kunna åberopa att fastigheten är förenad med fel och i och med det göra gällande påföljderna. För att ett fel ska resultera i skadeståndsansvar måste köparen enligt 4 kap. 19 a § JB lämna säljaren upplysning om felet inom skälig tid därefter att hen märkt eller borde ha uppmärksammat felet. Har säljaren handlat grovt vårdslöst får köparen åberopa felet utan att någon reklamationsfrist löper.

Det som gäller när det kommer till bostadsrätter är de felregler beträffande lös egendom i KöpL.5 Ett rättsligt fel i en bostadsrätt föreligger enligt 41 § KöpL då annan än köparen har äganderätt till bostaden, panträtt eller annan likartad rättighet i den. Om avtalet saknar information om att köparen övertar bostaden med den begränsning som tredje mans rätt har till följd, är bostaden behäftad med ett rättsligt fel. Framgår det av avtalet eller förhållandena vid dess tillkomst att köparen samtycker till att bostaden går över med en sakrättslig

belastning föreligger således inget rättsligt fel. Det är alltså inte nog med att köparen hade kännedom om eller borde haft kännedom om belastningen utan i sådana fall bör det framgå av avtalet eller vid situationerna kring uppkomsten av denna.6

De påföljder som kan göras gällande vid rättsligt fel i bostadsrätter finns i 41 § KöpL och är hävning, skadestånd och prisavdrag. Precis som för fastigheter gäller även här att köparen reklamerar felet inom skälig tid från det att hen märkt eller borde ha uppmärksammat felet.7 Det som tidigare ofta undersökts är de konkreta eller abstrakta felen men väldigt liten del är ägnad till just de rättsliga felen. Vidare är dessa tidigare studier inriktade på att ta reda på säljarens och köparens ansvar vid dessa fel. Vid rättsliga fel är inte felansvaret avgränsat till köparen eller säljaren, en tredje part såsom mäklare eller bostadsrättsförening kan även dem behöva ansvara för fel.

Richard Hager har belyst problemet gällande rättsligt fel i sin artikel “Krav på god tro och

reklamation vid rättsligt fel enligt JB samt om förhållandet till den sakrättsliga regleringen”.8

Det han framförallt undersöker som kan utläsas av titeln är kraven på god tro när det kommer

5 1 § KöpL (1990:931).

6 Prop. 1988/89:76 s. 143 Om ny köplag. 7 32 § KöpL (1990:931).

8 Hager, R. JT 2013–14 s. 380 ff. Krav på god tro och reklamation vid rättsligt fel enligt JB samt om

(8)

5

till rättsligt fel enligt JB. Han fokuserar på det förhållande som existerar mellan 4 kap. 17 § JB och 7 kap. 14 § JB och att dessa två regler i praktiken ställer två helt oförenliga krav på en köpare.

Det som tidigare studier, lagtext och rättspraxis visat är framför allt att som utgångspunkt ansvarar säljaren för de rättsliga fel som kan komma att upptäckas och att en köpare inte ska förvänta sig att bostaden belastas av andra rättigheter, exempelvis dold panträtt eller att säljaren inte är rätt ägare. Det som även är vanligt förekommande är att fastigheter står i centrum i dessa studier och bostadsrätter hamnar därför lite vid sidan av och inte blir lika uppmärksammade.

1.2 Problemområde

Fel i köprättslig mening innebär att köpeobjektet avviker från den standard som köparen med fog kan kräva. Denna förklaring är dock inte till stor hjälp då man först och främst måste klargöra vilken standard köparen faktiskt har att förvänta sig. Detta kan bestämmas utifrån vad som framgår av avtalet (och i det ingår vad som framkommit under avtalsförhandlingens gång) eller om den saknar vägledning, får man i många fall se bortom avtalet. Utifrån det sistnämnda alternativet har man att göra med en abstrakt bedömning. Innebörden är att man på ett objektivt sätt strävar efter att göra klart för köparen vilken standard köparen med rätt kan kräva.9

Vid överlåtelse av både fast och lös egendom råder grundregeln “köp bryter legostämma” vilket innebär att en rättighet kommer att upphöra såvida inte överlåtaren gör klart för köparen att en sådan faktiskt existerar.10 Faktum är att en överlåtare inte alltid behöver göra förbehåll om någon gällande rättighet då det kan vara så att rättigheten exempelvis är inskriven i inskrivningsdelen, alternativt att det är uppenbart att den existerar och en köpare inte kan ha missat att så var fallet.11

Köpare av fastigheter och bostadsrätter har ändå att förvänta sig en bostad fri från bland annat panträtter, upplåtelser och andra rättsliga defekter, såvida inte säljaren har informerat köparen

9 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s.132.

10 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s.165. Grauers, F., Nyttjanderätt Hyra,

bostadsrätt, arrende och tomträtt, 14 uppl., Juristförlaget, Lund, 2014, s. 274.

11 Prop. 1970:20 A s. 217. Förslag till jordabalk. Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund,

(9)

6

om annat eller i de fall köparen väckts misstanke om motsatsen innan köpeavtalet

undertecknats, med andra ord köparen var i ond tro. Det innebär att en bostad är förenad med ett rättsligt fel om köparen varken haft kännedom eller borde känt till bristerna och

huvudregeln är då att säljaren ansvarar för felet.12 Problematiken här blir då att påvisa att köparen kände till avvikelsen.

Trots att felreglerna och ansvarsfördelning finns lagstadgade i dessa lagar kan tveksamheter och konflikter ändå uppstå. Det går inte att avgöra exakt var gränsen för säljarens

upplysningsplikt gentemot köparen går när det kommer till fel i bostaden. Detsamma gäller köparens förpliktelse att undersöka bostaden. Något man även kan fundera kring är mäklarens eller/och bostadsrättsföreningens ansvar. Att skapa bestämmelser som kan tillämpas på alla bostäder blir väldigt komplicerat då de skiljer sig åt i standard. På grund av detta får

situationer avgöras från fall till fall.

När det kommer till de rättsliga felen i fastigheter blir det intressant när man jämför

förhållandet mellan 4 kap. 17 § JB och 7 kap. 14 § JB. Köparen har enligt 7 kap. 14 § JB en sakrättslig undersökningsplikt i den mening att kravet på dennes goda tro ställs väldigt högt. Av den anledningen bör hen undersöka rättigheten och dess innebörd. Denna sakrättsliga undersökningsplikt är ifrågasatt när det kommer till hur långt den egentligen sträcker sig. Problematik förekommer även i det sakrättsliga läget när det handlar om relationen till avtalet mellan köpare och säljare. 4 kap. 17 § JB gällande det obligationsrättsliga förhållandet mellan parterna kan tyckas vara problematiskt då utgångspunkten här är att fastigheten säljs utan belastningar. Köparen har inte någon undersökningsplikt men 4 kap. 17 § JB innebär ett ansvar för säljaren att upplysa köparen om belastningar som fastigheten innehar om hen ska kunna undvika de påföljder som kan komma att göras gällande.13

1.3 Syfte och frågeställning

Syftet med detta arbete är att analysera rättsliga fel samt att utreda vem som bär ansvaret vid dessa fel, både när det kommer till lag och avtal och om det skiljer sig vid fastigheter och bostadsrätter. Problemet gällande gränsdragningen för ansvar vid rättsliga fel är det som ligger till grund för detta arbete och följande frågeställningar.

12 4 kap. 12, 15, 16 & 17 §§ JB. Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. s. 138. 13 Hager, R. JT 2013–14 s. 384. Krav på god tro och reklamation vid rättsligt fel enligt JB samt om förhållandet

(10)

7

1. Vem bär ansvaret gällande rättsligt fel och skiljer det sig beroende på om det är fast eller lös egendom?

2. Vad är kravet för att en köpare ska anses varit i god tro gällande rättsligt fel? Med andra ord, var går gränsen?

3. När börjar reklamationsfristen gällande rättsliga defekter att löpa?

1.4 Avgränsningar

Arbetet behandlar frågan vem som ansvarar för rättsligt fel enligt lag och avtal. Rådighetsfel och faktiska fel är inget som kommer att fördjupas vidare i. Arbetet innefattar privatpersoner men också juridiska personer. Försäljning mellan näringsidkare och privatpersoner kommer inte att behandlas. Inte heller kommer jämförelse göras med utländsk rätt. Arbetet tar inte upp myndigheters skadeståndsansvar för utlämnande av dokumentation. För att få en bredare syn kring problemet om rättsliga fel kommer påföljderna enbart nämnas övergripligt. Om

skadeståndets invecklade regler hade undersökts blir uppsatsen för omfattande och därav tas ingen hänsyn till det här.

1.5 Metod

I det här arbetet har en traditionell juridisk metod använts i avsikt att besvara frågeställningen och ta reda på vad som utgör gällande rätt i området. Innebörden är den att arbetet grundar sig i att vi behärskar rättskälleläran som innefattar författningar, förarbetena, rättspraxis och doktrin som även innefattar lagkommentarer i Juno. Försök till lösningar har grundat sig i tolkningen av de tidigare nämnda källorna och ett försök till att tillämpa dessa i fallande skala vilket resulterat i att större tyngd har lagts på de starkare komponenterna. Det innebär att när information tagits från uttalanden i doktrin har försök till att styrka detta letats fram i

uttalanden i propositioner eller rättspraxis. Detta eftersom arbetet strävar efter att uppnå en viss trovärdighet och eventuellt användas som forskningsbidrag. Tolkningen av vem som ska ansvara för rättsligt fel enligt lag och avtal har visat sig vara mer komplicerat än förutsatt. Detta då uttalanden i förarbeten inte alltid ger mycket till vägledning utan snarare lämnar det åt rättstillämpningen att avgöra. Lagrummen å andra sidan visar sig lämna mycket till fantasin vilket resulterar i att ansvaret får bedömas från fall till fall. Som förtydligande på detta har vi godtroskravet i jordabalken som visar sig ha olika nivåer beroende på om man ska se det utifrån det sakrättsliga förhållandet eller det obligationsrättsliga. Till hjälp har således två NJA-fall använts, analyserats och lett till en uppfattning om rättsläget. Vidare har rättsfall som

(11)

8

behandlar lös egendom tillämpats i syfte att se om principerna är densamma där som vid fast egendom. De felregler som använts beträffande fastigheter regleras i jordabalkens fjärde kapitel. För bostadsrätter tillämpas köplagen.

1.6 Etik

Detta arbete tar hänsyn till de inblandade i rättsfallen. Därför används varken namn, adresser eller fastighetsbeteckningar.

1.7 Disposition

Arbetets första kapitel behandlar bakgrunden till ämnet som även innefattar syfte, problemområde, frågeställningar, avgränsningar, metod samt etik. Kapitel två behandlar rättsligt fel vid fast egendom och behandlar säljarens ansvar i detta område. Det andra kapitlet består fortsättningsvis av de olika rättsliga fel som kan uppstå, rådighetsfel, konkret och abstrakt fel samt utfästelser. Vidare i tredje kapitlet behandlas köparens ansvar för rättsligt fel i fast egendom och innehåller även information om påföljder samt reklamation. I arbetets fjärde kapitel behandlas ansvar för rättsligt fel i lös egendom. Vidare innefattar kapitlet rättsligt fel i bostadsrätt och handlar även om säljarens ansvar för rättsligt fel i lös egendom och här framförs även de olika rättsliga fel som kan komma att uppstå. I nästkommande kapitel tas köparens ansvar för rättsligt fel i området upp. Sjätte kapitlet innehåller även information om påföljder och reklamation. I sjunde kapitlet fördjupar sig arbetet på köparens goda tro ur ett sakrättsligt och obligationsrättsligt anspråk i fast egendom. Köparens goda tro vid rättsligt fel i lös egendom behandlas och likaså utomobligatoriskt ansvar. Slutligen

mynnar arbetet ut i en analys och slutsats som innefattar ett uttalande om frågans komplexitet.

2 Ansvar för rättsligt fel i fast egendom

2.1 Rättsligt fel i fast egendom

Vid köp av fastigheter regleras de rättsliga felen samt påföljderna i 4 kap. 12, 15, 16, 17, 21 och 24 §§ JB. Om det inte framgår vid köpet att en fastighet är belastad med en rättighet eller flera rättigheter föreligger det rättsligt fel. Köparen har som utgångspunkt att räkna med en fastighet fri från belastningar.14 Dessa fel kan innebära rättigheter som är sakrättsligt

skyddade som panträtt, nyttjanderätt eller hyresrätt. Det kan även vara så att en säljare inte är den riktiga ägaren eller att hen gjort en dubbelöverlåtelse, det vill säga överlåtit samma bostad till flera olika personer. Det krävs dock att köparen vid köpet varken kände till eller borde

(12)

9

känt till bristerna för att ens kunna åberopa att fastigheten är förenad med fel och i och med det göra gällande påföljderna.

2.2 Lagfartshinder

I 4 kap. 15 § JB behandlas de rättsliga fel som utgörs av lagfartshinder som är bestående och inte kan avhjälpas med hjälp av säljaren.15 De påföljder som kommer att kunna aktualiseras är hävning och skadestånd. Anledningen till att prisavdrag inte aktualiseras är på grund av att priset inte kan kompensera att en köpare inte får lagfart på fastigheten. En köpare ska kunna utgå från att hen kan få full lagfart på fastigheten.

Vid ett sådant lagfartshinder har en köpare rätt till skadestånd och kan möjligen ha rätt att häva köpet. För att ett köp ska kunna hävas krävs det dock att felet är av väsentlig betydelse. En talan om hävning måste dessutom ske inom ett år från det att tiden för ansökan om lagfart gått ut, eller om lagfarten sökts, vid den tidpunkt som beslutet vunnit laga kraft. Om en säljare handlat mot tro och heder eller grovt vårdslöst gäller dock inte denna ettårs regel.16

Någon undersökningsplikt huruvida säljaren har lagfart eller ej existerar inte här men det är inte möjligt att tillämpa felet om köparen har känt till lagfartshindret. Uppfattningen får helt enkelt vara den att hen då tagit med det här i sin beräkning. Däremot räcker det inte att påstå att köparen borde ha förstått att hinder för lagfart förelåg, felet är ändå relevant. Något krav på god tro ifråga för säljare är inte formulerat, innebörden blir den att vare sig säljaren är i god tro eller ej är felet alltid relevant.17

2.3 Pantsättning

Enligt 4 kap. 16 § JB föreligger rättslig belastning om fastigheten svarar för ett större belopp än vad en köpare har anledning att förvänta sig vid köpet på grund av upplåtelse av panträtt eller inteckning.18 Det kan finnas fel beträffande uttagna inteckningar, att en känd inteckning

är pantsatt men även att fordringens belopp kan ha misstagits.

15 Victorin, A. Hager, R. Allmän fastighetsrätt Fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och

sakrättsliga frågor, 8 uppl. 2019. Iustus, Uppsala. S. 116.

16 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 157 f. Hellner, J., Hager, R. & Persson, A.,

Speciell avtalsrätt 2 Kontraktsrätt, 7 uppl. 1 häftet, särskilda avtal. Nordstedts juridik, Stockholm, 2019, s. 90.

17 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 157.

18Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 158. Ramberg, J. & Herre, J. Allmän köprätt,

(13)

10

Såvida inte köparen mottagit uttryckliga uppgifter från säljarens sida bör hen i de flesta fall anses vara i god tro. En köpare har att förlita sig på att köpeskillingsavräkningen innehåller korrekta uppgifter. Någon undersökningsplikt existerar inte här19 och inte heller föreligger något krav för god tro hos säljare. Har säljaren varit i god tro är felet ändå relevant.20

Enligt 4 kap. 16 § JB är det säljaren som strängt står för ansvaret vid avvikelser. Vid rättsligt fel enligt 4 kap. 16 § JB kan en köpare innehålla vad som kan komma att utgå från fastigheten på grund av felet som föreligger. Ifall det inte återstår så pass mycket av köpeskillingen att en köpare kan innehålla beloppet ska säljaren erlägga den summa som saknas inom en månad.21 Om en säljare inte gör detta har köparen rätt att häva köpet men även rätt att få ersättning för den skedda skadan.22 Denna regel kan missförstås då det talas om ”på grund av inteckning eller upplåtelse svarar” för ett högre belopp än vad som förutsatts vid köpet. Vid avräkningen av köpeskillingslikviden kan parterna på två olika sätt göra misstag, dels inteckningen storlek men även den skuld som fastigheten på grund av inteckningen svarar för. Denna regel

omfattar även de fall då det finns en inteckning som säljaren innehar.

Om man misstagit den aktuella skulden är situationen ganska enkel, det är helt enkelt säljaren som ska betala mellanskillnaden. Har man däremot misstagit storleken på inteckningen, är det inte lika enkelt. Lagstiftarna anser att man inte kan utgå från det att en köpare hade varit villig att betala samma pris om hen hade vetat om att inteckningen var ett högre belopp, även i fall då skulden varit korrekt angiven. I de flesta fall är hela pantbrevet pantsatt hos panthavaren. Pantbrevet är på så vis inte åtkomligt för en köpare än som andrahandspantsättning. Man kan därför inte begära att en köpare skulle acceptera detta och speciellt inte efter särskilt åtagande. I brist på någon sanktion har lagstiftaren därför bestämt att säljaren står för mellanskillnaden. Förarbetena kan enligt Anders Victorin inte tolkas på annat vis än att lagstiftaren har förutsett problemet och lagt bördan på säljaren. Detta trots att det kan anses för generöst gentemot köpare. Detta resulterar i att köpare kan överkompenseras vid sådana fel.23 Idén med detta är att säljaren till exempel ska återställa de pantbrev som inte är pantsatta för att likna den situation som parterna utgått ifrån. Om en säljare utför detta kan den ekonomiska uppgörelsen

19 Prop. 1970:20 A s. 217. Förslag till jordabalk.

20 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 162.

21 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 159. Hellner, J., Hager, R. & Persson, A.,

Speciell avtalsrätt 2 Kontraktsrätt, 7 uppl. 1 häftet, särskilda avtal. Nordstedts juridik, Stockholm, 2019, s. 91.

22 Prop. 1970:20 A s. 217f. Förslag till jordabalk.

23 Hellner, J., Hager, R. & Persson, A., Speciell avtalsrätt 2 Kontraktsrätt, 7 uppl. 1 häftet, särskilda avtal.

(14)

11

fullföljas. Sanktionerna i 4 kap. 16 § JB kan ses som ett hjälpmedel för köparen tills dess att säljaren rättar sig efter köparens berättigade krav.

2.4 Annan rättighet

I 4 kap. 17 § JB återfinns annan rättighet än vad som nämns i 4 kap. 16 § JB och som en fastighet kan besväras av, som en köpare varken känt till eller bort känna till. Det kan exempelvis handla om ett servitut eller en hyresrätt som fastigheten varit belastad med utan att denna köpare känt till eller bort känna till. Om ett rättsligt fel förekommer enligt 4 kap. 17 § JB är det påföljderna enligt 4 kap. 12 § JB som görs gällande. En köpare har på så vis rätt till skadestånd, prisavdrag men även hävning av köpet om felet är väsentligt. I sådana fall är det huvudregeln om att hävning måste ske inom ett år från tillträdet av fastigheten.

I 4 kap. 17 § 2 st. JB behandlas rättsligt fel när någon annan än säljaren visar sig äga en byggnad eller annat som, om det vore i samma ägares hand som fastigheten, enligt 2a kap. JB skulle höra till fastigheten, alltså om kravet på ägarsamband brister enligt 2 kap. 4 § JB och att man på så vis inte kan räkna denna byggnad eller föremål som tillbehör till fastigheten. Någon undersökningsplikt råder ej men av den orsaken betyder det inte att en köpare kan ignorera tydliga signaler om brister. Ett servitut kan med blotta ögat vara omöjlig att se som

exempelvis ett rörledningsservitut medan ett vägservitut å andra sidan inte går att blunda för när synbara hjulspår sträcker sig över tomten.24 För att en köpare ska kunna göra påföljderna gällande enligt 4 kap. 12 § JB måste hen alltså vara i god tro, det vill säga varken känt till eller bort känna till rättigheten. De påföljder en köpare kan göra gällande i ett sådant fall är skadestånd, prisavdrag och hävning.25 Visar det sig att en rättighet finns inskriven och

köparen har fått ta del av informationen får köparen anses vara i ond tro och rättigheten gäller mot den nya ägaren. Vare sig säljaren är medveten om rättigheten eller ej kvittar, felet är relevant oavsett.26

2.5 Rådighetsfel

En köpare har att förvänta sig full rådighet över fastigheten utan några begränsningar som offentliga myndighetsbeslut. Visar det sig finnas sådana begränsningar föreligger ett

rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § JB. Det är med andra ord inget rättsligt fel men bedömningen är

24 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 168 f.

25 Hellner, J., Hager, R. & Persson, A., Speciell avtalsrätt 2 Kontraktsrätt, 7 uppl. 1 häftet, särskilda avtal.

Nordstedts juridik, Stockholm, 2019, s. 92 f.

(15)

12

densamma, det vill säga det förutsätts att köparen var i god tro vid köpet och inte heller föreligger någon undersökningsplikt.27

2.6 Konkret och abstrakt fel

I 4 kap. 19 § JB behandlas två olika typer av fel, såväl konkreta som abstrakta fel. Dessa begrepp benämns dock varken i paragrafen eller i lagtexten men av doktrin framgår det att indelningen fyller ett pedagogiskt syfte.28 Uppdelningen har trots det kritiserats av bland annat Anders Victorin som menar på att gränsdragningen mellan dessa begrepp sker efter “en

glidande övergång” och att den i själva verket inte är så tydlig som Folke Grauers försöker göra gällande.29

Paragrafens inledning lyder:

”Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet…”

och åsyftar på konkreta fel. Det kan röra sig om alla sorters egenskaper vad gäller fysiska och rättsliga men också andra tänkbara egenskaper. Det innebär att om en konkret standard har gjorts gällande i avtalet och det visar sig att objektets egenskaper inte överensstämmer med den fastställda standarden, föreligger ett konkret fel. Detta kan vara fallet då säljaren i avtalet garanterar förslagsvis att fastigheten inte belastas av något gällande servitut, men att den likväl gör det. 30

Fortsättningsvis följer paragrafen:

”…eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”

och behandlar då abstrakta feltypen faktiska fel.31 En köpare har att förvänta sig en fastighet med ”normal standard”. Det innebär att hänsyn får tas till allt från byggnadens ålder till att en köpare ska kunna erhålla full lagfart.32Lagfartshinder tillämpas, som nämnts ovan, i 4 kap. 15 § JB alternativt att 4 kap. 19 § JB tillämpas då en garanti om lagfart har lämnats och det visar sig vara en oriktig uppgift. Tillägga bör att köparen har en viss undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § 2 st. JB. Det innebär att det som är besiktningsbart ingår i undersökningsplikten och

27 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 178 och 180 28 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 135.

29 Victorin, A., & Flodin, J. Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt, 4 uppl., Iustus, Uppsala,

2016, s. 132 f. Victorin, A. Hager, R. Allmän fastighetsrätt Fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor, 8 uppl. 2019. Iustus, Uppsala, s. 132 f.

30 Prop. 1970:20 A s. 218. Förslag till jordabalk. Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund,

s. 133, 139 f.

31 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 136 och 139. 32 Prop. 1970:20 A s. 219 f. Förslag till jordabalk.

(16)

13

går således inte att åberopa fel på. Tydliga fall av konkret standard är när en säljare, antingen i köpekontraktet eller muntligen, utfäster något om fastighetens egenskaper. Det kan röra sig om garantier eller enuntiationer.

2.7 Utfästelser

En garanti är uttryckliga utfästelser från en säljares sida. Garantin kan tas med i

köpehandlingen eller ges muntligen. Det kan handla om att säljaren garanterar att fastigheten inte belastas av någon typ av rättsligt fel. Vid garantier åtar sig säljaren ett ansvar för att uppgiften är sann. Hen åtar sig inte enbart ett skadeståndsansvar utan köparen ges rätt till hävning och avdrag om det visar sig att garantin inte stämmer och felet anses relevant.33 Enuntiation å andra sidan innebär ett uttalande eller uppgift i positiv mening utan att vara garanterat eller styrkt. För att en enuntiation ska kunna föreligga krävs det att uppgifterna som lämnats om objektet ska vara preciserade. Man ska inte heller ha garanterat något eller ådragit sig ansvar för de uppgifter man gett. Det finns även ett tillitskrav, vilket innebär att

uppgifterna som ges ska vara ämnade för att ge tillit. Det krävs att enuntiationen gjort intryck på köparen för att den ska ha betydelse. Köparen har bevisbördan för att så har skett. Vidare ställs det krav på att uppgifterna ska ha gett köparen anledning att tro att objektet är beskaffat på ett visst vis. Om fel föreligger enligt avvikelse från den lämnade enuntiationen har köparen enligt 4 kap. 19 § JB rätt till avdrag och hävning men också skadestånd då enuntiationen, precis som garantin, är en utfästelse.34

Tillskillnad från utfästelser kan en säljare inte hållas ansvarig för allmänt lovordande på grund av att de är alldeles för oprecisa uppgifter där man inte kan fastslå en konkret standard. Det kan förekomma att en preciserad uppgift kan vara så pass överdriven och därför bör anses vara allmänt lovordad.35 Så var fallet i NJA 1978 s. 301 där säljaren hade uttryckt att

fastighetens brunnsvatten var ”utmärkt” och ”friskt och kallt”. Det visade sig efter köpet att så inte var fallet och att köparen före köpet hade lagt märke till att vattnet rann till brunnen via ett öppet dike på 500 meter. Hade det inte varit för att köparen uppmärksammat detta, hade säljarens uttalande, enligt HD:s mening, mest troligtvis betraktats som en bindande utfästelse.

33 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 140 f.

34 Prop. 1989/90:77 s.59. Om konsumentskyddet vid förvärv av småhus mm. Grauers, F., Fastighetsköp, 21

uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 141 f. och 147.

(17)

14

Av den orsak att köparen borde ha förstått risken för att vattnet skulle kunna förorenas får säljarens uttalande endast betraktas som allmänt lovordande.

2.8 Hemulsansvar

Vid försäljning av fastigheter ansvarar säljaren för att hen är den rätta ägaren till egendomen enligt 4 kap. 21 § JB. Detta innebär att hen även ansvarar för att det inte finns några rättsliga fel vid köpet. Är inte säljaren den rätta ägaren kan inte heller köparen få lagfart. Det tillhör normal standard att en köpare ska kunna få lagfart utan att en säljare förhindrar det och att en köpare ska kunna utgå från det att säljaren faktiskt är den riktiga ägaren. Skulle så inte vara fallet ska en säljare återbära köpeskillingen och ersätta köparens skada om hen var i god tro.36

Vare sig köparen uppfyller kravet för god tro eller ej, eller säljaren varit i god tro är felet ändå relevant. Förekommer det i avtalet en friskrivningsklausul beträffande hemulsansvaret är felet däremot irrelevant.37

Om en köpare ska åberopa hemulsansvaret krävs det dock att hen kan bevisa att det är någon annan än säljaren som är den rätte ägaren, detta på grund av att bevisa att fastigheten kan fråntas köparen genom klander.38

2.9 Dubbelöverlåtelse

En dubbelöverlåtelse enligt 4 kap. 24 § JB, innebär att en bostad överlåts till två olika köpare och den ena köparen ges företräde. När det kommer till den normala standarden ska en köpare kunna förvänta sig att hen är den enda nya ägaren till bostaden (för fastigheter finns

bestämmelserna om vem som har företräde i 17 kap. JB). Likaväl som vid hemulsansvaret ska säljaren återbära köpeskillingen och ersätta köparens skada om hen var i god tro alltså inte haft vetskap om att fastigheten sålts till tidigare köparen.39 Kravet på god tro gäller enbart i fråga om skadestånd ska utgå eller ej, i övrigt är felet relevant vare sig köparen anses varit i ond tro eller säljaren i god tro. 40

36 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 173 f. 37 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 174.

38 Prop. 1970: 20 del B1 s. 219. Med förslag till jordabalk. Victorin, A. Hager, R. Allmän fastighetsrätt

Fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor, 8 uppl. 2019. Iustus, Uppsala. S. 121.

39 Grauers, F., Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 14 uppl., Juristförlaget, Lund, 2014 s. 282.

Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 176.

(18)

15

3 Köparens ansvar vid rättsliga fel i fast egendom

Någon undersökningsplikt när det gäller rättsliga fel existerar inte i allmänhet, till skillnad från den situation enligt 4 kap. 19 § JB, det vill säga köparens undersökningsplikt skiftar med anledning av vad som uppkommer vid köpet och i avtalet.41 Man kan som huvudregel säga att säljaren svarar för rättsliga fel om köparen var i god tro. En köpare har inte samma

förutsättningar att få fram information om fastigheten som en säljare har och man utgår därför som köpare från att bostaden är fri från belastningar av rättigheter.42

Eftersom köparen inte har någon generell undersökningsplikt när det kommer till de rättsliga felen innebär det att ansvaret ligger hos säljaren. En säljare kan undgå ansvaret om hen upplyser köparen om det/de fel som föreligger. Detta ansvar som säljaren har grundar sig i att hen borde ha kännedom om felet.

3.1 Påföljder vid rättsligt fel i fast egendom

Om rättsligt fel har konstaterats kan tre påföljder förklaras gällande. Dessa innefattar prisavdrag, hävning och skadestånd. Prisavdrag är däremot ingen möjlig påföljd vid

lagfartshinder enligt 4 kap. 15 § JB. Om kriterierna för rättsligt fel är uppfyllda anger 4 kap. 12 § JB de rättsliga påföljder som kan göras gällande. För att ett köp ska kunna hävas krävs det att det är av väsentlig betydelse. Ett krav på väsentlighet ställs eftersom hävning räknas som en tyngande åtgärd. För att en hävning ska kunna ske, krävs det enligt 4 kap. 12 § 2 st. JB att köparen inom ett år från tillträdet väcker talan. Viktigt att poängtera är att om en säljare handlar vårdslöst eller mot tro och heder gäller inte denna tidsfrist.434 kap. 19 § JB hänvisar till 4 kap. 12 § JB när det gäller hävning och prisavdrag. 4 kap. 19 § JB har dock en

självständig regel gällande skadestånd. En köpares rätt till skadestånd regleras i 4 kap. 19 § 1 st. 2 men. JB. Paragrafen lyder:

”köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på

försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst”.

Om en säljare under processen av försäljningen lämnar sådana uppgifter som hen insett eller bort inse var oriktiga eller vilseledande kan hen anses vara försumlig. Paragrafen innebär även att en köpare har rätt till ersättning för skadan om fastigheten avviker från vad en säljare har

41Folke, Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 137.

42 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 162. Hellner, J., Hager, R. & Persson, A.,

Speciell avtalsrätt 2 Kontraktsrätt, 7 uppl. 1 häftet, särskilda avtal. Nordstedts juridik, Stockholm, 2019, s. 89.

43 Hellner, J., Hager, R. & Persson, A., Speciell avtalsrätt 2 Kontraktsrätt, 7 uppl. 1 häftet, särskilda avtal.

(19)

16

utfäst. Dessutom följer det av uttryckliga garantier att köparens undersökningsplikt reduceras eller ibland helt faller bort.44 Vid rättsliga fel har köparen ingen undersökningsplikt men för att göra påföljderna gällande krävs, tillskillnad från 4 kap. 19 § JB, att köparen var i god tro.

Den skadelidande, alltså köparen, ska genom ersättningen sättas i samma situation som om det hade varit felfritt från början. Denna regel avser all den förlust som inte ersätt via prisavdrag och även ett “anses”- ansvar finns i samma regel. Detta innebär att en

culpabedömning ska ske om skadestånd enligt 4 kap. 19 § JB ska utgå. Skadeståndsansvaret vid de rättsliga felen skiljer sig från regleringen i 4 kap. 19 § JB. Skadeståndsansvaret i 4 kap. 12 § JB är ett strikt skadeståndsansvar till skillnad från 4 kap. 19 § JB där en culpabedömning måste ske. Alltså om man varit oaktsam vid ingåendet av avtalet.45

3.2 Reklamation vid rättsligt fel i fast egendom

Om en köpare ska kunna göra gällande påföljder enligt 4 kap. JB måste hen lämna en reklamation. Har en säljare handlat i strid mot tro och heder eller grovt vårdslöst blir regeln om reklamation inte gällande.46 En köpare kan dock inte vänta i obegränsad tid. Detta på grund av den allmänna principen om att passivitet kan resultera i en förlust av rätten att åberopa felet.47 Reklamationen innebär att ett meddelande om att fastigheten är felaktig och att köparen vill åberopa detta. Reklamationen kan göras både skriftligt och muntligt. Man ska genom reklamationen ange hur felet visat sig, vad det består av eller hur fastigheten skiljer sig från den avtalade standarden. Vilken påföljd som vill göras gällande behöver inte lämnas vid reklamationen. Denna reklamation ska även lämnas inom skälig tid. Gällande reklamation i rättsliga fel kan NJA 2012 s. 1021 användas och HD fann i detta fall att reklamationsfristen startar när ett anspråk, som i detta fall gällde servitut, kan anses som sannolikt, inte först senare när det har blivit rättsligt avgjort. Resultatet av detta är att en köpare i princip ska reklamera trots att det rättsligt inte är frågan om ett rättsligt fel. Vad skälig tid innebär kan inte otvetydigt ställas upp en gräns för. Hänsyn får tas till de omständigheter som finns i det specifika fallet.48

44 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., 2016, Juristförlaget, Lund, s. 140ff.

45 Hellner, J., Hager, R. & Persson, A., Speciell avtalsrätt 2 Kontraktsrätt, 7 uppl. 1 häftet, särskilda avtal.

Nordstedts juridik, Stockholm, 2019, s. 80.

46 4 kap. 19 a § 2 st. JB.

47 Hellner, J., Hager, R. & Persson, A., Speciell avtalsrätt 2 Kontraktsrätt, 7 uppl. 1 häftet, särskilda avtal.

Nordstedts juridik, Stockholm, 2019, s. 76.

48 Hellner, J., Hager, R. & Persson, A., Speciell avtalsrätt 2 Kontraktsrätt, 7 uppl. 1 häftet, särskilda avtal.

(20)

17

4 Ansvar för rättsligt fel i lös egendom

4.1 Rättsligt fel bostadsrätt

När det kommer till felregler beträffande bostadsrätter tillämpas KöpL då detta betraktas som lös egendom.49 En bostadsrätt är förenad med rättsligt fel enligt 41 § KöpL om tredje man innehar äganderätt till bostaden, panträtt eller annan motsvarande rätt i den. Säljaren har initialt ett strikt skadeståndsansvar vid situationer som dessa. Det förutsätts att köparen varken har känt till eller borde känt till felet för att hen ska anses berättigad till ersättning för den skada hen fått utstå genom ett rättsligt fel som förekom vid köpet. Dock råder avtalsfrihet enligt 3 § KöpL:

”Lagens bestämmelser tillämpas inte i den mån annat följer av avtalet, av praxis som har utbildats mellan parterna eller av handelsbruk eller annan sedvänja som måste anses bindande för parterna.”.

Har köparen i avtalet, eller situationerna vid uppkomsten av denna, godkänt en sakrättslig belastning föreligger således inget rättsligt fel. Det är inte nog med att påstå att köparen var i ond tro, utan det bör av avtalet eller förhållandena vid dess uppkomst framgå. Det kan ju vara så att köparen haft vetskap om att tredje mannen har panträtt i bostaden men att hen med fog kunnat utgå från att panten före tillträdet ska lösas, förutsatt att inget annat har avtalats om. Om det å andra sidan inte framkommer av avtalet samt att inget tyder på att säljaren ska undanröja belastningen bör omständigheterna istället tolkas som att köparen accepterar att den rättighet tredje man innehar även kvarstår efter tillträdet. En situation som talar för att köparen godtar att rättigheten kvarstår är prisets omfattning, vanligtvis brukar det inverka på den avtalade köpeskillingen.50

Om tredje man påstår att hen exempelvis har äganderätt till bostaden, panträtt eller annan likartad rättighet i den och det finns troliga skäl för påståendet får köparen göra gällande påföljder. Med andra ord är det tillräckligt att anse att varan är belastad med ett rättsligt fel bara genom påståendet från tredje man. Enbart påståendet gör att köparen möjligen kan undkomma problemet genom att begära omleverans, det vill säga kräva leverans av en ny likadan vara eller häva köpet.51 Vid bostadsrätter är det å andra sidan inte möjligt att leverera

en exakt likadan bostad. Däremot kan inte köparen påstå att bostaden är förknippad med ett rättsligt fel och därefter begära påföljder för det utan att bevis finns för det påstådda felet.52

49 1 § KöpL (1990:931).

50 Prop 1988/89:76 s 143. Om ny köplag. 51 Kihlman, Lexino 2017-09-26.

(21)

18

Precis som för fastigheter gäller även här att köparen reklamerar felet inom skälig tid från det att hen märkt eller borde ha uppmärksammat felet.53

4.2 Konkret och abstrakt fel

Enligt 17 § KöpL ska bostaden ”stämma överens med vad som följer av avtalet.”. I det ingår även omständigheterna kring köpet.54 Ges ingen vägledning i avtalet får man enligt samma paragraf göra en så kallad abstrakt felbedömning. Som utgångspunkt anses fel föreligga då varan inte stämmer överens med den allmänna uppfattningen om hur den bör vara. Vad det innebär ges visst stöd i 17 § 2 st. KöpL. Avviker varan från vad som avtalats eller från vad en köpare med fog kunnat förutsätta föreligger fel. Vad en köpare har att förutsätta åligger rättstillämpningen att fastställa.55

4.3 Hemulsansvar

De bestämmelser som återfinns i 41 § KöpL utgår från det garantiansvar säljaren har för avsaknaden av rättsligt fel vid köpet. Detta faller ganska naturligt eftersom en säljare inte kan sälja något som hen inte förfogar över (nemo dat quod non habet). Enligt lag (1986:796) om godtrosförvärv av lösöre kan dock en köpare i vissa fall skyddas. Köparen kan dock inte undgå det faktum att hen kan lida förlust vid ett godtrosförvärv om den rätte ägaren löser till sig saken. Detta kan ske om den rätte ägarens lösensumma som motsvarar det som köparen betalat.56 Enligt andra stycket i 41 § KöpL kan en köpare hålla säljaren fullt ansvarig för den förlusten som köparen gjort.

4.4 Pantsättning av bostadsrätt

Bostadsrättslagen, hädanefter BRL, saknar regler om hur pantsättningen ska gå till och man får därför använda sig av civilrättsliga regler. Skuldebrevslagen (SkbrL) tillämpas analogt vilket innebär att en pant i bostadsrätt blir giltig enbart genom pantförskrivning samt denuntiation till bostadsrättsföreningen.57 Oavsett om föreningen har fört in panten i

lägenhetsförteckningen eller ej, som är en skyldighet, inverkar det inte på pantens giltighet.58

53 32 § KöpL (1990:931).

54 Prop. 1988/89:76 s 84 Om ny köplag. 55 Prop.1988/89:76 s 87 Om ny köplag.

56 Ramberg, J. & Herre, J. Allmän köprätt, 9 uppl. Nordstedts Juridik, Stockholm, 2019 s.105. 57 Se 31 § SkbrL.

58 Jingryd, O., & Segergren, L. Fastighetsförmedling, 5 uppl., Studentlitteratur, Lund, 2018, s. 224 och 292.

Victorin, A., & Flodin, J. Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt, 4 uppl., Iustus, Uppsala, 2016, s. 203. Grauers, F., Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 14 uppl., Juristförlaget, Lund, 2014 s.282.

(22)

19

Innebörden blir att en person kan köpa en bostadsrätt omedveten om att den faktiskt är pantsatt. Köparen har då möjlighet att rikta skadeståndsanspråk gentemot säljaren för rättsligt fel enligt 41 § KöpL men också föreningen då styrelsen enligt 9 kap. 10 § BRL är skyldig att notera panten i lägenhetsförteckningen.59 Pantsättningssystemet har sina fel och brister och för att reda ut dessa föreslog man i betänkandet Bostadsrättsregister60 om att införa ett centralt register vars system för pantsättning skulle fungera mer eller mindre som för fastigheter. Likaså finns ytterligare ett förslag i Ds 2007:12 men inget av dessa har resulterat i någon lagstiftning. 61

5 Köparens ansvar vid rättsliga fel i lös egendom

Om en tredje man hävdar sig ha en sakrätt i varan, som kan göras gällande mot en köpare, kan köparen hamna i en svår position. Det är därför skrivet i 41 § 3 st. KöpL att rättsligt fel

förekommer redan från påstående av tredje man om sakrättslig belastning. Redan vid

påståendet kan en köpare eventuellt häva eller kräva leverans av en vara utan belastning och därför undkomma problemet.

För att rättsligt fel vid påstående från tredje man ska kunna göras gällande av köparen krävs det att sannolika skäl för påståendet finns. Detta krav på sannolikhet ställs inte speciellt högt.62 På grund av det låga kravet riskerar säljaren att hamna i problem om en köpare med hänvisning till det rättsliga felet häver köpet och det senare visar sig, i tvist mellan säljare och tredje man, att tredje man inte innehar den sakrätt som sades.

Det en köpare måste göra är att åberopa det faktum att en tredje man gjort anspråk och att det funnits sannolika skäl.63

Om en köpare gör ett exstinktivt godtrosförvärv utsläcks tredje mans sakrätt helt. Vid ett sådant fall är det vanligtvis inte aktuellt att göra gällande felansvar emot säljaren. Gör köparen ett godtrosförvärv av lös egendom kan hen bli skyldig att gentemot den rätte ägaren avstå varan mot lösen. En säljare bör i sådant fall bli skadeståndsskyldig för mellanskillnaden mellan varans värde och lösenpriset.64

59 Victorin, A., & Flodin, J. Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt, 4 uppl., Iustus, Uppsala,

2016, s. 203.

60 SOU 1998:80 Bostadsrättsregister.

61 Victorin, A., & Flodin, J. Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt, 4 uppl., Iustus, Uppsala,

2016, s. 204.

62 Prop. 1988/89:76 s.144. Om ny köplag. 63 Prop. 1988/89:76 s 144. Om ny köplag.

(23)

20

5.1 Påföljder vid rättsligt fel i lös egendom

Av uppräkningen som framkommer i 41 § KöpL är det i stora drag hela påföljdssystemet för fel som tillämpas även vid rättsliga fel. Däremot gäller inte 31 § KöpL gällande köparens undersökningsplikt och 32 § 2 st. KöpL gällande köplagspreskription, det innebär med andra ord att köparen varken har någon undersökningsplikt eller att hen förlorar rätten att åberopa felet. Anledningen till undantaget gällande köplagspreskription är att de rättsliga felen ofta förbli dolda en lång tid. Det anses därför orättfärdigt att en köpare förlorar rätten för felpåföljder efter två år.

Hävning vid rättsliga fel regleras i 39 § KöpL. En köpare får häva köpet vid rättsligt fel endast om det är ett väsentligt avtalsbrott för hen och att säljaren känt till eller bort känna till det. Köparen måste även lämna en hävningsförklaring inom skälig tid. Vad som avses med skälig tid skiljer sig från fall till fall.

Utgångspunkten vid rättsligt fel gällande ersättning för skadan som köparen lidit är att säljaren har ett strikt skadeståndsansvar. Om köparen känt till eller bort känna till felet har dock säljaren en chans att undkomma skadestånd.65 Enligt 37 § KöpL kan en köpare kräva prisavdrag vid rättsligt fel. Prisavdraget är till som en slags kompensation för köparen. Prisavdraget beräknas enligt 38 § KöpL och är mellanskillnaden på bostaden som felfri och bostaden som felaktig.

5.2 Reklamation vid rättsligt fel i lös egendom

En reklamation av felet ska lämnas inom skälig tid efter det att felet upptäckts eller bort upptäckts, detta enligt 32 § 1 st. KöpL. Vid bedömning av vad som anses vara inom skälig tid får man beakta vem köparen är i det enskilda fallet. Man är inte lika sträng i bedömningen om köparen är en privatperson jämfört med om det skulle vara en näringsidkare. Hänsyn ska även tas till köparens sakkunskap eller bristen på denna.66 Det innebär att en person ibland kan behöva ta hjälp av en sakkunnig person. Vidare kan jämförelse göras med

Konsumentköplagen67 där det framgår att skälig tid för reklamation är inom två månader efter

65 Manukka, Jori, Köplag (1990:931) 41 §, Lexino, lagkommentar (JUNO).

66 Prop 1989/90:77 s 62 Om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. Prop. 1988/89:76 s. 124 Om ny

köplag.

(24)

21

det att felet upptäckts.68Det framkommer av förarbetena att längre tid kan i enskilda fall vara godtagbart.69 Reklamationsfristen kan förlängas på grund av sjukdom och liknande situationer av subjektiv art på köparens sida.70 Man får som köpare inte hävda att varan är felaktig om man inte meddelar säljaren. Tanken bakom detta är att förhindra köpare att nyttja

hävningsförbehåll på ett spekulativt vis. Vid en reklamation ska felet framkomma, det räcker alltså inte att enbart påstå att det är fel på varan. Vilken påföljd som köparen vill göra

gällande behöver dock inte meddelas. Det räcker alltså med en neutral reklamation. 71

Enligt 32 § 2 st. KöpL förlorar en köpare sin rätt om hen inte reklamerar inom två år från att varan tagits emot. Denna tvåårstid gäller dock inte för att påtala rättsliga fel. Grunden till undantaget är att rättsliga fel ofta förblir dolda under en längre period. En köpare behåller enligt art. 43 (1) CISG talesrätten under omständigheterna att hen reklamerar inom skälig tid efter hen märkt eller bort märka det rättsliga felet/-en. Denna skyldighet att reklamera inom två år gäller bara “lack of conformity of the goods”.72

Om man som köpare gör gällande att rättsligt fel föreligger, kan köparen inte utkräva påföljder för det rättsliga fel, utan att sådant fel konstateras föreligga. Som i NJA 1998 s. 29 där det första bolaget pantsatte en bil hos ett andra bolag, detta som en säkerhet för en tidigare obetald skuld. Det andra bolaget sålde i sin tur bilen vidare till en privatperson för att täcka sin fordran. Vid tidpunkten av försäljningen var det första bolaget registrerad ägare till bilen men bilen var inte till fullo betald till banken som hade äganderättsförbehåll på

bilen. Privatpersonen fick kännedom om detta och lämnade bilen till banken och krävde att få häva köpet gentemot det andra bolaget. Detta med hänvisning till att köpet var behäftat med ett rättsligt fel enligt 41 § KöpL på grund av att det andra bolaget inte varit i god tro vid försäljningen.

I Högsta domstolen, hädanefter HD, ansågs det att överlåtelsen från det första bolaget skulle anses som en överlåtelse till det andra bolaget. Detta för att det andra bolaget skulle kunna få sin fordran betald. På grund av detta var bilen i det andra bolagets besittning. HD ansåg att det andra bolaget gjort ett godtrosförvärv då ombudet vidtagit tillräckliga åtgärder, även vid ett

68 23 § KköpL.

69 Prop. 2001/02: 134 s. 85. Ändringar i konsumentköplagen. 70 NJA 2008 s. 1158.

71 Manukka, Jori, Köplag (1990:931) 32 §, Lexino, lagkommentar (JUNO).

(25)

22

utökat krav på undersökningsplikten. Ombudet ansågs inte behöva begära ut kvittot från det första bolaget och hen ansågs inte heller behöva gå längre än att fråga platschefen. Det fastslogs i HD att det andra bolaget varit i god tro vid förvärvet av bilen. Privatpersonen kunde inte häva köpet för att bilen inte ansågs vara behäftad med något rättsligt fel. I stället måste köparen åberopa att tredje man gjort anspråk på varan och att sannolika skäl för påståendet funnits.

6 Fördjupning om ansvar vid rättsliga belastningar

6.1 Innebörden av god tro vid sakrättsligt anspråk i fast egendom

I NJA 1990 s. 331 förvärvade köparna fastigheter med garantin om att dessa inte belastades av några servitut eller andra nyttjanderätter med undantag av ett par brunnservitut. En tid efter tillträdet märker köparna att säljaren inte tömt ur en sjöbod på en utav fastigheterna. Det visar sig då att decennier tidigare hade en gåvohandling med tillhörande rättighet kommit till stånd mellan den tidigare ägaren och rättighetshavarna om att de fick nyttja sjöboden samt

omkringliggande tomtområde. Rättigheten skrevs aldrig in i lantmäteriets fastighetsregister. Frågan är då om upplåtelsen ska gälla av den orsak att köparna enligt 7 kap. 14 § JB kände till eller åtminstone borde känt till omständigheterna. HD menar på att det inte finns bevis nog att styrka att köparna känt till den upplåtna nyttjanderätten. Därtill har säljaren i köpekontraktet förutom brunnservitut garanterat att fastigheten inte belastades av servitut eller

nyttjanderätter. Köparen har därav inte haft någon anledning att undersöka saken vidare. Trots att köparna varit granne med den tidigare ägaren sedan många år tillbaka och iakttagit andra personer i ägarens närhet nyttja sjöboden, saknas skäl för att ana att någon nyttjanderätt varit aktuell. Köparna blir inte bundna av nyttjanderätten av den anledning att den helt enkelt inte var känd för dem vid förvärvet. Självklart tar man i betänkandet till rättsfallet upp stadgandet i 7 kap. 14 § JB, som ju innefattar att en nyttjanderätt som vare sig är inskriven i

fastighetsregistrets inskrivningsdel eller förbehållits vid överlåtelsen, är gällande mot den nya förvärvaren om köparen varit i ond tro, det vill säga förvärvaren har vid överlåtelsen känt till eller åtminstone bort känna till om upplåtelsen.73 Men det intressanta här är att detav

förarbetena till paragrafen74 framkommer att det åligger rättstillämpningen att ge vägledning i hur pass långt en köpare måste gå i sin undersökning av fastigheten och hur aktiv hen är till att ta reda på om fastigheten besväras av rättigheter. Därtill vill lagberedningen understryka att utifrån deras tolkning bör inte kraven för undersökningsplikten ställas alltför höga då detta

73 Grauers, F., Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 14 uppl., Juristförlaget, Lund, 2014, s. 274. 74 SOU 1960:25 s 312, jfr prop. 1970:20 Del A s 401 ff.

(26)

23

kan hämma marknaden med normal omsättning. Vidare uttalas det att det måste finnas plats för ett ganska brett utrymme för bedömning av förhållandena till förvärvet, inte enbart fastighetens areal och egenskaper men också rent personliga omständigheter. Det får med andra ord avgöras från fall till fall.

Enligt vår uppfattning ska man alltså inte ställa för höga krav på köparens undersökningsplikt, men att det får bedömas från fall till fall hur pass omfattande den bör vara. Vid bedömning av om felet är relevant eller ej underlättar det att söka se det ur en köpares synvinkel, om hen uppfyller kravet för god tro eller ej. Köparna i NJA 1990 s. 331 kände till att

nyttjanderättshavarna stod i nära relation till dödsboet vilket inte gav köparna någon anledning att undersöka saken vidare. Det är precis som lagberedningen betonade, att man också får ta hänsyn till personliga omständigheter. Grundprincipen är ju den att en fastighet säljs fri från belastningar. Vidare framkommer det av förarbetena att säljaren har en så kallad upplysningsplikt, det vill säga är det så att fastigheten avviker från grundprincipen har hen att upplysa om detta, såvida inte köparen redan fått kännedom om det.75 Att notera är att köparen

inte har någon undersökningsplikt. Därtill får man inte glömma bort att säljaren i

köpekontraktet lämnat en uttrycklig garanti som ju innebär lugnande besked för en köpare.76 Av ovannämnda omständigheter resonerar vi i överensstämmelse med HD och finner att köparna var i god tro beträffande nyttjanderättens existens. Det innebär att prövningen av vem som ansvarar för rättsligt fel inte blir aktuell i detta rättsfall då någon nyttjanderätt inte blir bestående men däremot får man en syn på bedömningen av god tro vid sakrättsligt anspråk vilket blir intressant i jämförelse med utfallet i nästkommande rättsfall.

6.2 Innebörden av god tro vid sakrättsligt- och obligationsrättsligt anspråk

i fast egendom

Det inte helt okomplicerade rättsfallet NJA 2012 s. 1021 behandlar frågan om rättsligt fel vid köp av fast egendom men den berör även bedömningen av när en part anses vara i god tro samt när reklamationsfristen anses börja löpa. Köparna till en fastighet ingick köpet i tron om att denne inte belastades av något servitut eller annan allmän nyttjanderätt. I köpekontraktet fanns nämligen en uttrycklig garanti från säljaren som löd att fastigheten på tillträdesdagen inte belastas av något gällande servitut, nyttjanderätt eller annat avtal. Efter ett tag påstår grannen att köparna har förstört vägen som passerar tomten. Vidare menade hen att det var ett

75 Prop. 1970:20 A s. 217. Med förslag till jordabalk. 76 Se NJA 1978 s. 301.

(27)

24

vägservitut till förmån för denne. Konflikten mynnar ut i att grannen stämmer köparna för att bringa ordning i situationen. Tingsrätten finner att fastigheten var belastad med ett

vägservitut, att vägen var synbar men att servitutet inte fanns inskrivet i fastighetsregistret. Köparna kände alltså inte till att servitutet faktiskt fanns men att de i vilket fall som helst borde haft kännedom om den. Grannfastigheten vinner och talan om att servitutet ska gälla fastställs. Även om servitutet inte var inskrivet och köparna inte hade tilldelats information om servitutets existens var de i ond tro då de borde ha förstått att vägservitutet existerade. Detta enligt stadgandet i 7 kap. 14 § JB.

Hovrätten fastställde tingsrättens dom och HD valde att inte meddela prövningstillstånd. Trots samma premisser som i NJA 1990 s. 331 valde man att vara hårdare i bedömningen av god tro sakrättsligt sett. Det kan då konstateras att med tillämpningen av 7 kap. 14 § JB gäller

servitutet sakrättsligt mot köparna då de ansågs vara i ond tro. Det var inget som förnöjde köparna vilket resulterade i att de valde att stämma säljaren men likaså mäklaren. De yrkade om att tilldelas skadestånd med lika belopp från bägge svarande. I mäklarens fall ledde det till en förlikning där hen tvingades att betala skadestånd på 550 000

kronor. Köparna yrkade sedan på att tillerkännas skadestånd från säljaren för rättegångskostnaderna i de tidigare fallen.

Av Svea hovrätts lagakraftvunna dom är det utom rimligt tvivel klargjort att fastigheten belastas av ett gällande vägservitut. HD har då att pröva om köparna borde känt till det gällande servitutet, alltså att de var i ond tro enligt 4 kap. 17 § JB eller om det rör sig om ett rättsligt fel och om så var fallet har reklamationen då skett inom skälig tid. I likhet med tidigare instanser finner HD att vägen var synlig men att det inte åligger köparna att vara misstänksamma hur det står till rättsligt för en fastighet när någon undersökningsplikt inte råder. Synnerligen inte heller då det finns en uttrycklig garanti från säljaren i köpekontraktet som garanterade att fastigheten på tillträdesdagen inte belastas av någon rättighet, servitut eller annat avtal. Av den anledning går det inte att säkerställa att köparna borde känt till vägservitutet och ett rättsligt fel föreligger därmed. Det innebär alltså att utifrån samma premisser finner man köparen obligationsrättsligt i god tro. Det innebär dock inte att säljaren ska ansvara för det rättsliga felet. HD ansåg nämligen att den avgörande tidpunkten för reklamation bör börja när krav, gällande rättsligt fel, från tredje man kan anses grundas på sannolika skäl. Detta efter att HD jämförde situationen med situationer vid köp som regleras i KöpL eller CISG. I detta fall fann även HD att det inte handlade om grov vårdslöshet från säljarens sida och på grund av detta måste reklamationen ske inom skälig tid. Även i denna

(28)

25

punkt kunde HD konstatera att det inte fanns några tydliga riktlinjer i vare sig lagtext eller förarbetena och att startpunkten för reklamation kan antas variera.77 HD utförde en jämförelse med den allmänna köprätten och konstaterade bland annat att de påföljder beträffande rättsligt fel enligt 41 § KöpL kan göras gällande om det existerar sannolika skäl för påståendet att en tredje man innehar äganderätt, panträtt eller någon liknande rätt i varan. Efter denna

jämförelse ansåg HD att utformningen av de reklamationsregler för rättsligt fel förhåller sig till de intressen och syften som ska tillvaratas vid reklamationen. Dessa intressen avser köparens möjlighet till en överblick av situationen och därmed betydelsen av felet för att hen inte ska ställa obefogade krav mot en säljare. Hos säljaren ligger intresset att snarast bli informerad så tidigt som när det framställs krav från tredje man. Säljaren har ett intresse i att hen genom att informeras kan överta ansvaret mot tredje man, eller förhandla med tredje man. Även vid köp enligt jordabalken gör sig motsvarande intressen gällande och HD ansåg även här att reklamationsfristens avgörande tidpunkt ska vara när tredje man ställer krav grundat på sannolika skäl på grund av ett rättsligt fel.78

6.3 Kommentar till bedömningen av god tro vid sakrättsligt- och

obligationsrättsligt anspråk

I NJA 2012 s. 1021 prövades den goda tron i analogi med 4 kap. 17 § JB när ett servitut visats belasta en fastighet. Det konstaterades i HD att uttrycket “ägde kännedom eller bort äga kännedom” förekommer i både 4 kap. 17 § JB och 7 kap. 14 § JB men att man möjligtvis inte ska tolka dem på samma vis. Det framkom att det saknas vägledning i förarbetena när det gäller relationen mellan de två reglerna, men även att man får ta hänsyn till de intressen och regler som väger upp. I 7 kap. 14 § JB föreligger ett sakrättsligt skyddsintresse vilket innebär att det ställs relativt lågt krav på den utredningen gällande ond tro. Vid tillämpningen av 4 kap. 17 § JB är det tvärtom, man vill skydda köparens intressen, och det ställs därför jämförelsevis höga krav på ond tro hos köparen. Dessa högre krav grundar sig i den hänsyn till det garantiansvar säljaren innehar och det faktum att köparen saknar undersökningsplikt och att köparens intresse i att fastigheten ska vara fri från belastningar ska beaktas. När det kommer till frågan om köparna bort känna till servitutet kom HD fram till att både köpare och mäklare rört sig runt på fastigheten och att de hade kunnat se vägen över samma fastighet. Däremot har det inte lagts fram någon klar utredning gällande vägen och dess beskaffenhet.

77 Ramberg, J. & Herre, J. Allmän köprätt, 9 uppl. Nordstedts Juridik, Stockholm, s. 107.

78 Hager, R. JT 2013–14 s. 383 f. Krav på god tro och reklamation vid rättsligt fel enligt JB samt om förhållandet

References

Outline

Related documents

De utvalda intervjupersonerna har bakgrund i olika berörda branscher och lyfter på olika sätt upp vilka svårigheter som finns i mötet mellan vetenskap och värderingar, bland annat

Med tanke på att svarsalternativen endast var sant eller falskt måste det ändå anses att en inte försumbar mängd av deltagarna svarat att påståendet är sant, 12,50 % av

Arbetar läraren i en organisation där strukturen och rutinerna är tydliga och där rektor och elevhälsa prioriterar kollegialt lärande, kompetensutveckling och

Kommunerna ser till att ta fram detaljplaner och byggklar mark medan staten beslutar om övergripande regler för byggande Men de påpekar också att det krävs statliga

Ett viktigt resultat är att tjejer ibland utsätts för sexuella trakasserier och att dessa ofta är svåra att försvara sig mot, vilket är en anledning till att många tjejer

Stämmer Stämmer inte Den ökade invandringen till Sverige de senaste trettio åren har gjort.. att det blivit fl er medlemmar i

Vi kommer även med hjälp av dessa kunna kombinera dem med andra teorier om beslutsfattande, för att på så sätt kunna göra en mer ingående analys om vilka intressen som

Att barnen förhandlar makt runt matbordet påvisar även Grieshaber (1997, ss. 658-659), barnen i hennes studie utmanar de regler som de vuxna satt upp, dels i form av