Detaljplan för Flora 5
Liljeholmen, Jönköpings kommun
Granskningshandling 2018-06-05 Dnr: 2017:262
Samrådsredogörelse
Hur samrådet har bedrivits
Ett planförslag har upprättats över fastigheten Flora 5. Stadsbyggnadsnämnden har informerades i ärendet och beslutade att skicka ut planförslaget på samråd under tiden 2017-12-13 – 2018-01-19. Samrådshandlingarna har skickats till Länsstyrelsen, berörda förvaltningar och myndigheter samt berörda fastighetsägare. Detaljplanen annonserades i Jönköpingsposten 13 december samt på kommunens anslagstavla.
Inkomna skrivelser
1. Länsstyrelsen 2018-01-15 (1)
2. Miljö- och hälsonämnden 2018-01-25 (2) 3. Lantmäterimyndigheten 2018-01-21 (3)
4. Trafikverket 2018-01-16, ingen erinran 5. Svenska kraftnät 2018-01-17, ingen erinran 6. Socialnämnden 2018-03-01, ingen erinran 7. Tekniska nämnden 2018-01-19, ingen erinran
8. Skanova 2017-12-15, ingen erinran
9. 2018-01-19 (4)
10. 2018-01-18 (5)
11. Advokat /
Riksbyggens BRF 2018-01-15 (6)
Jönköpingshus nr 12
12. 2018-01-18 (7)
Inkomna yttranden med kommentarer
1. Länsstyrelsen
Bebyggelsens utformning
För dem som berörs av planförslaget skulle det vara lättare att förstå planförslagets innebörd om det i beskrivningen stod hur höga byggnader som tillåts med utgångspunkt från markplan. En sektion av byggrätten på gården skulle ytterligare underlätta förståelsen.
Kulturmiljö och bostadsförsörjning
Trots att befintlig byggnad inte är utpekad i den kulturhistoriska utredningen, har den ett allmänt värde som bidrar till stadsdelens helhetsverkan och förståelse av platsens historia, just för att så mycket av den äldre bebyggelsen har ersatts av ny. Det finns också ett värde i att ha ett utbud av olika typer av bostäder samt att hushålla med resurserna genom att använda befintlig bebyggelse.
Det finns inget foto i planhandlingarna som visar hur befintlig bebyggelse ser ut eller någon beskrivning av befintlig byggnads skick. Av det som framgår av planhandlingarna, kan det vara ett rimligt alternativ att behålla befintlig byggnad istället för att riva det och bygga nytt.
Behovsbedömning
Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön.
Länsstyrelsen delar kommunens åsikt.
Kommentar
I planbeskrivningen återfinns nu en beskrivning av hur höga byggnader som tillåts i meter och en sektion som redovisar den tillkommande byggnaden på Flora 5 samt innergården och förhållandet till bebyggelsen på Flora 4.
En beskrivning och ett foto av befintlig byggnad på Flora 5 har lagts till i planbeskrivningen.
2. Miljö- och hälsoskyddsnämnden
Beslut
Miljö- och hälsoskyddsnämnden överlämnar följande synpunkter över förslag till detaljplan för bostäder inom fastigheten Flora 5, Jönköpings kommun:
• Att lägenheter mot Östra Storgatan, (norra fasaden) ej tillåts vara enkelsidiga lägenheter om högst 35 kvadratmeter.
• Mot östra och södra fasaden kan större lägenhetsyta tillåtas om minst hälften av bostadsrummen vänds mot södra sidan.
• Om schaktarbeten behöver göras ska en markundersökning utfodras. Det har tidigare förekommit skrot och lumpverksamhet inom fastigheten. Dagvatten bör omhändertas lokalt inom fastigheten.
Bedömning
Miljö- och hälsoskyddskontoret har granskat ärendet utifrån risk för den planerade åtgärden, lokalisering och om den är lämplig med hänsyn till människors hälsa och miljön.
Med hänsyn till att så många människor besväras av dålig ljudmiljö och att det kan ha negativ inverkan på hälsan bedömer miljö- och hälsoskyddskontoret att då bullernivåerna från biltrafiken på Östra Storgatan överskrider riktvärdet 65 dB(A) ekvivalent ljudnivå vid norra fasaden kan inte enkelsidiga lägenheter om högst 35 kvadratmeter tillåtas. Mot norra, östra och södra fasaden kan större lägenhetsyta tillåtas om minst hälften av bostadsrummen vänds mot södra sidan.
Kommentar
Lägenheter med fasad ut mot Östra Storgatan ska ha minst hälften av bostadsrummen vända mot en skyddad sida där 55 dBA ekvivalent ljudnivå och 70 dBA maximal ljudnivå inte överskrids vid fasaden. För bostäder om högst 35 kvadratmeter gäller att trafikbullret inte bör överskrida 65 dBA ekvivalent ljudnivå vid bostadsbyggnadens fasad, vilket innebär att enkelsidiga lägenheter inte tillåts mot Östra Storgatan.
Detectum AB har genomfört en markteknisk undersökning på fastigheten Flora 5 i Jönköping. Jordprover har tagits i fem punkter och i en av punkterna har även ett grundvattenprov tagits.
Syftet med provtagningen var att undersöka om det finns föroreningar efter
tidigare verksamheter som har bedrivits i området, bland annat skrot- och lumphantering, utreda om föroreningsnivån ligger i nivå med riktvärdena för känslig markanvändning (KM) samt om det finns behov av sanering av marken.
Analysresultaten visar att några ämnen förekommer i halter över riktvärdena för känslig markanvändning och ett enstaka ämne över riktvärdet för mindre känslig markanvändning. De föroreningar som har påträffats förefaller vara begränsade till lagret med fyllnadsmassor, d.v.s. till ett djup om ca 2,5 meter. Vid 3 meters djup har inga föroreningar över riktvärdena för känslig markanvändning påvisats, alternativt ligger halterna av analyserade ämnen under detektionsgränsen. Det har även påvisats en mycket hög halt av vissa PAH:er samt måttlig halt av arsenik och nickel i grundvattenprovet.
Till följd av resultaten av markundersökningen är rekommendationen att sanering ska ske av fastigheten för att säkerställa att riktvärdena för känslig markanvändning inte överskrids i kvarvarande jordmassor. Rekommendationen gäller tomten som helhet. Sanering bör ske ner till det djup där föroreningar inte har påträffats vid analyserna, d.v.s. till 2,5 - 3 meters djup. Schaktning för grundläggning kommer att ske till detta djup och att föroreningarna i och med åtgärden avlägsnas.
3. Lantmäterimyndigheten
Rubricerad detaljplan har översänts till lantmäterimyndigheten för samråd enligt plan- och bygglagen 5 kap. 11g.
Efter granskning av planförslaget lämnar lantmäterimyndigheten följande synpunkter:
Plankartan
Plankartan saknar redovisning av angränsande fastighet till planområdet samt redovisning av rättigheter. I planbeskrivningen anges t.ex. att servitut med aktbeteckning 0680K-2210.1 ska finnas utritat som SV på plankartan (se sida 6 i planbeskrivningen). Plankartan behöver uppdateras med denna information.
På plankartan finns också en text om grundkartan och att fastighetsindelningen är från april 2012. Det är viktigt att korrekt fastighetsindelning redovisad. Om det datum som nu anges stämmer, att den redovisade fastighetsindelningen på plankartan är från 2012, måste grundkartan till plankartan uppdateras.
Text om gård
I planbeskrivningen omnämns ovan angivna servitut 0680K-2210.1 på ett flertal ställen. Under avsnittet om gård (se sida 6 i planbeskrivningen) skrivs att servitutet kommer att ”upphävas i samband med den nya planen”.
Lantmäterimyndigheten befarar att denna skrivning lätt kan missuppfattas på så sätt att en framtida lagakraftvunnen plan automatiskt upphäver rättigheten.
Eftersom frågan om rättighetens upphävande i det här fallet prövas i en lantmäteriförrättning, vilket det också finns ett pågående förrättningsärende kring, vore det bättre med ett förtydligande om att det är på detta sätt servitutet hanteras.
Kommentar
Servitutet återfanns på en separat grundkarta tillhörande planhandlingarna i samrådsskedet, dock är servitutet nu utritat även i plankartan. Textinformationen om grundkartan och fastighetsindelningen är nu uppdaterad på plankartan.
En beskrivning om att ett upphävande av officialservitutet prövas i en lantmäteriförrättning har lagts i planbeskrivningen.
4.
1 Inledning
Jönköpings kommun har tagit fram ett förslag till en detaljplan som, om planen vinner laga kraft, möjliggör för byggnation av ett flerbostadshus på fastigheten Flora 5. Planhandlingarna finns tillgängliga för synpunkter fram till och med den 19 januari 2018. Jag vill härmed lämna följande synpunkter på den föreslagna ändringen av förevarande detaljplan.
2 Angående det södra prickmarksområdets storlek
Detaljplanens planbeskrivning och plankarta föreligger i två versioner med smärre skillnader. I den version som presenterades vid stadsbyggnadsnämndens sammanträde den 16 november 2017 anges det utökade prickmarksområdets nya bredd till 6,5 m i planbeskrivningen på s. 3 och 14. I den version som har lagts ut på Jönköpings kommuns webbplats för samråd har denna måttuppgift emellertid tagits bort. Refererande till mailkorrespondens med planförfattaren Klara Alexanderson redovisad i bilaga 1 till detta yttrande förväntar jag mig att det södra prickmarksområdets bredd åter ska preciseras till 6,5 m på s.3 och 14 i planbeskrivningen.
3 Angående plankartan
a. Gällande servitutsområden är inte markerade på plankartan. Detta bör åtgärdas.
b. I mailkorrespondens med lantmätare Jacob Thörnblad redovisad i bilaga 2 till detta yttrande finns förslag om att de på plankartan angivna höjderna +90,6 m ändras. Höjderna bör ändras till +90,3 m och +90,7 m för att bättre överensstämma med verkligheten.
c. Med hänvisning till Mark- och miljödomstolen vid Växjö tingsrätts dom den 10 maj 2017 i mål nr P 4472-16 kräver jag att texten bredvid symbolrutan för prickmarkering i plankartans teckenförklaring endast ska utgöras av den första meningen som lyder: ”Marken får inte förses med byggnad.” Det var också den enda meningen som stod i den version av detaljplanen som presenterades för stadsbyggnadsnämnden. På det södra prickmarksområdet ska inga undantag finnas. Den följande meningen som medger undantag från byggnadsförbudet ska istället flyttas till texten bredvid symbolen b1. Även på s. 9 i planbeskrivningen ska texten bredvid prickmarksrutan endast bestå av meningen ”Marken får inte förses med byggnad.” Den följande meningen ska flyttas till symbolen b1 på s.10.
3. En ny geoteknisk undersökning innefattande riskanalys för intilliggande
byggnader utanför planområdet måste genomföras innan detaljplanen antas
I stycket Geotekniska förhållanden och radon i planbeskrivningen återfinns följande av kommunen använda standardformulering: ”Rekommendationerna från tidigare geoteknisk undersökning visar markens möjligheter att bebyggas och gör det möjligt för byggherren att göra en kostnadsuppskattning.” Marken som åsyftas är endast planområdets mark. Varken i detta stycke eller i någon annan del av planbeskrivningen nämns något om risken för sättningsskador på intilliggande byggnader vid rivnings- eller byggnadsarbetena. I den tidigare antagandehandlingen från den 3 maj 2016 med dnr 2014:195 var fortsättningen av ovanstående citat: ”Det kommer att krävas en kompletterande geoteknisk undersökning i bygglovsskedet. Även ett kontrollprogram kommer att upprättas för Flora 5 och fastigheter som berörs av förslaget.” I den nu aktuella samrådsversionen är motsvarande passus nedkortad till följande: ”Det kommer att behövas en kompletterande geologisk undersökning i samband med byggnationen.” Enligt tjänstemän på bygglovavdelningen spelar det ingen roll vad som anges om kompletterande geotekniska undersökningar, riskanalyser eller kontrollbesiktningar i detaljplanen; sådana utfästelser är nämligen inte juridiskt bindande, se bilaga 3 till detta yttrande. Det innebär att när den nya detaljplanen för Flora 5 väl har börjat gälla är ägarna till Flora 4 helt utlämnade till byggherrens godtycke.
Som bekant har bostadshuset på fastigheten Vingården 2 med adress Huskvarnavägen 4 A—B drabbats av omfattande sättningsskador i samband med byggnadsarbeten på den intilliggande fastigheten Vingården 3. Någon kontrollbesiktning av intilliggande fastigheter utfördes inte och någon sådan krävdes inte heller i kontrollprogrammet. Onekligen hade ägarna till den av sättningsskador drabbade grannfastigheten på Vingården 2 haft ett bättre utgångsläge i sina skadeståndsanspråk om en kontrollbesiktning hade utförts innan skadorna uppkom. Med tanke på att markens beskaffenhet är densamma för Flora 4 och 5 som för Vingården 1, 2 och 3 anser jag att bostadsrättsföreningen på Flora 4 har rätt att kräva att en ny geoteknisk undersökning innefattande en riskanalys för intilliggande byggnader utanför planområdet ska utföras innan detaljplanen för Flora 5 fastställs.
Bilagor
Se originalyttrande för bilagor.
Bilaga 1: Mailkorrespondens angående det södra prickmarksområdets storlek
Bilaga 2: Mailkorrespondens angående höjdkoordinater
Bilaga 3: Mailkorrespsondens angående kontrollprogram, kontrollbesiktning m.m.
Kommentar
Det är plankartan som är det juridiskt bindande dokumentet, därav är det inget krav att alla mått i plankartan även ska redovisas i detalj i planbeskrivningen.
Dock redovisas prickmarksområdena nu även i planbeskrivningen som ett förtydligande. Servitutet återfanns på en separat grundkarta tillhörande planhandlingarna i samrådsskedet, men syns nu även i plankartan.
De tre plushöjderna som återfinns på prickmarksytan i den södra delen av fastigheten har ändrats från +90.6 till +90.8. Detta på grund av att marken lutar och det därav är betydelsefullt att ha ytterligare marginal i höjdangivelserna som föreskriver högsta tillåtna markhöjd i de tre respektive punkterna.
Prickmarkens text i plankartan har ändrats till följande: ”Marken får inte förses med byggnad. Dock får marken i begränsad omfattning förses med utkragande byggnadsdelar från huvudbyggnaden i form av balkong, burspråk, uterum och uteplats.” Egenskapsbestämmelsen b2 har lagts till, vilken anger att utkragande byggnadsdelar i form av i form av balkong och burspråk samt uterum och uteplats tillåts på det norra prickmarksområdet.
En ny geoteknisk undersökning har gjorts för Flora 5. Sammanfattningsvis förekommer fyllningar som har en mäktighet på drygt 2 meter. Fyllningen består mestadels av sand. Under fyllningen består den naturligt lagrade jorden av sand, närmast under fyllningen i fraktionen mellansand. På större djup med inslag av grus och skikt med grusig grovsand, bedömt i fält vid trycksonderingarna. Utifrån från nu utförda sonderingar samt äldre sonderingar vid intilliggande fastigheter bedöms preliminärt att grundläggningen kan utföras på mark. Förutsättningarna för att kunna grundlägga på mark är:
• Att minst 6 CPT-sonderingar utförs efter att befintlig byggnad är riven, jämt utspridda över byggnadsytan.
• Byggnadens konstruktion utformas så att tyngd/ laster minimeras. Maximal tillåten lastökning i grundläggningsnivån kommer i första hand att bestämmas av CPT-resultaten.
• Grundvattensänkning ska vara möjlig. Detta innebär att om intilliggande byggnader är grundlagda på pålar är det inga problem med grundvattensänkning.
Om detta inte är fallet kommer avstånd till intilliggande byggnader i kombination med storleken på grundvattensänkningen vara av betydelse och bör då utredas närmare. Om något av ovanstående inte är möjligt får grundläggning på pålar övervägas. Längre österut utmed Östra Storgatan har byggnader uppförts med grundläggning på skruvpålar på senare tid. Denna typ av påle är skonsam mot omgivningen och bedöms preliminärt vara möjlig att använda även här.
Slagna pålar har större påverkan på omgivningen. Betongpålar ger oftast störst vibrationer i samband med slagning. Stålpålar ger något mindre vibrationer men bedöms inte lämpliga här då längderna troligen blir mycket stora. Injektions- pålar är ytterligare en typ av påle med mindre påverkan på omgivningen, en stålpåle borras ner med samtidig ned pumpning av en betongblandning som ger en svällkropp runt stålpålen.
Det ska finnas en kontrollplan för de flesta lov- och anmälningspliktiga åtgärder.
Byggaktören är ansvarig för att en kontrollplan upprättas och följs och ska senast vid det tekniska samrådet lämna förslag till kontrollplan. Det rekommenderas att byggaktören utför en besiktning av omkringliggande befintliga byggnaders nuvarande skick samt befintliga byggnaders skick efter byggnation. Detta för att vid eventuella skador under bygglovsskedet kunna påvisa att eventuella
skador skett just under byggnadstiden.
5.
Servitut definition och innebörd
Ska man söka servitut för balkongfönster eller balkonger på sin egna byggnation och vem är då den härskande och den tjänande fastigheten enligt definition av servitut? Vid en nybyggnation skulle Flora 4 bli den tjänande om ett ingrepp görs på dennes fastighet. Om det är av väsentlig betydelse för Flora 5 att sätta igen balkongerna på Flora 4 pga byggherrens beräkning, att det blir mer ekonomiskt fördelaktigt för denne med en bredare byggnation än en smalare borde detta redovisas och jämföras med den ekonomiska förlust för Flora 4 när ljusinsläpp och utsikt tas bort vid ett fysiskt ingrepp på dennes balkonger. Den ekonomiska betydelsen för byggherren har varit skäl till kommunens godkännande till en bredare byggnation. Här åberopar jag ett opartiskt ekonomiskt bedömande från kommunens sida där hänsyn också ska tas till Flora 4.
Inspektion av intilliggande fastighet
Inspektion ska göras på Flora 4:s fastighet innan bygget påbörjas. Anledningen till att göra en inspektion före byggandet är att kommunen ska ha ett objektivt underlag om skador uppstår på intilliggande fastighet. Att efteråt bevisa vad som är en uppkommen skada kan i sådant fall bli svårt.
Utkragande byggnadsdelar
Enligt den framtagna plankartan står det i förklaringen att utkragande byggnadsdelar får göras på prickmark. Vilket då skulle innebära att man kan uppföra balkong, altan eller uteplats med en höjd på 3 meter utmed tomtgränsen, detta strider mot mark- och miljödomstolens beslut om instängdhet och begränsat ljusinsläpp för boende i marklägenheter.
Underjordiskt garage
Nämnas kan att byggherren har erbjudits garageplatser i Flora 4:s underjordiska garage. Det kan också tilläggas att det nyligen byggdes ett underjordiskt garage med in och utfart utmed Östra Storgatan strax nedan Rosenlundsbacken.
Utemiljö och arkitektur
Jag tycker det är viktigt att efterlikna den omkringliggande arkitekturen och behålla dess öppna gårdar och yta. Det blir en dålig arkitektur när man inte anpassar sig till omkringliggande byggnadsbredder och begränsar den öppna ytan enligt planbeskrivningen med en bred husbyggnation. Det skapar också en ökad instängdhet för de boende på Bomgatan eftersom det ligger en byggnation 5-6 meter söder om Flora 4. En smalare byggnation föreslås.
Förtätning
Förtätningen av stadskärnan har angetts som ett skäl till att göra byggnaden bredare istället för smalare. Idag är Flora 5 en hyresfastighet som inrymmer 11 hyreslägenheter, vid en nybyggnation blir det 13 nya ägarlägenheter, en ökning med 2 lägenheter.
Yttre miljö
Idag omges området med gågator, marklägenheter och barnfamiljer. Om ett garage byggs med in och utfart från gågata blir det ökad biltrafik för de boende.
Kommentar
I Mark- och miljödomstolens dom, daterad 2017-05-31, konstaterar domstolen att ett igensättande av balkongfönstren på Flora 4 som en följd av ny byggnation på Flora 5 inte kan anses vara en sådan betydande olägenhet som avses i 2 kap.
9 § PBL.
Planförslaget på Flora 5 innebär en bredare byggnad in mot gården jämfört med befintlig byggnad. Det alternativ som valts i samrådsskedet innebär att de små balkongfönstren på Flora 4, som ligger i fastighetsgräns åt öster, kommer att byggas för. Förlusten av balkongfönstren motiveras främst av att Flora 4 själva styckat av och sålt Flora 5 och därmed begärt den nya fastighetsgränsen, utan servitut för balkongfönstren. Om Flora 4 hade ansökt om bygglov för befintlig byggnad efter avstyckningen skulle balkongfönster i fastighetsgräns nekats eller upprättats med krav på igensättning i samband med att en byggnad upprättas på grannfastigheten. Detta beror på att en brandvägg skall upprättas mellan grannfastigheterna, då brandsäkerheten blir lägre där det finns fönster.
De två andra utformningsalternativen med hänsyn till balkongfönstren är att den nya byggnaden har samma bredd som befintlig eller att den nya byggnaden upprättas med en inskjutande del i väster. Det första alternativet, med en ny byggnad som har samma bredd som befintlig byggnad, anses inte vara ekonomiskt hållbart utifrån byggaktörens perspektiv och förespråkade lösningen med en inskjutande del om ett släpp var tvunget. Utifrån kommunens perspektiv ansågs det inte rimligt att kräva det första alternativet då Flora 4 begärt den nya fastigheten samt att flertal byggnader, bland annat Flora 4, längs med Östra Storgatan tillåtits en bredare byggnad vilket skulle följa områdets karaktär. Det andra alternativet, med en inskjutande del, ansågs inte heller vara ett rimligt alternativ, då det skulle resultera i att de boende på Flora 4 fick utsikt in i en vägg och att ljusinsläppet hade varit mycket begränsat. Därmed anses det inte rimligt att de små balkongfönstren i öster på Flora 4 ska begränsa ny bebyggelse på Flora 5.
Det ska finnas en kontrollplan för de flesta lov- och anmälningspliktiga åtgärder.
Byggaktören är ansvarig för att en kontrollplan upprättas och följs och ska senast vid det tekniska samrådet lämna förslag till kontrollplan. Det rekommenderas att byggaktören utför en besiktning av omkringliggande befintliga byggnaders nuvarande skick samt befintliga byggnaders skick efter byggnation. Detta för att vid eventuella skador under bygglovsskedet kunna påvisa att eventuella skador skett just under byggnadstiden.
Byggrätten på Flora 5 begränsas till stor del av prickmark, vilket innebär att en stor bostadsgård möjliggörs. Prickmarkens text i plankartan har ändrats till följande: ”Marken får inte förses med byggnad. Dock får marken i begränsad omfattning förses med utkragande byggnadsdelar från huvudbyggnaden i form av balkong, burspråk, uterum och uteplats.”. Egenskapsbestämmelsen b2 har lagts till, vilken anger att utkragande byggnadsdelar i form av i form av balkong och burspråk samt uterum och uteplats tillåts på det norra prickmarksområdet.
6.
Jag har fått skriftlig information angående ett 5-våningshus intill min bostad på Bomgatan Jönköping. Liknande information lämnades ett antal år tillbaka och redan/också då hade jag invändningar mot denna plan. Ritningarna är i stort sett liknande, förutom att istf garageinfart då finns det nu en bilhiss.
Bomgatan är en smal återvändsgränd ”allé” med träd på båda sidor, utan upphöjda trottoarkanter, som innebär att mötande bilar inte får plats på gatan utan kör på ”trottoarerna” på Bomgatan. Barnfamiljer likaså använder denna på väg till Liljeholmsparkens lekplats. Och åt andra hållet, badgäster gör detsamma. Många använder Bomgatan på väg till och från A6 till busshållplatsen Kilalléen i norra ändan av gatan. Alltså är det många olika sorters trafikanter på denna gata.
Jag bor på Bomgatan , andra våningen och blir i högsta grad påverkad av bilar till en bilparkering för 12 bilar (minst 24 bilar om dagen om de åker ut o in bara en gång per dag) utöver den trafik som redan idag rullar utanför mitt sovrumsfönster. Även mitt badrumsfönster öppnas mot denna gata. Balkongen är också i direkt anslutning till denna gata, men några meter längre söderut.
Idag har Fakiren en boendeparkering med 5 platser från Bomgatan lA och norrut. Utöver är det genomsnitt 5-6 Färdtjänstbilar dagligen, hämtar och lämnar patienter från både Fakiren o Flora. Sopcontainers för hämtning för fastigheterna Bomgatan 1 och 2 samt Östra Storgatan 132 (och från Flora) samlas varje måndag i stort sett där bilhissen skall vara, och sopbilen kommer och tömmer dessa under tisdagen. Alla bilar av olika storlekar med leveranser och reparatörer till Bomgatan 1 och 2 och Östra Storgatan 132. (Påpekas kan, att idag är Mellangatan belagd med parkeringsavgifter)
Vad jag vill ha sagt är att Bomgatan är inte dimensionerad för dessa kvantiteter av olika fordon och just här i norra ändan kommer det att bli mer bilar än gatu- utrymme. Dessutom kommer avgasföroreningarna bli avsevärda i detta lilla, smala utrymme med höga huskroppar åt alla håll, inte minst det nu tilltänkta 5-våningshuset. Därtill kommer all trafik/avgaser från Östra Storgatan med busshållplatsen Kilallén ca 10 meter bort från bilhissen, med bortemot 20-30 avgångar varje timme ± denna enda lilla ”lufthål”.
Dessutom ser man inte garageinfarter inklämda på framsidor av hus utan de är på baksidan där allmän väg är närmare och ytterdörrar till närliggande bostäder på större avstånd. Det innebär utan tvekan, att man får avgaserna in i trapphusen och vädring genom fönster är olämplig, utöver ständigt störande ljud. Detta tyder på en mycket dålig planering när det gäller övrig bebyggelse i området.
Slutligen: Allt detta kommer att ha en ekonomisk aspekt för fastigheterna intill med en avsevärd sänkning av fastighetspriserna för just dessa närmast belägna lägenheter. Och det gäller i första hand båda sidor Bomgatan, Fakiren 1,2,3 och troligen även Flora 1,2, vilka inte kommer att aviseras som ni har gjort nu år mig.
Kommentar
Nybyggnationen på Flora 5 är så pass begränsad att den inte förväntas påverka trafikflödet nämnvärt omkring fastigheten. Fordonsrörelser sker för närvarande till och från fastigheten Flora 5 redan idag då det finns en befintlig bostadsbyggnad med tillhörande parkeringar.
Närmast omgivande fastigheter till Flora 5 ingår i sakägarkretsen och har även blivit informerade om detaljplaneförslaget under samrådsskedet.
7. Riksbyggens BRF Jönköpingshus nr 12 genom Advokat
Riksbyggens Bostadsrättsförening Jönköpingshus nr 12 i Jönköping har följande synpunkter på den föreslagna planen.
Utgångspunkten för prövningen är PBL 2kap 1§ som enligt lagkommenta- ren Zeteo (wolterskluwer) till PBL2 kap 1 § sid 2 och 6 har följande innehåll. Sedan Europakonventionen blivit del av svensk rätt gäller den sk.
proportionalitetsprincipen dvs.att det alltid skall finnas rimlig balans mellan nyttan av ett beslut och de konsekvenser som beslutet får för motstående enskilda intressen.
När det finns ett svagt allmänintresse och motstående enskilda intressen måste prövningen vara särskilt noggrann så att planen innebär en rimlig avvägning mellan de enskilda motstående intressena. Utöver ovannämnda lagrum måste beaktas PBL 2kap 9§ som anger att lokalisering, placering och utformning av byggnadsverk inte får ske så att det uppstår betydande olägenhet.
Enligt lagkommentaren Zeteo till PBL 2kap 9§ åsyftas att byggnader ska placeras på sådant avstånd från varandra att spridning av brand förhindras. Andra olägenheter som måste beaktas är skymd sikt, insyn, sämre ljusförhållande, lukt, sämre tillgänglighet till intilliggande fastighet etc.
I målet aktuell plan har knappast något allmänintresse eftersom den endast medför att två nya lägenheter tillskapas; inte mycket till förtätning.
Detta blygsamma allmänintresse av planen skall då vägas mot de negativa konsekvenser som planen innebär för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar som redovisats i föreningens överklagande till Länsstyrelsen.
1. Genom den tilltänkta byggnaden på fastigheten Flora 5 drabbas byggnaden på fastigheten Flora 4 av ökad insyn i sådan omfattning att det i planen finns krav på att fönster på balkongväggar skall sättas igen.
Som framgår av PBL 4 kap 30§ och följande kan kommunen endast reglera inom planområdet inte utanför. Kommunen kommer därför inte att kunna genomdriva sitt krav på fönstrens igensättning.
I detaljplanens beskrivning av omgivningspåverkan har kommunen angivit att förlusten av fönster i balkongerna beror på att Flora 4 avstyckat Flora 5 utan att begära servitut för balkongfönstren.
Kommunen tycks hävda att problemet med balkongfönstren är självförvållat och att bostadsrättsföreningen får ta konsekvenserna av sin försummelse. Det torde inte vara möjligt att trygga balkongfönster med servitut varken positivt eller negativt servitut.
Planens genomförande borde anstå till dess att kommunen visat att kravet på igensättning kan genomdrivas eftersom igensättning är en förutsättning för planens genomförande.
2. Planen förutsätter att ett servitut som ger Flora 4 rätt till gång och cykel väg över Flora 5 undanröjs en fråga som icke avgörs av kommunen utan av lantmäteriet.
Servitutet kom till vid lantmäteriförrättning (avstyckning) 1999-04-23 och förutsättningen för servitut enligt FBL 7 kap 1§ är att servitutet är av väsentlig betydelse för Flora 4s ändamålsenliga användning. Detta gäller även idag.
I bostadsrättsföreningen finns många äldre som är beroende av hemtjänst vars personal använder servitutsvägen. Vidare använder de boende på Bomgatan - många äldre- vägen för att komma till tvättstugan i byggnaden Östra Storgatan 128 för att tvätta. Skulle servitutet upphävas tvingas de istället gå runt byggnaden bärande på sin tvätt för att komma till och från tvättstugan. Detta är en stor olägenhet för äldre med nedsatt rörlighet särskilt under den kalla årstiden.
Servitutet är därför fortfarande av väsentlig betydelse för Flora 4 varför det åligger kommunen att vid upprättande av detaljplan beakta servitutet. Att servitutet är ett hinder för planens genomförande innebär inte att servitutet lagligen kan undanröjas så länge det är av väsentlig betydelse för Flora 4.
Kommunen styr inte över Lantmäteriet som är bundet av de lagregler om servitut som finns i FBL och JB.
Bostadsrättsföreningen kommer naturligtvis inte att medverka till att servitutet undanröjs.
Planens genomförande borde anstå titt dess det är klarlagt att servitutet undanröjts vid laga kraftvunnen lantmäteriförrättning eftersom undanröjan-det är förutsättning för planens genomförande.
3. Av planbeskrivningen sid 18 under rubriken geotekniska förhållanden framgår att byggnationen innebär omfattande grävarbete i gräns mot Flora
4. Grävning kommer att ske till nivå under grundvattennivå vilket kan påverka grundvattennivån i området med åtföljande sättningsrisk för Flora 4. Risken
för sättning är avsevärd eftersom det tycks finnas torvlager av obekant tjocklek och silt i undergrunden på Flora 5 och sannolikt även på Flora 4. Genom grävningsarbetet på Flora 5 kan torv och siltlagret urvattnas och sjunker då ihop och orsakar sättning i byggnader i området I planbeskrivningen sid 19 anges behov av kompletterande geotekniskt undersökning i samband med byggnation.
Kommentar
I Mark- och miljödomstolens dom, daterad 2017-05-31, konstaterar domstolen att ett igensättande av balkongfönstren på Flora 4 som en följd av ny byggnation på Flora 5 inte kan anses vara en sådan betydande olägenhet som avses i 2 kap.
9 § PBL.
Planförslaget på Flora 5 innebär en bredare byggnad in mot gården jämfört med befintlig byggnad. Det alternativ som valts i samrådsskedet innebär att de små balkongfönstren på Flora 4, som ligger i fastighetsgräns åt öster, kommer att byggas för. Förlusten av balkongfönstren motiveras främst av att Flora 4 själva styckat av och sålt Flora 5 och därmed begärt den nya fastighetsgränsen, utan servitut för balkongfönstren. Om Flora 4 hade ansökt om bygglov för befintlig byggnad efter avstyckningen skulle balkongfönster i fastighetsgräns nekats eller upprättats med krav på igensättning i samband med att en byggnad upprättas på grannfastigheten. Detta beror på att en brandvägg skall upprättas mellan grannfastigheterna, då brandsäkerheten blir lägre där det finns fönster.
De två andra utformningsalternativen med hänsyn till balkongfönstren är att den nya byggnaden har samma bredd som befintlig eller att den nya byggnaden upprättas med en inskjutande del i väster. Det första alternativet, med en ny byggnad som har samma bredd som befintlig byggnad, anses inte vara ekonomiskt hållbart utifrån byggaktörens perspektiv och förespråkade lösningen med en inskjutande del om ett släpp var tvunget. Utifrån kommunens perspektiv ansågs det inte rimligt att kräva det första alternativet då Flora 4 begärt den nya fastigheten samt att flertal byggnader, bland annat Flora 4, längs med Östra Storgatan tillåtits en bredare byggnad vilket skulle följa områdets karaktär. Det andra alternativet, med en inskjutande del, ansågs inte heller vara ett rimligt alternativ, då det skulle resultera i att de boende på Flora 4 fick utsikt in i en vägg och att ljusinsläppet hade varit mycket begränsat. Därmed anses det inte rimligt att de små balkongfönstren i öster på Flora 4 ska begränsa ny bebyggelse på Flora 5.
På gården kommer en ny uteplats att anläggas. På intilliggande fastighet, Flora 4, finns en lekplats som Flora 5 har säkrad tillgång till genom servitut. Dock finns det ett annat servitut, 0680K-2210.1, som tillåter Flora 4 att angöra Bomgatan via Flora 5. När detaljplanen har vunnit laga kraft kommer officialservitutets upphävande att prövas i en lantmäteriförrättning.
Inget nytt servitut kommer att upprättas av lantmäterimyndigheten då det inte finns ett väsentligt behov för de boende på Flora 4 att ta sig fram via Flora 5, utan de har möjlighet att passera på sin egen fastighet Flora 4. Det finns dock möjlighet för fastighetsägarna på Flora 4 och 5 att komma överens om ett avtalsservitut som tillåter Flora 4 att passera söder om in- och utfarten till garaget.
En ny geoteknisk undersökning har gjorts för Flora 5. Sammanfattningsvis förekommer fyllningar som har en mäktighet på drygt 2 meter. Fyllningen består mestadels av sand. Under fyllningen består den naturligt lagrade jorden av sand, närmast under fyllningen i fraktionen mellansand. På större djup med inslag av grus och skikt med grusig grovsand, bedömt i fält vid trycksonderingarna. Utifrån från nu utförda sonderingar samt äldre sonderingar vid intilliggande fastigheter bedöms preliminärt att grundläggningen kan utföras på mark. Förutsättningarna för att kunna grundlägga på mark är:
• Att minst 6 CPT-sonderingar utförs efter att befintlig byggnad är riven, jämt utspridda över byggnadsytan.
• Byggnadens konstruktion utformas så att tyngd/ laster minimeras. Maximal tillåten lastökning i grundläggningsnivån kommer i första hand att bestämmas av CPT-resultaten.
• Grundvattensänkning ska vara möjlig. Detta innebär att om intilliggande byggnader är grundlagda på pålar är det inga problem med grundvattensänkning.
Om detta inte är fallet kommer avstånd till intilliggande byggnader i kombination med storleken på grundvattensänkningen vara av betydelse och bör då utredas närmare. Om något av ovanstående inte är möjligt får grundläggning på pålar övervägas. Längre österut utmed Östra Storgatan har byggnader uppförts med grundläggning på skruvpålar på senare tid. Denna typ av påle är skonsam mot omgivningen och bedöms preliminärt vara möjliga att använda även här.
Slagna pålar har större påverkan på omgivningen. Betongpålar ger oftast störst vibrationer i samband med slagning. Stålpålar ger något mindre vibrationer men bedöms inte lämpliga här då längderna troligen blir mycket stora. Injektions- pålar är ytterligare en typ av påle med mindre påverkan på omgivningen, en stålpåle borras ner med samtidig ned pumpning av en betongblandning som ger en svällkropp runt stålpålen.
Sammanfattning
Planbeskrivning
Följande textavsnitt har reviderats i planbeskrivningen:
- Kulturhistoria - Servitut - Bostadsgård
- Geotekniska förhållanden och radon - Balkongfönster på Flora 4
- Planbestämmelser - Buller
Följande textavsnitt har lagts till i planbeskrivningen:
- Miljöteknisk utredning
Plankarta
- De tre plushöjderna som återfinns på prickmarksytan i den södra delen av fastigheten har ändrats från +90.6 till +90.8. Detta på grund av att marken lutar och det därav är betydelsefullt att ha ytterligare marginal i höjdangivelserna som föreskriver högsta tillåtna markhöjd i de tre respektive punkterna.
- En planbestämmelse som föreskriver att startbesked för byggnation inte får ges förrän markförorening avhjälpts har lagts till i plankartan. Dock får startbesked för rivningslov och marklov ges innan sanering.
- Texten under prickmarken har reviderats. Utkragande byggnadsdelar från huvudbyggnad på Flora 5 i form av balkong och burspråk samt uterum och uteplats tillåts på det norra prickmarksområdet.
- Egenskapsbestämmelsen b2 har lagts till, vilken anger att utkragande byggnadsdelar i form av i form av balkong och burspråk samt uterum och uteplats tillåts på det norra prickmarksområdet.
Stadsbyggnadskontoret
Liselott Johansson Klara Alexanderson
Planchef Planarkitekt
