Benchmarkingprojekt Norra Bohuslän

(1)

Benchmarkingprojekt Norra Bohuslän

2002-2007

Fastighetsgruppen

Lysekil, Munkedal, Sotenäs, Strömstad, Tanum,

(2)

INLEDNING/BAKGRUND

Våren 2001 sattes arbetet igång med benchmarking inom fastighetsområdet. Deltagande kommuner var Tanum, Munkedal, Lysekil och Sotenäs. Strömstad kommun har deltagit i arbetet från och med 2002 via sitt fastighetsbolag, men har sedan det redovisade året 2004 inte lämnat underlag. De siffror som Strömstad har i sitt benchmarking arbete inom fastighetsgruppen är från och med 2004-2006 de hyror som kommunen debiteras av

fastighetsbolaget och de redovisar totalt per kvm vad de betalar per verksamhetsbestånd. 2007 har inget material lämnats från Strömstad.

Arbetet präglades i början mycket av diskussioner om vad det var vi skulle göra och arbetet i början kom in på om fastighetssiffrorna skulle ställas i relation till brukarna av fastigheterna.

Beslutet blev dock att inte blanda in andra benchmarking grupper eller blanda in deras material i vårt projekt. Gruppen valde rätt så omgående att koncentrera sig på

verksamhetsfastigheter:

• Omsorg

• Grundskola

• Förskola

• Idrottsfastigheter

• Räddningstjänst

• Övriga förvaltningskontor

Munkedal hade en färdig modell med en struktur som passade och som användes internt.

Denna modell gjorde att arbetet kom i gång och framtagande av redovisningsmaterial gjordes för år 2000.

I arbetet under 2001 väcktes frågan om att knyta en referensgrupp till arbetet. Så gjordes också och i januari 2002 var första gången som fastighetsfolk var med. Referensgruppen har bland annat haft synpunkter på uppbyggandet av modellen, ingående fastigheter och vilket redovisningsmaterial som skulle ingå. Modellen har förändrats utifrån de synpunkter vi fått från referensgruppen. I modellen har till och med 2005 följande fastighetsgrupper ingått:

• Skola/Barnomsorg 0-16 år inkl idrottsfastigheter avsedda för skolverksamhet

• Förvaltningslokaler för central kommunal administration

• Räddningstjänst

• Omsorg

I 2006 års arbete har de ingående fastighetsgrupperna ytterligare koncentrerats och från och med detta år ingår numera bara två fastighetsgrupper:

• Skola/Barnomsorg 0-16 år inkl idrottsfastigheter avsedda för skolverksamhet

• Omsorg

De nyckeltal som numera redovisas har istället utökats och omfattar i denna rapport nedanstående nyckeltal:

• Total kostnad per fastighetsgrupp, kr/kvm

• Totalkostnad exkl kapitalkostnad per fastighetsgrupp, kr/kvm

• Förbrukningskostnader per fastighetsgrupp, kr/kvm

• Uppvärmningskostnader per fastighetsgrupp, kr/kvm

• Förbrukning uppvärmning, kWh/kvm

• Uppvärmningskälla totalt för de två fastighetsgrupperna, % De tre sista nyckeltalen redovisas bara för åren 2006 och 2007.

(3)

KORT PRESENTATION AV FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN I RESPEKTIVE KOMMUN

LYSEKILS KOMMUN

Fastighetsavdelningen i Lysekil förvaltar de flesta fastigheter där kommunen har sina verksamheter. Fastighetsskötseln sker i egen regi medan underhåll till största delen handlas upp och utförs av entreprenörer. Totalt förvaltas cirka 94 000 kvm, varav 75 000 är

verksamhetslokaler. Ytorna fördelar sig på skolverksamhet 0-16 år 32 000 kvm, gymnasiet 8 000 kvm, omsorgslokaler 14 000 kvm. Övriga lokaler fördelar sig på förvaltningslokaler, is- /simhall, industri-/företagslokaler, samlingslokaler samt avställda f.d. bostadsfastigheter.

Internhyror för cirka 63 000 kvm infördes under 2005 och tillsammans med gymnasiets 8 000 kvm innebär det att det finns internhyra för cirka 71 000 kvm. Gymnasiets hyresbelopp indexuppräknas årligen medan övriga internhyror fastställes av kommunstyrelsen.

Kommunen har där det varit möjligt ersatt tidigare el- och oljeuppvärmning med uppvärmning via fjärrvärme. Om möjlighet ges i framtiden kommer fler fastigheter att

”konverteras” till fjärrvärme.

En utredning pågår som under 2008 skall resultera i beslut om organisationsform för fastighetsenheten.

MUNKEDALS KOMMUN

Fastighetsenheten i Munkedal är tre anställda. Fastighetsskötsel köps av det kommunala bostadsbolaget, Munkbo.

Fastighetsenheten förvaltar ca 60 000 m²,fördelat på 27 562 m² skolfastigheter varav 3 391 m² är idrottshallar, 12 871. m² omsorgsfastigheter och 1 295 m² är brandstationer . Resterande del är sådana fastigheter som inte är med i jämförelsen, som till exempel ishallen, vårdcentralen i Munkedal och Hedekas, veterinärstation i Dingle, möjligheten, gamla brandstation i Dingle, Industrihotell med mera.

Under 2007 försåldes vårdcentralerna i Hedekas och Munkedal, veterinärstation i Dingle samt industrihotellet.

Ett stort antal av kommunfastigheterna i centrala Munkedal har, från och med 2007, anslutits till fjärrvärme som distribueras av Uddevalla Energi AB.

Hedekas skola har försetts med värmepumpar för bergvärme.

TANUMS KOMMUN

Kommunens fastighetsförvaltning ligger organisatoriskt som en avdelning under samhällsbyggnadsförvaltningen och har tekniska nämnden som beslutande organ.

Avdelningen har följande personal: Fastighetschef, Arbetsledare, Ekonomiassistent, Administratör, Energi/ventilationstekniker, 2 drifttekniker, 7,4 fastighetsskötare samt 1,4 städare.

Fastighetsavdelningen förvaltar cirka 74 700 kvm fördelat på 29 523 kvm skollokaler 0-16 år och 22 102 kvm omsorgslokaler. Övriga ytor består av bland annat industri- och

förvaltningslokaler. Internhyror har funnits sedan 1992.

(4)

Avdelningen har genom avtal teknisk drift och skötsel av Tanums Bostäder AB, det

kommunala bostadsföretaget. Förvaltningsentreprenaden av Tanums Bostäder AB består av cirka 50 000 kvm bostäder och lokaler.

(5)

Kommentar till nyckeltal

Nyckeltal och kvalitetsmått inklusive analys

Skolfastigheter, totalt

500 550 600 650 700 750 800

2003 2004 2005 2006 2007

År

Kr/kvm

Lysekil Munkedal Sotenäs Strömstad Tanum

Kr/kvm 2003 2004 2005 2006 2007 Lysekil 652 682 738 691 667 Munkedal 569 566 629 655 702 Sotenäs 617 616 648 699 697 Strömstad 604 761 780 799 Tanum 605 578 612 600 582

Skolfastigheter, totalt:

• Lysekil har haft höga driftkostnader för sina skolfastigheter men tendensen är nu att kostnaderna minskar. Tillförlitligheten i den ekonomiska redovisningen är något osäker då förändringar gjorts under åren och detta kan ha påverkat kostnadsbilden.

• Tanum har under projekttiden haft internhyreskontrakt som reglerat vilka skyldigheter och rättigheter fastighetsförvaltningen har gentemot sina hyresgäster. Höjningen 2002, 2003 samt 2005 beror främst på ett högre underhåll. Den sjunkande totalkostnaden 2006 och 2007 beror främst på lägre underhålls- och kapitalkostnader.

• Munkedal har höjda underhålls och kapitalkostnader för sina skolfastigheter pga högre underhållsbehov på skolfastigheterna. Budgeten på 60 kr/m2 har fördelats med 89 kr/m2 till skolfastigheterna. Samtidigt sänks förbrukningskostnaderna med 18 kr/m2.

(6)

Skolfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad

200 250 300 350 400 450

2003 2004 2005 2006 2007

År

Kr/kvm

Kr/kvm 2003 2004 2005 2006 2007 Lysekil 330 375 428 384 366 Munkedal 258 276 331 361 391 Sotenäs 228 235 257 304 Strömstad 279

Tanum 274 252 271 268 261

Skolfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad:

• Tanum har ett relativt nytt/nyrenoverat fastighetsbestånd, vilket också ger låga underhålls- och driftkostnader. Det upphandlade elpriset per kWh är lägre än hos de andra jämförda kommunerna de tre senaste åren.

• 2007 år har Munkedals skolfastigheter haft ett underhåll på 89 kr/m2

(7)

Skolfastigheter, förbrukningskostnader

0 50 100 150 200 250

2003 2004 2005 2006 2007

År

Kr/kvm

Tanum 104 123 129 122 127

Skolfastigheter, förbrukningskostnader:

I detta nyckeltal ingår följande kostnader för fastigheterna; el, fjärrvärme ,fast bränsle, olja samt vatten och avlopp.

• Tanum har arbetat aktivt med att övergå från olja till bergvärme och fjärrvärme, vilket gör att kostnaden ligger på en lägre nivå. Tanum har upphandlat el till ett lägre pris än övriga kommuner de tre sista åren.

• Munkedal har ett lägre nyckeltal som en följd av övergång till fjärrvärme. Sänkningen skulle varit högre om man hade haft ett lägre energipris (el).

(8)

Skolfastigheter, uppvärmningskostnader

40 50 60 70 80 90 100 110

2006 2007

År Kr/kvm

Kr/kvm 2006 2007

Lysekil 74 76

Munkedal 101 92 Sotenäs 102 Strömstad

Tanum 64 59

Skolfastigheter, uppvärmningskostnad:

I detta nyckeltal ingår de energislag som värmer fastigheten och i de fall där inte undermätare finns på el, används schablonen 60 procent uppvärmning och 40 procent verksamhetsel av total elkostnad.

• Lysekil har de senaste åren övergått till uppvärmning med fjärrvärme och 70 % av

skolytorna värms nu på detta sätt. Detta innebär att kostnaderna kan hållas nere då detta är ett förhållandevis billigt uppvärmningssätt i jämförelse med andra alternativ.

• Tanum har arbetat aktivt med att övergå från olja till bergvärme och fjärrvärme, vilket gör att kostnaden ligger på en lägre nivå. Tanum har upphandlat el till ett lägre pris än övriga kommuner under perioden.

• Munkedals sänkning beror på övergång till fjärrvärme.

(9)

Skolfastigheter, förbrukning uppvärmning

50 75 100 125 150 175

2006 2007

År KW h/kvm

KWh/kvm 2006 2007

Lysekil 96 108

Munkedal 141 151

Sotenäs 117 Strömstad

Tanum 87 78

Skolfastigheter, förbrukning uppvärmning:

I de fall inte undermätare finns används schablonen 60 procent uppvärmning och 40 procent verksamhetsel av total elförbrukning.

• Tekniken för värmeåtervinning via ventilationen saknas på flera byggnader i Munkedal.

Det finns även en kultur i Munkedal att ha varma lokaler.

• Tanum har en månatlig uppföljning av energiförbrukningen, samt en relativt hög teknisk status avseende energianvändning. Verksamheten har i många fall undermätare och kan se den faktiska förbrukningen när det gäller uppvärmningen. Den lägre energiåtgången 2007 beror bland annat på att det året var 3 procent varmare än 2006.

(10)

Omsorgsfastigheter, totalt

350 450 550 650 750 850 950

2003 2004 2005 2006 2007

År

Kr/kvm

Kr/kvm 2003 2004 2005 2006 2007 Lysekil 409 385 452 427 585 Munkedal 639 660 640 672 904 Sotenäs 583 549 619 735 750 Strömstad 893 874 898 909 Tanum 856 872 865 914 885

Omsorgsfastigheter, totalt:

• Munkedal har äldre renoverade fastigheter. Ytan per boende är hög. En stor ombyggnad har skett på Allegården under 2006 och 2007.

• Tanum har hög andel nybyggt och en standard som är högre än normen, samt stora ytor per boende. Höjningen 2006 beror främst på avräkningsfakturor på el, där fel preliminär förbrukning debiterats i flera år. Sett över hela perioden är det sänkta underhålls- och kapitalkostnader som möter de höjda förbrukningskostnaderna.

• I Lysekil har mer underhåll utförts på fastigheterna samt att renovering och

ombyggnad har gjorts i en av omsorgsfastigheterna. Detta innebär en högre kvm-pris, men också bättre kvalitet på fastigheterna.

(11)

Omsorgsfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad

200 250 300 350 400

2003 2004 2005 2006 2007 År

Kr /k v m

Tanum 293 323 324 354 339

Omsorgsfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad

• I Lysekil har mer underhåll utförts på omsorgsfastigheterna.

• Tanums högre nyckeltal 2006 beror främst på avräkningsfakturor på el, där fel preliminär förbrukning debiterats i flera år.

• Sänkningen i Munkedal beror främst på övergång till fjärrvärme. Har endast en fastighet kvar med oljeuppvärmning. Underhållskostnaderna är fördelade enligt 41 kr/m2 för omsorgsfastigheter (av totalt 60 kr/m2).

(12)

Omsorgsfastigheter, förbrukningskostnader

80 105 130 155 180 205 230

2003 2004 2005 2006 2007

År

Kr/kvm

Tanum 157 168 178 195 174

Omsorgsfastigheter, förbrukningskostnader:

I detta nyckeltal ingår följande kostnader för fastigheterna; el, fjärrvärme ,fast bränsle, olja samt vatten och avlopp.

• I Lysekil värms omsorgsfastigheterna huvudsakligen upp med fjärrvärme, vilket påverkat att totala de förbrukningskostnaderna är låga.

• Övergång från främst olja till fjärrvärme i Munkedal har sänkt kostnaderna.

• 2006 års högre nyckeltal i Tanum beror främst på avräkningsfakturor på el, där fel preliminär förbrukning debiterats i flera år. Det är främsta orsaken till att kostnaden sjunker 2007.

(13)

Omsorgsfastigheter, uppvärmningskostnad

0 20 40 60 80 100 120

2006 2007

År Kr/kvm

Kr/kvm 2006 2007

Lysekil 85 79

Tanum 84 80

Omsorgsfastigheter, uppvärmningskostnad:

I detta nyckeltal ingår de energislag som värmer fastigheten och i de fall där inte undermätare finns på el, används schablonen 60 procent uppvärmning och 40 procent verksamhetsel av total elkostnad.

• I Lysekil finns tre omsorgsfastigheter varav två värms upp med fjärrvärme och ett med olja. Uppvärmning med fjärrvärme är betydligt billigare per kvm än med olja

• I Munkedal har sänkningen berott på övergång från olja till fjärrvärme.

• Tanum har arbetat aktivt med att övergå från olja till bergvärme och fjärrvärme, vilket gör att kostnaden ligger på en relativt låg nivå. Tanum har också i det flesta fall undermätare till uppvärmningen och använder därmed den faktiska förbrukningen i beräkningen av uppvärmningskostnaden. Tanum har det högsta nyckeltalet, vilket också speglar sig i det högsta värdet på förbrukningen gällande uppvärmningen.

(14)

Omsorgsfastigheter, förbrukning uppvärmning

75 100 125 150

2006 2007

År KWh/kvm

Lyse kil Munke dal Sote näs Strömstad Tanum

KWh/kvm 2006 2007

Lysekil 87 87

Tanum 129 117

Omsorgsfastigheter, förbrukning uppvärmning:

I detta nyckeltal ingår de energislag som värmer fastigheten och i de fall där inte undermätare finns på el, används schablonen 60 procent uppvärmning och 40 procent verksamhetsel av total elförbrukning.

• I Tanum har verksamheten önskemål om varmare lokaler och det syns i den relativt höga förbrukningen. Det tre procent varmare året 2007 syns i sjunkande förbrukning.

• I Munkedal har sänkningen berott på övergång från olja till fjärrvärme.

(15)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Lysekil Munkedal Sotenäs Strömstad Tanum

Uppvärmningskälla 2006 & 2007

Fast bränsle Fjärrvärme Olja

Övrig eluppvärmning El. värmepump

%-andel kvm El,

värmepump

Övrig

eluppvärmning

Olja Fjärrvärme Fast

bränsle

Lysekil 2006 2 6 23 69

Lysekil 2007 2 6 23 69

Munkedal 2006 13 87

Munkedal 2007 7 11 26 56

Sotenäs 2006 44 10 46

Sotenäs 2007 47 2 37 14

Strömstad 2006

Strömstad 2007 50 10 38 2

Tanum 2006 27 9 15 42 8

Tanum 2007 31 5 14 42 8

Skol- och omsorgsfastigheter, andel uppvärmningskälla:

• Under 2006 hade Munkedal enbart olja och el för uppvärmning. Under 2007 har genomslag skett genom konvertering till alternativa värmekällor.

• Tanum har en medveten strategi att konvertera från olja till alternativa energilösningar och arbetet har fortsatt 2007. Skola och gymnastik i Fjällbacka har nu värme via värmepump och 2008 kommer även Fjällbacka service samt några mindre anläggningar att gå från olja till värmepump.

• I Lysekil har ingen förändring skett när det gäller uppvärmningskällorna.

(16)

• BILAGA 1

Nuvarande modell är uppbyggd på bland annat redovisningssiffror och driftstatistik.

Grundmaterialet omfattar följande:

¾ Bokfört värde.

¾ Byggår samt år för ev. större renovering.

¾ Yta.

¾ Olja

¾ Oljeförbrukning kbm.

¾ Fjärrvärme

¾ Fjärrvärmeförbrukning kWh

¾ El

¾ Elförbrukning kWh

¾ VA

¾ Vattenförbrukning kbm

¾ Sophämtning

¾ Underhåll (planerat/löpande)

¾ Reparationer (akut underhåll)

¾ Fastighetsskötsel (lön fastighetsskötare, jour och beredskap, alla kostnader för maskiner och fordon, grönyteskötsel, köpta tjänster såsom snöröjning, slamsugning, serviceavtal, besiktningar/myndighetskrav etc, förbrukningsmaterial

¾ Larmkostnader

¾ Fastighetsförsäkringar

¾ Administration för fastighetsavdelningen

¾ Avskrivningar

¾ Ränta

Detta grundmaterial har tagits fram för varje enskild fastighet som ingår i de olika fastighetsgrupperna och summeras till en total per fastighetsgrupp. Det sker också en summering av de ingående fastighetsgrupperna till en total. I modellen sker en vidare förädling av materialet enligt nedanstående uppsummering. Denna sker per fastighetsgrupp och totalt av de ingående fastighetsgrupperna. Siffrorna redovisas totalt och per kvm:

DRIFTSKOSTNADER Administration

Fastighetsförsäkringar Sophämtning

Mediaförsörjning

Olja Fjärrvärme El

VA Fastighetsskötsel

Larmkostnader Fastighetsskötsel

UNDERHÅLLSKOSTNADER Underhåll (planerat/löpande) Reparationer (akut underhåll) KAPITALKOSTNADER

Ränta

Avskrivningar

(17)

Oljeförbrukning Fjärrvärmeförbrukning Elförbrukning

Vattenförbrukning