Välkommen till Kungsleden! Andra kvartalet Thomas Erséus, VD

(1)

Välkommen till Kungsleden!

Andra kvartalet 2012

Thomas Erséus, VD

(2)

Inledningen av tredje kvartalet

■ Omvärld

– Ekonomisk och politisk osäkerhet i Europa håller i sig – Fortsatt ansträngd kreditmarknad

– Försiktig och avvaktande hållning bland bankerna

– Sverige är en stabil ekonomi i Europa men den svenska konjunkturen spås bromsa in

■ Kungsleden

– Samtliga lån omförhandlade men till högre marginaler – Skatteprocesser och skattedomar

– Fortsatt bra utveckling i drift och god likviditet – Väl fungerande hyresmarknad

(3)

Äga och förvalta fastigheter med nöjda kunder

| 3

(4)

Långsiktigt hög och stabil avkastning med

riskspridning som en viktig ingrediens

(5)

Kvalitativ portfölj med god avkastning

7,9% avkastning 322 fastigheter

15,7 Mdr kr

Industri/lager 40%

Handel 13%

Modulbyggnader 10%

skolor, förskolor, kontor och byggen

Kontor 27%

Övrigt 10%

| 5

(6)

Ökat bruttoresultat för andra kvartalet

■ Nettoomsättning ökade med 5 procent till 561Mkr (536)

■ Bruttoresultatet ökade med 3 procent till 337 Mkr (328)

■ Resultat före skatt uppgick till 72 Mkr (100) och efter skatt till -671 Mkr (102). Resultatminskningen beror till största del av reservering för

eventuella skattebetalningar och lägre resultat från fastighetsförsäljningar

■ Utdelningsgrundande resultat uppgick till -177 Mkr (145), motsvarande -1,30 kronor (1,10) per aktie. Skatt att betala uppgick för kvartalet till 258 Mkr

■ En fastighet såldes för 5 Mkr (41) och med ett resultat om 0 Mkr (20)

■ Återstående refinansieringsbehov för 2012 säkerställdes under april månad

(7)

Viktiga händelser efter kvartalets utgång

■ Skatteverket har yrkat att förvaltningsrätten ska pröva ytterligare transaktioner som Kungsleden genomförde 2006–2007. Skulle

Kungsleden förlora processen uppgår likviditetseffekten till cirka 500 Mkr. Så sent som 2011 bedömde Kammarrätten i Stockholm i ett liknande fall att skatteflyktslagen inte var tillämplig. Inga ytterligare reserveringar har gjorts för dessa krav.

■ Två tidigare NRP-fastigheter i Polen såldes för 12,5 MEUR, i nivå med bokfört värde och anskaffningsvärde.

■ 39 publika fastigheter i Härnösand såldes för 912 Mkr med 39 Mkr påverkan på resultat efter skatt och 26 Mkr på utdelningsgrundande resultat Q3. Soliditet +2 procentenheter.

| 7

(8)

Ökad nettouthyrning

■ Nya avtal med ett årligt hyresvärde om 43 Mkr

■ Ekonomisk uthyrningsgrad 89,3 (89,2)

■ Återstående kontraktslängd i snitt 4,8 år

■ Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom lägre energianvändning

■ Ökad kundlojalitet

(9)

Första halvåret 2012 i siffror

| 9

(10)

Resultaträkning

Mkr

2012 jan/juni

2011 jan/juni

Hyresintäkter 948 800

Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144

Nettoomsättning 1 117 944

Fastighetskostnader -292 -256

Produktionskostnader moduler -153 -132

Bruttoresultat 672 556

Handelsnetto 17 23

Försäljnings- och administrationskostnader -131 -127

Resultat från andelar i Hemsö 148 225

Finansnetto -293 -274

Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118

• Ökningen kommer främst från köpta fastigheter det senaste året

(11)

Resultaträkning

Mkr

2012 jan/juni

2011 jan/juni

Hyresintäkter 948 800

Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144

Handelsnetto 17 23

Resultat före skatt 530 593

Skatt -1 088 -84

Periodens resultat efter skatt -558 509

• 17 procent upp tack vare god orderbeläggning i fabriken i Gråbo

| 11

Mkr

2012 jan/juni

2011 jan/juni

Handelsnetto 17 23

Finansnetto -293 -274

Skatt -1 088 -84

• Negativ förändring förklaras främst av högre lånevolym efter större

fastighetsportfölj samt högre räntemarginaler

| 17

(18)

Resultaträkning

Mkr

2012 jan/juni

2011 jan/juni

Handelsnetto 17 23

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118

• Positiv påverkan under året till följd av stigande

långräntor

(19)

Resultaträkning

Mkr

2012 jan/juni

2011 jan/juni

Handelsnetto 17 23

Skatt -1 088 -84

• Har belastats med reservering om - 985 Mkr efter att risken för negativa utfall i ett antal skatteprocesser har ökat

| 19

(20)

Resultaträkning

Mkr

2012 jan/juni

2011 jan/juni

Handelsnetto 17 23

• Det lägre utfallet beror främst på en reservering för skatteärenden och lägre resultat från Hemsö som

föregående år redovisade

väsentliga positiva orealiserade

värdeförändringar på fastigheter

(21)

Resultaträkning segmentsvis

Mkr, jan-juni 2012

Helägda fastigheter

Nordic

Modular Hemsö Övrigt

Summa Kungsleden

Hyresintäkter 821 127 948

Nettoomsättning 821 296 1 117

Fastighetskostnader -269 -23 -292

Bruttoresultat 552 120 672

Handelsnetto 17 17

Försäljnings- och administrationskostnader -88 -32 -11 -131

Resultat från andelar i Hemsö 148 148

Finansnetto -263 -30 -293

Orealiserade värdeförändringar fastigheter 32 -30 2

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 88 10 17 115

Resultat före skatt 338 38 165 -11 530

Skatt -92 -10 -4 -982 -1 088

Periodens resultat 246 28 161 -993 -558

| 21

(22)

Utdelningsgrundande resultat

2012 2011

Mkr jan-juni jan-juni

Förvaltningsresultat 248 155

Realiserade poster

Handelsnetto vid försäljning 17 23

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 0 5

Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -3 0

Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81 -31

Realiserade poster -67 -3

Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 107 81

Skatt att betala -343 -10

Utdelningsgrundande resultat -55 223

(23)

Kungsledens tillgångar

| 23

(24)

Tillgångar, avkastning och finansiering

30 juni 2012

Avkastning

Fastigheter 14 215 8,0%

Nordic Modular 1 535 7,6%

Andelar och långfristiga fordringar i Hemsö 2 667 6,5-7,0%

Reversfordringar 433 7,0%

Summa avkastande tillgångar 18 860 7,8%

Eget kapital 6 800

Räntebärande skulder 10 767

(25)

Högre snittränta, men även högre direktavkastning

Klyvningsmetoden 31 december 2011

Kapitalandels- metoden 31 dec 2011

Kapitalandels- metoden efter refinansiering per 26 april

Kapitalandels- metoden 30 juni efter lösen av swappar

Snittränta 4,8% 5,5% 6,7% 6,4%

Direktav- kastning

7,2% 7,9% 8,0% 7,9%

| 25

(26)

Finansiering

(27)

Säkrad finansiering

■ Totalt har Kungsleden refinansierat lån om 7,4 Mdr under 2012

■ Under närmaste 12 månader förfaller lån om 1 915 Mkr

■ Av förfallen avser 850 Mkr finansiering av 39 publika fastigheter som sålts till Hemsö

■ En tredjedel av resterande refinansieringsbehov för närmaste 12 månader är säkrat

| 27

(28)

Marknadsmässiga belåningsgrader

30 juni 12 31 dec 11 30 juni 11

Belåningsgrad fastigheter 68% 68% 68%

Samtliga krediter i förhållande till avkastande tillångar (fastigheter, andelar och fordringar i Hemsö och reversfordringar)

57% 55% 55%

(29)

Förfallostruktur krediter

Per 30 juni 2012

Utnyttjade krediter, Mkr

Ej utnyttjade krediter, Mkr

Summa krediter, Mkr

2012 1 222 260 1 482

2013 694 - 694

2014 1 220 - 1 220

2015 5 610 900 6 510

2016 2 023 - 2 023

Summa 10 769 1 160 11 929

Genomsnittlig konverteringstid, år 2,5 2,4

Soliditet

30 juni 12 35%

31 dec 11 37%

30 juni 11 35%

Belåningsgrad 68% 68% 68%

| 29

(30)

Förfallostruktur räntebindning

Per 30 juni 2012 Lån, Mkr

Ränte- derivat

Mkr

Snittränta , derivat %

Snittränta lån och derivat, År

Genomsnittlig räntebindnings- tid, År

2012 10 769 - -

2013 - -

2014 800 3,9

2015 2 400 4,2

2016 500 3,9

2017 500 4,1

2018 3 650 4,2

2019 800 3,5

2020 800 3,7

2021 400 3,8

Summa derivat 10 769 9 850 6,4 4,8

Marknadsvärdering av lån och

(31)

Minskad balansomslutning med ny redovisning

Mkr 2012 2011

TILLGÅNGAR 30 juni 31 dec

Goodwill 201 201

Fastigheter 14 838 14 788

Maskiner och inventarier 14 15

Andelar i Hemsö 1 177 1 084

Långfristiga fodringar i Hemsö 1 500 1 500

Uppskjuten skattefordran 0 1 020

Andra långsiktiga fordringar 251 443

Anläggningstillgångar 17 982 19 051

Varulager 21 17

Kortsiktiga fordringar 438 240

Tillgångar som innehavs för försäljning – fastigheter 912 905

Tillgångar som innehavs för försäljning – övriga tillgångar 18 14

Kassa och bank 298 684

Omsättningstillgångar 1 687 1 860

SUMMA TILLGÅNGAR 19 668 20 911

| 31

(32)

Minskad balansomslutning med ny redovisning

Mkr 2012 2011

EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 juni 31 dec

Eget kapital 6 800 7 719

Skulder till kreditinstitut 8 267 8 154

Obligationslån (ej säkerställt) 1 599 1 599

Skulder hänförliga till tillgångar som innehavs för försäljning 901 901

Räntebärande skulder 10 768 10 654

Avsättningar 109 431

Uppskjuten skatteskuld 82 -

Derivat 944 1 156

Skatteskuld 276 83

Övriga ej räntebärande skulder 660 807

Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 29 60

(33)

Skattesituation

(34)

Skatteverkets nya syn får retroaktiva konsekvenser

■ Skatteklimatet är idag ett annat och Skatteverket har ändrat uppfattning avseende historiskt genomförda transaktioner

■ Rättstillämpningen har skärpts och förutsägbarheten blivit sämre

■ Retroaktivt verkande skattelagstiftning är förbjuden men blir en konsekvens av skattedomstolarnas tillämpning

■ Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle

■ Bolaget gör en löpande utvärdering och för en dialog med skatteexperter

(35)

22 utestående skattemål

| 35

(36)

Kungsledens olika skattecase

■ BV-transaktioner

■ Interna omstruktureringar

■ Externa nedskrivningar

■ Förlust vid likvidation av handelsbolag

(37)

BV-transaktioner

■ Under 2004 – 2006 sålde Kungsleden fastigheter genom holländska

dotterbolag (då vanligt förekommande bland fastighetsbolag). Vinster från sådan avyttring var inte skattepliktig i Holland.

■ Skatteverkets uppfattning är att ersättningen från avyttringen ska omfördelas och beskattas i Sverige. Denna uppfattning delades av förvaltningsrätten som meddelade dom under 2010.

■ Kungsleden överklagade förvaltningsrättens dom till kammarrätten.

Kammarrätten vilandeförklarade processerna i väntan på ett avgörande från Högsta förvaltningsdomstolen i ett fall där omständigheterna var jämförbara med Kungsledens fall, det s k Cyperncase.

■ HFD avgjorde Cyperncaset maj 2012 och fann att skatteflyktslagen är tillämplig i processen.

| 37

(38)

BV-transaktioner forts.

■ För det fall Kammarrätten skulle finna att slutsatserna i Cyperncaset är direkt överförbara på Kungsledens processer, skulle det innebära en likviditetseffekt på 140 Mkr och påverkan på resultat på 335 Mkr, som bolaget reserverade för i andra kvartalet 2012

(39)

Interna omstruktureringar

■ I maj och juli 2012 avgjorde förvaltningsrätten tre mål som avser nedskrivningar till följd av interna omstruktureringar år 2004

respektive 2006.

■ Förvaltningsrätten fann att skatteflyktslagen var tillämplig på transaktionerna.

■ För det fall processerna slutligen skulle komma att avgöras till

Kungsledens nackdel kan upptaxeringarna till största delen kvittas mot underskottsavdrag. Skatt att betala uppgår till 18 Mkr.

■ Kungsleden har 2009 gjort en reservering uppgående till 325 Mkr avseende en av dessa processer. Utöver denna reservering

bedömer bolaget att effekten på eget kapital skulle komma att uppgå till 48 Mkr om den slutliga prövningen skulle utfalla till Kungsledens nackdel. Ytterligare reservering om 48 Mkr har därför gjorts i andra kvartalet 2012.

| 39

(40)

Externa nedskrivningar

■ Under åren 2005-2008 förvärvade Kungsledenbolag flera

fastighetsbolag. Fastigheterna såldes till ett annat koncernbolag och ett nedskrivningsbehov uppkom i Kungsledenbolaget.

Nedskrivningen yrkades även skattemässigt.

■ Skatteverket har under 2012 yrkat att domstolen ska pröva om fem av dessa transaktioner kan angripas med stöd av skatteflyktslagen.

■ Om Skatteverket skulle vinna framgång i sin talan, skulle det medföra ytterligare skatt att betala om 1 390 Mkr.

■ Förfarandet har skett i enlighet med gällande praxis från Högsta förvaltningsdomstolen samt gällande praxis från kammarrätten. Mot denna bakgrund bedömer bolaget att den slutliga utgången kommer att bli positiv, varför någon reservering för detta case inte har gjorts.

(41)

Externa nedskrivningar, avgörande juni 2012

■ I juni 2012 mottog Kungsleden dom från kammarrätten avseende avdrag för externa nedskrivningar, beskattningsår 2008.

■ Kammarrättens dom medförde att de transaktioner som gett upphov till nedskrivningarna ansågs ha skett vid fel tidpunkt i förhållande till en stopplagstiftning som trädde ikraft i april 2008.

■ Kungsleden avser att överklaga domen till Högsta förvaltningsdomstolen.

■ För det fall denna process slutligen skulle utfalla negativt, beräknas skatt att betala uppgå till 100 Mkr. Bolaget har i andra kvartalet 2012 reserverat ett belopp uppgående till 342 Mkr för denna process.

| 41

(42)

Förlust vid likvidation av handelsbolag

■ Kammarrätten avkunnade i april 2012 dom i två mål avseende beskattningsår 2004. Domstolen fann i dessa fall att förlust vid

likvidation av handelsbolag inte var verklig ur ett koncernperspektiv och att avdrag för förlusten därmed inte skulle medges.

■ Kungsleden har överklagat dessa domar till Högsta förvaltningsdomstolen.

■ Om det slutliga utfallet skulle bli negativt för Kungsleden, uppgår likviditetseffekten till 80 Mkr. En reservering om 260 Mkr har gjorts under första kvartalet 2012.

(43)

Kungsledens skattesituation

■ Kungsleden har resultatfört totalt 1 310 Mkr i skattekostnad, varav 985 Mkr under 2012

■ Totalt pågår 22 skatteprocesser varav 7 som Kungsleden inte har reserverat för

■ Givet negativt utfall av samtliga dessa processer beräknas:

– effekt på eget kapital till cirka 1 380 Mkr (utöver reserv om 1 310 Mkr)

– likviditetseffekt till ca 1 890 Mkr

■ Det slutgiltiga utfallet kan bli högre och lägre

| 43

(44)

Totalavkastning t.o.m. mitten augusti 2012

(45)

10 största ägarna svarar för 26% av röster & kapital

■ Nordea fonder 6,0

■ Länsförsäkringar fonder 3,8

■ Norska staten 2,6

■ Olle Florén och bolag 2,5

■ Danske Invest fonder 2,2

■ Pensioenfonds PGGM (NL) 2,1

■ SHB fonder 1,8

■ Swedbank Robur Fonder 1,7

■ Fjärde AP-fonden 1,7

■ Andra AP-fonden 1,4

25,8

Källa: SIS Ägarservice 30 juni 2012

| 45

(46)

Kungsleden här och nu

(47)

Högavkastande portfölj med låg risk

■ Osäkerhet kring skattesituation

■ Starka och stabila kassaflöden

■ Långa hyresavtal med starka kunder

■ Portföljsammansättning ger geografisk riskspridning

■ Många fastighetssegment sprider risken

■ Marknadsmässig belåningsgrad

■ Starka kundrelationer och högt medarbetarengagemang

■ Hög soliditet

■ Stark likviditetssituation

■ Säkrad finansiering

■ Fokus på värdeskapande

| 47

(48)

Välkommen till Kungsleden! Andra kvartalet Thomas Erséus, VD