Institutionen för ekonomi och IT Avdelningen för företagsekonomi
Kandidatuppsats, 15 hp i företagsekonomi
Motiv till energiinvestering inom fastighetsbranschen
-‐
En fallstudie av två kommunala fastighetsbolag och hur de väljer att energiinvesteraExamensarbete i företagsekonomi, kandidatexamen Vårterminen 2013
Författare: Josephine Bordi Författare: Sanna Olsson
Handledare: Ann-Christine Mjölnevik Examinator: Eva Johansson
Sammanfattning
Titel: Motiv till energiinvestering inom fastighetsbranschen – en fallstudie av två kommunala fastighetsbolag och hur de väljer att energiinvestera Författare: Josephine Bordi & Sanna Olsson
Kurs: Examensarbete i företagsekonomi, kandidatexamen Handledare: Ann-Christine Mjölnevik
Termin: Vårterminen 2013
Debatten om hållbar utveckling och miljö är högst aktuell i dagens samhälle.
Miljöinvesteringar kräver ekonomiska resurser och det är samtidigt dessa resurser som styr världen. Fastighetsbolagen står idag inför omfattande renoveringsbehov samt nybyggnationer. Många av dagens fastigheter står för en stor del av den totala energiförbrukningen, cirka en tredjedel. EU har sedan år 2007 arbetat fram en kommande byggnorm som tas i bruk senast år 2020 som innebär att alla nybyggnationer samt större renoveringar ska vara så nära noll-energibyggnader som möjligt. Redan i dagsläget finns möjlighet att utföra nybyggnationer och renoveringar som uppfyller dessa krav. Många fastighetsbolag inser inte den långsiktiga lönsamheten i energiinvesteringar och anser sig därför inte kunna få någon vinst i en sådan investering.
Syftet med studien var att skapa förståelse för de beslutsunderlag fastighetsbolag lutar sig mot vid större investeringar i form av energieffektivitet, och om det där skulle finnas möjligheter att ta hänsyn till miljön.
För att bäst besvara forskningsfrågan har en kvalitativ fallstudie tillämpats i studien och det empiriska resultatet har främst insamlats genom semi-strukturerade intervjuer.
Intervjuerna genomfördes med informanter i ledande position hos AB Eidar och AB Vänersborgsbostäder. Vidare har vi använt oss av fastighetsbolagens årsredovisningsdokument och tillgänglig information om den kommande EU normen.
Studiens teoretiska referensram utgick ifrån den institutionella teorin, legitimitetsteorin samt beslutsteorin. Teorin belyser bland annat hur omgivningen påverkar bolagen i sitt beslutfattande men även hur bolag inom samma bransch tenderar att påverkas av varandra.
Vi har i analysen kommit fram till att det finns en medvetenhet och vilja att energiinvestera. Trots att de båda fastighetsbolagens uttrycker en positiv inställning till att energiinvestera kunde vi ändå se en skillnad mellan deras agerande. Detta berodde till stora delar på historiska och ekonomiska förutsättningar. Vi kunde vidare identifiera hur ledningens personliga inställning i respektive fastighetsbolag till viss del kunde återspegla bolagens värderingar. Analysen har även präglats av fastighetsbolagens skilda uppfattning av hyresgästernas betalningsvilja.
Abstract
Title: Motives for energy investment in the real estate business - a case study of two municipal real estate companies and how they choose to invest in energy
Authors: Josephine Bordi & Sanna Olsson
Course: Degree Project in Business Administration, bachelor Supervisor: Ann-Christine Mjölnevik
Term: Spring term 2013
The debate on sustainable development and the environment is a hot topic in today's society. Environmental investments require financial resources and it is also these resources that control the world. Real estate companies are now facing major renovation and new construction needs. Many of today's buildings are responsible for a large portion of the total energy consumption, about one-third. The EU has since 2007 worked out an upcoming building code placed in service by 2020, which means that all new buildings and major renovations need to be "nearly zero energy buildings" as possible. Even in the current situation it is possible to perform new construction and renovations that meet these requirements. Many real estate companies do not realize the long-term profitability of investments in energy and therefore believes that it is not able to get any profit in such an investment.
The aim of the study was to create an understanding about the decision-making basis of real estate companies and how they use the decisions in major investment in terms of energy efficiency, and if there could be opportunities to consider the environment.
To answer the research question, a qualitative case study has been applied in the study and the empirical results were mainly collected through semi-structured interviews. The interviews were conducted with informants with leading position of AB Eidar and AB Vänersborgsbostäder. Furthermore, we have used the real estate companies’ annual report documents and information available on the forthcoming EU norm.
This paper’s theoretical framework has been based on institutional theory, legitimacy theory and decision theory. The theory illustrates how the environment affects companies in their decision-making, and also how companies in the same industry tend to be influenced by each other.
We have in the analysis concluded that there is an awareness and willingness to invest in energy. Despite the two real estate companies express a positive attitude towards investing in energy, we can still see a difference between their actions. This is due largely to the historical and economic conditions. We could further identify how management's personal attitude of each real estate company to some extent could reflect the company's values. The analysis has also been characterized by the real estate companies' differing perceptions of tenants' willingness to pay.
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 1
1.1 Introduktion ... 1
1.2 Bakgrund ... 1
1.2.1 Energieffektiviseringsåtgärder ... 3
1.2.2 Investeringsbeslut och kalkyler ... 4
1.3 Problemdiskussion ... 6
1.4 Frågeställning ... 7
1.5 Syfte ... 7
1.6 Avgränsning ... 7
1.7 Disposition ... 8
2. Metod ... 9
2.1 Vetenskapligt synsätt ... 9
2.2 Undersökningsansats ... 9
2.3 Datainsamling ... 10
2.3.1 Urval ... 11
2.4 Analysmetod ... 12
2.5 Källkritik ... 13
2.6 Trovärdighet ... 13
3. Teori ... 15
3.1 Insamling av litteratur ... 15
3.2 Teoretisk referensram ... 16
3.3 Institutionell teori ... 16
3.4 Legitimitetsteorin ... 19
3.5 Beslutsteori ... 20
3.6 Att investera i ett lågenergihus ... 21
3.7 Analysmodell ... 22
4. Empiri ... 24
4.1 Byggnormen ... 24
4.2 Organisationsbeskrivning ... 25
4.3 Resultat av intervjuer ... 26
5. Analys och tolkning ... 31
6. Slutsats ... 35
6.1 Slutsats ... 35
6.2 Egna reflektioner ... 36 6.3 Förslag till fortsatta studier ... 37 Källförteckning ... 38 Bilaga 1: Intervjuguide – Eidar ... I Bilaga 2: Intervjuguide - Vänersborgsbostäder ... III
Tabellförteckning
Tabell 1: Kompendium – Renovera Energismart (Renovera Energismart) ... 6 Tabell 2: Egen utformad sammanställning av AB Eidar i siffror. (AB Eidar, Årsredovisning,
2012) ... 25 Tabell 3: Egen utformad sammanställning av AB Vänersborgsbostäder i siffror. (AB
Vänersborgsbostäder, Årsredovisning, 2012) ... 26 Tabell 4: Sammanfattning av resultatet (Egen utarbetad tabell av studiens författare) ... 30
Figurförteckning
Figur 1: Om passivhus (Passivhuscentrum) ... 3 Figur 2: Bearbetning av ’den kvalitativa forskningsprocessen’ (Bryman & Bell, 2005, s. 300) 10 Figur 3: Analysmodell (Egen utarbetad figur av studiens författare) ... 23
1. Inledning
Här vill vi ge läsaren inblick i det undersökta ämnet, vad som tidigare gjorts på området samt varför detta är ett problem. Vi presenterar i detta kapitel en kortfattad beskrivning av kalkylteori som vanligtvis används som beslutsunderlag vid investeringar.
1.1 Introduktion
I denna studie kommer vi att undersöka fastighetsbolagens intresse för energiinvesteringar i samband med ny-, till- eller ombyggnation. Vi vill undersöka vad det är som påverkar bolagen att satsa eller inte satsa på denna typ av investering samt vad som skiljer beslut i de olika bolagen åt. Vi tycker att miljö och hållbar utveckling är ett viktigt ämne som ligger nära i tiden och som till stor del kommer påverka vår framtid. Tyvärr är det så att många fastighetsägare inte anser att de kan räkna hem en sådan investering som lönsam då de till stora delar anser att det är hyresgästerna som ser den stora vinsten, i form av minskade kostnader för energiförbrukning. Vad är det som ligger till grund för dessa antaganden att en energiinvestering inte skulle vara ekonomiskt lönsam och vad är det som gör att vissa ändå väljer att satsa på dessa investeringar? Är det så att kalkylerna väger tyngst som beslutsunderlag eller finns det andra parametrar som påverkar besluten? Eller är det kanske så att bolagen använder sig av tidigare beprövade kalkylmodeller utan att egentligen ha undersökt alternativa beräkningar. Skulle det finnas en möjlighet att ta hänsyn till andra variabler för att räkna hem denna investering som lönsam. Hur mycket påverkar bolagens kultur och värderingar de beslut som fattas gällande energiinvesteringar i bolagen?
Miljöinvesteringar kräver ekonomiska resurser och det är samtidigt dessa resurser som styr världen. Vi tycker därför det vore ett utmanande och spännande uppdrag att få möjlighet att koppla ihop ekonomi och miljö för att eventuellt hitta nya lösningar att få dessa ämnen att sammanlänka. Vi vill med denna uppsats skapa förståelse för beslutsunderlag fastighetsbolag lutar sig mot vid större investeringar i form av energieffektivitet och om det där skulle finnas möjligheter att ta hänsyn till miljön.
1.2 Bakgrund
Av Sveriges totala energianvändning står bygg- och fastighetsbranschen för ungefär en tredjedel. I flerbostadshus beräknas det att ungefär 30 procent av energiförbrukningen kommer från uppvärmning och varmvatten (Energimyndigheten, 2013). I en studie om passiv solenergi gjord i Australien belyser författarna vikten av att hitta egenskaper som kan påverka energieffektiviseringsåtgärder. Även här nämner författarna att byggsektorn står för en stor andel av den totala energiförbrukningen och att i länder med tempererat klimat består ungefär hälften av den totala energiförbrukningen utav luftkonditionering. Författarna menar också att det krävs kunskap om den nuvarande energianvändningen för att kunna bedöma trender och utveckla nya strategier för att minska energianvändningen. (Morrissey, Moore & Horne, 2011)
Då en byggnads livslängd beräknas vara minst 50 till 100 år är det ur miljöhänsyn viktigt att tänka på hur de nuvarande investeringarna kommer påverka energiförbrukningen i framtiden. Inte minst med tanke på Sveriges miljökvalitetsmål
”god bebyggd miljö” som tagits fram av Sveriges Regering och syftar till att främja en hälsosam livsmiljö både regionalt och globalt. Det fanns tidigare ett flertal delmål under det övergripande kvalitetsmålet varav ett var, ”energieffektivisering i bebyggelsen”.
Delmålet innebar att den totala energianvändningen i bostäder skulle minska, samt en kontinuerlig ökning av andelen förnybar energi. Målet innebar en minskning med 20 procent till och med år 2020, 50 procent till år 2050 och detta i förhållande till 1995 års energiförbrukning. I en proposition till riksdagen 2010 bedömde regeringen att måluppfyllelsen var på väg åt rätt håll, troliga orsaker till detta angavs vara generella styrmedel som koldioxidskatt i kombination med stigande energipriser. (Proposition, 2009/10:155, s. 217) Dock har övriga miljökvalitetsmål av olika omständigheter varit svåra att uppnå. För att konkret kunna arbeta med att nå de uppskatta målen till och med år 2020 tog regeringen år 2012 istället fram tio preciseringar som anger innebörden av målen, samt vilka kriterier som krävs för att bedöma måluppfyllelsen. (Boverket, 2013) Sveriges miljökvalitetsmål för bostäder grundar sig i EUs direktiv för byggnaders energiprestanda. Detta innebär att senast i slutet av år 2020 skall alla nybyggnationer vara så nära noll-energi som möjligt. Vidare skall åtgårder som stimulerar till renovering enligt så nära noll-energistandard som möjligt även så kallade passivhus vidtas (Europeiska Kommissionen, 2010). Det finns ingen klar definition av lågenergihus, men det som idag räknas som lågenergihus är de hus som konsumerar betydligt mindre energi än vad byggrekommendationerna kräver. Detta uppnås genom olika konstruktioner och installationer (Zaleska-Jonsson, Lind & Hintze, 2012).
Passivhus är ett uttryck som används för fastigheter som till största delen värms upp av redan befintlig energi från exempelvis hushållsapparater och människor. Husen är dessutom välisolerade för att ta till vara på och inte släppa ut värme. Därmed är det endast en minimal andel av fastighetens värme som tillförs och då ofta via värmeväxlad ventilation. Den extra kostnad som uppstår till följd av kraftigare isolering och värmeväxlad ventilation kan räknas hem i form av minskade energikostnader. Hur lång återbetalningstiden är varierar mellan olika projekt. Enligt rekommendationer från Forum för Energieffektiva Byggnader (FEBY) bör den installerade effekten av energi i ett passivhus vara maximalt tio W per m2, för norra Sverige gäller 14 W. När byggnaden är fristående och mindre än 200 m2 kan ett tillägg på två W kan vara accepterat. Nedan visas ett exempel på ett passivhus och dess konstruktion.
Figur 1: Om passivhus (Passivhuscentrum)
Nationalencyklopedins definition av energieffektivisering lyder enligt följande:
”att med en viss insats av energi åstadkomma så stor mängd energitjänster som möjligt. Den insatta primärenergin omvandlas ofta till energiformer lämpliga för slutlig användning (t.ex. el, bränsle, drivmedel). Dessa utnyttjas sedan i apparater och anläggningar för att ge olika energitjänster (belysning, uppvärmning, transporter). Ju högre verkningsgraden är i omvandling och utnyttjande av energi, desto mer energieffektiv sägs den vara. Analogt talar man om bränsleeffektivitet, eleffektivitet etc.” (Nationalencyklopedin, 2013).
Enklare uttryckt kan energieffektivisering i byggnader beskrivas som åtgärder som utförs för att minska fastighetens energibehov och främja en hållbar utveckling. När det gäller energieffektivisering av fastigheter finns en mängd olika lösningar och tekniker i olika prisklasser.
Den förste oktober år 2006 trädde Lagen (SFS 2006:985) om energideklarationer i kraft, som en del i riksdagens miljökvalitets mål. Syftet med lagen är att främja en effektiv energianvändning och ge en behaglig inomhusmiljö. Energideklaration skall upprättas för alla byggnader med en total golvyta på över 500 m2 (från och med 2015 gäller 250 m2) som ofta besöks av allmänheten samt för byggnader som helt eller delvis upplåts med nyttjanderätt. Det är ägaren till en byggnad som är skyldig att se till att en energideklaration finns upprättad innan en eventuell försäljning. På uppdrag av regeringen tar Boverket fram föreskrifter och allmänna råd om energideklarationer.
Skillnaden mellan föreskrifter och allmänna råd är att föreskrifterna är tvingande medan de allmänna råden endast ger rekommendationer om lämpligt agerande (Boverket, 2013).
1.2.1 Energieffektiviseringsåtgärder
För att ge läsaren möjlighet att ytterligare sätta sig in i ämnet och betydelsen av energieffektivisering har vi valt att presentera ett urval av möjliga energieffektiviseringsåtgärder av fastigheter. Vi vill påpeka att alternativen är många
är utbildade ingenjörer och vågar därför inte föra en mer ingående diskussion kring vilka alternativ som är bäst lämpade för olika byggnationer och dess byggnadstekniska konsekvenser.
Att bygga passivhus
I ett passivhus finns i stort sett inget traditionellt värmesystem och övrig elektronik som är installerad skall ha en god miljöklassificering. En kraftig isolering på ungefär 30-50 centimeter sätts i väggar och golv. Skärmtak eller balkonger över fönster är anpassade till att släppa in solvärme på vintern men skydda från solstrålning på sommaren.
(Energimyndigheten, 2007) Renovering
Även när det gäller renovering av gamla byggnader finns det mycket som kan göras för att minska energiförbrukningen. Utvändig och invändig tilläggsisolering av fasader samt tilläggsisolering av takbjälklag, källarväggar och invändig isolering av källarväggar. Det kan även göras ombyggnation av låglutande tak, byte av gamla fönster, översikt av ventilations och injustering av värmesystem samt individuell mätning. Utöver detta kan övrig elektronik ses över och utbytas för att hålla en rekommenderad miljöklassificering. (Renovera Energismart, 2011)
1.2.2 Investeringsbeslut och kalkyler
Det finns olika teorier om vad som ligger till grund för investeringsbeslut de kan vara både rationella och icke rationella metoder som används. De metoder som benämns som rationell beslutsteori bottnar enligt Eriksson-Zetterquist (2009, s. 114-115) i kalkylunderlag och beräkningar som avgör om en investering är lönsam, samt vilken återbetalningstid som föreligger. Den icke rationella beslutsteorin bygger på människors agerande i förhållande till normer och värderingar, bedömning av vad som anses som en lönsam investering grundar sig i bolagets strävan efter legitimitet snarare än i fasta siffror. Som icke rationella teorier kan nämnas institutionell teori och legitimitetsteori.
Ett investeringsbeslut fokuserar på framtiden och investeraren förväntar sig en framtida vinst eller marknadsfördel som följd av investeringen. Samtidigt innebär en investering att ett bolag avstår från eventuellt ökade vinstutdelningar eller andra bonusar på satsat kapital. För att få stöd i ett investeringsbeslut krävs det att investeringen ger ett ökat framtida värde inom något område. Beslut inför en större investering tas lämpligen av ledningen i ett bolag och initiativtagaren till en idé bör ha flera argument för att investeringen ska realiseras. Det krävs också att idén har förutsättning att bli accepterad och skapa legitimitet. Det förekommer ofta att bolag tillsätter projektgrupper i samband med större investeringsprojekt. För att möta framtidens osäkerhet är det viktigt att väga in många olika aspekter i ett beslut och detta kan ses som ett vågspel. (Bergknut, Elmgren & Hentzel, 1993, s. 14-25) Vidare påpekar de att:
”Många investeringar följer inte lärobokens metodiska anvisningar.
Det går helt enkelt inte. Tiden är för kort eller framtiden alltför oförutsägbar” (Bergknut, Elmgren & Hentzel, 1993, s. 25).
Inför en större investering görs som regel en investeringskalkyl, vars syfte är att vara del i beslutsunderlaget för investeringen. Ohlsson (2012) menar dock att det finns ytterligare information som skulle behövas för att göra kalkylen mer komplett. Det
gäller främst kvalitativa faktorer som vanligtvis inte platsar i en kalkyl, exempel som kan nämnas är framtida konkurrensfördelar och social påverkan. Ytterligare ett syfte med investeringskalkylering är bedömningen av lönsamhet, risk och möjlighet till jämförelse av olika investeringsalternativ. Ett problem med investeringskalkyleringen är att den är gjord utifrån värden som bolagen har beräknat och uppskattat, det finns därför inga garantier att det helt stämmer överens med verkligheten. De olika antaganden om framtiden som prisutvecklingar och skattekonsekvenser innebär en därmed begränsning för investeringskalkylen.
Enligt Ohlsson (2012, s. 152-160) består en investeringskalkyl av följande beståndsdelar; grundinvestering, årlig inbetalning, årlig utbetalning, ekonomisk livslängd, restvärde och kalkylränta. Där grundinvesteringen är priset för själva investeringen, årlig inbetalning en beräkning av den intäkt ett bolag väntas tjäna på att genomföra investeringen, årlig utbetalning är beräkningar av olika kostnader som tillkommer i samband med investeringen som material och löner. Ekonomisk livslängd beskrivs vara den period som investeringen beräknas ha ett fortsatt lönsamt värde.
Restvärde är det verkliga värdet av investeringen som finns det sista året av den ekonomiska livslängden och kalkylräntan beräknas utifrån hur mycket ett bolags kapital kostar dem, samt hur riskfylld investeringen är och hur återbetalningen ser ut tidsmässigt.
Livscykelkostnad eller LCC-kalkyl som den också kallas är ett vanligt förekommande hjälpmedel till investeringskalkylen vid beräkning av en investerings lönsamhet. En LCC-kalkyl tar hänsyn till investeringens totala ekonomiska livslängd och därtill ekonomiska konsekvenser som investeringskostnad, underhåll och inflation. Vid beräkning av energieffektiviseringsåtgärder tas även hänsyn till energipris och besparingar till följd av minskade energikostnader. Förespråkare för energieffektiviseringsåtgärder menar att detta helt klart är en lönsam investering och att det på lång sikt vore mer kostsamt att inte investera i energieffektiviseringsåtgärder.
Zaleska-Jonsson, Lind och Hintze (2012) har fått fram resultat som säger att driftskostnaderna för ett lågenergihus är betydligt lägre än i traditionella hus, har lägre underhållskostnader samt är mindre känsliga för energiprisförändringar. De menar vidare att det framtida marknadsvärdet kommer att öka i förhållande till traditionella byggnader.
På hemsidan www.renoveraenergismart.se ges ett illustrerat exempel över vad en energiinvestering kan komma att inbringa i framtiden och därmed kan ses som en kostnad för den som väljer att inte genomföra investeringen. Exemplet har följande förutsättningar:
• Byggnaden har en energianvändning om ungefär 220 kWh/m2 Atemp. Där Atemp innebär den beräknade golvyta som värms upp till mer än tio grader.
• Dagens energipris är i genomsnitt en kr/kWh (för fjärrvärme, fastighetsel och hushållsel) ökar enligt den horisontella graderingen i tabellen.
• Den möjliga energibesparingen anges av den vertikala graderingen i tabellen
”(där 50 procent inte bara är möjligt utan till och med rimligt att åstadkomma i en normal byggnad).”
• Den energismarta renoveringen har en ekonomisk livslängd på 40 år.
• Bolaget har kalkylräntan åtta procent, det vill säga förväntar sig åtta procent avkastning på satsat kapital. Den framtida energikostnaden är nuvärdesberäknad,
Med ovan angivna förutsättningar kommer kostnaden för att inte energibespara visa sig vara 2 675 kr/m2 Atemp om investeringen ger en energibesparing på 50 procent, och om energipriset ökar med fem procent per år beräknat på en byggnad om 2 500 m2 Atemp vilket innebär att en investering på nästan 6,7 Mkr hade kunnat göras för att uppnå besparingen. (www.renoveraenergismart.se, 2013)
Energibesparing p.g.a. åtgärder i fastigheten
Årlig ökning av energipriset
0 % 2 % 5 % 10 %
5 % 142 178 267 643 kr/m2
10 % 283 356 535 1 286 kr/m2
15 % 425 533 802 1 928 kr/m2
20 % 566 711 1 070 2 571 kr/m2
25 % 708 889 1 337 3 214 kr/m2
30 % 850 1 067 1 605 3 857 kr/m2
40 % 1 133 1 422 2 140 5 142 kr/m2
50 % 1 416 1 778 2 675 6 428 kr/m2
60 % 1 699 2 133 3 209 7 713 kr/m2
75 % 2 124 2 666 4 012 9 642 kr/m2
Tabell 1: Kompendium – Renovera Energismart (Renovera Energismart)
1.3 Problemdiskussion
För att skona miljön måste energianvändningen minskas radikalt, detta eftersom forskning visar på att byggsektorn står för en övergripande del av den totala energiförbrukningen.
I dagsläget är det många fastighetsägare som står inför omfattande renoveringsprojekt där exempel kan nämnas de så kallade miljonprogrammen från 60-70 talet, som innebar att en miljon bostäder skulle byggas inom en kort tidsperiod. Projekt som kräver stora investeringar och noggrann eftertanke. Många fastighetsbolag satsar utöver renoveringar på nybyggnationer för att möta marknadens efterfrågan. Dagens byggnorm kräver endast en begränsad miljöinsats vid ny- och ombyggnation. Det finns dock redan nu kännedom om den utökade EU normen år 2020 som kommer kräva desto större insatser. Detta kommer gälla för alla projekt som påbörjas vid eller efter denna tidpunkt.
Byggkoncerner som exempelvis Skanska uppger att de har både kunskap och resurser att redan i dagsläget utföra renoveringar som håller kommande byggnorm. Problemet är att de fastighetsägarna som är i behov av renovering, trots att teknik och möjlighet finns inte tar sitt miljöansvar längre än vad dagens byggnorm kräver, eftersom de inte anser att de kan räkna hem detta som ekonomiskt lönsamt. Att satsa på energiinvestering kan kortsiktigt vara en mer kostsam investering än att göra en likvärdig investering utan att ta hänsyn till energieffektiviseringsåtgärder och fastighetsägarna menar att det framförallt kommer att bli hyresgästerna som tjänar på en sådan investering i form av minskade energikostnader. Skulle hänsyn istället tas till långsiktig lönsamhet kommer marginalerna mellan en investering med energibesparing och en investering utan energibesparing vara mycket små, detta gäller främst byggnader i de så kallade
miljonprogrammen som är byggda mellan 1960- 1970 talet och där stora energibesparingar kan förväntas (SP, 2010).
Det finns flera möjliga energieffektiviseringsåtgärder. När en åtgärd är genomförd begränsar detta möjligheten att senare vidta ytterligare åtgärder utan att detta skall medföra allt för stora kostnader, därmed är det viktigt att redan i ett tidigt skede ha analyserat möjligheterna till energieffektivisering och vilken effekt dessa har på framtida kostnader och boendemiljön (SP, 2010). Det är av största vikt att reducera osäkerheten och finna en kombination mellan de mest kostnadseffektiva åtgärderna och de som inte enskilt skulle ses som lönsamma, genom att kombinera dessa kan hela åtgärdspaketet ses som lönsamt och samtidigt mest det miljösmarta alternativet.
1.4 Frågeställning
• Finns det några kalkylmässiga skillnader mellan fastighetsbolag som har ett starkt fokus på att energiinvestera och de som har ett mindre fokus?
Ø Om ja, hur skiljer de sig åt?
Ø Om nej, vilka andra faktorer påverkar?
1.5 Syfte
Vi anser att miljön är viktig att ta hänsyn till och önskar få förståelse för hur större fastighetsbolag resonerar kring ämnet då de står för en stor andel av energiförbrukningen. Syftet med vår studie är därmed att ta reda på vilka motiv det finns bland fastighetsbolag att energiinvestera. Vi vill ta reda på om det är kalkylunderlag eller andra faktorer som påverkar mest i ett beslut att energiinvestera eller inte.
1.6 Avgränsning
Då miljö och energi är ett mycket omfattande ämne kommer vi i denna uppsats avgränsa oss till energiinvestering inom fastighetsbranschen. Studien är en fallstudie och vi kommer därmed endast undersöka två utvalda kommunala fastighetsbolag i Sverige.
1.7 Disposition
Kap 1 Ger läsaren en inblick i det undersökta ämnet, vad som tidigare gjorts på området samt en kort presentation av kalkylteori. Bakgrunden kommer leda till en problemdiskussion som slutligen kommer slutligen leder fram till vår forskningsfråga.
Kap 2
Här beskrivs metodvalet och datainsamlingsmetod. Det förs vidare en diskussion kring studiens tillförlitlighet och överförbarhet.
Kap 3 Teorikapitlet beskriver studiens teoretiska utgångspunkt i, institutionell teori och legitimitetsteorin som sedan kommer ligga till grund för analysen.
Kap 4 Redogör för insamlad primärdata och sekundärdata som har insamlats genom intervjuer med informanter från fastighetsbolagen och lagtext.
Kap 5 I analysen binds studiens teori och empiriska data samman med hjälp av analysmodellen.
Kap 6 Slutsats, här besvaras studiens forskningsfråga och studiens författare ger egna reflektioner kring studien. Slutligen ges förslag till vidare forskning inom området.
2. Metod
Här beskrivs metodval och datainsamlingsmetod. Det förs vidare en diskussion kring studiens trovärdighet.
2.1 Vetenskapligt synsätt
Det grundläggande syftet med studien är att skapa förståelse för människors beteende och finna motiv till olika val som de står inför vid beslutsfattande. Vi har därför valt att anta en kvalitativ inriktning där empirin främst kommer införskaffas via intervjuer, därefter kommer vi utföra en noga bearbetning av lämplig teori. Vårt grundläggande synsätt var av tolkande karaktär, vilket innebar att vi utifrån insamlad empiri och med hjälp av relevant litteratur har försökt att finna förklaring till det undersökta området.
Hermeneutiken kommer från samhällsvetenskapen och innebär att försöka sätta sig in i och förstå individers handlingar snarare än att finna den absoluta sanningen (Bryman &
Bell, 2005, s. 443). Vilket vi i vår studie kan koppla till förståelsen för fastighetsbolagens investeringsbeslut. Utifrån det hermeneutiska förhållningssättet har vi lagt tyngdpunkt på att med stöd i intervjuerna försöka sätta oss in i informanternas situation, för att sedan tolka och förstå verkligheten utifrån deras perspektiv. Detta är också vad Bryman och Bell (2005, s. 443) menar är den centrala idén inom hermeneutiken. För att inte gå miste om viktiga detaljer under intervjuerna har vi spelat in dem och i efterhand transkriberat för att kunna fokusera på informanternas gester och kroppsspråk. Bryman och Bell (2005) menar att analys av språk och text är en viktig utgångspunkt i kvalitativa studier likaså tolkandet av innebörden i det som sägs. Vi kommer slutligen i analysen koppla vår empiri till insamlad teori för att besvara forskningsfrågan.
2.2 Undersökningsansats
Vår studie syftar till att undersöka de valda fastighetsbolagens syn på energiinvesteringar samt vad det kan finnas för motiv och påverkansfaktorer till dessa.
Vi kommer därför använda oss av ett kvalitativt tillvägagångssätt.
Holme (1997, s. 80) beskriver den kvalitativa metoden som flexibel där författaren under arbetets gång har möjlighet att förändra och anpassa undersökningen om ny kunskap framkommer. Detta leder till att författaren får möjlighet till bredare och djupare förståelse för forskningsfrågan samt att resultatet blir mer tillförlitligt. Denna flexibilitet möts dock av kritik framförallt av kvantitativa forskare som menar att detta leder till svårigheter när olika objekt skall jämföras och slutsatser skall dras. Ytterligare kritik som riktas mot den kvalitativa metoden är svårigheten att dra allmänna slutsatser, eftersom observationer eller intervjuer oftast görs på ett mindre antal objekt eller informanter vilket inte kan anses representativt för den stora massan. (Bryman & Bell, 2005, s. 318-320).
Vi har valt att utföra en fallstudie med semi-strukturerade intervjuer. En fallstudie syftar till att undersöka unika drag hos de utvalda fallstudiebolagen, samt om och hur dessa påverkar dem till exempel i en investeringssituation.
För att öka möjligheten till relevant information har intervjuerna utförts med anställda som innehar ledande positioner i de utvalda fastighetsbolagen. Syftet med de kvalitativa intervjuerna är som Holme & Solvang (1997, s. 101) beskriver att få en klarare bild och en bredare uppfattning av det vi studerar, för att sedan kunna tolka resultatet och skapa en slutsats. Vidare menar Bryman och Bell (2005, s. 360) att intervjuer är ett lämpligt tillvägagångssätt vid kvalitativa studier då det medför flexibilitet och en närmre relation till informanterna, detta har ytterligare stärkt vårt metodval. Eftersom intervjuer leder till att författarna får en bättre kontakt med informanterna ökar detta möjligheterna till att vi får ta del av relevant information, vilket är en förutsättning i vår studie.
Författarna inom den kvalitativa forskningen försöker tolka och förstå informanternas världsbild och är därmed mycket beroende av informationskällan och dennes uppfattning om verkligheten, vilket medför att urvalet av informanter har en stor betydelse (Bryman & Bell, 2005, s. 369).
Illustration av den kvalitativa forskningsprocessen
Figur 2: Bearbetning av ’den kvalitativa forskningsprocessen’ (Bryman & Bell, 2005, s.
300)
2.3 Datainsamling
Vid datainsamling används primär- och sekundärdata, primärdata är den som författarna själva samlar in genom exempelvis intervjuer medan sekundärdata är redan bearbetad data, exempelvis befintlig litteratur.
Vår primärdata är främst insamlad genom två kvalitativa intervjuer med anställda som innehar betydande befattningar i de studerade fastighetsbolagen. Efter önskemål från informanterna om att få ta del av intervjuguiden på förhand skickades denna via e-mail några dagar innan intervjuerna ägde rum. Intervjuerna var semi-strukturerade vilket innebar flexibilitet och möjlighet att avvika från den på förhand formulerade intervjuguiden (Bryman & Bell, 2005, s. 363). Intervjufrågornas ordningsföljd kunde
1 • Problemformulering
2 • Val av relevanta platser och undersökningsmetoder
3 • Insamling av relevant data
4 • Tolkning av data 5b Insamling av yIerligare data
5 • Begreppsligt och teoreKskt arbete 5a Snävare specifikaKon av
problemformulering
6 • Rapport om resultat och slutsatser
ändras och det fanns utrymme att ställa följdfrågor och låta informanterna tala fritt.
Detta gjorde att vi fick detaljerade och relevanta svar. Intervjuerna utfördes av oss båda författare närvarande vid varje tillfälle, en av författarna hade huvudansvaret för intervjufrågorna medan den andra författaren observerade och dokumenterade. Under intervjuerna fick vi tillåtelse att spela in i syfte att i efterhand kunna transkribera och bearbeta materialet vilket enligt Bryman och Bell (2005, s. 374) underlättar till en noggrann och rättvis analys. Vi upplevde inte att informanterna stördes av inspelningen, då intervjuerna genomfördes under avslappnade former. Den första intervjun med Eidar utfördes med en informant närvarande och skedde i ett mindre konferensrum intill informantens kontor. Vid den andra intervjun med Vänersborgsbostäder var två informanter närvarande vid samma tillfälle, denna intervju utfördes i ett konferensrum på bolagets huvudkontor. Det kan således sägas att båda intervjuerna utfördes i informanternas naturliga miljö.
Den sekundärdata som har använts är insamlad genom fastighetsbolagens årsredovisningsdokument, kalkylunderlag och hemsidor. Vidare har information om kommande EU norm inhämtats från internet. Materialet har använts för att få en bredare bild av de studerade fastighetsbolagen och för att öka vår förståelse.
Det faktum att informanterna fick ta del av intervjuguiden på förhand innebar en möjlighet till förberedelse. Detta är något som kan ses som positivt då relevant information och väl genomtänkta svar kan förberedas vilket kan gynna författarna.
Dock finns en möjlighet för informanterna att manipulera svaren för att ge en förskönad bild av verksamheten. Vi är medvetna om de problem som kan uppstå att på förhand låta informanterna ta del av intervjuguiden men vi valde ändå att vara tillmötesgående i deras önskan. Vidare var vår uppfattning att vi kommer få mer kvalitet i intervjuerna om informanterna är förberedda eftersom det kan vara visst material som behöver förberedas. För att göra de båda intervjuerna så rättvisa som möjligt valde vi att sända intervjuguiden även till informanten i de fastighetsbolag som inte haft önskemål om att få frågorna på förhand. Det faktum att samtliga informanter har viktiga befattningar i fastighetsbolagen ökar möjligheten att få relevant information. Att endast ett fåtal intervjuer genomförts ser vi inte som ett problem då vi blivit hänvisade till och fått kontakt med de anställda som har störst insyn under pågående projekt i de respektive fastighetsbolagen. Dock kunde en bredare studie gjorts om den allmänna uppfattningen i fastighetsbolagen men det fanns inte tidsutrymme.
2.3.1 Urval Val av fallbolag
Utifrån studiens syfte att finna motiv och påverkansfaktorer till energiinvesteringar inom fastighetsbranschen har vi valt att studera två kommunala fastighetsbolag som båda bedriver större renoveringar eller nybyggnationer. Valet av fallbolag utgick ifrån det faktum att vi fått kännedom om ett fastighetsbolag som var aktuella med ett passivhusprojekt, vilket vi ansåg var en bra utgångspunkt för vår studie. Då detta var ett kommunalt fastighetsbolag valde vi vidare för att få studien så rättvis som möjligt att välja ytterligare ett kommunalt fastighetsbolag på närliggande ort, för att kunna undersöka eventuella skillnader i hur de väljer att energiinvestera och vad som ligger till grund för dessa beslut. De fastighetsbolag vi har studerat är AB Eidar i Trollhättan och AB Vänersborgsbostäder i Vänersborg.
Val av informanter
Valet av informanter är en viktig utgångspunkt för att maximera studiens trovärdiget.
Antalet informanter bör inte vara för många då både intervjuer och efterarbete är tidskrävande processer, men de bör ändå förmå bidra till tillräckligt med information för att sedan kunna tolkas och analyseras (Dalen, 2008, s. 54). I denna studie ville vi därför intervjua anställda som var mest insatta i de berörda projekten och som kunde representera fastighetsbolagens ställningstagande vid beslut och investeringar. Efter kontakt med fastighetsbolagen då vi presenterat studien och vårt syfte blev vi hos Vänersborgsbostäder hänvisade till VD och ekonomichef och hos Eidar blev vi hänvisade till projektledaren för en pågående nybyggnation.
Projektledaren från Eidar hade arbetat inom organisationen i sju år. Han var utbildad väg- och vatteningenjör på Chalmers 1978 och han har lång erfarenhet inom entreprenadbranschen, både i Sverige och utomlands.
VD och ekonomichef från Vänersborgsbostäder intervjuades under samma tillfälle.
Vd:n var utbildad inom ekonomi och marknadsföring vid IHM och har tidigare jobbat inom försäljning i inkassovärlden. Han har jobbat inom organisationen i tolv år.
Ekonomichefen var utbildad inom redovisning på Handelshögskolan i Göteborg i början av 90-talet och har jobbat inom organisationen i tre år. Innan dess hade han jobbat inom bilindustrin i elva år och som revisor i elva år.
2.4 Analysmetod
Det finns inom den företagsekonomiska forskningen två huvudsakliga undersökningsmetoder att använda sig av, den kvantitativa och den kvalitativa. Den kvantitativa metoden har sin grund i det naturvetenskapliga synsättet och den huvudsakliga empiriska insamlingen sker i form av siffror och statistiska analyser (Bryman & Bell, 2005). Vidare kan den kvantitativa forskningen beskrivas ta utgångspunkt i teorin och forskarens egna hypoteser för att låta detta styra datainsamlingen (Bryman & Bell, 2005, s. 23). Bryman och Bell (2005) nämner att den kvalitativa metoden är mer tolkande där författarna söker förståelse för forskningsfrågan genom att själva samla in och tolka data, vilket även har varit utgångspunkten i vår studie. Då vår studie har gjorts som en fallstudie, var det den kvalitativa ansatsen som lämpade sig bäst. Vi utgick från ett induktivt angreppssätt vilket innebar att teorin togs fram med grund utifrån insamlad empiri. Detta blev också det självklara valet då vår forskningsfråga var av karaktären att den delvis behövde bli besvarad för att kunna komma vidare i studien och söka lämplig teori. Dock hade vi på förhand studerat alternativa teorier för att få en viss förförståelse och möjligheten att formulera en heltäckande intervjuguide. Detta kan anses innebära ett deduktivt angreppssätt som till skillnad från det induktiva innebär att en utgångspunkt i teorin. Både den induktiva och den deduktiva metoden kan ses som extrempunkter och vi kan därmed inte fullständigt hävda att vi använt en induktiv metod, även om detta var vår utgångspunkt. Studiens fortsättning har präglats av flexibilitet såväl under intervjuer som vid teoretisk granskning vilket kan tyda på ett induktivt angreppssätt. Vi vill dock betrakta vårt angreppsätt som en blandning mellan induktion och deduktion, detta kan beskrivas som en abduktiv metod och innebär att författaren utgår från enskilda empiriska fall samtidigt som teoretiska begrepp och föreställningar används (Dalen, 2008, s. 121).
2.5 Källkritik
Eftersom vi bland annat undersöker en framtida konsekvens för fastighetsbolagen är det viktigt att använda källor av hög aktualitet. Vi anser att vårt empiriska material uppfyller dessa krav då vi fått tillgång till den information som krävdes för att kunna genomföra studien. Intervjuerna har genomförts med informanter som hade stor insyn i bolaget och kunde lämna den information som var av betydelse för vår studie. Däremot hade informanterna i de olika fastighetsbolagen inte likadana befattningar, vilket skulle kunna ses som ett problem vid jämförandet av resultatet. På Vänersborgsbostäder intervjuades VD och ekonomichef även detta skulle kunna ses som ett problem eftersom de delvis kan ha ett eget intresse av att framställa bolaget ur ett önskvärt perspektiv. Vi anser ändå att informanterna inom de båda fastighetsbolagen var kunniga och pålästa inom området som vi berörde samt och upplevde inte detta som något problem.
Vänersborgsbostäder ville inte lämna ut kalkylinformation skriftligt vilket däremot kan ses som en svaghet. Båda intervjuerna genomfördes under avslappnade former utan några som helst problem och inom ungefär samma tidsram.
Insamlad sekundärdata är hämtad från de senaste årsredovisningarna i de båda fastighetsbolagen. Vänersborgsbostäders årsredovisning fanns inte tillgänglig för år 2012 på deras hemsida men vi fick denna i samband med intervjun. Den kommande EU byggnormen fann vi på internet via EUs hemsida. Det var inte helt problemfritt då vi först sökte efter dokumentet på svenska, efter ett antal sökningar fick vi använda oss av den engelska versionen. Det är viktigt att vara försiktig med Internetkällor då de kan innehålla oriktigheter. Vi anser dock inte att det i detta fall är några problem då det är hämtat från EUs hemsida vilken vi anser bör ses som trovärdig, vi hade inte heller alternativet att få en tryckt version. Eftersom vi bara studerat två fastighetsbolag kan det vara svårt att dra slutsatser som speglar verkligenheten då vi inte vet om deras unika drag är vanligt förekommande bland övriga organisationer (Wallén, 1993, s. 116).
2.6 Trovärdighet
Vid kvalitativa undersökningar bedöms studien genom trovärdighet och äkthet.
Trovärdigheten är viktig i en kvalitativ studie där det gäller att bli betrodda ur andra människors perspektiv (Byman & Bell, 2005, s. 307). Bedömningen av trovärdigheten sker genom fyra delkriterier, dessa är enligt Bryman och Bell (2005, s. 306) tillförlitlighet, överförbarhet, pålitlighet och möjlighet att styrka och konfirmera.
Tillförlitlighet
Tillförlitlighet innebär att någon annan skall kunna göra om samma studie och få samma resultat. Vi anser att studiens tillförlitlighet är god då vi i intervjuerna utgått från en intervjuguide och utförlig dokumentation kring tillvägagångssättet har skett. De informanter vi intervjuat i de båda fastighetsbolagen har alla haft relevanta befattningar och arbetat länge inom respektive bolag. Dock kan den flexibilitet som en kvalitativ intervjuundersökning innebär medföra att det fokuseras på olika detaljer vid olika intervjutillfällen beroende på personkemin mellan intervjuaren och informanten (Dalen, 2008, s. 38-39). Tillförlitligheten kan också till viss del ifrågasättas på grund av det accessproblem som uppstod vid intervjun med Vänersborgsbostäder där vi inte fick fysisk tillgång till alla dokument som diskuterats, exempelvis kalkylunderlag, utan endast en muntlig redogörels från informanterna.
Överförbarhet
Överförbarheten är en fråga om i vilken utsträckning studiens slutsatser kan anses tillämpbart i allmänhet. Det är av betydelse att det finns en överförbarhet i en kvalitativ studie så att resultatet kan tillämpas i en liknande miljö (Bryman & Bell, 2005, s. 307).
Vår studie är en fallstudie med endast två studerade fastighetsbolag och kan därför inte med säkerhet betraktas som representativ för fastighetsbolag i allmänhet. Då vår forskningsfråga inte var vanligt förekommande medför detta att överförbarheten försvårades ytterligare. Syfte med forskningsfrågan var att få en förståelse för detta relativt nya ämne att finna motiv till energiinvesteringar, hade vi inte heller för avsikt att i detta skede skapa en generalisering.
Den kvalitativa forskningen fokuserar mer på att få en djupare förståelse av det undersökta ämnet snarare än en stor mängd information (Bryman & Bell, 2005, s. 307).
Resultatet av denna studie kan därmed bero på sammanhanget och vår tolkning av empirin.
Pålitlighet
Vi har för att göra studien så pålitlig som möjligt spelat in och transkriberat intervjuerna för att inte förbise viktiga detaljer i vår analys och tolkning. Transkribering är utförd av studiens båda författare för att ytterligare öka pålitligheten. Men som det hermeneutiska förhållningssättet beskriver finns inte en absolut sanning utan olika tolkningar kan göras av olika individer (Dalen, 2008, s. 14-15). Valet av teoretisk utgångspunkt är grundat utifrån den information vi tagit del av, det finns en risk att kalkylmässiga skillnader föreligger. Vi kan därför inte garantera att vår tolkning är den rätta, men vår ambition har varit att ha ett så objektivt förhållningssätt som möjligt till de båda fastighetsbolagen. För att undvika oklarheter i databearbetningen bad vi informanterna om att få återkomma ifall det i efterhand skulle uppkomma några frågor. Vi har under studiens gång deltagit i ett flertal delseminarier med handledare och studenter som granskat studien, samt fått synpunkter av utomstående personer som granskat studien.
Informanterna kommer när studien är färdig att få varsitt exemplar av denna, vilket kan ses som ytterligare granskning och stärker därmed pålitligheten.
Möjlighet att styrka och konfirmera
Vi har i vår analys och slutsats haft ett neutralt förhållningssätt och inte låtit våra personliga värderingar påverka resultatet, för att ge en så rättvisande bild som möjligt av de båda fastighetsbolagen. Det kan ibland vara svårt att upprätthålla en fullständig objektivitet eftersom personliga värderingar hos författarna omedvetet kan påverka situationen. Vi upplever att vår objektivitet har ökat eftersom ingen av oss haft någon tidigare erfarenhet av de studerade fastighetsbolagen eller informanterna. Vidare har vi i vår analys utgått från den teoretiska referensramen utan att låta denna påverka studiens utförande som helhet. (Bryman & Bell, 2005, s. 307)
3. Teori
Teorikapitlet beskriver studiens teoretiska utgångspunkt i institutionell teori, legitimitetsteori och beslutsteori som sedan kommer ligga till grund för analysen. Vi kommer även presentera studier om konsekvenserna av att bygga lågenergihus i förhållande till traditionella hus.
3.1 Insamling av litteratur
Insamling av litteratur har gjorts främst genom sökning av lämpliga vetenskapliga artiklar samt övrig litteratur relaterat till vårt problemområde som utgör vår teoretiska referensram. Insamlingen har till stor del skett genom Högskolan Västs databas, Emerald, med hjälp av lämpliga sökord. Avgränsade sökord vi använt oss av var bland annat decision-making, investments, environment, legitimacy theory, institutional, energy, profitability, low-energy, institutional theory och real estate, dessa har sedan kombinerats på olika sätt. Relevanta vetenskapliga artiklar har även funnits utifrån referenser i annan litteratur och via rekommendationer.
Då vi i inledningsskedet ännu inte var säkra på vilken teori som skulle vara aktuell försökte vi få kontakt med våra informanter i hopp om att få lite förhandsinformation i form av kalkylunderlag då vi önskade att få svar på frågan om dessa skiljde sig åt i de olika fastighetsbolagen. Dock visade det sig att detta i det ena fastighetsbolaget ansågs som företagshemligheter, varpå vi fick vara fortsatt flexibla i vårt val av teori. Efter att vi hade utfört intervjuerna föll det slutliga valet av teori på den institutionella teorin. Vi kunde därför utesluta kalkylmässiga skillnader, då vi fått mer information om kalkylunderlagen. Vi har därför valt att avgränsa litteratursökningen till att inte referera till den rationella teorin, som i denna studie skulle kunna innefattas av kalkylteori bland annat, då vi anser att den institutionella teorin och legitimitetteorin samt beslutsteorin ger en bättre bild av vad det är som styr ett fastighetsbolag till att energiinvestera.
Omfattningen av den teoretiska referensramen har styrts mycket av boken Institutionell Teori av Eriksson-Zetterquist (2009) och dess källor. Då vårt ämne handlar om motiv till beslut om energiinvesteringar, vill vi ta reda på vilka motiv som styr ett sådant beslut och då passar bland annat den institutionella teorin in. Detta eftersom det i litteraturen tas upp många exempel på olika beslutssituationer i organisationer och hur de styrs av den institutionella teorin. Vi bedömer mängden av den insamlade teorin som tillräcklig för att utföra vår studie inom ämnet, eftersom den kan tillämpas i vår analys av resultatet.
Vi fann ett flertal vetenskapliga artiklar och även användbara böcker till vår teoretiska referensram. De vetenskapliga artiklarna vi har använt oss av i teoriavsnittet är relevanta och med god kvalitet för denna studie. Detta eftersom de flesta vetenskapliga artiklarna är gjorda år 2002 eller senare och därför kan anses som aktuella. Artiklarna berör även det valda ämnet utifrån ett aktuellt perspektiv. Vi har ett fåtal vetenskapliga artiklar som är från 70- och 80-talet, som vi anser är relevanta då de utgör grundverken till mycket av den institutionella teori vi behandlat i studien (DiMaggio & Powell, 1983), (Meyer &
Rowan, 1977). Även andra vetenskapliga artiklar vi använt oss av i studien hänvisar till dessa två grundverk.
En svensk studie som vi använt oss av är gjord av Zalejska-Jonsson, Lind & Hintze (2012) som jämför lågenergihus med traditionella hus i utifrån variabler som kostnader och vinst. Studien gav oss bättre insyn i vårt problemområde och olika bekräftelser i oklarheter vi hade. Vi upplevde att det fanns en brist på artiklar som behandlade detta ämne, vilket var synd då det hade varit intressant att få andra vinklar om lågenergihus och dess kostnader och vinster. Samtidigt kan vi i en av de studerade artiklarna utläsa hur författaren Sah (2011) upplever att det även finns en brist i forskning avseende energiinvesteringar och beslutsprocesser i fastighetsbolag. Detta gjorde att vi fick använda de artiklar som fanns tillgängliga inom området och fokusera mera på den institutionella teorin och legitimitetsteorin samt beslutsteorin.
3.2 Teoretisk referensram
I studiens teoretiska referensram behandlar begrepp som kan hjälpa oss att binda samman teorin med den insamlade empirin. Utgångspunkten är den institutionella teorin som vi fattade tycke för efter att ha läst Eriksson-Zetterquists bok Institutionell teori (2009). Den institutionella teorin diskuterar det faktum att organisationer strävar efter homogenitet och förkastar antagandet att människor i denna strävan handlar rationellt.
Vi har även använt oss av legitimitetsteorin som belyser hur företag måste leva upp till samhällets krav och förväntningar för att bli accepterade på marknaden och överleva.
Vidare har vi studerat beslutsteori för att förstå grunden till människors beslutsfattande.
Slutligen har vi valt att i teorin redogöra för en studie om vad byggnation av ett lågenergihus får för ekonomiska och framtida konsekvenser.
3.3 Institutionell teori
För att förstå den institutionella teorin behöver vi först förstå vad som menas med en institution. Vi kan beskriva institution som en samling liknande organisationer med gemensamma normer eller regler som strävar mot samma mål. Men då begreppet används i många olika sammanhang finns det en mängd olika definitioner. En mer detaljerad definition som kan sägas representera den innebörd av institution som tillämpas i denna studie ges av Jepperson i Powell och DiMaggios (1991) bok:
“Institutions represent a social order or pattern that has attained a certain state or property; institutionalization denotes the process of such attainment. By order or pattern, I refer, as is conventional, to standardized interaction sequences. An institution is then a social pattern that reveals a particular reproduction process” (Powell &
DiMaggio, 1991, s. 145).
Institutionell teori har blivit allt mer betydande inom organisationsteorin, och teorin diskuterar frågan om homogenitet, det vill säga hur organisationer kommer sträva efter att allt mer efterlikna varandra (Meyer & Rowan, 1977). Tidigare ansågs enskilda organisationer och dess medlemmar försöka nå största möjliga fördel genom att göra rationella val utifrån fullständig information.
De nyinstitutionella organisationsteoretikerna ifrågasatte antagandet att organisationer handlar utifrån rationella val och en utveckling av den institutionella teorin gav upphov
till den så kallade nyinstitutionella teorin. Grunden var två centrala verk, det ena är en artikel skriven av sociologerna John Meyers och Brian Rowans publicerad 1977, som behandlar en alternativ förklaringsmodell till organisationers struktur. Det andra verket är en artikel skriven av Paul J, DiMaggios och Walter W. Powell publicerad 1983, där de beskriver hur organisationer påverkas av händelser i det ”fält” som organisationen verkar i.
Meyer och Rowan (1977) menar att det istället för rationella val är andra faktorer som påverkar hur organisationer inom samma fält fattar beslut och strävar efter homogenitet.
Även DiMaggio och Powell (1983) instämmer, och menar att organisationer påverkas av sin omgivning både genom de formella och informella regler som finns. En organisations formella strukturer består av regler och verksamhetsbeskrivningar. Syftet är att gentemot organisationens externa omgivning ge en bild av effektivitet och stabilitet för att skapa legitimitet, genom att spegla de föreställningar som finns i organisationen. Dock lever den formella strukturen inte upp till organisationens interna krav, utan det är istället de informella strukturerna som speglar företagets faktiska handlingar vilka ofta skiljer sig från den formella strukturen. Organisationerna som befinner sig i en institutionell miljö kommer enligt DiMaggio och Powell (1983) främst fatta sina beslut utifrån omgivningens påverkan och med hänsyn till nya influenser.
Vidare menar DiMaggio och Powell (1983) att organisationer inom samma ”fält” allt mer kommer att likna varandra. De beskriver detta som isomorfism, och delar upp denna i tre typer; tvingande, imiterande och normativ.
Den skandinaviska institutionella teorin är till stora delar lik den nyinstitutionella teorin, det finns dock en skillnad i hur organisationerna studeras. Teorin belyser förändringen och hur denna förändring har gått till. Stabilitet i en organisation har en framstående roll i den skandinaviska institutionella teorin. Det är enligt Eriksson-Zetterquist (2009) viktigt att ta hänsyn till hur kombinationen av förändring och stabilitet sker i organisationer. Det nya sättet att tänka utanför de rationella ramarna skapar andra beslutsförutsättningar och det är längre inte ett givet faktum att beslut och handling är ihopkopplade (Eriksson-Zetterquist, 2009, s. 115). För att ett beslut ska verkställas krävs enighet bland de berörda parterna och argument både för och emot beslutet bör lyftas för att det ska lyckas och uppnå förväntningarna (Eriksson-Zetterquist, 2009).
Organisationsfält
Organisationsfält kan beskrivas som en samling av olika organisationer verksamma inom samma bransch och med ett beroendeförhållande till varandra, det kan vara kunder, leverantörer, eller andra viktiga aktörer (DiMaggio & Powell, 1983, s. 148).
Organisationer inom samma fält påverkas av varandra genom kulturella och normativa förlopp och kommer med tiden att utveckla gemensamma uppfattningar av vad som anses vara rätt eller fel och till slut bli allt mer lika. Nya organisationer inom fältet kommer acceptera och anpassa sig till de kulturella regler och normer som finns.
(DiMaggio & Powell, 1983) De institutionella fälten kan ändras på grund av både inre och yttre påtryckningar, som exempel kan nämnas politiska, funktionella och sociala.
Att anpassa sig till det fält organisationen verkar i är viktigt för att upprätthålla sin position, de organisationer som avviker ifrån fältet riskerar annars att förlora sin legitimitet. De flesta studier inom institutionell teori fokuserar mycket på syfte och bakgrund till teorins uppkomst. Enligt He och Baruch (2009) så finns därmed fortfarande en brist på studier om hur den institutionella teorin verkligen påverkar och vilka effekter den har på organisationerna.
Tvingande isomorfism
Består av formella och informella påtryckningar från externa aktörer. De formella påtryckningarna är främst politiskt grundade och kan gälla tvingande lagstiftning från staten som kan påverka övriga aktörers agerande. Exempel på tvingande isomorfism från staten kan vara krav på ny teknik för att skona miljön (DiMaggio & Powell, 1983, s. 150). Krav på åtgärder som gynnar miljön blir allt vanligare i dagens samhälle dock är det ofta kombinerat med kostsamma investeringar eller minskade vinster till följd av extra miljöavgifter. Vidare kan subventionering och bidrag till följd av visst agerande utgöra en form av påverkan då detta många gånger kan vara nödvändigt för mindre organisationers överlevnad. Det förekommer också att andra starkare aktörer på marknaden ställer krav på de mindre organisationerna. Att detta förekommer är på grund av de mindre organisationernas beroende av de starkare aktörerna. Det kan exempelvis gälla förhållandet mellan ett moderbolag och dotterbolag i en koncern där moderbolaget ställer krav på rapporterings och utvärderingssystem från dotterbolaget, det kan även i vissa fall förekomma avkastningskrav från moderbolag. Likaså kan en välgörenhetsorganisation ställa krav på strukturen hos de organisationer som önskar stöttning. (Eriksson-Zetterquist, 2009, s. 79)
Imiterande isomorfism
Imiterande isomorfism hänvisar till det faktum att företaget som en följd av osäkerhet försöker efterlikna strukturer eller strategier hos ett liknande och mer framgångsrikt företag. Således, är den imiterande isomorfismen ett bra exempel på hur organisationer kan bli mer homogena. Normalt sett imiterar företag inom samma bransch varandra för att det ofta har liknande ekonomiska förutsättningar. Imitation kan ske medvetet eller omedvetet som ett led i ett företags strävan efter att uppnå framgång och öka sin legitimitet. En fördel med den imiterande isomorfismen är att kostnaderna kan hållas nere då företaget exempelvis vill omorganisera sig eftersom de följer de större eller mer framgångsrika aktörernas organisationsmodell och därmed minskar riskerna för eventuella misslyckanden (DiMaggio & Powell, 1983).
Normativ isomorfism
Normativ isomorfism handlar om arbetet att legitimera en grupp. Ofta handlar det om att legitimera strukturella drag eller egenskaper hos en organisation. Processen av normativa påtryckningar är frivilliga. (He & Baruch, 2009) Den normativa isomorfismen menar DiMaggio och Powell (1983, s. 152) bygger på professioner som beskriver det rätta sättet att handla. De menar vidare att professionalismen strävar efter att skapa legitimitet och förståelse för ett visst yrke. Det blir idag allt viktigare att skaffa sig en högre utbildning för att leva upp till arbetsgivarens krav. Denna utveckling leder dock till att medarbetarna enkelt kan ta med kunskapen till andra företag med liknande positioner vilket kommer leda till att nya sätt att organisera uppstår i den nya organisationen (Eriksson-Zetterquist, 2009, s. 80-82), (DiMaggio & Powell, 1983, s.
152).
Slutligen påtalar DiMaggio och Powell (1983) att det ibland kan vara svårt att i verkligheten urskilja de olika isomorfismerna då de förekommer att fler former kan inträda samtidigt.
