1
Fastighetsmäklarens påverkan på ansvarsfördelningen för
faktiska fel
The real estate broker's impact on the distribution of
responsibilities for factual faults
Kandidatuppsats 15 hp
Fastighetsvetenskap: Examensarbete FF321F
Handledare: Författare:
Ola Jingryd Andreas Rosenberg
2
Sammanfattning
Uppsatsen handlar om hur mäklaren påverkar på ansvarsfördelningen för faktiska fel i fastighet mellan en köpare och säljare. Vilka fel som köparen kommer att ansvara för enligt 4:19 JB utgår från vad denne hade kunnat finna vid en normal undersökningsplikt.
Undersökningsplikten kan även utökas om köparen får varnande besked att ett fel kan föreligga. Undersökningsplikten kan även reduceras ifall köparen får lugnande besked eller det bagatelliseras om den specifika egenskapen samt om utfästelser görs. Motsattvis reduceras eller utökas säljarens felansvar. Säljaren står även ansvarig för fel denne svikligt undanhåller för att utnyttja köparens okunskap.
Mäklaren har en upplysningsplikt enligt 16 § FML och ska upplysa om fel denne känner till eller misstänker. Det är oberoende om informationen framkommit till mäklaren från annan part eller om mäklaren själv har vetskap om det genom exempelvis tidigare erfarenheter. Mäklaren ska även verka för att säljaren lämnar upplysningar som kan vara av betydelse för köparen. Det kan ske genom en s.k. frågelista. Utifrån sammanställning av författningar, praxis och doktrin har det framkommit att mäklaren genom sina skyldigheter kan påverka ansvarsfördelningen. Mäklaren kan påverka ansvarsfördelningen i bägge riktningar för en köpare och säljare, dvs. att det leder till en förskjutning av ansvaret för faktiska fel i fastigheten. Mäklaren påverkar ansvaret genom sin upplysningsplikt. Köparen kan få en utökad undersökningsplikt genom att mäklaren lämnar varnande besked till köparen om fel denne misstänker. Köparen kan också få reducerad undersökningsplikt genom att mäklaren lämnar lugnande besked. Motsatsvis innebär det ett reducerat eller utökat ansvar för säljaren. Det innebär att mäklarens uttalande till en köpare har samma innebörd som säljarens uttalande i fråga om ansvarsfördelningen mellan köparen och säljaren.
3
Abstract
The essay is about how the broker affects the distribution of responsibilities for factual faults in properties between a buyer and a seller. Which faults the buyer will be responsible for according to 4:19 JB is based on what the buyer could have discovered in a normal
investigation duty. This duty of inquiry may also be extended if the buyer receives a warning message pointing to that a fault may exist. The extension of what the buyer is responsible of may also be reduced if the buyer receives a calming message or the specific attribute is being trivialized or if a specific attribute is being pledged. By contrast, the seller’s liability of faults is reduced or increased. The seller is liable for faults, which he fraudulently refuses to exploit due to the byer’s lack of knowledge. The broker has a duty to provide information according to 16 § FML and shall disclose any faults he is aware of or suspects. It is independent whether the information has been disclosed to the broker from another person or if the broker himself knows about it through previous experiences. The broker must also act in order for the seller to provide information that may be of importance to the buyer. This can be done through a list of questions. Based on the compilation of constitutions, practices and doctrine, it has been found that the broker can, through his obligations, affect the distribution of responsibilities. The broker can affect the distribution of responsibilities in both directions for a buyer and a seller, i.e. that it leads to a shift of responsibilities for actual faults in the property. The broker affects the responsibility through his duty of disclosure. The buyer can also get a reduced duty to investigate due to a calming message from the broker. By contrast, it implies reduced or increased liability for the seller. This means that the broker’s statement to a buyer has the same meaning as the seller’s statement regarding the division of responsibility between the buyer and seller.
4
Innehållsförteckning
Sammanfattning ... 2 Abstract ... 3 Förkortningslista ... 5 1. Inledning ... 6 1.1 Bakgrund... 61.2 Syfte och frågeställning ... 7
1.3 Avgränsningar ... 7
1.4 Metod ... 8
1.5 Disposition ... 9
2. Ansvarsfördelningen enligt 4 kap. 19 § JB ... 11
2.1 Tvåstegsmodellen ... 11 2.2 Undersökningsplikt ... 11 2.2.1 Normal undersökningsplikt ... 12 2.2.2 Utökad undersökningsplikt ... 13 2.2.3 Reducerad undersökningsplikt ... 14 2.3 Säljarens upplysningsplikt ... 17
3. Fastighetsmäklarens förpliktelser enligt 16 § fastighetsmäklarlagen. ... 21
3.1 Allmänt ... 21
3.2 Mäklaren verkar för att säljaren lämnar uppgifter ... 23
3.3 Mäklaren upplyser köparen... 24
4. Mäklarens påverkan ... 29
4.1 Allmänt ... 29
4.2 Mäklaren utökar undersökningsplikten ... 29
4.3 Mäklaren reducerar undersökningsplikten ... 31
4.4 Diskussion ... 34
5. Slutsats ... 35
5
Förkortningslista
FR
Förvaltningsrätten
FMI
Fastighetsmäklarinspektionen
FML
Fastighetsmäklarlagen (2011:666)
HD
Högsta domstolen
HovR
Hovrätten
JB
Jordabalken (1970:994)
KöpL
Köplagen (1990:931)
NJA
Nytt juridiskt arkiv II
Prop.
Regeringens propositioner
SOU
Statens offentliga utredning
RÅ
Regeringsrätten
6
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Över 90% av Sveriges villafastigheter överlåts idag med hjälp av en fastighetsmäklare1. En mäklare lyder under fastighetsmäklarlagen, FML, och har en rad olika skyldigheter att förhålla sig till. Några av dessa skyldigheter är att se till att säljaren lämnar upplysningar till köparen, samt upplysa köparen om information som denne känner till enligt 16§ FML. Vid en fastighetsöverlåtelse ska köparen undersöka fastigheten och det regleras av 4 kap 19§ JB. Säljaren har även en viss upplysningsplikt att förhålla sig till vilken har vuxit fram genom praxis.
För att behandla felansvaret vid fastighetsöverlåtelser används tvåstegsmodellen där man först måste reda ut om det är ett fel enligt jordabalkens felregler. Om det konstateras att det utgör ett fel i köprättslig mening så används steg två i tvåstegsmodellen vilket är att undersöka om felet går att åberopa.2 För att kunna åberopa felet krävs det att inte köparen kunnat eller bort upptäckt felet vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till 4:19 JB
(undersökningsplikten)3. Om omständigheter talar för det kan det i vissa fall leda till att säljaren får en upplysningsplikt vilket resulterar i att om säljaren inte upplyser köparen om omständigheten anses det ändå som ett fel i köprättslig mening4.
Mäklarens rådgivnings- och upplysningsplikt regleras av 16 § FML. Mäklaren ska bl.a. verka för att säljaren upplyser köparen om sådant som kan vara av betydelse för köparen, samtidigt som mäklaren själv ska upplysa köpare om de omständigheter som mäklaren själv har
iakttagit och som kan anses vara av betydelse för en köpare.5 I propositionen till
fastighetsmäklarlagen beskrivs det att det är viktigt att kravet på att mäklaren ska upplysa köparen om fel som kan antas ha betydelse för denne inte får påverka den grundläggande riskfördelningen mellan köparen och säljaren rörande fel i fastighet enligt jordabalkens
1 Mäklarsamfundet. Fastighetsmäklarbranschen Fakta & Nyckeltal, 2017. 2 Grauers, Folke. Fastighetsköp, 2016. Sid 127 f.f.
3 Prop. 1989/90:77 – om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m., Prop. 1970:20 – med förslag till
Jordabalk.
4 NJA 2007 s. 86.
7
felregler6.Melin skriver i sin tolkning av 16§ FML att mäklaren kan komma att utöka köparens undersökningsplikt genom att informera köparen om fel som mäklaren misstänker föreligger7. I en artikel från 1994 har Claude Zacharias anfört att läget mellan köparens undersökningsplikt och mäklarens upplysningsplikt är väldigt oklar. Han anförde att det inte fanns stöd i varken förarbete eller lagtext men ändå ansåg han att det rådde oklarhet i frågan om mäklarens upplysningsplikt kunde skärpas eller mildras beroende på mäklarens
kännedom.8
Felansvaret vid fastighetsöverlåtelser finns behandlat i doktrinen och berör enbart förhållandet mellan säljare och köpare9. I vilken mån kommer då säljarens och köparens ansvarsfördelning för fel att påverkas av att en mäklare anlitas?
1.2 Syfte och frågeställning
Syftet med uppsatsen är att utreda och diskutera hur mäklaren påverkar ansvarsfördelningen för fel mellan köpare och säljare. Fokus kommer riktas på mäklarens påverkan av köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt vid en fastighetsöverlåtelse.
Fastighetsmäklarlagen innehåller en del skyldigheter för mäklaren som potentiellt skulle kunna påverka köpare och säljare vilket behövs redas ut.
För att komma fram till en slutsats på problematiken kommer uppsatsen struktureras upp och först kommer köparens och säljarens skyldigheter enligt 4 kap 19 § JB att redogöras. Därefter behandlas mäklarens förpliktelser enligt 16 § FML för att till sist komma fram till uppsatsens problematik, hur mäklaren och dennes förpliktelser påverkar ansvarsfördelningen mellan köparen och säljaren.
1.3 Avgränsningar
6 Prop. 2010/11:15 s.3 – Ny fastighetsmäklarlag.
7Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, 2017, s. 151. 8 Zacharias. SvJT 1994, s.204.
9Victorin, Anders. Hager, Richard. Allmän Fastighetsrätt, 2015., Elfstöm, Jan., Ashton, Lars Erik. Fel i
Fastighet, 2016., Hellner, Jan., Hager, Richard. och H. Persson, Annina., Speciell Avtalsrätt II – Kontraktsrätt – 1 häftet. Särskilda Avtal, 2010. och Grauers, Folke. Fastighetsköp, 2016.
8
Uppsatsen kommer inte behandla bostadsrätter, då det är lös egendom. Enbart fast egendom som regleras av jordabalken kommer att behandlas. Detta för att begränsa omfattningen på uppsatsen.
Studien är begränsad till att inte behandla eventuella påföljder för en mäklare.
Källor äldre än 1970 har valts att inte behandlas då jordabalken grundlades 1970 och trädde ikraft 1972. Dessa äldre källor får anses vara irrelevanta eftersom lagen har förändrats mycket.
Studien kommer att förhålla sig till bestämmelserna som reglerar felanasvaret mellan en köpare och säljare vid köp av en fastighet samt bestämmelsen om mäklarens upplysningsplikt.
1.4 Metod
Metoden som kommer att användas är den juridiska metoden tillsammans med rättskälleläran. Den juridiska metoden innebär att man letar upp information och hanterar den i förhållande till dess relation till rättskällorna.10 I den juridiska metoden ingår det att kunna urskilja på vad som är relevant och avgränsa informationen till att kunna besvara sin problemställning i uppsatsen11. Den centrala delen är att kunna tillämpa rättsregler på förhållandet som vill redas ut12. Rättskälleläran innebär att utreda vad som är gällande rätt genom att beakta de rättskällor som skall, bör och får beaktas13. Det innebär att uppsatsen i första hand kommer att utreda vad lagen säger om vad som är gällande rätt. I andra hand kommer förarbeten till lagen att
granskas. Dessa består utav statens offentliga utredning (SOU) samt regeringens
propositioner. Nästa steg blir att undersöka praxis, det vill säga utreda domstolarna och deras uttalande i fall som är relevanta för uppsatsens problematik. För att ytterligare perspektiv på hur rättsläget ser ut och den problematik uppsatsen vill lösa kommer doktrin att utredas. Denna består utav relevant litteratur och tidskrifter.
10 Sandgren, Claes. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare- ämne, material, metod och argumentation, 2008. 11 Ibid. s. 38.
12 Ibid. s. 35. 13 Ibid. s. 36.
9
Lagen granskas först därför det som står i lagen är det som är först i ordningen. Lagrummen som kommer att användas är 4 kap. 19 § Jordabalken (1970:994) och 16 §
Fastighetsmäklarlagen (2011:666). Då lagen ofta är kortfattad och inte så uttömmande kommer propositioner och statens offentliga utredningar (SOU) även att studeras. Dessa är förarbetena till lagen och beskriver hur lagen bör och ska tolkas. Det är förarbeten till 4 kap. 19§ JB och 16 § FML. Genom att läsa dessa kommer det ges en bred blick över vilket ansvar köpare har vid sin undersökningsplikt samt säljarens ansvar kring upplysningsplikten.
För att få en tydlig överblick på hur lagen ska tillämpas i praktiken vid undersökningsplikten och upplysningsplikten och hur långt dessa sträcker sig i olika situationer kommer praxis att undersökas. Praxis över hur mäklaren ska agera kommer även att granskas. Praxis består av rättsfall från högsta domstolen, hovrätten, tingsrätten, högsta förvaltningsdomstolen,
kammarrätten och förvaltningsdomstolen. I första hand kommer rättsfall från Högsta
domstolen och Högsta förvaltningsdomstolen studeras då dessa har prejudicerande verkan, för att sedan gå i fallande ordning14.
Doktrin kommer att undersökas sist och består utav t.ex. böcker som sakkunniga, såsom professorer, i ämnet har skrivit samt olika tidskrifter och liknande akademiska texter. Doktrin kommer att undersökas för att få så bred blick som möjligt över hur de sakkunniga anser att rättsläget förhåller sig och vad som är gällande rätt15.
1.5 Disposition
Uppsatsen disponeras på nedanstående sätt för att först tydliggöra för läsaren vad gällande rätt säger om respektive part för att sedan kunna gå in med en kunskap i kapitlet Mäklarens påverkan där allt sammankopplas.
Uppsatsen kommer att disponeras genom att först klargöra skyldigheterna för varje part inom studiens ramar. Här faller köparens undersökningsplikt, säljarens upplysningsplikt och mäklarens skyldigheter in. Uppsatsen kommer i andra kapitlet att behandla
ansvarsfördelningen enligt jordabalkens felregler i 4:19 JB. Kapitlet inleds med en kort sammanställning av tvåstegsmodellen för att sedan redogöra för köparens undersökningsplikt och dess omfattning. Undersökningsplikten kommer att vara uppdelat i tre delkapitel, där det
14 NJA 1984 s.3, NJA 1983 s. 858, NJA 1981 s. 815, NJA 1980 s. 398.
10
första behandlar normal undersökningsplikt, sedan hur det kan leda till en utökad undersökningsplikt för att avsluta hur undersökningsplikten kan reduceras.
Sedan kommer säljarens upplysningsplikt att behandlas och vad som krävs när säljaren får en sådan. Det tredje kapitlet kommer att behandla vilka förpliktelser fastighetsmäklaren har enligt 16 § FML. I uppsatsens fjärde kapitel kommer det att analyseras och diskuteras hur mäklaren enligt sina förpliktelser påverkar ansvarsfördelningen mellan köparen och säljaren för fel i fastighet. I det sista kapitlet i uppsatsen görs en sammanfattning för att ge en
11
2.
Ansvarsfördelningen
enligt 4 kap. 19 § JB
2.1 Tvåstegsmodellen
Tvåstegsmodellen hjälper till att förklara felreglerna. Det första steget består av själva felbedömningen, dvs är det ett fel i köprättslig mening eller inte. Andra steget behandlar relevansbedömningen, dvs kan felet åberopas. För att komma till steg två krävs det att det är ett fel i köprättslig mening. Är det inte ett fel har säljaren således inget att ansvara för. Går det vidare till steg två i modellen så ska det behandlas om felet går att åberopa eller inte. Flera faktorer inverkar och en av dem är om felet är upptäckbart, vilket undersökningsplikten reglerar.16
2.2 Undersökningsplikt
Som köpare av en fastighet har denne en undersökningsplikt som regleras av 4:19 2st JB, som anger:
“Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet”
Undersökningsplikten innebär inte att man måste undersöka fastigheten utan det är ansvarsfördelningen som regleras och det torde vara i köparens intresse att undersöka fastigheten för att säkerställa att den delen köparen ansvarar för inte avviker från vad denne förutsatt. Det innebär att undersökningsplikten tar sikte på vad som kan upptäckas och inte vad köparen i ett enskilt fall själv upptäckt.17 Köparen ansvarar således för fel som denne inte
upptäckt om felet är att anse som upptäckbart (med viss reservation för om säljaren agerat svikligt)18.
16 Grauers, Fastighetsköp s.127 f.
17NJA 1996 s. 584; se även Grauers, Fastighetsköp s.209. 18Grauers, Fastighetsköp s.195 f.
12
Undersökningsplikten bör utgå från varje enskilt fall. Det som bör tas i beaktning är
omständigheterna vid köpet, fastighetens aktuella skick samt den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter19. Undersökningsplikten kan delas in i tre delar, normal-, utökad- och
reducerad undersökningsplikt.
2.2.1 Normal undersökningsplikt
En normal undersökningsplikt omfattar det som kan upptäckas vid en noggrann undersökning av en normalt bevandrad lekman utan att göra någon permanent åverkan20. I rättsfallet NJA 1996 s. 584 hade det efter köpet av en fastighet upptäckts att brunnen inte fungerade som den skulle och vattnet inte rann av. Både tingsrätten och hovrätten dömde till säljarens fördel i avseendet av brunnen medans HD ändrade domslutet angående brunnen och gav köparen rätt. Felet bestod i att avloppssystemet var tätt vilket antingen berodde på täta PVC-rör eller felaktigt utförande av infiltrationsdelen. Skälet till HD:s dom var att köparen inte ansågs kunna upptäcka felet vid en normal undersökning som kan krävas av denne. Inte heller hade en sådan undersökning givit upphov till en utökad undersökning som hade krävts för att upptäcka vad det verkliga felet var, vilket köparen låtit undersöka i efterhand med hjälp av en civilingenjör. För att köparen skulle ha upptäckt felet hade det krävts att denne grävde upp marken och på så sätt gjorde en permanent åverkan på fastigheten. Det som HD ansåg föll in under undersökningsplikten i detta fall var att lyfta på locket till brunnen för att undersöka. Det skulle inte väckt någon misstanke då brunnen vid tillfället var fungerande samt att säljarna hade bott där året runt och aldrig själva haft några problem med brunnen. HD fastställde vidare att man inte ska behöva gräva upp marken för att kontrollera ledningarna vilket innebär att sådana fel inte faller in under det som är upptäckbart vid en normal undersökning.
Köparen behöver med andra ord inte göra åverkan på byggnad eller mark för att fullgöra sin undersökningsplikt. Det innebär att även om utrymmen är svåråtkomliga så omfattas de av undersökningsplikten så länge man inte behöver göra en permanent åverkan för att undersöka dem. NJA 1980 s. 555 är ett exempel på ett rättsfall då HD ansåg att köparen inte fullföljt sin undersökningsplikt då denne borde ha krupit in i kryputrymmet under byggnaden på
19 Prop. 1989/90:77 s.41. 20 Grauers, Fastighetsköp s.195.
13
fastigheten även om det var svårtillgängligt och hade då också kunnat upptäcka rötskador som fanns på golvbjälklaget.
Det är vanligt att en besiktningsman anlitas vid köp av fastigheter då de flesta köpare inte själva har den kunskap som krävs för att kunna upptäcka sådana fel som en köpare ansvarar för. HD anförde att om köparen anlitat en besiktningsman och denne inte upptäcker ett fel som en köpare bort upptäcka, så ansvarar fortfarande köparen för felet gentemot säljaren och kan därför inte åberopa sådana fel som borde ha upptäckts trots anlitande av en
besiktningsman.21 Att sedan köparen skulle kunna kräva skadestånd av besiktningsmannen om denna brustit i sin undersökning är en fråga som inte behandlas vidare i uppsatsen. Om köparen inte har den kunskap som krävs bör denne anlita någon som har kunskapen för att undersöka fastigheten. I NJA 1985 s.871 fastslogs det att vid ett felsymptom på en felaktig elinstallation borde köparen ha anlitat en sakkunnig person för att undersöka saken då felet ansågs vara upptäckbart för köparen i detta fall, vilket gjorde att felansvaret låg hos köparen. Folke Grauers kommenterar att HD:s uttalande om att man bör “anlita någon som har
erforderliga kunskaper på området” gäller när köparen inte har de kunskaper som krävs inom området eller när köparen finner symptom på något som kräver ytterligare undersökning22. Det innebär att en köpare inte måste anlita en person för att utföra undersökningen om det är så att köparen själv besitter de kunskaperna som krävs för att utföra en sådan undersökning som praxis säger.
2.2.2 Utökad undersökningsplikt
Vid tillfällen när det finns misstanke om fel i fastigheten eller om sådan misstanke
uppkommer vid en normal undersökning så utökas undersökningsplikten. Saker som väcker misstanke om att fel föreligger kan vara lukt, fläckar etc.23 Säljaren kan även informera att det
finns någon form av felsymptom vilket ger s.k. varnande besked till köparen. Det torde leda till att utrymmen som vid normal undersökningsplikt inte hade behövts undersökas måste undersökas för att fullgöra plikten. I NJA 1984 s. 3 hade köparen efter den yttre besiktningen inte funnit några felsymptom som bidrog till att köparen bort misstänka att fel förelåg. Det
21 NJA 1998 s.407.
22 Grauers, Fastighetsköp s.203. 23Prop. 1989/90:77 s.41.
14
ledde i sin tur till att köparens undersökningsplikt inte utökades och köparen därmed inte behövde öppna upp taket och undersöka vindsutrymmet fastställde HD i sin dom. Det intressanta med fallet är att det i referatet går att utläsa att iakttagelser eller uppgifter från säljaren kan ge undersökningsplikt även på slutna utrymmen. Om det hade givits information eller indikation på att ventilationsröret från badrummet mynnat ut i vindsutrymmet och inte genom yttertaket hade köparen således behövt undersöka vindsutrymmet för att fullgöra undersökningsplikten.24
När en utökad undersökningsplikt uppstår måste oftast köparen anlita en sakkunnig person för att undersöka fastigheten om det inte är så att köparen själv är sakkunnig. Utifrån ovanstående rättsfall kan också slutsatsen dras att fel som varit dolda för en vanlig lekman som en köpare hade kunnat åberopa faller under köparens ansvar om denne anlitat en besiktningsman som givit varnande besked.25
2.2.3 Reducerad undersökningsplikt
Köparens undersökningsplikt kan reduceras om säljaren lämnar uppgifter som kan ha betydelse för fastigheten. Lämnar säljaren uppgifter på ett sätt som utfäster ett visst
förhållande eller bagatelliserar ett felsymptom, kan säljaren inte senare åberopa att köparen har brustit i sin undersökningsplikt.26 Att undersökningsplikten reduceras innebär att det inte ställs lika höga krav på vad som ska undersökas som vid en normal undersökning.
Det finns skillnad på när undersökningsplikten reduceras för konkreta fel (avviker fastigheten från vad som följer avtalet föreligger ett konkret fel) och abstrakta fel (avviker fastigheten från vad köparen med fog kunnat förutsätta föreligger ett abstrakt fel), där det först nämnda grundar sig på utfästelser från säljarens sida som denne ansvarar för medans i det senare fallet inte direkt grundar ansvar för säljaren. Dock kan det genom vaga lugnande besked reducera undersökningsplikten.
Det finns två fall för hur säljaren lämnar utfästelser som påverkar det konkreta felansvaret. I det första fallet lämnar säljaren uppgifter på ett sätt där han ”uttryckligen” garanterar att ett förhållande föreligger i fastigheten och ansvarar för utfästelsen. Att garantin är ”uttryckligen”
24 Grauers, Fastighetsköp s.206 f. 25 Grauers, Fastighetsköp s. 203. 26 Prop. 1989/90:77 s. 41.
15
innebär att uppgifterna är otvetydiga.27 Ett typexempel på en sådan utfästelse är att säljaren anger att fastigheten är ett visst antal kvadratmetrar och lämnar så även uppgiften i
avtalsinnehållet. Garantin behöver inte vara skriftlig utan kan även vara muntlig. I NJA 1983 s. 858 hade säljaren lämnat uppgifter till köparen på förfrågan om tomtarealen muntligt dels genom mäklaren och dels genom fastighetsbeskrivningen. Eftersom inga andra
omständigheter visade på annat befriade domstolen köparen från undersökningsplikten. I det andra fallet lämnar säljaren preciserade egenskaper om fastigheten utan att garantera dem eller ansvara för dess korrekthet. Dessa utfästelser benämns som enuntiationer och skapar en viss tillit för köparen att fastigheten har eller inte har egenskapen som säljaren utfäst.28 För att utfästelsen ska verka som en enuntiation ska den vara preciserad och haft inverkan på köparen. Köparen ska bevisa att uppgiften har haft betydelse vid avgörandet av beslutstagandet. Utfästelsen anses vara preciserad när den säger något om fastigheten och det finns en tyngd i den.29Köparen torde ha större anledning att lita på säljaren ju mer preciserad
säljaren är i sin utfästelse. Vilket skulle kunna leda till att ju mer preciserad utfästelsen är, desto mindre undersökning krävs av köparen. Det ska dock poängteras att om omständigheter talar emot att uppgifterna stämmer trots att de lämnas som enuntiationer förlorar de sin effekt. Det torde vara för att köparen bort inse att han inte kan lita på att uppgifterna är korrekta.
I NJA 1978 s. 301 hade säljaren utfäst att vattnet i en brunn var ”utmärkt” och ”friskt och kallt” men vattnet till brunnen ledes genom ett öppet dike. Domstolen ansåg att köparen med iakttagelserna borde ha insett att vattnet därmed inte var drickbart.
I de fall som säljaren lämnar en garanti eller en enuntiation om ett konkret förhållande för fastigheten ansvarar säljaren för att dessa är korrekta, vilket leder till att köparens
undersökningsplikt reduceras eller helt faller bort. Det torde grunda i att köparen ska ha rätt att lita på uppgifterna.
Som ovan nämnt ska en enuntiation vara preciserad för att säljaren ska stå ansvarig för uppgiften. Men även om den inte är preciserad nog för att säljaren ska stå som ansvarig kan det ändå leda till att undersökningsplikten reduceras i ett abstrakt felansvar.30 Lämnar säljaren
27 Grauers, Fastighetsköp s. 146. 28 Ibid s. 147.
29 Grauers, Jordabalk (1970:994) 4 kap. 19 §, Lexino 2017-07-06. 30 Ibid.
16
lugnande besked eller bagatelliserar om ett förhållande leder det till att undersökningsplikten reduceras.
I NJA 1981 s. 894 fanns en stadsplan med ändring på att en rondell skulle flyttas närmre den berörda fastigheten. På frågan från köparen om planen hade säljaren bagatelliserat och
nämnde att vägen bara skulle breddas. HD ansåg inte att uttalandet gav en rättvisande bild och ändringen avvek från vad köparen kunde förutsätta, vilket ledde till att undersökningsplikten reducerades.31
Lämnar säljaren positiva uppgifter men inte tillräcklig preciserade för att klassas som en enuntiation och det abstrakta förhållandet är tunt för vem som ska få ansvaret, kan det leda till att domstolen ålägger det abstrakta ansvaret på säljaren på grund av vikten från uppgiften.32
I NJA 1979 s. 790 hade köparen köpt en fastighet med självförsörjande färskvattensystem och egen avloppsanläggning. Efter tillträdet blev det stopp i brunnen och strax efter att brunnen tömts på vatten gjordes tester på färskvattenbrunnen och det visade sig att vattnet var otjänligt som dricksvatten och att detta skulle orsakats av ett fel i utförande vid uppförandet av
avloppsanläggningen. Köparen väckte talan mot säljaren med krav om nedsättning av köpeskillingen. Säljaren hade informerat köparen om att avloppsanläggningen inte var äldre än 4 år. En avloppsanläggning har en beräknad livslängd på 30 år vilket gör att köparen kunde förvänta sig att det inte förelåg några fel. Dessutom var inte felet upptäckbart genom att göra en sådan undersökning som erfordras för att ha uppfyllt kravet på att ha fullföljt
undersökningsplikten. Detta då vattennivån var normal när säljarna bodde där då de hade en väldigt låg vattenförbrukning. Säljaren hade också uppmanats av mäklaren att informera om sådana fel som denne kände till och det säljaren informerade köparen om var att det möjligen kunde bli brist på vatten i brunnen under längre torrperioder på sommaren. Dessa
omständigheter gjorde att HD ansåg att köparen inte kunnat förutsätta att fastigheten var behäftad med sådant fel som förelåg och köparen fick avdrag på köpeskillingen. Utifrån rättsfallet kan det också utläsas att en reducerad undersökningsplikt även kan inträffa när en säljare berättar om ett fel och köparen har anledning att tro att felet är uttömmande för just den delen det handlar om. Så om fler fel på samma sak upptäcks så kan fortfarande säljaren få stå för detta då köparens undersökningsplikt reducerats.
31 Grauers, Fastighetsköp s. 204.
17
Köparens undersökningsplikt kan även reduceras för det abstrakta felansvaret om säljaren har varit sviklig eller uppträtt ohederligt likt att säljaren har varit försumlig genom att inte lämna upplysningar när han borde.33
2.3 Säljarens upplysningsplikt
Säljaren har vid en fastighetsöverlåtelse ingen generell upplysningsplikt34.Dock finns det fall
då säljaren ska upplysa köparen om fel i fastighet. Detta regleras i 4:19 JB.
“Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på
försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.”
Försummelse kan föreligga både i det fall en säljare medvetet lämnar felaktiga uppgifter eller hållit inne på information som han känt till eller bort känna till och dessutom förstått att detta skulle vara av betydelse för en köpare [vår kursivering]35. Att det kan vara ”av betydelse för
en köpare” kan innebära att säljaren vet om att köparen ämnar använda fastigheten för ett visst ändamål och säljaren känner till att fastigheten inte lämpar sig för detta. Underlåter säljaren att lämna dessa upplysningar till köparen kan det medföra att köparen kan göra påföljd gällande fel.36 Säljaren får därmed inte utnyttja köparens okunskap för att göra vinning. Att säljaren inte får hålla inne information konstaterades i Svea HovR T 6654–12 där hovrätten fastställde tingsrättens dom. Tingsrätten anförde att säljaren som utfört arbetet av taket bort ha upplyst köparen om att luftspalt saknades vilket inte kunde bevisas att så skett.
Säljaren torde inte behöva upplysa köparen om alla fel denne känner till eller misstänker, då fel som är uppenbara för en köpare faller in under dennes undersökningsplikt, vilket HD även slog fast37. Detta torde vara för att det inte ska urholka köparens undersökningsplikt så den
33 Victorin, Hager. s. 147, prop. 1989/90:77 s. 61; se även NJA 2007 s. 86. 34Hellner s.64, Prop. 1989/90:77 s. 61.
35 Grauers, Jordabalk (1970:994) 4 kap. 19§, Lexino 2017-07-06; se även Prop. 1989/90:77 s. 60. 36Hellner s. 65.
18
tappar sin mening. Att beakta är om säljaren underlåtit att upplysa köparen om vissa fel denne kände till, skulle det kunna klassas som om säljaren agerat svikligt eller ohederligt, vilket gör att säljaren kommer att få ansvara för de fel denne inte upplyst om. Det beror på att säljaren inte kan åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt.38 Likt anförde HD som domskäl
i NJA 1981 s. 894:
“Det [...] innebär att [säljaren] vid försäljning av fastigheten på ett sådant sätt utnyttjat [köparens] bristande kännedom om det förhållande [...] att [...] inte [...] kan invända att [köparen] försummat sin undersökningsplikt [...].
Dolda fel ansvarar säljaren för men om denne känner till felen torde det vara i dennes intresse att upplysa om dem för att göra de upptäckbara för en köpare och därmed blir av med ansvaret för just det felet39.
4:19 1 st. JB är uppdelad i två delar där första delen behandlar när köparen kan göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Det är när ”fastigheten inte stämmer överens med vad som
följer av avtalet” vilket kan utgöras av en klausul i köpeavtalet eller information som givits
genom annons och objektsbeskrivning. Muntliga preciserade uppgifter som görs när avtalet förhandlas fram faller in under vad som följer av avtalet.40 Den andra delen redogör för när köparen har rätt till skadestånd, vilket infaller när ”felet eller förlusten beror på försummelse
från säljarens sida” och även när säljaren gjort en utfästelse som inte stämmer överens med
det verkliga skicket.
Som ovan nämnt handlar undersökningsplikten om ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare och så gör även upplysningsplikten. Upplysningsplikten handlar alltså om när säljaren kan bli ansvarig för fel pga. att denne inte upplyst köparen om felet. Det kan ske på flera olika vis41.
När säljaren friskriver sig från att köparen ska kunna göra anspråk på påföljder vid fel gäller denna friskrivning bara sådana fel som säljaren antingen upplyst köparen om eller som denne inte känner eller bort känna till. Det innebär att en friskrivningsklausul i ett köpekontrakt blir ogiltig för de fel som en säljare känt till och som denne bort upplyst köparen om men
38 Hellner s.64.
39 Prop. 1989/90:77 s.61.
40 Grauers, Jordabalk (1970:994) 4 kap. 19§, Lexino 2017-07-06. 41 Ibid.
19
underlåtit att göra det.42 I det fallet ansvarar säljaren för felet trots friskrivningsklausulen då
denne inte upplyst om det. HD anför att generella friskrivningsklausuler normalt sett är utan verkan mot köparen. Friskrivningsklausuler kan däremot fungera när säljaren friskriver sig genom att inte köparen ska kunna göra några påföljder gällande för fel i fastigheten. Vid detta fall kan köparen gardera sig och minska risken genom att reglera köpeskillingen före köpet. Som ovan nämnt får dock inte säljaren ha känt till felen. Det innebär att även de dolda felen som inte säljaren känner till hamnar på köparens ansvar. Vid en sådan friskrivningsklausul är det dock fler aspekter som ska tas i beaktning, bl.a. måste klausulen vara tydligt utformad och det ska krävas att båda parter tar del av vad som står i kontraktet och om de inte har förmågan att förstå vad bestämmelserna säger så bör de söka hjälp av ett rättsligt biträde.43
Säljarens felansvar kan även minska i omfattning när köparens undersökningsplikt utökas genom s.k. varnande besked från säljaren.44 Säljaren ansvarar för de fel som är dolda, alltså fel som inte kan finnas vi en normal undersökning, och genom att upplysa om dessa fel anses de inte vara dolda längre för köparen, därmed går ansvaret över på köparen. Är säljaren inte säker på att det föreligger fel kan säljaren ändå genom att berätta utöka köparens
undersökningsplikt.45
Det är dock viktigt att poängtera att säljaren inte har någon skyldighet att själv undersöka fastigheten för att hitta fel som inte annars bort upptäckts och som säljaren sen ska upplysa köparen om. Upplysningsplikten berör alltså bara de fall då säljaren känner till eller bort känna till felen redan.46
I NJA 2007 s.86 som handlar om buller från en närliggande motocrossbana hade köparen letat efter en lugn fastighet att köpa. På visnigen hade köparen frågat om närliggande vindkraftverk störde och hade som svar fått att det gjorde de inte. När väl köparen tillträtt fastigheten
upptäcker han att det kommer massa buller från en närliggande motocrossbana som han inte känt till sedan tidigare.
HD ansåg att ingen utfästelse hade gjorts om att det inte fanns något buller som störde. HD ansåg också att köparen hade kunnat upptäcka motocrossbanan utan större svårigheter och att det därmed föll in under undersökningsplikten att undersöka omgivningen. Det som gjorde att
42 Hellner s.64. 43 NJA 1975 s. 545.
44 Se ovan under delkapitlet reducerad undersökningsplikt samt utökad undersökningsplikt. 45 Jingryd, Ola., Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling, 2015 s. 270.
20
det här fallet slutade med att köparen fick rätt var att det under utredningen framkom att säljaren mycket väl kände till problemet med buller från motocrossbanan och själv hade varit involverad och varit i kontakt med kommunen för att begränsa bullret. Det var alltså något som besvärat säljaren och borde då insett att det skulle besvära köparen också. Det ansågs att säljaren utnyttjat köparens okunskap och agerat svikligt, vilket gjorde att säljaren inte kunde åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Därför ansågs fel föreligga i fastigheten.47
Det är svårt att dra en generell slutsats när en säljare har en upplysningsplikt. Som NJA 2007 s.86 ovan anger ska säljaren i vissa fall upplysa om fel som normalt sett ingår i köparens undersökningsplikt. Det leder till att det finns en viss överlappning mellan
undersökningsplikten och upplysningsplikten, varför säljaren torde ha en upplysningsplikt för dolda och svårupptäckta fel.
Utifrån ovanstående torde man kunna dra slutsatsen att säljaren får en upplysningsplikt när tre faktorer är uppfyllda. Dessa är om säljaren känner till felet, är i ond tro om att det är av väsentlig betydelse för köparen och felet är svårupptäckbart för köparen och säljaren inser eller bör inse detta.
21
3. Fastighetsmäklarens förpliktelser enligt 16 §
fastighetsmäklarlagen.
3.1 Allmänt
Enligt 16 § FML ska ”Fastighetsmäklaren […] ge tilltänkta köpare och säljare de råd och
upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. […]
Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att [denne] före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.
Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta”.
Den skyldighet mäklaren har att ge råd i samband med överlåtelsen innefattar frågor gällande juridisk, ekonomisk och teknisk natur. Det är från fall till fall i vilken omfattning denna skyldighet gäller, då en part behöver mer råd om juridiska och en annan i ekonomiska frågor.48
Mäklaren har även enligt första stycket en upplysningsplikt som innebär att mäklaren har en skyldighet att se till att köpare och säljare får information om frågor som har betydelse i samband med överlåtelsen. Det ska vara all information som kan vara tänkbart av betydelse för en köpare och säljare och mäklaren ska inte ta ställning till om informationen är positiv eller negativ.49 Vilken information som köpare eller säljare kan behöva torde variera i det enskilda fallet.
48 Prop. 1983/84:16 s. 37. 49 RÅ 2006 ref. 53.
22
Mäklaren ska alltså upplysa om uppgifter oberoende om det kan anses vara till fördel eller nackdel för köparen och säljaren50. Det torde istället syfta på vikten i uppgiften och inte vilken påverkan uppgiften har för köparen och säljaren.
Informationen är inte begränsad till fel i köprättslig mening51. Hur mäklaren får informationen har ingen betydelse, om det är från ena parten eller annat håll52. Information som mäklaren tillhandahåller ska föras vidare till vardera parter. Mäklaren får dock inte vidarebefordra information där mäklaren har anledning att betvivla dess korrekthet. Mäklaren får alltså inte okritiskt vidarebefordra information till parterna gällande fastighetens skick.53 Dock behöver mäklaren inte vidarebefordra information om tidigare fel som har blivit åtgärdade, om inte det finns risk för återkommande fel tex åtgärdade vattenskador54. Mäklaren ska inte bara se till att informationen finns tillgänglig utan även verka för att parterna tar del av den55.
Det finns dock ingen skyldighet för mäklaren att undersöka fastighetens skick och storlek mer ingående. När mäklaren besöker fastigheten, tex vid intag, kan han genom en ytlig
undersökning få kännedom om skicket och andra omständigheter kring fastigheten. Kan det antas vara av betydelse för köparen ska mäklaren upplysa om detta.56 Har mäklaren genom upplysningar från säljaren, besiktningsmannen eller från något annat håll fått kännedom rörande fastighetens omständigheter ska mäklaren upplysa köparen om det57. Mäklaren ska även i det fall han misstänker om omständigheter upplysa om detta, oavsett vad mäklaren grundar sina misstankar på. Sådana misstankar kan vara tex att en viss typ av fastighet som mäklaren tidigare har förmedlat vanligtvis varit behäftat med en viss typ av fel.58
Alla fel som fastigheten är behäftad med som mäklaren känner till har han en skyldighet upplysa om. Det gäller alla typer av fel så som dolda, svårupptäckta och de upptäckbara som framgår vid ytlig undersökning. Ponera att mäklaren vid ett intag ser att det finns en bristande golvlutning i badrummet, då ska mäklaren upplysa om detta till köparen även om denne själv borde ha funnit detta vid en normal undersökning. Upplyses inte de fel som mäklaren borde
50 FMI.se/ rådgivnings och upplysningsskyldighet (Hämtat 2018-03-29). 51 I denna uppsats begränsas det till fel i köprättslig mening.
52 Jingryd och Segergren s. 214. 53 Prop. 1983/84:16 s. 37 f. 54 Jingryd och Segergren s. 218. 55 FR 23998–10.
56 Prop. 2010/11:15 s. 56 f. 57 Melin s. 150.
23
upplysa om, kommer han att bli ansvarig för dessa. Mäklaren kommer alltså inte få rätt genom att inte upplysa om felet för att det köprättligt faller under köparens undersökningsplikt.59 I förarbetena anförs det att mäklarens upplysningsplikt inte ska inverka på
ansvarsfördelningen mellan köparen och säljaren60. Det torde vara en felaktig slutsats och kommer behandlas vidare i kapitlet ”Mäklarens påverkan” (då senare praxis gått i en annan riktning och budskapen i förarbetena verkar ha grund i den äldre jordabalken).
3.2 Mäklaren verkar för att säljaren lämnar uppgifter
”Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare”.
Anledningen till varför mäklaren ska uppmana säljaren att lämna upplysningar är att det ska bli så transparent som möjligt vid kontraktsskrivningen samt att mäklaren inte ska behöva gräva fram information som säljaren redan sitter på61. Det är viktigt att mäklaren klargör vikten av att lämna uppgifter till köparen då detta kan leda till att risken för framtida tvister förebyggs och att säljarens ansvar för fel begränsas62. Anledningen vidare är att mäklaren inte ska ha en djupgående undersökningsplikt om skicket i fastigheten, då det inte är meningen att denne ska beröra felansvaret mellan säljare och köpare63.
Uppgifter från mäklaren genom tex annonsering och visningar torde kunna ses som
enuntiationer eftersom det finns en precision och uppgifterna härstammar från säljaren och mäklaren endast vidarebefordrar dem64.Därför bör säljarenvara försiktig med hur han lämnar uppgifterna då han kan bli ansvarig för att de är korrekta. Detta kan leda till en påverkan i ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare, där säljaren får stå för uppgifterna.65 Som nämnts ovan får köparen en utökad undersökningsplikt om säljaren ger varnande besked t.ex. att säljaren har haft problem med något och bör då göra en mer noggrann undersökning. När en mäklare är anlitad ger denne ofta säljaren en s.k. frågelista där säljaren ska fylla i uppgifter om fastigheten som denne känner till och kan vara till nytta för köparen tex problem eller
59 Melin s. 150. 60 Prop. 1983/84:16 s. 14 och 2010/11:15 s. 29. 61 Prop. 1983/84:16 s. 38. 62 http://www.fmi.se/radgivnings--och-upplysningsskyldigheten (hämtat: 2018-03-29). 63 Melin s. 147. 64 Grauers, Fastighetsköp s. 147.
65 Om det inte visar sig att mäklaren har hittat på uppgifter. Se Grauers, Fastighetsköp s. 250 se även NJA 1983
24
åtgärdade fel som säljaren har haft eller gjort. Den fyller en funktion om att vara upplysande för köparen. Genom denna lista torde mycket väl köparens undersökningsplikt kunna utökas då denne kan få varnande besked. En frågelista där säljaren bara har svarat nej på alla frågor tycker Grauers inte ska lämnas över då detta skulle vilseleda köparen om att det inte finns några fel i fastigheten.66 Frågan är om Grauers menar att det skulle kunna tydas som att det är lugnande besked och på så sätt att det reducerar köparens undersökningsplikt67. Så torde fallet inte vara då det skulle ge en felaktig innebörd av frågelistan, då den ska upplysa köparen om vad säljaren känner till om fastigheten och om det svaras nej torde det inte innebära att säljaren garanterar att det inte finns något fel i avseendet utan enbart att säljaren inte känner till att något fel föreligger68. Detta kan dock påverkas av hur frågelistan är formulerad och det är då viktigt att det framgår tydligt att svaren enbart innefattar säljarens vetskap om de
aktuella egenskaperna för att inte anses som enuntiationer. Att säljaren ska upplysa likt att denne hade en upplysningsplikt torde inte vara meningen med lagrummet utan istället torde det handla om att säljaren ska undvika att bli indragen i tvist som han kan förlora, vilket mäklaren bör råda säljaren om.69
3.3 Mäklaren upplyser köparen
Det tredje stycket i 16 § FML behandlar hur mäklaren bör förhålla sig till en köpare.
”Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att [denne] före köpet gör eller låter göra en sådan
undersökning.”
”Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.”
Detta innebär att mäklaren har en skyldighet att berätta för köparen om omständigheter kring fastigheten som mäklaren känner till som kan vara av intresse för köparen. Sådana
66 Grauers, Fastighetsköp s. 206.
67 Se i ovan kapitel innebörden av reducerad undersökningsplikt.
68 Något som kan vara intressant att diskutera är om svaren i frågelistan ska anses som garantier eller
enuntiationer? Varpå det sist nämnda torde vara korrekt, då det annars skulle ge allt för stor förskjutning i riskfördelningen. Något det inte torde finnas incitament för säljaren att få.
25
omständigheter torde vara när mäklaren besöker en fastighet och kan iaktta fastighetens skick och märker en defekt t ex att det är fuktskador på en list. Det är alltså brister från en ytlig undersökning som mäklaren ska upplysa köparen om70. Dock har mäklaren ingen skyldighet att undersöka varför det tex har uppkommit fuktskador.
Enligt förarbetena ska mäklaren ”upplysa köparen om fel som han känner till, i varje fall om
felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten”71. Det torde innebära att vid de
tillfällen felet inte är uppenbartför den som beser fastigheten måste mäklaren upplysa köparen om felen, om mäklaren känner till dem, alltså dolda eller svårupptäckbara fel. Det torde betyda att mäklaren inte har skyldighet att upplysa om sådana fel som är uppenbara för var och en som beser fastigheten. Det bekräftas av FMI som anger att ”Fel som är uppenbara
för den som beser objektet behöver mäklaren inte upplysa om”72. Mäklaren bör dock var
försiktig med att själv göra en subjektiv bedömning av vad som är uppenbart, vilket innebär att mäklaren borde upplysa om alla fel denne känner till för att säkerställa att denne uppfyllt sin upplysningsskyldighet. Att beakta är att mäklarens upplysningsskyldighet inte
synkroniserar med vad som är dolt eller upptäckbart enligt bestämmelsen i 4:19 JB, då FML är ett självständigt regelverk.
Mäklaren måste upplysa om ett förhållande som är uppenbart för mäklaren genom dennes utbildning och erfarenhet, men som för köparen inte är uppenbart, tex en icke-fungerande dränering vid fuktskador73. Det leder till att mäklaren ska upplysa om fel som kan vara både svårupptäckta men även de som är lättare att upptäcka men har en innebörd som för en köpare inte är uppenbar.
Det anses även föreligga god fastighetsmäklarsed att mäklaren upplyser köpare om sådant, som mäklaren känner till, som kan beröra ändringar i plan- och byggbestämmelser, då mäklaren inte har någon generell undersökningsplikt av plan- och byggnadsbestämmelser74. I RÅ 2006 ref. 53 hade en mäklare förmedlat en fastighet som låg nära belägen till ett
hamnområde. Det hade diskuterats gällande detaljplaner på att hamnområdet skulle förändras till att bygga bostäder och verksamheter. Detta var något som säljaren var medveten om då
70 Prop. 2010/11:15 s. 56. 71 Prop. 1983/84:16 s. 38.
72 Melin s. 153 jfr. FMI.se ”kontrollerar fastighetsmäklaren skicket på objektet?”
(http://www.fmi.se/default.aspx?id=1931) (hämtat: 2018-03-29) se även Hovrätten över Skåne och BlekingeT
209–04.
73 Melin s. 153.
26
han hade upplyst om dessa detaljplaner när mäklaren tillhandahållit honom en frågelista. Genom frågelistan hade mäklaren därmed erhållit information om detaljplanen. Mäklaren hade dock inte förrän vid kontraktsskrivningen tillhandahållit köparen denna information. Tvisten rådde om mäklaren hade brustit i sin upplysningsplikt och god fastighetsmäklarsed genom att inte tillhandahålla information i god tid. Mäklaren anförde till sitt försvar att
upplysningsskyldigheten endast var begränsad till sådana fel som kan hänföra sig till fel enligt jordabalkens eller köplagens mening. Vad som annars måste vidarebefordras eller inte
vidarebefordras blir svårt att dra en gräns för. Mäklaren anförde vidare att han inte varit skyldig att upplysa om detaljplanen eftersom dessa inte kan hänföras till fel i köprättslig mening samt att dessa detaljplaner bara ses som positivt för köparen. Regeringsrätten gjorde bedömningen att den information som mäklaren innehar och som kan antas vara av betydelse för köpare ska mäklaren upplysa om. De poängterar att det inte finns en skyldighet att
mäklaren inhämtar sådan information men oberoende hur mäklaren tagit del av denna information eller mäklarens subjektiva värderingar om informationens värde ska den
vidarebefordras till köparen. Domstolen ansåg även att planerna inte hade direkt påverkan på fastigheten men eftersom fastigheten var belägen så pass nära till detaljplanens planerade ändringar kunde det antas vara av betydelse för köparen att veta. De anförde vidare att lämna uppgifterna först vid kontraktsskrivningen, då mäklaren visste om detaljplanen från
frågelistan, får anses vara försent då köparen inte haft tid att utvärdera betydelsen av planerna. Från rättsfallet kan man utläsa att mäklaren ska upplysa om allt han vet som kan antas vara av betydelse för köparen. Det finns alltså ingen begränsning i att mäklaren inte ska upplysa om sådant som köparen ändå kan finna vid en sådan undersökning som krävs av denne. Det kommer att avgöras från fall till fall hur långt upplysningsskyldigheten sträcker sig. Uppgiften ska ha en inverkan på den berörda fastigheten. I fallet ovan ansågs det att planerna skulle utföras så att omständigheterna ledde till att fastigheten blev påverkad. Om planerna varit tänkta att utföras några kilometer bort torde mäklaren inte behövt upplysa om de då det inte skulle få en inverkan på fastigheten.
Detta skulle kunna leda till att mäklaren kommer att upplysa om fel i fastigheten som är dolda för köparen, men på grund av mäklarens vetskap och upplysning kommer att bli synliga för köparen vilket skjuter över ansvaret för det nu synliga felet på köparen75. I det fall mäklaren i tidigare skede sålt en liknande fastighet som har varit behäftat med fel som är vanligt för dess
27
fastighetstyp ska mäklaren även upplysa köparen om detta, om det kan ha betydelse för en köpare76. Mäklaren ska lämna uppgifter till köparen som är av betydelse för att göra en bedömning av fastighetens skick77. I de fall mäklaren har fått uppgifter från säljaren eller från något annat håll ska mäklaren föra vidare dessa till köparen78.
Mäklaren ska förutom uppgifter från säljaren och andra involverade parter lämna över information gällande övriga omständigheter som mäklaren själv har uppmärksammat79. Mäklaren ska lämna uppgifter denne får från säljaren samtidigt som mäklaren ska verka för att säljaren lämnar upplysningar som kan vara av betydelse för köparen80. I ett fall ansågs mäklaren ha varit oaktsam genom att inte berätta för spekulanter om att taket på fastigheten behövdes åtgärdas på grund av rostangrepp, vilket säljaren hade bett mäklaren om att göra. Hovrätten menade på att det inte spelar någon roll om rostangreppet var uppenbart eller om det var synlig eller inte för spekulanterna81.
Andra fel än de som kan beses vid en ytlig undersökning eller som mäklaren ska eller känner till torde inte mäklaren ha en undersökningsplikt för82. På grund av mäklarens
upplysningsplikt så kommer det däremot innebära att mäklaren upplyser om fel som denne känner till på grund av tidigare försäljningar av liknande fastigheter genom mäklarens sakkunskap, men även den erfarenhet som denne har83. Det kan leda till att köparens undersökningsplikt utökas av att mäklaren har en skyldighet att informera om fel denne misstänker84. Mäklarens förpliktelser skulle därför i vissa fall oväntat leda till nackdel för köparen. Om köparen inte utför den djupare undersökningen så kommer denne ansvara för felen som hade kunnat upptäckas vid en sådan undersökning.85 Tanken torde vara att det är fel som är specifikt för den typen av modell eller produktion och som mäklaren känner till men även då mäklaren väcker misstankar genom observationer eller erhållit information av någon anledning86. 76 Prop. 2010/11:15 s. 57. 77 Prop. 1983/84:16 s. 14. 78 Ibid. s. 15. 79 Melin s. 153. 80 Ibid.
81 Hovrätten över Skåne och Blekinge T 209–04. 82 Prop. 1983/84:16 s. 56.
83 SOU 1981:102 s. 202 f; se även Melin s. 147. 84 Melin s. 151; se även NJA 1998 s. 407. 85 Melin s. 152.
28
Uppgifterna mäklaren upplyser köparen om bör lämnas i god tid före kontraktsskrivningen då undersökningen ska ske innan överlåtelsen för att kunna göra påföljder gällande enligt 4:19 JB. Frågan blir istället hur långt innan uppgifterna ska lämnas och hur ska de lämnas?87 Skulle fallet var så att köparen inte upptäcker ett synligt fel eller felet är dolt kan mäklaren bli ansvarig för felet om det visar sig att mäklaren kände till felet. Mäklaren kan alltså inte försvara sig med invändningen att säljaren inte ansvarar, då mäklarens upplysningsplikt inte är synkroniserad med säljaren och köparens skyldigheter enligt jordabalken.
29
4. Mäklarens påverkan
4.1 Allmänt
I Prop. 1983/84:16 anges det att mäklarens upplysningsplikt inte ska inverka på
ansvarsfördelningen mellan en säljare och köpare. Detta torde inte stämma efter studerat praxis på området där det tydligt framgår att mäklaren ska upplysa om allt han vet som kan vara av betydelse för köparen och vara av påverkan för affären. Därav bör ingen begränsning finnas för mäklaren av vilka fel denne måste upplysa om. Fel som en köpare bort upptäckt men ändå inte upptäckt vid en sådan undersökning som krävs för att kunna åberopa fel mot säljaren ska mäklaren upplysa om i de fall mäklaren känner till de. I diskussion till varför mäklaren ska vara skyldig att upplysa köpare om information denne känner till grundar sig på ett konsumentskydd att köparen ska ha information så att denne kan ha ett gott
beslutsunderlag för fastighetsköpet.88 Det är en tanke som man kan förstå och har en god tanke, men det måste även ses över på vad det kan ge för konsekvenser. Mäklaren torde därför i viss mån att påverka ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare för att uppfylla sina skyldigheter enligt FML.
Mäklaren kan både reducera undersökningsplikten samt utöka den. Det finns även en gråzon där mäklaren skulle kunna tänkas reducera undersökningsplikten men där denne i själva verket gjort uttalande som är för vaga för att det ska ske.
4.2 Mäklaren utökar undersökningsplikten
Mäklaren kan utöka köparens undersökningsplikt på flera olika vis. Mäklaren kan ge varnande besked till köparen eller informera om fel denne känner till eller misstänker.
30
Bildföklaring: S – Säljare, M – Mäklare, K – Köpare, D – Dolda fel, U – Upptäckbara fel
Mäklaren kan genom att informera köparen om ett fel mäklaren känner till eller misstänker, förskjuta felansvaret så att tidigare dolda fel nu är upptäckbara för köparen och faller in under dennes felansvar. Att jämföra här är 20 § KöpL där man som köpare inte kan åberopa fel som man känt till. Det kan handla om fel som säljaren har informerat mäklaren om men även fel som mäklaren själv upptäckt eller misstänker. När en mäklare informerar köparen om fel som inte säljaren känner till men mäklaren har vetskap om, kan det leda till att köparen för en utökad undersökningsplikt. Det innebär att mäklaren självständigt, utan säljarens inverkan, påverkat ansvarsfördelningen då köparen inte kan åberopa fel mot säljaren som denne känt till.
Mäklaren kan även upplysa en köpare om en del av ett fel exempelvis riskkonstruktion som skulle ge köparen upphov att göra en djupare undersökning för att ta reda på vad hela felet omfattar. Med andra ord har det gjort att köparen fått en utökad undersökningsplikt pga. varnande besked från mäklaren.
Det uppstår en viss oklarhet i att mäklaren ska upplysa köparen om fel i fastighet som denne misstänker. Oklarheten som föreligger är vad en mäklare bör misstänka, då kunskapsnivån kan skilja hos mäklare då olika mäklare har olika bakgrunder. Mäklare med tidigare bakgrund inom exempelvis byggbranschen har en större kunskap om byggtekniska fel och kan därför
31
lättare misstänka fel som denne känner till i jämförelse med en mäklare som inte besitter den kompetensen. Vart ska då gränsdragningen göras av vad en mäklare bör känna till, samt hur ska mäklaren förhålla sig till det han misstänker men inte vet med säkerhet stämmer?
Ponera att en mäklare efter att ha fått uppdrag att förmedla en fastighet misstänker att det kan finnas ett potentiellt fel i badrummet då mäklaren sålt flertalet liknande fastigheter behäftade med just samma fel. Det finns inga symptom på att det skulle vara något fel på just det här badrummet. Bör då mäklaren informera köpare om att denne misstänker att fel kan föreligga då det gjort det i tidigare fall? Mäklaren ska trots allt enligt god fastighetsmäklarsed särskilt beakta säljarens ekonomiska intresse. Då torde det inte vara lämpligt för mäklaren att
informera köparen om dessa tidigare badrumsfel men enligt 16§ FML ska mäklaren informera om det denne misstänker och då 16§ (lex specialis) står över 8§ (lex generalis) torde det alltså förpliktiga mäklaren att informera om felet denne misstänker. Det gör i sin tur att mäklaren ger köparen en utökad undersökningsplikt då mäklaren ger varnande besked. Detta enbart genom mäklarens misstanke och därmed utan att säljaren varit delaktig i informationen av det varnande beskedet. Det blir en förskjutning av ansvarsfördelningen till att köparen får ett större felansvar.
4.3 Mäklaren reducerar undersökningsplikten
Ett annat fall är när mäklaren ger lugnande besked till en köpare. Utifrån mäklarens tidigare kunskap kan det hända att mäklaren ger lugnande besked till en köpare utan säljarens vetskap då denne t ex kan ha vetskap om att lika objekt som mäklaren tidigare förmedlat inte varit behäftade med sådana fel som denne ger lugnande besked om. Då lugnande besked reducerar köparens undersökningsplikt så borde ansvarsfördelningen mellan säljaren och köparen förskjutas till att säljaren får ett större felansvar.
32
Bildföklaring: S – Säljare, M – Mäklare, K – Köpare, D – Dolda fel, U – Upptäckbara fel
I ett fall då fel upptäcks i efterhand på egenskapen mäklaren givit lugnande besked om, ställs dilemmat om köparen kan göra saken gällande mot säljaren utan att denne haft vetskap om, eller bort haft vetskap om de lugnande beskeden och att säljaren i efterhand vänder sig mot mäklaren. Om så är fallet, vilket är högst troligt, så har det även i detta exempel blivit en ansvarspåverkan pga. mäklarens uttalande.
En diskussion värd att föra är då hur mäklaren ska förhålla sig till lugnande besked. Mäklaren bör vara försiktig med att lämna lugnande besked denne inte är helt säker på och bör istället fråga säljaren och be att få återkomma med svar till köparen för att inte riskera att ålägga säljaren ansvar för felaktiga uppgifter om de egenskaperna det lugnande beskedet handlar om. Mäklaren kan ge lugnande besked genom att bagatellisera ett fel. Detta är något som torde göra att köparen får en reducerad undersökningsplikt. Dock har det i Svea HovR 854-13 visat sig att det inte alltid är så att köparen kan slippa ansvar för det mäklaren bagatelliserat, om uttalandet från mäklaren varit för vagt. I rättsfallet ovan sa mäklaren att ”man kan ju inte såga upp golvet för att titta ner i grunden”. Det torde kunna ses som en bagatellisering av vad köparen borde undersöka. I sådana fall bör det inte göra någon skillnad i ansvarsfördelningen mellan säljaren och köparen då köparen fortfarande får ansvara för fel som denne bort
33
I ett annat läge skulle det kunna vara så att mäklaren bagatelliserar en egenskap som inte köparen med fog borde förutsätta att fel förelåg för. Här torde vara så att köparen hade kunnat åberopa felet mot säljaren och att säljaren sedan vänt sig mot mäklaren för ersättning.
Köparen hade möjligen även kunnat föra talan direkt mot mäklaren men utifrån ett
felansvarsperspektiv mellan säljaren och köparen så faller ansvaret över på säljaren för den bagatelliserade egenskapen, då det kan anses vara ett lugnande besked som reducerar undersökningsplikten.
Det finns två olika scenarion för hur mäklaren kan bagatellisera förhållande angående fastigheten som förmedlas. Dessa två är att bagatellisera vad köparen bör undersöka och att bagatellisera ett specifikt fel i fastighet. I Svea HovR 845–13 fastställdes att säljaren inte hade upplyst om att det fanns problem med rötskador bjälklaget då säljaren haft vetskap om detta efter att fastigheten tidigare sålts men köpet återgick efter besiktning. Säljaren sa sig dock inte förstått innebörden utan enbart trott att det handlat om skadeinsekter och inte stora rötskador. Av domslutet framgår att köparen i det aktuella fallet enbart frågat mäklaren om möjlighet att undersöka torpargrunden. Mäklaren hade svarat nekande till frågan då han inte kände till att det fanns en uppsågad lucka och sagt att ”man kan ju inte såga upp golvet för att titta ner i grunden”. Köparen åberopade att säljaren agerat försumligt och ansåg att fallet skulle dömas i enlighet med NJA 2007 s.86. Tingsrätten och Hovrätten ansåg dock att även om säljaren inte upplyst om att det fanns rötskador så ansågs inte det räcka för att inte köparen skulle ansvara för felet då köparen hade fog att misstänka felet. Säljaren hade dels upplyst om att det borde göras en ordentlig besiktning av fastigheten och dels borde köparen själv ha utfört en utökad undersökning genom att ta upp ett hål för att undersöka torpargrunden då köparen haft fog att misstänka att fel förelåg. Tingsrätten dömde till säljarens fördel då de ansåg att inte köparen fullgjort sin undersökningsplikt och därmed skulle ansvara för rötskadorna på bjälklaget i torpargrunden.
Utifrån domen så torde mäklaren inte kunna bagatellisera köparens undersökningsplikt då köparen själv ansvarar för den undersökning som utförs av denne, vilket resulterar i att fel som inte uppdagas pga. bristfällig undersökning av köparen fortfarande faller på dennes ansvar även om mäklaren har bagatelliserat köparens möjligheter att undersöka egenskapen. Det andra scenariot är att mäklaren bagatelliserar en specifik egenskap. Detta torde närmre kunna ses som en enuntiation från mäklaren och därför reducera köparens undersökningsplikt. I ett sådant scenario bör köparen kunna vända sig mot säljaren då ansvarsfördelningen skjutits
34
åt att säljaren ansvarar för felet som bagatelliserats och att säljaren sedan kan vända sig mot mäklaren för påföljd.
4.4 Diskussion
Mäklaren påverkar köparens och säljarens ansvarsfördelning i större eller mindre mån från fall till fall. Vi anser att det är positivt att mäklaren har en inverkan på ansvarsfördelningen. Det beror på att inverkan fortfarande är begränsad i omfattning då mäklaren inte har en lika djupgående undersökningsplikt som köparen har. Det gör att påverkan kommer enbart omfatta en del av ansvarsfördelningen. Påverkan från mäklaren bidrar till en högre transparens vid fastighetsöverlåtelser då mäklaren verkar för att säljaren upplyser köparen om fel denne känner till. Det bidrar till att det finns mer tillgänglig information om fastighetens skick vilket gör det lättare för köparen att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I praktiken används ofta en skriftlig frågelista vilket gör det lättare för en säljare att förstå vilka upplysningar denne bör lämna samt att köparen tillhandahålls information som kan vara av betydelse för denna. Att frågelistan görs tillgänglig för köpare skapar också en högre transparens för en köpare. Vi anser också att genom mäklarens inverkan skapas det en mer jämn nivå mellan fastighetsöverlåtelser med hänsyn till vilken information som lämnas från säljaren eller mäklaren. Utifrån detta bör tvister kunna undvikas som annars kunnat uppstå vid bristande upplysning av väsentliga uppgifter som är av betydelse för köparen.
Det finns även nackdelar med att mäklaren inverkar på ansvarsfördelningen. Ett sådant fall kan vara när mäklaren upplyser om fel han misstänker vid en ytlig undersökning beroende på mäklarens kompetens inom olika relevanta kunskapsområden. Det hänförs till att köparen kan få en utökad undersökningsplikt för fel som köparen annars inte hade ansvarat för.
Sammanvägt anser vi att fördelarna med påverkan är fler än nackdelarna, varför det får ses positivt att mäklaren har den påverkan som denne har i dag på ansvarsfördelningen.
35
5. Slutsats
Vi har kommit fram till att mäklaren har en påverkan på ansvarsfördelningen mellan en köpare och säljare vid en fastighetsöverlåtelse. Det sker då mäklaren måste fullgöra sina skyldigheter som ställs på honom enligt 16 § FML. Som redovisats ovan har det tidigare sagts att ansvarsfördelningen inte ska påverkas av mäklaren men vår studie har påvisat att det inte stämmer. Mäklaren kan inverka på följande sätt:
• Genom uppmaning till säljaren att lämna upplysningar, tex frågelista.
• Genom egna observationer och iakttagelser vid en ytlig undersökning som denne upplyser köparen om.
• Genom kunskap från tidigare försäljningar.
• Genom egna uttalande utifrån misstankar om att fel föreligger.
Punkterna ovan är inte uttömmande för hur mäklaren kan påverka ansvarsfördelningen utan är enbart sätt som framkommit genom vår studie. Mäklarens påverkan kan leda till att
ansvarsfördelningen förskjuts till att både säljaren och köparen kan få antingen ett utökat eller reducerat ansvar. Hur stor förskjutningen kommer att bli beror på vad domstolen, utifrån vägledning av praxis, anser att köparen borde ha upptäckt från fall till fall.
