Årsredovisning 1997

(1)

Årsredovisning 1997

(2)

VDs kommentar Verksamhet

Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg

Öresundsområdet Storstockholm Västra Småland Mälardalen

Fastighetsbeståndets värde Miljö

Ekonomisk översikt Års- och kvartalsöversikt Nyckeltal

Resultaträkning Balansräkning

Finansieringsanalys Redovisningsprinciper Nothänvisningar

Förslag till vinstdisposition Revisionsberättelse

Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer Castellumaktien

Fastighetsbeståndet i sammandrag Fastighetsförteckning

Definitioner

(3)

Castellum 1997

• Årets resultat efter skatt uppgick till 250 Mkr motsvarande 5,00 kronor per aktie.

• Den ekonomiska uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet har under året ökat från 87 % till 89 %.

• Direktavkastningen uppgår till 7,5 % jämfört med 6,7 % i pro- forma 1996.

• Under året har investeringar skett med 867 Mkr varav 756 Mkr avser förvärv av fastigheter och 111 Mkr värdehöjande åtgärder i befintliga fastigheter.

• Under året har fastigheter sålts för 389 Mkr med en total realisationsvinst om 64 Mkr.

• Styrelsen föreslår en utdelning om 2,75 kronor per aktie.

• Efter räkenskapsårets utgång har bolagets bostadsbestånd i Malmö avyttrats för 281 Mkr innebärande en realisationsvinst om 45 Mkr.

• Castellum AB noterades på Stockholms Fondbörs O-lista den 23 maj 1997. Introduktionspriset var 51 kronor per aktie och kursen den 31 december var 79 kronor, vilket innebär en uppgång med 55 %.

Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbolagen i Sverige med sammanlagt ca 600 fastigheter till ett bokfört värde om ca 8,6 miljarder kronor. Den totala uthyrningsbara ytan, som innefattar såväl kommersiella lokaler som bostäder,

uppgår till drygt 2 miljoner kvadratmeter. Fastighetsinnehavet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Castellum är noterat på Stockholms Fondbörs O-lista.

Viktigare nyckeltal

Hyresintäkter, Mkr 1 131

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89

Direktavkastning inkl. uthyrning

och fastighetsadministration, % 7,5

Årets resultat, Mkr 250

Bokfört värde fastigheter, Mkr 8 586 därav andel kommersiellt, % 73

Uthyrningsbar yta, tkvm 2 106

Soliditet, % 40

(4)

Castellums inträde på börsen var självfallet den enskilt största händelsen i bolaget under 1997. Teckningserbjudan- det fick överlag ett positivt mottagande och det har varit ett stort intresse för aktien såväl i Sverige som i utlandet.

Vid sidan av börsintroduktionen har vi fortsatt vårt långsik- tiga arbete för att öka koncernens lönsamhet och effektivi-

tet. Detta sker genom fokusering på ökade hyresintäkter, effektivitet i förvaltningsar- betet, förvärv av fastigheter med potential och realisering av mervärden. Uthyrningsar- betet i de lokala dotterbolagen har intensifierats och uthyrningsgraden i koncernen har under året kunnat höjas från 87 till 89 %. Det är ett i många avseenden långsiktigt arbete som väntas ge ökad utdelning under de närmaste åren, då uthyrningsgraden i den nuvarande portföljen bör kunna ökas till 95 %. I perspektivet av att vakanserna sjunker och att det i princip inte byggts något nytt i Sverige under de senaste åtta åren, förväntar vi oss successivt stigande hyresnivåer.

Vi kommer även att kunna se en viss förbättring av hyres- nivåerna bland annat som ett resultat av rätt utförda hyres- gästanpassningar och standardhöjningar.

Årets resultat 250 Mkr, som motsvarar 5,00 kronor per aktie, är helt enligt bolagets planerade utveckling. De omfattande förändringar av Castellums fastighetsbestånd och finansiering som genomfördes under 1996 omöjliggör dock relevanta jämförelser mellan åren. Årets resultat bekräftar att Castellum är ett robust företag med bra kassa- flöden och en solid finansiell ställning. Bolagets soliditet uppgick vid årsskiftet till 40 %. Långsiktigt har vi målsätt- ningen att soliditeten skall vara lägst 35 % vilket fordras

för att Castellum skall vara stabilt inte bara i tider av hög- konjunktur. Detta innebär också att vi kan öka fastighetsbe- ståndet med i storleksordningen en miljard utan att bolagets finansiella styrka på något sätt äventyras eller att ytterligare ägarkapital måste tillföras.

Castellums fastighetsbestånd var väl strukturerat och koncentrerat redan före inträdet på börsen. Därför har vi inte något behov av att genomföra strukturella fastighetsaffärer utan kan förstärka vårt befintliga bestånd i den takt som rätt fastigheter kan förvärvas till rätt pris. Det betyder naturligt- vis inte att vi avfärdar möjligheterna att även göra större affärer. I princip analyseras alla de affärsmöjligheter på marknaden vilka skulle kunna öka Castellums värde. Vi vill främst öka vårt bestånd av kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg. I starka handelslägen köper vi också gärna butiksfastigheter i kombination med både kontor och bostä- der på alla våra marknader. Detta gäller även lager och lätta industrifastigheter. Vår inriktning är också att äga bostadsfastigheter i de mest attraktiva lägena

men min bedömning är att vi framgent inte skall öka andelen bostäder i beståndet.

De förvärv vi gör, sker hela tiden inom ramen för den befintliga organisationen. Vi fullföljer också vår strategi genom att vid rätt pris sälja sådana fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden i vår förvaltning.

Thomas Alexandersson

(5)

Vi har under 1997 sålt fastigheter för 389 Mkr och därige- nom gjort realisationsvinster om sammanlagt 64 Mkr.

Bland annat har vi sålt samtliga våra fastigheter i Kristian- stad och

Nässjö. Under 1998 har vi även sålt samtliga bostadsfastigheter i Malmö för 281 Mkr med en realisationsvinst om 45 Mkr.

Under 1997 har vi förvärvat fastigheter inom alla våra del- marknader för totalt 756 Mkr. I bland annat Helsingborg, Lund, Stockholm och Uppsala har vi köpt kommersiella fastigheter, som dels kompletterar de befintliga bestånden och ökar den lokala konkurrenskraften, dels ger oss poten- tialer i form av vakanser, byggrätter m m att utveckla.

Årets största samlade affär var förvärvet av ett 30-tal fastigheter med betydande vakanser i västra Småland. Vårt lokala bolag Corallen hade före förvärvet i praktiken inga lediga lokaler att erbjuda och förbättrar därför genom affä- ren väsentligt sina möjligheter att möta den växande efter- frågan på lokaler för lager och industri i området.

På vissa marknader med stigande efterfrågan ser vi nu möjligheter till en viss nybyggnation. Under året har vi beslutat om ett mindre antal nybyggnadsprojekt. I Uppsala uppförs till exempel under 1998 en ny butiksfastighet och i Örebro bygger vi en lagerbyggnad. Vi har också fattat beslut om en större tillbyggnad av en kontorsfastighet i Idéon-området i Lund och i Malmö kommer en ny butiks- byggnad att uppföras. Det är värt att framhålla att våra investeringar, oavsett om det är fråga om förvärv eller bygg- projekt, redan inom de första åren skall ge ett positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar.

Koncernens positiva utveckling beror i stor utsträckning på att våra medarbetare är engagerade och kunniga. Dotterbo- lagens förvaltning sköts på ett professionellt och resurs- medvetet sätt och för att den skall motsvara även morgon- dagens krav sker en fortlöpande utbildning av förvaltnings- personalen.

Jag är övertygad om att en starkt bidragande orsak till den goda utvecklingen är våra dotterbolags närhet till sina marknader och hyresgäster. Vi har därför all anledning att vara nöjda med vårt val av en organisation med småskali- ga, lokala dotterbolag. Bolagens lokala förankring och när- varo ger en oslagbar känsla för marknadens krav och hyresgästernas behov, vilket är en styrka både när det gäl- ler uthyrning och fastighetsaffärer.

Sammanfattningsvis kan vi se tillbaka på ett händelserikt och lyckosamt år för Castellum. Jag har också all anledning att tro att utvecklingen under det kommande året kommer att bli fortsatt positiv. Vi har ytterligare stärkt vår position på de olika delmarknaderna och vi har en lokalt förankrad marknadsbearbetning med känsla för kundernas behov och fastigheternas möjligheter.

Thomas Alexandersson Verkställande direktör

(6)

Verksamhet

Fastighetsmarknaden

Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas av ett stort antal aktörer av varierande storlek, där ingen enskild har någon dominerande andel av den totala marknaden. I jäm- förelse med många andra marknader har även de allra stör- sta företagen förhållandevis begränsade marknadsandelar.

Den totala hyresmarknaden för kommersiella ytor av olika slag i hela landet kan uppskattas till knappt 200 miljoner kvm. Castellum svarar för endast ca 1 % av den totala marknaden men har genom sin koncentration till ett fåtal utvalda marknader en lokalt stark ställning.

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighets- beståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med lokal närvaro på utvalda marknader i Sverige erbjuda lokaler och bostäder anpassa- de till hyresgästernas behov.

Mål och strategier

Castellums övergripande mål är att skapa konkurrenskraftig avkastning för aktieägarna. Fokusering på tillväxt i kas- saflöden och resultat ger förutsättningar för en långsiktig god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en utdelning som är konkurrenskraftig i förhållan- de till jämförbara placeringsalternativ. Detta skall uppnås genom att aktivt förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter på ett sådant sätt att mervärden skapas.

Castellums strategi är att utveckla verksamhet på orter och marknader med bedömd god utvecklingspotential. Det samlade beståndet inom varje förvaltningsområde skall ha tillräcklig storlek för att möjliggöra kostnadseffektiv för- valtning samt skapa förutsättningar för att uppnå en fram- trädande marknadsposition.

Castellum skall ha en finansiell bas som skapar stabilitet och ger möjlighet att aktivt genomföra affärer på svensk fastighetsmarknad. Castellums långsiktiga mål är att soliditeten ej skall understiga 35 %.

Det är styrelsens ambition att Castellum skall ha en stabil utdelningspolitik med en hög utdelningsandel. Denna ambition innebär att Castellum långsiktigt skall dela ut minst 50 % av räkenskapsårets resultat efter skatt. Dock skall hänsyn tas till Castellums investeringsplaner, konsoli- deringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighets- portfölj, resultat och ställning till aktieägare, kapitalmark- nad och media dock utan att exponera enskild affärsrela- tion.

Strategi för fastighetsbeståndet

Castellums fastighetsbestånd skall bestå av enbart svenska fastigheter i utvalda geografiska områden med god utvecklingspotential där tillräcklig volym kan uppnås för rationell förvaltning. Koncernens nuvarande bestånd uppfyller detta krav och någon förändring av de prioriterade marknadsom- rådena är därför inte aktuell.

Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastigheter med lokaler för kontor, butiker, lager och industri, företrädesvis koncentrerade till utvalda lägen i orter med god utvecklingspotential. Bostadsfastigheter skall ägas i centrala och mycket attraktiva lägen.

Fastigheternas fördelning såväl geografiskt som kategori- mässigt ger sammantaget en god riskspridning.

Fastighetsbeståndet skall fortlöpande förädlas och utvecklas i syfte att tillvarata värdepotentialen. Investeringar i befintliga fastigheter skall genomföras där åtgärderna möj- liggör förbättrad uthyrningsgrad, ökade hyror och förbätt- rade kassaflöden.

Beståndet skall kontinuerligt tillföras ny utvecklingspotential genom förvärv av fastigheter i vilka mervärden kan utvecklas av den egna organisationen, exempelvis fastigheter med vakanser. Ett viktigt kriterium är dock att fastigheterna skall bidra till koncernens resultat och kassaflöden.

Fastigheter som förvärvas skall inom 1-2 år ge positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar.

Dessa krav har hittills visat sig lättast att uppfylla vid för- värv av styckevisa fastigheter eller mindre bestånd. Genom förvärv av enskilda, utvalda fastigheter kan investeringarna fokuseras på de objekt som ger bäst avkastning och potential och vilka utgör logiska tillskott till det befintliga beståndet. Detta utesluter givetvis inte möjligheter till större affärer. Castellum analyserar fortlöpande och inom ramen för den normala verksamheten, i princip alla de affärsmöj- ligheter på marknaden vilka skulle kunna öka bolagets värde.

Utvecklingen av nyproduktionen och nyproduktionspriser- na skall följas noggrant. Castellum skall, så snart förutsätt- ningarna är sådana att nyproduktion utgör ett konkurrens- kraftigt alternativ, kunna delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter i den takt som efterfrågan och investe- ringsutrymmet medger. Bolaget förfogar över betydande

(7)

byggrätter i attraktiva lägen som bedöms bli efterfrågade i en stigande fastighetskonjunktur. Förvärv av ytterligare byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi.

I Castellums strategi ingår också att vid rätt pris sälja fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets förvaltning.

Castellum skall ha sådan soliditet att det finns utrymme för att i alla lägen kunna förvärva fastigheter, göra investeringar i egna fastigheter samt delta i nyproduktion.

Castellums strategiska val att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation ligger fast. Förvaltningen skall skö- tas av dotterbolag med lokal förankring på sina respektive marknader och med i huvudsak egen personal.

Organisation

Castellums verksamhet är småskaligt organiserad med lokala förvaltande dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn, vilka antingen varit lokalt kända sedan länge eller vars identitet successivt byggts upp genom eget arbete. Genom den småskaliga organisationsstrukturen uppnås bland annat följande fördelar:

• Goda kunskaper om de lokala hyresmarknaderna

• God kännedom om hyresgästernas behov och om de egna fastigheterna

• Effektiv kundbearbetning och uthyrning

• Deltagande i lokala nätverk

• Tidiga indikationer om affärsmöjligheter på de lokala fastighetsmarknaderna

• Möjlighet att mäta och jämföra dotterbolag

Förvaltningen sköts med i huvudsak egen personal. Detta borgar för att dotterbolagens organisationer fortlöpande är väl insatta i varje enskild fastighets förutsättningar och har god kännedom om de enskilda hyresgästernas preferenser och behov.

I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande och service. De fastighetsansvariga som har ansvaret för den dagliga skötseln och driften av fastigheterna måste ha både yrkesmässig kompetens och personlig förmåga till planering och samarbete. Den fastighetsansvarige har de flesta kontak- terna med hyresgästerna och är därför något av en ambassa- dör för hyresvärden. Följaktligen är inte bara de praktiska arbetsuppgifterna utan också kraven på uppträdande, till- gänglighet och servicekänsla tydligt definierade.

Den lokala förankringen är en stor fördel i uthyrningsarbe- tet. Dotterbolagen är alltid uppdaterade vad gäller närings- livets aktuella och kommande behov och genom att funge- ra som samarbetspartners för företag som söker eller hyr lokaler hos bolaget, kan man redan från början skapa ömsesidigt förtroende och goda relationer.

Det tillhör dotterbolagens uppgifter att fortlöpande sondera förekomsten av möjliga fastighetsaffärer på de lokala fastighetsmarknaderna. Den lokala närvaron gör det möjligt att identifiera och initiera sådana affärsmöjligheter på ett tidigt stadium och lättare att bevaka den aktuella utvecklingen.

Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att moderbolaget mäter och jämför effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kom- petenser kan göras tillgängliga i hela organisationen.

Mölndal Malmö Stockholm Värnamo Örebro

Göteborg

(8)

Moderbolaget ansvarar också för besluten om större investeringar, förvärv och avyttringar, samt för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, koncerngemen- sam teknisk kompetens och personalfrågor.

Användningen av IT/IS inom koncernen skall stödja verk- samhetens affärsmål och möjliggöra en effektiv rapporte- ring och uppföljning av verksamheten. Tekniken är fokuse- rad kring ett begränsat antal beprövade standardprodukter, vilket i längden ger låga underhållskostnader. Castellum har stabila och effektiva system på en flexibel plattform med möjlighet till anpassningar allt eftersom verksamheten och tekniken ändrar sig. Castellums IT/IS-policy syftar till samordning av informationssystemen och gemensam tek- nikhantering inom koncernen.

Castellums fastigheter ägs och förvaltas av följande sex lokala dotterbolag:

Eklandia Fastighets AB, Göteborg

Kommersiella lokaler och bostäder i centrala och östra Göteborg, på Hisingen samt i Kungälv.

Harry Sjögren AB, Mölndal

Kommersiella lokaler och bostäder i göteborgsområdet med tyngdpunkt i Högsbo/Sisjön, Mölndal och Borås.

Fastighets AB Briggen, Malmö

Kommersiella lokaler och bostäder i Öresundsområdet, främst Malmö, Lund och Helsingborg.

Fastighets AB Brostaden, Stockholm

Kommersiella lokaler i Stockholms närförorter och utmed europavägarna genom Storstockholm.

Fastighets AB Corallen, Värnamo

Kommersiella lokaler och bostäder i orter med utvecklingspotential i västra Småland.

Aspholmen Fastigheter AB, Örebro

Kommersiella lokaler och bostäder i några av Mälardalens kärnorter, främst Örebro, Västerås och Uppsala.

Dotterbolagens organisation omfattar verkställande direk- tör, förvaltare, fastighetsansvariga samt marknads- och ekonomipersonal.

Under våren 1997 genomfördes en samordning av Castel- lums två lokala fastighetsbolag i Skåne, Fastighets AB Briggen och Fastighets AB SkåneBo.

Antalet anställda i koncernen uppgick per 31 december 1997 till 186 personer, varav 15 i moderbolaget.

Castellums fastighetsansvariga har goda tekniska fackkunskaper, personlig servicekänsla och en utrustning som ger hög tillgänglighet och möjliggör snabba åtgärder.

(9)

Castellums fastighetsbestånd

I de avsnitt som beskriver Castellums fastighetsbestånd redovisas de fastigheter som Castellum ägde per den 31 december 1997. De fastigheter som förvärvats under året har i avseende på intäkter och kostnader omräknats

såsom de ägts under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 1997 omfattade 583 (föregående år 582) fastigheter bokförda till 8 586 miljoner kronor (8 158). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var 2 106 000 kvadratmeter (2 019 000). Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsom- rådet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen.

Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande ca 73 % av fastigheternas hyresvärde vid årsskiftet finns i de tre storstadsregionerna.

Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1997 till 7,5 %, vilket skall jämföras med 6,7 % i proforma 1996. Förbättringen förklaras huvudsakligen av att uthyrningsgraden ökats från 87 % till 89 % men även av kostnadseffektivisering och till viss del ökade hyresnivåer.

Genom de fastighetsaffärer som genomförts under 1997 har Castellums bestånd ytterligare koncentrerats geografiskt och förstärkts på de orter som bedöms ha särskilt god utvecklingspotential.

Investeringar och försäljningar Det bokförda värdet på Castellums fastighetsbestånd har under året förändrats på följande sätt.

Fastighetsförsäljningar Bokfört värde, Mkr Antal

Bokfört värde 1997.01.01 8 158 582

+ Förvärv + 756 + 47

+ Investeringar i befintliga fastigheter + 111 –

– Försäljningar – 325 – 46

– Avskrivningar – 114 –

Bokfört värde 1997.12.31 8 586 583

Under 1997 har 47 fastigheter förvärvats för sammanlagt 756 Mkr. Av köpeskillingen avser 40 % västra Småland, 31 % Storstockholm, 14 % Öresundsområdet, 10 % Mälardalen och 5 % Storgöteborg. Förvärvens sammanlagda yta uppgår till 196 000 kvm, varav 52 % utgjorde kontor och butiker, 41 % lager- och industrilokaler samt 7 % bostäder.

Fördelning per geografiskt område 1997.12.31

Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts. Direkt- Ränte-

fastigheter värde tkvm värde uthyrn. grad intäkter överskott avkastning bidrag

Mkr Mkr % Mkr Mkr % Mkr

Storgöteborg 191 2 923 646 423 91 386 242 8,3 15

Öresundsområdet 121 1 862 445 278 89 248 152 8,2 15

Storstockholm 64 1 540 356 268 81 218 118 7,7 –

Västra Småland 109 1 194 409 202 92 186 116 9,7 9

Mälardalen 64 967 250 155 88 137 86 8,9 2

Obebyggd mark och dyl. 34 100 – – – – – – -

Totalt 583 8 586 2 106 1 326 89 1 175 714 8,4 41

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 635 7,5 På grund av försäljningar kvarstår i princip endast Alingsås och Borås av vad som tidigare definierades som ”Övriga orter”. Båda dessa orter har stark anknytning till göteborgsregionen och redovisas därför under Storgöteborg.

Storgöteborg

Öresunds- området

Stor- stockholm

Västra

Småland

Mälardalen

(10)

I stockholmsområdet har fyra större kontorsfastigheter för- värvats i Bromma och Sollentuna. I Uppsala har

Castellum köpt dels en kontors- och butiksfastighet i anslutning till en tomt där bolaget under 1998 kommer uppföra en ny affärsfastighet om ca 6 500 kvm, dels en större kommersiell fastighet i Fyrislund där bolaget tidigare är starkt representerat.

Förvärven i Öresundsområdet har avsett enstaka kontorsfastigheter i Malmö, Lund och Helsingborg. I Lund har beståndet i Idéon-området förstärkts med en kontorsfastighet om 3 100 kvm och i Helsingborg har bland annat för- värvats en fastighet om drygt 12 000 kvm i Berga industri- område. Fastigheten har tidigare inrymt regementslokaler och är nu ombyggd till i första hand kontorsändamål.

Genom sitt lokala dotterbolag i västra Småland, Fastighets AB Corallen, har Castellum under hösten förvärvat ett 30- tal fastigheter för en total köpeskilling om 302 Mkr. Fastig- heterna, som i huvudsak är kommersiella och företrädesvis belägna i Värnamo och Jönköping, har en total yta om ca 112 000 kvm. Detta förvärv innebär en kraftig förstärkning av bolagets position i de prioriterade orterna i västra Små- land.

Fastighetsförvärven ger redan första året positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar.

Fastigheter har under året sålts för sammanlagt 389 Mkr med en realisationsvinst om 64 Mkr. Av försäljningspriset avser 22 % Storgöteborg, 2 % Öresundsområdet, 4 % Stor- stockholm, 11 % västra Småland, 1 % Mälardalen och 60 % orter som tidigare redovisats under övriga områden.

De sålda fastigheternas sammanlagda yta uppgår till 107 000 kvm, varav 15 % utgjorde kontor och butiker, 41 % lager- och industrilokaler samt 44 % bostäder. Bland

annat har samtliga fastigheter i Kristianstad och Nässjö avyttrats. Därmed har Castellums verksamhet på dessa orter helt avvecklats.

Efter räkenskapsårets utgång har Castellum, med tillträde den 1 april 1998, sålt bolagets samtliga 28 bostadsfastigheter i Malmö med sammanlagt 585 bostadslägenheter och 47 000 kvm yta. Försäljningspriset uppgick till 281 Mkr, vilket innebär en reavinst om 45 Mkr.

Investeringarna i befintliga fastigheter har under året upp- gått till 111 Mkr. I beloppet ingår såväl ett antal mindre ny- och tillbyggnader som ombyggnader och färdigställanden.

Därutöver har beslut fattats om bland annat nyproduktion av två byggnader i Uppsala och Örebro för totalt 53 Mkr.

Castellums fastigheter är väl underhållna och till stor del nya eller sent ombyggda. Av nedanstående diagram, som visar fastigheternas bokförda värde fördelat efter nybygg- nadsår eller ombyggnadsår i de fall omfattande ombyggnader skett, framgår att drygt 70 % av fastigheterna är ny- eller ombyggda under 1980- och 1990-talen.

3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Bokfört värde Mkr

Före 1940 1940- 1950- 1960- 1970- 1980- 1990-

talet talet talet talet talet talet

Bygg-/ombyggnadsår

Fastighetsbeståndets åldersstruktur, bokfört värde

Fördelning per fastighetskategori (huvudsakligt ändamål) 1997.12.31

Antal Bokf. Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Direkt- Ränte-

fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter överskott avkastning bidrag

Mkr Mkr grad % Mkr Mkr % Mkr

Bostäder 193 2 280 404 314 96 300 171 7,5 39

Kontor/butiker 181 4 068 777 619 87 536 314 7,8 2

Lager/industri 168 2 020 858 374 86 322 218 10,8 –

Projekt 7 118 67 19 91 17 11 8,9 –

Obebyggd mark och dyl. 34 100 – – – – – – –

Totalt 583 8 586 2 106 1 326 89 1 175 714 8,4 41

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 635 7,5

(11)

Kontraktsförfallostruktur 1997.12.31

Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt Antal tkvm värde, Mkr värdet, %

Kontor/Butiker 1998 424 84 64 12

1999 593 196 157 29

2000 519 171 140 26

2001 262 114 96 18

2002 46 49 39 7

2003+ 46 52 45 8

Summa 1 890 666 541 100

Lager/Industri 1998 303 136 54 16

1999 348 196 82 24

2000 256 216 88 26

2001 144 131 61 18

2002 32 39 23 7

2003+ 16 54 27 9

Summa 1 099 772 335 100

Bostäder 5 223 360 275

Övrigt 2 188 23 23

Totalt 10 400 1 821 1 174

Byggrätter

I beståndet finns ett antal fastigheter med attraktiva bygg- rätter uppgående till sammanlagt ca 570 000 kvm. Bland de större byggrätterna i stockholmsområdet kan nämnas Rankan i Sollentuna om 120 000 kvm samt Smista Park/

Huddinge om 150 000 kvm. Invid E6 i Göteborg finns Tändstickan om 50 000 kvm samt ett antal byggrätter i Högsbo/Sisjön om sammanlagt ca 35 000 kvm.

Fastighets- och hyresmarknad

De geografiska marknader på vilka Castellum är representerat kan betecknas som stabila och har förutsättningar för en bra utveckling.

Förutsättningarna på fastighets- och hyresmarknaderna varierar inom koncernens regionala verksamhetsområden.

Generellt sett gäller att storstadsregionerna har den mest positiva utvecklingen.

Aktiviteten och priserna på fastighetsmarknaden har i all- mänhet ökat under det gångna året. Framförallt gäller detta centrala och attraktiva lägen i storstadsområdena där ökningarna i vissa fall varit betydande.

Hyresmarknaden för kommersiella ytor är uttalat lokal till sin karaktär, vilket innebär stora variationer i såväl efterfrå- gan som hyresnivåer beroende på bland annat ort, läge i orten, hyresändamål och standard. För bostadsfastigheter där hyressättningen är starkt reglerad är skillnaderna mindre. Redogörelser för utvecklingen på de lokala hyresmarknaderna finns i respektive områdesöversikt.

Bostäder 24 %

Kontor/Butiker 47 % Lager/Industri 28 %

Projekt 1 %

Hyresvärde per kategori

Storgöteborg 32 % Öresundsområdet 21 % Storstockholm Västra Småland 15 % 20 %

Mälardalen 12 %

Hyresvärde per geografiskt område Narcissus 5 i Borås centrum är en kontors- och butiksfastighet som ägs och förvaltas av det lokala dotterbolaget Harry Sjögren AB.

(12)

Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 1997.12.31

Ekonomisk Direkt-

Antal Bokfört värde Yta Hyresvärde uthyrningsgrad Hyresintäkter Driftsöverskott avkastning Räntebidrag

fastigheter Mkr tkvm Mkr % Mkr Mkr % Mkr

Fördelning per fastighetskategori

Bostäder 87 1 062 185 150 97 146 81 7,7 15

Kontor/butik 47 1 106 176 154 90 138 93 8,4 –

Lager/industri 53 729 272 117 86 101 68 9,3 –

Projekt 4 26 13 2 66 1 – – –

Obebyggd mark och dylikt 16 42 – – – – – – –

Totalt 207 2 965 646 423 91 386 242 8,3 15

Fördelning per geografiskt område

Centrala Göteborg 70 1 052 158 136 96 130 82 7,8 8

Östra Göteborg 20 307 63 43 93 40 22 7,2 5

Hisingen 30 411 124 65 90 59 36 8,7 –

Högsbo/Sisjön 12 176 45 31 88 27 18 10,3 –

Mölndal 22 343 88 51 91 47 30 8,9 1

Borås 14 356 79 51 85 44 27 7,6 –

Partille/Lerum 7 102 18 14 89 12 9 8,9 –

Alingsås 5 74 36 14 90 12 7 9,3 1

Kungälv 6 71 24 13 88 12 8 11,7 –

Kungsbacka 5 31 11 5 73 3 3 7,6 –

Totalt 207 2 965 646 423 91 386 242 8,3 15

Storgöteborg är Castellums volymmässigt största verksam- hetsområde. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 1997 i göteborgsområdet omfattade 207 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 423 Mkr.

Omkring 35 % av hyresvärdet avsåg bostäder, 36 % kontor och butiker, 28 % lager och industri samt 1 % övrig användning. Fastigheternas sammanlagda bokförda värde vid årets utgång uppgick till 2 965 Mkr.

Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1997 till 7,5 %, vilket skall jämföras med 7,0 % i proforma 1996.

Huvuddelen av fastigheterna ligger i Göteborgs och Mölndals kommuner medan mindre bestånd finns i Partille, Lerum, Kungälv och Kungsbacka. I centrala Göteborg finns kommersiella fastigheter och ett större bostads- bestånd. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön finns såväl kontorsfastigheter som lager- och industrifastigheter.

I Göteborgs kommun äger Castellum 132 fastigheter med en sammanlagd yta om 390 000 kvm och ett bokfört värde om 1 946 Mkr. Av ytan utgör ca 33 % bostäder, 28 % kontor och butiker, 33 % lager och industri samt 6 % övriga lokaler.

Beståndet i Mölndal omfattar 22 fastigheter med en sammanlagd yta om 88 000 kvm till ett bokfört värde om 343 Mkr. Av ytan utgör ca 25 % bostäder, 15 % kontor och butiker, 59 % lager och industri samt 1 % övriga lokaler.

Investeringar och försäljningar I Storgöteborg har Castellum under 1997 förvärvat en fastighet för 42 Mkr. Under året har bolaget sålt 13 fastigheter i området för ett sammanlagt försäljningspris om 87 Mkr och med en realisationsvinst om 12 Mkr.

Det lokala dotterbolaget Eklandia Fastighets AB har under 1997 kompletterat sitt bestånd i Ringöns industriområde i Göteborg genom förvärvet av en industrifastighet om 5 500 kvm med tillhörande byggrätt om 4 000 kvm. Där- igenom befäster bolaget sin redan starka ställning i närom- rådet.

Storgöteborg

Fastighetsbeståndets fördelning i Storgöteborg baserat på bokfört värde.

Göteborg Kungälv

Mölndal

Borås Alingsås

Kungsbacka Partille Lerum

(13)

Investeringar i befintliga fastigheter har under året genom- förts med 44 Mkr. Investeringarna avsåg i huvudsak mindre åtgärder i ett stort antal fastigheter. Bland de större investeringarna kan nämnas en om- och tillbyggnad av en detalj- handelsfastighet samt en ROT-renovering av en bostadsfastighet.

Eklandia Fastighets AB har under året avyttrat en kontorsfastighet om ca 8 000 kvm med större investeringsbehov i

stadsdelen Gårda. I stadsdelen Gamlestaden i Göteborg har Eklandia sålt fem bostadsfastigheter med totalt 60 lägen- heter och ca 1 000 kvm butiker. I Vasastaden har avyttrats en bostadsfastighet och en kommersiell fastighet med hotell och i Kålltorp en mindre bostadsfastighet. Vidare har bolaget avyttrat två lager- och industrifastigheter om tillsammans ca 6 000 kvm i Kungälv norr om Göteborg.

Harry Sjögren AB har under året sålt två mindre fastigheter i Alingsås.

Göteborgsområdets andel av Castellums hyresvärde 1997

32 %

Göteborgsområdets hyresvärde 1997, per kategori

Kontor/Butiker 36 % Bostäder 35 %

Projekt 1 % Lager/Industri 28 %

Kontraktsförfallostruktur i Storgöteborg 1997.12.31

Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde, Mkr värdet, %

1999 187 38 31 22

2000 164 41 32 22

2001 86 31 27 19

2002 23 29 22 16

2003+ 15 13 13 10

Summa 630 174 141 100

Lager/Industri 1998 158 44 14 16

1999 131 63 24 26

2000 86 46 16 18

2001 54 39 17 18

2002 11 12 8 9

2003+ 5 24 12 13

Summa 445 228 91 100

Bostäder 2 250 162 129

Övrigt 1 154 0 4

Totalt 4 479 564 365

Bolagets bestånd på Hisingen i Göteborg har under året utökats med fastigheten Tingstadsvassen 14:7 jämte en tillhörande byggrätt om 4 000 kvm.

(14)

Marknad och uthyrning

På fastighetsmarknaden i Göteborg har aktivitetsnivån efterhand stigit och ett ökat antal affärer genomförs till stigande prisnivåer. Denna tendens är särskilt märkbar i centrala lägen men även i närförorterna har fastighetsmarknaden förbättrats.

Hyresmarknaden i göteborgsområdet har gradvis förstärkts under det gångna året och i centrala Göteborg har antalet vakanta lokaler minskat påtagligt, vilket har medfört ökan- de hyresnivåer i attraktiva lägen. I centrala Göteborg har vakanserna avseende stora kontorslokaler nära nog elimi- nerats. I ytterområdena är antalet lediga lokaler fortfarande större men efterfrågan har successivt ökat och hyresnivåer- na har stabiliserats. Mot bakgrund av bl a regionens starka transportprofil, en förbättrad industrikonjunktur och en ökande tjänstesektor bedöms förutsättningarna för en fortsatt ökande efterfrågan vara goda.

På bostadsmarknaden har den genomsnittliga hyresnivån ökat med ett par procent under det gångna året medan hyrorna under 1998 förväntas bli oförändrade i flera kommuner. Castellums bostadsfastigheter, som har centrala och attraktiva lägen, är i princip fullt uthyrda.

Lokala fastighetsbolag

Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögrens fastigheter är lokali- serade till Högsbo/Sisjön i sydvästra Göteborg, Mölndal, Borås, Härryda, Kungsbacka, Partille, Lerum och Alingsås.

Eklandia hade vid årsskiftet 33 anställda medan Harry Sjö- gren hade 27 anställda. Harry Sjögren AB har ett lokalt förvaltningskontor i Borås.

I fastighetsförteckningen finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storgöteborg.

En av Göteborgs mest kända byggnader är det s k Amerika- huset vid Masthuggskajen. Byggnaden, som idag är ett projekt där olika alternativ utreds, har stora utvecklingsmöjligheter.

(15)

Öresundsområdet

Huvuddelen av Castellums fastigheter i Öresundsområdet är belägna i Malmö, Helsingborg, Lund och Landskrona.

Vid utgången av 1997 omfattade Castellums fastighetsbe- stånd i Öresundsområdet 122 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 278 Mkr. Omkring 39 % av hyresvär- det avsåg bostäder, 35 % kontor och butiker, 20 % lager och industri samt 6 % övrig användning. Fastigheternas sammanlagda bokförda värde vid årets utgång uppgick till 1 862 Mkr.

De största bestånden finns i Malmö och Helsingborg. I malmöbeståndet ingår bl a flera stora lager- och industrifastigheter som är under utveckling till alternativa använd- ningsområden. I Helsingborg har Castellum bl a ett betydande bestånd av attraktivt belägna bostadsfastigheter.

I Malmö ägde Castellum vid årsskiftet 51 fastigheter med en sammanlagd yta om 213 000 kvm och ett bokfört värde om 772 Mkr. Av ytan utgjorde ca 20 % bostäder, 28 % kontor och butiker, 46 % lager och industri samt 6 % övriga lokaler.

Beståndet i Helsingborg omfattar 40 fastigheter med en sammanlagd yta om 142 000 kvm till ett bokfört värde om 694 Mkr. Av ytan utgör ca 48 % bostäder, 27 % kontor och butiker, 21 % lager och industri samt 4 % övriga lokaler.

Övriga orter i området där Castellum äger fastigheter är Lund och Landskrona samt Malmös förortskommuner Bur- löv och Svedala. Vidare ingår i beståndet en industrifastighet i Ängelholm.

Investeringar och försäljningar

I Öresundsområdet har Castellum under 1997 förvärvat tre fastigheter för sammanlagt 102 Mkr. Under året har bolaget sålt två fastigheter i området för sammanlagt 7 Mkr med en realisationsvinst om 2 Mkr.

Det lokala dotterbolaget Fastighets AB Briggen har förvär- vat tre fastigheter i Malmö, Lund och Helsingborg. Förvär- ven avsåg en lager- och kontorsfastighet i stadsdelen Fosie i Malmö, en kontorsfastighet i Idéon-området i Lund samt en fastighet om drygt 12 000 kvm i Berga industriområde i Helsingborg. Fastigheten, som tidigare inrymt regements-

Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet 1997.12.31

Ekonomisk Direkt-

Bostäder 64 782 145 109 94 102 60 7,6 15

Kontor/butik 29 712 123 98 88 86 54 7,7 –

Lager/industri 25 276 123 54 82 44 27 9,8 –

Projekt 3 92 54 17 93 16 11 11,6 –

Totalt 122 1 862 445 278 89 248 152 8,2 15

Malmö 51 772 213 122 88 107 62 8,1 2

Helsingborg 40 694 142 94 92 86 54 7,9 8

Lund 16 246 41 34 88 30 21 8,6 2

Landskrona 10 101 23 17 86 15 8 7,5 3

Övriga Öresundsområdet 4 49 26 11 87 10 7 13,4 0

Totalt 122 1 862 445 278 89 248 152 8,2 15

Fastighetsbe- ståndets för- delning i Öresunds- området baserat på bokfört värde.

Burlöv Ängelholm

Lund

Svedala Landskrona

Malmö

Helsingborg

(16)

lokaler, är ombyggd till i första hand kontorslokaler av vilka vid tillträdet ca 4 000 kvm var vakanta.

Samtliga förvärvade fastigheter ligger i områden där Briggen redan tidigare ägde ett flertal fastigheter och förstärker där- med ytterligare bolagets konkurrenskraft i dessa områden.

Investeringar i befintliga fastigheter har under året genom- förts med 26 Mkr varav merparten avser större ombyggnader i fastigheten Kampen 25 i Malmö. Kampen är en industri- och lagerfastighet om totalt 43 000 kvm.

De i Öresundsområdet avyttrade fastigheterna var en lager- och industrifastighet i Svedala samt en mindre bostadsfastighet i Helsingborg.

Fastighets AB Briggen har dessutom under året sålt 14 fastigheter, belägna i Skåne men definitionsmässigt utanför Öresundsområdet. Den största affären var försäljningen av bolagets bostadsbestånd i Kristianstad till det kommunala bostadsbolaget. Vidare avyttrades en udda markfastighet i Osby. Det sammanlagda försäljningspriset för dessa fastigheter uppgick till 198 Mkr med en realisationsvinst om 27 Mkr. Efter dessa försäljningar är bolagets verksamhet i Skåne uteslutande koncentrerad till Öresundsområdet.

Efter räkenskapsårets utgång har, med tillträde den 1 april 1998, bolagets samtliga 28 bostadsfastigheter i Malmö med sammanlagt 585 bostadslägenheter och 47 000 kvm yta avyttrats. Försäljningspriset uppgick till 281 Mkr, vilket innebär en reavinst om 45 Mkr.

Öresundsområdet är för närvarande ett av landets mest dynamiska områden. Den nya Öresundsbron mellan

Malmö och Köpenhamn påverkar hela regionen på ett positivt sätt. Den kommer att knyta samman hela området, som har totalt ca 2,5 miljoner invånare på båda sidor om sundet. På kort till medellång sikt kommer byggandet av bron att medföra ökad aktivitet i den lokala ekonomin. På längre sikt bedöms det nya universitetet få en positiv inver- kan på hela områdets näringsliv, vilket väntas leda till ökande efterfrågan på bostäder och lokaler. Det kommer dock troligen att dröja minst ett par år innan området har uppnått balans på hyresmarknaden.

De förväntningar som är förknippade med investeringarna har medfört stor aktivitet på fastighetsmarknaden i Malmö med stigande priser som följd. Även på lokaler har märkts en ökad efterfrågan, särskilt under sista halvåret 1997.

Fortfarande gäller dock att det som främst efterfrågas är lokaler med förhållandevis låga hyresnivåer.

Öresundsområdets andel av Castellums hyresvärde 1997

Öresundsområdets hyresvärde 1997, per kategori

Kontraktsförfallostruktur i Öresundsområdet 1997.12.31

1999 122 36 33 35

2000 103 31 28 29

2001 58 19 17 18

2002 7 2 2 2

2003+ 4 4 3 2

Summa 363 109 96 100

1999 74 32 12 23

2000 50 36 16 30

2001 26 20 11 22

2002 7 9 6 11

2003+ – – – –

Summa 197 117 53 100

Bostäder 1 760 121 89

Övrigt 384 23 15

Totalt 2 704 370 253

Kontor/Butiker 35 % Bostäder 39 %

Projekt 6 % Lager/Industri 20 %

21 %

(17)

Endast vissa lägen och objekt har prisnivåer som motsvarar en marknad i balans.

Under 1997 uppgick Castellums nettouthyrning i området till 15 000 kvm motsvarande ett hyresvärde på årsbasis om 11 Mkr. Trots årets nettouthyrning har den ekonomiska uthyrningsgraden varit oförändrad, 89 %, vilket förklaras av att fastigheter med hög uthyrningsgrad sålts och fastigheter med vakanser förvärvats.

Lokalt fastighetsbolag

Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö. Under våren 1997 genomfördes en samordning av Fastighets AB Briggen och Fastighets AB SkåneBo genom att SkåneBo organisatoriskt överfördes till Briggen som ett separat affärsområde för bostäder. För

hyresgäster och andra affärskontakter innebar samordning- en ingen märkbar förändring. Affärsområdet Briggen omfattar kommersiella fastigheter i Malmö, Lund, Lands- krona, Helsingborg och Ängelholm. Affärsområde Skåne- Bo omfattar bostadsfastigheter i Helsingborg, Lund och Landskrona. I Helsingborg finns ett lokalkontor för bostäder.

Fastighets AB Briggen hade vid årsskiftet 40 anställda.

I fastighetsförteckningen finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Öresundsområdet.

I Helsingborg har under året förvärvats en fastighet om drygt 12 000 kvm i Berga industriområde. Fastigheten, som tidigare inrymt regementslokaler, är ombyggd till i första hand kon- torslokaler.

Beståndet i Idéons företagsområde i Lund har under året ut- ökats med fastigheten Reuterdahl 11 om 3 100 kvm, som dis- poneras av ett företag i IT-branschen.

I Fosieområdet i Malmö förvärvades under 1997 fastigheten Revolversvarven 9 med 1 000 kvm kontor och 2 900 kvm hög- lager. Fastigheten, som vid köpet saknade hyresgäster, är nu fullt uthyrd.

(18)

Storstockholm

Castellums fastighetsbestånd i stockholmsområdet är koncentrerat till expansiva närförorter med goda kommunika- tioner och utbyggd service. Större kontorsfastigheter finns i Johanneshov, Bromma, Sollentuna och Akalla medan industrifastigheter finns i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Sigtuna. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 1997 i Storstockholm omfattade 68 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 268 Mkr. Omkring 67 % av hyresvärdet avsåg kontor och butiker och 33 % lager och industri. Fastigheternas sammanlagda bokförda värde vid årets utgång uppgick till 1 593 Mkr.

I Stockholms kommun äger Castellum 30 fastigheter med en sammanlagd yta om 183 000 kvm och ett bokfört värde om 929 Mkr. Av ytan utgör ca 67 % kontor och butiker, samt 33 % lager och industri.

Beståndet i Botkyrka, Nacka, Sollentuna, Huddinge och Sigtuna kommuner omfattar sammanlagt 25 fastigheter med en total yta om 147 000 kvm till ett bokfört värde om 512 Mkr. Av ytan utgör ca 33 % kontor och butiker, samt 67 % lager och industri.

Investeringar och försäljningar I Storstockholm har Castellum under 1997 förvärvat sex fastigheter samt ett markområde med en större byggrätt för sammanlagt 234 Mkr. Under året har bolaget sålt två fastigheter i området för ett sammanlagt försäljningspris om 16 Mkr och med en realisationsvinst om 4 Mkr.

Det lokala dotterbolaget Fastighets AB Brostaden har under året förvärvat tre kontorsfastigheter vid Mariehäll i Bromma om sammanlagt drygt 30 000 kvm och i Häggvik i Sollentuna har beståndet utökats med en butiks- och lagerfastighet om ca 10 000 kvm. Den sammanlagda köpe- skillingen för dessa fastigheter uppgick till 207 Mkr.

I Smista Park vid Kungens Kurva i Huddinge kommun har förvärvats en markfastighet om 250 000 kvm med en byggrätt om ca 150 000 kvm avsedd för kontor. Vidare har förvärvats två industrifastigheter i Märsta i Sigtuna kommun med tillsammans ca 2 700 kvm uthyrningsbar yta.

Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm 1997.12.31

Ekonomisk Direkt-

Bostäder – – – – – – – – –

Kontor/butik 34 1129 204 180 81 146 77 6,8 –

Lager/industri 30 411 152 88 82 72 41 10,3 –

Projekt – – – – – – – – –

Totalt 68 1 593 356 268 81 218 118 7,7 –

Bromma 6 396 70 56 76 43 19 5,0 –

Johanneshov 2 165 27 25 92 23 14 8,2 –

Akalla 4 148 25 30 82 24 13 8,8 –

Veddesta/Lunda 10 116 35 24 86 20 10 9,0 –

Skärholmen/Huddinge 5 85 15 14 92 13 7 7,9 –

Sollentuna 5 216 47 37 70 26 13 5,8 –

Sigtuna 13 165 46 27 89 24 16 10,0 –

Botkyrka 5 86 48 25 70 18 10 11,9 –

Nacka 2 45 6 6 90 6 4 7,9 –

Övriga Storstockholm 12 118 37 24 88 21 12 10,8 –

Totalt 68 1 593 356 268 81 218 118 7,7 –

Driftsöverskott/Direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 105 6,8

Fastighets- beståndets fördelning i Storstockholm baserat på bokfört värde.

Sollentuna Sigtuna

Botkyrka

Veddesta/Lunda

Skärholmen Bromma

Johanneshov Nacka Akalla

(19)

Investeringar i befintliga fastigheter har under året genom- förts med 12 Mkr.

Två icke strategiska industrifastigheter om tillsammans ca 6 700 kvm har avyttrats under 1997, en i Farsta och en i Nacka kommun.

Storstockholm är den svenska delmarknad där fastighets- priser och lokalhyresnivåer först uppvisar ökningar i en konjunkturuppgång.

Det finns dock även på denna marknad betydande skillnader i efterfrågan och hyresnivåer beroende på läge och Betongblandaren 13, en kontors- och en industribyggnad om sammanlagt ca 11 000 kvm, ingick bland årets förvärv i Bromma.

Storstockholms andel av Castellums hyresvärde 1997

Storstockholms hyresvärde 1997, per kategori

Kontraktsförfallostruktur i Storstockholm 1997.12.31

1999 79 50 42 28

2000 78 48 48 32

2001 61 32 29 19

2002 7 13 12 8

2003+ 4 10 12 8

Summa 262 161 150 100

1999 76 37 22 26

2000 40 45 24 29

2001 28 25 14 18

2002 10 9 7 9

2003+ 3 3 2 3

Summa 187 141 81 100

Bostäder 12 1 1

Övrigt 86 0 3

Totalt 547 303 235

Kontor/Butiker 67 % Lager/Industri 33 %

20 %

(20)

standard, skillnader som troligen kommer att förstärkas ytterligare. Allmänt sett har hyresmarknaden för lokaler varit stabil under 1997 och såväl efterfrågan som utbud har varit större än tidigare. Att marknadsutvecklingen nu är mera positiv än tidigare bekräftas av att ett antal byggpro- jekt avseende kommersiella fastigheter redan har påbörjats eller kommer att startas under 1998. Bolagets möjligheter att med det befintliga beståndet möta en ökande efterfrågan på lokaler i närförorterna är goda.

Under 1997 uppgick bolagets nettouthyrning i området till ca 18 000 kvm motsvarande ett hyresvärde på årsbasis om

13 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden har under året ökats från 79 % till 81 %. Ökningen har reducerats genom att förvärvade fastigheter haft en lägre uthyrningsgrad.

Under året har kommersiella kontrakt motsvarande ett totalt hyresvärde om 19 Mkr omförhandlats med totalt något ökade hyresnivåer.

Lokalt fastighetsbolag

Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas i huvudsak av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm.

I Häggvik, Sollentuna, nära E4 har beståndet utökats med butiks- och lagerfastigheten Tidskriften 2 om ca 10 000 kvm.

Vid Mariehäll i Bromma förvärvades i en affär kontorsfastigheterna Fredsfors 11 och Alphyddan 11 med tillsammans drygt 19 200 kvm uthyrningsbar yta.