Thomas Erséus,
Verkställande direktör
| 1
2012 – ECB berett rädda euron ”whatever it takes”
2012 en vändpunkt strategiskt och finansiellt
■ Överhängande skattehot har länge hämmat Kungsleden
■ Effekter av en bunden ränta har framtvingat en defensiv hållning
■ Hemsöaffären säkrar worst case-scenario för skatt, finansiell flexibilitet
■ Affären en del i implementeringen av ny strategi
■ Förvaltning av helägda fastigheter starkt värdeskapande över tid
■ Kostnadsprogram initierat
■ Bra tidpunkt att lämna efter 7 år som VD
| 3
CDS-spread, svenska storbanker + Danske bank
7 år med Kungsleden
| 5
Portföljförädling, köp och försäljning av 1 200 fastigheter
5,5 Mdr utdelat till aktieägarna 65 Mdr i fastighets-
transaktioner
i potentiell skatterisk
Bunden ränta
7 år med Kungsleden
Great Place to Work
Miljö och hållbarhet
– en naturlig del i verksamheten
Nordic Modular – 20% avkastning ökat driftnetto/kvm
Hemsö – värdeskapande om 3,6 Mdr
| 7
Starkt värdeskapande över tid –driftnetto/kvm ökat med 25 procent sedan 2007
200 300 400 500 600
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Driftnetto per kvm
Viktiga händelser 2012
■ Försäljning av Hemsö ökade egna kapitalet med 850 Mkr
■ Ny strategi fokuserar på fortsatt värdeskapande i helägda
fastigheter
■ Ny CFO med sikte på finansiellt värdeskapande över tid
■ Potential för fortsatt
värdeskapande har attraherat ny huvudägare
Kungsleden väl positionerad efter försäljning
■ Kungsleden sålde sitt innehav i Hemsö efter elva års gynnsam utveckling som över tid skapat stora värden för aktieägarna
■ Total köpeskilling om 3 320 Mkr
– Priset för aktierna utgjorde 1 820 Mkr
– Återbetalning av aktieägarlån utgjorde 1 500 Mkr
■ Effekter efter aktieförsäljning, låneåterbetalning samt köp av 11 fastigheter
– stärkt likviditet med 1 750 Mkr
– ökad belåningskapaciteten vilken utnyttjats genom nyupptaget lån om 1 Mdr på tre år
– Totalt genom affärerna 2008 och 2012 bidragit med värdeskapande om 3,6 Mdr
| 9
Finansiell kapacitet hantera maximala negativa skatteeffekter
Mkr
Effekt på
eget kapital Likviditetseffekt
Reservering kvartal 2 2009 325 0
Reservering kvartal 2 2012 725 260
Inbetalt i väntan på avgörande - -100
Summa reserverade skatteärenden 1 050 160
Ej reserverade skatteärenden 2 930 2 920
Inbetalt i väntan på avgörande - -160
Summa 3 980* 2 920
*Se kvartalsrapport för förklaring av förändring mot tredje kvartalet
Aktivt förvaltningsarbete 2012 och fortsatt stabilitet
■ Nyuthyrning helår på 80 Mkr*
motsvarande 430 Mkr över kontraktsperioden
■ Västerås exempel på expansiv marknad. 17 Mkr i nyuthyrning
■ Nettouthyrning helår på 15 Mkr**
■ Ekonomisk uthyrningsgrad helägda fastigheter helår 91,1 procent (91,2)
■ Återstående kontraktslängd uppgår i snitt till 4,9 år
*Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-dec 2012
** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna uppsägningar
|11
Kungsledens marknad – Sydvästra Sverige
■ Ojämn aktivitet över året, längre beslutsprocesser
■ Särskilt hög efterfrågan på logistik- och industrilokaler
■ Flera stora nya hyresgäster, trots utmanande marknad
■ Positiv nettouthyrning
Kungsledens marknad - Mälardalen
| 13
■ Ökat efterfrågetryck, särskilt i Västerås
■ Främst efterfrågades
moderna kontorslokaler nära centralstationen samt
industri- och lager på Finnslätten
■ Aktivt förädlingsarbete
■ Ökade hyresnivåer i bättre lägen
■ Positiv nettouthyrning
Kungsledens marknad - Storstockholm
■ Fortsatt god efterfrågan på flertalet lokaltyper
■ Särskilt hög efterfrågan på lokaler upp till 500 kvm i goda kommunikationslägen
■ Dock längre beslutsprocesser vid nyuthyrning
■ Positiv nettouthyrning
Kungsledens marknad – tillväxtorter Norrland
■ Avmattning generellt under fjärde kvartalet
■ Styrkan i hyresmarknaden varierade mellan orterna
■ Stark utveckling i Umeå inför Ikeas etablering
■ Expansion av Gävle hamn bidrar till intresse för logistik- lokaler
■ Positiv nettouthyrning
| 15
MÖJLIGHETER I PRAKTIKEN
GRÖNT SAMARBETE MED V-TAB
■ Samarbetsprojekt kring energi och miljö
■ Ny ventilationsteknik för att reglera inomhusluft
■ Gav besparing på 400 MWh årligen
■ Motsvarar cirka 30 000 kilo koldioxid eller minst 295 000 kronor per år i minskade
energikostnader
Första hållbarhetsredovisningen för Kungsleden
■ Energianvändning och
kundservice i fokus för Kungsleden och kunder
■ Ursprungsmärkt vattenkraft utgör all el
■ Energibesparingar i fastigheter som motsvarar 1,5 GWh har genomförts
■ 12 nya Gröna Hyresavtal under året
■ Mer än halverade koldioxidutsläpp senaste tre åren
| 17
Samarbete med Fryshuset ger intern stolthet
■ Lunchroulette i Stockholm, Göteborg och Malmö
■ Volontärinsatser under
Internationella kvinnodagen
■ Utvecklingschef hos
Kungsleden jury i Fryshuset INC - Sveriges största
ungdomsentreprenör
■ Inspirationsföreläsningar i
Stockholm, Göteborg, Malmö, Umeå och Västerås
Fortsatt starkt engagemang och bättre än snittet
| 19 76
[-5]
66
[0]
0 20 40 60 80 100
Arbetsglädje
Värdering
Genomsnitt Sverige Kungsleden
Resultaträkning
Mkr
2012 Jan-dec
2011 Jan-dec
Δ procent
Hyresintäkter 1 840 1 759
Försäljningsintäkter modulbyggnader 270 288
Nettoomsättning 2 110 2 047 3
Fastighetskostnader -533 -512
Produktionskostnader moduler -249 -258
Bruttoresultat 1 328 1 277 4
Handelsnetto 16 56
Försäljnings- och administrationskostnader -257 -244
Resultat från andelar i Hemsö 794 413 92
Finansnetto -586 -559
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -60 241 Orealiserade värdeförändringar finansiella
instrument -70 -491
Resultat före skatt 1 165 693 68
Skatt -813 -55
Den stora positiva posten kommer av försäljningen av Hemsö Nettoomsättning +3%
och bruttoresultat +4%
på grund av större fastighetsbestånd och en mildare inledning på vintern
Stora värden realiserade genom Hemsöförsäljning
2012 2011
Mkr jan-dec jan-dec
Bruttoresultat 1 328 1 277
Försäljnings- och administrationskostnader -257 -244
Finansnetto -586 -559
Förvaltningsresultat 485 474
Realiserade poster
Handelsnetto vid försäljning 16 56
Realiserade värdeförändringar, fastigheter 129 65
Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -20 -7
Försäljning av Hemsö 1 507 -
Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81 -66
Realiserade poster 1 551 48
Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 223 207
Skatt att betala -342 -26
Utdelningsgrundande resultat 1 917 703
| 21
Finansiell ställning – pro forma efter Hemsöaffären
2012 2012
Mkr 31 dec 31 dec
TILLGÅNGAR enligt delårsrapport Pro forma efter
Hemsöaffären
Fastigheter 15 777 15 777
Övriga anläggningstillgångar 666 666
Fordran på Tredje AP-fonden 3 363 -
Övriga kortfristiga tillgångar 373 373
Kassa och bank 721 3 549
Summa tillgångar 20 900 20 365
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 7 726 7 726
Räntebärande skulder 9 704 10 720
Derivat 1 125 1 125
Övriga ej räntebärande skulder 2 345 794
Summa eget kapital och skulder 20 900 20 365
Kungsledens tillgångar per 31 december 2012
| 23
Dagens fastighetsportfölj, helägda fastigheter
Segment
Antal fastigheter, st
Area, tkvm
Bokfört värde, Mkr
Direkt- avkastning
%
Ekonomisk uthyrnings-
grad, %
Snitt kontrakts-
längd, år
Industri/lager 116 1 197 6 058 8,4 91,0 5,3
Kontor 88 672 5 579 7,6 90,2 4,3
Handel 56 266 2 071 7,6 94,0 4,6
Övrigt
kommersiella 18 76 560 6,7 91,4 6,2
Totalt 278 2 211 14 268 7,9 91,1 4,9
Strategisk översyn
■ Kungsleden har sedan en tid tillbaka arbetat med en strategisk översyn
■ Översyn driven av fundamentala förändringar i fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av verksamheten
■ Syftar till att tydliggöra hur Kungsleden skapar varaktigt värde för ägarna
■ Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande över tid
■ Fokus på helägda fastigheter på tillväxtmarknader i Sverige
■ Värdeskapande sker genom att tillgodose lokalbehov, förvalta och förädla fastigheter samt optimera bolagets fastighetsportfölj
– Mycket goda förutsättningar för framtida värdeskapande
| 25
God fastighetsförvaltning ger stabil bas
En strategi som sätter värdeskapande i fokus
| 27
Fokusering av segment och geografi
Årlig tillväxt (%), lönesumma
■ Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter som ger hög riskjusterad
avkastning i segmenten:
- Lager/industri - Kontor
- Handel i regionerna:
- Storstockholm - Mälardalen
- Sydvästra Sverige - Tillväxtorter i Norrland
Koncentration av fastighetsbeståndet
2012 2015
De icke strategiska fastigheternas andel av portföljens värde minskas från 10% till 5%
eller lägre under tre år
Strategiska fastigheter Icke strategiska fastigheter
| 29
Segment och geografi som visar på hög totalavkastning och låg marknadsrisk
Källa: Newsec
Industri & Lager i etablerade
industriområden, resten av Sverige
Prognos totalavkastning 2014-2017: 11%
2013 2014 2015 2016 2017
Direktavkastning 7,65% 7,50% 7,35% 7,25% 7,20%
Hyresutveckling 1,50% 2% 2,50% 2,50% 2,50%
Segment och geografi som visar på hög totalavkastning och låg marknadsrisk
Dagligvaruhandel, resten av Sverige
Prognos totalavkastning 2014-2017: 10,3%
2013 2014 2015 2016 2017
Direktavkastning 7% 6,75% 6,75% 6,50% 6,50%
Hyresutveckling 1,50% 2% 2% 2,50% 2,50%
| 31
Källa: Newsec
Lägre prognos för totalavkastning för kontor CBD
Kontor, Stockholm CBD
Prognos totalavkastning 2014-2017: 6,7%
2013 2014 2015 2016 2017
Direktavkastning 4,50% 4,50% 4,70% 4,90% 5%
Hyresutveckling 2% 3% 5% 7% 5%
Källa: Newsec
Avvägning mellan risk och avkastning
När värdet överstiger priset köper vi om avkastningen
överstiger vad vi kan uppnå på alternativa investeringar
När värdet understiger priset säljer vi om vi kan uppnå bättre avkastning på alternativa
investeringar
| 33
Hur skapar Kungsleden växande kassaflöden?
Finansiella mål och begränsningar 2013-2015
■ Det övergripande målet är att maximera tillväxten i kassaflödet inom ramen för de finansiella restriktioner som ställs upp för att trygga en sund balansräkning på kort och lång sikt:
– Likviditetsberedskap på 2,9 Mdr
– Belåningsgrad på 60 procent på nya krediter – Soliditet över 30 procent
| 35
Översyn av kostnader med besparing på 10 procent
■ Allmän översyn av centrala administrativa kostnader
■ Identifiera möjligheter till shared services i staben
■ Gå från fem till fyra regioner i förvaltningsorganisationen
■ I redovisningen belasta fastigheterna med relevanta kostnader för fastighetsverksamheten för att ge tydligare resultatansvar samt uppnå bättre jämförelse med andra fastighetsbolag
■ Total målsättning att reducera kostnader med 10 procent.
Målstyrning
■ Kungsleden kommer att styras mot:
– slutmål för hela koncernens förvaltningsresultat för 2015 – etappmål för 2013 och 2014
■ Etappmålen och slutmålet kommer att uttryckas på – segmentsnivå
– finansnetto på koncernnivå – centrala kostnader
■ Det utdelningsgrundande resultatet utgår som mål
| 37
Kungsledens avkastningsmål
■ Kungsleden ska på lång sikt skapa en avkastning på eget kapital som överstiger det avkastningskrav som aktiemarknaden formulerar för bolagets aktie
■ Det hittillsvarande räntabilitetsmålet på 15 procent är svåruppnåeligt med nuvarande marknadsförutsättningar
■ På kort till medellång sikt under nuvarande förhållanden bedöms aktiemarknadens avkastningskrav på Kungsleden inte understiga 10-12 procent
■ Investeringar och användning av aktieägarnas pengar ska alltid minst möta detta avkastningskrav i såväl för- som efterkalkyl
Ny utdelningspolicy fr.o.m. 2013
■ Utdelningspolicyn differentieras med hänsyn till behovet av likviditetsberedskap till följd av skatteprocesserna:
– På medellång sikt ska 50 procent av förvaltningsresultatet kunna delas ut, motsvarar praxis bland de börsnoterade
fastighetsbolagen
– Så länge skatteprocessernas utgång är oklar (troligen fram till t.o.m. 2015) kommer en mindre andel av förvaltningsresultatet att delas ut
– Föreslagen utdelning för 2012 är 1,00 krona per aktie
| 39
Möjligheter framåt
■ Investeringsvolym om cirka 5-6 Mdr möjligt att genomföra genom stycke- och portföljförvärv inom en tidshorisont om cirka 1-2 år
■ Den nya strategin omfattar fastigheter och delmarknader som uppvisar en uthållig och relativt stabil omsättning över tid
■ Utbudet är fortsatt stort för fastigheter inom den nya strategin
■ Kungsleden ser bra investeringsmöjligheter i marknaden med en direktavkastning mellan 7,0-8,5%
Ny huvudägare i Kungsleden
■ Welandson Gösta och bolag 13,1
■ Länsförsäkringar fonder 3,2
■ Norges Bank Investment Management 2,9
■ Florén Olle och bolag 2,5
■ Danske Invest fonder (Sverige) 2,0
■ BlackRock fonder (USA) 1,6
■ Fjärde AP-fonden 1,4
■ Andra AP-fonden 1,2
■ Swedbank Robur fonder 1,2
■ Avanza Pension Försäkring AB 1,0 30,1
Källa: SIS Ägarservice 31 december 2012
| 41
Tack för mig!
Goda förutsättningar för framtida värdeskapande
■ Fokus på högavkastande fastighetssegment med måttliga risker
■ Kassaflöde återställt till nivåer före Hemsö inom 18-24 månader, även med högre likviditetsreserver
■ Förvaltningsresultat återställt inom tre år
■ Avtagande skatterisker frigör likviditet till nya fastighetsinvesteringar
■ Förbättrad snittränta med nya fastighetsköp
■ Kostnadskontroll ger operativ hävstång när tillgångsbasen växer
■ Starkt och växande resultat när skatteprocesserna succesivt blir klara och räntesäkringskostnaderna klingat av
| 43
