I EXAMENSARBETE
FASTIGHETSUTVECKLING
FASTIGHETSEKONOMI OCH FASTIGHETSJURIDIK GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Upprustningen av stammar med förbättringsåtgärder
En kartläggning av den administrativa arbetsprocessen ur ett juridiskt, ekonomiskt och praktiskt perspektiv
Martin Sandberg & William Sääf
KTH
Bachelor of Science thesis
Title Replumbing Together With Improvement Measures;
a Survey of the Administrative Work Process From a Legal, Financial and Practical Perspective
Authors Martin Sandberg, William Sääf
Department Real estate and Construction Management TRITA number TRITA-ABE-MBT-20438
Supervisor Jonny Flodin (KTH ABE), Lena Rydow (Stena Fastigheter Stockholm AB) Keywords Replumbing, renovation, improvement measures, change measures, The million
program
Abstract
The purpose of this paper has been to make a survey of how the administrative work process in the case of a pipe replacement with renovation of apartments in a tenement house goes from planning to the execution of the measures. The goal was to describe the work process and identify any obstacles. But also come up with suggestions for streamlining the work process and how to work to avoid these obstacles and to find out what tenants have for preferences regarding renovation in the event of a pipe replacement. To be able to map the administrative work process of a pipe replacement with apartment renovation the writers chose to focus on the legal, economical and a communicative practical aspect of the process. The information for these aspects was to be obtained through the following types of sources. Applicable legislation, preliminary work, practice and doctrine for the legal aspect. Investment calculations on different types of pipe renovations/replacements and apartment renovations for the economical aspect. Through interviews of key people for the practical aspect. For this work to be facilitated it has been limited to looking only at how the real estate company Stena Fastigheter Stockholm AB has worked during the pipe replacements that they have carried out in their southern parts of their property portfolio. The work that came to the fore in the mapping of the work process was that the process is far more advanced and has more parts to it compared to what the writers thought in the early stage of writing the thesis. The obstacles that were discovered are the lengthy processing time to the tenant board to which Stena Fastigheter Stockholm AB turns when tenants do not give permission for improvement measures. But also, that there is a lack of communication between the landlord and tenant as well as a certain lack of knowledge with the tenant about how the tenant's process looks and what measures a landlord is entitled to take. The tenants also lack knowledge of what their chances look like in the hearings of the tenant board. The proposed solutions to these obstacles that the work came up with would be to make a change in current legislation, which would probably be difficult to implement. Another solution that emerged from the work would be to increase the communication between the landlord and the tenant through some form of easily accessible media that can inform the tenant of what the legal process looks like in the event of a change of house renovation in a tenement house, and to inform about what measures the tenant gives permission to the landlord to perform.
Acknowledgement
We would first and foremost like to thank our supervisor Jonny Flodin for your support, guidance and your views during the writing of this bachelor's thesis; and for being so accessible to us despite the ongoing covid-19 pandemic. Then we would like to thank our contact at Stena Fastigheter Stockholm AB, Lena Rydow, for the opportunity you gave us to be able to write our essay at Stena Fastigheter Stockholm AB.
We would also like to thank Elin Mark, Marcus Malmros, Mikael Röjdemark and Månika Pettersson from Stena Fastigheter Stockholm AB who were willing to participate in interviews for this bachelor's thesis.
Finally, we would like to thank family, friends and the classmates who have helped us to review and analyze issues during the course of this work. Thank you!
Examensarbete
Titel Upprustningen av stammar med förbättringsåtgärder;
En kartläggning av den administrativa arbetsprocessen ur ett juridiskt, ekonomiskt och praktiskt perspektiv
Författare Martin Sandberg, William Sääf Institution Fastigheter och byggande TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-20438
Handledare Jonny Flodin (KTH ABE), Lena Rydow (Stena Fastigheter Stockholm AB) Nyckelord Stambyte, renovering, förbättringsåtgärder, ändringsåtgärder, miljonprogrammet
Sammanfattning
Syftet med denna uppsats har handlat om att göra en kartläggning av hur den administrativa arbetsprocessen vid ett stambyte tillsammans med renovering av lägenheter i ett hyreshus fungerar från planering till det att åtgärderna utförs. Målet var att beskriva arbetsprocessen och identifiera eventuella flaskhalsar. Men även komma med förslag till effektivisering av arbetsprocessen och hur man kan arbeta för att undvika dessa flaskhalsar samt att ta reda på vad hyresgäster har för preferenser kring renovering vid ett stambyte. För att kunna kartlägga detta valdes det ingående att det skulle vara de juridiska, ekonomiska och praktiskt kommunikativa aspekterna vid ett stambyte med lägenhetsrenovering som skulle belysas. Informationen för dessa aspekter togs fram genom följande typer av källor. Gällande lagstiftning, förarbeten, praxis och doktrin för juridiken. Investeringskalkyler över olika typer av stamrenoveringar och lägenhetsrenoveringar för ekonomin. Genom intervjuer av nyckelpersoner för praktiken. För att detta arbete skulle underlättas så har det avgränsats till att endast titta på hur fastighetsföretaget Stena Fastigheter Stockholm AB har arbetat under de stambyten som de genomfört inom sina södra delar av deras fastighetsbestånd. Det arbetet kom fram till vid kartläggningen av arbetsprocessen var att processen är långt mer avancerad och har fler delar till sig jämfört med vad skribenterna trott ingående i arbetet. De flaskhalsar som upptäcktes var först och främst de långa handläggningstiderna till hyresnämnden dit fastighetsbolag vänder sig då hyresgäster inte lämnar tillstånd till förbättringsåtgärder. Men även att det finns en brist på kommunikation mellan hyresvärd och hyresgäst samt en viss kunskapsbrist hos hyresgästen om hur processen i hyresnämnden ser ut och vilka åtgärder som en hyresvärd har rätt att utföra. Hyresgästerna saknar även kunskap om hur deras chanser ser ut i prövningar hos hyresnämnden. Ett förslag till en lösning av dessa flaskhalsar som arbetet kom fram till skulle vara att göra en ändring i dagens lagstiftning, vilket förmodligen skulle vara svårt att genomföra.
En annan lösning som framkom av arbetet skulle vara att utöka kommunikationen mellan hyresvärd och hyresgäst genom någon form av lättillgänglig media som kan informera hyresgästen om hur den juridiska processen ser ut vid stambyte med renovering i ett hyreshus, samt att informera om vilka åtgärder hyresnämnden ger tillstånd till hyresvärden att utföra.
Förord
Vi skulle först och främst vilja tacka vår handledare Jonny Flodin för din support, vägledning och dina synpunkter under detta arbetes gång, och för att du varit så pass tillgänglig för oss trots den pågående covid- 19 pandemin. Sedan skulle vi vilja tacka vår kontakt på Stena Fastigheter Stockholm AB, Lena Rydow, för den möjlighet du gav oss att kunna skriva vår uppsats hos er på Stena Fastigheter Stockholm AB. Vi skulle även vilja tacka Elin Mark, Marcus Malmros, Mikael Röjdemark och Månika Pettersson från Stena Fastigheter Stockholm AB som varit villiga att ställa upp på intervjuer under framtagandet av denna uppsats.
Slutligen vill vi tacka familj, vänner och de kurskamrater som har hjälpt oss att kunna bolla och analysera frågor under detta arbetes gång. Tack!
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 1
1.1 Bakgrund och vision ... 1
1.2 Syfte och frågeställning ... 2
1.3 Avgränsning ... 2
1.4 Disposition ... 2
2. Metod... 4
2.1 Valet av studietyp ... 4
2.1.1 Rättsvetenskaplig metod ... 4
2.1.2 Case-studies ... 5
2.1.3 Ekonomisk metod ... 5
2.1.4 Praktisk metod ... 5
2.2 Insamling av information och data ... 5
3. Undersökning ... 7
3.1 Bakgrund ... 7
3.1.1 Stena Fastigheter ... 7
3.2 Fastighetsjuridik ... 8
3.2.1 Bakgrund ... 8
3.2.2 Nedsättning av hyra vid ingrepp ... 8
3.2.3 Tillträde till lägenheten ... 13
3.2.4 Hyresavdrag under ingreppet ... 15
3.2.5 Exempel från hyresnämnden ... 18
3.3 Fastighetsekonomiskt ... 22
3.3.1 Överblick ... 22
3.3.2 Hyresvärd ... 23
3.3.3 Hyresgäst ... 29
3.3.4 Realistiska investeringsalternativ ... 30
3.4 Praktiskt ... 30
3.4.1 Överblick ... 30
3.4.2 Utförandet av stambyte ... 31
3.4.3 Efter stambyte genomförts, hur nöjda är hyresgästerna? ... 33
3.4.4 Hur arbetar hyresvärden för att öka hållbarheten? ... 34
3.4.5 Vad finns det för möjligheter till förbättringar? ... 34
4. Sammanställning av undersökningen ... 37
4.1 Juridiskt ... 37
4.2 Ekonomiskt ... 37
4.2.1 De olika investeringsalternativen ... 37
4.2.2 Vilken strategi väljer Stena Fastigheter i verkligheten ... 38
4.2.3 Hyresgästens ekonomi ... 38
4.3 Praktiskt ... 39
5. Analys ... 40
5.1 Arbetsprocessen vid en stamrenovering ... 40
5.1.1 Hur är lagstiftningen och vad är utkomsten av dagens form? ... 40
5.1.2 Varför relina? ... 42
5.1.3 Anledningar till att hyresgäster inte lämnar tillstånd... 42
5.2 Vad finns det för flaskhalsar? Hur kan de åtgärdas? ... 43
5.2.1 Planering ... 43
5.2.2 Ändra lagstiftningen ... 44
5.2.3 Hyresnämndens väntetider ... 45
5.3 Ytterligare förslag till förbättringar ... 45
5.4 Hållbarhet inom stambyten med renoveringar ... 47
5.5 Vad hade kunnat förbättras i framtagandet av denna uppsats ... 47
6. Slutsats ... 48
7. Källförteckning ... 49
8. Bilagor... 51
1. Inledning
1.1 Bakgrund och vision
I Sverige finns det många flerbostadshus som uppfördes under rekordåren inom det s.k. miljonprogrammet.
Byggnader där vissa byggnadsdelar nu börjar närma sig slutet av sin tekniska livslängd och renoveringar börjar därför bli aktuella. Stammarna är en sådan teknisk beståndsdel som dessutom är en viktig del av byggnaden som kräver ett underhåll. Under 1960- till 70-talet satte den dåvarande regeringen ett mål att öka produktionstakten av bostäder samt att man ville att de skulle byggas på ett mer industriellt och effektivt sätt. Regeringen satte ett politiskt mål att en miljon bostäder skulle byggas under en tidsperiod på tio år. Detta la grunden för uppförandet av det ikoniska miljonprogrammet och 1 005 578 nya bostäder uppfördes under år 1965 till 1974. Anledningen till att man satte ett så pass högt och ambitiöst mål var att de rådde stor bostadsbrist på bostäder som arbetarklassen och medelklassen hade råd med. Därav var det viktigt att de nya bostäderna byggdes kostnadseffektivt då det var uttalat att en tvårumslägenhet skulle ha ett pris som inte översteg mer än en femtedel av en industriarbetarlön. För att lösa detta uppfördes bostäderna på ett standardiserat sätt och man uppförde likadana byggnader i hela områden. En stor del av beståndsdelarna till dessa typer av byggnader tillverkades i fabrik för att korta ner byggtiderna.1
Miljonprogrammet förknippas ofta med höghus men en tredjedel av de uppförda byggnaderna var villor och småhus. Den vanligaste byggnadsformen var lamellhus som hade tre våningar. Efter år 1967 ökade produktionen av flervåningshus med minst fem våningar. Miljonprogrammet infördes för att råda bot på den stora bostadsbrist som rådde i landet och redan år 1971 hade programmet lyckats bygga bort de rådande bostadsköerna, och det fanns då ingen efterfrågan på nybyggda lägenheter i flerbostadshus. Däremot fanns det en fortsatt efterfråga på småhus vilket styrde om produktionen till småhus.2 Det finns i nuläget cirka 850 000 lägenheter som byggdes under denna period och ca 2,5 miljoner svenskar bor i en bostad som uppfördes under miljonprogrammet. Av dessa bostäder så äger kommunala bostadsföretag cirka 46% av byggnaderna, medans resterande hus ägs av fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar.3
De flerfamiljshus som byggdes under denna tidsperiod har nu kommit upp i en ålder där det krävs större renoveringar främst i form av tekniska upprustningar och energieffektiviseringar. Även flera elinstallationer behöver göras om då de inte uppfyller den standarden vi har idag med tanke på säkerhet, som att t.ex. ha jordade elledningar i hemmet. En av de större åtgärderna som behöver genomföras på en bostad som är byggd under 60- och 70-talet är stambyten. I och med att ett stambyte genomförs så renoveras även badrum och oftast köken samtidigt. Dessa upprustningar är kostsamma och påverkar både fastighetsägarens och hyresgästens ekonomi.
Kostnaderna för att få dessa byggnader i ett gott skick varierar beroende på vad som redan är gjort vilket kan skilja sig mellan fastighetsbestånden. Det finns grova uppskattningar att en upprustning av miljonprogrammets flerbostadshus skulle ligga mellan 300 och 500 miljarder kronor för fastighetsägarna. Om fastighetsbolagen skulle välja att inte genomföra de nödvändiga åtgärderna kan det få stora negativa konsekvenser i form av högre försäkringspremier, vattenskador och även sjunkande fastighetsvärden.4
Då upprustningen av miljonprogrammet handlar om en så pass stor summa för att förnya bestånden har denna fråga blivit en av de mest aktuella inom bostadspolitiska och samhällsekonomiska frågor. Det är även många invånare som berörs av frågan då ca en fjärdedel av vår befolkning bor i ett flerbostadshus från miljonprogrammet. Men om det nu skulle påbörjas omfattande renoveringar av flerbostadshusen från
1 Stockholms stad., (2019)
2 Boverket., (2014)
3 Mattsson-Linnala, S., (2009) - s.6
4 Ibid.
miljonprogrammet i samband med en stamrenovering, vad skulle då börjas med och vad skulle hända med dem hyresgäster som bor där? Skulle hyresgästerna endast få det bättre ställt eller skulle det uppkomma negativa ekonomiska konsekvenser av upprustningen som kan slå hårt för somliga individer? Hur ska hyresvärden gå tillväga och hur lönsam är en renovering av ett äldre flerbostadshus?
1.2 Syfte och frågeställning
Denna uppsats är tänkt att vara utformad som en kartläggning för att inom ramen för Stena Fastigheter Stockholm AB:s (Stena Fastigheter) fastighetsbestånd från miljonprogrammet klargöra hur den administrativa arbetsprocessen ser ut vid ett stambyte tillsammans med renovering av en lägenhet, från planering till genomförande. Vi kommer att gå igenom de olika strategierna Stena Fastigheter kan välja mellan vid en stamrenovering och undersöka hur de kommer fram till vilken strategi de ska välja. Detta ska genomföras genom att gå igenom det lagliga ramverket kring förbättringsåtgärder som en hyresvärd vill utföra. Även vilka ekonomiska effekter olika renoveringar resulterar i och hur det administrativa ser ut ur en praktisk synvinkel.
Tanken med detta är att kartlägga arbetsprocessen samt för att se vilka eventuella flaskhalsar som kan finnas och diskutera dessa. Även undersöka och diskutera vad som eventuellt skulle kunna göras åt detta. Uppsatsen kommer att fokusera på ett fåtal fastigheter ur Stena Fastigheters fastighetsbestånd.
Syftet med denna uppsats är att:
1. Beskriva arbetsprocessen vid en stamrenovering. Identifiera och diskutera eventuella “flaskhalsar”.
2. Diskutera förslag till förbättringar i arbetsprocessen samt eventuella lösningar
3. Undersöka vilka alternativ hyresvärden har med avseende på lägenhetens standard efter renovering och de ekonomiska effekterna av de olika alternativen.
4. Vilka effekter som uppkommer för hyresgästerna vid en stamrenovering.
Detta arbete ska även inneha en frågeställning för att hjälpa fastighetsföretaget Stena Fastigheter att besvara frågan kring vad en hyresgäst generellt sett föredrar när det kommer till upprustning i en lägenhet då ett byte av stammar måste ske. Detta går att summera till ytterligare en frågeställning för denna uppsats enligt följande:
5. Vad har hyresgästerna för preferenser med avseende på lägenhetens standard efter renoveringen? Samt vilka omständigheter påverkar dessa preferenser?
1.3 Avgränsning
Inget fokus kommer att läggas på tekniska lösningar eller utföranden. Juridiskt så kommer uppsatsen att avgränsas till att endast fokusera på de paragrafer som berör förbättrings- eller ändringsåtgärder samt paragrafer som kan tillämpas vid en stamrenovering. Någon djupare undersökning i hyreslagstiftningen kommer inte att göras. Den ekonomiska delen kommer främst fokusera på den avkastning och kostnad som uppstår vid en stamrenovering. Alla kostnadsbesparingar kommer inte att redovisas, utan endast de kostnadsbesparingar som redovisades i Stena Fastigheters investeringskalkyler kommer tas med. Denna uppsats kommer att avgränsas och fokusera på ett fåtal miljonprograms fastigheter som ägs av fastighetsföretaget Stena Fastigheter. Uppsatsen kommer även endast använda sig av Stena Fastigheter som fastighetsföretag för att få information för tesen och inte titta till flera olika fastighetsföretag. Uppsatsen motsvarar 15 hp och sträcker sig under en period på tio veckor.
1.4 Disposition
Fortsättningen av arbetet är upplagt på följande sätt. Andra kapitlet i uppsatsen handlar om uppsatsens metod och teori. I detta kapitel förklaras vilken typ av metod som uppsatsen är skriven utifrån, vad den metoden innebär, varför den valdes och inom vilka delar av uppsatsen som de olika metoderna kommer att implementeras i. I andra kapitlet förklaras det även vart information för uppsatsen är inhämtad.
Tredje kapitlet i uppsatsen är undersökningen där diskussionsunderlaget för uppsatsen läggs fram. Här finner man en bakgrund till vilka Stena Fastigheter är, samt vilka typer av ingrepp som sker vid stambyte med relining och vilka former av det som finns. Efter bakgrunden kommer den fastighetsjuridiska delen som förklarar samt exemplifierar den lagstiftning som kan bli tillämplig för arbetet. Efter juridiken kommer en ekonomisk del.
Denna del behandlar de olika typerna av investeringar en hyresvärd kan göra för att kunna jämföra de kostnader och intäkter som kan påverka en hyresvärd och en hyresgäst. Efter ekonomin kommer en praktisk del där de ovan nämnda delarna anknyts till verkligheten samtidigt som mer praktiska frågor hanteras.
Fjärde kapitlet i uppsatsen är en sammanfattning av fakta som redovisats i tidigare kapitel.
Femte kapitlet i uppsatsen handlar om att diskutera och analysera den information som framkommit av det tredje kapitlet och se vilka problem som finns, samt att diskutera vad som kan göras åt detta.
Sjätte kapitlet i uppsatsen kommer en slutsats att presenteras där de problem som identifieras under processens gång ska förtydligas samt att vår rekommendation på lösning på dessa problem.
2. Metod
Denna uppsats är utformad som en kartläggande studie av stambyten med renoveringar av lägenheter i miljonprogramsfastigheter tillhörande Stena Fastigheters bostadsbestånd. Undersökningen för arbetet kommer att omfattas dels av en rättsdogmatisk studie där förarbeten, praxis samt lagstiftning från 12:e kapitlet jordabalken kring hyreslagstiftning kommer att granskas. Det juridiska materialet kommer att väljas utifrån dess relevans till ämnet. Undersökningen kommer även att granska en ekonomisk del som berör kostnader och inkomster från hyresvärdens perspektiv, samt de ökade kostnaderna från hyresgästens perspektiv. Detta kommer att baseras på data från Stena Fastigheter. Undersökningen kommer slutligen att behandla ett praktiskt perspektiv kring helheten av det ingrepp som sker vid stambyte med renovering av lägenheter. Fallstudien kommer att vara utformad utifrån en kvalitativ metod där en fastighet kommer väljas som exempelfastighet för ett antal olika ingrepp som ska jämföras mot varandra. Ett antal yrkesverksamma anställda inom Stena Fastigheter kommer även att intervjuas. Detta då de är individer med bred kunskap inom området och som utifrån en samling öppna frågor, förhoppningsvis kommer kunna ge en rättvis bild av vart hyresvärd och hyresgäst står i förhållande till varandra vid de formerna av ingrepp som ska undersökas ur ett juridisk, ekonomiskt och praktiskt perspektiv.
Skälet till detta val av metod beror på att detta är en komplex frågeställning som har fler delar till sig som är beroende av varandra. Det är därför som det kommer bli en teoretisk juridiskt och ekonomiskt tvärvetenskaplig undersökning som är tänkt att ha större grunden av den verkliga praktiken förankrad i den praktiska delen. Detta för att försöka få en så tydlig bild som möjligt av hur det är teoretiskt och hur det faktiskt är i verkligheten.
2.1 Valet av studietyp
För detta arbete valdes strategin för metoden att vara en kvalitativ studie då det kan vara lämpligt för att få en förståelse kring en bred och djup frågeställning.5 Det är vanligt att en kvalitativ studie använder sig av olika tillvägagångssätt för att få in många olika teorier samt tankegångar jämfört med hur det går till vid en kvantitativ studie där det är data som ska återspegla verkligheten. Kvalitativa studier passar som bäst i de fall en studie använder sig av större, mer generella frågeställningar.6 Men de nackdelar som finns vid kvalitativa studier jämfört med andra metoder är bl.a. att det blir författarna som själva får tyda samt utvärdera de teorier och tankar som framgått av undersökningen i arbetet. I och med det, blir det viktigt under skrivandet av kvalitativa studier att tillförsäkra reliabiliteten för det material som används, för att det ska hålla så god kvalité som möjligt. Ofta kan kvalitativa studier få mer kritik jämfört med kvantitativa studier, då de kvantitativa ofta kan komma med ett mer konkret resultat och ses ofta därför som mer pålitliga.7 Vi har valt att använda oss utav en icke experimentell metod och därefter en intensiv studie där vi endast studerat ett fåtal objekt. Eftersom vi valt en intensiv studie har vi använt oss utav ett strategiskt urval. Nackdelarna med det är att om vi bedömt vårt urval fel kommer det inte att gå att dra några generella slutsatser utifrån urvalet. Fördelarna är att om vi bedömt urvalet rätt så blir det ett representativt urval och generella slutsatser kan dras utifrån urvalet.8
2.1.1 Rättsvetenskaplig metod
Det juridiska avsnittet i detta arbete finns för att kartlägga och förklara den lagstiftning som blir tillämpbar vid ett ingrepp i en lägenhet för upprustning och byte av stammar, där metoden för att komma fram till detta kommer bli en rättsvetenskaplig metod. Huvudsakligen kommer en s.k. rättsdogmatisk metod användas vilket handlar om att komma fram till vad som är gällande rätt inom området då man tittar på gällande lagstiftning,
5 Repstad, P., (2007)
6 Bryman, A., Bell, E., (2011)
7 Ibid.
8 Brunes, F., (2014)
förarbeten, praxis och doktrin.9 Detta kommer att bestå utav jordabalkens 12 kapitel 16§, 18 d, e, f, h §§, 26 §, 55 § och 55 a §. Den juridiska doktrinen kommer att bestå av “Hyreslagen En kommentar” av Leif Holmqvist och Rune Thomsson. Den juridiska författningstexten kommer att bestå av ett antal propositioner för undersökningen.
2.1.2 Case-studies
En Casestudie på två fall från hyresnämnden som handlar om att Stena Fastigheter velat utföra förbättringsåtgärder i samband med ett stambyte sammanfattas. Ett fåtal hyresgäster har valt att inte godkänna dessa åtgärder och Stena Fastigheter fick därför ansöka om tillstånd till åtgärderna hos hyresnämnden.
Sammanfattningen av hyresnämndens protokoll är till för att visa läsaren hur hyresnämnden resonerar och väger de olika intressena samt tillämpar reglerna kring förbättrings- och ändringsåtgärder.
2.1.3 Ekonomisk metod
Det ekonomiska avsnittet i arbete kommer att syfta till att finna jämförelser mellan kostnader och intäkter i de olika varianterna av stambyte med standardhöjande renoveringar som Stena Fastigheter kan genomföra i sitt bostadsbestånd. Det ska genomföras genom att samla in kvantitativa data från ekonomiska rapporter och investeringskalkyler givna av Stena Fastigheter som sedan ska bearbetas för att kunna appliceras på en exempelfastighet. Då det finns många olika varianter av hur mycket eller lite en bostadslägenhet ska rustats upp under ett stambyte eller en relining sker så kommer detta arbete att utgå ifrån tre typer av upprustningar. Det är två upprustnings typer som Stena Fastigheter genomför i sina lägenheter, samt ytterligare en typ som finns med främst som jämförelsematerial. Alla investeringskalkyler i uppsatsen är beräknade på vår exempelfastighet Högsätra 9 som är ett hus om 9 våningar, har en objektarea på 6 551 kvm vilket är fördelat på 113 lägenheter;
där snittytan per lägenhet blir 58 kvm. En snittlägenhet från Högsätra 9 om 58 kvm blev sedan utgångspunkten för alla beräkningar. Kalkylräntan som har använts i kalkylerna är 8%. Detta då Stena Fastigheter har ett internt avkastningskrav på 6% i real avkastning. En förväntad årlig inflation på 2% har sedan lagts till då kalkylerna är nominellt beräknade. Kalkylperioden som använts vid stambyte och relining är 50 år.
2.1.4 Praktisk metod
Det praktiska avsnittet i arbete handlar om att få en viss förankring till verkligheten av de andra avsnitten. Vi kommer att använda oss utav intervjuer med yrkesverksamma personer inom Stena Fastigheter för att ta reda på hur de arbetar med stamrenoveringar med standardhöjande åtgärder, vilka flaskhalsar de anser föreligger samt hur de anser att man skulle kunna lösa dessa för en snabbare arbetsprocess. Intervjuerna sker också för att ta reda på vad Stena Fastigheter har för uppfattning om deras hyresgästers preferenser och åsikter när det kommer till stamrenoveringar med standardhöjande åtgärder.
2.2 Insamling av information och data
I och med att detta arbete grundas som en fallstudie för Stena Fastigheters fastighetsbestånd så har uppsamlingen av information kring ekonomin och den praktiska delen avgränsats till att i stor uträckning endast komma från Stena Fastigheter. Stena Fastigheter har delat med sig av investeringskalkyler, slutkalkyler samt information om de olika åtgärderna de utför i samband med en stamrenovering. Vi har även intervjuat ett antal anställda på Stena Fastigheter. Kontaktpersonen som vi haft under detta arbete har varit Lena Rydow som är Fastighetschef för marknadsområde syd på Stena Fastigheter. Insamling av övrig information till detta arbete har kommit från hemsidor, offentliga handlingar/information, webbaserade tidskrifter samt tillgängliga litteraturstudier.
9 Eklund, A. Et al., (2005)
Vid valet av vilka som skulle intervjuas för detta arbete så var målet att finna personer med djup kunskap inom området och som satt i en position att behöva hantera de frågor som vi skulle undersöka dagligen. För att finna rätt personer togs det hjälp av Lena Rydow för att genom samråda kunna komma fram till rätt fastighetschefer och fastighetsförvaltare för arbetet. Tack vare den vägledningen samt hjälp med att knyta kontakt kunde följande individer väljas ut. En av fastighetsförvaltarna för området Bredäng, Sätra samt Vårberg, Månika Pettersson. En av fastighetsförvaltarna för området Fisksätra, Marcus Malmros. En av fastighetsförvaltarna för området Haninge, Elin Mark. Fastighetschefen för marknadsområde norr, Mikael Röjdemark. Samt fastighetschefen för marknadsområde syd, Lena Rydow. Månika Pettersson har jobbar med fastigheter sedan år 1993, som förvaltare sedan 2002 och har jobbat på Stena Fastigheter sen två år tillbaka. Marcus Malmros har jobbat på Stena Fastigheter i tre år. Marcus Malmros har tidigare jobbat på Einar Mattsson och har allmän kunskap om att jobba både inom kommunal och privat sektor. Elin Mark har jobbat som förvaltare på Stena Fastigheter i 3 år. Mikael Röjdemark är fastighetschef för Stena Fastigheters marknadsområde norr, och har således ansvaret för fastigheterna som ligger mellan norra Stockholmsområdet till centrala Uppsala. Mikael Röjdemark har arbetet på Stena Fastigheter under nio år och har suttit med i hyresnämnden som ledamot. Lena Rydow är fastighetschef på Stena Fastigheter för marknadsområde syd och har således ansvaret för hela södra Stockholmsområdet. Lena Rydow har jobbat på Stena Fastigheter i 4 år.
3. Undersökning
3.1 Bakgrund
3.1.1 Stena Fastigheter
Stena Fastigheter är en del av Stenasfären och äger samt förvaltar 475 fastigheter i Sverige och är Sveriges största fastighetsbolag. Den 30/1–2020 bestod deras fastighetsbestånd utav 25 970 lägenheter samt en uthyrningsbar yta på 2 514 000 kvm. Det finns 355 stycken anställda i bolaget och värdet var per den 30/1-2020 55,6 miljarder kronor. Stena Fastigheter är moderbolag åt fem andra bolag. Dessa bolag är Stena Fastigheter Göteborg, Stena Fastigheter Malmö, Stena Fastigheter Stockholm, Stena bygg samt Stena Realty B. Deras affärsidé är att ”Stena Fastigheter ska på ett långsiktigt sätt utveckla attraktiva bostäder och lokaler i prioriterade tillväxtregioner.”
Deras huvudsakliga fokus ligger på hyresrätter. De fastigheter som denna uppsats kommer att fokusera på ägs och förvaltas av Stena Fastigheter Stockholm. Stena Fastigheter Stockholm äger och förvaltar 102 fastigheter som utgörs av 5 565 lägenheter samt lokaler med en uthyrningsbar yta på 380 146 kvm. Det finns 112 anställda inom företaget och värdet är cirka 14 miljarder kr. Stena Fastigheter Stockholm har ett tydligt fokus på fastighetsutveckling och har ett mål att bygga 1000 bostäder samt uppgradera 1000 befintliga lägenheter årligen till en högre standard som benämns som plusstandard. En lägenhet med plusstandard har en höjd och modern standard. Det innebär en hyresrätt som har ett nytt kök, nytt badrum samt nya klinkergolv och/eller parkettgolv.
Stena Fastigheter Stockholm jobbar med relationsförvaltning vilket b.la. skapar trygghet, tillit, minskar slitage och skadegörelse samt att det gör att kvarter ökar i attraktivitet.10
Då Stena Fastigheter ska utföra ett ingrepp i en bostadsfastighet för att ta hand om stammarna i fastigheten har de två val att göra, att antingen utföra ett stambyte eller en relining. Efter det beslutet finns det flera olika val att göra kring vilka ingrepp som ska genomföras i lägenheterna för den berörda fastigheten. Vid relining sker inga ingrepp i lägenheten. Vid ett stambyte måste badrum återuppbyggas samt att det kan vara lägligt att genomföra andra förbättringsåtgärder i.o.m. ett stambyte. För Stena Fastigheters del så finns det två typer av upprustningar som de genomför i sina lägenheter. Dessa två upprustningar kallas för “ROT överenskommelse” (standard- renovering) samt “Plus standard” (plus-renovering). Här nedan följer en kortfattad förklaring av vad som ingår i dessa två typer av upprustningar, en mer utförlig förklaring återges i bilaga 2.
En Standard-renovering handlar om det fall då en relining eller ett stambyte ska ske samt att det ska ske en standardförhöjning av lägenheten. Det som händer vid en upprustning av ett slag som detta är att det utförs standardhöjande åtgärder i hall, kök, badrum och separat WC. I de övriga rummen av lägenheten byts elledningar samt eluttag, även en säkerhetsdörr sätts in, i övrigt görs inga fler ingrepp.
En Plus-renovering innebär en upprustning som sker vid en relining eller ett stambyte där det sker en totalrenovering av lägenheten, vilket är en mer omfattande upprustning jämfört med ingreppen som sker vid en standard-upprustning. Det som genomförs vid en upprustning av detta slag är standardhöjande åtgärder i hall, sovrum, kök, badrum, separat WC, vardagsrum, klädkammare samt balkong. Dessa åtgärder innefattar ingrepp som går utöver vad som är nödvändigt och tar lägenheten till en standard som motsvarar en nyproduktionsstandard. Exempel på detta är att vitvaror till kök byts från att vara vanliga vita vitvaror i en standard-renovering till att vara gjorda av rostfritt stål vid en plus-renovering. Eller exempelvis att det vid en plus-renovering installeras tvättmaskin och torktumlare i badrummet, vilket inte görs vid standard-renoveringar.
För detta arbetes skull kommer vi även att titta till en tredje typ av upprustning som Stena Fastigheter inte använder sig av, vilket är en s.k. Bas-renovering. En bas-renovering innebär att en hyresvärd endast utför en
10 Bilaga 1
åtgärd för att ta hand om stammarna i ett bostadshus, utan att genomföra några ingrepp i lägenheten, det vill säga att endast utföra en relining.
3.2 Fastighetsjuridik
3.2.1 Bakgrund
När en hyresvärd ska utföra förbättrings- eller ändringsåtgärder i samband med att de ska utföra ett stambyte så finns det ett juridiskt ramverk som reglerar hur hyresvärden ska gå tillväga. Det reglerar även vilket inflytande en hyresgäst har vid dessa åtgärder samt om hyresgästen har någon rätt till kompensation när stora delar av deras lägenhet inte kan nyttjas. För att kunna utföra åtgärderna så behöver hyresvärden även få tillgång till hyresgästens lägenhet, vilket även det regleras i lagen. I detta kapitel så kommer vi undersöka och kartlägga det juridiska ramverket. 12 kapitlet Jordabalken (JB) reglerar detta.
3.2.2 Nedsättning av hyra vid ingrepp
Vid vissa ingrepp i en hyresfastighet kan hyresgästerna ha rätt till nedsättning av hyran. Detta regleras i JB 12 kap 16 § som hänvisar till reglerna om hyresnedsättning och skadestånd i JB 12 kap 10-12 §§. En hyresgäst kan ha rätt till nedsättning av hyran om hyresgästen inte kan bruka sin lägenhet som det är tänkt. Hyresgästen kan då ha rätt till en skälig nedsättning av månadshyran. För att hyresgästen ska få rätt till ersättning gäller det att det uppstår men eller hinder i nyttjanderätten samt att hyresgästen inte bär ansvar för det uppkomna menet eller hindret. Detta regleras i JB 12 kap. 16 § 1st. 3p. Om detta skulle ske blir även JB 12 kap. 10-12 §§ tillämpliga enligt 16 §, där bl.a. hyresnedsättning och skadestånd regleras. I den 11 § regleras ersättning till hyresgästen om det skulle inträffa en mindre skada på lägenheten. Hyresgästen har då rätt till reducering av hyran med stöd av JB 12 kap. 11 § 1st. 3p. Vid en större ombyggnad som t.ex. ett stambyte med upprustning av kök samt badrum uppstår hinder att använda dessa utrymmen och en hyresnedsättning blir därför aktuell.11
I 16 § 3st. regleras möjligheten att avtala bort en nedsättning av hyran vid hinder eller men i nyttjanderätten vid sedvanligt underhåll. I regel läggs en klausul in i hyreskontraktet som avtalar bort denna rätt. Även fast hyresgästens rätt till nedsättning av hyran avtalas bort kan hyresgästen i vissa fall få ersättning för men som uppstått vid sedvanligt underhåll. Vid ett sedvanligt underhåll som tar markant längre tid än vad som är normalt blir detta aktuellt och hyresgästen kan då få viss hyresreducering.12
Vid en bedömning av om det är ett sedvanligt underhåll ställs kravet att åtgärderna ska vara sådana som återkommer flera gånger under livslängden på en byggnad. I HD:s mål NJA 2002 s.378 även godkänt åtgärder som utförs sällan eller endast någon enstaka gång under en fastighets livslängd som t.ex. fasadrenovering, utbyte av varm- och kallvattenledningarna eller byte av tak. Åtgärder som dessa som är större ingrepp har godkänts med motiveringen att de krävs för att bibehålla fastighetens funktion och skick. Eftersom åtgärderna då uppfyller 16 § 3 st, så leder dessa åtgärder ej till någon hyresnedsättning om parterna har avtalat bort det.
Däremot fastslog HD i samma mål att om flera större åtgärder som räknas som sedvanligt underhåll genomförs samtidigt eller i följd så kan hyresgästen ha rätt till nedsättning av hyran. Detta om åtgärderna medför tydligt märkbara olägenheter för hyresgästen. För att som hyresvärd undvika en hyresnedsättning behöver då hyresvärden utföra åtgärderna separat.13
Vid en stamrenovering så utförs oftast standardhöjande åtgärder samtidigt. Eftersom det då blandar sedvanligt underhåll med standardhöjande åtgärder har Svea hovrätt fastställt i målnummer FT 7642-14 att en hyresgäst
11 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.157
12 Ibid.
13 Ibid. - s.158
har rätt till skälig ersättning. Det går inte att utforma någon klausul för att avtala bort hyresnedsättning i sådana fall.14
3.2.2.1 Hyresgästens inflytande
Det första stycket i bestämmelse JB 12 kap. 18 d § ger hyresgästen rätt att motsätta sig åtgärder som har en påverkan på bruksvärdet enligt 1st. 1p. Eftersom bruksvärdet ofta påverkar hyran är det viktigt att hyresgästen har ett direkt inflytande på åtgärder som kan leda till ekonomiska konsekvenser för hyresgästen. Därav måste hyresvärden ha ett godkännande av hyresgästen för att få utföra åtgärder som inte har en obetydlig påverkan på bruksvärdet. På åtgärder som inte påverkar bruksvärdet samt sedvanliga reparationer och underhåll behöver inte hyresvärden få ett godkännande. Exempel på underhållsåtgärder som inte kräver tillstånd är utbyte av uttjänta rörstammar eller ommålning av ytskikt.15 Som standardhöjande åtgärder i bostadslägenheter nämns ett antal åtgärder i prop. 1996/97:30 s.90 som exempelinstallation av centraldammsugare, tvättmaskin och torktumlare eller inglasning av balkong. En upprustning av kök eller badrum räknas också som en standardhöjande åtgärd som det krävs tillstånd för. Ett problem som tas upp i prop. 1996/97:30 s. 90 är när underhållsarbete är standardhöjande åtgärder. Ett exempel är när en hyresvärd byter ut ett äldre kylskåp och installerar ett nytt. Eftersom ett nytt modernt kylskåp har en högre standard än ett äldre blir det en standardhöjande åtgärd som enligt första stycket kräver ett godkännande från hyresgästen. I slutsatsen i propositionen har det lagts till att hyresvärden får, vid sedvanligt underhåll vidta mindre förbättringsåtgärder utan hyresgästens godkännande. Dock måste t.ex. det nya kylskåpet vara jämförbart med det gamla.16
Svea hovrätt har gjort vissa uttalande om några förbättringsåtgärder och hur de påverkar bruksvärdet i Ö1003- 04 där de kom fram till att en åtgärd där gammal utrustning byts ut mot nyare som t.ex. en ny köksfläkt eller handdukshängare inte ska anses som standardhöjande. Däremot om utrustningen är modernare med andra funktioner än den tidigare kan den räknas som standardhöjande. Hovrätten gör även bedömning att om en köksfläkt eller handdukstork installeras och detta saknats tidigare ska det räknas som standardhöjande och det krävs då tillstånd från hyresgästen.17
I JB 12 kap 18 d § 1st. 2p. regleras även att hyresgästen har inflytande över åtgärder som medför betydande ändringar av lägenheten och även de gemensamma delarna av fastigheten. Hyresgästernas inflytande vid dessa åtgärder är oberoende av om de är standardhöjande eller ej. De åtgärder som inte medför någon betydlig ändring får genomföras utan godkännande.18 Exempel på åtgärder som är av betydande karaktär nämns i prop.
1996/97:30 s.91. Där nämns att i det fall en större lägenhet delas i två nya lägenheter eller att en vind inreds till lägenheter där hyresgäster tidigare har haft vindskontor så krävs det godkännande av hyresgästerna. Även åtgärder som påverkar lägenhetens area eller planlösning kräver tillstånd från hyresgäst. Inom bestämmelsen
”gemensamma delarna av fastigheten” tillhör även t.ex. fasader och tak.19
Andra stycket i JB 12 kap 18 d § reglerar vem som ska lämna tillstånd för att hyresvärden ska kunna utföra de åtgärder där tillstånd från hyresgästen krävs. Det centrala i det stycket är att de hyresgäster som berörs är de som ska lämna tillstånd. När de gäller åtgärder inuti en lägenhet är det förstahandshyresgästen som ska lämna tillstånd. Är det två personer som står på kontraktet måste båda lämna tillstånd. Det är endast förstahandshyresgästen som har rätt till inflytande och inte andrahandshyresgäster. När åtgärden som behöver tillstånd ska utföras i utrymmen som är gemensamma behövs tillstånd från de som har rätt att nyttja utrymmet.
14 Svea hovrätt - FT 7642-14
15 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.172
16 Prop. 1996/97:30 - s.90
17 Svea hovrätt - Ö1003-04
18 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.172
19 Prop. 1996/97:30 - s.91
Ett exempel är om hyresvärden ska utföra standardhöjande åtgärder i en tvättstuga så ska de hyresgäster som har tillgång och rätt att använda tvättstugan godkänna åtgärderna. Efter 1 april 2002 krävs att mer än hälften måste godkänna för att hyresvärden ska få genomföra åtgärderna med stöd i det andra stycket i JB 12 kap 18 d
§. Det saknas bestämmelser om formkrav för godkännandet men i ett avgörande ÖH 4722-05 bedömdes det att hyresvärden ska kunna redovisa hyresgästernas godkännande.20 Hyresnämnden har även rätt att godkänna åtgärden som kräver tillstånd. I det fall ett hyresavtal mellan hyresgäst och hyresvärd sagts upp inför en förbättrings- eller ändringsåtgärd och nytt hyresavtal ska upprättas efter förhandlingar, så kan denna hyresgäst räknas som befintliga hyresgäster och tillstånd kan behövas från hyresgästen. För att detta ska gälla ska avtalet avslutats genom överenskommelse eller uppsägelse. Det krävs även att åtgärden ska göras i den lägenhet hyresgästen ska flytta tillbaka till eller berör gemensamma delar hyresgästen har rätt att utnyttja för att de ska jämställas med nuvarande hyresgäster.21
3.2.2.2 Informationsskyldighet
Innan hyresvärden vill påbörja en åtgärd som kräver tillstånd enligt 18 d § måste hyresvärden informera hyresgästen skriftligt och specificera de olika åtgärderna som de vill genomföra, enligt 18 e §. Det finns inget krav på hur hyresvärden levererar ett sådant meddelandet utan ett rekommenderat brev har ansetts vara tillräckligt med stöd i JB 12 kap 63 §. Bevisbördan för att påvisa att hyresgästen har blivit informerad skriftligen om åtgärderna ligger på hyresvärden.22 Det skriftliga meddelandet bör innehålla information om att hyresvärden söker godkännande av hyresgästen samt att om hyresgästen inte lämnar ett godkännande har hyresvärden rätt att ansöka om tillstånd från hyresnämnden.23 Det finns inga krav på hur hyresgästen ska lämna sitt godkännande, ett godkännande kan därför vara både muntligt eller skriftligt. I det fall hyresgästen inte godkänner kan hyresvärden lämna in en ansöka om tillstånd hos hyresnämnden två månader efter det att hyresvärden meddelade hyresgästen om de föreslagna åtgärderna. Anledningen till att hyresvärden måste vänta två månader är för att det ska finnas tid för förhandling mellan parterna. I den ansökan som lämnas in till hyresnämnden ska hyresvärden ange orsaken till varför de vill genomföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd.24
3.2.2.3 Kriterier för att få tillstånd av hyresnämnden
Bestämmelse JB 12 kap. 18 f § anger vilka kriterier som måste vara uppfyllda för att en hyresvärd ska få tillstånd av hyresnämnden till förbättrings- och ändringsåtgärder, i och med en ansökan om tillstånd enligt 18 e §. En hyresvärd ska få tillstånd från hyresnämnden i de fall hyresvärden har beaktansvärda intressen av att en åtgärd utförs då det inte är oskäligt mot hyresgästen, enligt 18 f §.
När hyresnämnden väger hyresvärdens och hyresgästens olika intressen är det inte den enskilde hyresgästens intressen som hyresnämnden i första hand tar hänsyn till. Enligt bestämmelsen i 18 f § ska hyresnämnden ha en objektiv syn av hyresgästintressen, det vill säga de skilda intressen hyresgäster allmänt kan ha mot att de önskade förbättrings- eller ändringsåtgärder utförs.25 En anledning till att det objektiva hyresgästintresset prövas jämfört med subjektiva är enligt prop. 2001/02:41 s.23 att det är en hög omsättning på hyresgäster och därför kan en förbättrings- eller ändringsåtgärd påverka flera omgångar av hyresgäster. Därför är det tänkt att förbättrings- eller ändringsåtgärder ska ske så att det passar en bredare skara.26 Att pröva mot ett subjektivt hyresgästintresse skulle kunna komplicera en längre rimlig fastighetsförvaltning som hyresvärden vill bedriva då hyresgästen kan ha speciella önskemål som kan försvåra detta. Det skulle även kunna försvåra hyresvärdens möjlighet att
20 Svea hovrätt - ÖH 4722-05; Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.174
21 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.175
22 Ibid. - s.174
23 Prop. 1996/97:30 - s.70
24 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.178
25 Ibid. - s.179
26 Prop. 2001/02:41 - s.23
koordinera flertal åtgärder samt försvåra planering av framtida underhållsåtgärder. De kommer att leda till att förutsättningarna för att uppnå en god boendemiljö kan försämras.27 Däremot om det finns särskilda skäl kan den enskilde hyresgästens intresse vägas mot hyresvärden vilket framgår av det andra stycket i 18 f §. Ett exempel på ett särskilt skäl kan vara om hyresvärden vill utföra en standardhöjande åtgärd som skulle medföra en markant högre hyra där åtgärden inte räknas in i vad som krävs för att utöva en normal och ändamålsenlig fastighetsförvaltning. I ett sådant exempel kan hyresgästens intresse av att åtgärden inte utförs väga tyngre än hyresvärdens intresse av att utföra åtgärden.28
Hyresvärdens ekonomiska intressen av att en åtgärd genomförs ska särskilt beaktas vid en prövning i hyresnämnden med hänvisning till prop. 1996/97:30 s.75 och även prop. 2001/02:41 s.71. I en överklagan hos Svea hovrätt lades stor tyngd vid en avvägning av hyresgästens och hyresvärdens intressen av de intresse en hyresvärd kan ha av att alla lägenheter i ett bestånd får samma enhetliga standard.29 Även att åtgärderna utförs i ett sammanhang har ansetts väga tungt och utgör praxis med hänvisning till ÖH 9578–15 i prop. 1996/97:30 s.68. En utgångspunkt i bestämmelsen från 1997 är att en hyresgäst inte ska kunna hindra en hyresvärd från att rusta upp dennes lägenhet till en standard som en modern lägenhet förväntas ha.30
Sedan bestämmelsen infördes 1997 har det utvecklats ett antal praxis av Svea hovrätt vilket ger hyresvärden rätt att genomföra ytterligare åtgärder vid t.ex. ett stambyte. Vid ett stambyte kan en hyresvärd förvänta sig att få igenom tillstånd att upprusta badrum genom att lägga klinkers på golvet, sätta upp kakel på väggarna, installera handdukstork, ettgreppsblandare och nya badrumsskåp med belysning samt även nya beslag. Anledningen till att en hyresvärd fått tillstånd till att utföra dessa åtgärder i samband med stambyte är att hyresnämnden och Svea hovrätt har ansett att det varit ekonomiskt fördelaktigt för hyresvärden att genomföra dessa åtgärder samtidigt som stambytet sker. De har även ansett att de nya materialvalen har en längre livslängd då t.ex. kakel håller längre än våtrumsmattor, och därför har hyresnämnden och Svea hovrätt godkänt detta. I samband med ett stambyte är det även vanligt att en upprustning av kök genomförs. Genom tidigare domar kan hyresvärden förvänta sig att få igenom åtgärder som nya moderna skåp, ny diskbänk samt bänkskivor, installera ny elspis, köksfläkt, ettgreppsblandare samt diskbänksbelysning. Hyresvärden har även fått tillstånd att kakla ovan spis och diskbänk. Motiven till att hyresnämnden eller Svea hovrätt har gett tillstånd att även utföra dessa standard förhöjande åtgärden i samband med stambytet är även här att det varit ekonomiskt fördelaktigt för hyresvärden att genomföra dessa åtgärder. De har även angett att t.ex. spis och diskbänk ska ha en standardhöjd och måste därför bytas ut och att inredningen varit omodern. En hyresvärd har även kunnat få igenom vissa standardhöjande åtgärder som säkerhetsdörr samt utbyggnad av balkong.31 Genom att dessa rättspraxis har uppkommit har hyresvärden alltid en möjlighet att utföra standardhöjande åtgärder för att en lägenhet ska ha en modern nybyggnadsstandard vilket konstateras i prop. 2001/02:41 s.25-26.32 Ett resultat av dessa rättspraxis är att när ett stambyte utförs har hyresgästen endast ett verkligt inflytande över lyxåtgärder. Detta resulterar i att hyresgästens inflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder inte har den innebörden som var tänkt i och med skapandet av bestämmelsen enligt prop. 2001/02:41 s.23.33
3.2.2.4 Hur går prövningen till?
När hyresnämnden ska göra en prövning för att ge eller neka tillstånd görs denna prövning i tre olika steg. Först prövar hyresnämnden om de skäl hyresvärden tagit upp för att genomföra åtgärderna är beaktningsvärda.
27 Prop. 1996/97:30 - s.73
28 Ibid. - s.68
29 Ibid.- s.75; Prop. 2001/02:41 - s.71
30 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.181
31 Ibid. - s.182
32 Prop. 2001/02:41 - s.25-26
33 Ibid. - s.23, 25-26
Därefter ska de skäl som hyresgästen åberopar prövas om de kan anses vara av ett objektivt hyresgästintresse.
Det vill säga är hyresgästens önskemål något som är vanligt och ska anses överensstämma med vad hyresgäster i allmänhet önskar. Är det så att önskemålen inte överensstämmer med vad hyresgäster i allmänheten anser, ska en vidare prövning inte ske utan hyresvärden ska då få tillstånd för de sökta åtgärderna. Dock finns det som tidigare nämnt tillfällen då det föreligger särskilda skäl då hyresnämnden prövar det subjektiva hyresgästintresset, det vill säga det enskilda intresset.34 Däremot om hyresgästens intresse utgör ett objektivt hyresgästintresse eller om det föreligger särskilda skäl så hyresnämnden ska ta hänsyn till ett subjektivt hyresgästintresse ska nämnden gå vidare till nästa steg. I sista steget ska nämnden väga hyresgästens intresse av att förbättrings- eller ändringsåtgärder inte utförs mot hyresvärdens intresse att åtgärden utförs. I prop. 2001/02:41 s.70 nämns att ett hyresgästintresse av att en åtgärd inte genomförs som kommer resultera i en stor hyreshöjning kan då i vissa fall väga tyngre än hyresvärdens intresse. Det gäller i de fall där åtgärden gick över vad som behövs utföras för att uppnå en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Anser nämnden att hyresvärdens intresse väger tyngre än hyresgästen så ska hyresvärden få tillstånd att genomföra de ansökta förbättrings- eller ändringsåtgärder.35 Om en hyresgäst har invändningar mot en åtgärd där hyresgästen inte påverkas omfattande krävs det normalt sett väldigt starka skäl för att hyresvärden inte ska få tillstånd att utföra åtgärden. Däremot om det är en åtgärd som har en omfattande påverkan på hyresgästen eller är kraftigt standardhöjande krävs normalt sett inte så starka skäl för hyresgästen ska kunna motsätta sig en åtgärd.36
Hyresnämnden kan inte förena ett tillstånd med något villkor utan de kan endast välja att bevilja eller att avslå.
Vill någon av parterna överklaga hyresnämndens beslut görs detta till Svea hovrätt som är den högsta instansen för dessa ärenden.37
3.2.2.5 Förbud att genomföra förbättrings- eller ändringsåtgärden
Om en hyresvärd påbörjar en åtgärd som behöver tillstånd från hyresgästen enligt JB 12 kap 18 d §, kan hyresnämnden förbjuda hyresvärden att genomföra åtgärden, med stöd i JB 12 kap 18 h§. Samma sak gäller om åtgärden kan antas bli påbörjade om det finns särskild anledning att tro detta. Om hyresgästen har lämnat ett godkännande till en förbättrings- eller ändringsåtgärd och åtgärden får en annan karaktär jämfört med vad hyresgästen lämnat sitt tillstånd för, kan hyresnämnden även där förbjuda hyresvärden att genomföra förbättrings- eller ändringsåtgärden. Det är en bostadshyresgäst som ansöker om ett sådant förbud. Med förbudet kan hyresnämnden även förena förbudet med vite. Det måste föreligga konkreta förhållanden som talar för att hyresvärden kommer att påbörja åtgärden utan tillstånd för att hyresnämnden ska kunna utfärda ett förbud.38 I prop. 2001/02.41 s.71 nämns några exempel när sådana förhållanden kan tänkas föreligga. Det som nämns är t.ex. att hyresvärden har gått ut med information om att de tänker genomföra en åtgärd och inget tillstånd kommer att inhämtas eller att hyresvärden har i en annan del av fastigheten påbörjat förbättrings- eller ändringsåtgärder utan givet tillstånd. I prop. 2001/02:41 står det även att i det fall då en hyresvärd tidigare har ignorerat bestämmelserna om hyresgästinflytande eller ignorerat andra bestämmelser inom hyreslagstiftningen samt att det finns företeelser som tyder på att hyresvärden kommer att påbörja en förbättrings- eller ändringsåtgärd. Ska det anses föreligga konkreta förhållanden för att förelägga ett förbud.39
Hyresnämnden har möjlighet att förena förbudet med ett vite. Vid varje enskilt fall ska det göras en bedömning om det är aktuellt att förena förbudet med ett vite. Beloppsstorleken ska då anpassas så att det blir ett effektfullt verktyg. Hyresnämnden har även rätt att förena förbudet med vite i de fall åtgärden inte har påbörjats.40
34 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.184
35 Prop. 2001/02:41 - s.70
36 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.186-187
37 Ibid. - s.188
38 Ibid. - s.197
39 Prop. 2001/02.41 - s.71
40 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.197
Hyresvärden har rätt att överklaga ett beslut om förbud, JB 12 kap. 70 § 1st. 2p. En överklagan ska lämnas in till hyresnämnden och det är Svea hovrätt som tar upp ärendet, JB 12 kap. 71 §. I de fall hyresgästerna godkänner åtgärderna i efterhand ska förbudet hävas efter ansökan av hyresvärd med stöd av 18 h § 3st.
3.2.3 Tillträde till lägenheten
I JB 12 kap 26 § behandlas hyresvärdens rätt att få tillgång till en lägenhet under hyrestiden för tillsyn, visning och utförande av förbättringsarbeten.41 Första stycket i 26 § talar om att en hyresgäst till viss del disponerar en förhyrd lägenhet exklusivt, med vilket de menar att en hyresgäst kan förhindra att andra får tillträde till lägenheten.42 Hyresgästen har denna exklusiva tillgång samtidigt som hyresvärden generellt sett (då det går att avtala bort) har ett ansvar att hålla bostadslägenheten i brukbart skick samt att genomföra sedvanliga reparationer under hyrestiden. Men för att hyresvärden ska kunna leva upp till detta så har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för nödvändig tillsyn, vilket ofta handlar om besiktningar av olika slag.
Hyresvärden har även rätt att utan uppskov få tillgång till lägenheten för att utföra förbättringsarbeten som ej kan skjutas upp utan att skada uppkommer. Förbättringsarbeten kan handla om både reparationer men även standardhöjande åtgärder. Men när det handlar om förbättringsarbeten som ej kan skjutas upp utan att skada uppkommer handlar det om arbeten som är nödvändiga för att ta hand om sådan skada som annars skulle kunna medföra konsekvenser på övriga beståndsdelar av fastigheten samt skada som kan förvärras med tiden. Skador som detta är exempelvis vattenläckor. Då skador som i exemplet uppstår i en lägenhet kan det krävas åtgärder där tillträde behövs i en intilliggande lägenhet, till vilket den sistnämnda hyresgästen kommer behöva finnas sig i detta.43
I det fall då hantverkare på uppdrag av en hyresvärd får tillträde till en lägenhet för att avhjälpa ett fel kan hyresgästen för denna lägenhet i vissa fall göra anspråk på rättigheter enligt JB 12 kap. 16 § kring hyresnedsättning, uppsägning eller skadestånd av hyresvärden. För att skadestånd ska kunna utgå så måste hyresgästen lida skada samt att hyresvärden inte kan påvisa att hyresvärden inte har varit vårdslös. Men detta kan även gälla mot hyresgästen i de fall skada uppkommit på grund av hyresgästens vållande.44
Ofta innehåller ett hyresavtal en klausul om att hyresvärden har rätt att inneha en reservnyckel till hyresgästens lägenhet. Mer specifikt brukar det även stå att denna reservnyckel endast får användas av hyresvärden vid hyresgästens medgivande eller vid "katastroftillfällen". Exempel på när användandet av en reservnyckel kan bli aktuellt är då hyresvärden behöver ge hantverkare tillgång till en lägenhet när hyresgästen inte är hemma, om inte hyresgästen har hört av sig och motsätter sig användandet av reservnyckeln. I de fall då hyresgästen inte är hemma samt att hyresgästen inte har hört av sig så betyder inte det att hyresgästen godkänt sättet för att få tillgång till lägenheten, och därför bör sätt att få tillgång till lägenheten utan hyresgästens medgivande bör undvikas.45
I det andra stycket första meningen av den 26 § tas två typer av ingrepp upp kring hyresvärdens förvaltning.
Den ena typen är "mindre brådskande förbättringsarbeten", vilket handlar om arbeten som inte är brådskande och som inte vållar väsentligt men eller hinder för hyresgästens nyttjanderätt av lägenheten. Den andra typen är
"annat arbete" med vilket det syftas till arbete som inte är brådskande men som vållar väsentligt hinder eller men mot hyresgästens nyttjanderätt av dennes lägenhet.46 Dessa två typer av arbeten går inte att skilja åt
41 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.259
42 Ibid.
43 Ibid. - s.260
44 Ibid.
45 Ibid.
46 Ibid. - s.262
generellt, utan det är omfattningen och omständigheterna i det enskilda fallet.47 Exempel på detta är rättsfallet BD 98/1990 där det byttes rör, golvklinker, kakel, WC, handfat samt att byta till fristående badkar i en lägenhet om fyra rum och kök, vilket ansågs vålla väsentliga hinder samt men för hyresgästernas nyttjanderätt.48 Om ett arbete som står ovan genomförs som utsagt och allt går som det ska, så har hyresgästen ingen rätt att säga upp hyresavtalet p.g.a. den inskränka nyttjanderätten.49
Andra stycket andra meningen i 26 § säger att ett arbete som detta får inte heller genomföras eller påbörjas under den sista månaden av hyrestiden, om inte hyresgästen har lämnat sitt medgivande.50
Andra stycket tredje meningen i 26 § handlar om vad hyresvärden måste göra då denne vill genomföra ett "annat arbete". Hyresvärden måste då skicka ett meddelande om att vilja genomföra arbetet samt meddela omfattningen av arbetet, när det ska påbörjas samt hur lång tid det kommer att ta. När hyresgästen fått detta meddelande har hyresgästen en vecka på sig att avgöra om han/hon vill sitta kvar på hyresavtalet och lägenheten, eller om han/hon istället vill säga upp hyresavtalet och flytta.51 Oavsett hur hyresgästen väljer att göra, eller inte göra, när det kommer till det ingrepp som hyresvärden vill utföra, så kan arbetet inte sätta igång förrän till den dagen då hyresavtalet hade kunnat sägas upp. Därför kan arbete först börja en vecka efter det att hyresvärden meddelat hyresgästen om det arbete som ska utföras när hyresgästen godkänner åtgärderna. Säger hyresgästen upp avtalet kan det påbörjas tidigast tre månader efter p.g.a. uppsägningstid på tre månader. När ett "annat arbete" ska utföras så har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran, om hyresgästen inte har avsagt sig den rätten enligt JB 12 kap. 16 §. Hyresgästen kan även ha rätt till ersättning då en oförutsedd skada uppkommer under arbetet enligt JB 12 kap. 16 § som refererar till JB 12 kap. 11 §. Denna regel om ersättning är tvingande och kan inte avtalas bort. Med skada som uppkommer vid ett arbete som detta så handlar det endast om den skada som hyresvärden inte förutspått, den skada som är oundviklig ersätts inte.52 Då hyresvärden och hyresgästen båda är medvetna om vad för arbete som ska genomföras samt att hyresgästen tilltagit den åtgärden kring att sitta kvar på hyresavtalet eller ej, så ska de båda parterna enas om när arbetet ska utföras. Detta gäller inte om hyresvärden blivit ålagt arbete enligt beslut från hyresnämnden, då beslut om åtgärdsföreläggande anger när arbetet ska utföras.53
I det tredje stycket av den 26 § står det om skyldigheterna kring att begränsa olägenheter samt ersättning för skada. Här nämns att det är hyresvärdens ansvar att utföra arbetena enligt de tidigare styckena på ett sätt som inte bringar större olägenhet över hyresgästen än vad som är nödvändigt. T.ex. så ska en hyresgäst inte behöva betala hyra för sin lägenhet då hyresgästen inte kan bruka lägenheten p.g.a. hyresvärdens pågående arbete. Om hyresgästen exempelvis måste bo på hotell under en längre tid p.g.a. detta kan det resultera i att ersättning bör betalas ut till hyresgästen. Detta gäller dock inte om det arbete som hyresvärden utför är ett arbete som hyresvärden åtagit sig att göra på uppdrag av hyresgästen, om inte hyresvärden genomför arbetet vårdslöst.54 I det femte stycket i den 26 § behandlas tillfällen då hyresvärden vill ha tillträde till lägenheten, men det vägras av hyresgästen. Hyresvärden kan då få hjälp från Kronofogdemyndigheten genom att göra en ansökan om särskild handräckning. Kronofogdemyndigheten tar då och reder ut ansökans giltighet bl.a. genom att titta på vad som står i lagen och genom att titta på omständigheterna, för att sedan komma med ett uttalande kring vilken part som har rätt och vad som ska göras kring ansökan. Då någon av parterna inte är nöjda kan det
47 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.264
48 BD 98/1990
49 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.264
50 Ibid.
51 Ibid. - s.263
52 Ibid. - s.264
53 Ibid. - s.265
54 Ibid. - s.265-266
överklagas till tingsrätten. I det fall det visar sig att ansökan är giltig samt att hyresgästens anledning till vägran inte kan förklaras genom att något av ringa betydelse ligger till last för hyresgästen eller att hyresgästen inte uppvisar en giltig ursäkt för vägran, så kan hyresrätten komma att förverkas i enlighet med JB 12 kap. 42 §.55 Utkomsten kan även bli att hyresvärden får rätt till tillträde av lägenheten genom handräckningen till Kronofogdemyndigheten, och kan därav utföra arbeten som inte skapar väsentliga hinder eller men för hyresgästens nyttjanderätt av lägenheten.56
3.2.4 Hyresavdrag under ingreppet
JB 12 kap. 55 § berör hyresvillkoren för bostadslägenheter, där många villkor i paragrafen går utöver detta arbete.
Därför berörs endast första, femte och sjätte stycket av denna paragraf i arbetet. En stor och viktig del av det 55 § handlar om är “bruksvärdessystemet”, vilket är hyressättningssystemet för bostadslägenheter som används i Sverige. Bruksvärderegeln finns till stor del till för den koppling mellan hyressättning och besittningsskydd som den innebär, då den skyddar hyresgästen från att hyresvärden ska kunna kräva en orimligt hög hyra så att det tvingar hyresgästen att flytta.57 Eftersom det kan vara svårt att förstå 55 § innehåll utan kännedom om bruksvärdessystemet så kommer denna del av uppsatsen börja med en redogörelse kring hur bruksvärdessystemet fungerar.
3.2.4.1 Hur fungerar Bruksvärdessystemet?
Bruksvärdessystemet är ett hyressättningssystem som är baserat på hyreslagen, hyresförhandlingslagen samt hyresnämndens praxis i hyresärenden. Bruksvärdessystemet reglerar hyresnivåer på ett indirekt sätt då det påverkas av hyresnämndens prövningar. Hyror sätts genom kollektiva förhandlingar som sedan indirekt har sin påverkan på individuella hyresöverenskommelser i de fall överenskommelserna överstiger den allmänna framförhandlade nivån.58
Bruksvärde handlar om en värdering av en lägenhets funktion framför en bedömning och värdering av en lägenhets samt ett lägenhetshus byggår, produktions-, drifts-, och förvaltningskostnader. Bruksvärdet ska baseras på faktorer som lägenhetens beskaffenhet, förmåner och andra för hyresgästen värdefulla faktorer som kan vara behövliga jämfört med likvärdiga lägenheter på orten. Som exempel tas det upp att en lägenhet som har en planlösning som är lättare att möblera har ett högre hyresvärde jämfört med en likvärdig lägenhet som har en sämre planlösning. Bruksvärdet ska alltså inte basera på pengar utifrån en lägenhetshyra, utan först och främst värdera lägenheter utifrån deras kvaliteter. Ett bruksvärde av en lägenhet är enligt hyresnämnden det praktiska värdet av lägenheten ur hyresgästens synvinkel. Det är hyresgästens allmänna värdering av en lägenhets egenskaper som bestämmer bruksvärdet, samtidigt som individers skilda värderingar och behov inte tas med i beräkningen.59
Det finns en mängd olika faktorer som påverkar en lägenhets bruksvärde. Några av de mest betydande faktorerna i en lägenhet som har stor inverkan på bruksvärdet är storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Vissa andra faktorer som också finns är t.ex. modernitetsgrad och underhållsstandard. Sedan finns det även faktorer som är s.k. förmåner som är anknutna till själva lägenheten eller fastigheten, vilket kan vara hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats, garage eller biluppställningsplats. Slutligen så finns det även faktorer som påverkar
55 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.266
56 Ibid. - s.267
57 Ibid. - s.629
58 Boverket., (2013) - s.3
59 Holmqvist, L., Thomsson, R., (2019) - s.632; Sveriges Domstolar. (2019)
