Fastighetsmäklarens kontrollplikt
En fastighetsmäklares kontrollplikt av samtycke vid överlåtelse av fast och lös
egendom i de fall säljande part har ingått äktenskap i land utanför Sverige men
inom den Europeiska unionen
A Swedish real estate agent’s verification duty
A real estate agent's duty to ascertain spousal consent to convey residential real
estates and private housing cooperatives when the selling party has entered
marriage in a country outside of Sweden but within the European union
Anna Beijner
Emma Olin
Fastighetsvetenskap
Kandidatuppsats
15 HP
VT 2019
Sammanfattning
Inom den svenska familjerätten finns ett antal förfogandeinskränkningar till följd av äktenskap, vilka kan hindra en make från att självmant ta beslut rådande egendom. Däribland finns ett hinder att överlåta fast och lös egendom utan den andra makens samtycke. I denna kandidatuppsats undersöks och utreds omfattningen av en fastighetsmäklares kontrollplikt av makesamtycke vid överlåtelse av fast och lös egendom, i de fall äktenskapet ingåtts utanför Sveriges gränser men inom den Europeiska unionen. Eftersom frågeställningen har en juridisk synvinkel tillämpas en rättsvetenskaplig metod, vilken grundar sig i rättskälleläran. Utifrån rättskällorna går det att konstatera att vetskapen om omfattningen av en fastighetsmäklares kontrollplikt av makesamtycke i de fall äktenskap ingåtts utomlands är begränsad. Inför framtida forskning föreslås att vidare utredning genomförs samt att denna synvinkel tas i beaktning vid en omarbetning av nuvarande fastighetsmäklarlag.
Abstract
There are certain rules in the Swedish family law regarding spousal restrictions in the right of disposition over existing property. There are a few, but complicated, restrictions about how spouses may take their own decisions regarding their assets. In Sweden, a spouse is not allowed to sell property without a spousal consent. The aim through this bachelor thesis is to explore the scope of a real estate agent’s obligation to control a spouse’s consent during the transfer of residential real estate and private housing cooperatives when the spouses have entered marriage outside of Sweden, but within the European union. The thesis applies a legal method for the ability to answer our chosen problem statement. Based on the sources of law, it is possible to state that the knowledge of how extensive a real estate agent’s duty to control a spouse’s consent, in the event of a foreign marriage, is limited. Prior to future research, it is proposed that further investigation within this subject should be accomplished and that this point of view should be taken into consideration when reworking the current fastighetsmäklarlag in Sweden. Keywords: Real estate agent, property, condominium, marriage, consent.
Innehållsförteckning
1. Inledning 5
1.1 Bakgrund 5
1.2 Syfte och frågeställning 6
1.3 Avgränsningar 6 1.4 Metod 7 1.5 Disposition 7 2. Begreppsutredning 8 2.1 Fastighetsmäklare 8 2.2 Äktenskap 8 2.3 Samtycke 8 2.4 Hemvist 8 2.5 Överlåtelse 9 2.6 Fast egendom 9 2.7 Lös egendom 9 3. Rättsliga utgångspunkter 10
3.1. Makars förvärv av fast och lös egendom i Sverige 10
3.1.1 Makars förvärv av fast egendom i Sverige 10
3.1.2 Makars förvärv av lös egendom i Sverige 12
3.1.3 Internationell privat- och processrätt (IP) 12
3.2 Samtyckeskrav inom äktenskap 13
3.3 Fastighetsmäklarens kontrollplikt 15
3.4 God fastighetsmäklarsed 17
3.5 Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet 17
4. Närmare om fastighetsmäklarens skyldigheter 19
4.1 Domar och beslut 19
4.2 Doktrinen 20
5. Hur Skatteverket registrerar civilstånd vid ingående av äktenskap i annat land än
Sverige 22
5.1 Förloppet vid ingående av äktenskap inom Sverige för personer med hemvist i Sverige 22 5.2 Förloppet vid ingående av äktenskap utomlands för personer med hemvist i Sverige 23 5.3 Förloppet när personer med utländsk hemvist har ingått äktenskap i sitt hemland innan
6. Diskussion 25
6.1 Skatteverkets registrering av civilstånd 25
6.2 Makars förvärv av fast och lös egendom 25
6.3 Fastighetsmäklarens skyldigheter 26
7. Slutsats 29
1. Inledning
1.1 Bakgrund
I Sverige sker sammantaget årligen runt 250 000 stycken överlåtelser av fast och lös egendom.1 I många av dessa överlåtelsesituationer råder ett förhållande genom ingånget äktenskap mellan de säljande parterna, vilket begränsar den ena makens förfoganderätt i beslut rörande den fasta eller lösa egendomen. Detta eftersom ett samtycke från den andra maken kan behövas vid en överlåtelse av egendomen.2
En fastighetsmäklare har ett antal olika förpliktelser i en förmedlingsprocess. Däribland en skyldighet att kontrollera en uppdragsgivares rätt att förfoga över en fastighet eller bostadsrätt samt om eventuella förfogandeinskränkningar, bland annat i form av makars samtycke till överlåtelse, behöver tas i beaktning.3 Huruvida denna kontroll ska genomföras råder en explicit uppfattning. Däremot är omfattningen av fastighetsmäklarens kontrollplikt i de fall uppdragsgivaren har ingått äktenskap i ett annat land än Sverige något implicit och oviss. Trots detta är det av stor vikt att en fastighetsmäklares skyldigheter preciseras och tydliggörs då ett bristfälligt agerande från fastighetsmäklaren kan leda till diverse påföljder.
Ingående av äktenskap i ett annat land än Sverige kan ske på olika vis. Personer med svensk hemvist kan välja att ingå äktenskap i ett annat land än Sverige inför en utländsk vigselmyndighet såväl som inför en svensk vigselmyndighet. Ingående av äktenskap i ett annat land än Sverige kan även ske i det land där personerna har sin hemvist, innan dess att personerna i fråga valt att flytta till Sverige. Sverige är nämligen ett land med stor immigration varvid det sistnämnda scenariot troligtvis kommer förekomma i samtliga fastighetsmäklares yrkesutövning medan det förstnämnda möjligen sker mindre frekvent. Genom denna kandidatuppsats undersöks därför fastighetsmäklarens kontrollplikt med ovannämnda synvinklar.
1 Statistiska centralbyrån, Försäljning av bostadsrätter efter region (län, storstadsområden, riket). År 2000-2017. 2017; Statistiska centralbyrån, Beviljade lagfarter för samtliga fastighetstyper efter region (län, riket) och typ av överlåtelse. År 1999-2017. 2017.
2 7 kap. 5 § 1 st. äktenskapsbalk (1987:230). 3 17 § fastighetsmäklarlag (2011:666).
1.2 Syfte och frågeställning
Syftet med uppsatsen är att närmare undersöka, redogöra för samt diskutera fastighetsmäklarens kontrollplikt gällande samtyckeskravet vid överlåtelse av fast och lös egendom för makar i de fall de ingått äktenskap i land utanför Sverige, men inom den Europeiska unionen.
Följande frågeställning kommer behandlas:
Hur omfattande är en fastighetsmäklares kontrollplikt angående kravet på makesamtycke vid överlåtelse av fast och lös egendom om personerna ingått äktenskap i ett land utanför Sverige, men inom den Europeiska unionen?
1.3 Avgränsningar
Uppsatsen kommer inte beröra en fastighetsmäklares kontrollplikt gällande samtycke vid överlåtelser i samboförhållanden. Detta eftersom denna typ av civilstånd har större utredningssvårigheter i kontrast till äktenskap då samboskap inte registreras hos Skatteverket, vilket äktenskap gör.4 Uppsatsen kommer inte heller beröra registrerade partnerskap.
Samtycke från make krävs i många situationer varpå uppsatsen avgränsas till att endast studera samtyckeskravet vid en överlåtelsesituation och exkluderar därför situationer av karaktärstyperna pantsättning, uthyrning och inteckning av den fasta eller lösa egendomen. Uppsatsen berör endast överlåtelsesituationer inom Sverige, där båda makar tillsammans har hemvist i Sverige eller i annat land inom den Europeiska unionen. I uppsatsen postuleras att samtycke krävs vid överlåtelsen.
Vidare avgränsas begreppet lös egendom till att endast innefatta bostadsrätter. Avgränsning har även gjorts beträffande vem som anses vara uppdragsgivare i avtalsförhållandet för fastighetsmäklarens yrkesutövande enligt förmedlingsuppdrag. Även om köparen i enstaka fall ikläder sig rollen som uppdragsgivare, syftar begreppet säljare i uppsatsen således på uppdragsgivaren och vise versa. Avslutningsvis studeras endast överlåtelsesituationer där en fastighetsmäklare varit involverad och agerat enligt uppdrag, försäljningar där privatpersoner agerat på egen hand är exkluderade.
4 Skatteverket, Äktenskapsregistret.
1.4 Metod
För att kunna besvara ovannämnd frågeställning används genomgående en rättsvetenskaplig metod. Metoden grundar sig i rättskälleläran, vilket innebär att gällande rätt tolkas utifrån lagstiftning, rättspraxis, förarbeten samt doktrin.5 Information gällande förloppet vid registrering av civilstånd, personuppgiftsbehandling samt processen vid lagfartsansökan har inhämtats, förklarats och legat till grund för vidare diskussion av rättsläget.
Metodprocessen har en grund i de juridiska principerna de lege lata och de lege ferenda. De lege lata grundar sig i vad lagen säger och hur rättskällorna ska tillämpas, vilka därefter diskuteras enligt de lege ferenda, vilket ger utrymme för egen tolkning och reflektion efter vad som borde anses utgöra gällande rätt.6
1.5 Disposition
I kommande kapitel redogörs för och förklaras återkommande begrepp som används i uppsatsen. Därefter redogörs hur fast och lös egendom förvärvas inom Sverige, de familjerättsliga samtyckesreglerna samt de centrala mäklarrättsliga utgångspunkterna. Vidare lyfts en fastighetsmäklarens skyldigheter gällande kontroll av makesamtycke. Sedan förklaras hur ett äktenskap kan ingås i ett annat land än Sverige i förhållande till hur Skatteverket uppdaterar makarnas nya civilstånd i folkbokföringsregistret, följt av en diskussion som utmynnar i en slutsats med svar på uppsatsens frågeställning.
5 Sandgren, Claes. 2007. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare. 2. uppl. Stockholm: Norstedts Juridik, s. 36 f. 6 Kellgren, Jan. Holm, Anders. 2007. Att skriva uppsats i rättsvetenskap. 1:1. uppl. Lund: Studentlitteratur, s. 32.
2. Begreppsutredning
2.1 Fastighetsmäklare
En fastighetsmäklare är en fysisk person som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.7 Fastighetsmäklaren ska vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen8 med specifika krav på bland annat utbildning och redbarhet uppfyllda.9
2.2 Äktenskap
Ett äktenskap är en ingången förbindelse mellan två parter som sker genom en vigsel med bevittning.10Vid ett äktenskap är makarna, trots en ingången gemensam förbindelse, två helt självständiga rättssubjekt. Det innebär att makarna på egen hand svarar för sina egna tillgångar och skulder. På liknande sätt innebär en vigsel inte automatisk samäganderätt i egendom som förvärvats under såväl som innan ingående av äktenskap. Dock får makarna en giftorätt i den andra makens egendom vilket utgörs av bohag, fast egendom och lös egendom. Giftorättens betydelse aktualiseras den dag en eventuell skilsmässa eller bouppteckning på grund av den ena makens bortgång uppkommer, då respektive make har rätt till halva värdet av giftorättsgodset.11
2.3 Samtycke
Ett samtycke innebär att man bejakar och godkänner en gärning som annars hade kunnat vara straffbar. Vid äktenskap krävs samtycke i många olika situationer12. Ett annat vanligt förekommande uttryck för detta begrepp är medgivande.
2.4 Hemvist
Hemvist innebär den nation där individen har en tydlig avsikt att ha sitt stadigvarande boende över en längre tidsperiod. Rättsregler tillämpas enligt det land där individen har sin hemvist,
7 1 § 1 st. fastighetsmäklarlag (2011:666). 8 5 § 1 st. fastighetsmäklarlag (2011:666). 9 6 § fastighetsmäklarlag (2011:666).
10 1 kap. 1 § äktenskapsbalk (1987:230); 4 kap. 1 § äktenskapsbalk (1987:230).
11 1 kap. 3 § äktenskapsbalk (1987:230); 9 kap. 1 § 1 st. äktenskapsbalk (1987:230); 10 kap. 1 § äktenskapsbalk
(1987:230); Grauers, Folke. 2012. Familjerätt för Fastighetsmäklare. 2. uppl. Lund: Juristförlaget, s. 9 f.
med reservation för att undantag kan förekomma. Med anledning av detta tillämpas svenska rättskällor när makarna har svensk hemvist.13
2.5 Överlåtelse
En överlåtelse sker när egendom skiftar ägare genom köp, byte eller gåva. Till grund för överlåtelsen upprättas ett överlåtelseavtal vilket ska uppfylla diverse formkrav för att utgöra en giltig överlåtelse. Formkraven skiljer sig beroende på fast egendom eller lös egendom.14 2.6 Fast egendom
Fast egendom är jord indelad i fastigheter.15Till fastigheten kan diverse tillbehör finnas, som
då även blir kategoriserat som fast egendom.16
2.7 Lös egendom
Lös egendom är allt lösöre som därigenom inte är fast egendom. Lös egendom i form av bostadsrätt är därför ett indirekt ägande som avser nyttjanderätt i obegränsad tid mot ersättning.17
13 Bogdan, Michael. 2014. Svensk internationell privat- och processrätt. 8. uppl. Stockholm: Norstedts Juridik,
s. 134 f.
14 4 kap. 1 § jordabalk (1970:994); 6 kap. 4 § 1 st. bostadsrättslag (1991:614); 6 kap. 5 § bostadsrättslag
(1991:614).
15 1 kap. 1 § jordabalk (1970:994). 16 2 kap. 1-3 § jordabalk (1970:994).
3. Rättsliga utgångspunkter
3.1. Makars förvärv av fast och lös egendom i Sverige
Vid en överlåtelse av egendom ska några grundläggande kriterier vara uppfyllda för att transaktionen ska anses vara giltig och i sin helhet genomförd. Köp av fast och lös egendom sker enligt formalavtal, vilket betyder att ett förvärv av egendomen ska utföras enligt formkraven, vilka ter sig annorlunda för fast egendom respektive lös egendom. Förloppen är dock likgiltiga oavsett om makarna har hemvist i Sverige eller hemvist utomlands. Viss internationell problematik kan dock uppstå när en fastighetsmäklare ska förmedla fast eller lös egendom och utföra sin kontroll av eventuellt makesamtycke. Detta till följd av skillnaderna i förfarandet vid förvärvet av respektive egendom, vilket redogörs nedan.
3.1.1 Makars förvärv av fast egendom i Sverige
Fast egendom överlåts genom ett köpekontrakt som ska uppfylla specifika formkrav. Köpekontraktet ska upprättas skriftligen och innehålla uppgift om det aktuella objektet, köpeskilling, överlåtelseförklaring samt undertecknande av köpare såväl som säljare.18Uppfylls inte dessa formkrav är överlåtelsen ogiltig.19I köpekontraktet kan det avtalas att köpebrev ska upprättas, där formkraven för köpebrevet är desamma som för köpekontraktet.20 Om det villkorats att köpebrev ska upprättas, ska köpebrevet signeras vid tillträdet av fastigheten där köpebrevet således står till grund för att äganderätten övergår. Har parterna kommit överens om att köpebrev ska upprättas ska säljarens namnteckning bevittnas av två personer för att undvika att kommande lagfartsansökan ska förklaras vilande. Har köpebrev inte upprättats krävs istället bevittning av köpekontraktet.21
I samband med tillträdet av en fastighet ska en ansökan om lagfart skickas in till fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet22 vilket är den myndighet i Sverige som administrerar fastighetsbeståndet och däribland behandlar ansökningar om lagfart.23 Ansökan ska göras inom
18 4 kap. 1 § 1 st. jordabalk (1970:994). 19 4 kap. 1 § 3 st. jordabalk (1970:994). 20 4 kap. 2 § jordabalk (1970:994).
21 20 kap. 7 § 1§ 1 p. jordabalk (1970:994).
22 20 kap. 1 § 1 st. jordabalk (1970:994); Lantmäteriet, Ändra ägare. 23 Lantmäteriet, Om Lantmäteriet.
tre månader från köpekontraktet, alternativt från dess att köpebrev blivit upprättat om det avtalats att sådant ska upprättas.24
När makar, oavsett om de har hemvist i Sverige eller utomlands, ansöker om lagfart hos Lantmäteriet ska ansökan innehålla köpehandling i original, blankett om “ansökan om lagfart” samt eventuellt medgivande till överlåtelse från make på säljarens sida.25 När lagfarten därefter blir beviljad och fastigheten byter ägare registreras detta i fastighetsregistret26 samt att Skatteverket blir informerade för kunna utkräva fastighetsavgift från fastighetsägaren.27
I de fall ansökan om inskrivningsärende sker av en part med hemvist utomlands behöver Lantmäteriet dessutom få bekräftat att köpande part är myndig innan dess att lagfarten kan bli beviljad, vilket kan intygas genom ett personbevis eller genom en kopia av personens pass.28 Således kommer enbart fastighetsregistret uppdateras och innehålla information om vem som är lagfaren ägare efter att en lagfartsansökan beviljats. För personer som förvärvar en fastighet kommer således inget intyg om civilstånd att krävas vid ansökan. Denna information kommer varken efterfrågas eller behövas av Lantmäteriet förrän den dag fastigheten ska säljas.29 Vid överlåtelse kräver Lantmäteriet nämligen ett civilståndsintyg om säljande part har hemvist i annat land än Sverige30, där intyget inte får vara äldre än en månad vid ansökan31, för att kunna kontrollera om samtycke till försäljningen krävs. Hur Lantmäteriet utför denna kontroll och vad en fastighetsmäklare kan vara skyldig att bistå med i en sådan situation är dock av mindre intresse i denna uppsats. Detta då fastighetsmäklaren redan ska ha fullgjort sin kontrollplikt av säljande parts civilstånd, innan Lantmäteriet i sin tur begär ett sådant intyg. Vid överlåtelse när säljande part har hemvist i Sverige kan civilståndet bekräftas genom folkbokföringsregistret, varvid ett civilståndsintyg inte krävs32.
24 20 kap. 2 § 1 st. jordabalk (1970:994).
25 Lantmäteriet, Ansök om lagfart eller inskrivning av tomträttsinnehav. 26 Lantmäteriet, Fastighetsregistrets innehåll.
27 Skatteverket, Äga fastighet i Sverige - bo utomlands.
28 Lantmäteriet, Ansök om lagfart eller inskrivning av tomträttsinnehav. 29 Ibid.
30 Lantmäteriet, Ansök om lagfart eller inskrivning av tomträttsinnehav. 31 Lantmäteriet, Ansökan i inskrivningsärende. 2015, s. 10 samt 24.
3.1.2 Makars förvärv av lös egendom i Sverige
Lös egendom överlåts genom ett överlåtelseavtal som ska uppfylla vissa specifika formkrav. Överlåtelseavtalet ska upprättas skriftligen och innehålla en överlåtelseförklaring, aktuellt objekt som ska överlåtas, uppgift om köpeskilling och slutligen undertecknande från säljande och köpande part.33 Avtal om överlåtelse som inte uppfyller nämnda formkrav är ogiltigt.34 Den person som köpt en andel i föreningen kommer att antecknas i föreningens lägenhetsförteckning.35 Utöver detta kommer köpet inte antecknas eller administreras av vidare instanser.
3.1.3 Internationell privat- och processrätt (IP)
Internationell privat- och processrätt ligger till grund för att kunna avgöra vilket lands domstolar som är behöriga, och vilket lands lagar som ska tillämpas vid en rättsutredning.36 IP-rätt handlar därav om tre huvudfrågor beträffande domsIP-rätt, lagval samt erkännande och verkställighet av domar och beslut.37
De svenska reglerna om förfogande och övertagande av gemensam bostad och bohag gäller alltid om den gemensamma bostaden eller bohaget är beläget i Sverige.38 Vid enöverlåtelse av egendom som inte är makarnas gemensamma bostad, exempelvis en fritidsbostad, kan således utländsk rätt komma att bli tillämplig.
Som går att läsa i avsnitt 1.3 har uppsatsen avgränsats till att endast beröra överlåtelsesituationer inom Sverige där säljande makar tillsammans har hemvist inom Sverige eller övriga delar av den Europeiska unionen, där samtycke förutsätts behövas. I de fall utländsk rätt skulle bli tillämplig finns nämligen goda grunder i andra rättsordningar till att samtycke av makar krävs vid en överlåtelse. Överlåtelse av gemensam bostad och bohag kräver exempelvis samtycke i Frankrike39, Tyskland40och Spanien41.
33 6 kap. 4 § 1 st. bostadsrättslag (1991: 614). 34 6 kap. 5 § 3 st. bostadsrättslag (1991: 614). 35 9 kap. 10 § 1 st. 3 p. bostadsrättslag (1991: 614).
36 Bogdan, Michael. Svensk internationell privat- och processrätt, s. 19 f. 37 Ibid., s. 29 f.
38 9 § lagen (1990:272) om internationella frågor rörande makars och sambors förmögenhetsförhållanden.
39 Code Civil Art. 215.
40 Kiralfy, Albert. 1972. Comparative law of Matrimonial Property. Sijthoff-Leiden N.V. s, 123.
41 Kälin, Christian H. 2005. International Real Estate Handbook. Acquisition, Ownership and Sale of Real
3.2 Samtyckeskrav inom äktenskap
Samtyckeskravet finns för att uppfylla två syften. Det första är av ekonomisk karaktär. Detta eftersom fast egendom har ett speciellt stort ekonomiskt värde genom möjligheten till försäljning, inteckning och belåning. Detta är av intresse för båda makar, vilket därav kräver ett samtycke för att reducera eventuell risk att den ena maken överlåter egendomen och gör egen ekonomisk vinning. Det andra syftet är av bostadssocial karaktär, dels med anledning av att den ena maken har en rättighet i att bosätta sig i bostaden, där denna rättighet i ett äktenskap inte ska kunna gå förlorad utan den andra makens medgivande.42 Dels föreligger ett
samtyckeskrav då makarna har gemensamma barn. En överlåtelse ska inte hindra barnen från att kunna leva kvar i samma stad och fortsätta studera på samma förskola eller skola. Därav finns ett krav på samtycke vid överlåtelse trots att egendomen inte är samägd eller giftorättsgods. Detta gäller oavsett fast eller lös egendom.43
Vid överlåtelse av fast och lös egendom krävs den andra makens samtycke när en bostad ska överlåtas till följd av att den är gemensam44 eller utgör giftorättsgods45. Utgör egendomen den
ena makens enskilda egendom till följd av vad som villkorats i testamente eller gåvobrev behöver samtycke dock inte inhämtas vid en överlåtelsesituation.46 Detta då arvlåtarens, gåvogivarens eller testators vilja ska respekteras.47 Är egendomen enskild till följd av ett äktenskapsförord krävs däremot att samtycke lämnas vid en överlåtelse.48
Som ovan nämnt krävs inget samtycke i de fall den ena maken har enskild egendom till följd av vad som villkorats i testamente eller gåvobrev. Ska denna egendom i sin tur överlåtas, och genom dess köpeskilling ny bostad förvärvas, träder den nya bostaden i roll som surrogategendom vilken fortsättningsvis, trots ny skepnad, utgör enskild egendom. Här uppstår dock ett undantag. Surrogategendom är enskild egendom vid en bodelning, men vid överlåtelse av surrogategendom krävs ett makesamtycke.49 Detta för att de emotionella anknytningarna till
42 Grauers, Folke. Familjerätt för fastighetsmäklare, s. 15 f. 43 11 kap. 8 § äktenskapsbalk (1987:230).
44 7 kap. 5 § 1 st. 1-2 p. äktenskapsbalk (1987:230). 45 7 kap. 5 § 3 st. äktenskapsbalk (1987:230). 46 7 kap. 5 § 2 st. äktenskapsbalk (1987:230).
47 Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. 2018. Fastighetsförmedling. 5. uppl. Lund: Studentlitteratur, s. 214. 48 7 kap. 2 § 1 st. 1 p. äktenskapsbalk (1987:230);Lindell, Karin. Hall, Monica. Äktenskapsbalk (1987:230)
kommentaren till 7 kap. 5 § 2 st, Karnov.
49 Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling, s. 214 f; 7 kap. 2 § 1 st. 6 p. äktenskapsbalk (1987:230);
en bostad förvärvad genom arv, gåva eller testamente inte anses leva kvar i en surrogategendom mer än det ekonomiska värdet.50
Fram till den dag separerade makar utför en bodelning är samtycke vid överlåtelse av fast och lös egendom ett krav. Två tidigare makar som genomgått en äktenskapsskillnad, men inte utfört bodelning trots att flera år passerat, kan därav ändå vara beroende av varandras samtycke vid överlåtelse av egendom.51 Undantag kan dock förekomma i de fall äktenskapsskillnad pågår och make förvärvat ny egendom efter talan om äktenskapsskillnad mellan makarna.52 Efter att
bodelning skett krävs därmed inget samtycke till försäljning av egendomen.53
Huvudsakligen anses endast en bostad kunna utgöra en gemensam permanentbostad. Till följd av detta saknas således ett generellt samtyckeskrav från make vid överlåtelse av en fritidsfastighet, då en fritidsfastighet inte utgör en gemensam permanentbostad.54,55 Dock kan
en fritidsfastighet utgöra giftorättsgods varav samtycke ändå kan komma att krävas. Skulle fritidsbostaden däremot vara enskild egendom genom äktenskapsförord, gåvobrev eller testamente kan bostaden överlåtas utan samtycke.56 Kravet på samtycke saknas om fritidsbostaden är en bostadsrätt, trots att denna kan utgöra giftorättsgods.57
Vid överlåtelse av fast egendom krävs att samtycket lämnas skriftligen58, dock utan krav på bevittning.59 Skriftlighetskrav saknas för samtycke vid överlåtelse av lös egendom och kan därför ske muntligen, dock ska en fastighetsmäklare verka för att samtycket sker skriftligen för att säkerställa bevisningen vid eventuell framtida tvist.60 En make kan även i förväg lämna samtycke till en kommande överlåtelse av egendom. Det kan då specificeras att samtycke endast ges till överlåtelse med vissa begränsningar i form av ett minimi- eller maximibelopp för köpeskilling samt tidsbegränsning för när överlåtelse senast får ske. Ett förhandssamtycke
50 Lindell, Karin. Hall, Monica. Äktenskapsbalk (1987:230) kommentaren till 11 kap. 8 § 1 st, Karnov.
51 Grauers, Folke. 2012. Familjerätt för Fastighetsmäklare, s. 16 f. 52 7 kap. 5 § 3 st. äktenskapsbalk (1987:230).
53 7 kap. 7 § 2 men. äktenskapsbalk (1987:230).
54 Lindell, Karin Hall, Monica. Äktenskapsbalk (1987:230) kommentaren till 7 kap. 4 § 3 st, Karnov.
55 Prop 1986/87:1 s. 134.
56 7 kap. 5 § 3 st äktenskapsbalk (1987:230); Grauers, Folke. Familjerätt för Fastighetsmäklare, s. 15 samt 21. 57 Grauers, Folke. Familjerätt för Fastighetsmäklare, s. 16.
58 7 kap. 5 § 4 st. äktenskapsbalk (1987:230).
59 Grauers, Folke. Familjerätt för Fastighetsmäklare, s. 15.
60 Tegelberg, Lars. 2016. Köp och förmedling av bostadsrätt: En introduktion. 1. uppl. Stockholm Wolters
kan när som i tiden dras tillbaka, dock senast innan överlåtelseavtal skrivits. Ett samtycke bör även noteras i aktuellt köpekontrakt samt köpebrev om det avser fast egendom.61
Giltigt undantag från samtycke från ena maken i en överlåtelsesituation kan finnas i de fall ett samtycke inte kan inhämtas eller inte är möjligt att inhämta inom rimlig tid. I den sistnämnda situationen kan den ena maken vända sig till en läkare för att få utskrivet ett läkarintyg som intygar om en bristande rättslig handlingsförmåga hos den andra maken.62 Om den ena makens samtycke däremot krävs men saknas kan denna make väcka talan hos domstol för att förklara överlåtelsen ogiltig med återgång av egendomen som följd. Detta ska ske inom tre månader från det att maken fått vetskap om överlåtelsen.63 Domstol kan även förklara avsaknad av samtycke vid överlåtelse som giltigt.64 Vid överlåtelse av fast egendom kan en överlåtelse som saknar samtycke från ena maken dock inte ogiltigförklaras efter det tillfälle köparen fått beviljad lagfart.65
3.3 Fastighetsmäklarens kontrollplikt
Vid förmedling av en fastighet eller bostadsrätt krävs enligt 17 § fastighetsmäklarlagen bland annat att mäklaren kontrollerar vem som har rätt att förfoga över objektet innan överlåtelse kan ske.66 Hur denna kontrollskyldighet i praktiken ska genomföras preciseras genom rättspraxis där det konstateras att en fastighetsmäklare lämpligen utför sin kontrollplikt vid förmedling av bostadsrätt genom att kontakta någon i bostadsrättsföreningens styrelse.67Vid förmedling av fastighet utförs lämpligen fastighetsmäklarens kontrollplikt genom utdrag från fastighetsregistret.68 I särskilda fall kan en fastighetsmäklare även vara tvungen att utreda en fångeskedja.69
Efter att förfoganderätten kontrollerats behöver fastighetsmäklaren även kontrollera om eventuella förfogandeinskränkningar föreligger, trots att detta inte uttrycks i lagtext.70
61 Grauers, Folke. Familjerätt för Fastighetsmäklare, s. 18 f.
62 Lindell, Karin. Hall, Monica. Äktenskapsbalk (1987:230) kommentaren till 7 kap. 7 §, Karnov; Prop
1986/87:1 s. 138.
63 7 kap. 9 § äktenskapsbalk (1987:230). 64 7 kap. 8 § äktenskapsbalk (1987:230).
65 Grauers, Folke. Familjerätt för Fastighetsmäklare, s. 15; 7 kap. 9 § 2 st. äktenskapsbalk (1987:230). 66 17 § fastighetsmäklarlag (2011:666).
67 FMI 2008-04-23:2.
68 FMI 2007-01-24:3; Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling, s. 206.
69 Prop. 1983/84:16 s. 39.
Huruvida detta följer av kontrollplikten i 17 § fastighetsmäklarlagen eller omsorgsplikten i 8 § fastighetsmäklarlagen råder det därav delade meningar om71 men är i denna uppsats av mindre intresse då utfallet blir detsamma.
Det finns ett flertal möjliga förfogandeinskränkningar i en överlåtelsesituation, däribland en förfogandeinskränkning till följd av äktenskap med krav på samtycke som följd.72 Om fastighetsmäklaren är skyldig att aktivt kontrollera om en sådan förfogandeinskränkning föreligger har det genom åren rått delade meningar om. Det har tidigare konstaterats att fastighetsmäklaren ska kontrollera detta genom folkbokföringsregistret alternativt genom uppgift från säljaren.73 På senare år har tingsrätten dock konstaterat att fastighetsmäklaren alltid måste kontrollera uppgiften på egen hand vilket görs genom folkbokföringsregistret, oavsett om uppgiften säljaren gett är tvivelaktig eller inte. Tingsrätten uteslöt dock inte att det under särskilda förhållanden kan vara tillräckligt att fråga säljaren om dennes civilstånd till följd av att det inte är möjligt att göra ett utdrag ur folkbokföringsregistret. Hovrätten över Skåne och Blekinge instämde dock inte till tingsrättens dom, utan menade att fastighetsmäklaren endast var skyldig att kontrollera riktigheten i säljarens påstående om det funnits anledning att misstänka att informationen var felaktigt. Således menade hovrätten att vidare kontroll inte behövde genomföras i samtliga fall.74 I doktrinen har skarp kritik riktats mot hovrättens dom75 samt att tingsrättens dom även speglar fastighetsmäklarinspektionens avgörande76. Sannolikt får tingsrättens dom därav anses avspegla gällande rätt bättre.
Har bodelning mellan makar skett bör fastighetsmäklaren istället be om en bodelningshandling. Denna fungerar som ett intyg till att samtycke av den tidigare maken inte längre behövs och att en förfogandeinskränkning av denna art således inte finns.77
I de fall uppdragsgivaren berättar att egendomen är enskild på grund av äktenskapsförord ska en fastighetsmäklare, tidigt i förmedlingsprocessen, kräva att få se denna handling för att kunna tillförsäkra sig om ett eventuellt uteslutande av samtycke från make är erforderligt.78 I de fall
71 Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen: En kommentar, s. 163; Jingryd, Ola. Segergren, Lotta.
Fastighetsförmedling, s. 218.
72 7 kap. 5 § 1 st. äktenskapsbalk (1987:230).
73 FMI 2000-02-23:2; FMI 2007-01-24:3.
74 Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom 2012-10-18, mål T 3087-12.
75 Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling, s. 218 f.
76 FMI 2014-08-27, Dnr 4.1-2171-13.
77 Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling, s. 216. 78 Grauers, Folke. Familjerätt för Fastighetsmäklare, s. 21.
ett förhandssamtycke har inhämtats bör den särskilt noggranna fastighetsmäklaren även verka för att uppdragsgivarens make visar sitt samtycke med underskrift på köpehandlingarna vid överlåtelsen.79
Om fastighetsmäklaren, efter utförd kontroll, konstaterar att säljaren är i behov av samtycke från make men samtycke inte lämnas ska fastighetsmäklaren upplysa om att domstol kan tillåta åtgärden.80 Fastighetsmäklaren ska även upplysa om vad avsaknad av samtycke kan innebära
och vilka konsekvenser det kan få.81 3.4 God fastighetsmäklarsed
I fastighetsmäklarlagen finns en generalklausul, vilket är en lagregel som finns till för att täcka in förhållanden som är svåra att förutse med en precis paragraf. Här preciseras att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i sitt fullständiga yrkesutövande iaktta god fastighetsmäklarsed.82 Detta betyder inte endast att fastighetsmäklaren ska agera omsorgsfullt i enlighet med fastighetsmäklarlagen utan även uppträda korrekt enligt andra lagar en fastighetsmäklare har att förhålla sig till, däribland marknadsföringslagen och diskrimineringslagen. Enligt den allmänna omsorgsplikten beskrivs även att en fastighetsmäklare ska ta tillvara på såväl säljarens som köparens intresse, där säljarens ekonomiska intresse i synnerhet ska beaktas.83
3.5 Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet
En fastighetsmäklare ska, i enlighet med god fastighetsmäklarsed, bland annat ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som kan behövas om den fasta eller lösa egendomen och övriga förhållanden som har med överlåtelsen att göra. Fastighetsmäklaren ska även informera parterna om hur försäljningsprocessen genomförs. En fastighetsmäklare ska upplysa parterna om väsentlig information kring omständigheter om eller kring överlåtelseobjektet efter sin kompetens, sina iakttagelser eller utefter vad hon har att misstänka. Fastighetsmäklaren ska även verka för att säljare till köpare lämnar adekvat information som är av värde för en ny
79 Ibid., s. 18.
80 FMI 2011-03-31:17; Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling, s. 216; 7 kap. 8 § äktenskapsbalk
(1987:230); 16 § fastighetsmäklarlag (2011:666).
81 FMI 2011-03-31:7; 16 § fastighetsmäklarlag (2011:666).
82 Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling, s. 45; 8 § fastighetsmäklarlag (2011:666).
83 8 § fastighetsmäklarlag (2011:666); Tegelberg, Lars. Köp och förmedling av bostadsrätt: En introduktion, s.
ägare, samt informera köpare om dess omfattning av undersökningsplikten gällande överlåtelseobjektet.84 Således agerar en fastighetsmäklare både aktivt och proaktivt i sin förmedlingsprocess och i sitt bemötande mot samtliga parter.85
84 16 § fastighetsmäklarlag (2011:666); Grauers, Per Henning. Rosén, Mats. Tegelberg, Lars. 2011.
Fastighetsmäklaren - en vägledning. 4. uppl. Stockholm: Norstedts Juridik , s. 34 f. samt 58 f. 85 Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling, s. 47.
4. Närmare om fastighetsmäklarens skyldigheter
4.1 Domar och beslut
I det följande skall det framföras några generella krav som ställs på en fastighetsmäklare i dennes yrkesmässiga förmedling av fast och lös egendom utifrån domar och beslut. Nedan kommer även redogöras för domar och beslut som motsatsvis utmynnat i att fastighetsmäklarens skyldigheter inte ansetts vara så långtgående som i de specifika fallen. I Svea hovrätts mål T 9163-15 samt FRN 81/13 var uppdragsgivaren, tillika säljaren, försatt i konkurs när köpet ingicks varvid säljaren hade ett ombud. Fastighetsmäklaren hade aldrig kontrollerat om säljaren var försatt i konkurs, vilket hovrätten såväl som fastighetsmarknadens reklamationsnämnd ansåg vara acceptabelt då fastighetsmäklarens skyldigheter inte ansågs vara så långtgående.86
I ett avgörande från Fastighetsmäklarinspektionen aktualiserades frågan ifall en fastighetsmäklare agerat i strid mot sin kontrollplikt. Det gällde ett par i samboförhållande som hade samäganderätt i en bostadsrätt. Vid deras förvärv av bostaden stod endast ena sambon som ägare på köpehandlingen. Båda sambor stod på bostadslånen samt delade kontantinsatsen. Bostaden utgjorde alltså samboegendom. Efter en tid meddelades bostadsrättsföreningen via e-post med en uppmaning att lägga till andra sambon som delägare, detta genomfördes dock aldrig av föreningen. Parterna separerade senare och inväntade bodelning. Kort därefter uppmärksammade ena sambon deras gemensamma bostad på annons till försäljning utan dennes samtycke. Sambon framförde sitt missnöje av försäljning till ansvarig fastighetsmäklare efter det tillfälle att överlåtelsehandling hade signerats. I fastighetsmäklarens yttrande angavs att uppdragsgivaren hade tillfrågats om eventuell sambo fanns, varav uppdragsgivare gett nekande svar. Fastighetsmäklaren hade därefter informerat om vilken problematik som kan kunna dyka upp ifall där ändå visar sig finnas en sambo. Uppdragsgivaren svarade sig återigen nekande till ett samboförhållande.87
Inspektionen bedömde att fastighetsmäklaren hade agerat inom sin kontrollplikt, då hon två gånger informerat uppdragsgivaren om betydelsen av ett eventuellt samtycke, hade antecknat
86 Svea hovrätt, dom 2016-06-14, mål T 9163-15; FRN 81/13.
detta i mäklarjournalen samt skjutit på tillträdet för att ge sambon tid att lämna sitt samtycke till försäljning. Dock var ett par ledamöter skiljaktiga då vissa ansåg att fastighetsmäklaren inte agerat enligt sin omsorgsplikt i 8 § fastighetsmäklarlagen, då hänsyn inte tagits till de särskilda omständigheter som fanns. Detta eftersom anmälaren inte hade hunnit bosätta sig i bostaden innan samborna separerade. Bostaden var förvärvad med avsikten att bli gemensam bostad och utgör därför samboegendom, trots att parterna inte hunnit bo i den aktuella bostaden i ett samboförhållande. De skiljaktiga ansåg att fastighetsmäklaren borde frågat ifall uppdragsgivaren levde i ett samboförhållande i föregående bostad, i samband med förvärvet av aktuellt förmedlingsobjekt. Av det borde slutsats kunna dras att avsikten var att fortsätta samboförhållandet i den nya bostaden. Fastighetsmäklaren hade agerat korrekt i att ställa frågan om eventuell sambo, men omständigheterna gjorde att hon borde genomfört en mer omfattande kontroll av ett eventuellt samtycke till försäljning. Med anledning av detta ansåg de skiljaktiga att fastighetsmäklaren skulle meddelas varning, till följd av bristande agerande enligt god fastighetsmäklarsed.88
4.2 Doktrinen
I en lagkommentar till 17 § fastighetsmäklarlagen beskrivs att en fastighetsmäklare i vissa fall kan behöva vända sig till aktuell myndighet för en mer djupgående utredning av eventuella förfogandeinskränkningar, däribland förekomsten av en make vars samtycke till överlåtelsen krävs.89 Dock utelämnas information om kontrollen endast ska ske hos svenska myndigheter, eller ifall en kontroll kan inkludera utländska myndigheter i de överlåtelsesituationer detta kan vara relevant.
Som konstaterats i avsnitt 3.3 har fastighetsmäklaren en kontrollplikt vilken även innefattar kontroll av eventuell förfogandeinskränkning med samtyckesinhämtning som följd. Vid sidan av kontrollplikten har fastighetsmäklaren även en utredningsplikt av riktigheten i uppgifter som fastighetsmäklaren fått från säljaren. Denna utredningsplikt infaller då en uppgift från säljaren är osäker eller anmärkningsvärd och frågan är viktig för köpare eller säljare att få utredd samtidigt som uppgiften inte är oskäligt betungande för fastighetsmäklaren att kontrollera. Det
88 FMI 2017-08-30, Dnr 4.1-22-16.
89 Jingryd, Ola. Fastighetsmäklarlag (2011:666) kommentaren till 17 §, Karnov; Jingryd, Ola. Segergren, Lotta.
innebär att en fastighetsmäklare inte är skyldig att kontrollera en uppgift som är osäker och viktig att utreda om det i princip är omöjligt för fastighetsmäklaren att kontrollera uppgiften.90 Jingryd och Segergren har anfört följande:
Mäklaren är skyldig att inhämta all information som det är praktiskt möjligt att inhämta genom att kontrollera alla tillgängliga register som ställa frågor till uppdragsgivaren och/eller berörda myndigheter. Att det i ett enskilt fall innebär merarbete befriar inte mäklaren från ansvar.91
Fortsatt säger Jingryd och Segergren följande:
Generalklausulen i 8 § gör att det är möjligt att utöka och/eller precisera mäklarens skyldigheter genom praxis. Därmed är det också möjligt att ställa krav på att mäklaren inhämtar annan information än den som nämns i 17 §. I vilken utsträckning ytterligare skyldigheter tolkas in i lagen får avgöras genom avvägning mellan rättssäkerhet och förutsebarhet å ena sida, och omsorgsplikten å den andra. Konsumentskydd och intresset av att förebygga framtida tvister torde också få läggas i den senare vågskålen.92
Vidare säger Jingryd och Segergren:
Beträffande information som mäklaren själv måste ta fram enligt kontrollplikten i 17 § FML är det en klar utgångspunkt att hen har rätt att lita på att den är korrekt. Mäklaren är skyldig att inhämta informationen, men det vore exempelvis knappast rimligt att kräva att mäklaren spekulerar i huruvida en uppgift i fastighetsregistret verkligen stämmer. Hens chanser att vederlägga en sådan uppgift får också anses vara begränsade.93
90 Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling, s. 240. 91 Ibid., s. 206.
92 Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling, s. 208. 93 Ibid., s. 237.
5. Hur Skatteverket registrerar civilstånd vid ingående av äktenskap i annat
land än Sverige
Förloppet vid ingående av äktenskap i annat land än Sverige sker huvudsakligen på två sätt. Dessa redogörs för nedan och sätts i kontrast till förloppet då personer med hemvist i Sverige ingår äktenskap inom landet, för att tydliggöra skillnaderna mellan förloppen.
När ett civilstånd ändras till följd av ingånget äktenskap behöver Skatteverkets folkbokföringsregister samt äktenskapsregister uppdateras.94 Genom folkbokföringsregistret
görs anteckningar om bland annat personuppgifter, civilstånd och inflyttning från utlandet.95 I äktenskapsregistret görs istället bland annat anteckningar om rättsförhållandet mellan äkta makar.96 Båda registren kan således vara till hjälp för en fastighetsmäklare, där registreringen sker på olika sätt beroende på hur förloppet vid ingående av äktenskap sett ut.
5.1 Förloppet vid ingående av äktenskap inom Sverige för personer med hemvist i Sverige Före vigseln kan äga rum kräver Skatteverket att en ansökan om hindersprövning görs. I Sverige finns några huvudsakliga anledningar till att äktenskap inte får ingås, nämligen att personerna i fråga är omyndiga, nära släkt, redan är gifta eller står som registrerad partner.97 Om Skatteverket konstaterar att inga hinder står i vägen för giftermålet skickas ett intyg om hindersprövningen hem till de blivande makarna. I samma skede skickas även ett vigselintyg ut, där båda handlingarna har en giltighetstid om fyra månader, vilket innebär att vigsel måste ske inom denna tidsram för att makarna ska besparas att ansöka om hindersprövning igen.98 När dessa intyg erhållits kan parterna ingå äktenskap antingen borgerligt eller religiöst. Oavsett val av vigsel får brudparet därefter ett vigselbevis utfärdat av vigselförrättaren, samt att vigselförrättaren fyller i och skickar in vigselintyget till Skatteverket. Skatteverket registrerar därefter vigseln i folkbokföringsregistret.99
94 Skatteverket, Äktenskapsregistret; Skatteverket, Folkbokföringsdatabasen.
95 Ibid.
96 Skatteverket, Äktenskapsregistret.
97 Skatteverket, Före vigseln - hindersprövning; 2 kap. 1 § äktenskapsbalk (1987:230); 2 kap. 3 §
äktenskapsbalk (1987:230); 2 kap. 4 § äktenskapsbalk (1987:230); Bogdan, Michael. Svensk internationell
privat- och processrätt, s. 161.
98 Skatteverket, Före vigseln - hindersprövning. 99 Skatteverket, Att gifta sig i Sverige eller i utlandet.
5.2 Förloppet vid ingående av äktenskap utomlands för personer med hemvist i Sverige För personer med hemvist i Sverige kan äktenskap väljas att ingås inom landet eller utomlands.100 Vid giftermål utomlands kan vigsel ske inför antingen en svensk eller utländsk myndighet. Inför en svensk myndighet, däribland en svensk ambassad, är förloppet snarlikt scenariot i avsnitt 5.1. Det enda som skiljer sig åt är att de nyblivna makarna själva måste skicka in en vidimerad kopia av vigselintyget till Skatteverket i Sverige, i kontrast till att vigselförrättaren annars har ansvaret över att detta blir gjort.101
Inför en utländsk myndighet skiljer sig förloppet något. Skatteverket rådger de blivande makarna att kontakta myndigheten i det land där vigseln ska äga rum för att ta reda på vilka dokument som behövs inför den stundande vigseln. Ibland kan ett äktenskapscertifikat krävas, vilket likt intyg om hindersprövning bevisar att personerna som är påväg att ingå äktenskap har rätt att göra det. När vigseln sedan har skett, ligger det på de nyblivna makarna att själva skicka in en vidimerad kopia av vigselintyget till Skatteverket i Sverige.102
Äktenskap som har ingåtts utomlands anses som huvudregel vara giltigt i Sverige om det är giltigt i den stat där det ingicks, giltigt i det land eller länder som makarna vid vigseln var medborgare i, eller hade som hemvist vid tidpunkten samt giltigt i det land som vigselförrättaren hade rätt att viga i. Dock kan det finnas hinder för att äktenskapet inte ska kunna registreras i Sverige, exempelvis då ena maken enligt svenska lagar anses vara omyndig.103
Skulle makarna bli varse om att Skatteverket inte fått vigselintyget kan de dock visa upp det i efterhand och då få det registrerat. Detta är dock förutsatt att underlaget inte är bristfälligt. Är det bristfälligt kan Skatteverket begära att handlingen legaliseras i det land där vigselintyget utfärdades, eller att vigselintyget förses med en apostille för de länder som är anslutna till Haagkonventionen den 5 oktober 1961. Därefter kan en registrering i Sverige ske.104
100 Bogdan, Michael. Svensk internationell privat- och processrätt, s. 160.
101 Skatteverket, Att gifta sig Sverige eller i utlandet; Skatteverket, Svar på vanliga frågor; Regeringskansliet, Vigsel på ambassad. 2015.
102 Skatteverket, Att gifta sig Sverige eller i utlandet; Skatteverket, Svar på vanliga frågor.
103 1 kap. 7 § lag (1904:26 s.1) om vissa internationella rättsförhållanden rörande äktenskap och förmynderskap;
Skatteverket, Vigsel. 2019; Sayed, Mosa, lag (1904:26 s.1) om vissa internationella rättsförhållanden rörande äktenskap och förmynderskap kommentaren till 1 kap. 7 §, Karnov.
5.3 Förloppet när personer med utländsk hemvist har ingått äktenskap i sitt hemland innan de flyttat till Sverige
Makar med utländsk hemvist kan av olika orsaker välja att flytta till Sverige. Med en ny hemvist krävs först och främst ett beviljat uppehållstillstånd, vilket ansöks hos Migrationsverket.105 När ett uppehållstillstånd fåtts kräver Skatteverket att personerna blir folkbokförda i landet.106 Detta sker genom ett personligt besök på ett av Skatteverkets servicekontor.107
I samband med att folkbokföringen utförs registreras även personens civilstånd, vilket ska styrkas med dokumentation.108 Skulle rätt dokumentation, exempelvis ett vigselintyg, inte
finnas tillgängligt kan en uppgift om civilstånd ändå registreras under förutsättning att uppgifterna är trovärdiga, detaljerade och sammanhängande.109 Med andra ord är det
Skatteverket som i de flesta fall avgör ett utländskt äktenskaps giltighet i Sverige.110
Äktenskap som ingåtts i annat land än Sverige ska vid ansökan om registrering dock först genomgå en svensk hindersprövning för att avgöra om makarnas äktenskap uppfyller kraven för äktenskap i Sverige. Som nämnts i avsnitt 5.2 gäller även i denna situation att ett äktenskap som huvudregel är giltigt om det bland annat är giltigt i landet där äktenskapet ingicks.111
105 Skatteverket, Flytta till Sverige.
106 1 § folkbokföringslag (1991:481); 3 § folkbokföringslag (1991:481); Skatteverket, Flytta till Sverige. 107 Ibid.
108 Skatteverket, Registrering av uppgifter; Skatteverket, Registrering av civilstånd i folkbokföringen vid flytt till Sverige. 2018; 3 kap. 2 § äktenskapsbalk (1987:230); 1 kap. 1 § 2 st. lag (1904:26 s.1) om vissa internationella
rättsförhållanden rörande äktenskap och förmynderskap.
109 Skatteverket, Registrering av uppgifter. 2019; Skatteverket, Registrering av civilstånd i folkbokföringen vid flytt till Sverige. 2018.
110 Bogdan, Michael. Svensk internationell privat- och processrätt, s. 166.
111 1 kap. 7 § lag (1904:26 s.1) om vissa internationella rättsförhållanden rörande äktenskap och förmynderskap;
6. Diskussion
Samtyckesreglerna vid en överlåtelsesituation är omfattande och kan vid första anblick uppfattas som svårförståeliga. Vad som går att konstatera är dock att ett makesamtycke krävs vid näst intill all överlåtelse av fast och lös egendom, med undantag för i stort sett endast fritidsbostadsrätter, viss enskild egendom samt då bodelning till följd av äktenskapsskillnad har upprättats. Då uppsatsen avgränsats till att makesamtycke poneras att krävas kommer vidare diskussion förutsätta att så är fallet.
6.1 Skatteverkets registrering av civilstånd
I de fall personer med svensk hemvist ingår äktenskap inom Sverige har vigselförrättaren ansvar över att se till att vigselintyget blir inskickat till Skatteverket. Ingår personer med hemvist i Sverige istället äktenskap utomlands ligger ansvaret att skicka in vigselintyget till Skatteverket på de nyblivna makarna oavsett om vigseln skett inför svensk ambassad eller utländsk myndighet. Skulle vigselintyget av någon anledning aldrig nå Skatteverket, ponera att makarna skulle glömma att skicka in det eller att intyget kommit bort i posten, uppstår således en problematisk situation. Detta då uppgifterna om en persons rätta civilstånd således inte kan registreras i folkbokföringsregistret.
När personer med utländsk hemvist har ingått äktenskap i sitt hemland, innan de flyttat till Sverige, kan även i detta fall problem uppstå vid folkbokföringen av civilstånd. Problem kan nämligen uppstå i de fall ett äktenskap gäller i landet där det ingicks samt i Sverige, men där makarna vid registreringen säger sig vara ogifta eller inte kan bevisa sitt äktenskap och till följd av detta folkbokförs utefter den angivna informationen. Det kan nämligen innebära att makarna har ett giltigt äktenskap men som inte existerar utifrån det svenska folkbokföringsregistret. Därigenom går det att konstatera att folkbokföringsregistret och äktenskapsregistret kan innehålla felaktiga uppgifter om en persons civilstånd. Det innebär att en fastighetsmäklare vid kontroll av uppdragsgivarens civilstånd kan nås av felaktiga uppgifter beträffande civilståndet och till följd av detta inte efterfrågar behovet av ett makesamtycke till överlåtelsen.
6.2 Makars förvärv av fast och lös egendom
Vid förvärv av fast och lös egendom i Sverige går det att konstatera att köparens civilstånd inte registreras i det svenska folkbokföringsregistret oavsett om makarna har hemvist i eller utanför
Sverige. Vid förvärvet medför inte detta några problem för fastighetsmäklaren. Vid en senare överlåtelse och kontroll i folkbokföringsregistret bör registret innehålla rätt information beträffande civilstånd i de fall säljarna är folkbokförda i landet, förutsatt att det inte förbisetts att skrivas in till följd av problematiseringen i avsnitt 6.1. Är säljarna inte folkbokförda i Sverige kommer folkbokföringsregistret dock inte att innehålla någon information om vare sig deras civilstånd eller personuppgifter. Tingsrätten över Skåne och Blekinge konstaterade att det i särskilda förhållanden kan vara tillräckligt att fråga säljaren om dennes civilstånd i de fall det inte är möjligt att göra ett utdrag och kontrollera en uppdragsgivares civilstånd utifrån folkbokföringsregistret. I en situation där folkbokföringsregistret inte innehåller någon information alls om en uppdragsgivares civilstånd kan det således räcka att ställa en fråga om uppdragsgivarens civilstånd, varpå fastighetsmäklaren inte borde kunna få någon påföljd för sitt agerande.
Som går att läsa i avsnitt 3.1.3 om internationell privat- och processrätt blir de svenska lagarna tillämpliga när den gemensamma privatbostaden är belägen i Sverige. Vid överlåtelse av en fritidsbostad, som därmed inte utgör en gemensam privatbostad, kan däremot utländska lagar komma att bli tillämpliga. I uppsatsen postuleras att samtycke till överlåtelse krävs. Skulle samtycke dock inte krävas i de fall en utländsk lag skulle bli applicerbar är inhämtandet av makesamtycke inte av något större intresse, då det inte krävs genom lag. En fastighetsmäklare förutsätts kunna de svenska samtyckesreglerna som beskrivs i äktenskapsbalken, men att på motsvarande sätt kräva att en fastighetsmäklare ska kunna innehållet i främmande rätt kan troligen uteslutas utan vidare diskussion. Det går dock att konstatera att det hade varit en fördel om en fastighetsmäklare besatt kunskap om utländsk rätt, då inhämtandet av makesamtycke hade kunnat uteslutas med stöd av utländsk lag.
6.3 Fastighetsmäklarens skyldigheter
Genom rättskällorna går det att konstatera att en fastighetsmäklare måste kontrollera om makesamtycke är nödvändigt i en överlåtelsesituation. Kontrollen utförs genom Skatteverkets folkbokföringsregister vilket genom praxis har ansetts vara den korrekta källan för informationsinhämtning av en persons civilstånd. Utifrån diskussionen som nu gjorts i avsnitt 6.1 och 6.2 går det dock att konstatera att folkbokföringsregistret inte alltid innehåller rätt information om en persons civilstånd. Därför uppkommer frågor kring om en fastighetsmäklare ska kunna lita på vad som står i folkbokföringsregistret utan risk för påföljd, och om
fastighetsmäklaren i vissa fall kan vara tvungen att kontrollera civilståndet i andra register än det svenska folkbokföringsregistret.
I fastighetsmäklarlagens generalklausul står det skrivet att en fastighetsmäklare i synnerhet ska beakta säljarens ekonomiska intresse. Utan ett makesamtycke kan den ena maken ha rätt att få överlåtelsen ogiltigförklarad av domstol med återgång av egendomen som följd, förutsatt att det sker inom tre månader från dess att maken fått vetskap om överlåtelsen och lagfart ej beviljats. Skulle en överlåtelse återgå kan säljarens ekonomiska intresse skadas. Utifrån detta går det därför att argumentera för att en fastighetsmäklare därför bör inhämta ett makesamtycke i alla situationer där så krävs, önskvärt tidigt i förmedlingsprocessen, för att uppfylla sin omsorgsplikt om att i synnerhet beakta säljarens ekonomiska intresse. Detta oavsett vad folkbokföringsregistret innehåller för information. Samtidigt är det uttalat att en fastighetsmäklare ska kontrollera om eventuellt makesamtycke krävs, vilket inte är synonymt med att utreda saken närmare.
I ett avgörande från FMI 2017-08-30 hade fastighetsmäklaren frågat om en sambo fanns vars samtycke till överlåtelse krävdes varpå svaret var nekande, vilket fastighetsmäklaren litade på utan vidare kontroll. Inspektionen avgjorde att fastighetsmäklaren inte hade agerat felaktigt utan gjort vad som kunnat i den specifika situationen, med viss skiljaktighet. Tidigare har det dock konstaterats att en fastighetsmäklare måste kontrollera om samtycke till överlåtelse krävs, varpå inspektionens avgörande i detta fall bör kritiseras och inte påstås utgöra gällande rätt. Trots att tidigare praxis får anses utgöra gällande rätt är det dock intressant att inspektionen i detta fall resonerade så som de gjorde. Ett samboförhållande är inte lika lätt att kontrollera som ett äktenskap, vilket ska vara registrerat i folkbokföringsregistret om allt gått rätt till. Skulle folkbokföringsregistret innehålla fel information om en makes civilstånd är detta inte heller särskilt lätt att kontrollera, likt samboförhållanden. Utifrån detta rättsfall är det därför intressant att ta fasta på att inspektionen bedömde det vara accepterat för en fastighetsmäklare att inte vidare kontrollera civilståndet. Detta då ett framtida fall där fastighetsmäklaren inte kan se rätt civilstånd i folkbokföringsregistret möjligen också resonerats vara accepterat och därför inte bör medföra någon påföljd. Utifrån detta avgörande kan det därför antagas att en fastighetsmäklare borde kunna få lita på folkbokföringsregistret och det civilstånd där står registrerat.
Utifrån den citerade doktrinen kan det konstateras att en fastighetsmäklare ska kontrollera alla tillgängliga register, och att merarbetet det kan innebära inte är någon ursäkt till att fastighetsmäklaren inte ska göra det. En fastighetsmäklare kan även få utökade skyldigheter i sin kontroll av eventuellt samtycke där förebyggandet av framtida tvister väger tungt. Huruvida författarna till denna doktrin haft uppsatsens synvinkel i åtanke kan troligtvis inte förutsättas, men om orden direkt appliceras på frågeställningen innebär det att en fastighetsmäklare kan bli tvungen att kontrollera fler register än det svenska folkbokföringsregistret för att undersöka en uppdragsgivares civilstånd. Inte minst till följd av att ett missat inhämtat makesamtycke kan bana iväg till framtida tvister och problem för uppdragsgivaren.
I den citerade doktrinen nämns dock att en fastighetsmäklare måste kunna få lita på vad som står i fastighetsregistret, vilket innebär att en fastighetsmäklare även borde kunna lita på folkbokföringsregistret hos Skatteverket. Inte minst borde den praxis som uttalar att en fastighetsmäklare lämpligen utför sin kontroll av makesamtycke genom folkbokföringsregistret innebära att fastighetsmäklaren ska kunna lita på det som finns registrerat.
I en lagkommentar till 17 § fastighetsmäklarlagen står det samtidigt skrivet att en fastighetsmäklare i vissa fall kan behöva vända sig till aktuell myndighet för att djupare utreda eventuella förfogandeinskränkningar. Detta kan tolkas som att en fastighetsmäklare, vid behov, kan behöva ta kontakt med utländska myndigheter för att bringa klarhet i utredningen av ett eventuellt makesamtycke. Samtidigt ska en fastighetsmäklare inte behöva kontrollera och utreda en uppgift som är oskäligt betungande och i princip omöjligt att kontrollera. Dock ansågs det, i ett fall som togs upp i Svea Hovrätt, vara accepterat att en fastighetsmäklare inte kontrollerade om en uppdragsgivare var försatt i konkurs. Detta kan inte anses vara särskilt svårkontrollerat, varvid kontroll av civilstånd som står inskrivet i folkbokföringsregistret inte heller bör behöva kontrolleras vidare eller misstros.
7. Slutsats
Utifrån vad som redogjorts och diskuterats går det således att konstatera att en fastighetsmäklares kontrollplikt av makesamtycke i de fall äktenskap ingåtts i annat land än Sverige, dock inom den Europeiska unionen, är något diffus. Uppgifter anför att en fastighetsmäklare ska kunna lita på information i folkbokföringen, men det finns även uppgifter som säger att en fastighetsmäklare måste vidta ytterligare åtgärder och mer noggrant undersöka uppgifterna för att fullgöra sin kontrollplikt.
Tillvägagångssättet för en fastighetsmäklare att kontrollera en uppdragsgivares civilstånd är genom folkbokföringsregistret, vilket tillhandahålls av Skatteverket. Skulle det framkomma att folkbokföringsregistret inte innehåller någon information kring en uppdragsgivares civilstånd, ponera att personen aldrig varit folkbokförd i Sverige men ändå förvärvat fast eller lös egendom här, får en fastighetsmäklare fråga uppdragsgivaren om dennes civilstånd och kunna förlita sig på uppgifterna som yttras. Dock kvarstår problemet om hur omfattande och långtgående en fastighetsmäklare är skyldig att kontrollera ärendet vidare i de fall folkbokföringsregistret innehåller fel uppgifter. Frågeställningen kan med presenterad och diskuterad information därav inte resultera i en fullständigt fastställd slutsats, eftersom det påträffats motstridig information.
7.1 Framtida forskning
Vid framtida forskning inom området finns ett flertal andra aspekter som hade varit intressanta att utreda och diskutera. I denna uppsats har en fastighetsmäklares kontrollplikt av eventuellt makesamtycke begränsats till de fall då fast eller lös egendom ska överlåtas i Sverige, då äktenskap ingåtts inom den Europeiska unionen. Om man kunnat konstatera att en fastighetsmäklare behöver utreda eventuellt makesamtycke bortom de svenska myndigheternas register, i alla världens länder, hade möjligen en utredning och diskussion kring polygami kommit att vara av intresse. Då polygami är tillåtet i vissa länder i världen hade omfattningen av fastighetsmäklarens kontrollplikt av makesamtycke i dessa fall varit mycket intressant att utreda. Detta då fastighetsmäklaren möjligen behövt kontrollera makesamtycket från fler makar än en.
En fastighetsmäklare ska kontrollera om samtycke vid en överlåtelse krävs till följd av ett äktenskap, men även till följd av andra eventuella förhållandetyper. Däribland samtyckeskrav
till följd av ett samboförhållande eller ett registrerat partnerskap, varav sistnämnda förhållande är upphävt genom lag men där relationer av denna typ ändå kan kvarstå. En liknande frågeställning som utretts i denna uppsats hade varit intressant att applicera på dessa typer av civilstånd, för att utreda en fastighetsmäklares kontrollplikt i fler fall än när uppdragsgivaren är i ett äktenskap. Utöver detta hade det även varit av intresse att utreda en fastighetsmäklares kontroll av eventuellt samtycke vid andra upplåtelseformer än fast och lös egendom, däribland tomträtter.
Den största förhoppningen inför framtida forskning är dock att mer precis gällande rätt finns tillgänglig för att med bättre grund kunna uttala vad som gäller vid kontroll av makesamtycke i en fastighetsmäklares yrkesmässiga förmedling av fast och lös egendom. Denna synvinkel bör även tas i beaktning vid en omarbetning av nuvarande fastighetsmäklarlag.
Källförteckning
Tryckta källor: Propositioner: Prop. 1983/84:16 om fastighetsmäklare. Prop. 1986/87:1 om äktenskapsbalk m.m. Författningar:Lag (1904:26 s.1) om vissa internationella rättsförhållanden rörande äktenskap och förmynderskap.
SFS 1970:994. Jordabalk. 1976. Code Civil. Article 215. SFS 1987:230. Äktenskapsbalk.
Lagen (1990:272) om internationella frågor rörande makars och sambors förmögenhetsförhållanden.
SFS 1991:481 Folkbokföringslag. SFS 1991:614. Bostadsrättslag. SFS 2011:666. Fastighetsmäklarlag. Hovrättsavgöranden:
Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom 2012-10-18, mål T 3087-12. Svea hovrätt, dom 2016-06-14, mål T 9163-15.
Fastighetsmäklarinspektionens avgöranden: FMI 2000-02-23:2. FMI 2007-01-24:3. FMI 2008-04-23:2. FMI 2011-03-31:7. FMI 2014-08-27, Dnr 4.1-2171-13. FMI 2017-08-30, Dnr 4.1-22-16.
Avgörande från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd: FRN 81/13.
Litteratur:
Bogdan, Michael. 2014. Svensk internationell privat- och processrätt. 8. uppl. Stockholm: Norstedts Juridik.
Grauers, Folke. 2012. Familjerätt för Fastighetsmäklare. 2. uppl. Lund: Juristförlaget. Grauers, Per Henning. Rosén, Mats. Tegelberg, Lars. 2011. Fastighetsmäklaren - en
vägledning. 4. uppl. Stockholm: Norstedts Juridik.
Jingryd, Ola och Segergren, Lotta. 2018. Fastighetsförmedling. 5. uppl. Lund: Studentlitteratur.
Kellgren, Jan. Holm, Anders. 2007. Att skriva uppsats i rättsvetenskap. 1:1. uppl. Lund: Studentlitteratur.
Kiralfy, Albert. 1972. Comparative law of Matrimonial Property. Sijthoff-Leiden N.V. Kälin, Christian H. 2005. International Real Estate Handbook. Acquisition, Ownership and
Sale of Real Estate Residence, Tax and Inheritance Law. England John Wiley & Sons, Ltd.
Melin, Magnus. 2017. Fastighetsmäklarlagen: En kommentar. 4. uppl. Stockholm: Wolters Kluwer.
Sandgren, Claes. 2007. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare. 2. uppl. Stockholm: Norstedts Juridik.
Tegelberg, Lars. 2016. Köp och förmedling av bostadsrätt: En introduktion. 1. uppl. Stockholm: Wolters Kluwer.
Elektroniska källor: Lagkommentarer:
Jingryd, Ola, Fastighetsmäklarlag (2011:666) lagkommentar, Karnov Internet.
Lindell, Karin. Hall, Monica. Äktenskapsbalk (1987:230) lagkommentar, Karnov Internet. Sayed, Mosa, Lag (1904:26 s.1) om vissa internationella rättsförhållanden rörande
äktenskap och förmynderskap lagkommentar, Karnov Internet. Webbsidor:
Lantmäteriet, Ansök om lagfart eller inskrivning av tomträttsinnehav,
https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/ansok-om-lagfart-eller-inskrivning-av-tomtrattsinnehav/?faq=f2cc, (hämtad 2019-04-03).
Lantmäteriet, Ansökan i inskrivningsärende, 2015,
https://www.lantmateriet.se/globalassets/fastigheter/andra-agare/inskrivning_handledning.pdf, (hämtad 2019-04-03).
Lantmäteriet, Fastighetsregistrets innehåll,
https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Fastighetsinformation/Fastighetsregistret/registrets -innehall/?faq=c71f), (hämtad 2019-04-04). Lantmäteriet, Om Lantmäteriet, https://www.lantmateriet.se/sv/Om-Lantmateriet/om-lantmateriet/, (hämtad 2019-04-04).
Lantmäteriet, Ändra ägare,
https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/, (hämtad 2019-04-05).
Regeringskansliet, Vigsel på ambassad, 2015,
https://www.regeringen.se/uds-reseinformation/vigsel-pa-ambassad/, (hämtad 2019-04-05).
Statistiska centralbyrån, Beviljade lagfarter för samtliga fastighetstyper efter region (län, riket) och typ av överlåtelse. År 1999-2017, 2017,
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0501__BO0501D/Lag fartAllaRegionAr/?rxid=19439674-b336-4f29-b99f-de5629427b4f, (hämtad: 2019-02-14). Statistiska centralbyrån, Försäljning av bostadsrätter efter region (län, storstadsområden, riket). År 2000-2017, 2017,
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0501__BO0501C/Fast prisBRFRegionAr/?rxid=39e544b9-dd1c-4635-96b1-acbfdc7bb6fc, (hämtad: 2019-02-14).
Skatteverket, Att gifta sig i Sverige eller i utlandet,
https://skatteverket.se/privat/folkbokforing/aktenskapochpartnerskap/attgiftasigisverigeelleriu tlandet.4.76a43be412206334b89800020579.html, (hämtad 2019-04-10).
Skatteverket, Flytta till Sverige,
https://skatteverket.se/privat/folkbokforing/flyttatillsverige.4.76a43be412206334b898000186 17.html, (hämtad 2019-04-10).
