Dnr 2016/0242 KS-1 Diariekod: 007
Kommunstyrelsen
Ägardirektiv till AB Sollentunahem och uppdrag till kommunstyrelsen om lägenheter till nyanlända
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsen föreslå fullmäktige besluta följande:
1. AB Sollentunahem får som ägardirektiv i uppdrag att, utöver de lägenheter som socialnämnden disponerar, tillhandahålla cirka 100 lägenheter i bolagets nu befintliga bestånd, till kommunen för kommunstyrelsens behov enligt lagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning.
2. Kommunstyrelsen får i uppdrag att köpa bostadsrättslägenheter i Sollentuna i syfte att hyra ut dessa till nyanlända.
3. Kommunstyrelsen får i uppdrag att hyra in del av en- eller
tvåbostadshus, fristående komplementbyggnad som tillhör en- eller tvåbostadshus eller del av bostadsrättslägenhet eller liknande av privatpersoner i syfte att hyra ut dessa till nyanlända.
4. Samtliga uthyrningar till nyanlända enligt beslutssatserna 1-3 ska vara i form av andrahandskontrakt och till skälig hyresnivå.
5. AB Sollentunahem får som ägardirektiv i uppdrag att skapa en organisation för att bistå kommunstyrelsen i styrelsens uppdrag att förmedla lägenheter till nyanlända enligt beslutssatserna 1-4 ovan.
6. Kommunstyrelsens investeringsbudget 2016 utökas med 10 miljoner kronor för finansiering av uppdraget att köpa bostadsrättslägenheter.
7. Kommunstyrelsen bemyndigas fastställa hyresnivåer och i övrigt fatta de beslut som krävs för att verkställa fullmäktiges beslut i detta ärende.
Under förutsättning av att fullmäktige beslutar enligt ovanstående beslutar kommunstyrelsen för egen del följande:
1 . Kommunstyrelsen delegerar till arbetsutskottet att besluta om hyresnivåer samt i övrigt fatta de beslut som krävs för att verkställa fullmäktiges beslut i detta ärende.
2 . Kommunstyrelsen bemyndigar kommundirektören att teckna hyresavtal med de nyanlända. Kommundirektören får överlåta uppgiften på annan anställd inom kommunen.
Sammanfattning
Sollentuna kommun ska ta emot totalt 216 nyanlända under 2016. Detta innebär att kommunen behöver bosätta cirka 22 personer per månad från mars till december.
Kommunledningskontoret bedömer att det antal bostäder som behövs kan tillhandahållas genom att:
1 . AB Sollentunahem ställer upp paviljonger på fastigheten Edsberg 11:25 på Djupdalsvägen i Sollentuna.
2 . Kommunen köper ett antal bostadsrättslägenheter.
3 . Kommunen hyr del av en- eller tvåbostadshus, fristående komplementbyggnad som tillhör en- eller tvåbostadshus (Attefallhus) eller del av bostadsrättslägenhet eller liknande av privatpersoner.
4 . Kommunen utökar det antal kategoribostäder som AB Sollentunahem ska tillhandahålla kommunen efter beslut av fullmäktige.
Bakgrund
Ny lag om kommuners mottagande av nyanlända
Lagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning trädde i kraft den 1 mars 2016. Enligt lagen är en kommun skyldig att efter anvisning från staten ta emot nyanlända, som har beviljats uppehållstillstånd, för bosättning i kommunen.
Sollentuna kommun ska ta emot totalt 216 personer under 2016. Detta innebär att kommunen behöver bosätta cirka 22 personer per månad från mars till december. I praktiken genererar detta ett behov av 10-20 bostäder/lägenheter per månad.
Fullmäktiges uppdrag till AB Sollentunahem december 2014
Kommunfullmäktige beslutade 2014-12-10, § 209, bl.a. följande:
• AB Sollentunahem får i uppdrag att efter samråd med kommunen tillhandahålla det antal lägenheter som behövs för att tillgodose behovet enligt kommunens överenskommelse med staten om mottagande av och bostäder för nyanlända. Bostäderna bör tillhandahållas genom t.ex.
paviljonger.
• Kommunstyrelsen ska ersätta AB Sollentunahem för de eventuella hyresförluster, som kan uppstå vid brist på anvisning från
socialnämnden. Ersättningen ska motsvara AB Sollentunahems självkostnad.
Kommunstyrelsens beslut om placering av paviljonger
Kommunstyrelsen beslutade 2016-01-25, § 1, bl.a. följande
• Kommunstyrelsen ställer sig bakom förslaget att AB Sollentunahem etablerar och tillhandahåller bostäder för nyanlända på fastigheten Edsberg 11:25 i Sollentuna.
Kommunstyrelsens beslut om ytterligare garanti till AB Sollentunahem
Kommunstyrelsen beslutade 2016-02-29 följande:
• Kommunstyrelsen ska ersätta AB Sollentunahem för bolagets eventuella förgäveskostnader för det fall den planerade etableringen av
bostadspaviljonger på fastigheten Edsberg 11:25 inte kan genomföras i rätt tid på grund av avsaknaden av nödvändiga myndighetsbeslut eller liknande.
Kommunledningskontorets beredning
Hur ska kommunen ordna bostäder?
Kommunledningskontoret bedömer att det antal bostäder som behövs kan tillhandahållas genom att:
1 . AB Sollentunahem ställer upp paviljonger på fastigheten Edsberg 11:25 på Djupdalsvägen i Sollentuna.
2 . Kommunen köper ett antal bostadsrättslägenheter.
3 . Kommunen hyr del av en- eller tvåbostadshus, fristående komplementbyggnad som tillhör en- eller tvåbostadshus
(Attefallhus) eller del av bostadsrättslägenhet av privatpersoner.
4 . Kommunen utökar det antal kategoribostäder som AB Sollentunahem ska tillhandahålla kommunen efter beslut av fullmäktige.
Paviljonger på fastigheten Edsberg 11:25 på Djupdalsvägen
I en första etapp är 50 paviljongmoduler1 beställda med inflyttning i månadsskiftet juni/juli. Detta innebär att cirka 30 ensamstående och 10 familjer kan beredas bostad.
Fastigheten Edsberg 11:25 är i dagsläget inte planlagd för bostadsändamål.
AB Sollentunahem behöver därför ansöka om tidsbegränsat bygglov, vilket miljö- och byggnadsnämnden kan bevilja för 5 år, men möjlighet till förlängning i ytterligare 5+5 år.
Köpa bostadsrättslägenheter
Enligt bostadsrättslagen (1991:614) får en juridisk person2 som har
förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet vägras inträde i föreningen. En kommun eller ett landsting får dock inte vägras inträde i föreningen.
1 En paviljongsmodul är ca 24 kvm. För en familj kan man behöva sätta ihop två eller flera paviljongmoduler till en paviljongbostad.
2
Regeln motiveras av att kommuner och landsting kan ha behov av
lägenheter för vård, omsorg och andra sociala ändamål. En kommun eller landsting som upplåter lägenheter i andra hand ska underrätta styrelsen men något tillstånd krävs inte. Detta ger kommunen en möjlighet att köpa
bostadsrättslägenheter för andrahandsuthyrning till nyanlända.
Hyra bostäder/lägenheter hos privata fastighetsägare
I Sollentuna finns sannolikt ett relativt stort antal villaägare som har en uthyrningsdel inom sin villafastighet. Den kan utgöras av en separat
lägenhet i den befintliga villan eller av en fristående byggnad (Attefallhus).
På motsvarande sätt kan det finnas bostadsrättsinnehavare som har en uthyrningsdel i sin bostadsrättslägenhet. Även andra former av bostäder/lägenheter för inhyrning kan eventuellt förekomma.
Kommunledningskontoret föreslår att kommunstyrelsen får i uppdrag att hyra in ovan nämnda lägenheter/uthyrningsdelar i syfte att hyra ut dessa till nyanlända.
Utöka antalet kategoribostäder
Av ändamålsparagrafen i AB Sollentunahems bolagsordning framgår att bolaget ska efter förhandling med kommunens berörda nämnder
tillhandahålla det antal lägenheter som kommunfullmäktige därefter
bestämmer. Med lägenheter avses sådana bostäder som kommunen på grund av lagstiftning eller andra sociala skäl ska erbjuda.
Enligt lagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare är en kommun skyldig att efter anvisning från staten ta emot nyanlända, som har beviljats uppehållstillstånd, för bosättning i kommunen. För detta ändamål kan kommunstyrelsen ropa av det antal lägenheter från Sollentunahem som fullmäktige anger.
I Sollentunahems bestånd omsätts cirka 200-300 lägenheter per år. Att nyttja en del av dessa lägenheter till nyanlända kan vara ett av flera möjliga
alternativ för att nå målet att tillhandahålla tillräckligt antal bostäder. Vilket antal lägenheter som behövs är i dagsläget mycket svåröverskådligt.
Kommunledningskontoret föreslår att fullmäktige beslutar att cirka 100 av de lägenheter som blir lediga, i det nuvarande beståndet (dvs. ej kommande nyproduktion eller dito under uppförande), ska överlämnas till kommunen.
Ska lägenheterna hyras ut i första eller andra hand till de nyanlända?
En grundprincip vid uthyrning av bostadslägenhet är att hyresgästen har besittningsskydd, dvs. rätt att bo kvar trots uppsägning.
Hyreslagen lämnar dock utrymme för uppsägning av hyresgäst i vissa fall.
Utöver sådana fall där hyresgästen inte betalar hyran eller på annat sätt missköter sig i förhållande till hyresvärden kan hyresförhållandet upphöra under vissa förutsättningar. Relevant för detta ärende är följande:
1. Den byggnad som innehåller hyresbostaden ska rivas eller tas bort på grund av myndighetsbeslut. Ett exempel på detta är de planerade paviljongbostäderna på fastigheten Edsberg 11:25 där endast
tidsbegränsat bygglov kan erhållas. Hyresgästerna tvingas flytta när det tidsbegränsade bygglovet gått ut.
2. Hyresvärden och hyresgästen tecknar ett avtal om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd. Ett sådant avtal ska godkännas av
hyresnämnden för att vara giltigt. Normalt godkänns bara avståenden som är begränsade till högst fyra år från tillträdesdagen.
Om kommunen önskar tidsbegränsa hyresavtalen för de nyanlända till maximalt fyra år måste avtal om besittningsskyddsavståenden tecknas. Det går inte att få bindande förhandsbesked från hyresnämnden men kommunen bör kunna påräkna3 godkännande om hyresavtalen innehåller en klausul om att bostaden är ett s.k. kategoriboende4 och att syftet är att den ska vara en genomgångsbostad. Om annan än kommunen, t.ex. Sollentunahem, står som hyresvärd är detta dock tveksamt varför kommunen bör hyra ut bostäderna till de nyanlända i andra hand.
Hyrans storlek
Det är viktigt att den hyra som den enskilde nyanlände ska betala är skälig, både för den nyanlände och för kommunen.
Hyrans storlek per kvadratmeter boyta bör inte väsentligt skilja sig åt beroende på om lägenheten finns i Sollentunahems ordinarie bestånd, är en bostadsrättslägenhet, en paviljongsbostad eller en lägenhet i en villa.
Kommunledningskontoret föreslår att kommunstyrelsen medges fastställa hyresnivåerna. Detta bör ske i samråd med AB Sollentunahem.
Uppdrag till Sollentunahem att svara för förmedling av lägenheterna
Statens anvisning till kommunen av nyanlända hanteras initialt av socialnämnden. Nämnden har dock ingen organisation som kan hantera kontraktsskrivning, felanmälningar m.m. för de drygt 200 personer som Sollentuna ska bosätta under 2016.
Kommunledningskontoret föreslår att kommunstyrelsen får köpa
förvaltningstjänsten av AB Sollentunahem. Bolaget har överlägsen kunskap i att hyra ut och förvalta hyreslägenheter.
Eftersom lägenheterna bör upplåtas i andra hand till de nyanlända av kommunstyrelsen, måste hyresavtalen tecknas av förtroendevald eller anställd hos kommunen. Kommunledningskontoret föreslår att
3 Enligt ”Promemoria avseende besittningsskydd, bostäder för nyanlända” från Mannheimer Swartling Advokatbyrå, daterad 7 januari 2015.
4 Enligt kommunens ansvar för nyanlända enligt lagen om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning. Tidigare godkända kategoriboenden är student/ungdomsbostäder,
bemyndigandet att teckna hyresavtal lämnas till kommundirektören som i sin tur får överlåta uppgiften på annan anställd hos kommunen.
Kommunstyrelsen bör bemyndigas att komma överens med Sollentunahem om bolagets ersättning för tjänsten.
Ekonomiska konsekvenser
Kommunledningskontoret föreslår att kommunstyrelsens investeringsbudget 2016 utökas med 10 miljoner kronor för att förvärva bostadsrättslägenheter.
Kommunens kostnad för denna investering består av räntekostnader och avgift till föreningen. Kommunledningskontoret utgår från att kostnaden inte överstiger bruksvärdeshyran för motsvarande objekt i Sollentunahems bestånd.
Övriga kostnader är i dagsläget svåra att uppskatta och får hanteras av kommunstyrelsen som vid behov får återkomma till fullmäktige.
Katarina Kämpe Anders Bjur
Kommundirektör Samordningschef integration och mottagande
Ingegärd Bornelind Anders Nilfjord Kommunjurist Ekonomichef
