60,50
NYCKELDATA KURSUTVECKLING
Marknadsvärde (MSEK) 4 521 1 mån (%) 0,8
Nettoskuld (MSEK) 8 138 3 mån (%) -0,4
Enterprise Value (MSEK) 12 659 12 mån (%) -1,6
Soliditet (%) 28,5 YTD (%) -1,2
Antal aktier f. utsp. (m) 74,7 52-V Högst 67,00
Antal aktier e. utsp. (m) 74,7 52-V Lägst 52,75
Free Float (%) 64,0 Kortnamn DIOS
2014A 2015A 2016E 2017E Hyresintäkter (MSEK) 1 291,0 1 295,0 1 323,4 1 355,8
Driftnetto (MSEK) 762,0 776,0 823,0 857,8
Förv.res (MSEK) 421,0 508,0 545,5 583,7
EBT (MSEK) 392,0 845,0 632,5 583,7
EPS (förv.res.) (SEK) 5,63 6,80 7,30 7,81
DPS (SEK) 2,85 2,85 3,30 3,45
Tillväxt hyresint (%) -0,1 0,3 2,2 2,5
Just. EPS tillväxt (%) 18,9 20,7 7,4 7,0
Just. Driftnettomarg. (%) 58,1 59,0 61,4 62,4
2014A 2015A 2016E 2017E
EV/Hyresintäkter (x) 9,1 9,9 9,4 9,2
EV/Driftnetto 15,6 16,7 15,4 14,8
P/E (förv.resultat.) (x) 10,2 9,1 8,3 7,7
P/NAV (x) 1,0 1,0 0,9 0,9
P/CEPS(x) 10,2 13,4 8,5 8,7
Dir. avkastning (%) 4,7 4,7 5,5 5,7
KURSUTVECKLING
HUVUDÄGARE KAPITAL
AB Persson Invest 15,4% 0,154 15,4%
Backahill Inter AB 10,5% 0,105 10,5%
Bengtssons Tidnings AB 10,1% 0,101 10,1%
Länsförsäkringar 7,0% 7,0%
LEDNING FINANSIELL KALENDER
Ordf. Bob Persson 3Q-rapport
VD Knut Rost
CFO Rolf Larsson
DIÖS KURS (SEK):
NASDAQ OMX Mid Cap Fastigheter
Analytiker: Jonas Hellström
Diös är ett fastighetsbolag med inriktning att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter norr om Dalälven. Bolaget äger främst centralt belägna kommersiella lokaler i huvudorterna Borlänge, Falun, Mora, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå.
BOLAGSBESKRIVNING
I linje med förväntningarna. Diös redovisade hyresintäkter om 330 MSEK (323) och ett driftnetto om 212 MSEK (207) trots att den uthyrningsbara ytan minskat med ca 5% jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
Detta var i linje med våra förväntningar om 329 MSEK respektive 215 MSEK. Överskottsgraden för kvartalet blev ca 64% vilket är den starkaste överskottsgraden för det andra kvartalet bolaget hittills uppvisat.
Förvaltningsresultatet blev 140 MSEK (153) vilket var något under vårt estimat om 149 MSEK. Detta förklaras delvis av att räntekostnaderna var något högre än vi väntat oss. Under motsvarande kvartal föregående år återfördes reserveringar avseende personalrelaterade kostnader, vilket är den främsta förklaringen till det senaste kvartalets lägre förvaltningsresultat.
Förhöjd förvärvsaktivitet. Under perioden uppvisade Diös en ökad förvärvsaktivitet med en bytesaffär med NP3 Fastigheter och ett förvärv om 290 MSEK i Luleå.
Fastigheten i Luleå tillträds först 2017 och har en ekonomisk uthyrningsgrad om 94%, vilket är exakt i nivå med bolagets uppsatta mål för år 2020. Diös har för tillfället en ekonomisk uthyrningsgrad om ca 90% men utvecklingen är positiv och dagens uthyrningsgrad är den högsta bolaget uppvisat sedan förvärvet av Norrvidden. Under kvartalet har delar av bankfinansieringen ersatts med obligationslån om 441 MSEK genom Nya Svensk FastighetsFinansiering AB (ett med Catena Fastigheter, Fabege, Platzer och Wihlborgs samägt finansbolag). Obligationslånet förfaller maj 2018 och har i dagsläget en effektiv ränta om endast 0,5%, vilket är mycket lågt jämfört med bolagets genomsnittsränta om 2,6%.
Mindre estimatjusteringar. Vi gör enbart mindre upprevideringar i våra estimat för hyresintäkter och driftnetto för helåret 2016. Med rekordnivåer för både överskottsgrad och ekonomisk uthyrningsgrad för årets andra kvartal är Diös på fortsatt god väg att uppnå de för året ställda målen med en ekonomisk uthyrningsgrad överstigande 90% och en överskottsgrad överstigande 60%.
RÖSTER
2016-10-21
• I linje med förväntningarna
• Förhöjd förvärvsaktivitet
• Mindre estimatjusteringar
Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings 46
51 56 61 66
2015-07-06 2015-09-28 2015-12-21 2016-03-21 2016-06-17
DIOS OMXSPI (ombaserad)
1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16A 3Q16E 4Q16E 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Hyresintäkter 325 323 320 327 331 330 331 331 1 292 1 291 1 295 1 323 1 356 1 389
Övriga förv.intäkter 3 7 4 6 4 4 4 6 15 21 20 18 19 20
Driftkostnader -154 -123 -123 -139 -148 -122 -117 -131 -569 -550 -539 -518 -517 -510
Driftnetto 174 207 201 195 187 212 218 206 738 762 776 823 858 899
Central admin. & avskrivningar -15 -6 -20 -18 -16 -16 -16 -17 -58 -58 -58 -65 -65 -66
Omstruktureringskostnader 0 0 0 0 0 0 0 0 -26 0 0 0 0 0
Finansnetto -58 -48 -52 -52 -52 -56 -52 -52 -300 -283 -210 -213 -209 -214
Förvaltningsresultat 101 153 129 125 119 140 149 137 354 421 508 545 584 619
Värdeförändring fastigheter 2 102 10 159 1 39 0 0 -24 62 273 40 0 0
Värdeförändring derivatinstr. -6 27 15 28 19 28 0 0 68 -91 64 47 0 0
EBT 97 282 154 312 139 207 149 137 398 392 845 632 584 619
Aktuell Skatt -3 -9 -141 -10 -4 35 -15 -14 -15 -10 -163 2 -58 -62
Uppskjuten skatt -19 -45 -23 -53 8 -48 -18 -16 -62 -80 -140 -74 -70 -74
Nettoresultat 75 228 -10 249 143 194 117 107 321 302 542 560 455 483
EPS e. utsp. (SEK) 1,00 3,05 -0,13 3,33 1,91 2,60 1,56 1,43 4,30 4,04 7,25 7,50 6,09 6,46
EPS (förv.res.) 1,35 2,05 1,73 1,67 1,59 1,87 2,00 1,83 4,74 5,63 6,80 7,30 7,81 8,29
Tillväxt hyresintäkter Q/Q 0,9% -0,6% -0,9% 2,2% 1,2% -0,3% 0,3% 0,1% N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Tillväxt hyresintäkter Y/Y 0,9% -1,2% 0,0% 1,6% 1,8% 2,2% 3,4% 1,3% -2,5% -0,1% 0,3% 2,2% 2,5% 2,5%
Just. Driftnetto/Intäkter 53,5% 64,1% 62,8% 59,6% 56,5% 64,2% 65,8% 62,3% 57,1% 59,0% 59,9% 62,2% 63,3% 64,7%
Just.Förvaltningsres./Intäkter 31,1% 47,4% 40,3% 38,2% 36,0% 42,4% 45,1% 41,4% 27,4% 32,6% 39,2% 41,2% 43,1% 44,6%
Just. EBT marginal 29,6% 85,5% 47,5% 93,7% 41,5% 62,0% 44,6% 40,6% 30,5% 29,9% 64,3% 47,2% 42,5% 43,9%
MSEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E SEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Kassaflöde från rörelsen 342 411 389 495 525 557 EPS 4,30 4,04 7,25 7,50 6,09 6,46
Förändring rörelsekapital -8 11 -42 35 -3 67 EPS (förv.res.) 4,74 5,63 6,80 7,30 7,81 8,29
Kassaflöde löpande verksamheten 334 422 347 530 522 624 BVPS 43,29 45,03 49,43 54,08 56,87 59,89
Kassaflöde investeringar 68 -299 -888 205 -253 -139 CEPS 4,47 5,65 4,64 7,09 6,99 8,35
Fritt kassaflöde 402 123 -541 735 270 485 DPS 2,30 2,85 2,85 3,30 3,45 3,65
Kassaflöde fin. verksamheten -401 -165 462 -423 -73 -258 ROE 10% 9% 15% 14% 11% 11%
Nettokassaflöde 1 -42 -79 312 197 227 Just. ROE 10% 9% 15% 14% 11% 11%
Soliditet 27% 27% 27% 30% 30% 31%
AKTIESTRUKTUR 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Fastigheter 11 823 12 200 13 381 13 226 13 479 13 618 Antal A-aktier (m) -
Totala tillgångar 12 055 12 340 13 505 13 689 14 162 14 531 Antal B-aktier (m) 74,7
Eget kapital 3 235 3 365 3 694 4 041 4 250 4 475 Totalt antal aktier (m) 74,7 +46 (0)770 33 22 00
Kassa och bank 121 79 0 312 509 736 www.dios.se
Nettoskuld 7 545 7 594 8 348 7 826 7 803 7 576
Sysselsatt kapital
Soliditet
10 901 11 038 12 042 12 179 12 562 12 78728% 28% 23% 25% 27% 27%
MSEK Utfall Förr Nu Förr Nu
329 330 1 313 1 323 1 334 1 356
Driftnetto 215 212 817 823 839 858
1,99 1,87 7,29 7,30 7,54 7,81
MSEK
Fritzhemsgatan 1A 831 22 Östersund
Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Totala Intäkter
Förändring Förändring
Skillnad
1Q 2016A 2016E 2017E
2%
RESULTATRÄKNING MSEK
BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT
KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL
2%
4%
ESTIMATFÖRÄNDRINGAR
0%
-1%
-6%
1%
1%
0%
EPS (förv res) (SEK)
Estimat
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL
HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK)
TILLVÄXT & BALANSRÄKNING
HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO
RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12)
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600
2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Hyresintäkter Driftnetto
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E
2012 2013 2014 2015 2016
-100%
-50%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E
2012 2013 2014 2015 2016
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
314 316 318 320 322 324 326 328 330 332 334
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3EQ4E
2012 2013 2014 2015 2016
Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal
0,0X 5,0X 10,0X 15,0X 20,0X 25,0X 30,0X
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto -20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E
2012 2013 2014 2015 2016
BOLAGSBESKRIVNING
Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige. Mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter. Merparten av beståndet består av centralt belägna kommersiella lokaler med fokus på så kallade attraktiva A-lägen. Faktorer som gör att bolaget tycker att Norrland är intressant är i huvudsak en stabil basindustri, ett ökande antal högskolor och en stark turismsektor. Diös fastighetsbestånd består i huvudsak av kontor och butiker samt industrilokaler och en del bostäder. Fastigheterna är indelade i sex marknadsområden: Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. De städer som står för den största andelen av fastighetsbeståndet värde är Gävle, Sundsvall och Östersund. Diös har en decentraliserad förvaltningsorganisation med en stark lokal förankring.
* Per 2Q16
Kontor Industri/Lager Butik Bostäder Övrigt
Dalarna
Gävleborg
Västernorrland
Jämtland
Västerbotten
Norrbotten
DISCLAIMER - VIKTIG INFORMATION Ansvarig utgivare: Claes Vikbladh, Remium Nordic AB (Remium)
Analys utarbetad av: Jonas Hellström, analytiker, Remium DISCLAIMER
Innehåll och källor
Detta dokument är framställt av Remium för allmän spridning. Innehållet har grundats på omdömen, rekommendationer och uppskattningar från Remiums analytiker, allmänt tillgänglig och offentlig information vilken bedömts som tillförlitlig eller andra namngivna källor. Denna typ av review uppdateras normalt varje kvartal. Omdömen, rekommendationer och uppskattningar avseende värdering av finansiella instrument eller företag som nämns i detta dokument baseras på en eller flera värderingsmetoder, t.ex. kassaflödesanalys, analys av nyckeltal eller tekniska analyser av kursrörelser. Antaganden som ligger till grund för prognoser, riktkurser och uppskattningar som citerats eller återgivits återfinns i materialet från de namngivna källorna. Remium kan inte garantera den externa informationens riktighet eller fullständighet. Innehållet i dokumentet grundas på information som är aktuell vid tidpunkten för offentliggörandet av detta dokument. Förhållanden som lagts till grund för detta dokument kan påverkas av efterföljande händelser, som av naturliga skäl inte kan beaktas i detta dokument, och omdömen, rekommendationer och uppskattningar kan ändras utan förvarning.
Dokumentet har inte granskats av något företag som nämns i detta dokument före publicering.
Risker
Informationen i detta dokument ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte hänsyn till den enskilda mottagarens kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller placeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett individuellt anpassat investeringsråd. Informationen ska inte heller betraktas som råd om skattekonsekvenser av placeringsbeslut. Varje investerare uppmanas att komplettera med ytterligare relevant material samt konsultera en finansiell rådgivare inför ett investeringsbeslut. Remium frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta dokument. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Prognoser om framtida utveckling baseras på antaganden och det finns ingen garanti för att prognosen slår in. Vidare är historisk utveckling ingen garanti för framtida avkastning.
Värderingsmetoder
Åsikter, rekommendation och riktkurs i denna analys är baserad på en eller flera värderingsmetoder. En vanligt förekommande värderingsmetod är kassaflödesanalys där framtida kassaflöde är diskonterat till nuvärde. Remiums analytiker kan också använda sig av olika typer av värderingsmultiplar såsom P/E-tal och/eller EV/EBIT ofta relaterade till jämförbara aktier. I vissa fall kan även en jämförelse göras mellan substansvärdet och bolagets marknadsvärde. Remium anger en riktkurs på huvuddelen av analyserade bolag. Denna bygger på analytikerns uppfattning om vad aktien borde vara värderad idag.
Intressekonflikter
Remium har utarbetat etiska riktlinjer och interna regler (policies och instruktioner) för att identifiera, övervaka och hantera intressekonflikter. Dessa syftar till att förebygga, förhindra eller i förekommande fall hantera intressekonflikter mellan analysavdelningen och övriga avdelningar inom företaget och bygger på restriktioner (chinese walls) i kommunikationen mellan olika avdelningar. Remium har vidare utarbetat interna regler för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för investeringsanalys. För mer information om Remiums åtgärder för att förebygga, undvika eller hantera intressekonflikter se www.introduce.se/Remium.
Remium är marknadsledande på flera företagstjänster kring börsens mindre och medelstora bolag, inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser, och kan genomföra analyser på uppdrag av, och mot en ersättning från, de bolag som följs med bland annat analysprodukterna Remium Review och Remium Insight.
Läsaren av detta dokument kan anta att Remium har erhållit eller kommer att erhålla betalning för utförandet av finansiella företagstjänster från mindre och medelstora bolag i analysen, vilket kan medföra att intressekonflikter kan uppstå mellan Remium och kunderna som tar del av och agerar på analysen. Ersättningen är på förhand avtalad och är inte beroende av innehållet i analysen.
Remium tillhandahåller följande företagstjänster till Diös, Introduce. Remiums corporate finance-avdelning har under de senaste 12 månaderna inte utfört tjänster i samband med offentliga erbjudanden (listningar, noteringar och emissioner) för Diös. Bolag i Remiumgruppen, deras kunder, ledning eller anställda äger normalt sett eller har positioner i värdepapper som nämns i detta dokument. Analytikern som har utarbetat detta dokument, eller dennes närstående, har inget väsentligt ekonomiskt intresse i de finansiella instrument som dokumentet avser och äger inte eller har inte positioner i dessa finansiella instrument. Remiums analytiker erhåller ingen ersättning som är knuten till något av Remiums corporate finance-uppdrag.
Spridning av detta dokument
Dokumentet riktar sig inte till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där spridning, offentliggörande, publicering och deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svenska lagar och regler, däribland USA, Kanada, Australien, Hong Kong, Sydafrika, Nya Zeeland och Japan. Ingen åtgärd har vidtagits eller kommer att vidtas av Remium för att tillåta spridning, offentliggörande och publicering i nämnda länder.
Detta dokument får inte spridas, återges, citeras eller refereras till på så sätt att innebörden av dokumentet ändras eller förvanskas.
Om Remium
Remium är ett kreditmarknadsbolag som står under Finansinspektionens tillsyn.
