Samrådshandling
maj 2011
Normalt planförfarande
Detaljplan för
del av Sanda 1:9 i Bollstanäs i Upplands Väsby kommun
PLANBESKRIVNING
___________________________________________________________________________
Handlingar
• Plankarta med bestämmelser
• Denna planbeskrivning, inklusive behovsbedömning om betydande miljöpåverkan
• Genomförandebeskrivning
• Illustrationskarta
Utredningar:
• PM Geoteknik, Bjerking AB, 2011-02-07
• Bullerutredning, Bjerking AB, 2011-04-12
• Dagvattenutredning, Bjerking AB, 2011-04-11
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Planen syftar till att möjliggöra sju nya byggrätter, i form av enfamiljshus. Angöring till de den nya bebyggelsen sker via en ny lokalgata från Frisells gata. I den norra delen säkerställs vändplan samt befi ntliga dagvattendammar. Planen ska möjliggöra vatten- och avlopps- försörjning i kommunal regi. Längsmed Frisells gata planeras en gång- och cykelväg upp till övergångsstället vid Breddenvägen.
Planområdets läge
PLANENS ÖVERENSSTÄMMELSE MED HUSHÅLLNINGS REGLERNA I MILJÖBALKEN
Förslaget är förenligt med miljöbalkens (MB) 3 kap avseende lämplig användning av mark och vatten samt 5 kap miljökvalitetsnormer. Något riksintresse enligt 4 kap berörs inte.
PLANDATA
Läge
Planområdet är beläget i anslutning till befi ntlig bebyggelse i Sanda ängar i stadsdelen Bollstanäs. Avståndet till Väsby centrum är ca 3 km. Planen avgränsas i söder mot Frisells gata och i öster mot befi ntlig gång- och cykelväg. I norr breder den öppna marken ut sig och mot öster fi nns en liten höjd mot den äldre bebyggelsen vid Sanda gård.
Areal
Planområdet omfattar ca 1,3 ha (13 000 kvm).
Markägoförhållanden
Fastigheten Sanda 1:9 är privatägd och Sanda 1:1 ägs av kommunen.
Planområdets läge och omfattning.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Riksintressen
Området berör inga riksintressen.
Översiktliga planer
I gällande översiktsplan, (strategisk kommunplan) antagen av kommunfullmäktige i december Sanda gård
dagvattendammar
Br edden vägen
parhus under uppförande Sandaskogen
gång- och c ykelväg
Frisells gata
Sanda ängar
Sanda 1:9
Frisells gata
Detaljplan och förordnanden
Området saknar till största del detaljplan. Dock fi nns mindre delar i söder och öster som berör detaljplan 1334 (detaljplan för Sanda ängar 1) där marken redovisas som allmän platsmark för gång- och cykelväg (GC-VÄG).
Program för planområdet
Planen innebär en komplettering av närområdets bebyggelse och avviker inte från översiktsplanen. Något programarbete har inte bedömts vara nödvändigt.
Kommunala beslut i övrigt
Kommunstyrelsen gav 2010-11-15 stadsbyggnadskontoret i uppdrag att upprätta och samråda om detaljplan för del av Sanda 1:9. I samband med arbetet med detaljplanen för Sanda 1:9 ska även den impedimentyta som bildats mellan Sanda 1:9 och tillfartsvägen till området prövas för ny bebyggelse. Detta sker i en särskild detaljplan.
FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER
NaturLandskap, mark och vegetation
Planområdet ligger i ett låglänt område som tidigare var jordbruksmark. Åt väster sluttar terrängen uppåt mot Breddenvägen och Sandaskogen. Den tidigare omkringliggande
åkermarken är idag till stora delar bebyggd, förutom området norr mot Sandavägen. Marken består idag av en hästhage. Hästverksamheten kommer att upphöra. Inga nyckelbiotoper eller andra naturvärden fi nns redovisade inom bebyggelseområdet.
Planområdet, som idag utgörs av en hästhage. Befi ntlig bebyggelse vid Sanda ängar i bakgrunden.
Yt- och grundvatten
Den 16 december 2009 fastställdes åtgärdsprogram och förvaltningsplan samt
miljökvalitetsnormer för alla yt- och grundvattenförekomster i Norra Östersjöns vattendistrikt.
Besluten är fattade med stöd av EU:s ramdirektiv för vatten och förordningen (2004:660) om förvaltning av kvaliteten på vattenmiljön.
Det grundläggande målet för vatten är att god vattenstatus ska uppnås år 2015, utom i de vattenförekomster som har medgetts förlängd tidsfrist. För ytvattenförekomsterna i Upplands Väsby har en förlängd tidsfrist till 2021 bedömts rimlig för att klara god ekologisk status, utom för Verkaån som redan idag uppnår god status. Samtliga vattenförekomster utom Fysingen ska klara god kemisk status till 2015. Fysingen har förlängd tidsfrist till 2021 för att klara god kemisk ytvattenstatus med avseende på en specifi k förorening (tributyltenn).
Grundvattenförekomsten Stockholmsåsen – Upplands Väsby uppfyller god kvantitativ status idag, men har förlängd tidsfrist till 2021 för att klara god kemisk status med avseende på klorid. Ingen vattenkvalitet får försämras.
Arbetet med att uppnå god status på yt- och grundvatten måste ske brett med åtgärder mot bland annat föroreningar från trafi k, enskilda avlopp samt jord- och skogsbruk.
Miljökvalitetsnormer är även styrande vid fysisk planering. Den planerade exploateringen får inte försvåra möjligheterna att med olika åtgärder uppnå god vattenstatus. I denna
detaljplan är hanteringen av dagvattnet den insats som är av störst betydelse för att uppnå god vattenstatus. Åtgärder kommer att redovisas i denna detaljplan. Detaljplanens genomförande bedöms inte försvåra uppfyllandet av miljökvalitetsnormerna för vatten.
Planområdet avvattnas till ängsmarken i norr och via Frestabäcken och sumpskogen till sjön Norrviken. En befi ntlig dagvattendamm fi nns direkt norr om de planerade bostäderna.
Statuskklassningen av kvaliteten i vattenmiljön i sjön Norrviken är måttlig ekologisk och god kemisk status. Ekologisk och kemisk status får inte försämras, utan på sikt ska den förbättras till miljökvalitetsnormen god status.
Upplands Väsby kommun ingår i Oxunda vattensamverkan och har anslutit sig till den dagvattenpolicy som är framtagen för avrinningsområdet. Dagvattenpolicyn följer väl de ambitioner som kan formuleras enligt vattendirektivet för att skydda yt- och grundvatten och inte rubba vattenbalanser. Dagvattenutredningen som är under framtagande har i syfte att se till att dagvattenpolicyn följs. Hanteringen av dagvatten är beskriven under rubriken
”Dagvatten” på sid 9.
Planområdet ligger inte inom skyddsområde för grundvattentäkt.
Geotekniska förhållanden
En geoteknisk undersökning är upprättad (PM Geoteknik, Bjerking, 2011-02-07). Marken består till största del av djupa lerlager, vilket bland annat innebär att pålning krävs och att marken inte är särskilt infi ltrationsbenägen.
Markföroreningar
Några kända föroreningar i mark fi nns inte inom området. Det har tidigare funnits ett växthus i anslutning till planområdet. Detta kan ha resulterat i markföroreningar pga
kemikalieanvändning. Även när uppgifter saknas om eventuella markföroreningar, måste man vid alla schaktarbeten vara observant på tecken som tyder på detta. Detta är särskilt viktigt vid byggande i mark som redan har varit bebyggd eller på annat sätt har varit ianspråktagen.
Radon
Området är enligt översiktliga bedömningar lågriskområde för markradon. Dock fi nns områden med högre risker för markradon i planområdets närhet. En mer detaljerad
undersökning av områdets markradonsituation ska redovisas vid bygglovsansökan. Om sådan undersökning inte genomförs ska byggnaderna uppföras radonsäkra.
Kulturmiljö
I planområdets närhet fi nns Sanda Gård, som är en före detta jordbruksfastighet som brukat marken inom planområdet. Den har ur kulturhistorisk synpunkt intressanta byggnader.
Byggnaderna ligger mycket väl anpassade till landskapet och ger ett karaktärsfullt blickfång från stora delar av jordbrukslandskapet.
Fornlämningar
Några kända fornlämningar fi nns inte inom planområdet.
Bebyggelse
Bostäder
Planområdet är obebyggt. I anslutning till planområdet fi nns relativt nyuppförd bebyggelse i form av grupphusområden. Söder om Frisells gata kommer ett område med par- och radhus att uppföras under 2011. Förslaget innebär att området bebyggs med sju fristående villor längs en ny gata. Detaljplanen reglerar genom planbestämmelser antal fastigheter, fastigheternas storlek samt byggrätten (e1, e2 och e3). Minsta tomtstorlek är 800 kvm och lägsta tomtbredd mot LOKALGATA är 20 meter. På varje fastighet får endast en huvudbyggnad uppföras.
Huvudbyggnaden får inte placeras närmare angränsande bostadsfastighet än 4,5 meter.
Byggnadsarean för huvudbyggnad begränsas till högst 120 kvm och bruttoarean till högst 160 kvm. En planbestämmelse (p1) har införts som reglerar huvudbyggnadernas avstånd mot LOKALGATA, i syfte att skapa ett sammanhållet gaturum.
Illustration.
Komplementbyggnader, som garage, uthus och växthus får inom planområdet omfatta en sammanlagd byggnadsarea om högst 40 kvm i ett plan. Komplementbyggnader får endast uppföras i en våning och får inte placeras närmare tomtgränsen än 1 meter. Taknockhöjden för komplementbyggnader får ej överstiga 4,0 meter.
Föreslagen bebyggelse innebär att den idag öppna marken bebyggs, vilket påverkar
landskapsbilden. Tillkommande tomter är dock lokaliserade i anslutning till befi ntlig struktur och grupperar sig till en mindre bostadsgrupp längsmed den nya gatan. Tomterna kommer att vara något större än det närliggande grupphusområdet och utformningen kommer leda till större variation i området.
Service – offentlig och kommersiell
Skola med låg- mellan och högstadium fi nns i Grimsta och Bollstanäs. Förskola fi nns i närområdet, ca 300 meter från den planerade bebyggelsen. Till Väsby centrum med ett brett utbud av kommersiell service samt kommunens huvudbibliotek är avståndet ca 3 km.
Avståndet till InfraCity är ca 2 km.
Tillgänglighet
Området är fl ackt och kommer att vara tillgängligt för personer med rörelsehinder.
Gator och trafi k
Gång- och cykeltrafi k
Direkt öster om planområdet löper en gång- och cykelväg som är det centrala gång- och cykelstråket genom bostadsområdet Sanda ängar. Parallellt med Frisells gata planeras en ny gång- och cykelväg som leder upp till övergångsstället vid Breddenvägen. Gång- och cykelvägen kommer att förbättra tillgängligheten till bland annat Sandaskogen för hela bostadsområdet. Sammantaget bedöms förslaget förbättra tillgängligheten och rörligheten i området för gångare och cyklister.
Kollektivtrafi k
Avståndet till busshållpats vid Breddenvägen är ca 150 meter.
Biltrafi k
Angöring till den nya bebyggelsen sker via en ny lokalgata från Frisells gata. Samtliga fastigheter får infarter från den nya gatan, varför ett utfartsförbud har lagts till mot Frisells gata. I norr anläggs en vändplats på kommunens mark i anslutning till de befi ntliga
dagvattendammarna. Vid en eventuell framtida exploatering norr om Sanda 1:9 kan gatan förlängas och integreras med den nya bebyggelsen.
Trafi kmängden på Frisells gata är ca 1000 bilar per vardagsmedeldygn. Föreslagen komplettering med sju villor bedöms inte påverka trafi ksituationen nämnvärt.
Parkering
Parkeringsbehovet för bostäderna motsvarar två bilplatser per hushåll och ska tillgodoses på fastighetsmark.
Frisells gata med planområdet till höger. En ny trottoar planeras längsmed Frisells gata upp till Breddenvägen.
Rekreation
I planområdets närhet fi nns goda möjligheter för friluftsliv och rekreation. I det befi ntliga bebyggelseområdet mellan de olika husgrupperna fi nns grönstråk med gång- och cykelvägar till omgivande naturområden och grönområden. Närlekparker fi nns inom bostadsområdet.
Sandaskogen är beläget ca 100 meter från planområdet och tillgängligheten dit förbättras i samband med att en gång- och cykelväg anläggs längsmed Frisells gata upp till
övergångsstället vid Breddenvägen.
Området kring dagvattendammarna föreslås bli mer tillgängligt med en möjlig
gångförbindelse som förbinder den nya gatan med det befi ntliga gång- och cykelstråket.
Störningar & risker
Luftkvalitet
Miljökvalitetsnormer för luft bedöms inte överskridas.
Buller
I den strategiska kommunplanen klargörs att minskat samhällsbuller är en av de viktigaste strategiska frågorna för en positiv utveckling av kommunen. Samhällsbullret i kommunen kommer från väg-, tåg- och fl ygtrafi k , men även ljud från t.ex. fl äktinstallationer höjer bakgrundsnivån. Kommunplanen hänvisar till de nationella riktvärdena för trafi kbuller från
väg, tåg och fl yg, som antogs av riksdagen 1997. Boverket har i Allmänna råd 2008:1, Buller i planeringen, gett vägledning för planering för bostäder i områden som är utsatta för buller från väg- och tågtrafi k. Boverket anger att huvudregeln är att vid planering bör följande krav uppfyllas:
– 55 dB(A) ekvivalentnivå utomhus vid fasad och uteplats – 70 dB(A) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Ljudmiljön inomhus regleras i Boverkets Byggregler.
Dessa ljudnivåer utomhus innebär inte störningsfrihet. Många människor är störda även vid lägre ljudnivåer. Det har visat sig svårt att i större tätorter och även i Upplands Väsby klara riktvärdena utomhus. Tyst innemiljö, tillgång till tyst uteplats och möjlighet att sova med öppet fönster har till exempel visat sig ha stor betydelse när det gäller störningsupplevelse av buller. Boverket anger under vilka förutsättningar avsteg kan göras från huvudregeln.
Principer anges för avsteg från huvudregeln då avvägningar ska göras mot andra allmänna intressen.
För fl ygtrafi k fi nns genom riksdagens beslut långsiktiga riktvärden för buller. De ljudnivåerna ligger till grund för avgränsningen av området för riksintresset buller från Arlanda fl ygplats.
Boverket har tagit fram allmänna råd om fl ygbuller i planeringen (2010:2).
En trafi kbullerutredning har upprättas (Bjerking, 2011-04-12) för att klargöra bullersituationen från Breddenvägen och Frisells gata samt det långväga bullret från Sandavägen.
Bullerutredningen visar att målet om högst 55 dBA utanför samtliga boningsrum i varje bostad kan uppnås. Samtliga bostäder kan ha tillgång till en uteplats med högst 55 dBA ekvivalent och 70 dBA maximal ljudnivå. Enligt bullerutredningen torde det långväga bullret från Sandavägen uppgå till ca 40 dBA, med hänsyn till terräng och avstånd.
Ljus
Eventuell ljuspåverkan från in- och utfarten från den nya bebyggelsen söder om Frisells gata bör uppmärksammas i bygglovskedet.
Lukt
Från befi ntlig avloppspumpstation, nordost om området, kan lukt periodvis förekomma.
Föreslagen bebyggelse ligger över 50 meter från stationen.
Brandkrav
Planområdet ligger inom 10 minuters insatstid från nuvarande brandstationsplacering i Upplands Väsby kommun. Med insatstid avses här summan av anspänningstid, körtid och angreppstid. Eftersom angreppstiden anges som ett schablonvärde på 1 minut kan den faktiska insatstiden överstiga 10 minuter. Avståndet mellan uppställningsplats för räddningstjänstens fordon och punkten för räddningsinsats skall vara maximalt 50 meter, vilket planområdets utformning möjliggör.
Djurhållning
Den befi ntliga hästverksamheten kommer att avvecklas. Ingen djurhållning fi nns i närområdet.
Lokalklimatförhållanden
Planområdet bedöms ha goda solljusförhållanden, då avståndet mot höjdryggen i väster är tillräckligt stort.
Teknisk försörjning
Vatten och avlopp
Föreslagen bebyggelse kommer att anslutas till de kommunala vatten- och avloppsledningar som fi nns inom området.
Dagvatten
I kommunens dagvattenpolicy (september 2001 samt en bilaga från maj 2007) anges bland annat följande för omhändertagande av dagvatten på kvartersmark:
- Kommunerna skall i plan- och bygglovsprocess ställa krav på lokalt omhändertagande av dagvatten.
- Hårdgjorda, icke genomsläppliga ytor skall minimeras.
- Olika former av fördröjningsåtgärder skall sättas in efter möjlighet.
- Punktåtgärder skall vidtagas för att minska belastningen på befi ntligt system.
En dagvattenutredning i samband med planarbetet har tagits fram (Bjerking 2011-04-11).
Väster och öster om de nya villatomterna anläggs makdamdiken för att transportera bort och fördröja dagvattnet till den befi ntliga dagvattendammen. Även längs de södra villatomterna anläggs ett dike som ansluts till det västra diket. Vägdagvatten kommer att fördröjas genom diken längs lokalgatan.
Energianvändning
I området fi nns ingen fjärrvärme. Däremot uppmuntras möjligheterna att minska elbehovet genom t ex passivhus, solpaneler, bergvärme etc.
Fastbränsleanläggningar/kamin
Eftersom bebyggelseområdet är beläget i en dalsänka omgivet av höjdpartier och med bebyggelsen som delvis placeras tätt fi nns en risk för dålig ventilation från luftföroreningar.
Boverkets byggregler, BBR, reglerar idag följande värden för utsläpp från sekundära
fastbränsle¬anordningar: från kaminer, spisinsatser och dylikt i byggnader som huvudsakligen uppvärms med någon annan anordning, får utsläppet av koloxid (CO) uppgå till högst 0,3 volymprocent vid 13 % O2. Från pelletskaminer får utsläppet av koloxid (CO) uppgå till högst 0,04 volymprocent vid 13 % O2. Planen reglerar att de högst skärpta kraven för utsläpp från fastbränsleanläggning enligt BBR ska gälla.
Avfall
Plats för avfallsbehållare/soprum ska fi nnas inom fastigheten. Dessa ska placeras så att hämtning kan ske utan backningsrörelser för sopbil.
Återvinning
Närmaste återvinningsstation fi nns i närheten av korsningen Breddenvägen/Sandavägen.
Administrativa frågor
Planens handläggning
Planen handläggs med normalt planförfarande.
Genomförandetid
För allmän platsmark börjar genomförandetiden att gälla från den dag detaljplanen vinner laga kraft och gäller sedan i 10 år. För kvartersmark börjar genomförandetiden att gälla 1,5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft och gäller sedan i 8,5 år.
Bygglovpliktens omfattning
Med hänsyn till att planen syftar till förändringar i en miljö med många berörda och många intressen har bygglovsplikten behållits på den nivå plan- och bygglagen reglerar inom detaljplanelagd mark.
Utredningar
I planarbetet har följande utredningar gjorts:
• PM Geoteknik, Bjerking AB, 2011-02-07
• Bullerutredning, Bjerking AB, 2011-04-12
• Dagvattenutredning, Bjerking AB, 2011-04-11
BEHOVSBEDÖMNING OM BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Enligt plan- och bygglagen (PBL 5:18) samt miljöbalken (MB 6:11) ska kommunen göra en miljöbedömning vid framtagandet av en detaljplan om planens genomförande antas medföra en betydande miljöpåverkan. Syftet med miljöbedömningen är att integrera miljöaspekter i planen så att en hållbar utveckling främjas. För att klargöra om planen medför en betydande miljöpåverkan görs en behovsbedömning.
Behovsbedömningen görs utifrån de kriterier som fi nns i bilaga 4 till förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar. Kriterierna handlar bland annat om riskerna för människors hälsa eller för miljön, det berörda områdets sårbarhet på grund av till exempel överskridna miljökvalitetsnormer eller kulturarvet och påverkan på skyddad natur. Om planens genomförande enligt dessa kriterier kan antas leda till en betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning enligt miljöbalkens bestämmelser genomföras och en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas och samrådas kring.
Platsen
Till största del består planområdet av en hästhage samt befi ntliga dagvattendammar. Hästarna kan av boende i området upplevas som ett positivt tillskott i bostadsmiljön, samtidigt som närheten till djurhållning kan innebära risk för störningar. Platsen avgränsas i norr av öppna ytor och i söder och väster mot vägar och gång- och cykelleder. Mot öster fi nns en liten höjd mot den äldre bebyggelsen vid Sanda gård. Platsen är exponerad från Sandavägen. Området är inte detaljplanelagt med undantag av mindre delar, bland annat en gång- och cykelväg, mot befi ntlig bebyggelse i Sanda ängar.
Planen och påverkan
Planen innebär en förändring av dagens markanvändning. Hästhagen försvinner och ersätts med bostadsbebyggelse i form av sju villor samt gatumark. I den norra delen säkerställs vändplan samt befi ntliga dagvattendammar. Mot Frisells gata kommer en trottoar/gång- och cykelväg att anläggas.
Planförslaget bedöms ha stöd i gällande översiktsplan som en del av utbyggnaden av Sanda ängar. Planen innebär att allmänhetens tillgänglighet bedöms förbättras då gångstråk, vägar och trottoar blir allmänt tillgängliga och binder ihop området med omkringliggande bebyggelse och rekreationsområden. Eventuella planteringar och förbättringar i utemiljön i anslutning till befi ntliga dagvattendammar ska studeras.
gestaltning kommer att avvika. Från Sandavägen innebär förslaget en förändrad visuell effekt.
Trafi kmängden kommer att öka på Frisells gata. Ökningen anses dock som begränsad och kommer inte medföra risk för att gällande riktlinjer för trafi kbuller överskrids. En trafi kbullerutredning (Bjerking 2011-04-12) visar att gällande riktlinjer klaras.
Marken består till stor del av lera och pålning kommer att vara nödvändigt vid framtida byggnation. En geoteknisk utredning (Bjerking 2011-02-07) har upprättats. Planområdet är beläget inom lågriskområde för radon, dock angränsande till högriskområde.
Det har tidigare funnits ett växthus i anslutning till området. Detta kan ha resulterat i markföroreningar pga kemikalieanvändning.
Tillkommande bostäder kommer att anslutas till det kommunala vatten- och avloppssystemet.
Planen innebär att andelen hårdgjorda ytor ökar. Principerna i kommunens dagvattenpolicy ska följas vid omhändertagande av dagvatten.
Miljökvalitetsnormerna för luft bedöms inte överskridas i området. Planbestämmelse kring utsläpp från fastbränsleanläggning fi nns med på plankartan.
Ställningstagande om betydande miljöpåverkan
Under planprocessen har inget framkommit som tyder på att planens genomförande skulle leda till en betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbedömning bedöms därför ej behöva upprättas.
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN
Mats Jakobsson stadsbyggnadskontoret, plan Axel Nelstrand stadsbyggnadskontoret, trafi k
Per-Olov Nilsson stadsbyggnadskontoret, samhällsbyggnad Camilla Persson stadsbyggnadskontoret, samhällsbyggnad Eva Ström stadsbyggnadskontoret, samhällsbyggnad Birgitta Hillblom miljö- och hälsoskyddskontoret
Nils Halvares teknik och fastighet, VA Eric Lindskog teknik och fastighet, gata Nils Odén teknik och fastighet, park
BEGREPPSFÖRKLARINGAR
En del av de begrepp som används i planhandlingarna förklars här nedan. Begreppen fi nns defi nierade i Svensk standard (SS 02 10 52) respektive i Plan- och Byggförordningen 9 §.
Byggnadsarea, BYA = den area som en byggnad upptar på marken. (Skärmtak, stort takutsprång och liknande anläggningar t . ex. balkong lägre än 3 m över mark, räknas in i byggnadsarean.)
Bruttoarea, BTA = den sammanlagda arean av alla våningsplan begränsade av byggnadens väggars utsida.
Taknockshöjd = en plushöjd över kommunens nollplan (ung havsnivå) för taknockens höjdläge. Alternativt är det avståndet i meter från medelmarknivå till taknocken.
Stadsbyggnadskontoret
Mats Jakobsson Planarkitekt
