”Castellum är en långsiktig ägare som utvecklar

(1)

Årsredovisning

2013

(2)

Castellum 2013 1

VD har ordet 2

V E R K S A M H E T

Affärsmodell, mål och strategier 4 Fastighetsbestånd 8 Investeringar 16

Kunder 26

Ansvarsfullt företagande 28 Organisation och medarbetare 32

Castellums delmarknader 36

Storgöteborg 38

Öresundsregionen 39 Storstockholm 40 Mälardalen 41

Östra Götaland 42

Finansiering 44 Castellumaktien 48

Värdering fastigheter 53

Skatt 56

Möjligheter och risker 57

Bolagsstyrningsrapport 60 Kvartals- och flerårsöversikt 70

F I N A N S I E L L A R A P P O RT E R

Totalresultat för koncernen 74 Balansräkning för koncernen 75 Resultaträkning för moderbolaget 76 Totalresultat för moderbolaget 76 Balansräkning för moderbolaget 77 Förändring av eget kapital 78 Kassaflödesanalys 79 Redovisningsprinciper och noter 80 Förslag till vinstdisposition 94 Styrelsens yttrande avseende föreslagen

vinstutdelning 95

Årsredovisningens undertecknande 96 Revisionsberättelse 97

C A S T E L L U M FA S T I G H E T S B E S TÅ N D 100 GRI 132 Definitioner 133

Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltnings- berättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna 4-96.

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande be

belopp förlopp föregegående år.

”Castellum är en långsiktig ägare som utvecklar

kommersiella lokaler ger service till svenskt näringsliv - vi bidrar även till utvecklingen i de städer där vi verkar”

VD Henrik Saxborn

Y T T E R L I G A R E I N F O R M AT I O N

Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, finns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan finns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. En tryckt bokslutskommuniké skickas till alla aktieägare medan årsredovisning och övriga kvartalsrapporter i tryckt format kan beställas på info@castellum.se.

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Henrik Saxborn, telefon 031-60 74 50, eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson, telefon 0706-47 12 61, samt på www.castellum.se.

(3)

2

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Castellum äger 626 st kommersiella fastigheter om 3,6 miljoner kvm till ett värde om 38 miljarder kr.

66% består av kontor/butik och 30% av lager/industri.

Se sid 13

Fastigheterna är koncentrerade till fem tillväxtregioner i södra Sverige och Danmark.

Se sid 11

Alla investeringar ska bidra till tillväxt- målet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.

Pågående projektvolym uppgår till 1 miljard kronor.

Se sid 16

1 081

Mkr nettoinvestering 2013

Castellums övergripande mål är årlig tillväxt i kassaflödet, d v s f Under 2013 uppnåddes 7%. Strategin för att uppnå målet vilar på

Utveckling av fastighetsbeståndet

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Castellum bygger svenska städer – minst 5% av fastighetsvärdet ska netto- investeras varje år.

Under 2013 uppgick nettoinvesteringarna till 1 081 Mkr.

Se sid 6

1 000

Mkr återstående investeringsvolym pågående projekt

38 Mdr

fastigheternas värde 2013

(4)

3 Stabil kapitalstruktur med;

•

belåningsgrad ej varaktigt över 55%

•

räntetäckningsgrad minst 200%.

Se sid 36

Verksamheten bedrivs i en decentraliserad och småskalig organisation för att skapa goda och långsiktiga kundrelationer.

Castellum är en långsiktig fastighets- ägare med fokus på effektiv förvaltning och utveckling av verksamhetsorterna.

Se sid 32

Nöjd Kund Index 2013

76

Kunderna speglar svenskt näringsliv och kontraktsportföljen innehåller många hyresavtal i olika branscher.

Se sid 26

52%

Belåningsgrad 2013

4 600

kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

Kundfokus genom lokala organisationer

Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk

Castellum fokuserar på ansvarsfullt företagande, vilket bl a innebär minskad energiförbukning och minskade koldioxid- utsläpp. Alla nybyggnationer ska dessutom miljöklassas.

Se sid 34-35

-20%

minskad energianvändning och CO₂-utsläpp per kvm sedan 2007

(5)

C A S T E L L U M 2 0 1 3 1

Castellum 2013

Nyckeltal

• Hyresintäkterna 2013 uppgick till 3 249 Mkr (3 073 Mkr föregående år).

• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 346 Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kronor (7,65) per aktie, en förbättring med 7%.

• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 328 Mkr (–69) och på derivat till 429 Mkr (–110).

• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 707 Mkr (1 473), motsvarande 10,41 kronor (8,98) per aktie.

• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 081 Mkr (2 545) varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (1 519) förvärv och 687 Mkr (253) försäljningar.

• Styrelsen föreslår en utdelning om 4,25 kronor (3,95) per aktie, motsvarande en ökning om 8%.

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004

Förvaltningsresultat, kr/aktie 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52

Förändring föregående år +7% +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11%

Resultat efter skatt, kr/aktie 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 – 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59

Förändring föregående år +16% +107% –64% +1 122% pos. neg. –11% +29% +41% +108%

Utdelning, kr/aktie (2013 föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38

Förändring föregående år +8% +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12%

Fastigheter verkligt värde, Mkr 37 752 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449

Nettoinvesteringar, Mkr 1 081 2 545 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889 774

Belåningsgrad 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45%

Räntetäckningsgrad 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277%

10%

tillväxt i förvaltnings- resultat 1:a kvartalet

538 Mkr

investering i fastigheter 2:a kvartalet

25 Mkr

försäljning 2:a kvartalet av 1 fastighet

0%

tillväxt i förvaltnings resultat 2:a kvartalet

379 Mkr

351 Mkr

försäljning 3:e kvartalet av 8 fastigheter

10%

tillväxt i förvaltnings resultat 4:e kvartalet

JANUARI MARS JUNI SEPTEMBER DECEMBER

9%

tillväxt i förvaltnings resultat 3:e kvartalet

438 Mkr

investering i fastigheter 4:e kvartalet

231 Mkr

försäljning 4:e kvartalet av 7 fastigheter

2013 per kvartal

413 Mkr

80 Mkr

försäljning 1:a kvartalet av 2 fastigheter

(6)

Hållbarhet ger lönsamhet!

Jag ser flera andra faktorer som idag underbygger en stark potential i Castellum.

Vi har potential till tillväxt i form av våra vakanser och vår fokusering under året på att minska dessa har lett till en stark nettouthyrning, 105 Mkr - och uthyrningsarbetet fortsätter med hög intensitet.

Våra 4 600 kunder är svenskt näringsliv och återfinns i de flesta branscher och i skilda storlekar inom landets tillväxtregioner. I våra olika bolag och på olika delmark- nader ser vi ett tydligt samband mellan arbetsglädjen hos våra kompetenta medarbetare och nöjda kunder. Och nöjda kunder ger fler affärer. Hur nöjda kunderna är mäter vi regel- bundet och det med högt resultat. Att 96% av våra tillfrågade kunder svarar att de gärna rekommenderar oss som hyres- värd till andra är ett bra kvitto på våra medarbetares goda insatser.

Att arbeta hållbart är något som vi tror kommer att bli viktigare i företagsvärderingar. Under 2013 har såväl energianvändning som koldioxidutsläpp minskat med 5% respektive 8% per kvm.

Att bygga hållbart är en självklarhet, men även att fokusera på hållbara, långsiktiga strategier och ett etiskt förhållningssätt.

Starka finanser ger handlingsfrihet

Sist men inte minst har Castellum stor handlingsfrihet tack vare den starka balansräkningen.

Vi har kraft att genomföra de investeringar vi önskar, när vi önskar - vare sig det gäller att bygga nytt eller förvärva.

En av de viktiga idéerna bakom Castellum har varit att driva verksamheten med ett lägre risktagande jämfört med genomsnittet i branschen. Det tänker vi fortsätta med.

På bokslutsdagen bestod Castellums tillgångssida av en fastighetsportfölj värd 38 miljarder kr, vilken finansieras av ägarnas kapital som vi har att förvalta, d v s det långsiktiga substansvärdet, om 18 miljarder kr (motsvarande 107 kr per aktie) samt räntebärande skulder på 19 miljarder kr, innebärande en belåningsgrad på 52%. Det är glädjande att konstatera att vi under 2013 lyckats emittera obligationer om 2 miljarder kr, vilket ger oss ytterligare handlingsfrihet.

I mars tog jag över som VD i Castellum efter Håkan Hellström. Håkan lämnade ett välskött fastighetsbolag, lokaliserat till starka tillväxtregioner med väl underhållna fastigheter i bra lägen. Håkan lämnade också ett företag som förbättrat sitt förvaltningsresultat och höjt sin utdelning 16 år i rad.

Jag har varit med som vice VD de senaste 7 åren och är helt övertygad om att vi kan fortsätta den positiva trenden.

Glädjande nog kan vi med 2013 lägga ytterligare ett år till raden av positiv tillväxt. Vi lyckades i fjol öka förvaltnings- resultatet med 7% och styrelsen föreslår en höjning av utdel- ningen med 8%. Detta uppnår vi trots att omvärldsfaktorerna knappast var optimala - en närmast obefintlig BNP-tillväxt och en inflation som vid årets slut balanserade kring noll- strecket. Förutom de positiva intäktseffekterna från gjorda investeringar och garanterade indexuppräkningar i hyresavtalen, fick vi ”extern” draghjälp av en lägre genomsnittlig räntenivå.

Största utmaningen för fortsatt tillväxt

Vår viktigaste utmaning framöver är att driva förändringar som bygger på vår starka historik. Vi kommer fortsätta investera med fokus på att finnas där Sverige växer. Vi vill och kan vara en betydande aktör på tillväxtorterna och vara medskapande i stadsbyggnadsprocessen – vi kommer inte bara att förvalta och bygga kommersiella hus, vi kommer att utveckla stad. Förhållandet mellan nybyggnad och förvärv kommer vid varje enskild tidpunkt alltid att styras av marknadssituationen och vår riskbedömning. Under 2013 nettoinvesterade Castellum för drygt 1 miljard kr.

Vi var under året lite mer aktiva på säljsidan jämfört med de senaste åren, i avsikt att ständigt anpassa portföljen efter tillväxtförutsättningarna. Ambitionen är att fortsätta nettoinvestera cirka 2 miljarder kr årligen, där ungefär hälften av investeringarna avser nya projekt och hälften förvärv.

Investeringstakten innebär att Castellum bygger ”ett mindre fastighetsbolag” varje år.

Våga förändra - även i framgång!

(7)

C A S T E L L U M 2 0 1 3 33 V D h a r o r d e t

Stadig tillväxt under låg risk

Stadig tillväxt under lågt risktagande är en av grundtankarna bakom Castellum. Därför är det tillfredställande när

Castellumaktiens totalavkastning de senaste 10 åren i genomsnitt per år varit 13%, vilket är i paritet med börsen.

Totalavkastningen för 2013 blev även den 13%.

Blickar vi framåt under nästkommande år ser jag en fortsatt väl fungerande fastighetsmarknad med stabila priser.

Förväntningen är att 2014 blir ytterligare ett år med svag BNP-tillväxt. Detta skulle då resultera i marginellt ökande hyresnivåer, en stabil kostnadsbild och fortsatt låga marknadsräntor. I en sådan makroekonomisk miljö tror jag på fortsatt förbättring i Castellums förvaltningsresultat tack vare våra investeringar och fortsatt tillväxt tillsammans med våra befintliga och nya kunder.

Göteborg den 22 januari 2014

Henrik Saxborn

Verkställande direktör

(8)

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga

resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda

lokaler anpassade till kundernas behov.

(9)

C A S T E L L U M 2 0 1 3 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E 5

Uthyrning och förvaltning

Castellum ska vara ett företag med starkt och tydligt kundfokus, vilket uppnås genom lokal närvaro, lång- siktiga relationer och att de lokaler och den service som erbjuds svarar mot kundernas behov.

Service och förvaltning, vilket i huvudsak utförs med egen personal, sker via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Den starka lokala närvaron ger kännedom om kundernas förutsättningar, behov och önskemål vilket möjliggör bra och snabb service samt handlingskraft.

Castellum arbetar kontinuerligt

Finansiering med låg risk

Castellum har valt att bedriva verksamheten med låg finansiell risk. Valda riskmått är belåningsgrad (hur stor andel av fastigheternas värde som får belånas) och ränte- täckningsgrad (vilken förmåga företaget har att täcka sina räntekostnader).

Affärsmodell, mål och strategier Affärsmodell

Castellums affärsmodell fokuserar på kassaflöde genom att förvalta och utveckla fastighetsbeståndet.

Uthyrning och fö rvaltn

Ut ing

linckve

g gen om inv

esteringar

Finansiering med låg risk

I Castellum ska belåningsgraden varaktigt inte överstiga 55% och räntetäckningsgraden ska vara minst 200%.

Finansiering sker via såväl kredit- som kapitalmarknaden.

Fokus på tillväxt i kassaflödet om minst 10%

tillsammans med låg finansiell risk ger förutsättningar för god

värde tillväxt i bolaget sam tidigt som aktieägarna får

en konkurrens kraftig utdelning.

Utveckling genom investeringar

Fastighets- och hyresmarknaden är beroende av långsiktig ekonomisk tillväxt. Castellum ska därför finnas i regioner och områden med förväntad hög tillväxttakt.

Castellum arbetar aktivt med att utveckla fastighets- beståndet i syfte att förbättra kassaflödet och därmed öka fastighetsvärdet. Castellum ska fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge hög avkastning men även förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.

Försäljningar sker när det är affärsmässigt motiverat.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter - fördelningen mellan olika kategorier avgörs av affärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt.

A f f ä r s m o d e l l , m å l o c h s t r a t e g i e r

med att förbättra produktiviteten och erhålla en mer kostnads- och resurs- effektiv förvaltning.

Risken inom kundstocken ska hållas låg genom spridning på såväl bransch som avtalslängd och avtalsstorlek.

(10)

Castellums övergripande mål är att kassa flödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%.

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Kundfokus genom lokala organisationer

närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utveck- lingsmöjligheter.

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter.

Kunder

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Organisation och medarbetare

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndet finns i fem tillväxt- regioner; Stor göteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs möjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att förbättra kassaflödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till växt- målet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%.

Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat.

Strategi för finansiering

Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Castellum ska ha låg finansiell risk.

De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för finansiering av investeringar.

Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning

i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kredit marknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Låg operationell risk

Castellums fastighetsbestånd har en geografisk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg.

Övergripande mål

Förvaltningsresultat

2010

(11)

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Strategiska verktyg

Utfall

Investeringar

För att nå det övergripande tillväxt- målet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fast- ighetsvärdet, vilket för när varande motsvarar ca 1 900 Mkr.

Dotterbolagen

Ett av de tre största fastighetsbolagen

på respektive delmarknad. 1 081 Mkr

av fastighetsvärdet har investerats

NKI76

NöjdKundIndex 2013

NMI86

NöjdMedarbetarIndex 2013 Nettoinvestering

Kund- och medarbetarnöjdhet

För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas. Kund- och medarbetarnöjdhet ska ständigt förbättras.

Miljö

Energianvändning och koldioxid- utsläpp ska minska minst 1% respek- tive 2,5% per kvm och år.

Alla nybyggnationer ska miljöklassas.

Fastighetsvärde per region

Strategiska verktyg Utfall

Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska vara ett av de större börs- noterade fastighets bolagen i Sverige.

Låg operationell risk

Risken inom kundstocken hålls låg genom spridning på branscher, avtals- längd och avtalsstorlek.

Belåningsgrad

52%

Utdelningsandel 2013

NR 2

Mål över 10%

Räntetäckningsgrad

Mål över 10%

Castellum är det näst största börsnoterade fastighetsbolaget i Sverige avseende börsvärde.

A f f ä r s m o d e l l , m å l o c h s t r a t e g i e r

4 600

kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2%

(12)

Makroindikatorer Sverige BNP tillväxt per år

Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre.

Masthugget 26:1, Göteborg

Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet

(13)

Marknadskommentar

Svensk ekonomi

Sverige, med drygt 9,6 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda stats- finanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfar- enhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Svensk ekonomi har utvecklats svagt under 2013 och BNP-tillväxten för året förväntas uppgå till knappt 1%. Den svaga tillväxten kan främst tillskrivas svensk exportindustri som påverkats negativt av en dämpad efterfrågan från omvärlden.

En stark inhemsk ekonomi har bidragit positivt till tillväxten.

Den goda inhemska efterfrågan kan tillskrivas hushållens inkomstökningar, en oväntat stark sysselsättningsuppgång och fortsatt låga räntor.

I takt med återhämtningen i världskonjunkturen förväntas tillväxten i svensk ekonomi ta fart, dock från en låg nivå, vilket även påverkar arbetsmarknaden positivt. Hushållen fortsätter att vara en motor i svensk ekonomi och låga räntor tillsammans med skattesänkningar förväntas bidra till god inhemsk efterfrågan.

Inflationen är dock oväntat låg och inflationstrycket bedöms av Riksbanken vara fortsatt lågt en tid framöver. Riksbanken valde därför att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75% vid sitt möte i december.

Ränte och kreditmarknad

Volatiliteten på räntemarknaden har under året tidvis varit stor, vilket främst kan förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den underliggande trenden är dock stigande långa räntor. Vid

Export Totalt SEK 909 mdr Import Totalt SEK 856 mdr

Norge 98 Tyskland 150

Tyskland 92 Norge 76

Finland 64 Danmark 70

Danmark 60 Nederländerna 65

Storbritannien 60 Storbritannien 51

USA 57 Finland 48

Källa: SCB

F a s t i g h e t s b e s t å n d

Sveriges utrikeshandel jan-okt 2013 (10 mån)

Makroindikatorer

Arbetslöshet 7,5% (december 2013)

Inflationstakt 0,1% (december 2013 jämfört med december 2012) BNP-tillväxt 0,3% (kv 3 2013 jämfört med kv 3 2012) Källa: SCB

ingången av året noterades den 10-åriga swapräntan till 2,1%

och vid utgången av året till 2,9%. Den korta räntan har i motsats till den långa räntan sjunkit under året. Vid ingången av året noterades 3 månader STIBOR räntan till 1,3% och vid utgången av året till knappt 1%. I samband med ränte- beslutet i december meddelade Riksbanken att man förväntar sig att reporäntan kommer att vara kvar på dagens nivå fram till inledningen av 2015 för att därefter gradvis börja höjas.

Tillgången till krediter bedöms som god både på kredit- och kapitalmarknaden. En minskad osäkerhet kring fram- tida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden har medfört något lägre kreditmarginaler på nya krediter jämfört med tidigare år.

Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad, miljarder EUR

Källa: CBRE

Europeisk fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad upp- gick till ca EUR 154 miljarder (127), vilket motsvarar en ökning om 21% jämfört med föregående år. Omsättningen sista kvartalet 2013 uppgick till EUR 53 miljarder, vilket var det starkaste kvartalet sedan 2007. Storbritannien stod för den högsta transaktionsvolymen under 2013 motsvarande EUR 56 miljarder, följt av Tyskland om EUR 30 miljarder.

Svensk transaktionsmarknad utgjorde ca 6% (7%) av den europeiska volymen, vilket innebär att Sverige hade den fjärde största omsättningen i Europa.

Vid årsskiftet var Castellum det 17:e största noterade fastig- hetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde.

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2013.

Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr.

(14)

Transaktionsvolym - geografisk fördelning

Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna

Kontorsstock och nyproduktion Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna

Svensk fastighetsmarknad

Svensk fastighetsmarknad innefattar hyreshus och industri- fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 2 800 mil- jarder kr, vilket motsvarar ett marknadsvärde om ca 3 700 miljarder kr. Beståndet inbegriper dock fastigheter som inte direkt är en del av det kommersiella fastighetsbeståndet såsom vissa specialanpassade byggnader för industriell verk- samhet och hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar. Av det kommersiella beståndet i Sverige bedöms Castellum, som är en av Sveriges största fastighetsägare, äga i storleksordningen 1-2%. Sammantaget uppskattas svenska börsnoterade fastighetsbolag äga ca 13% av det kommersiella fastighets- beståndet.

De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börs- noterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och bygg- bolag, brukare och privatpersoner.

Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför stor- städernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet.

Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av

volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastig- heter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstads- regionerna ca 58% (65%).

Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret 2013.

Svensk hyresmarknad

Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxt i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek.

Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion.

En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.

Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.

Hyresmarknaden är alltjämt stabil inom samtliga marknader

och segment. Efterfrågan avseende både nyproducerade och

befintliga lokaler är god och hyresnivåerna är överlag oföränd-

rade. I lägen med begränsat utbud, såsom vissa centrala lägen

och goda logistiklägen, kan dock en viss ökning av hyresnivå-

erna noteras.

(15)

Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmark- nad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsföränd- ringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre.

Den största utvecklingskraften finns i Sveriges tre storstads- regioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur.

Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader där mörk- grön färg visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma 2003 - 2012 och röd den minsta.

Castellums marknader

Befolkning Befolkningsutveckling 2004-2013/år

Befolkningsutveckling 2004-2013

snitt personer/år Studerande vid

universitet/högskola Tillväxt sysselsättning

2004-2013/år Arbetslöshet

2013 Tillväxt total löne-

summa 2004-2013/år Tillväxt total löne- summa 2013

Riket 9 600 000 0,8% 70 700 1,1,% 8,5% 2,8% 2,5%

Borås 169 000 0,5% 900 9 000 0,9% 7,5% 2,6% 2,5%

Storgöteborg 1 121 000 1,0% 10 600 47 000 1,5% 7,3% 3,1% 3,0%

Halmstad 118 000 0,7% 800 8 000 1,2% 8,9% 3,1% 3,0%

Jönköping 214 000 0,7% 1 400 12 000 1,0% 7,2% 2,6% 2,6%

Köpenhamn 1 749 000 0,8% 13 100 i.u 0,1% i.u i.u. i.u.

Linköping 258 000 0,6% 1 500 23 000 0,8% 8,7% 2,5% 2,2%

Malmö 1 108 000 1,2% 12 200 58 000 1,5% 10,2% 3,2% 2,9%

varav Lund 115 000 1,4% 1 500 37 000 1,4% 6,0% 2,9% 2,7%

varav Helsingborg 134 000 1,1% 1 400 – 1,3% 11,1% 3,1% 2,9%

Storstockholm 2 218 000 1,5% 36 100 93 000 1,9% 6,8% 3,4% 2,9%

Uppsala 317 000 1,0% 3 100 41 000 1,4% 6,2% 2,9% 2,6%

Värnamo 33 000 0,2% 70 – 0,3% 7,2% 1,9% 1,9%

Västerås 235 000 0,5% 1 200 12 000 0,8% 10,3% 2,4% 2,2%

Växjö 134 000 0,7% 900 12 000 0,7% 9,9% 2,2% 2,2%

Örebro 234 000 0,7% 1 500 13 000 1,0% 9,3% 2,7% 2,4%

Data per region

Källa: Evidens

Källa: Evidens och SCB

(16)

Castellums fastighetsbestånd

Marknadens direktavkastning - Lager/industri Marknadens direktavkastning - Kontor

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader

och av Sveriges drygt 9,6 miljoner invånare bor knappt 70%

inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighets- beståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsätt- ningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbestån- det finns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter samt 30% lager- och industrifastigheter.

Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4%

består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 785 tkvm.

Källa: Newsec, DTZ Källa: Newsec, DTZ

Direktavkastning 2007 – 2013 (staplar) respektive nuläge (punkt) enligt Newsec (svenska orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

Verkligt värde, Mkr Antal

Fastighetsbestånd 1 januari 2013 36 328 635

+ Förvärv 185 9

+ Ny-, till- och ombyggnation 1 583 –

– Försäljningar – 593 – 18

+/– Orealiserade värdeförändringar 234 –

+/– Valutakursomräkning 15 –

Fastighetsbestånd 31 december 2013 37 752 626

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2013 omfattade 626 fastigheter (635) med ett sammanlagt hyres- värde om 3 726 Mkr (3 637) och en sammanlagd uthyr- ningsbar yta om 3 623 tkvm (3 621). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighets- administration på årsbasis till 2 158 Mkr (2 122).

Under året har investerats för totalt 1 768 Mkr (2 798) varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala invest- eringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland. Efter försäljningar om 687 Mkr (253) uppgick nettoinvesteringen till 1 081 Mkr (2 545).

Castellum har pågående projekt där återstående investe-

ringsvolym uppgår till ca 1 000 Mkr.

(17)

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 249 Mkr (3 073). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 263 kr/kvm (1 257), medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 765 kr/kvm (744). Hyres- nivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för 2013. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot deflation samt en högre index- uppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginflatorisk miljö.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden upp- gick till 88,4% (88,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 467 Mkr (447).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 37 752 Mkr (36 328), motsvarande 10 285 kr/kvm (9 916). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 91% fastigheter med äganderätt och 9% tomträtter.

En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inne- burit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under året.

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr (–69) och består av ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassaflöde, avkastningskrav som bygg- rättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkost- nader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling.

Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeföränd- ringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2013 2012

Driftsöverskott fastigheter 2 341 2 293

+ Indexjustering 2014, 1% (1%) 35 34

+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 279 268 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 107 – 105

Normaliserat driftsöverskott 2 548 2 490

Värdering (exkl. byggrätter om 574 Mkr) 35 613 34 245

Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

(18)

Resultat över tid Fastighetskostnader

kr/kvm

Kontor/

butik

Lager/

industri

2013 Totalt

2012 Totalt

Driftskostnader 196 120 161 156

Underhåll 45 23 35 37

Tomträttsavgäld 8 7 7 7

Fastighetsskatt 68 21 47 44

Direkta fastighetskostnader 317 171 250 244

Uthyrning & fast.adm. (indir.) – – 57 54

Totalt 317 171 307 298

Föregående år 311 168 298

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation.

Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav konkurser 23 Mkr (28) och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 105 Mkr (49). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av nedanstående tabell.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 105 Mkr (1 042), mot- svarande 307 kr/kvm (298). Ökningen beror dels på högre kostnader för snöröjning under första halvåret, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genom- snitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras

Nettouthyrning per kvartal

Mkr

Stor- göteborg

Öresunds- området

Stor- stockholm Mälardalen

Östra Götaland Totalt

Nytecknat

Befintligt 65 62 60 60 23 270

Investeringar 44 6 16 16 14 96

Totalt 109 68 76 76 37 366

Uppsagt

Uppsagt – 59 – 69 – 38 – 46 – 26 – 238

Konkurser – 6 – 2 – 4 – 4 – 7 – 23

Totalt – 65 – 71 – 42 – 50 – 33 – 261

Nettouthyrning 44 – 3 34 26 4 105

Nettouthyrning

dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell.

Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräk- nats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 6 Mkr (10), motsvarande 0,2% (0,3%) av hyresintäkterna.

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft

en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år .

Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila

och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden

om 1,4% per år, vilket är väl i nivå med inflationen.

(19)

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004

Hyresvärde, kr/kvm 1 036 1 015 995 974 969 921 896 864 851 859

Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6%

Fastighetskostnader, kr/kvm 307 298 300 298 300 268 262 259 247 255

Driftsöverskott, kr/kvm 608 601 589 569 571 559 527 494 502 514

Fastighetsvärde, kr/kvm 10 285 9 916 9 835 9 499 9 036 8 984 9 098 8 466 7 930 7 706

Antal fastigheter 626 635 617 598 590 587 549 515 494 492

Uthyrningsbar yta, tkvm 3 623 3 621 3 411 3 311 3 199 3 172 3 003 2 787 2 651 2 505

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 158 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 2 144 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 25 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 39 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Castellums fastighetsbestånd 2013-12-31

2013-12-31 januari-december 2013

Antal

fastigheter Yta tkvm

Fastighets- värde Mkr

Fastighets- värde kr/kvm

Hyres- värde

Mkr Hyres-

värde kr/kvm Ekon. ut-

hyrningsgrad Hyres- intäkter Mkr

Fastighets- kostnader Mkr

Fastighets- kostnader

kr/kvm Drifts- överskott Mkr

Kontor/butik

Storgöteborg 80 442 6 723 15 226 589 1 335 92,1% 543 136 306 407

Öresundsregionen 66 403 5 968 14 818 572 1 420 83,3% 476 143 355 333

Storstockholm 50 340 4 410 12 961 466 1 369 81,9% 381 104 307 277

Mälardalen 71 393 4 330 11 018 432 1 098 90,3% 390 123 312 267

Östra Götaland 57 341 3 378 9 910 363 1 066 87,2% 317 102 299 215

Summa kontor/butik 324 1 919 24 809 12 932 2 422 1 263 87,0% 2 107 608 317 1 499

Lager/industri

Storgöteborg 100 648 5 076 7 828 493 761 96,5% 476 103 159 373

Öresundsregionen 43 315 1 961 6 213 233 739 89,1% 208 57 181 151

Storstockholm 51 274 2 493 9 089 270 985 85,2% 230 58 213 172

Mälardalen 38 184 1 099 5 979 132 719 91,1% 120 34 187 86

Östra Götaland 31 178 749 4 216 96 537 85,2% 81 21 118 60

Summa lager/industri 263 1 599 11 378 7 112 1 224 765 91,1% 1 115 273 171 842

Summa 587 3 518 36 187 10 285 3 646 1 036 88,4% 3 222 881 250 2 341

Uthyrning och fastighetsadministration 202 57 – 202

Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 1 083 307 2 139

Projekt 16 105 1 312 – 80 – – 37 18 – 19

Obebyggd mark 23 – 253 – – – – – – – –

Totalt 626 3 623 37 752 – 3 726 – – 3 259 1 101 – 2 158

(20)

Investeringar och försäljningar per region

I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 19 miljarder kronor, vilket innebär 1,9 miljarder kronor i genomsnitt per år.

Investeringar och försäljningar per år

(21)

C A S T E L L U M 2 0 1 3 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E 17 17 C A S T E L L U M 2 0 1 3 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E

Större färdigställda projekt under 2013

Läge Lindholmen Science Park i Göteborg Yta 9 459 kvm

Färdigställt Kvartal 2, 2013

Under första kvartalet 2011 förvärvade Castellum mark med byggrätt på Lindholmen, Göteborg,

som gränsar till bolagets befintliga fastighet och en nybyggnation av en högkvalitativ kontorsbyggnad om 9 459 kvm påbörjades hösten samma år.

Nybyggnationen färdigställdes 2013 i enlighet med Green Building-standard. Investeringen uppgår till 280 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 76%.

Läge Västra Hamnen i Malmö Yta 5 599 kvm

I Västra Hamnen, Malmö, har Castellum nypro- ducerat 5 599 kvm kontorsytor. Byggnaden har

en flexibel planlösning i sex plan och är uppförd i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbygg- nad samt Green Building-standard. Byggnaden fick priset ”Sweden Green Building Award” 2012.

Investeringen uppgår till 157 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 46%.

Läge Centrala Jönköping Yta 5 961 kvm

I centrala Jönköping har nyproduktion av 5 961 kvm kontors-, handels- och bostadsytor färdig-

ställts. Nyproduktionen är den första etappen i ett större projekt om totalt 10 470 kvm. Atollen 3 är uppförd i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad.

Investeringen uppgår till 153 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 34%.

Läge Jägersro i östra Malmö Yta 12 150 kvm

Under 2010 förvärvade Castellum fastigheten Sändaren 1 i Jägersro, Malmö, i vilken en om-

byggnation av ca 9 850 kvm och en tillbyggnation av ca 2 300 kvm färdigsställts under 2013. Om- och tillbyggnationen har genomförts i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard. Investeringen uppgår till 128 Mkr och byggnaden är uthyrd till 94%.

Lindholmen 28:3 i Göteborg

Fullriggaren 4 i Malmö

Atollen 3 i Jönköping

Sändaren 1 i Malmö

• Green Building

• Miljö

byggnad

Fastighet Yta, tkvm Uthyrt januari

2014 Total

investering, Mkr Klart Kommentar

Lindholmen 28:3, Göteborg 9 459 76% 280 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor

Fullriggaren 4, Malmö 5 599 46% 157 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor

Atollen 3, Jönköping 5 961 34% 153 Kv 4 2013 Nybyggnation kontor/butik/bostäder

Sändaren 1, Malmö 12 150 94% 128 Kv 4 2013 Om- och tillbyggnation kontor

Gården 15, Linköping 9 705 62% 116 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor/butik/lager

Visiret 2, Huddinge 12 357 100% 71 Kv 2 2013 Nybyggnation p-däck

Åby 1:223, Haninge 6 553 0% 67 Kv 3 2013 Nybyggnation lager/logistik

Inköparen 1, Örebro 4 300 100% 66 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor

Rosersberg 11:34, Sigtuna 4 290 89% 40 Kv 2 2013 Nybyggnation lager/kontor

Ättehögen 18, Jönköping 3 220 100% 39 Kv 1 2013 Nybyggnation verkstadsytor

Grusbacken 3, Helsingborg 2 508 100% 38 Kv 3 2013 Nybyggnation kontor/lager

Pallisaden 1, Huddinge 2 184 100% 36 Kv 4 2013 Nybyggnation handel

Större färdigställda projekt 2013

• Miljö

byggnad

• Green Building I n v e s t e r i n g a r

• Miljö

byggnad

Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler.

Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial.

(22)

I juni 2013 togs första spadtaget till ett nytt huvudkontor åt Semcon på Lindholmen - ett välbeläget område i Göteborg med tanke på framtida stadsutveckling. Den nya byggnaden om 8 900 kvm blir en arbetsplats för 500 personer. Arkitekt Magnus Månsson på Semrén och Månsson säger:

”Semcons nya huvudkontor har en tydlig kontakt med vattnet, både från det inre rummet, men också genom möjligheten att enkelt gå ut och sätta sig på kajkanten.”

9 459 kvm

(23)

Området Lindholmen i Göteborg har utvecklats från varvsområde till en internationell utveck- lingsmiljö med samarbete mellan näringsliv, hög- skola och samhälle. Utvecklingen av Lindholmen Science Park startade runt årsskiftet 1999/2000, då Chalmers och Göteborg Stad gemensamt tog beslut om att starta en teknikpark på Lindholmen.

Lindholmen Science Park fokuserar på områdena transport, infomations- och kommunikations- teknik samt media. Idag finns mer än 350 företag med 11 000 anställda på Lindholmen.

Castellum äger tre fastigheter om 34 tkvm i Lindholmen-området och färdigställde under 2013 fastigheten Aurora, Lindholmen 28:3, samt påbörjade nyproduktionen av fastigheten Lundbyvassen 8:1. Nyproduktionen består av en kontorsbyggnad om 8 900 kvm, granne till SVT-huset. Fastigheten blir klar för inflyttning sista kvartalet 2014 och uppförs i enlighet med Green Building-standard.

Arkitektens tankar

Den nya kontorsbyggnaden Lundbyvassen 8:1 knyter an till områdets historik som dominerats av verkstäder och industrier kopplade till varvs- miljön. Här skapas nu en modern arbetsplats med krav på hållbarhet, tillgänglighet och effektivt utnyttjande av ytor.

Byggnaden är ritad utifrån ett nordiskt form- språk där olika material blandas såsom sten, glas och trä. För att ta upp kajens rustika karaktär i byggnaden används granit på terrasser och golv.

För att skapa ett luftigt intryck byggs en så kallad dubbelfasad med två skikt. För låg energiförbruk- ning finns naturligt självdrag mellan fasadskikten samt solavskärmning.

Fakta om Lindholmen

Lundbyvassen 8:1 Göteborg

8 900 kvm

(24)

Större pågående projekt

Läge Lindholmen i Göteborg Yta 8 900 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I centrala Göteborg påbörjade Castellum under 2013 nybyggnation av en fullt uthyrd kontorsbygg-

nad om 8 900 kvm. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums befintliga bestånd.

Byggnaden uppförs i enlighet med Green Building- standard.

Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr.

Läge Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta 10 020 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I centrala Uppsala pågår en investering där moderna kontorsytor skapas genom ombyggnad

av 6 320 kvm och tillbyggnad av 3 700 kvm.

Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad.

Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 87%.

Läge Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta 4 509 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015

I centrala Jönköping har Castellum under 2013 påbörjat etapp 2 av utvecklingen av området Atol-

len, vilket genomförs tillsammans med flera andra parter. Totalt består Castellums del i projektet av 10 470 kvm. Nybyggnationen består av 4 509 kvm kontor, butik och restaurangytor och uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 136 Mkr och är uthyrd till 15%.

Läge Djurgården i Linköping Yta 7 750 kvm

Under 2013 har Castellum påbörjat en investering i området Djurgården, Linköping, som är ett stads-

byggnadsprojekt i den nya stadsdelen Djurgården.

Castellum uppför en butiksbyggnad om 7 750 kvm i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 109 Mkr och är uthyrd till 93%.

Läge Smista Allé vid Kungens Kurva, Huddinge Yta 6 331 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I anslutning till Castellums befintliga bestånd i Smista Allé har en nybyggnation av 6 331 kvm

verksamhetsytor påbörjats för bilförsäljning. Av byggnaden utgörs ca 3 000 kvm av parkering.

Byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 83 Mkr och är fullt uthyrd.

Läge Området Berga i Helsingborg Yta 9 689 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 2, 2014 I området Berga, Helsingborg, har Castellum påbörjat nybyggnation av 9 689 kvm flexibla

logistikytor som ska fungera som ett nordiskt distributionscentrum. Byggnaden är fullt uthyrd och uppförs i enlighet med miljöcertifierings- systemet Miljöbyggnad och Green Building- standard.

Lundbyvassen 8:1 i Göteborg

Dragarbrunn 20:4 i Uppsala

Algen 1 i Jönköping

Jägmästaren 1 i Linköping

Spejaren 3 i Huddinge

Kulan 3 i Helsingborg

• Miljö

byggnad

• Miljö

byggnad

• Miljö

byggnad

• Miljö  byggnad

(25)

C A S T E L L U M 2 0 1 3 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E 2 1

Läge Mölnlycke Företagspark i Göteborg Yta 6 516 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 3, 2014 I Mölnlycke Företagspark i direkt anslutning till motorvägen och nära Landvetter flygplats,

Göteborg, har Castellum under tredje kvartalet påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd logistik- anläggning om 6 516 kvm. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Building standard.

Läge Arbetsområdet Tunbytorp i Västerås Yta 4 040 kvm

I området Tunbytorp, Västerås, äger Castellum ett 20-tal fastigheter och under 2013 har nybyggna-

tion påbörjats på en outnyttjad byggrätt. Nybygg- nationen kommer att bestå av 4 040 kvm flexibla logistik- och kontorslokaler och uppförs i enlighet med Green Building-standard.

Investeringen beräknas uppgå till 47 Mkr och är uthyrd till 70%.

Läge Boländerna i Uppsala Yta 8 750 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014 Under slutet av 2012 påbörjade Castellum en ombyggnation av en butiksbyggnad om 8 750

kvm i området Boländerna, Uppsala.

Läge Boländerna i Uppsala Yta 1 060 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014 I området Boländerna, Uppsala, har Castellum påbörjat en tillbyggnation av 1 060 kvm kontors-

yta. Fastigheten ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd.

Solsten 1:108 i Härryda

Högspänningen 1 i Västerås

Boländerna 35:1 i Uppsala

Boländerna 8:11 i Uppsala

Fastighet Yta, tkvm Uthyrt januari

2014 Total Återstående Klart Kommentar

Lundbyvassen 8:1, Göteborg 8 900 100% 219 137 Kv 4 2014 Nybyggnation kontor

Dragarbrunn 20:4, Uppsala 10 020 87% 198 35 Kv 4 2014 Om- och tillbyggnation kontor

Algen 1, Jönköping 4 509 15% 136 83 Kv 1 2015 Nybyggnation butik/kontor/restaurang

Jägmästaren 1, Linköping 7 750 93% 109 82 Kv 1 2015 Nybyggnation butik

Spejaren 3, Huddinge 6 331 100% 83 61 Kv 4 2014 Nybyggnation handel

Kulan 3, Helsingborg 9 689 100% 82 21 Kv 2 2014 Nybyggnation logistik

Solsten 1:108, Härryda 6 516 100% 58 41 Kv 3 2014 Nybyggnation lager

Högspänningen 1, Västerås 4 040 70% 47 12 Kv 1 2014 Nybyggnation logistik/kontor

Boländerna 35:1, Uppsala 8 750 65% 38 10 Kv 1 2014 Ombyggnation butik

Boländerna 8:11, Uppsala 1 060 93% 27 10 Kv 1 2014 Tillbyggnation kontor

Större pågående projekt 2013

I n v e s t e r i n g a r

Investering, Mkr

(26)

Atollen är en helt ny del av Jönköpings city med unikt läge alldeles intill befintliga affärsgator, nöjen och kultur. Här utvecklas en levande miljö dygnet runt anpassat till moderna människors livsstil. Västerläget intill vattnet gör platsen unik.

10 470 kvm

(27)

Atollen tillsammans med Asken och Algen är tre nya kvarter som byggs intill Munksjön i centrala Jönköping. Området utvecklas i tre etapper och totalt uppförs ca 42 000 kvm.

Förutom ca 13 000 kvm butiker, restauranger och caféer, kommer de tre kvarteren innehålla bostäder, kontor och parkeringshus med 400 platser.

Utvecklingen av området sker i samarbete mellan Jönköpings kommun och tre parter, varav Fastig- hets AB Corallen är en. Hela projektet beräknas vara färdigt under 2015.

Fastighets AB Corallen nyproducerar totalt 10 470 kvm kontors-, handels- och bostads- ytor i projektet Atollen. Investeringen beräknas uppgå till totalt 289 Mkr och den första etappen om 5 961 kvm färdigställdes under sista kvartalet 2013. Etapp två om 4 509 kvm kommer vara färdigställd under första kvartalet 2015.

Nyproduktionen uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad.

Arkitektens tankar

”Med Atollenkvarteren berikas nu Jönköpings stadskärna med vattenkontakt i västerläge som stärker hela citykänslan. Genom att förlänga befintliga gatustråk når city återigen ända fram till Munksjöns vattenspegel där Jönköpings soligaste mötesplatser och torg formas inom projektets ramar. Kvarteren trappar sig ner mot vattnet och de upphöjda bostadsgårdarna öppnar sig ut mot ljuset och ger goda boeendekvalitéer.

De inre täta gatumiljöer flankerade av byggnader i varierande uttryck och ambitiösa materialval hoppas vi ska lägga grunden till nya trygga mötesplatser för umgänge och shopping.

Från ett ovanifrånperspektiv utmärker sig bebyggelsen med sina gröna tak, solcellsfasader och transparanta ytor som ett framåtsyftande stadsutvecklingsprojekt” säger arkitekt Gunilla Gustafsson, Tengbom.

• Miljö

byggnad

Fakta om Atollen

(28)

Större förvärv under 2013

Läge Arbetsområdet Tagene i Göteborg Yta 8 400 kvm

Tillträde Maj 2013

Castellum förvärvade i maj 2013 fyra fastigheter om 8 400 kvm i Tagene-området i Göteborg.

Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets tidigare bestånd och består av 6 800 kvm lager och 1 600 kvm kontor/butik och är fullt uthyrda.

Investeringen uppgick till 77 Mkr.

Läge Södra Högsbo i Göteborg Yta 2 700 kvm

Tillträde Maj 2013

Castellum förvärvde under 2013 en fastighet i Högsbo-området, Göteborg, som består av

2 700 kvm kontorsytor. Fastigheten ligger i direkt anslutning till bolagets befintliga bestånd och på fastigheten finns en byggrätt om 6 000 kvm.

Byggnaden är uthyrd till 30% och investeringen uppgick till 34 Mkr.

Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6 i Göteborg

Högsbo 20:11 i Göteborg

Kärra 78:12 - 78:13, Göteborg

Större fastighetsförvärv under 2013 Uthyrnings- Anskaffnings-

Fastighet Yta, kvm grad jan 2014 värde, Mkr Tillträde Kategori

Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg 8 400 100% 77 Maj 2013 Lager/verkstadsytor

Högsbo 20:11, Göteborg 2 700 30% 34 Maj 2013 Kontor

Större fastighetsförsäljningar under 2013 Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris

Fastighet Yta, kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori

Vindrutan 1, Örebro och Kungsängen 24:3

och 29:1, Uppsala 12 163 194 – 13 181 Nov 2013 Butik

Backa 18:7 och 18:10, Göteborg 16 930 141 – 1 140 Juli 2013 Lager

Linaberg 15, Mariehäll 4 340 62 – 5 57 Sept 2013 Kontor/lager

Alphyddan 11, Stockholm 4 363 54 – 4 50 Feb 2013 Kontor

Björnen 6, Malmö 2 200 50 – 3 47 Sept 2013 Kontor

Veddesta 2:23, Järfälla 6 111 42 0 42 Sept 2013 Butik/lager

Högsbo 4:1, Göteborg 4 564 32 – 1 31 Feb 2013 Lager/kontor

Tuve 87:1, Göteborg 4 536 32 – 1 31 Dec 2013 Lager/kontor

Nordstaden 2:16, Göteborg

(29)

Byggrätter och potentiella projekt

Byggrätter andel yta per region

I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till inflyttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner.

Castellum har ca 785 tkvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta). För ett antal av de outnyttjade byggrätterna finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående.

Outnyttjade byggrätter är värderade till 854 Mkr mot- svarande i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm. Av byggrätterna finns 257 tkvm motsvarande 280 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa finns på redan bebyggda fastigheter. Under 2013 har Castellum nyttjat 42 tkvm byggrätter.

Samhällsbyggnad

Samhällsbyggnad är komplext och kan ske på många olika sätt inom olika strukturer. Castellum arbetar med fastighetsutveckling, projektutveckling, tidiga skeden av stadsutveckling och aktiv medverkan i samhälls- byggandets olika faser. Varje dotterbolag är en aktiv part i de tillväxtregioner där verksamhet bedrivs och har en nära dialog samt samverkan med kommuner och intressenter.

Medverkan i samhällsbyggnadsprocesserna och projektutveckling från ”ax till limpa”, att utarbeta en detaljplan fram till färdig byggnad och inflyttning är tidskrävande. Castellums styrkor inom samhällsbyggnad är lokal närvaro, kompetens, investeringskraft och långsiktigt engagemang.

Bilden visar en överblick på samhällsbyggandets olika faser.

I n v e s t e r i n g a r

Den starka urbaniseringstrend som råder i Sverige innebär att storstadsregionerna har stark befolkningstillväxt. Detta i kombination med bostadsbrist, medför behov av nyproduk- tion och därmed konvertering av främst äldre kontors- och industriområden till bostäder. Processen är framför allt vanligt förekommande i Stockholm där befolkningstillväxten och efterfrågan är stark samt bristen på bostäder omfattande.

Omvandlingen från kommersiell verksamhet till bostäder är samtidigt del i en övergripande stadsutveckling mot förtätad stadsbyggnad och mer blandad stad.

I de delmarknader där konvertering är eller förväntas bli aktuell kan en uthyrd kommersiell fastighet ha ett högre värde som bostadsbyggrätt än som kommersiell fastighet, vilket påverkar fastighetsvärdet. Hur stor värdepåverkan är beror på ett flertal faktorer där den väsentligaste är plan- mässiga förutsättningar, d v s hur stor sannolikheten är för framtida exploatering, tillåten byggrättsvolym samt inom vilken tidsram exploatering kan ske.