Överlåtelsebesiktning

(1)

Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn 073-322 18 50 Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se

392 45 Kalmar Bg 878-8853 Org.nr: 556894-7237 www.besiktningsbolaget.se

Överlåtelsebesiktning

Sörvik 4:11

Sörvik Elsemar 24, 572 93 Oskarshamn

Oskarshamn 2016-04-27

Kenneth Åverling

(2)

©Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Sörvik 4:11 Sida 2 av 8

B ESIKTNINGSUPPDRAG OCH - OBJEKT

Besiktningsobjekt

Sörvik 4:11, Sörvik Elsemar 24, 572 93 Oskarshamn.

Ägare

Rolf och Marika Karlsson. Sörvik Elsemar 24, 572 93 Oskarshamn.

Uppdragsgivare

Se ägare.

Ordernummer

11789.

Uppdrag

Förbesiktning nivå 2 av bostadshus inför försäljning av fastigheten (nivå 2 = fuktkontroll av kända riskkonstruktioner utförs).

Besiktningsdag

2016-04-26.

Besiktningsföretag

Besiktningsbolaget Sydost AB.

Besiktningsförrättare

Kenneth Åverling.

Närvarande

Rolf och Marika Karlsson.

Mäklare/Företag

Henric Gustafsson – Pontuz Löfgren AB Kalmar.

Väderlek

Halvklart +6°

Byggnadstyp

Friliggande 1 ½ plans hus.

T ILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR

Planritning över bostadshuset.

M UNTLIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE

-Huset förvärvades på 1990-talet.

-Ursprungshuset byggdes år 1952. Tillbyggnad skedde på 1970-talet. År 1999 tillbyggdes och renoverades huset omfattande både utvändigt och invändigt, detta bla med övre plan,

våtutrymmen, kök, nytt tak osv.

-Utvändig målning av träfasader, fönster etc. utfördes år 2015.

-Uppvärmning är med direktverkande el. Kompletterande värme är med luft/luft värmepump samt

med kakelugn. Luft/luftvärmepumpen byttes ut år 2013. Kakelugnen installerades år 1999.

(3)

©Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Sörvik 4:11 Sida 3 av 8

B YGGNADSINFORMATION

Byggår

1952/1999

Takbeläggning

Sadeltak med betongpannor, underlagstäckning med papp. Övriga takdelar med plåt.

Fasad

Tegel / Träpanel.

Stomme

Trä.

Grund

Betongplatta på mark / Krypgrund.

Fönster

2-glas kopplade fönster / Isolerglasfönster.

V ÄRME , VENTILATION , VATTEN & AVLOPP

Ventilation

Självdragsventilation.

Värmesystem

Direktverkande el. Kompletterande värme med luft/luft värmepump samt med vedeldad kakelugn.

Vatten/ Avlopp

Kommunalt system i området.

Ö VRIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE

Radonmätning

Nej, uppgifter saknas.

Energideklaration

Ja, utförs i samband med överlåtelsebesiktningen (2016-04-26).

Skorsten/Rökkanaler

Sotning sker ca 1 ggr/år. Kontroll av eldstäder/skorsten utfördes nyligen. Sotarinspektioner är utan anmärkningar.

Ö VRIGT GÄLLANDE BESIKTNINGEN

-Endast bostadshuset omfattas av överlåtelsebesiktningen. Altaner, terrasser, övriga byggnader på tillhörande tomt är ej besiktigade. Dessa konstruktioner/byggnader omfattas inte av

överlåtelsebesiktningen.

-Huset var möblerat vid besiktningen.

(4)

Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn 073-322 18 50 Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se

392 45 Kalmar Bg 878-8853 Org.nr: 556894-7237 www.besiktningsbolaget.se

I AKTTAGELSER VID BESIKTNING

Bedömningsskala: A = Utan anmärkning B = Påpekande C = Bör åtgärdas D = Ej besiktningsbart

Byggnadsdel A B C D Anmärkning

Utvändigt

Tak ☐ ☒ ☐ ☐ -Barr samt mindre mossa förekommer på tak

(betongpannor/plåtdelatjer). Rengöring föreslås för att uppnå korrekt takskydd. I övrigt inget avvikande att tillägga i förhållande till ålder.

Takavvattning ☐ ☒ ☐ ☐ -Något stuprör slutar nära och mot sockel/grund. Bör förslagsvis kopplas till markrör som korrekt avleds från grunder.

-En hängränna åt sydväst saknar stuprör. Detta kan öka fuktbelastningen mot grunder.

I övrigt inget att tillägga.

Fasad ☐ ☒ ☐ ☐ -Tegelfasad visar några få äldre sprickor i mindre omfattning.

-Del av tegelfasad åt nordväst observerades med kalkutfällning.

I övrigt vad man bör förvänta sig i förhållande till ålder.

Fönster/Dörrar ☐ ☒ ☐ ☐ -Enstaka äldre fönster visar några ålderstecken.

I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder.

Sockel ☐ ☒ ☐ ☐ -Äldre sockel noterades med enstaka mindre sprickor.

I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder.

Mark ☐ ☒ ☐ ☐ -Huset ligger på berg, marklutning förekommer.

-Motgjutna betongkonstruktioner (terrasser) mot huset finns.

Gällande dessa noteringar, se kommentar/riskanalys 1.

Värmepump ☐ ☒ ☐ ☐ -Luftvärmepumpen intill huset kan tidvis innebära kondensvatten och is. Gällande detta, se kommentar/riskanalys 2.

Vind ☐ ☐ ☐ ☒ -Byggnadens vindsutrymmen kan ej besiktigas pga. inklädda ytor, s.k. ryggåstak. Utrymmet mellan ytter- och innertak vid dessa delar kan ej inspekteras. Viktigt att kontinuerligt kontrollera yttertakstäckningen för att undvika läckageskador samt se till att bostadsventilationen är tillräcklig för att undvika kondensskador på vindsutrymmen.

Krypgrund ☐ ☒ ☐ ☐ -Tidvis fuktbelastad konstruktion/utrymme, bedöms som risk.

Gällande detta, se kommentar/riskanalys 3.

Betongplatta

på mark ☐ ☒ ☐ ☐ -Husets äldre byggnadsdelar är grundlagt med betongplatta på mark. Betongplattor av dessa slag utsätts i regel mer eller mindre för permanent naturlig fuktpåverkan från angränsande mark vilket påverkar överliggande golvbjälklag/syllar etc.

Gällande detta, se kommentar/riskanalys 4.

(5)

©Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Sörvik 4:11 Sida 5 av 8 Invändigt

Allmänt, hela

huset ☐ ☒ ☐ ☐ -Gällande byggnadens betongplatta på mark och dess konstruktioner inkl. överliggande syll-/golvbjälklag samt golvmaterial ovan betongplattan. Se risktexter vid rubrik betongplatta på mark under utvändigt, resp.

kommentar/riskanalys 4.

-Flera boutrymmen saknar friskluftsventil vilket bör noteras då det är viktigt med tillräcklig ventilation/kontinuerlig luftväxling av boendemiljöer.

Entréplan

Hall ☒ ☐ ☐ ☐ -Inget att tillägga.

Kök ☐ ☒ ☒ ☐ -Spilltråg (fuktskydd) saknas under vitvaror samt vid diskbänkskåp.

-Under kyl/frys finns spår av pågående droppläckage. Under/intill kyl/frys uppmättes förhöjda fuktvärden på golv vilket bör beaktas.

Orsak och omfattning bör snarast kontrolleras och åtgärdas. Ev.

kan aktuell villa/hemförsäkring kontaktas för vidare kontroll och bedömning om skador förekommer, samt om de är

ersättningsbara.

I övrigt inget att tillägga.

Dusch/Wc ☐ ☒ ☐ ☐ -Keramisk beklädnad på väggar. Gällande info ang. detta, se kommentar/riskanalys 5.

-Bristfälligt golvfall noterades i våtutrymmet.

-Våtutrymmet saknar mekanisk ventilation. Förslagsvis bör ventilation till våtutrymmet förses med mekanisk fuktstyrd frånluftsfläkt.

I övrigt inget att tillägga.

Tvätt ☐ ☒ ☐ ☐ -Mindre mattsläpp noterades intill tröskel.

I övrigt inget att tillägga.

Allrum ☐ ☒ ☐ ☐ -Laminatgolv observerades med släpp vid några skarvar.

I övrigt inget att tillägga.

Vardagsrum ☒ ☐ ☐ ☐ -Inget att tillägga.

Sovrum ☒ ☐ ☐ ☐ -II-

Övre plan

Allrum ☒ ☐ ☐ ☐ -Inget att tillägga.

Sovrum (2 st) ☒ ☐ ☐ ☐ -II- Förråd ☒ ☐ ☐ ☐ -II-

Bad/Wc ☐ ☒ ☐ ☐ -Våtgolvet släpper något intill dörrtröskel.

-Våtgolvet saknas uppvik mot dörrtröskel, bedöms som risk.

-Bristfälligt golvfall observerads i våtutrymmet vilket bör tilläggas som risk i sammanhanget.

I övrigt inget att tillägga.

(6)

©Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Sörvik 4:11 Sida 6 av 8

K OMMENTARER & RISKANALYS

1. -Huset ligger på berg. Den utvändiga marklutningen mot huset innebär risk för ökad fuktbelastning mot grunder vilket kan resultera i fuktskador till/vid husets betongplatta och krypgrund.

-Motgjutna betongkonstruktioner (terrasser) mot huset förekommer. Detta bedöms som risk för fuktskador då vatten tidvis kan tränga in i anslutande fasad/syllkonstruktioner med fuktrelaterade skador som möjlig följd.

2. -Luftvärmepumpen intill huset kan tidvis innebära kondensvatten och is. Viktigt att kondensvatten från luftvärmepumpen leds bort från fasad/husgrunden för att undvika att vatten tränger in i anslutande konstruktioner med fuktrelaterade skador som möjlig följd.

Observera att ingen besiktning av byggnadens värmesystem eller värmepumpen ingått i uppdraget.

3. -Uteluftsventilerade grunder har generellt, pga. fukt och temperaturskillnader mellan uteluft och grundens luft samt fuktavgång från markytan, ett varierande fuktinnehåll över tiden och bedöms som en riskkonstruktion ur fuktteknisk synvinkel. Fuktmätningar som utförs avser realtid vilket betyder att variationer kan ske beroende på vilken årstid kontrollen utförs samt faktorer som mängden nederbörd i form av regn och- eller smältvatten från snö. Vid

fuktkvoter omkring 17% i byggnadsvirke samt relativa ånghalter omkring 75% i utrymmets luft finns möjligheter för mikrober av typen mögel att leva. Fuktkvoten är uppmätt till normala 11%.

-Mark/bergsytan i krypgrunden visar några spår av inträngande vatten.

-Enstaka byggnadsmaterial finns i krypgrunden mot bergsytan, bör normalt unvikas i en krypgrund.

I övrigt inget avvikande att tillägga. För att säkerställa ett lågt fuktinnehåll i dessa konstruktioner så är det numera vanligt att montera en krypgrundsavfuktare.

4. -Husets äldre byggnadsdelar är grundlagt med betongplatta på mark. Betongplattor av dessa slag utsätts i regel mer eller mindre för permanent naturlig fuktpåverkan från angränsande mark vilket medför risk för att organiska material som överliggande syll/bjälklagkonstruktioner resp. golvkonstruktioner samt övrigt golvmaterial som har kontakt med betongplattan och med bristfälligt fuktskydd kan få fuktskador med möjlig följd av oönskad luktspridning.

-Vid stickprovskontroller av syllreglar/golv uppmättes normala fuktvärden med en fuktkvot på 12-13%, RF visar värden mellan 43-49%. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75% vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17%. Normal lukt upplevs vid provhålen.

I övrigt inget att tillägga. Viktigt att dessa typer av grunder/konstruktioner behålls med ett torrt klimat.

5. -Våtutrymmets tätskikt under kakel går ej att besiktiga. Då ytskiktet på väggar i utrymmen

består av kakel som lagts på tätskikt går det vid en okulär besiktning inte fullständigt att

bedöma utförandet eller om det följer branschstandard. Kvalitetsdokumentet från entreprenör

kan ev. vara betydelsefullt, främst ur säkerställande samt ersättnings - och försäkrings

synpunkt om ev. framtida vattenskada uppstår. Uppgifter om kvalitetsdokumentet finns

saknas.

(7)

A LLMÄNNA VILLKOR

1. Ändamålet med besiktningen

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa mesta möjliga väsentliga information kring en fastighets fysiska skick, för att klargöra sådant som i annat fall kan leda till missnöje, konflikt och rättsligt efterspel.

Insamlingen sker genom en byggteknisk undersökning utförd av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsförrättare. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som syftar till att ge köpare och/eller säljare en beskrivning av fastighetens fysiska skick i samband med

fastighetsöverlåtelsen. Protokollet får endast användas i just detta syfte.

Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten.

2. Rätten till besiktningsutlåtandet

Uppdragsgivaren har alltid rätt till besiktningsutlåtandet. Om uppdragsgivaren är samma person som säljaren har dock även köparen samma rätt till protokollet som säljaren. Den som har rätt till protokollet har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan utan

besiktningsförrättarens skriftliga samtycke. Sker överlåtelse utan besiktningsförrättarens skriftliga medgivande kan innehållet i

besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om säljaren har beställt överlåtelsebesiktningen kan det vara lämpligt för köparen att kontakta besiktningsförrättaren för en särskild genomgång av besiktningsutlåtandet innan köpet slutförs.

3. Uppdragsgivarens åtaganden

För att besiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren, genom exempelvis mäklare eller säljare, se till att byggtekniska handlingar, ritningar etc. finns tillgängliga vid besiktningstillfället och att samtliga utrymmen och ytor som omfattas av besiktningen är lättillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag/inventarier etc. Det åligger inte besiktningsförrättaren att flytta på bohag/ inventarier etc. för att kunna utföra uppdraget och ej heller att bereda tillträde till utrymmen vars öppningar har målats över eller på annat vis är svårtillgängliga på grund av att nyckel saknas eller att infästning har utförts med spik/skruv etc. Uppdragsgivaren skall även se till att godkänd stege, med erforderlig längd, finns lättillgänglig för inspektion av vindsutrymmen, takbeläggning och liknande. Efter erhållande av besiktningsutlåtandet skall uppdragsgivaren noggrant läsa igenom detta och förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Om några felaktigheter föreligger eller om något är oklart skall besiktningsförrättaren omgående kontaktas för eventuell komplettering och/eller förtydligande. Om uppdragsgivaren inte är fastighetsägare och besiktningen jämväl innefattar fuktmätning åligger det även uppdragstagaren att före besiktningen inhämta fastighetsägarens tillstånd till att med fuktmätningen tillhörande förstörande ingrepp får göras i fastigheten.

Uppdragsgivaren ansvarar alltid gentemot besiktningsförrättaren för att sådant godkännande föreligger från fastighetsägaren och för att fastighetsägaren även i övrigt godkänner att besiktning görs i enlighet med det avtal som ingås mellan uppdragstagaren och

besiktningsförrättaren.

4. Besiktningens omfattning

Uppdraget omfattar en okulär byggteknisk besiktning av byggnad på fastigheten samt anslutande mark som har direkt betydelse för byggnadens funktion. Förekommer så kallade riskkonstruktioner i byggnaden ingår även fuktmätning och kontroll av dessa enligt utförande som nämns under de Allmänna villkorens punkt 12. I uppdraget ingår kontroll av huvudbyggnad samt eventuellt garage om inget annat avtalats. Har övriga byggnader kontrollerats skall de stå specificerade i protokollet. Besiktningen omfattar därmed inte hela fastigheten.

Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället.

Utgångspunkten för uppdraget är byggnadens ålder, hur den har brukats och de byggmetoder som gällde vid tidpunkten för byggnadens uppförande och/eller tidpunkt för utförda renoverings-, om- och tillbyggnadsarbeten. I besiktningsutlåtandet noteras som regel inte behov av underhåll såsom målning eller likartade arbeten, såvida dessa inte har en direkt betydelse för byggnadens eller byggnadsdelarnas goda fortbestånd. Besiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, avlopp, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, sådana utrymmen som inte är åtkomliga eller besiktningsbara på grund av att uppdragsgivaren ej fullföljt sina åtaganden enligt punkt 3 ovan samt inte heller rökgångar och eldstäder. I besiktningen ingår inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i

byggnaderna, provtryckning, radonmätning eller annan mätning, i den mån särskilt inte framgår av dessa villkor. Åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar upprättas ej och besiktningen omfattar inte heller mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden. Samma gäller staket, murar mm. Noterar besiktningsförrättaren i sitt utlåtande något som undantagits enligt ovan innebär inte detta att den undantagna delen i övrigt omfattas av besiktningsuppdraget. Har besiktningsförrättaren särskilt angett att viss del ej besiktigats är denna undantagen från besiktningsuppdraget.

5. Besiktningsförrättarens/Besiktningsbolagets ansvar

Besiktningsförrättaren är ansvarig för skada som orsakats genom vårdslöshet vid utförandet av överlåtelsebesiktningen.

Ersättningsskyldigheten är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan - de eventuella bristfälliga noteringarna i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall femton (15) prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt, då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Skada vars värde understiger 20 procent av ett (1) prisbasbelopp ersätts inte och vid fastställandet av ersättningen skall avdrag alltid göras med 20 procent av ett (1) prisbasbelopp.

Besiktningsförrättaren är endast ansvarig för uppdraget gentemot den part som enligt p 3 ovan har rätt till utlåtandet och endast i den mån utlåtandet använts i det syfte som anges i p 1 ovan. Besiktningsförrättarens ansvar för skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift som besiktningsförrättaren lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren på grund av fel/oaktsamhet i uppdraget skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid från att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det skada upptäckts eller borde ha upptäckts. I annat fall utgår ingen ersättning. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för skavanker, förslitningar, eller försämrade kvalitetsegenskaper, till följd av ålder och brukande som ej noterats i besiktningsutlåtandet. Reklamation som inte framställts inom (2) två år från uppdragets avslutande ger inte rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. Uppdraget är avslutat då utlåtande sänds till uppdragsgivaren. Uppdragsgivare har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan och om sådan överlåtelse ändå sker kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om besiktningsförrättaren utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningarna i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel/oaktsamhet vid utförande av tilläggsuppdraget. Besiktningsförrättaren skall inneha konsultansvarsförsäkring som omfattar utförande av överlåtelsebesiktningar och är skyldig att arkivera kopia av utlåtande i minst två (2) år.

6. Handlingar mm

Som grund för besiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnas till besiktningsförrättaren vid besiktningstillfället.

Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren lägger till grund för överlåtelsebesiktningen skall noteras i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet. Det åligger inte heller besiktningsförrättaren att ta fram handlingar hos byggnadsnämnd eller andra myndigheter.

(8)

7. Okulär kontroll

Besiktningsförrättaren genomför en omsorgsfull okulär kontroll av byggnad som omfattas av besiktningen. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av betydelse för byggnadens funktion. Med tillgängliga utrymmen avses alla utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar,

inspektionsluckor och liknande under förutsättning att besiktningsförrättaren dessutom rent fysiskt kan bereda sig tillträde till ifrågavarande utrymme samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller sådan yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta noteras i besiktningsutlåtandet. Även om yta eller utrymme som omfattas av överlåtelsebesiktningen inte har besiktigats av besiktningsförrättaren ingår sådan yta eller sådant utrymme ändå normalt i en köpares undersökningsplikt. Om ytor och utrymmen som inte besiktigats får köparen söka information på annat sätt än genom

överlåtelsebesiktningen. Exempelvis kan fortsatt undersökning genomföras, eller kan säljaren uppmanas att lämna specificerad information eller garanti avseende den del som inte besiktigats.

8. Riskanalys

I besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren notera om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid besiktningen samt vid en i förekommande fall tillkommande fuktmätning. Riskanalysen baseras på byggteknisk erfarenhet, utifrån kunskap om byggteknik, olika byggnadssätt och konstruktioner som genom åren har visat sig ha hög skadefrekvens och därför bedöms vara särskilt riskfyllda. Om besiktningsförrättaren finner anledning att upprätta riskanalys framgår detta av besiktningsutlåtandet. Om riskanalys upprättats skall motivering lämnas.

9. Rekommendation om fortsatt teknisk undersökning

Besiktningsförrättaren kan rekommendera fortsatt undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid

överlåtelsebesiktningen. Fortsatt undersökning kan även rekommenderas om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel, brister eller annat i sådana delar av fastigheten som i och för sig inte ingår i besiktningsuppdraget. Det förhållandet att riskanalys har upprättats i besiktningsutlåtandet innebär inte att besiktningsförrättaren därmed också har rekommenderat fortsatt undersökning avseende i riskanalysen angivna förhållanden. I den mån besiktningsförrättaren inte uttryckligen lämnar rekommendation om fortsatt undersökning är det sålunda upp till uppdragsgivaren att själv ta ställning till om fortsatt undersökning skall vidtas för att om möjligt klargöra om huruvida väsentliga fel, brister, skador etc. som besiktningsförrättaren noterat i riskanalysen föreligger eller ej. Utför besiktningsförrättaren fortsatt undersökning i anslutning till överlåtelsebesiktningen anses emellertid överlåtelsebesiktningen och den fortsatta undersökningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag.

10. Besiktningsutlåtandet

I besiktningsutlåtandet redovisas resultatet av genomförd överlåtelsebesiktning vid besiktningstillfället. Om besiktningsförrättaren funnit anledning att upprätta riskanalys, eller om denne rekommenderar fortsatt undersökning, framgår detta av utlåtandet. I besiktningsutlåtandet redovisas även i förekommande fall resultatet av utförd fuktmätning och i anslutning därtill redovisas även en tillhörande riskanalys med eventuell rekommendation om ytterligare fortsatt undersökning. Det är mycket viktigt att uppdragsgivaren noggrant läser igenom besiktningsutlåtandet efter erhållande. Det är också viktigt att denne förvissar sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Efter att köparen erhållit och läst igenom besiktningsutlåtandet kan denne välja ett eller flera av här angivna alternativ:

att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten

att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda diskussion om pris och andra villkor för köp med säljaren att be säljaren om skriftlig garanti i köpekontraktet att fel eller risk som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger

att be säljaren att få utföra fortsatt undersökning, för att klarlägga omfattningen av, eller förvissa sig om att det inte finns några väsentliga fel och brister såsom noterats i besiktningsutlåtandet

11. Övrigt

Besiktningsbolaget har valt att redovisa besiktningsresultatet i kolumner där stegen, ”utan anmärkning”, ”påpekande” och ”bör åtgärdas” är de varianter som förekommer. Detta system används för att den som läser protokollet skall förstå vikten av den anmärkning som förekommer.

Anmärkning under kolumnen påpekanden kan dock betyda olika saker beroende på vad som anmärkts. Ofta finns en kommentar, riskanalys eller liknande som kompletterar påpekandet, detta på sida med rubriken Kommentarer/riskanalys. Det är därför mycket viktigt att den text som står under ”kommentar/riskanalys” läses mycket noggrant eftersom det är där besiktningsförrättaren ofta utvecklar sina bedömningar. Det är också viktigt att inse att besiktningsmannen skall avgöra om fel som ev. förekommer kan anses vara normalt eller inte med tanke på husets ålder och skick. Den fjärde kolumnen används för att informera uppdragsgivaren om att utrymmet eller byggnadsdelen inte varit tillgänglig för besiktning vid besiktningstillfället.

12. Fuktmätning

Fuktmätning utförs på sätt som besiktningsförrättaren finner lämpligt och kan därvid även komma att innefatta att vissa förstörande ingrepp måste göras. Uppdragsgivaren ansvarar för att fastighetsägaren har godkänt detta. I de fall där fuktmätning anses påkallat i fastighetens syllar sker oftast mätning av syllarna invändigt i byggnaden. Fuktmätning görs genom stickprovsvis mätning på de ställen där

besiktningsförrättaren bedömer risken för fukt som störst. Detta resulterar normalt sett i en god och rättvisande bild över fuktförhållandena på de ställen i fastigheten där fuktmätning har bedömts erforderlig. Detta innebär dock inte att det kan uteslutas att fukt eller fuktrelaterade skador finns i fastigheten. Förutom att fukt naturligtvis kan finnas på andra ställen än mätpunkterna kan mätinstrumentets begränsade räckvidd och varierande uppfuktnings- och uttorkningsförhållanden i fastigheten mm innebära att den ögonblicksbild av fuktstatusen som redovisas i besiktningsutlåtandet inte ger en rättvisande bild av de faktiska fuktförhållandena i fastigheten. Det förhållandet att det åligger besiktningsförrättaren att utifrån vad som följer av dessa villkor utföra fuktmätning innebär därför inte någon garanti för att det inte kan föreligga fukt eller fuktskador eller risk för sådana skador utöver vad som framgår av besiktningsutlåtandet.

13. Köpargenomgång

Om besiktningen ursprungligen utförts till säljare och köparen vill överta protokollet och den juridiska relationen till besiktningsföretaget är det möjligt att göra så under förutsättning att säljaren ger tillstånd till att använda besiktningsprotokollet. Detta innebär i regel att köpare och besiktningsföretag träffas och går igenom protokollets innehåll på plats. Under vissa förutsättningar kan detta ske även per telefon om besiktningsförrättaren anser att så kan ske utan att risk för missförstånd uppstår. Kontakta besiktningsföretaget om du som köpare har frågor gällande köpargenomgång.