Kandidatuppsats
Bygg- och fastighetsekonomprogrammet 180 hp
Pandemins effekter på fastighetsbolags förvaltning
En kvalitativ studie om fastighetsförvaltningen i fastighetsbolagen
Företagsekonomi 15 hp
Halmstad 2021-06-15
Anton Berg och Anton Bjerborn
Förord
Vi vill rikta ett tack till samtliga respondenter som tog sig tid att besvara våra frågor genom intervjuer och på så sätt gjorde denna studie möjlig att genomföra. Urban Österlund har varit vår handledare och har med sin erfarenhet och kunskap bidragit med vägledning och goda infallsvinklar genom arbetet. Avslutningsvis vill vi även rikta ett tack till examinator Per-Ola Ulvenblad och de opponenter som givit oss konstruktiv kritik och konkreta förslag för att på bästa sätt genomföra denna studie.
Trevlig läsning!
Anton Berg & Anton Bjerborn
Abstract
Title: Pandemic's impact on real estate companies - a qualitative study of privately owned and commercial real estate companies' management during the pandemic.
Authors: Anton Berg and Anton Bjerborn
Keywords: Commercial properties, property management, operation and maintenance work.
Aim: The aim of the study is to describe and explain how the commercial real estate companies have been affected by the current pandemic and then with a focus on its operation and maintenance work as well as investments. The study also aims to describe the economic consequences that the pandemic has caused for the real estate companies, this to create an understanding over the situation and to cope with similar circumstances in the future.
Theoretical reference frame: The study's theoretical frame of reference is established through three subject areas that are relevant to the study and consists of external and internal circumstances as well as property management. Each subject area also has several subcategories that address essential parts for each area. The chapter concludes with a graphic model that summarizes the theoretical frame of reference and its subcategories to make it easier to get an overview of the study's theory.
Method: The study has been established through a qualitative research method at the same time as the empirical material has been collected through semi-structured interviews of eight different privately owned and commercial real estate companies in Sweden.
Conclusion: After analyzing the theoretical and empirical material, the study's conclusion shows that the real estate companies have to some extent been affected by the pandemic in the form of poorer cash flows, postponed operation and maintenance work and minor investments. The actual outcome cannot be determined in this situation.
Sammanfattning
Titel: Pandemins påverkan på fastighetsbolagen - en kvalitativ studie om privatägda- och kommersiella fastighetsbolags förvaltning under pandemin.
Författare: Anton Berg och Anton Bjerborn
Nyckelord: Kommersiella fastigheter, fastighetsförvaltning, drift- och underhållsarbete.
Syfte: Syftet med den här studien är att beskriva och förklara hur kommersiella fastighetsbolag har hanterat underhåll, drift och investeringar under den rådande pandemin samt vilka konsekvenser det haft på fastigheterna. Studien syftar även till att beskriva de ekonomiska konsekvenser som pandemin orsakat för fastighetsbolagen, detta för att skapa en förståelse över situationen och förebygga liknande framtida prövningar.
Teoretisk referensram: Studiens teoretiska referensram är upprättad genom tre ämnesområden som är relevanta för studien och består av inre- och yttre omständigheter samt fastighetsförvaltning. Varje ämnesområde har vidare flera underkategorier som tar upp väsentliga delar för varje område. Kapitlet avslutas med en grafisk modell som sammanfattar den teoretiska referensram och dess underkategorier för att lättare få en överblick av studiens teori.
Metod: Studien har upprättats genom en kvalitativ forskningsmetod samtidigt som det empiriska materialet har samlats in genom semistrukturerade intervjuer av åtta olika privatägda- och kommersiella fastighetsbolag i Sverige.
Slutsats: Efter att det teoretiska- och empiriska materialet analyserats, visar studiens slutsats att fastighetsbolagen till viss del har påverkats av pandemin i form av sämre kassaflöden, uppskjutet drift- och underhållsarbete samt mindre investeringar. Vad det verkliga utfallet blir går inte fastställa i detta läge.
Innehållsförteckning
1. Inledning 1
1.1 Bakgrund 1
1.2 Problemdiskussion 2
1.3 Frågeställningar 4
1.4 Syfte 4
1.5 Avgränsningar 4
1.6 Centrala begrepp 4
2. Teori 5
2.1 Fastighetsförvaltning 5
2.1.1 Vad innebär fastighetsförvaltning 5
2.1.2 Underhåll 6
2.1.3 Drift 7
2.1.4 Investeringar inom fastighetsförvaltning 8
2.1.5 Hållbar fastighetsförvaltning 8
2.2 Yttre omständigheter 8
2.2.1 Pandemins påverkan på Sverige- och världsekonomin 8
2.2.2 Regeringens åtgärder 9
2.2.3 Finanskrisen 2008 och dess påverkan på företag 10
2.3 Inre omständigheter 10
2.3.1 Vakanser 10
2.3.2 Strategiska åtgärder 11
3. Metod 13
3.1 Metodval 13
3.2 Metodansats 13
3.3 Kvalitativ forskningsmetod 14
3.4 Litteraturgenomgång 14
3.5 Empirisk studie 15
3.5.1 Val av företag 15
3.5.2 Val av respondenter 15
3.5.3 Datainsamling 16
3.6 Trovärdighet 18
3.7 Etiska överväganden 18
4. Empiri 20
4.1 Företag 1 20
4.3 Företag 3 22
4.4 Företag 4 24
4.5 Företag 5 25
4.6 Företag 6 27
4.7 Företag 7 28
4.8 Företag 8 29
5. Analys 31
5.1 Sammanfattning empiri 31
5.2 Fastighetsförvaltning 31
5.3 Vakanser 33
5.4 Ekonomiska konsekvenser 34
5.5 Framtida prövningar 35
6. Slutsats 36
6.1 Slutsats 36
6.2 Egna reflektioner 37
6.3 Bidrag och praktiska implikationer 37
6.4 Framtida forskning 38
Referenser 39
Bilaga 1 - Intervjuguide 43
Bilaga 2 – E-mail till respondenter 45
Bilaga 3 – Svar av respondenter 46
Figurförteckning
FIGUR 1 – TRANSAKTIONSVOLYMER FÖR OLIKA TYPER AV FASTIGHETER (SVEFA 2021) 2
FIGUR 2 – TEORETISK REFERENSRAM 5
FIGUR 3 – INDIKATIONER FÖR INDUSTRIFÖRTROENDE (KONJUNKTURINSTITUTET, 2020) 9
FIGUR 4 – SAMMANFATTNING AV TEORI 12
FIGUR 5 – RESPONDENTERNAS BEFATTNING PÅ DE ÅTTA OLIKA FÖRETAGEN 16
FIGUR 6 – OPERATIONALISERINGSSCHEMA 17
FIGUR 7 - ANALYSMODELL 31
1. Inledning
I detta kapitel presenteras uppsatsens bakgrund, diskussion och vilka frågeställningar som har ställts. Kapitlet avslutas med uppsatsens syfte, avgränsningar och centrala begrepp
1.1 Bakgrund
I början av 2020 uppkom ett smittsamt virus vilket namngavs Covid-19 som senare kom att utvecklas till en pandemi (Folkhälsomyndigheten, 2021). Det resulterade i att flera länder runt om i världen stängdes ner och införde restriktioner som begränsade mänskliga aktiviteter vilket har påverkat näringslivet. Den 27 Mars 2020 förbjöd Folkhälsomyndigheten allmänna sammankomster med över 50 deltagare samt att endast bordsservering tillåts på restauranger.
Sveriges riksbank (2020) visar i sin halvårsrapport i juni 2020 att det uppstått stora problem i många branscher på grund av Covid-19, däribland fastighetsbolagen som påverkats av hur deras hyresgästers verksamheter presterar. De branscher som främst har påverkas negativt av Covid-19 är restauranger, detaljhandel och hotell. När dessa branscher får betalningssvårigheter leder det i förlängningen till att fastighetsbolagen får förlorade hyresintäkter. Många fastighetsbolag har redan en begränsad kassalikviditet vilket kan leda till fler betydande problem om intäkterna minskar kraftigt. Den ekonomiska kris som uppstått på grund av coronapandemin skiljer sig åt från tidigare kriser som till exempel finanskrisen 2008-2009. Krisen till följd av coronapandemin har sin grund utanför den finansiella sektorn och myndigheter har varit tvungna att försöka balansera förlusten av mänskliga liv med ekonomisk hållbarhet. Riksbanken belyser dock att fastighetsbranschen är överrepresenterade när det gäller banklån och värdepappersutlåning i Sverige, vilket gör att branschen är extra utsatt vid ekonomisk förändring.
För fastighetsbolag anses det betydelsefullt att ha en strategi och en plan för riskhantering när det råder osäkra ekonomiska tider. Dessa förberedda aktiviteter skapar konkurrenskraftiga fördelar som kan leda till nya marknadsandelar och skapa goda förutsättningar för att undvika risker som kan skada bolaget. Det är därför viktigt att ständigt anpassa sig efter de nya förutsättningar som sker på marknaden genom att fortlöpande se över sina aktiviteter för riskhantering (Bigelow & Chan, 1992).
Ur fastighetsägarens synvinkel är fastighetsförvaltningen ett centralt begrepp för både företagets ekonomi och standard på fastigheterna. Genom en effektiv fastighetsförvaltning kan fastighetsbolag både blir mer kostnadseffektiva, lönsamma och mer förberedda på oförutsägbara händelser i omvärlden (Styrbjörn & Ståhl, 2008). Med tidens gång har det även blivit allt mer väsentligt för fastighetsbolag att investera och prioritera en hållbar fastighetsutveckling för att bland annat bli mer konkurrenskraftiga (Dannberg & Jakobsson, 2017).
1.2 Problemdiskussion
Finansinspektionen (2019) belyser i sin rapport att den kommersiella fastighetsmarknaden utgör cirka 40 % av Sveriges BNP och har således en stor påverkan på Sveriges ekonomi.
Efter flera år av en stark utveckling på fastighetsmarknaden med låga räntor har skuldsättningsgraden stigit hos de svenska fastighetsbolagen och utgör ungefär 43 % av storbankernas utlåning. Detta gör att det finns ett starkt samband mellan finansiell stabilitet och den kommersiella fastighetsmarknaden. Skulle det inträffa kraftiga räntehöjningar alternativ betydligt lägre efterfrågan på den kommersiella fastighetsmarknaden skulle detta kunna leda till kreditförluster hos storbankerna, vilket skapar konsekvenser för hela samhället.
I samband med den rådande coronapandemin är det intressant att veta hur fastighetsbolagen hanterar kostnader kopplade till drift- och underhållsarbete. De nya rekommendationer och förändringar av yttre faktorer som myndigheterna bestämmer påverkar fastighetsbolagens ekonomi och därmed också deras manöverutrymme.
De restriktioner och beslut som myndigheterna tog under 2020 till följd av pandemin resulterade till ett av de största varslen i modern historia för Sverige (Törner, 2020).
Samtidigt har antal konkurser endast ökat med ett hundratal sedan 2019 (Holmström, 2021). I en bransch där fastighetsbolag tydligt påverkas beroende på hur hyresgästernas verksamheter går kan en lågkonjunktur och kraftiga förändringar i kassaflödet få allvarliga konsekvenser för fastighetsbolagen. Åtstramningar i kassaflödet kan dessutom leda till uppskjutna investeringar och ett uppskjutet underhåll på fastigheterna, vilket i sin tur kan leda till sämre lönsamhet och större miljöpåverkan för fastighetsbolagen (Epstein & Rejc, 2014). Det finns numera även en oro kring kontorsmarknaden där vakansgraden förväntas stiga i de centrala områdena i storstäderna (Svefa, 2021). Den totala transaktionsvolymen för fastigheter ökade 2020 jämfört med föregående år men den sjönk för lokaler från 33 % till 23 % och för bostäder ökade den istället med 8 % (se figur 1). Detta till följd av att bostäder anses vara en säkrare investering eftersom risken för vakans är låg på grund av befolkningstillväxt och en generell stark efterfråga på bostäder.
Figur 1 – Transaktionsvolymer för olika typer av fastigheter (Svefa 2021)
Projekt som syftar till att utveckla fastigheter har minskat under pandemin samtidigt som förvärv av nya fastigheter har stagnerat. Värderingar, kostnadsberäkningar och avkastningen på fastigheter har således påverkats negativt för fastighetsägarna (Tanrivermis, 2020). De åtgärder som myndigheterna har tagit till har begränsat aktiviteterna i butiker, kontor och hotell vilket har påverkat deras verksamheter. Dessa åtgärder påverkar även fastighetsbolag vilket lett till att driftkostnader ökat i takt med att hyresintäkterna minskat eftersom det finns en mindre efterfrågan på fastigheter, driftnettot har således försämrats. Detta har tenderat till att rörelseresultat och investeringsvärde har minskat.
Tidigare forskning tyder på att drift och underhåll är nyckelaktiviteter i fastighetsförvaltning för att säkerhetsställa att en fastighet bibehåller sina funktioner. En problematik som uppstår vid underhåll av fastigheter är att det oftast finns en begränsad budget inom en begränsad tidsperiod som ska nå flera motstridiga mål (Taillandier, Fernandez, C & Ndiaye, 2017). När det finns en begränsad budget och tillgång till resurser kan det vara svårt för en fastighetsförvaltare att hålla alla sina fastigheter i yppersta skick. Fastighetsförvaltarna ställs inför många beslut när det gäller vilket av de planerade underhållen som ska prioriteras och behöver därför kompromissa när det finns begränsade resurser, det som också gör det komplicerat är att de besluten som behöver tas sträcker sig över flera år framöver. Vid underhållsarbete finns det också olika parter att hålla nöjda, fastighetsförvaltaren måste försäkra sig om att kvalitén uppfylls och att de olika aktörerna som finns är nöjda samt att de regler och lagar som finns följs. Dessa olika parametrar kan ibland vara motstridiga och det skapar en komplexitet hos fastighetsförvaltaren när den ska ta ett flertal beslut som ska göras över många år framöver. Målet med underhållsarbete i en verksamhet är att det som spenderas på underhåll är relevant, men givetvis om det finns två handlingsplaner på hur underhållet ska se ut de kommande åren och de ger likvärdiga tillfredsställda kunder kommer den plan som kostar minst att prioriteras (Taillandier et al., 2017).
För de fastighetsbolag som har hyresbostäder och samhällsfastigheter förväntas myndighetens beslut inte öka risken för vakans. Däremot är risken för vakans högre i handelsfastigheter, exkluderat livsmedel, och kontorsfastigheter eftersom digitalisering har gjort att det handlas mer på nätet och att arbete hemifrån ökar kan leda till att kontoren inte blir lika eftertraktade (Svefa, 2021).
1.3 Frågeställningar
1. Hur har förvaltningen av kommersiella fastigheter i privatägda fastighetsbolag påverkats under pandemin med inriktning på underhåll, drift och investeringar i befintliga och nya fastigheter?
2. Vilka ekonomiska effekter har pandemin, Covid-19, haft för de privata fastighetsbolagen?
3. Hur kan fastighetsbolag inom den kommersiella sektorn förbereda sig på liknande prövningar i framtiden?
1.4 Syfte
Syftet med den här studien är att beskriva och förklara hur kommersiella fastighetsbolag har hanterat underhåll, drift och investeringar under den rådande pandemin samt vilka konsekvenser det haft på fastigheterna. Vidare syftar studien till att beskriva de ekonomiska konsekvenser som pandemin orsakat för fastighetsbolagen, detta för att skapa en förståelse över situationen och förebygga liknande framtida prövningar.
1.5 Avgränsningar
Vi har valt att i denna studie avgränsa arbetet till den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige. Studien är även avgränsad till medelstora och stora privatägda fastighetsbolag som har anläggningstillgångar om minst 450 miljoner kronor. Fastighetsbolagen är utspridda över hela Sverige för att få en rättvisande bild över hur situationen ser ut i hela landet.
1.6 Centrala begrepp
Kommersiell fastighet
En kommersiell fastighet är en fastighet som ägs för att generera intäkter i form av hyresintäkter från hyresgästen (Finansinspektionen, 2019). Hyresgästen bedriver i sin tur en kommersiell verksamhet i fastigheten som i huvudsak har ett vinstintresse (Fortnox, u.å).
Exempel på sådana verksamheter i denna studie kan vara kontors-, detaljhandel- och hotellfastigheter.
2. Teori
I detta kapitel presenteras uppsatsens teoretiska ramverk som använts genom arbetet. Den teoretiska referensramen (se figur 2) är indelad i tre olika kategorier. Fastighetsförvaltning som avser dess innebörd, underhåll, drift och hållbar fastighetsförvaltning. De yttre omständigheterna beskriver pandemins påverkan globalt och i det svenska samhället, regeringens åtgärder och eventuella lärdomar från finanskrisen 2008. Inre omständigheter beskriver vakanser och strategiska åtgärder inom företagen. Kapitlet avslutas med en sammanfattning av teorin.
2.1 Fastighetsförvaltning
2.1.1 Vad innebär fastighetsförvaltning
Fastighetsförvaltning innebär att en extern part eller fastighetsägaren själv, agerar i ägarnas intressen. Att agera i ägarnas intressen innebär att fastighetsförvaltaren ska arbeta med att upprätthålla värdet på fastigheten parallellt med att optimera kostnads- och energibesparingar (Coor, u.å). Fastighetsförvaltaren kan både vara en eller flera personer som ansvarar för att drift och underhåll av fastigheten ska fungera effektivt. Fastighetsförvaltaren förvaltar över
Figur 2 – Teoretisk referensram
Teoretisk referensram
Yttre omständigheter
§ Pandemins påverkan på Sveriges- och världsekonomin
§ Regeringens åtgärder
§ Finanskrisen 2008 och dess påverkan på företag
Fastighetsförvaltning
§ Vad innebär fastighetsförvaltning
§ Underhåll
§ Drift
§ Hållbar
fastighetsförvaltning
Inre omständigheter
§ Vakanser
§ Strategiska åtgärder
både byggnader och de markområden runt omkring som hör till och har det yttersta ansvaret att det hålls i optimalt skick (Coor, u.å). För att lyckas med det måste fastighetsförvaltaren planera underhåll och reparationer av fastigheten och hitta underhållsstrategier för att optimera processen för att den ska vara effektiv.
Ansvarsområdet för en fastighetsförvaltare idag är mer omfattande än vad det var tidigare.
Förr kunde fastighetsförvaltning innebära endast att bevara fastigheten och betala fakturor medan den nu är mer diversifierad och kan innefatta en rad olika aktiviteter i en organisation (Carswell & Read, 2018). Till exempel förbereda budgetar, utvärdera investeringar i olika projekt och även ansvar över riskhantering och strategisk planering kan vara vanligt förekommande aktiviteter för fastighetsförvaltare. Rollen som fastighetsförvaltare har utvecklats till att bli ett mer professionellt och sofistikerad yrke. Det är en utveckling som har sin grund i en ökad konkurrens och större krav från de som anlitar dem, vilket resulterat i att kunskapen bland fastighetsförvaltare har vuxit.
Det finns en bild av att fastighetsförvaltare ses som en råvara som är lätt utbytbar istället för en värdeskapande funktion i företaget. Den bilden finns fortfarande delvis kvar även om de flesta numera ser fastighetsförvaltare som en värdeskapande tjänst. För att fastighetsförvaltaren ska kunna addera värde till företaget måste förhållandet mellan ägare och fastighetsförvaltare fungera eminent (Carswell & Read, 2018). Ägaren måste ha förtroende för att fastighetsförvaltaren gör det som arbete som krävs och det lyckas ägaren med genom att behandla fastighetsförvaltaren som en partner snarare en leverantör som endast ska sköta ett jobb. Istället för att delegera ut direktiv bör istället det föras en dialog mellan ägare och fastighetsförvaltare eftersom kunskapen ligger hos fastighetsförvaltaren, genom att ställa frågor kan det diskuteras fram lösningar som skapar värde. Samtidigt är det viktigt att fastighetsförvaltare är medveten om strategier och investeringar som företaget ska göra för att kunna uppfylla sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt. För att vara värdemaximerade och inte värdeupprätthållande måste fastighetsförvaltare arbeta proaktivt med att öka intäkterna, hantera risker och utforska marknadsmöjligheter (Carswell & Read, 2018). Att uppmuntra fastighetsförvaltare att hitta lösningar och ge förslag på åtgärder som resulterar i högre intäkter samt lägre kostnader är ofta ett framgångsrikt tillvägagångssätt för ägaren eftersom fastighetsförvaltaren oftast har bäst insikt i marknaden och fastigheterna.
2.1.2 Underhåll
Underhåll består av en rad aktiviteter som en fastighetsförvaltare måste ta hänsyn till för att en byggnads funktioner ska förbli optimala, det görs genom att byta ut eller restaurera delar av byggnaden med jämna mellanrum vilket förlänger byggnadens livscykel.
Fastighetsförvaltaren har i uppgift att skapa ett system för underhållet som är organiserat och effektivt, systemet ska kunna hantera de problem som kan uppstå kring underhåll av en fastighet (Pukite & Geipele, 2017). Syftet med underhåll är att bevara fastigheten i ett sådant tillstånd att den fortfarande kan tjäna sitt syfte och vara fortsatt attraktiv, genom att göra det behåller fastigheten sitt värde. Underhållsarbete av en fastighet är en dyr process både utifrån
administrativa avgifter medan miljöaspekter är sådant som kan ändra krav på byggnader, växthusgaser och att hitta energieffektiva metoder. Det viktiga för fastighetsförvaltaren i denna process är att försöka minska kostnaderna genom att ha ett effektivt och hållbart tillvägagångssätt (Pukite & Geipele, 2017). För att lyckas med ett underhållsarbete måste processen i fastighetsförvaltningen vara tydlig. Det åstadkommer fastighetsförvaltaren genom att planera, implementera dessa planer, ta beslut och kontrollera. Det gäller även att styra och strukturera dessa planer i linje med de mål som ägaren har med sitt ägande, det åstadkommer fastighetsförvaltaren genom att ha en tydlig strategi. Syftet med underhåll är sammantaget att försäkra sig om att byggnadens funktioner är säkra och att byggnaden går att använda för sitt ändamål. För att lyckas med det måste byggnaden genomgå underhåll som säkerhetsställer att byggnadens tillstånd möter de krav och kvalité som finns och eftersträvas att nå.
Underhåll definieras som tekniska åtgärder som ska återställa funktionen hos ett objekt, vilket kan genomföras genom att förbättra prestandan av ett material (Aff, 2015). Det finns två olika typer av underhåll och de är avhjälpande- och planerat underhåll. Med avhjälpande underhåll menas att en åtgärd görs när funktionen av ett objekt har nått en sådan nivå att den inte längre är acceptabel vilket leder till en akut åtgärd. En akut åtgärd måste genomföras relativt omgående utan dröjsmål och det är till exempel när det kan riskera skada på fastigheten, risk för personskada eller att det har en väsentlig störning på verksamheten.
Planerat underhåll är istället något som är planlagt i förhand och som är planerat i art, tid och omfattning (Aff, 2015). Ett planerat underhåll är återkommande och sker med ett intervall som oftast är längre än ett år. Syftet med planerat underhåll är att återställa funktionen till sin ursprungliga nivå och det ska helst ske innan funktionen har nått en oacceptabel nivå.
2.1.3 Drift
Drift definieras som de tekniska åtgärder som genomförs för att upprätthålla funktionen hos ett objekt (Aff, 2015). En funktion kan behöva upprätthållas av olika anledningar men det som tas hänsyn till är objektets ålder, det slitage som den utsätts för, om objektet kan utföra sin förväntade prestation och om den uppfyller de krav som den verksamhet som bedrivs där kräver. Drift kan delas in i två olika kategorier som heter tillsyn och skötsel, de innefattar olika dimensioner av driftarbete. Tillsyn är en driftåtgärd som innebär att det sker en observation av ett objekt och om dess funktion fungerar acceptabelt och om det inte gör det rapporteras en avvikelse (Aff, 2015). Det är en process som ofta är schemalagd och kan variera från en gång i veckan till en gång per månad, exempel är att testa funktionskontrollen av ett fönster för att se om det går att öppna och stänga ordentligt. Skötsel är istället en driftåtgärd som innebär att ett objekt vårdas eller justeras för att fungera på ett acceptabelt sätt, det är även att förse eller byta förbrukningsmaterial till ett objekt. Det kan till exempel vara ett byte av en glödlampa i ett trapphus eller gräsklippning. Dessa aktiviteter är också oftast schemalagda och kan ske med intervall på en gång varannan dag eller en gång i kvartalet.
2.1.4 Investeringar inom fastighetsförvaltning
Investeringar inom drift- och underhållsarbetet i fastighetsförvaltning främjar fastigheternas avkastning för ägaren. En investering inom området fastighetsförvaltning kan bland annat vara långsiktigt kostnadseffektiva produkter i form av klimatsystem, belysning eller övergripande ny teknik som gynnar fastigheten ekonomiskt (UFOS, 2010).
Under finanskrisen 2008 gjordes en utredning av Sveriges Riksdag om potentiell energieffektivisering i kommersiella lokaler i hela landet. Utfallet blev att lönsamma åtgärder således kan bidra till en minskad energianvändning om 8,5 TWh fram till 2020 (Energieffektiviseringsutredningen, 2008). Den minskade energianvändningen omvandlat till dagens penningvärde motsvarar cirka sju till åtta miljarder kronor per år.
Vidare kan man se att det inte är utvecklingen av effektiva fastighetssystem som är hindret, utan investeringsviljan hos ledning och ägare. Att lagkrav uppfylls ligger i högre prioritet hos ägarna medan brist på kapital ligger till hinder för ytterligare investeringar (UFOS, 2010).
2.1.5 Hållbar fastighetsförvaltning
Hållbara fastigheter kan definieras genom flera olika värdeskapande aktiviteter hos fastighetsägaren. En värdeskapande aktivitet kan till exempel vara energieffektivisering av en byggnad. Ett större fokus på en hållbar förvaltning skapar inte bara ett högre fastighetsvärde utan gör även att fastigheternas driftkostnad inte påverkas i lika stor utsträckning av till exempel en kraftig uppgång av elpriset (World Economic Forum, 2016). Studier visar även att en högre grad av hållbar förvaltning skapar i regel både nöjdare hyresgäster och en mer attraktiv arbetsplats att arbeta på hos fastighetsbolagen (Blomé, 2012).
Hållbart byggande har blivit desto mer betydande i takt med att människor blivit mer miljömedvetna. En hållbar byggnad har numera förväntningar på att skapa en konstruktion som uppfyller krav på miljö, ekonomi, hälsa, socialt och teknisk tillfredsställande funktioner (Malmberg, 2015). Det som kännetecknar en hållbar byggnad är framförallt att innemiljön ska vara god samt att miljöpåverkan ska vara minimal, dessutom är oftast drift- och underhållskostnaderna låga. Utöver det bör kunskapen om hur byggnaden förbrukar resurser finnas, det kan vara fokus på att använda sig av förnyelsebara energikällor för att byggnaden ska bibehålla sin status och passa in i framtiden.
2.2 Yttre omständigheter
2.2.1 Pandemins påverkan på Sverige- och världsekonomin
Innan covid-19 bröt ut indikerade industrisektorn i världen att en positiv trend stod bakom hörnet. USA och Kina ingick i slutet av 2019 ett fas 1-avtal som innebar bland annat ej höjda tullavgifter för Kina samtidigt som de väntas köpa mer jordbruksvaror av USA (se figur 3).
Delar av Europa hade dessutom under en längre tid haft en långsamt stigande trend inom industrin (Konjunkturinstitutet, 2020).
Redan i början av april 2020 förutspådde konjunkturinstitutet i deras rapport att det skulle bli djupa spår i sviterna av covid-19 och att en lågkonjunktur stod för dörren. Institutet påpekade människors oro kring viruset och att utfallet hänger på hur de och myndigheterna agerar.
Sveriges BNP har uppskattas falla med cirka sex procentenheter och totalt tre procentenheter inom det globala BNP under 2020. (Konjunkturinstitutet, 2020).
Det stora utbrottet av covid-19 krävde omfattande åtgärder för samtliga länder i världen, vilket ledde till att många länder valde att stänga sina gränser helt. Covid-19 har inte bara förändrat samhället utan i stor utsträckning påverkat finansiella marknader och världsekonomin i sin helhet (Nicola et al., 2020)
Faktorer som dessa får stora konsekvenser på världsekonomin och många länders BNP förutspås falla närmsta tiden trots detta tror institutet på en relativ snabb återhämtning (Konjunkturinstitutet, 2020).
2.2.2 Regeringens åtgärder
Sveriges regering publicerade den 1 februari 2020 att det nya coronaviruset är en samhällsfarlig sjukdom och kräver extraordinära insatser för att bekämpas. Landets strategi syftar främst att hindra smittspridningen av viruset genom att upprätta restriktioner för allmänheten men även tillhandahålla de resurser som vården kräver. Utöver detta har fler åtgärder gjorts i olika steg där bland annat ekonomiska krispaket tagits fram för att i största mån lindra konsekvenserna av minskad aktivitet hos företag och medborgarnas arbete (Regeringen, 2020). Generellt har dock Sverige vidtagit mindre drastiska åtgärder gällande den pågående pandemin än många andra länder (Gerell, Kardell & Kindgren, 2020).
Figur 3 – Indikationer för industriförtroende (Konjunkturinstitutet, 2020)
2.2.3 Finanskrisen 2008 och dess påverkan på företag
Under åren 2008 till 2009 utbröt en finanskris som hade sin grund i att bostadsmarknaden i USA var kraftigt överbelånad och efter oväntade negativa förändringar i kassaflödet ledde det till kraftiga kreditförluster hos banker och försäkringsbolag (Feinstein, 2017). Problematiken kring belåningen kan kopplas till att USA under åren 2002 och 2006 skapade ett mönster av en ovanligt låg räntenivå och en hög belåningsgrad i kombination med kraftigt stigande huspriser. Det skapades helt enkelt en obalans i bytesbalansen i USA (Öberg, 2010).
Bostadsbubblan sprack därför när indikationer om en försämrad arbetsmarknad framkom som ledde till att bolån lades om. Familjer med lägre inkomst klarade således inte betala amortering på deras bolån (Taejun, Lee, Wonjun, & Taylor, 2011).
Öberg (2010) skriver vidare i sin rapport att hela världsekonomin då hade präglats av en stark tillväxt och en kraftig kreditexpansion under flera år. Yttre faktorer i omvärlden påverkar i hög grad ett land som Sverige, med sin förhållandevis lilla ekonomi. Landets ekonomi är i stort beroende av hur omvärlden går, en avmattning i världsekonomin kan således inte gå ouppmärksammat förbi.
I dagsläget finns ingen forskning på i vilken utsträckning pandemin har påverkat företagens finansiella prestationer. Man vet dock att tidigare finanskriser har bidragit till en ökning av antal konkurser och försämrad finansiella medel hos företag i kombination med högre arbetslöshet (Pavlínek & Ženka, 2010).
2.3 Inre omständigheter
2.3.1 Vakanser
Ordet vakans kommer från latinska ordet va´co och står för “vara tom”
(Nationalencyklopedin, 2021). Begreppet kan således definieras som outhyrda utrymmen i fastigheterna, vilket innebär area som inte genererar något kapital till ägarna. Vakanser i kommersiella fastigheter är till stor del beroende på hur den ekonomiska situationen i samhället ser ut (Lind & Lundström, 2009). Finansinspektionen (2019) styrker vidare detta i sin rapport genom att kommersiella lokalfastigheter är generellt känsligare för yttre störningar. Detta beroende på att lokalhyresgästens betalningsförmåga styrs till stor del av marknaden.
Forskning visar vidare att det finns ett samband mellan ökade vakanser och icke prioriterat underhåll i fastigheterna (Buitelaar, Moroni, & Franco, 2021). Ett eftersatt underhåll i fastigheterna i form av dålig inomhusmiljö, bristfälligt yttre klimatskal eller allmänt låg prioritet på underhåll i sin helhet leder till sämre kundnöjdhet vilket även det bidrar till ökade vakanser (Remøy & Van der Voordt 2007). Lind och Lundström (2009) belyser även vikten av drift- och underhållsinvesteringar som skapar en större flexibilitet i fastigheterna. Detta gör att möjligheten att snabbt kunna ta in en ny verksamhet med annan kravbild ökar.
Utöver att fastighetsägaren förlorar pengar i form av hyresintäkter på grund av vakanser finns det även en social problematik (Remøy & van der Voordt 2007). Vakanser orsakar en osäkerhet i det området som vakanser råder. Kriminalitet i form av vandalisering, klotter och inbrott kan vara faktorier som ökar i samband med vakanser vilket skapar en social oro.
För att en fastighet ska anses vara attraktiv har fastighetens fysiska egenskaper och geografiska läge en avgörande betydelse (Brunes, 2015). Om en fastighet är attraktiv eller inte kan således vara avgörande om fastighetsbolaget kommer ha vakanser eller inte. Det som kunder tänker främst på när de tittar på fysiska egenskaper i en fastighet är hållbarhet (beständighet på byggnad, till exempel val av material), funktion (tillgänglighet, funktioner i bostaden, säkerhet, bostadskomplement och inomhusklimat) och skönhet (det som anses attraktivt, dagsljus, rumsorganisation etcetera) (Brunes, 2015). Andra faktorer som påverkar är läget på fastigheten, marknadsområde, efterfrågan och konkurrerande utbud.
2.3.2 Strategiska åtgärder
Strategier kan generellt definieras som olika aktiviteter som under en tidsperiod nyttjas inom ett företag (Nationalencyklopedin, 2021). En strategi kan således vara en hjälp till företag för att kunna etablera mål, vilket kan vara en väg till att bli mer konkurrenskraftiga. Merchant och Van der Stede (2012) belyser även att strategierna och målen i högre utsträckning uppfylls om de är nedskrivna. Dessutom att följa sin bransch kontinuerligt och därefter anpassa strategierna skapar större förutsättningar till en ökad lönsamhet i verksamheten (Oliver, 2001).
Strategiska åtgärder inom fastighetssektorn kan definieras genom olika aktiviteter som gynnar verksamheten när förutsättningarna för den förändras. Aktiviteterna kan således vara att först identifiera vilka kostnader som kan reduceras för att sedan göra olika typer av kostnadsbesparingar som personalminskning, förskjutna investeringar och indragen marknadsföring (Bigelow & Chan, 1992).
Vid vakanser finns det olika strategiska val att göra för att arbeta mot de negativa förändringarna. Är det en kommersiell fastighet kan en lösning vara att ändra funktionen på den till bostäder istället. Ett annat alternativ kan vara att byggnaden rivs och byggs upp på nytt eller beroende på omständigheterna att den renoveras. Fastighetsägaren kan också välja att sälja fastigheten eller låta fastigheten stå tom och vänta på bättre tider och på det sättet få bättre avtal med högre hyror (Remøy & van der Voordt 2007).
Figur 4 – Sammanfattning av teori
3. Metod
I detta kapitel redogörs uppsatsens metod som innefattar metodval, forskningsdesign, litteraturgenomgång, metod för datainsamling och varför de valen har gjorts.
3.1 Metodval
I denna studie föreligger en kvalitativ metod och studien utgår från kvalitativa intervjuer med fastighetsbolag som verkar på den kommersiella fastighetsmarknaden samt från tidigare forskning som är relevant för studien. De kvalitativa intervjuerna har gjorts för att besvara den frågeställning som studien syftar till och förklara sambanden dem emellan.
Tillvägagångssättet för de kvalitativa intervjuerna har till en början varit mailkontakt med potentiella respondenter som kvalificerar in i urvalet för att sedan gå vidare till en intervju med upprättad intervjuguide. Intervjuguiden har utformats specifikt till frågeställningarna som studien syftar till att besvara för att kunna bidra till så relevant information som möjligt (Söderbom & Ulvenblad, 2016). De kvalitativa intervjuerna har genomförts på distans då den rådande pandemin hindrat oss för att göra platsbesök.
3.2 Metodansats
David och Sutton (2016) redogör att en deduktiv ansats är en vetenskaplig process som går från teori till empiri där man utifrån en teoretisk referensram analyserar den empiriska data som samlats in. Den deduktiva ansatsen syftar därför i att först skapa en teoretisk referensram som är relevant för frågeställningen och som grundar sig i vetenskapliga källor för att sedan prövas mot den insamlade den empiri som samlats in, genom kvalitativa semistrukturerade intervjuer.
En induktiv ansats grundar sig istället i att först samla in empiri för att sedan testas mot den teoretiska referensram och analysera sambandet dem emellan. Sambandet indikerar såvida teorin överensstämmer med empirin, vilket beskriver verkligheten (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Vid ett samröre mellan dessa två ansatser skapas ytterligare en dimension av ansats som kallas abduktiv ansats. I denna studie kommer den abduktiva ansatsen tillämpas och den grundar sig i en växelverkan mellan induktiv- och deduktiv ansats vilket kan resultera till att man lättare kan identifiera olika mönster och förhoppningsvis undvika äldre strukturer från tidigare forskning (David & Sutton, 2016).
En kvantitativ metod bygger i regel sin empiri på statistik och enkätundersökningar (Bryman, 2013). Den skulle således vara olämplig för att besvara den ställda frågeställningen då frågeställningen kräver en större reflektion av respondenten. David och Sutton (2016) belyser vikten av sambandet mellan teori och intervjuguide, brister det kan delar av intervjuguiden bli irrelevant och resultera i att man inte får de svar som man söker. För att på bästa sätt besvara den ställda frågeställning anser vi att abduktiv ansats är mest lämplig då vi kan växla och
pröva teori och empiri gentemot varandra. Detta gör att vi inte blir låsta till någon ansats som hindrar oss från att få en så korrekt bild av verkligheten som möjligt.
3.3 Kvalitativ forskningsmetod
Kvalitativ forskning innebär att större fokus ligger på att noggrant beskriva icke-numeriska data vilket till exempel kan vara djupintervjuer. Kvalitativ forskning har en forskningsstrategi som i någon form uttrycker sig induktivistisk, konstruktionistisk eller tolkande (David &
Sutton, 2016). I en kvalitativ studie handlar det om att upptäcka och förstå ett ämne vilket görs genom en empirisk studie.
En kvalitativ intervju sker vanligtvis genom att respondenten och intervjuaren möts upp på plats och genomför intervjun. Det kan däremot också förekomma att intervjuer genomförs på dator eller via telefon vilket är fallet i denna studie. Men det har ingen betydelse på om intervjun är kvalitativ eller inte utan det är utformningen av frågorna samt hur mycket utrymme som respondenten får att svara på frågorna som är avgörande för om det är en kvalitativ intervju (David & Sutton, 2016). För att stärka reliabiliteten i denna studie är strukturen på intervjuerna likadan vid samtliga intervjutillfällen. Däremot genomförs intervjuer på ett sådant tillvägagångssätt där respondenten ska känna sig bekväm med att kunna svara på frågorna öppet vilket gör att svaren får ett större djup och detaljrikedom. Det kan skapa en större förståelse och mer nyanserad bild av ämnet när respondenten får större utrymme att uttrycka sig på. David och Sutton (2016) påpekar även att det är viktigt att tid och plats noggrant väljs ut för att intervjun ska kunna fortlöpa utan avbrott. Intervjuerna spelas in vilket är fördelaktigt för att kunna få ut så mycket som möjligt av samtalet samt möjliggör att vi senare kan gå tillbaka och lyssna om på intervjun. Att lyssna om kan ge en ökad förståelse för respondentens svar.
3.4 Litteraturgenomgång
Den vetenskapliga litteratur som har samlats in för att besvara frågeställningen har varit inom områdena förvaltning, konjunktur, underhållsarbete, vakanser och ekonomi. Till en början utforskades nyhetsartiklar, diverse hemsidor, gamla uppsatser som fanns att hitta i DIVA- portalen och myndighetsrapporter. Den informationen användes för att få en översiktlig bild på hur problemet såg ut, vidare i problemdiskussionen fördjupas kunskapen ytterligare genom att läsa vetenskapliga artiklar. I teorikapitlet användes det förutom vetenskapliga artiklar på nätet också böcker.
De vetenskapliga artiklarna som använts har hämtats med hjälp av sökmotorn Google Scholar och sökord som property management, real estate maintenance, real estate management och commercial real estate har använts för att hitta artiklar. Majoriteten av sökorden var på engelska för att få en större bredd och tillgång till den senaste forskningen.
APA (American Psychological Association) har använts som referenshanteringssystem i den
parentes i texten vilket gör det lätt att hitta den som läsare (Mattsson & Örtenblad, 2008). I parentesen är det författare och årtal som anges, i referenslistan står källorna i bokstavsordning.
3.5 Empirisk studie
3.5.1 Val av företag
Företagen som har valts ut till denna studie har valts med hänsyn till frågeställningarna som syftar till att undersöka pandemins effekter på kommersiella fastighetsbolags förvaltning med inriktning på drift, underhåll och investeringar.
För att kunna besvara frågeställningen har vi valt att göra följande kriterier för studien:
1. Företagen ska vara privatägda och verka inom den kommersiella fastighetssektorn.
2. Företagen ska ha anläggningstillgångar om minst 450 miljoner kronor.
Anledningen till det första kriteriet är att kommunala fastighetsbolag inte i samma utsträckning är lika vinstmaximerande som privatägda fastighetsbolag. Kommunala fastighetsbolag prioriterar i regel ett samhällsperspektiv framför ett vinstperspektiv, vilket skulle kunna bli missvisande för studiens syfte (Häggström & El-Amrani, 2018).
Det andra kriteriet, gällande anläggningstillgångar, är för att företagen ska ha någon form av en förvaltningsorganisation, vilket mindre fastighetsbolag inte alltid besitter. Vi har därför valt att exkludera mindre företag då det skulle kunna ge studien en missvisande bild. Däremot har vi inte haft någon begränsning till hur stora fastighetsbolagen får vara, företagen har således varierat mellan medelstora och stora fastighetsbolag (Ekonomifakta, 2020). Vi har därför innan kontakt togs med företagen undersökt hur stora anläggningstillgångar företagen besitter genom utdrag av balansräkning.
Vi har genom detta kunnat välja ut både medelstora och stora fastighetsbolag över landet för att tillhandahålla en så korrekt helhetsbild som möjligt för att besvara frågeställningen.
3.5.2 Val av respondenter
Vid val av respondenter har urvalskriteriet baserats på de utvalda företagen som har sin grund i studiens frågeställning. Respondenterna är dessutom verksamma inom studiens problemområde och har valts utefter deras arbetsuppgifter. De har således haft befattningar inom fastighetsansvar och fastighetsförvaltning för att på ett fördelaktigt sätt kunna besvara studiens frågeställning kring hur företagets fastighetsförvaltning av kommersiella fastigheter påverkats under pandemin. Eftersom storleken på fastighetsbolagen skiljer varandra åt har även respondenternas befattningar varierat (se figur 5), vilket även till viss del kan leda till varierande svar och uppfattning kring vissa frågor. Detta har vi som författare iakttagit och i den mån det gått eftersträvat att få så jämförbara svar som möjligt.
Företag Respondents befattning
Företag 1 Förvaltningschef
Företag 2 Fastighetschef
Företag 3 Fastighetsförvaltare
Företag 4 Affärsområdeschef
Företag 5 Produktionschef
Företag 6 Verksamhetsutvecklare
Företag 7 Fastighetschef
Företag 8 Affärsområdeschef
3.5.3 Datainsamling
För att kunna besvara de ställda frågeställningarna i denna studie har vi valt att både samla in primär- och sekundärdata, detta för att ge möjlighet till att jämföra teori och empiri.
Primärdata har tagits fram genom semistrukturerade intervjuer med utvalda respondenter i privatägda fastighetsbolag och ligger till grund för vår empiri. Den sekundära datan har samlats in genom vetenskapliga artiklar och relevanta böcker och ligger till grund för vår teori.
En semistrukturerad intervju utgår i regel från en fastställd intervjuguide samtidigt som det finns utrymme för intervjuaren att ställa följdfrågor till respondenten (Bryman, 2013). Vi anser att detta tillvägagångssätt skapar en möjlighet för oss som författare att få en mer korrekt bild av verkligheten och att erhålla en viss flexibilitet under intervjun. Flexibiliteten kan utgöra möjlighet till att reda ut eventuella oklarheter och motsägelser som framkommit under intervjuerna, vilket vi anser kan vara behövligt i denna typ av forskningsstudie. En intervjuguide kan på det sättet direkt översättas till en “minneslista” vilket kan användas under intervjuerna för att undvika att olika frågor ställs till respondenterna, vilket försämrar reliabiliteten (Bryman, 2013).
Bryman (2013) belyser i sin bok att i det ligger i intervjuarens intresse vid kvalitativa intervjuer vad och framförallt hur en respondent svarar på intervjufrågorna. Att transkribera via inspelning kändes därför relevant för att kunna få med en fullständig redogörelse av intervjun i empirin. Intervjuguiden utformades utifrån den teoretiska referensramen där vi
Figur 5 – Respondenternas befattning på de åtta olika företagen
först skapade olika teman och sedan skalade ner de i mindre begrepp. Utifrån det utvecklades sedan intervjufrågorna (se figur 6). Åtta personer intervjuades och intervjuerna varade i cirka 20 minuter vardera.
Teman Teori Författare Intervjufrågor
Fastighets- förvaltning
Förvaltning
Carswell & Read (2018), Coor (u.å),
Blomé (2012)
Hur är er förvaltningsorganisation uppbyggd?
Hur ser er tidshorisont för fastigheterna ut? Hur länge äger ni dem?
Har er fastighetsförvaltning påverkats under den rådande pandemin?
Hur såg den ut innan, nu och efter?
Underhåll
Pukite & Geipele (2017), Aff (2015),
Malmberg (2015)
Hur organiserar ni löpande- och planerat underhåll?
Har planerat underhåll skjutits upp under den rådande pandemin? Är det i så fall ur ett ekonomiskt- eller
hälsoperspektiv?
Drift Aff (2015) Hur har drift-arbetet påverkats under Covid-19?
Investeringar
UFOS (2010), Energieffektiviseri
ngsutredningen (2008)
Gör ni särskilda investeringar i fastigheterna för att kunna anpassa dem till olika verksamheter?
Har investeringar i fastigheterna skjutits upp på grund av den rådande pandemin?
Yttre omständigheter
Konjunktur- förändringar
Konjunkturinstitute t (2020),Nicola et
al. (2020), Regeringen (2020), Gerell et al. (2020), Feinstein (2017),
Öberg (2010), Pavlínek & Ženka
(2010), Taejun et al. (2011)
Har ni påverkats av denna konjunkturförändring?
Fanns det någon lärdom att ta från finanskrisen 2008 eller är det andra förutsättningar nu?
Ekonomi Hur har ekonomin påverkas i företaget? Hur ser ni på det i framtiden?
Inre omständigheter
Vakans
Lind & Lundström (2009), Finansinspektionen (2019), Buitelaar et al. (2021), Brunes (2015), Remøy &
van der Voordt (2007)
Har ni haft ökade vakanser under pandemin?
Arbetar ni förebyggande mot det och isåfall hur? Vilka åtgärder har tagits?
Strategi/avslutning
Merchant & Van der Stede (2012), Bigelow & Chan (1992), Remøy &
van der Voordt (2007), Oliver
(2001).
Vad anser du är det viktigaste för fastighetsbolag för att kunna klara av liknande prövningar i framtiden?
Figur 6 – Operationaliseringsschema
3.6 Trovärdighet
Trovärdighet är ett centralt begrepp i studier och syftar till att det som författaren skriver är trovärdigt. Två vanliga begrepp inom studiers trovärdighet är validitet och reliabilitet (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Validitet kan kort förklaras som ett samband mellan det som studien mäter och det som den har för avsikt att mäta. Validitet kan även delas in i flera undergrupper som till exempel intern- och extern validitet. Reliabilitet syftar istället till hur tillförlitlig själva mätningen är. Vid en hög reliabilitet ska mätningen gå att upprepa oavsett vem som intervjuas eller vilket mätinstrument som används. Väl utarbetade intervjufrågor ökar följaktligen reliabiliteten (Söderbom & Ulvenblad, 2016).
Gällande den aktuella studien har samtliga intervjuer genomförts med två intervjuare för att tillsammans kunna granska respondenternas svar och på så sätt uppnå en god intern validitet.
Inför val av respondenter gjordes en gränsdragning för att säkerställa att respondenten verkligen kunde ge svar på de frågorna som upprättades, vilket även ökar den externa validiteten. De upprättade frågorna bedöms passande till de aktuella frågeställningarna.
Studien har utgått från semistrukturerade intervjuer samtidigt som den baseras på insamlad teori. Detta stärker således studiens reliabilitet (Bryman, 2013).
3.7 Etiska överväganden
Carlström och Carlström Hagman (2010) belyser i sin bok att etiska problemställningar uppkommer så fort man involverar människor i sin studie. SOU 1999:4 är en utredning där det slogs fast att det alltid är författaren som innehar det yttersta ansvaret för utformningen och hur resultatet framställs. Det ligger således på författaren att varken kränka eller utsätta respondenter för psykiska påhopp.
Vetenskapsrådet har tagit fram fyra stycken huvudkrav för forskningsetiska principer.
Områdena omfattar följande:
1. Informationskrav - samtliga respondenter måste få information om vad syftet med studien är samt vilka moment den innefattar. Respondenterna ska även bli informerade om att det är frivilligt att delta. Informationskravet har vi uppfyllt genom att informera respondenterna i början av varje intervju.
2. Samtyckeskrav - innebär att respondenterna själva har rätt att styra sitt deltagande i studien. Ett exempel på detta kan vara att en respondent aldrig får utsättas för påverkan eller påtryckningar. Respondenten kan även när den vill avbryta deltagandet i studien utan att det tillkommer några negativa konsekvenser för den.
Respondenterna i den här studien har före intervjun påbörjats fått en förfrågan om de vill medverka, något de senare har fått ta ställning till om det vill eller inte.
3. Konfidentialitetskravet - innebär att samtliga personuppgifter som tillkommer med studien ska behandlas på ett betryggande sätt. En utomstående ska under inga omständigheter kunna komma åt personuppgifter. Behandlas annan känslig
tystnadsplikt. Respondenterna blir därför i början av intervjun tillfrågan om denne vill vara anonym.
4. Nyttjandekrav - innebär att de personliga och känsliga uppgifter som tillkommer med studien ska enbart användas till det som det är avsett för. I den här studien kommer allt inspelat material från intervjuer och känsliga uppgifter från företaget raderas efter att studien har genomförts.
4. Empiri
I denna del presenteras den insamlade empirin som genomförts genom semistrukturerade intervjuer. Varje avsnitt inleds med en beskrivning av företaget och därefter presenteras respondenten och dennes befattning. Vidare följer respondenternas svar kring företagets fastighetsbestånd, förvaltning, drift- och underhållsarbete, investeringar, vakanser, konjunkturförändringar, ekonomi och framtida prövningar. Empirin presenteras med en sammanfattning av intervjun och citat från respondenterna för att få en mer levande text.
4.1 Företag 1
Företag 1 är ett fastighetsbolag som grundades på 60-talet och är verksamma i Jönköping.
Företaget har ägts och förvaltats av samma familj i tre generationer. Företaget äger både kommersiella- och hyresfastigheter och omsatte 2020 cirka 65 miljoner. De nuvarande ägarna har avyttrat ett antal fastigheter som ansågs mindre attraktiva för att istället investera i de som innehar ett bättre geografiskt läge. Man byggde även under året 2020 sin första fastighet från grunden, tidigare hade man enbart förvärvat befintliga äldre fastigheter.
“Numera vill inte ägarna ha så många anställda i själva fastighetsbolaget utan vi köper in alla tjänster via fastighetsförvaltning via HSB framförallt som sköter både städ och fel avhjälpande underhåll och service. Sen köper vi in målare, hantverkare och golvläggare också vidare, så vi har inga egna anställda där.” (Personlig kommunikation, 2021-03-24).
Respondenten arbetar som förvaltningschef på företaget och berättar att felanmälningarna från hyresgäster minskade markant i början av covid-19 där det nästan bara var akuta problem som rapporterades in. Den utvecklingen fortsatte fram till sensommaren där de istället fick en ökning av rapporterade felanmälningar. Under hösten var flödet av felanmälningar mer normalt. Men i samband med den ökande smittspridningen i början av 2021 kunde företaget se en ytterligare minskning av felanmälningar. Vidare har felanmälningarna hanterats på precis samma sätt som i vanliga fall, skillnaden har således bara varit att felanmälningarna kommit in i olika takt.
Respondenten förklarar att ägarnas inställning är att de ska ha fastigheterna för evigt, de har alltså ett långsiktigt ägande med sina fastigheter. Det löpande underhållet köper fastighetsbolaget in medan det planerade är något de själva ansvarar för. Det planerade underhållet kan till exempel vara byte av kök eller underhåll av tak och fasad. Detta arbete har inte påverkats nämnvärt av pandemin utan deras arbete med planerat underhåll har fortsatt i samma takt som innan.
Företaget har även gjort en medveten satsning mer mot bostäder där de gjort investeringar för att göra om kontor till bostäder. Denna förändring har dock bara skett i våning två eller högre eftersom de fortfarande ser ett värde i att ha butiker eller restauranger på bottenvåningen. Den medvetna strategiska åtgärden att bygga om till bostäder har företaget gjort eftersom de ser bättre ut på deras investeringskalkyler.
Respondenten berättade vidare att de hyresgäster som drabbats hårdast hos fastighetsbolaget var restaurang-hyresgästerna. De restauranger som finns i företagets fastighetsbestånd har varit hyresgäster under en lång tid och en restaurang gick i konkurs under pandemin. Det var en konkurs som förmodligen hade skett ändå förklarade respondenten även om pandemin påskyndade den processen. I övrigt har de inte haft några större problem med sina hyresgäster och de har hjälpt dem i den utsträckning de har klarat av. Respondenten redogjorde att de med hjälp av regeringens stödpaket gav halva hyran under några månader i början av pandemin för att hjälpa sina hyresgäster.
Respondenten klargör även att de inte för tillfället har sett några indikationer på att deras ekonomi har försämrats vilket beror på att de har mycket bostäder centralt i en universitetsstad. De största renoveringarna på deras fastigheter skedde även främst på 70/80- talet vilket gör att hyrorna är relativt låga, det gör att företaget inte är lika utsatta för konjunkturförändringar på samma sätt som kanske andra fastighetsbolag är. Det som snarare har förändrat sig på marknaden är att det är svårare att hitta smarta investeringar.
“Det har blivit ännu mera attraktivt att köpa hyresfastigheter så det har blivit ännu svårare för oss att köpa nya fastigheter till en rimlig peng”
Pandemin har gjort att det kommer in ännu mer pengar i systemet, det är lättare att få kapital för investerare vilket har gjort att avkastningskrav för hyresbostäder sjunkit ännu mera.
Slutligen beskriver respondenten att för att klara liknande prövningar i framtiden måste man först ha en bra produkt. För företag som har bostäder och lokaler centralt i en attraktiv stad kommer det alltid finnas en efterfrågan, oavsett vad som händer i omvärlden. Respondenten ser dock att det ligger en större osäkerhet kring hyresgäster med verksamheter som hotell trots att det inte är hyresgäster som de har.
4.2 Företag 2
Företag 2 är ett fastighetsbolag som grundades 2004 i Jönköping och är idag verksamma i Jönköping, Göteborg och Linköping. Företaget har ett fastighetsbestånd som uppgår till cirka 140 000 kvadratmeter och koncernen omsatte år 2020 cirka 1,2 miljarder. Med en grund i stora kontorsfastigheter i centrala Jönköping för stabila kassaflöden kompletterar företaget med olika fastighetsutvecklingsprojekt.
“Vi har vår grund i stora, stabila och kraftiga fastigheter som hela tiden levererar positiva kassaflöden. Utöver det kan komplettera genom att vara med i olika, mer kortsiktiga fastighetsprojekt” (Personlig kommunikation, 2021-03-25).
Respondenten arbetar som fastighetschef på företaget och har det övergripande ansvaret över företagets fastighetsförvaltning samt ett helhetsansvar vid renoveringar. Respondenten berättar vidare att han besitter speciell kompetens vid framförallt stambyten.
Förvaltningsorganisationen består vidare av två drifttekniker, två fastighetsskötare, en kundansvarig för kommersiella gäster och en hyresadministratör.
Gällande företagets fastighetsbestånd är det en blandad fastighetsmix men majoriteten av fastigheterna är kommersiella. Fastighetsbeståndet står dock på flera ben då det innefattar kontor, butiker, lager, logistik och bostäder. De flesta av företagets fastigheter ligger i centrala Jönköping men de har även haft projekt i Linköping och Göteborg.
Vid frågan hur företaget påverkats av Covid-19 blir respondenten märkbart eftertänksam och frågar återigen huruvida intervjun är anonym. Respondenten svarar kort efter att de har påverkats märkbart. Gällande bostäderna har inga vakanser uppstått men däremot har företaget märkt av en markant skillnad på sökandet av bostäder. Respondenten menar vidare att en flytt i sig blir en kostnad och att folk därför är lite försiktiga just nu. När det gäller den kommersiella biten har de fått jobba lite mer, för en del hyresgäster har de gjort vissa hyresregleringar medan andra tyvärr har försvunnit och vakanser har uppstått. Till vilken grad vill inte respondenten gå in på men bekräftar att de haft ökade vakanser på grund av Covid-19. De företag som obemärkt gått förbi Covid-19 och kanske redan innan pandemin funderade på att utöka eller flytta har valt att avvakta. Respondenten tror det mest handlar om att man vill prioritera kostnaderna för sin personal.
Gällande underhåll- och driftarbetet har företaget jobbat på som vanligt, dock har de märkt att antalet felanmälningar har minskat vilket respondenten främst tror beror på att verksamheterna vill ha så lite folk utifrån vad som möjligt på grund av smittspridning. Akuta felanmälningar inkommer fortfarande och har således hanteras som vanligt. Det planerade underhållet har inte varit nödvändigt att skjuta upp, utan företaget har till stor del kunnat följa de upprättade planer som funnits sedan tidigare.
Vidare berättar respondenten att företaget inte i någon större utsträckning investerar i fastigheterna för att snabbt kunna ställa om till en annan verksamhet utan menar att han mer tror på att skapa en relation till den befintliga kunden och bistå denne i så stor utsträckning som möjligt. Vad som händer efter får man ta ställning till då. Övriga investeringar har de inte heller behövt skjuta upp. Respondenten menar att få tag i kapital från bankerna är inget problem idag.
Slutligen berättar respondenten att han tror att det är viktigt att i framtiden jobba hårt med hyresgästen när det gäller den kommersiella biten. På frågan om han tror att det kan bli aktuellt att omvandla kontor till bostäder så tror han efter lite eftertanke att fallet till stor del kommer bli så.
“Förändringar från kontor till bostäder har varit i pipen redan innan coronan kom men kanske har blivit lite mer påtagligt nu”.
4.3 Företag 3
Företag 3 är ett fastighetsbolag som började investera i fastigheter vid sidan av deras ordinarie verksamhet omkring år 2000 och har successivt ökat fastighetsbeståndet sedan dess.
Fastighetsbolaget ser sig själva som långsiktiga ägare. De har således inte sålt av något
fastigheter. Fastighetsbeståndet innefattar kontorsfastigheter, hotell, industrilokaler, lager och bostäder. De som är hyresgäster hos företaget är både små och stora företag samt privatpersoner. Bostäder, garage och förråd hyr främst privatpersoner medan företag hyr det övriga berättar respondenten.
Respondenten arbetar som fastighetsförvaltare i företaget och arbetar under den verkställande direktören och har samtidigt ansvar för två fastighetsskötare. Företaget använder sig även av ett större externt förvaltningsföretag som förvaltar en del av fastigheterna gällande löpande underhåll. Vid större byggnationer i form av planerat underhåll tar de in olika entreprenörer.
På frågan hur företaget har påverkats av Covid-19 gällande drift och underhåll berättar respondenten att det löpande underhållet inte har påverkats i någon större utsträckning. De felanmälningar som kommer in via telefon tas direkt hand om. Respondenten förklarar att deras fastigheter kräver ständigt underhåll och skulle de hålla igen på det skulle fastighetsskötarna inte vara sysselsatta och standarden skulle sjunka snabbt. Dessutom sköts en stor del av det löpande underhållet av ett externt förvaltningsföretag som har ett avtal vilket till stor del leder till att allt sköts som det ska. Även det planerade underhållet har fullföljts enligt plan, dock har det inte varit några större åtgärder planerade sedan innan.
Respondenten berättar vidare att företaget däremot har fått tydligt ökade vakanser och minskade intäkter i på grund av pandemin, främst i den kommersiella delen. Hotellet som företaget även äger har i princip haft noll gäster sedan pandemin började, vilket respondenten belyser är mycket tråkigt och att det är ohållbart om det fortsätter en längre tid framöver.
Respondenten berättar vidare att inga större investeringar är inplanerade inom den närmsta tiden. Dock har företaget valt att låta en arkitekt rita upp och ta fram handlingar för olika möjliga ombyggnationer för flera av företagets fastigheter ifall någon verksamhet skulle försvinna. För hotellet, som ligger beläget vid vatten finns det framtagna handlingar för att omgående bygga om det till bostadslägenheter.
Gällande förebyggande arbete kring vakanser berättar respondenten att de under pandemin blivit tvungna att göra olika hyresregleringar till olika hyresgäster för att kunna bibehålla dem. Vissa har fått tillfälligt sänkta hyror, vissa en avbetalningsplan och vissa har fått en sänkt hyra som kommer höjas med ett visst intervall under en femårsperiod. Företaget har även tagit del av de krisstöd som givits ut. Respondenten berättar att företaget på så sätt har fått ett sämre kassaflöde under pandemin men tror att de under en femårsperiod kommer vara obemärkt.
“Vi har, trots de stöd som betalats ut, behövt göra olika typer av hyresregleringar för vissa av våra hyresgäster för att de ska slippa gå i kras.” (Personlig kommunikation, 2021-03-31).
Respondenten berättar att företagets VD i grunden är auktoriserad revisor och arbetade under många år som byråchef på en välkänd revisorfirma i staden och vill ha koll på företagets ekonomi. Han belyser att varje krona räknas i deras företag och att de arbetar hårt för att inte
