Dnr 2016/0427 KS - 14 Diariekod: 231
Kommunstyrelsen
Principer för vidare planering och genomförande av byggnation i Rotebro
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår stadsbyggnadsnämnden föreslå kommunstyrelsen besluta följande:
1. Kommunstyrelsen beslutar att planläggning och genomförande av bebyggelse inom vision Rotebro och angränsande områden ska ske enligt de steg och principer som tas upp under rubrik ” Principer för vidare planering och genomförande ” i tjänsteutlåtande daterad 2018 - 09 - 06 och med nämnda tjänsteutlåtande i övrigt som grund.
2. Uppdraget att ta fram en genomförandestrategi, KS 2016 - 11 - 16, § 27/2016, anses härmed avslutat .
Sammanfattning
Kommunstyrelsen gav 2016 - 11 - 16, § 227/2016, kommunledningskontoret i uppdrag att ta fr am en genomförandestrategi för v ision Rotebro. Syftet med att t a fram en genomförandestrategi var för att finna ett tillvägagångssätt som är såväl ekonomiskt som praktiskt genomförbart n är Rotebro utvecklas.
Efter att uppdrag gavs om att ta fram en genomförandestrategi för vision Rotebro har dock kommunstyrelsen 2017 - 12 - 11, § 237, antagit nya direktiv kring hur exploateringsprojekt startas och prioriteras mot varandra.
I stället för att t a fram en projektspecifik strategi för planering, prioritering och genomförande föreslås att de nya direktiven fattade av KS ska gälla även för vision Rotebro och angränsande områden. De nya direktiven är tillräckligt långtgående för att kunna användas äve n vid en större exploatering/omvandling, därför finns inget be hov av att ta fram en
projektspecifik strategi. Utvecklingen s ker då enli gt de principer kommu nen numera tillämpar vi d exploatering och planläggning.
Bakgrund
Kommunledningskontoret har mellan åren 2013-2016 tagit fram en vision för utvecklingen av Rotebro. Visionen beskriver en utveckling av Rotebro med ca 4000 nya bostäder och ca 120 000 kvm verksamhetslokaler.
Visionen redovisar möjligheter och en idé om en vidareutvecklad stadsdel som ska leva upp till krav på fler bostäder, attraktivitet och hållbarhet.
Visionen innebär i sig inte att några beslut är fattade om framtiden men den ger en utgångspunkt.
Kommunstyrelsen gav 2016-11-16, § 227/2016, kommunledningskontoret i uppdrag att ta fram en genomförandestrategi för vision Rotebro. Syftet med att ta fram en genomförandestrategi var för att finna ett tillvägagångssätt som är såväl ekonomiskt som praktiskt genomförbart när Rotebro utvecklas.
Strategin ska enligt uppdraget omfatta en bedömning av projektets
investeringskostnader som helhet och hur dessa kan fördelas mellan berörda aktörer, samt en möjlig indelning i projekt-/programområden och etapper.
Genomförandestrategins syfte
Efter att vision Rotebro blev klar väckte den intresset hos ett flertal av fastighetsägarna i området och ett antal projekt- och detaljplaneidéer har tagits fram, exempelvis för fastigheterna Ronden 1 och Ritsalen 1. Även utanför visionens geografiska avgränsning, främst öster om motorvägen, har flera fastighetsägare och byggherrar tagit kontakt med kommunen om en möjlig planläggning för främst bostäder. Exempelvis har Sollentunahem initierat två stycken detaljplaner vid Bollstanäsvägen.
Utifrån detta har vision Rotebro varit en stor framgång och syftet har nåtts då intresset för att utveckla Rotebro har ökat markant. Vision Rotebro är dock ett dokument som tar upp möjligheter till bebyggelse och utveckling utan att hantera planeringsbegränsningar, ekonomi, utbyggnadstakt och liknande. Visionsdokumentet ger inget stöd i hur vi ska arbeta framåt med detaljplaner och med genomförandefrågorna kopplade till utbyggnaden.
Med detta till grund gavs uppdraget om att ta fram en genomförandestrategi som ska ligga till grund för fortsatt detaljplaneläggning i Rotebro.
Nya beslut och direktiv gällande planläggning, genomförande och prioritering
Efter att uppdrag gavs om att ta fram en genomförandestrategi för vision Rotebro har dock kommunstyrelsen 2017-12-11, § 237, antagit nya direktiv kring hur exploateringsprojekt startas och prioriteras mot varandra.
De nya direktiven innehåller följande delar i korthet:
Prioriteringsmodell
En ny prioriteringsmodell införs där inte bara projekt i planfasen prioriteras inbördes utan alla exploateringsprojekt, oavsett i vilken fas de är i, ingår.
Prioriteringen görs sedan efter fyra kriterier: (1) marknadsefterfrågan på den produkt som ska planläggas/byggas, (2) markeffektivitet, där projekt som inte kräver större anpassningar av omkringliggande infrastruktur får en högre poäng, (3) stadsbyggnadskvaliteter, projekt med höga
stadsbyggnadskvaliteter eller har stor betydelse för ökad trivsel och trygghet får högre poäng, och (4) låsningsgrad, där poäng sätts efter vilken fas
projektet befinner sig i. Projekt som har en antagen detaljplan får högsta poäng i detta kriterium.
Startbeslut
Vid start av projekt/detaljplanearbete som innebär ekonomiska eller
fastighetsjuridiska konsekvenser för kommunen (exempelvis gatuutbyggnad eller markregleringar) ska ett startbeslut fattas för projektet innan
detaljplanearbetet kan påbörjas. I startbeslutet ska översiktligt de
konsekvenser som i tidigt skede kan identifieras tas upp och ärendet ska samrådas med berörda förvaltningar och bolag inom kommunkoncernen. I startbeslutet ska projektets prioritering i enlighet med nya
prioriteringsmodellen anges.
Principer för vidare planering och genomförande
I stället för att ta fram en projektspecifik strategi för planering, prioritering och genomförande föreslås att de nya direktiven fattade av KS ska gälla även för vision Rotebro och angränsande områden. De nya direktiven är tillräckligt långtgående för att kunna användas även vid en större
exploatering/omvandling, därför finns inget behov av att ta fram en projektspecifik strategi.
Resultatet kommer bli att Rotebro utvecklas i likhet med annan utveckling i Sollentuna kommun, såsom har skett exempelvis runt omkring Sollentuna centrum och Turebergs allé.
Utvecklingen kommer ske i den takt som marknaden och exploatörerna har förmåga och intresse till och ska följa de principer kommunen numera tillämpar vid exploatering och planläggning:
- Varje ansökan från privat byggherre behandlas i enlighet med gällande rutiner för planansökningar. Kommunen kan också initiera planläggning av kommunal mark.
- Större projekt kan delas upp i två eller flera etapper för att stimulera genomförande. Detaljplan nr två för ett område tas fram när
byggnation av den första detaljplanen har påbörjats eller genomförts till en viss grad. Detta bör stimulera genomförandet av de byggrätter som tas fram och minskar risken för att detaljplanerna ligger
outnyttjade.
- Startbeslut för exploateringsprojekt ska fattas av kommunstyrelsen innan program- eller detaljplanearbete kan påbörjas. Samråd ska ske med berörda förvaltningar och kommunala bolag.
- Alla beslutade projekt prioriteras i enlighet med gällande prioriteringsmodell.
- Varje exploateringsprojekt bekostar de gator och andra allmänna platser som krävs för genomförandet av den nya bebyggelsen.
Kostnaderna ska stå i rimlig proportion mot nyttan som den nya detaljplanen innebär för exploatören.
- Vid större investeringar som ej lätt kan härledas till ett eller flera enskilda exploateringsprojekt får finansiering och genomförande utredas för den enskilda investeringen. Kommunal medfinansiering kan bli aktuellt i vissa fall.
- Större principiella frågor analyseras och löses i den takt de uppkommer i samband med program- eller detaljplanearbete. De enskilda exploatörerna tar sin andel av kostnaderna för dessa
utredningar upp till en rimlig kostnadsnivå/-andel. Vad som är rimlig nivå avgörs från fall till fall utifrån de projektspecifika
förutsättningarna.
Utmaningar vid planering och genomförande av bebyggelse i Rotebro
Utifrån punkterna ovan som beskriver den formella gången för start av nya detaljplaner och vilka principer som gäller för gatukostnader kan
exploateringsprojekt startas och utveckling av Rotebro kan fortsätta.
Det finns dock en del Rotebrospecifika förutsättningar som behöver hanteras och utredas under planläggningen som kan innebära att vissa områden som är markerade i vision Rotebro som bebyggelseområde påverkas, antingen i vilken omfattning eller vilka ytor som kan bebyggas.
Planeringsutmaningar
Rotebro ligger invid både E4:an, järnvägen och sjön Norrviken. Detta faktum tillsammans med ett flertal andra faktorer innebär att en hel del planeringsutmaningar aktualiseras. Bland annat dessa faktorer behöver hanteras i detaljplaneläggningen:
- Vibrationer, buller, riskavstånd och luftföroreningar från E4 och järnväg.
- Högt stående grundvatten, vilket påverkar möjligheterna att ta hand om dagvatten från ny bebyggelse.
- Översvämningsproblematik kopplat till Edsån och Norrviken.
- Stora delar av Rotebro ingår i skyddsområde för grundvattentäkt.
- Jästfabrikens luktutsläpp - Strandskyddsbestämmelser - Troliga markföroreningar
Gemensamhetsanläggningar
En försvårande omständighet är att inom visionsområdet finns det en del bostadsbebyggelse inritad på kommunal mark som idag är upplåten till gemensamhetsanläggningar. Oftast är det parkeringsplatser som
omkringliggande bebyggelse har som gemensam parkering för sina boende.
Överenskommelser med delägande fastighetsägare i
gemensamhetsanläggningarna är nödvändiga att teckna innan detaljplaner antas för att bebyggelse ska kunna ske på dessa ytor.
Offentlig service
När Rotebro utvecklas med tusentals nya bostäder behöver även
samhällsnyttiga funktioner byggas ut, exempelvis skolor, förskolor, och gruppbostäder. Behovet styrs till viss del av utvecklingen och byggnationen i Rotebro men även av hur den demografiska utvecklingen ser ut i stort, exempelvis antalet födslar. För att kunna ha möjligheter till att anordna förskolor och skolor i framtiden är det viktigt att en del mark reserveras för dessa behov.
Utvecklingen i Upplands Väsby
Utöver den utveckling som kommer ske i Rotebro så finns det på andra sidan kommungränsen, i Upplands Väsby kommun, planer på större bostadsbebyggelse. Detta kan komma att påverka Sollentuna då
pendelstågsstationen i Rotebro kommer bli den närmaste stationen även för de nya Väsbyborna. Upplands Väsbys planer är dels det kommun-
gemensamma utvecklingsprojektet Älvsundadalen, men framför allt
bostadsbebyggelseplaner i Bredden, precis på andra sidan kommungränsen.
I Bredden pågår nu detaljplanearbete för att skapa en tät stadsdel där det idag är ett kontors- och handelsområde.
Rotebros väg-, gång- och cykelnät kan komma att påverkas av Upplands Väsbys utbyggnad av bostäder, detta behöver tas i beaktande vid planering i Rotebro.
Kommunledningskontoret synpunkter
Kontoret föreslår att planläggning och genomförande av ny bebyggelse i Rotebro sker i enlighet med de steg och principer som tas upp under rubrik
”Principer för vidare planering och genomförande” och med tjänsteutlåtandet i övrigt som grund.
Katarina Kämpe Christina Leifman
Kommundirektör Stadsbyggnadschef
