DIÖS. Något under förväntan Projektutveckling påbörjas under 2018 Estimatförändringar KURS (SEK): 55,50 REMIUM EQUITY RESEARCH

Full text

(1)

NYCKELDATA KURSUTVECKLING

Marknadsvärde (MSEK) 7 465 1 mån (%) -0,5

Nettoskuld (MSEK) 11 081 3 mån (%) -1,3

Enterprise Value (MSEK) 18 546 12 mån (%) 24,4

Soliditet (%) 34,9 YTD (%) -0,4

Antal aktier f. utsp. (m) 134,5 52-V Högst 59,8 Antal aktier e. utsp. (m) 134,5 52-V Lägst 42,2

Free Float (%) 63,9 Kortnamn DIOS

2016A 2017A 2018E 2019E

Hyresintäkter (MSEK) 1 323 1 700 1 821 1 916

Driftnetto (MSEK) 806 1 080 1 174 1 242

Förv.res (MSEK) 539 822 929 990

EBT (MSEK) 957 1 261 1 206 1 267

EPS (förv.res.) (SEK) 7,21 6,11 6,90 7,36

DPS (SEK) 2,00 2,90 3,20 3,50

Tillväxt hyresint (%) 2,2 28,5 7,1 5,2

Just. EPS tillväxt (%) 6,1 -15,3 13,0 6,6

Just. Driftnettomarg. (%) 60,1 62,8 63,8 64,1

2016A 2017A 2018E 2019E

EV/Hyresintäkter (x) 9,3 10,8 9,9 9,4

EV/Driftnetto 15,5 17,2 15,5 14,7

P/E (förv.resultat.) (x) 8,3 9,1 8,0 7,5

P/NAV (x) 0,8 0,9 0,8 0,7

P/CEPS(x) 8,3 9,9 8,4 7,8

Dir. avkastning (%) 3,3 5,2 5,8 6,3

KURSUTVECKLING

HUVUDÄGARE KAPITAL

AB Persson Invest 15,5% 0,155 15,5%

Backahill Inter AB 10,5% 0,1048 10,5%

Bengtssons Tidnings AB 10,1% 0,1009 10,1%

Pensionskassan SHB Förs.förening 6,0% 6,0%

LEDNING FINANSIELL KALENDER

Ordf. Bob Persson 1Q-rapport

VD Knut Rost 2Q-rapport

CFO Rolf Larsson 3Q-rapport

IR Johan Dernmar

Analytiker: Markus Henriksson

markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11

Diös är ett fastighetsbolag med inriktning att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter norr om Dalälven. Bolaget äger främst centralt belägna kommersiella lokaler i huvudorterna Borlänge, Falun, Umeå, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå.

BOLAGSBESKRIVNING

2018-04-24 2018-07-06 2018-10-25

• Något under förväntan

• Projektutveckling påbörjas under 2018

• Estimatförändringar

Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings

Något under förväntan. För det fjärde kvartalet redovisade Diös hyresintäkter om 443 MSEK (337) som med en överskottsgrad om 60,0% (57,9) resulterade i ett driftöverskott om 266 MSEK (195). Hyresintäkterna kom in 0,6% över vår prognos om 440 MSEK medan driftnettot var 0,8% sämre än vårt estimat om 268 MSEK. Överskottsgraden blev således 87 bps sämre än vad vi hade räknat med. Nettouthyrningen fortsatte vara stark och uppgick i kvartalet till 10 MSEK och för helåret 2017 landade den på 55 MSEK (26). Kostnader för central administration kom in på -21 MSEK (-18) där vi hade räknat med -18 MSEK, finansnettot uppgick till -48 MSEK (- 45) gentemot vår prognos om -48 MSEK. Därmed uppvisade Diös ett förvaltningsresultat om 197 MSEK (132), 3% under vår förväntan om 202 MSEK. Utdelningen föreslås öka med hela 45% till 2,90 SEK (2,00), helt i linje med vår prognos om 2,90 SEK. För nästa år räknar vi med att utdelningen ökar 10%

till 3,20 SEK (2,90).

Projektutveckling påbörjas under 2018. Diös har identifierat byggrätter om cirka 150 000 kvm BTA med en total investering i nybyggnationsprojekt om cirka 4 000 MSEK. De första projekten väntas påbörjas under innevarande år och först ut är ett mindre antal bostäder i Falun samt hotellprojektet Riverside i centrala Sundsvall. Projektutvecklingen är fortfarande i sin linda, men det var bra att Diös äntligen lyfte på locket och avslöjade hur stora investeringar de ser framgent. Med en nettobelåningsgrad om 56,9%, som väntas falla till 49,9% vid slutet av 2020, ser vi goda möjligheter för en hög projektutvecklings- och förvärvstakt framgent. För närvarande räknar vi med investeringar om cirka 500 MSEK per år i eget fastighetsbestånd.

Estimatförändringar. Ännu en gång levererade Diös ett stabilt kvartal, men det var något sämre än väntat. Vi justerar ned överskottsgraden samtidigt som en lägre genomsnittlig ränta väntas påverka positivt. Jämfört med motsvarande period föregående år minskade bolagets genomsnittliga ränta till 1,5%

(2,0). De finansiella nyckeltalen (soliditet, ränteteckningsgrad etc.) är väldigt starka. För 2019e reviderar vi upp våra prognoser till följd av högre förväntad hyresutveckling.

RÖSTER

NASDAQ OMX Mid Cap Fastigheter

40 45 50 55 60

2017-02-21 2017-05-19 2017-08-16 2017-11-08 2018-02-05

DIOS OMXSPI (ombaserad)

(2)

1Q17A 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18E 2Q18E 3Q18E 4Q18E 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Hyresintäkter 405 435 436 443 451 458 465 467 1 315 1 340 1 719 1 841 1 936 1 973

Driftkostnader -164 -149 -149 -177 -179 -154 -154 -180 -539 -534 -639 -667 -695 -698

Driftnetto 241 286 287 266 272 304 311 287 776 806 1 080 1 174 1 242 1 276

Central admin. -21 -15 -16 -21 -17 -16 -16 -20 -58 -63 -73 -69 -71 -73

EBIT 430 365 314 310 305 338 345 394 718 743 1 007 1 105 1 171 1 203

Finansnetto -41 -47 -49 -48 -44 -44 -44 -44 -210 -204 -185 -177 -181 -191

Förvaltningsresultat 179 224 222 197 211 244 250 223 508 539 822 929 990 1 012

Stark

avslutning 210 94 43 65 50 50 50 127 273 327 412 277 277 -

Värdeförändring derivatinstr. 9 5 7 6 - - - - 64 91 27 - - -

EBT 398 323 272 268 261 294 300 350 845 957 1 261 1 206 1 267 1 012

Skatter -72 -68 -80 -12 -57 -65 -66 -77 -303 -125 -232 -265 -279 -223

Nettoresultat 326 255 192 256 204 229 234 273 542 832 1 029 940 988 789

EPS e. utsp. (SEK) 2,42 1,90 1,43 1,90 1,51 1,70 1,74 2,03 7,25 11,13 7,65 6,99 7,35 5,87

EPS (förv.res.) 1,33 1,67 1,65 1,46 1,57 1,81 1,86 1,66 6,80 7,21 6,11 6,90 7,36 7,52

Tillväxt hyresintäkter Q/Q 20,5% 8,0% -0,2% 1,4% 2,0% 1,8% 1,4% 0,3% N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Tillväxt hyresintäkter Y/Y 20,8% 30,9% 30,2% 31,6% 11,5% 5,0% 6,7% 5,6% 0,3% 2,2% 28,5% 7,1% 5,2% 1,9%

Överskottsgrad 59,5% 65,7% 65,8% 60,0% 60,4% 66,4% 66,8% 61,5% 59,0% 60,1% 62,8% 63,8% 64,1% 64,6%

Förv.res.marginal 44,8% 51,9% 51,5% 45,1% 47,4% 53,7% 54,4% 48,4% 39,2% 40,7% 48,4% 51,0% 51,7% 51,8%

Just. EBT marginal 98,3% 74,3% 62,4% 60,5% 57,9% 64,2% 64,6% 74,9% 64,3% 71,4% 73,4% 65,5% 65,4% 51,3%

MSEK 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E SEK 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Kassaflöde från rörelsen 389 539 751 892 952 981 EPS 7,25 11,13 7,65 6,99 7,35 5,87

Förändring rörelsekapital -42 -57 -60 -5 -10 6 EPS (förv.res.) 6,80 7,21 6,11 6,90 7,36 7,52

Kassaflöde löpande verksamheten 347 482 691 888 941 988 BVPS 49,4 57,7 51,2 58,2 62,3 64,7

Kassaflöde investeringar -888 27 -2843 -536 -535 -535 CEPS 5,21 7,21 5,58 6,63 7,08 7,30

Fritt kassaflöde -541 509 -2152 352 406 453 DPS 2,85 2,00 2,90 3,20 3,50 3,70

Kassaflöde fin. verksamheten 462 -509 2184 0 -430 -471 ROE 15% 21% 18% 13% 12% 9%

Nettokassaflöde -79 0 32 352 -24 -18 Just. ROE 15% 21% 18% 13% 12% 9%

Soliditet 27% 31% 35% 37% 39% 39%

AKTIESTRUKTUR 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Fastigheter 13 381 13 683 19 457 20 270 21 082 21 617 Antal A-aktier (m) -

Totala tillgångar 13 505 13 920 19 708 20 966 21 759 22 281 Antal B-aktier (m) 134,5

Eget kapital 3 694 4 313 6 887 7 827 8 385 8 704 Totalt antal aktier (m) 134,5 +46 (0)770 33 22 00

Kassa och bank 0 0 32 384 360 342 www.dios.se

Nettoskuld 8 348 8 037 11 081 10 729 10 753 10 771 Sysselsatt kapital

Soliditet

12 042 12 350 18 000 18 940 19 498 19 817

28% 28% 23% 25% 27% 27%

MSEK Utfall Förr Nu Förr Nu

440 443 1 841 1 841 1 885 1 936

Driftnetto 268 266 1 180 1 174 1 218 1 242

1,50 1,46 6,90 6,90 7,13 7,36

2%

3%

ESTIMATFÖRÄNDRINGAR

1%

-1%

-2%

0%

0%

0%

EPS (förv res) (SEK)

Estimat RESULTATRÄKNING

MSEK

BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT

KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL

MSEK

Fritzhemsgatan 1A 831 22 Östersund

Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic

Totala Intäkter

Förändring Förändring

Skillnad

4Q 2017A 2018E 2019E

3%

(3)

RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL

HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK)

TILLVÄXT & BALANSRÄKNING

HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO

ROE & CAPEX

RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12)

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

0 500 1000 1500 2000 2500

2009A2010A2011A2012A2013A2014A2015A2016A2017A 2018E 2019E 2020E

Hyresintäkter Driftnetto

5%

7%

9%

11%

13%

15%

17%

19%

21%

23%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

ROE

-100%

0%

100%

200%

300%

400%

500%

600%

700%

800%

900%

Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Q2E Q4E

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Net CapEx/Förvaltningsfastigheter

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E

2014 2015 2016 2017 2018

Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal

0X 5X 10X 15X 20X 25X 30X

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto -5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E

2013 2014 2015 2016 2017 2018

(4)

Diös är det största privata fastighetsbolaget i norra Sverige, men bara en medelstor aktör i jämförelse med andra svenska fastighetsbolag. Företaget definierar sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Fastighetsportföljen består av cirka 340 fastigheter, eller 1550 tusen kvm uthyrbar yta, belägna i sju affärsområden: Retail, Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. De sex län som utgör affärsområdena har cirka 1,4 miljoner invånare.

Sedan 2006 har portföljen ökat med en CAGR (06-17) om 22% och under de senaste två åren (15- 17) har den ökat med en CAGR om 21%. Under 2011 förvärvade Diös "Norrvidden" för 5,8 miljarder SEK och i början av 2017 förvärvades "Norrporten" från Castellum för 4,5 miljarder SEK. Under 2011-2016 hade Diös en CAGR om ca 3,4%.

I slutet av fjärde kvartalet (17) och efter förvärvet från Castellum kom cirka 50% av sitt hyresvärde från kontor, 23% från detaljhandel, 5% från lager/logistik, 7% från bostadsfastigheter och 15%

övrigt.

Diös fokuserar på tio stycken städer med underliggande tillväxt och bolagets fastigheter återfinns i städernas stadskärnor (CBD). Med tanke på portföljens storlek har bolaget en mycket dominerande marknadsposition i bland annat Östersund, Umeå, Luleå och Sundsvall.

DOMINERANDE POSITION I NORRA SVERIGE

Källa: Bolaget

Borlänge i söder till Luleå i norr

Fastighetsvärde (MSEK)

Källa: Remium, bolagsrapporter

Regional fördelning (%)

Källa: Remium, bolagsrapporter

Borlänge i söder till Luleå i norr

Genomfört två väldigt stora portföljaffärer

0 5000 10000 15000 20000 25000

Fastighetsvärde

0%

5%

10%

15%

20%

25%

V-botten Jämtland Retail N-botten Dalarna V-norrland Gävleborg

Driftnetto Uthyrningsbar yta Fastighetsvärde

(5)

Källa: Remium, bolagsrapporter, SCB

Hyresvärde per geografisk marknad (%)

TYDLYG URBANISERINGSTREND I SVERIGE

Befolkningstillväxt (basår 2000) Avkastningskrav kontorsfastigheter (%) Demografin har länge varit svagare i Norrland än i Sverige i allmänhet, dock är samma

urbaniseringstrend synlig i norr. Vi tror att den så kallade avfolkningen fortsätter, men trenden kommer inte bara att gynna Stockholm. Istället tror vi att de största städerna i Norrland, såsom Umeå, Östersund och Sundsvall, kommer att fortsätta att gynnas av urbaniseringen. Som framgår av diagrammet nedan stöds vår tro av positiv befolkningstillväxt de senaste åren och vi bedömer att utvecklingen kommer att fortsätta hädanefter. Naturligtvis är Diös också fullt medveten om aktuella trender. Under de senaste åren har bolaget bland annat avyttrat i Timrå, Ånge, Lycksele samt Härnösand och förvärvat fastigheter i Umeå, Skellefteå, Luleå etc. Bolagets koncentration till större enheter i städer med underliggande tillväxt, universitet och flygplatser är en strategi som vi uppskattar.

Marknaderna som Diös verkar på kännetecknas av relativt låga hyresnivåer och hög direktavkastning. Historiskt sett har nybyggnation inte motiverats, vilket i sin tur har bidragit till marknadsstabilitet. Vidare har Diös en stor spridning mellan olika kommersiella hyresgäster, med en betydande andel inom den offentliga sektorn (till exempel Trafikverket, Arbetsförmedlingen och Polismyndigheten), vilket bidrar till att sänka bolagsrisken. Med de senaste årens högkonjunktur har vi fått se minskade avkastningskrav, framförallt i Stockholm men även i städer som Umeå, Luleå och Östersund. Den ökade efterfrågan skapar nya möjligheter och vi har sett positiva tecken.

När det gäller nybyggnation eller hyresgästanpassningar förhandlar Diös numera om kontorshyror mellan 2 000-2 400 per kvm, jämfört med 1 100-1 200 kronor per kvm några år tillbaka.

I allmänhet ökar efterfrågan på effektiva och flexibla kontor, med bra läge och goda kommunikationsmöjligheter. Kontor utgör cirka 50% av Diös hyresvärde.

Utmanande demografi i Norrland

Generellt hög direktavkastning där Diös

verkar

Källa: Remium, NaiSvefa

Hyresvärde per fastighetstyp (%)

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Umeå (A-läge) Stockholm (AA-läge) Luleå (A-läge) Östersund (A-läge) 80

90 100 110 120 130

Dorotea Göteborg Härnösand

Luleå Stockholm Sundsvall

Umeå Östersund Sverige

18,4%

16,8%

16,7%

12,2%

12,7%

12,6%

10,6%

Västerbotten Retail Jämtland Norrbotten Västernorrland Dalarna Gävleborg

50%

23%

15%

7% 5%

Kontor

Butik

Övrigt

Bostäder

Industri/Lager

(6)

Kurs (SEK)

2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E

71,6 23,6 3,1 5,8 13,7 12,0 10,2 0,84 0,78 0,75 34,4 12,9 7,5

Catena

158,8 13,4 18,3 4,0 12,8 10,7 10,1 0,97 0,94 0,89 13,5 9,0 9,0

141,0 12,0 6,2 11,5 12,4 13,2 11,2 1,08 1,06 0,94 29,7 21,1 12,9

55,5 2,2 28,5 7,1 8,3 9,1 8,0 0,84 0,92 0,81 20,8 18,4 12,8

3,4 45,5 12,0 -1,8 22,2 80,2 24,7 0,87 0,81 0,80 5,5 2,3 1,0

125,8 -6,8 10,0 4,3 19,7 14,8 13,9 0,91 0,75 0,71 20,4 14,3 5,3

6,6 N/A 614,7 18,6 N/A 15,3 9,5 N/A 0,70 0,66 114,0 46,6 6,3

Medel 15,0 98,9 7,1 14,8 22,2 12,5 0,92 0,85 0,79 34,1 17,8 7,8

Median 12,7 12,0 5,8 13,2 13,2 10,2 0,89 0,81 0,80 20,8 14,3 7,5

Diös Stendörren FastPartner*

PEERTABELL

Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)

SBB i Norden*

Atr. Ljungberg Amasten*

* Preferensaktiejusterade nyckeltal Källa: Capital IQ, Remium Nordic

(7)

2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E CAGR L3Y L5Y

477 499 601 1331 1307 1312 1315 1340 1719 1841 1936 1973 9,4% 5,2%

273 286 327 766 738 762 776 806 1080 1174 1242 1276 12,3% 7,1%

131 132 132 340 354 421 508 539 822 929 990 1012 25,0% 19,3%

AVG. L3Y L5Y

7,3 10,0 8,6 7,7 9,6 10,3 9,0 8,3 9,1 8,0 7,5 7,4 8,8 9,3

7,3 10,0 8,6 7,7 9,6 10,3 9,0 8,3 9,1 8,0 7,5 7,4 8,8 9,3

6,4 11,4 10,3 7,0 10,0 10,5 11,8 8,3 9,9 8,4 7,8 7,6 10,0 10,1

0,8 0,9 0,3 0,7 0,9 1,1 1,0 0,8 0,9 0,8 0,7 0,7 0,9 0,9

7,1 9,8 15,0 7,8 8,4 9,1 9,8 9,3 10,8 9,9 9,4 9,2 10,0 9,5

12,4 17,2 27,6 13,6 14,8 15,6 16,7 15,5 17,2 15,5 14,7 14,3 16,5 16,0

14,3 19,3 32,7 15,5 16,7 16,9 18,0 16,8 18,4 16,5 15,6 15,2 17,8 17,4

ROA (%) 2,6% 5,0% 2,1% 3,6% 2,6% 2,5% 4,2% 6,1% 6,1% 4,6% 4,6% 3,6% 5,5% 4,3%

ROE (%) 9,4% 17,8% 8,4% 14,9% 10,2% 9,2% 15,4% 20,8% 18,4% 12,8% 12,2% 9,2% 18,2% 14,8%

6,6% 5,8% 3,5% 6,2% 6,0% 6,4% 6,2% 6,1% 6,6% 6,0% 6,1% 6,1% 6,3% 6,3%

ROC (%) 6,6% 5,8% 3,4% 5,9% 5,7% 6,0% 5,8% 5,7% 6,2% 5,6% 5,6% 5,6% 5,9% 5,9%

4,0% -37,8% -37,0% 7,9% 9,7% 3,0% -13,0% 11,4% -28,8% 4,7% 5,4% 6,1% -10,2% -3,6%

6,3% 4,5% 3,9% 6,6% 5,0% 4,9% 4,6% 3,3% 5,2% 5,8% 6,3% 6,7% 4,4% 4,6%

34,0 34,1 39,8 74,7 74,7 74,7 74,7 74,7 134,5 134,5 134,5 134,5 951 1318 1133 2616 3408 4319 4581 4482 7465 7465 7465 7465 3 375 4 912 9 043 10 390 10 953 11 913 12 929 12 519 18 546 18 194 18 218 18 236

P/NAVPS (x) P/EAFI (x)

*Medelvärdet baseras på historiska nyckeltal No. of shares (m)

Market Cap (MSEK) EV (MSEK)

*Medel = 0,8 *Medel = 8,9

HISTORISKA NYCKELTAL

EV/RENT (x) Hyresintäkter Driftnetto Förvaltningsresultat

P/EAFI (x) P/CEPS (x) P/NAVPS (x) Adj. P/E (x)

DIV. YIELD (%) EV/NOI (x) EV/EBIT (x)

ROCE (%)

FCF YIELD (%)

0 5 10 15 20 25 30

Average

0 0,5 1 1,5 2 2,5

Average

0,0

0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2

P/NAVPS (x) Medel

0 2 4 6 8 10 12

2009A2010A2011A2012A2013A2014A2015A2016A2017A2018E 2019E2020E

P/EAFI (x) Medel

(8)

Värderar sitt fastighetsbestånd externt

Diös är ett av norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag och bolaget definierar sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och avyttra fastigheter. Faktorer som gör att bolaget anser att Norrland är intressant är i huvudsak en stabil basindustri, ett ökande antal högskolor och en stark turism.

Historiskt har Diös vuxit i en lagom takt, med två tydliga undantag. 2011 förvärvades Norrvidden för 5,8 miljarder SEK och i början av 2017 förvärvades Norrporten från fastighetsbolaget Castellum för 4,5 miljarder SEK. Merparten av beståndet består av centralt belägna kommersiella lokaler med fokus på så kallade attraktiva A-lägen.

Strategin att äga centrala fastigheter och det faktum att Diös fastighetsbestånd ökat betydligt under senare år har medfört att de har fått en dominerande position på flera orter.

Diös fastighetsbestånd består främst av kontor och butiker, men även industrilokaler och en mindre del bostäder. Fastigheterna är indelade i sju marknadsområden: Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten, Retail och Norrbotten. De städer som står för den största andelen av fastighetsbeståndets värde är Umeå, Luleå, Sundsvall och Östersund. Diös präglas av en decentraliserad förvaltningsorganisation med en stark lokal förankring.

I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen marknadsvärdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver fastighetsvärdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan resultatet således påverkas negativt vid sjunkande marknadspriser på fastigheter. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen på olika sätt där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. Diös externvärderar 25 % av sitt fastighetsbestånd varje kvartal medan resterande fastigheter, som inte är föremål för stora förändringar, internvärderas. De fastigheter som är föremål för större förändringar, exempelvis omfattande om- eller nybyggnationer, liksom nytecknade eller uppsagda hyresavtal, internvärderas med extern hjälp.

(…) som fokuserar på A- lägen och har en dominerande position

Främst kontor och butiker i fastighetsbeståndet Ett av norra Sveriges

ledande privata fastighetsbolag(…)

Fastigheter värderas till verkligt värde Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige. Mer exakt

definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter.

Från Borlänge i söder till Luleå i norr

Fastigheter i norra Sverige

(9)

Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.

Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även detta med derivat för att säkra vissa räntesatser under vissa perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. Diös arbetar med en medellång räntestrategi med målsättningen att den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder skall uppgå till mellan två och fyra år samt att lånens förfallostruktur skall vara jämnt fördelad över tid. Därutöver äger Diös, tillsammans med Catena, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 20% av finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur.

Bolagets finansiella målsättning är en långsiktig avkastning på eget kapital (ROE) som överstiger riskfri ränta plus sex procentenheter. Vidare ska soliditeten uppgå till minst 25% på kort sikt och 30% på lång sikt, en ränteteckningsgrad om minst 1,8 ggr och en belåningsgrad om högst 65%.

ROE överstigande riskfri ränta plus sex procentenheter Delägare i Svensk FastighetsFinansiering En fastighet kan inte värderas på samma sätt som andra tillgångar eftersom varje

fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde.

Istället för att titta på resultatet är det av intresse att se till kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar.

Medellång räntestrategi

Den norrländska fastighetsmarknaden

Viktigt att både titta på nettoresultatet och

kassaflödet

Diös är ett kassaflödesorienterat

fastighetsbolag (…)

(…) som ser stora investeringsmöjligheter

framgent Den norrländska fastighetsmarknaden och orterna som Diös verkar på kännetecknas av

relativt låga hyresnivåer jämfört med andra delar av Sverige, men även av en högre

direktavkastning. I och med den höga direktavkastningen definierar Diös sig som ett

kassaflödesorienterat bolag där utdelningen till aktieägare ska vara god över tid. En låg

nybyggnationstakt och en stark underliggande ekonomisk utveckling i framförallt Umeå,

Luleå, Sundsvall och Östersund har dock medfört att hyresnivåerna under senare år ökat

betydligt snabbare än vad de gjort historiskt. I allmänhet ökar efterfrågan på effektiva

och flexibla kontor, med utmärkt läge och goda kommunikationsmöjligheter. Det har

lett till att Diös under kommande år ser möjligheter att investera upp till 500 MSEK per

år i befintligt bestånd, samt ytterligare 700-1 000 MSEK per år i nybyggnationsprojekt.

Figur

Updating...

Referenser

Updating...

Relaterade ämnen :