Hörby kommun 242 80 Hörby| Besöksadress: Ringsjövägen 4| Tel: 0415-37 80 00| Fax: 0415-134 77 kommunen@horby.se | www.horby.se
Bygg- och miljönämnden
Högesta 20 (Gamla torg 2 / Råbygatan 2 ) – Ansökan om bygglov för fasadändring av flerbostadshus/affärshus, byte av fönster
Förslag till beslut
Bygglov avslås för fasadändring av flerbostadshus/affärshus i form av byte av fönster.
Beslutet är fattat med stöd av 9 kap 30 § Plan- och bygglagen.
Avgift är enligt antagen taxa 13 837,50 kr.
Upplysning
Faktura för avgifter kommer att skickas separat.
Hur du överklagar
Detta beslut kan överklagas. Du ska skriva överklagan till Länsstyrelsen i Skåne, men skicka den till Hörby kommun, Bygg- och miljönämnden, 242 80 Hörby. Bygg- och miljönämnden måste ha fått din överklagan senast 3 veckor efter den dag du tog del av beslutet för att kunna pröva den. Har överklagan kommit in i rätt tid kommer den att skickas vidare till
länsstyrelsen.
Hur du utformar överklagandet
Ange vilket beslut du överklagar genom att ange ärendets beslutsdatum, diarienummer och fastighetsbeteckning.
Skriv att du överklagar beslutet, varför du tycker att beslutet är fel och hur du vill att beslutet ska ändras.
Bifoga handlingar eller annat som du tycker stöder din uppfattning.
Underteckna skrivelsen och förtydliga namnteckningen.
Ange ditt namn, adress, e-postadress och telefonnummer.
Övrig information
Om du anlitar ombud kan ombudet underteckna överklagan. Skicka i så fall med en fullmakt.
Sammanfattning av ärendet
Ansökan om bygglov för fasadändring på flerbostadshus/affärshus inkom 2019-10-16 på fastigheten Högesta 20. Fastigheten ligger inom detaljplan 12- HÖB-108 antagen 1944-12-18 med tillhörande grundplan 12-HÖB-73 antagen 1939-01-20.
Byggnaden uppfördes 1872 och är en del av den unika kulturmiljön runt Gamla torgs och Råbygatan, där Råbygatan och Gamla torg är några av Hörby tätorts äldsta delar. Byggnaden är bedömd som särskilt värdefull i enlighet med 8 kap 13 § Plan- och bygglagen. Ändringar måste därmed ske varsamt och får inte förvanska byggnaden, utan måste ta hänsyn till
byggnadens olika värden från en historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt.
Ansökan innebär att alla fönster på ovanvåningen på både byggnadens
framsida och baksida byts ut. I dagsläget är det pivåhängda enluftsfönster i trä med spröjs på den övre halvan av fönsterbågen. På gårdssidan finns en blandning av enluftsfönster, tvåluftsfönster, korspostfönster och T-
postfönster. Fönstren är målade i en mörkt grön färg kulör. Sökande vill byta till grönmålade vridfönster i en luft med en vertikal och horisontal
spröjsindelning i den övre delen av bågen, och är aluminiumklädda träfönster.
Ärendet har skickats på remiss till antikvarie för en bedömning om huruvida de föreslagna ändringarna bedöms utföras varsamt. Svar inkom 2020-09-01 med erinran. Sökande har fått ta del av antikvariens yttrande. Svar inkom 2020-09-23. Sökande meddelade 2020-09-24 via e-post att de vill få ärendet prövat så som det ser ut.
Förslag till beslutsmotivering
Berörd byggnad bedöms vara särskilt värdefull i enlighet med 8 kap 13 § Plan- och bygglagen. Fönstren bedöms inte vara tillräckligt anpassade för
byggnaden med hänseende till val av material, hängning och utformning.
Föreslagen åtgärd av fönsterbyte bedöms inte utföras varsamt och leder till en förvanskning av byggnaden i enlighet med 8 kap 13-14 samt 17 §§ Plan- och bygglagen. Bygglov kan därmed inte beviljas i enlighet med 9 kap 30 § Plan- och bygglagen.
Beskrivning av ärendet
Bakgrund
Ansökan om bygglov för fasadändring på flerbostadshus/affärshus inkom 2019-10-16 på fastigheten Högesta 20. Fastigheten ligger inom detaljplan 12- HÖB-108 antagen 1944-12-18 med tillhörande grundplan 12-HÖB-73
antagen 1939-01-20. Detaljplanen har bestämmelserna BSI och BSIII som tillåter följande:
- Bostäder, inredning av lokaler för handel, hantverk och samlingssal.
- Sammanbyggda hus, indragning från grannes tomtgräns kan medges om det anses vara förenligt med ett prydligt och ändamålsenligt byggnadssätt.
- Byggnader får endast uppföras med väggar av brandsäker konstruktion.
- Prickad mark får inte bebyggas. Korsprickad mark får endast bebyggas med till huvudbyggnaden tillhörande uthus, garage eller dylikt, max 4,4 m högt.
- En/tre våningar, 4,4m / 10,8 m största höjd. Vind får inte inredas.
Byggnaden uppfördes 1872 och är en del av den unika kulturmiljön runt Gamla torgs och Råbygatan, där Råbygatan och Gamla torg är några av Hörby tätorts äldsta delar. Hela Gamla torg och Råbygatan, inklusive innergårdarna, omfattas av en fornlämning för Hörby medeltida bytomt.
Hörby tätort inkluderas även i Länsstyrelsens utpekade områden för särskilt värdefull kulturmiljö i det regionala kulturmiljöprogrammet. Byggnaden är bedömd som särskilt värdefull i enlighet med 8 kap 13 § Plan- och bygglagen.
Ändringar måste därmed ske varsamt och får inte förvanska byggnaden, utan måste ta hänsyn till byggnadens olika värden från en historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt.
Högesta 20, bild från sökande år 2020
Högesta 20, bild från slutet av 1800-talet
Högesta 20, bild från 1909
Ansökan innebär att alla fönster på ovanvåningen på både byggnadens
framsida och baksida byts ut. I dagsläget är det pivåhängda enluftsfönster i trä med spröjs på den övre halvan av fönsterbågen. På gårdssidan finns en blandning av enluftsfönster, tvåluftsfönster, korspostfönster och T-
postfönster. Fönstren är målade i en mörkt grön färg kulör. Fönstren är inte original utan sannolikt från 1940-1950-talet. Ansökan är anpassad för att passa in med dessa redan utbytta fönster. Sökande vill byta till grönmålade vridfönster i en luft med en vertikal och horisontal spröjsindelning i den övre delen av bågen, och är aluminiumklädda träfönster. De räfflade
fönsterblecken kommer att bevaras.
Material- och kulörprov intill träskyltfönster på bottenvåning (skyltfönster är nyligen bytta)
Ärendets beredning
Ärendet har skickats på remiss till antikvarie för en bedömning om huruvida de föreslagna ändringarna bedöms utföras varsamt. Svar inkom 2020-09-01 med erinran. I yttrandet står det sammanfattningsvis (se bilaga för original):
- Fastigheten är bebyggd med två gatuhus där den högre byggnaden som ligger i hörnet Gamla torg / Råbygatan är aktuell för ansökan.
- Byggnaden är utpekad i kommunens utkast till bevarandeplan där den har högsta klassning. Byggnaden är ett vackert tidstypiskt tegelhus som är viktig för torgupplevelsen och Råbygatans karaktär av gammal bygata.
- Byggnaden är särskilt värdefull i enlighet med 8 kap 13 § Plan- och bygglagen.
- Hörby tätort är utpekad i Skånes regionala kulturmiljöprogram, där man i motiveringen bland annat skriver ”Karaktäristiskt för Hörby är handelns betydelse och de många torgen, som tidigare använts för handel, är av stort värde. Hörbys roll som regioncentrum manifesteras i en stadsmässig bebyggelsestruktur.”
- Råbygatan ligger inom Hörby medeltida bytomt som utgör fornlämning.
- Byggnaden är uppförd 1872 som ett affärs- och bostadshus av gästgivare C.M. Ljungberg. Byggnaden vilar på en gråstensgrund och har fasader i rött handslaget tegel. Fasaden har en våningsmarkerande och en profilerad takgesims i gult tegel. Runt de större skyltfönstren löper ett dekorativt murband i gult tegel. Sadeltaket är klätt med diagonalplattor i eternit men var tidigare täckt med skivtäckt, falsad plåt. På taket finns två indragna takkupor som tillkommit senare.
Taket kröns av sex utkragade, murade skorstenar. De indragna entréerna ligger mot Gamla Torg och Råbygatan.
- Idag sitter pivåhängda enluftsfönster med en dekorativ spröjs på den övre halvan av fönsterbågen. De är inte original utan bedöms vara från 1940-50-talet.
- De stora skyltfönstren har också bytts ut, förmodligen i två omgångar.
De räfflade fönsterblecken i gjutjärn är bevarade.
- På gårdssidan finns en blandning av enluftsfönster, tvåluftsfönster, korspostfönster och T-postfönster.
- På foto från 1909 kan man se de ursprungliga fönstren, skyltfönster hade då en spröjsad indelning som samspelade med
fasadsmyckningen och de övriga fönstren utgjordes av fyrluftsfönster där de nedre bågarna hade spröjs.
- Byggnaden utgör ett viktigt fondmotiv mot Gamla torg och markerar entrén till Råbygatan. Byggnaden är mycket medveten gestaltad med kontrasterande rött och gult tegel med mönstermurning vid takfot och runt skyltfönster samt våningsmarkerande gesimser.
- Föreslagna nya fönster utgår från utformningen på de redan utbytta fönstren som sitter i byggnaden idag. Sökande vill byta till grönmålade vridfönster i en luft med en vertikal och horisontal spröjsindelning i den övre delen av bågen. Materialet är aluminiumklädda träfönster.
- Fönster är en tidstypisk detalj i en byggnad som i sitt specifika
utförande vad gäller spröjs, lufter, profiler och hängning m.m. berättar om husets plats i bebyggelsehistorien. Fönstret är en del av en helhet som samverkar med byggnadens övriga delar. Att ändra ett fönsters hängning, utförande och material från originalutförandet uppfyller inte varsamhetskravet i 8 kap 17 § Plan- och bygglagen.
- Då byggnaden är särskilt värdefull i enlighet med 8 kap 13 § Plan- och bygglagen och inte får förvanskas bör sökande återgå till ursprunglig indelning av fönstren eller ett annat tidstypiskt alternativ som ett korspostfönster eller ett T-postfönster. Fönstren ska då vara sidohängda med fast mitt- och tvärpost, öppningsbara lufter och utföras i trä.
- Föreslagen kulör är väl anpassad till byggnaden. Det är mycket positivt att de räfflade gjutjärnsblecken renoveras och bevaras.
Sökande har fått ta del av antikvariens yttrande. Svar inkom 2020-09-23:
”Jag står fast vid att jag vill ha aluminiumbeklädda fönster på andra våningen. Jag har visat med besök på Hörby Lantmän och med färgprov på matt aluminium bredvid de nya träfönstren på första våningen att det inte går att se någon som helst skillnad på matt aluminium och trä ens på 1 meters håll och absolut inte på andra våningen.
Jag kommer inte under några som helst omständigheter att sätta in sidohängda fönster p.g.a att de är en säkerhetsrisk för mina hyresgäster. Fönstren är 1750 höga och för att kunna putsa dessa utvändigt med sidohängt fönster måste du stå upp i fönsterkarmen och luta dig utanför fönstret även med förlängd fönsterskrapa och detta är för mig helt oacceptabelt.
Jag har försökt i alla avseende att renovera mitt hus enligt alla regler och för att det ska passa in i husets karaktär. Jag lade mycket pengar på att blästra och måla gjutjänsblecken på nedanvåningen men ska jag istället behöva lägga pengar på hyra in lift och stänga av trottoaren för att putsa och måla fönster ser inte längre något intresse av detta eller annat som gör fönsterbytet dyrare utan får spara dessa pengar till lifthyra istället.
Hur fönstren ska se ut med spröjs har jag egentligen ingen åsikt om men jag vill att alla fönster på utsidan är enhetliga.”
Sökande meddelade 2020-09-24 via e-post att de vill få ärendet prövat så som det ser ut.
Analys och förslag
Byggnaden på Högesta 20 är en av de byggnader som ger Gamla Torg och Råbygatan sin speciella karaktär, och som är en del av den stadsmässiga byggnadsstruktur som signalerar Hörbys historia som handelscentrum i regionen. Det är även en mycket vacker byggnad, där stort fokus har lagts på detaljer och utsmyckning. Byggnaden är att bedöma som särskilt värdefull i enlighet med 8 kap 13 § Plan- och bygglagen, och alla ändringar som ska ske måste därmed ske mycket varsamt för att byggnaden inte ska förvanskas, det vill säga att dess viktiga värden går förlorade.
Sökande vill med denna ansökan byta ut stora delar av byggnadens fönster (hela ovanvåningen på både fram och baksida), vilket innebär ett större
ingrepp i denna typ av hus. Ändringen innebär att både hängning, material och utförande ändras från nuvarande utseende. Som antikvarien påpekar i sitt yttrande är fönstren en viktig del av byggnaden som berättar om husets plats i bebyggelsehistorien, och medverkar till helheten av hur byggnaden upplevs av omgivningen. Antikvarien bedömer att de föreslagna ändringarna inte utförs varsamt, och att flera värden kommer att gå förlorade om ändringen sker som sökande har föreslagit. Därmed kan inte ändringen bedömas vara förenlig med 8 kap 13 och 17 §§ Plan- och bygglagen, och därmed för inte bygglov beviljas i enlighet med 9 kap 30 § Plan- och bygglagen. Ändringar är dock möjliga att göra utan att förvanska byggnaden, antikvarien föreslår själv ett antal alternativ som bedöms vara mer lämpliga.
Sökande har fått ta del av antikvariens yttrande, och fått möjligheten att justera sin ansökan efter denna. Sökande har valt att inte ändra sin ansökan utan meddelat att de vill få den prövad i nämnden. I sitt yttrande har sökande främst framfört att de sidohängda fönstren är farliga att putsa, och att de har visat vid platsbesök att det är svårt att se skillnad på de föreslagna fönstren och de befintliga fönstren, särskilt då de placeras på ovanvåningen. Det är viktigt för den sökande att alla fönstren har ett enhetligt utseende.
Bygg & Miljö har besökt platsen tillsammans med sökande och även varit tillsammans med sökande på Lantmännen för att se typen av fönster de avser att byta till. Sökande har lyckats väldigt bra med att hitta en passande grön kulör och ansträngt sig genom att bevara de räfflade gjutjärnsblecken, vilket bedöms vara mycket positivt. Formen är lik de befintliga fönstren, men skiljer sig bland annat i hur de är hängda. De nya fönstren är vridfönster, det vill säga att fönstren tippas inåt på en axel för att öppnas och kan vridas helt runt för att exempelvis tvättas. Detta är en tydligt modern typ av fönster, vilket inte bedöms vara lämpligt. Även om det kan argumenteras för att dessa fönster kan bedömas vara enklare eller säkrare att tvätta så som sökande gör, finns det inget förbud mot sidohängda fönster som antikvarien föreslår. Det finns möjligheter att säkert tvätta dessa fönster.
Fönstren kommer även att byta material från trä till aluminiumklätt trä.
Sökande har viss poäng i att det från långt håll kan vara svårt att se skillnaden på de två materialen. Men de sammanlagda ändringarna gör ändå att Bygg &
Miljö bedömer att antikvariens yttrande är korrekt, och att lov därmed inte bör ges.
Gällande bestämmelser Plan- och bygglagen 2 kap 1 §
Vid prövningen av frågor enligt denna lag ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen.
Plan- och bygglagen 2 kap 5 §
Vid planläggning och i ärenden om bygglov eller förhandsbesked enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till
1. människors hälsa och säkerhet,
2. jord, berg- och vattenförhållandena,
3. möjligheterna att ordna trafik, vattenförsörjning, avlopp, avfallshantering, elektronisk kommunikation samt samhällsservice i övrigt,
4. möjligheterna att förebygga vatten- och luftföroreningar samt bullerstörningar, och 5. risken för olyckor, översvämning och erosion.
Bebyggelse och byggnadsverk som för sin funktion kräver tillförsel av energi ska lokaliseras på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till energiförsörjningen och energihushållningen.
Plan- och bygglagen 2 kap 6 §
Vid planläggning, i ärenden om bygglov och vid åtgärder avseende byggnader som inte kräver lov enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till
1. stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan,
²olyckshändelser,
3. åtgärder för att skydda befolkningen mot och begränsa verkningarna av stridshandlingar,
4. behovet av hushållning med energi och vatten och av goda klimat- och hygienförhållanden, 5. möjligheterna att hantera avfall,
6. trafikförsörjning och behovet av en god trafikmiljö,
7. möjligheter för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga att använda området, och
8. behovet av framtida förändringar och kompletteringar.
Första stycket gäller också i fråga om skyltar och ljusanordningar.
Vid planläggning och i andra ärenden samt vid åtgärder avseende byggnader som inte ingår i ett ärende enligt denna lag ska bebyggelseområdets särskilda historiska,
kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden skyddas. Ändringar och tillägg i bebyggelsen ska göras varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas.
Lag (2014:477).
Plan- och bygglagen 2 kap 9 §-
Planläggning av mark och vattenområden samt lokalisering, placering och -utformning av byggnadsverk, skyltar och ljusanordningar enligt denna lag får inte ske så att den avsedda användningen eller byggnadsverket, skylten eller ljusanordningen kan medföra en sådan påverkan på grundvattnet eller omgivningen i övrigt som innebär fara för människors hälsa och säkerhet eller betydande olägenhet på annat sätt.
Plan- och bygglagen 8 kap 13 §
En byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas.
Första stycket ska tillämpas också på
1. anläggningar som är bygglovspliktiga enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
2. tomter i de avseenden som omfattas av skyddsbestämmelser i en detaljplan eller i områdesbestämmelser,
3. allmänna platser, och 4. bebyggelseområden.
Plan- och bygglagen 8 kap 14 §
Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 § i huvudsak bevaras. Underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadsverkets värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt.
Om byggnadsverket är särskilt värdefullt från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, ska det underhållas så att de särskilda värdena bevaras.
En anordning för ett syfte som avses i 4 § första stycket 2-4, 6 eller 8, ska hållas i sådant skick att den alltid fyller sitt ändamål. Lag (2011:335).
Plan- och bygglagen 8 kap 17 §
Ändring av en byggnad och flyttning av en byggnad ska utföras varsamt så att man tar hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och tar till vara byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.
Plan- och bygglagen 9 kap 30 §
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om 1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2 § första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen (1970:988),
2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och 4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1 §, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9–11 §§, 12 § första stycket, 13, 17 och 18 §§.
Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1.
Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4–4 c §§ eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2018:636).
Plan- och bygglagen 11 kap 20 §
Om det på en fastighet eller i fråga om ett byggnadsverk har vidtagits en åtgärd i strid mot denna lag eller föreskrifter eller beslut som har meddelats med stöd av lagen, får
byggnadsnämnden förelägga den som äger fastigheten eller byggnadsverket att vidta rättelse inom en viss tid (rättelseföreläggande).
Byggnadsnämnden får inte besluta om ett föreläggande om det har förflutit mer än tio år från överträdelsen.
Den tioårsgräns som anges i andra stycket gäller inte om överträdelsen är att någon olovligen har tagit i anspråk eller inrett en bostadslägenhet för ett väsentligen annat ändamål än bostadsändamål. Lag (2011:335).
Förvaltningens förslag till beslut
Bygglov avslås för fasadändring av flerbostadshus/affärshus i form av byte av fönster.
Beslutet är fattat med stöd av 9 kap 30 § Plan- och bygglagen.
Avgift är enligt antagen taxa 13 837,50 kr.
Beslutsunderlag
- Tjänsteskrivelse 2020-10-08 - Fakturaunderlag 2020-09-25 - E-post sökande 2020-09-24 - Yttrande sökande 2020-09-23 - Yttrande antikvarie 2020-09-01 - Fasadbild 1 2020-06-04
- Fasadbild 2 2020-06-04
- Produktblad/offert fönster 2020-06-04 - Produktblad fönster 2020-03-31 - Foton 2020-02-19
- Ansökan om lov 2019-10-16 Beslutet skickas till
- Sökande
Kajsa Blomberg Bygglovsarkitekt
