Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning.

(1)

Förvaltningberättelse 2

Rapport över totalresultat 4

Rapport över finansiell ställning 5

Rapport över kassaflöden - Koncernen 6

Rapport över förändring i eget kapital - Koncernen 7

Resultaträkning - Moderbolaget 8

Balansräkning - Moderbolaget 9

Rapport över kassaflöden - Moderbolaget 10 Rapport över förändring i eget kapital - Moderbolaget 10

Redovisningsprinciper, Noter 11

East Capital Baltic Property Fund Aktiebolag

Organisationsnummer 556674-0915 Räkenskapsåret 1 juli 2013 - 30 juni 2014

Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning.

Årsredovisning

(2)

Allmänt om verksamheten

Finansiell information

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Styrelsen för East Capital Baltic Property Fund AB (”Bolaget"), org. nr 556674-0915, med säte i Stockholms kommun med adress Box 1364, 111 93 Stockholm, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013-07-01 – 2014-06-30.

Detta är Bolagets åttonde räkenskapsår. Eftersom all bolagets operativa verksamhet ligger i dotterbolagen och Bolagets enda verksamhet består i att äga dotterbolagens aktier, avser all följande information för koncernen ("Koncernen").

Bolagets verksamhet är baserad i Stockholm, Sverige och dotterbolagens verksamhet huvudsakligen i de baltiska staterna. Koncernens verksamhet är att förvärva och förvalta kommersiella fastigheter i Baltikum. Större delen av förvaltningen av fastigheterna är utlagd på entreprenad till East Capital Baltics AS ("Förvaltaren"), ett helägt dotterföretag till East Capital Holding AB (556584-9899), en svensk fondförvaltare med inriktning på marknaderna i Östeuropa och Kina.

East Capital Baltics AS äger 66,63% av aktiekapitalet i Bolaget genom röststarka stamaktier vilka ger 95,23% av röstetalet i Bolaget. Bolaget ingår ej i East Capital Holding-koncernen då East Capital Baltics AS (”Förvaltaren”) inte har någon möjlighet att påverka hur Bolagets utdelningsbara medel ska hanteras, se även not 26. Övriga aktieägare innehar preferensaktier av Serie A. Den största ägaren av preferensaktier är East Capital Baltic Property Investors AB (publ) som innehar 72,78% av det totala antalet preferensaktier.

Bolagets ursprungliga löptid var begränsad till sju år från 2005 med möjlighet till förlängning på upp till två år. Vid en extra bolagsstämma den 20 maj 2013 beslöt aktieägarna emellertid att förlänga löptiden t.o.m. den 30 juni 2016 med möjlighet till en ytterligare förlängning av två år, med ett år i taget. Det beslöts också att fr.o.m. den 1 juli 2013 beräkna förvaltningsavgiften på grundval av substansvärdet istället för Committed kapital.

Som ett resultat minskade förvaltningsavgifterna från 1,37 MEUR under föregående period till 0,98 MEUR under denna period, vilket motsvarar en minskning på 28,5 %.

Förvaltarens fokus de senaste åren har varit att maximera fastigheternas beläggningsgrad. Den genomsnittliga vakansgraden nådde 5% i slutet av räkenskapsåret. Vakansgraden har minskat märkbart i Tammsaare Office och i Papinniidu Commerical Centre (till 6% respektive 3% av

hyresvärdet). I Duntes Nami, Lettland, signerades under räkenskapsåret ett avtal med en större hyresgäst om en utökning av lokaler från september 2014. Fastighetens vakansgrad uppgick därefter till endast 2%. I Laracija Office i Klaipeda, Litauen, fortsatte vakanserna att minska under året men ökade tillbaka till 22% då en större hyresgäst lämnade i april 2014. Liknande inträffade i Zemitana Office i Riga, Lettland, där en större hyresgäst flyttade och därmed ökade vakansgraden till 21%. Portföljens hotell- och logistikfastigheter fortsätter att vara fulltecknade. Arbetet fortsätter med hyresgäster i köpcentrumen i östra Estland - Jõhvi Tsentraal, Jewe Keskus, Kerese Keskus.

Bolagets redovisningsvaluta är Euro (EUR).

Bolaget har inte några anställda och har inte utbetalat löner under verksamhetsåret. Inte heller har ersättningar till styrelsen utgått.

Koncernen redovisar en vinst på 2,8 MEUR för räkenskapsåret jämfört med en vinst på 7,7 MEUR året innan. Året innan fanns emellertid extraordinära intäkter om 6,8 MEUR, om dessa exkluderas för jämförelseåret så blir jämförelsetalet 0,9 MEUR. Rörelseresultatet har ökat från 2,81 MEUR till 4,56 MEUR i jämförelse med föregående år. Från dessa 4,56 MEUR har redan momskostnader dragits av med 2,7 MEUR.

Nettohyresintäkterna var 9,73 MEUR för räkenskapsåret jämfört med 9,79 MEUR året innan. Året innan avyttrades emellertid fastigheter, om dessa exkluderas för jämförelseåret så har nettohyresintäkterna ökat med 3,1 %. Räntekostnaderna på -2,29 MEUR har hållit sig på en likartad nivå mot föregående räkenskapsår. Vid slutet av räkenskapsåret hade koncernen 3,7 MEUR i kontanta medel.

Under räkenskapsåret 2013/2014 har ytterligare 5 % av låneportföljen räntesäkrats. Det resulterar i att 33% av den totala låneportföljen är räntesäkrad med en genomsnittlig swap-ränta på 2,01%. Med anledning av de nuvarande fyra räntesäkringskontrakt kan räntekostnaderna komma att öka något under det kommande året, men över tiden minskar kontrakten ränterisken och säkrar historiskt låga räntenivåer.

För sju av fastigheterna i portföljen har Bolaget tecknat ett avtal som förlänger lånens löptid för dessa fastigheter till juni 2018 (under förutsättning att Bolagets löptid utökas i sådan omfattning). Bolaget garanterar ränte- och swap-betalningar för en av fastigheterna upp till ett maximumbelopp av 300 000 EUR under denna period. De övriga sex fastigheterna (varav samtliga fastigheter är "Låntagare") har ett åtagande att vid behov verkställa utbetalningar av amorteringar, ränte- och swap-betalningar (exklusive kapitalbeloppet) för övriga Låntagares räkning. De sju fastigheterna har även erhållit anstånd för enskilda ekonomiska överenskommelser under denna period.

Som informerades om i januari 2010 och i senare rapportering till aktieägarna, har Skatteverket bestridit rörelsens momshantering, vilket påverkar bolagets avdragsrätt för ingående moms. Bolaget har tidigare inte reserverat för det omtvistade momsbeloppet i räkenskaperna eftersom

skattekonsulterna PWC och EY vidhöll att momsbehandlingen var korrekt. Den 14 mars 2014 tillkännagav Kammarrätten i Stockholm ett domslut till förmån för Skatteverket. Detta resulterade i att Bolaget reserverade ett uppskattat belopp om 2,7 MEUR för momskostnader under andra kvartalet 2014, av vilka 1,8 MEUR blev betalda under årets sista kvartal. Bolaget ansökte om prövningstillstånd hos Högsta Förvaltningsrätten men den 24 september avslogs det och följaktligen är Kammarrättens dom slutgiltig.

Förvaltningsberättelse

(3)

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång

Framtida utveckling, risker och osäkerhetsfaktorer

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att:

Portföljens hotellfastigheter bidrog till en ökning av hyresinkomster och en ökad hyresomsättning. Omsättningen för GoSpa ökade med 6,0%

under 2013, jämfört med 2012, vilket gav en hyresökning på 8,5%. Under januari och februari var GoSpa stängt under fyra veckor för renovering av spaområdet och upprustning av hotellrummen. Efter nyöppnandet hade hotellet en hög beläggningsgrad och omsättningen för år 2014, jämfört med 2013, förväntas fortsätta öka. Med anledning av upprustningen av hotellbyggnaderna förlängdes nuvarande hyresavtal med 10 år. City Hotel Portus operatör ökade sin omsättning med 4,5% under kalenderåret 2013 vilket ökade hyresnivån med 5,6%. För City Hotel Portus har med styrelsens godkännande ett avtal signerats med en ny hotelloperatör, som kommer att driva hotellet från januari 2015. Bytet av operatör innebär också ett upplyft av rum och faciliteter för att även i framtiden hålla en attraktiv standard.

Ett nytt paraplyavtal med en större långivare tecknades i september 2013, vilket förlänger löptiden för lån på sju fastigheter fram till 2018. I juni 2014 förlängdes två andra lån med en annan långivare på ett sammanlagt värde av 9,8 MEUR till 2016. Ytterligare ett låneavtal på 7,2 MEUR med löptid till 2016 förlängdes med en tredje bank.

I september 2013 lämnade Biljana Pehrsson positionen som fastighetschef vid East Capital och övertog positionen som VD för Kungsleden, ett svenskt fastighetsföretag noterat på Stockholmsbörsen. I samband med detta tog Kestutis Sasnauskas (East Capital) över rollen som fastighetschef och ersatte Biljana Pehrsson som styrelseordförande. Biljana Pehrsson stannar emellertid kvar i styrelsen som en extern ledamot.

I augusti 2014 förlängdes ett låneavtal på 3,1 MEUR för en fastighet med den befintliga långivaren till 2016, samtidigt medgavs också en ökning av lånebeloppet med 1,7 MEUR. Bolaget har ett annat lån av 2,2 MEUR som förfaller till betalning i december 2014, långivaren har dock bekräftat sin vilja att förlänga lånets löptid.

Valuta- och devalveringsrisken upphör i och med att Estland och Lettland har övergått till Euro och Litauens inträde i Eurozonen 2015.

Det finns inga signifikanta miljörisker för fastigheterna då det inte finns någon verksamhet av hög miljöriskkaraktär (kemisk eller annan miljökänslig produktion och/eller hantering) bland hyresgästerna i fastighetsportföljen.

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (EUR):

Aktieägartillskott 49,915,090

Balanserade vinstmedel -23,689,928

Bolagets löptid har förlängts t.o.m. den 30 juni 2016 med möjlighet till ytterligare förlängning med två år, ett år i taget. Det förblir en målsättning att aktivt avyttra enskilda fastigheter vid lämplig tidpunkt och samtidigt fortsätta att förstärka kvaliteten av hyresgäster och förbättra den operativa omsättningen. Syftet är att distribuera försäljningsvinster till investerare i samband med respektive avyttring.

Bolagets långsiktiga utsikt för den baltiska fastighetsmarknaden är positiv. Trenden i de tre länderna pekar mot minskade vakanser och ökade hyresnivåer. Detta ligger i linje med Bolagets målsättning att förbättra hyresgästernas kvalitet och hyresnivåer i portföljen samt att minska operationella kostnaderna och öka den operativa inkomsten och fastighetsvärdena.

Under 2013 nådde den baltiska investeringsmarknaden en rekordhög aktivitetsnivå sedan finanskrisen och förblev aktiv under första halvan av 2014. Under 2014 förväntas investeringsvolymerna att ligga kvar på 2013 års nivå alternativt öka något. Investerarna är fortsatt intresserade av detaljshandelslokaler och kontorsfastigheter med starka kassaflöden och attraktiva lägen. I Estland har, å andra sidan, fokus under första halvan av 2014 legat på industrifastigheter.

Förvaltaren fortsätter att arbeta tillsammans med Bolagets långivare för att öka det positiva kassaflödet. Detta genom omstrukturering och/eller omfinansiering av några av lånen. Under räkenskapsåret har lån för 7 fastigheter förlängts till 2018, lån för 3 andra fastigheter har lagts om och förlängts till 2016 och slutligen efter räkenskapsårets slut, blev ett ytterligare lån förlängt till 2016.

En kraftig sänkning av marknadsräntorna till historiskt låga nivåer har och kommer att förbättra Bolagets operativa inkomst och vinster. Vid räkenskapsårets slut var 33% av låneportföljen säkrad med en genomsnittlig swap-ränta på 2,01%. Om hänsyn tas till det befintliga

räntesäkringskontraktet i Duntes Nami, är ca. 42% av låneportföljen f.n. räntesäkrad. Detta kommer att öka de totala räntekostnaderna en aning under det kommande året, men det kommer i det långa loppet att minska ränterisken och säkerställa historiskt låga räntenivåer.

Vad beträffar Bolagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med tillhörande bokslutskommentarer.

Årets resultat 223 388

26,448,550

I ny räkning överförs 26,448,550

(4)

Not 2013-07-01 - 2014-06-30

2012-07-01 - 2013-06-30

Intäkter 2 9,726 9,794

Direkta kostnader 3 -1,714 -1,710

Bruttovinst 8,012 8,084

Administrationskostnader 4,26 -4,332 -2,149

Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 11 854 -3,123

Övriga intäkter 27 -

Rörelseresultat 4,561 2,812

Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 270 353

Övriga finansiella intäkter - 6,772

Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -2,292 -2,167

Resultat före skatt 2,539 7,770

Inkomstskatt 8 282 -81

Vinst/förlust för året/Summa totalresultat för året 2,821 7,689

Resultat per aktie - Stamaktier

- före och efter utspädning (belopp i EUR) 9 0.00 0.00

Resultat per aktie - Preferensaktier, serie A

- före och efter utspädning (belopp i EUR) 9 512.06 1,395.36

Årets resultat/Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till Bolagets aktieägare.

Noterna på sidorna 11 till 28 utgör en integrerad del av denna koncernredovisning.

TEUR

Rapport över totalresultat -

Koncernen

(5)

Not 2014-06-30 2013-06-30

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

Inventarier 10 10 15

Förvaltningsfastigheter 11 112,540 111,360

Övriga långfristiga fordringar 12, 25 153 153

Summa anläggningstillgångar 112,703 111,528

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 25 659 578

Övriga fordringar 14 15 8

Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 73 94

Kassa och bank 3,660 5,285

Summa omsättningstillgångar 4,407 5,965

Summa tillgångar 117,110 117,493

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital

Aktiekapital 16 17 17

Övrigt tillskjutet kapital 49,915 49,915

Balanserade vinstmedel inkl. årets totalresultat -15,881 -18,702

Summa eget kapital 34,051 31,230

SKULDER

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 18 66,632 43,225

Derivat 19 700 896

Övriga långfristiga skulder 335 299

Uppskjutna skatteskulder 15 897 1,179

Summa långfristiga skulder 68,564 45,599

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 18 10,841 38,252

Leverantörsskulder 2,046 272

Derivat 19 429 326

Övriga skulder 883 1 404

Skatteskulder 102 165

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 194 245

Summa kortfristiga skulder 14,495 40,664

Summa skulder 83,059 86,263

Summa eget kapital och skulder 117,110 117,493

Ställda säkerheter 22

Ansvarsförbindelser 23

TEUR

Rapport över finansiell

ställning - Koncernen

(6)

Not 2013-07-01 - 2014-06-30

2012-07-01 - 2013-06-30 Den löpande verksamheten

Rörelseresultat före finansiella poster 4,561 2,812

Justering för:

Avskrivningar och utrangeringar 10 5 12

Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 11 -854 3,123

Ökning/minskning av tillgångar relaterade till operationella aktiviteter -60 167

Ökning/minskning av skulder relaterade till operationella aktiviteter 1,341 -259

Erhållen ränta 4 6

Betald inkomstskatt -138 -63

4,859 5,798

Investeringsverksamheten

Investeringar i förvaltningsfastigheter 11 -326 -77

Avkastning från försäljning av fastigheter 11 - 5,871

Ökning (-) / Minskning (+) av övriga långfristiga fordringar -6 -

Kassaflöde från investeringsverksamheten -332 5,794

Finansieringsverksamheten

Erhållna lån 9,800 11,678

Amortering av lån 18 -13,803 -21,585

Erlagd ränta -2,147 -2 073

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6,150 -11,980

Årets kassaflöde -1,623 -388

Likvida medel vid årets början 5,285 5,671

Kursdifferens i likvida medel -2 2

Likvida medel vid årets slut 3,660 5,285

TEUR

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Likvida medel i kassaflödesanalysen motsvarar ’Kassa och bank’ i Koncernens rapport över finansiell ställning och består av banktillgodohavanden.

Rapport över kassaflöden -

Koncernen

(7)

Aktie- kapital

Övrigt tillskjutet kapital

Balanserade vinstmedel inkl. årets totalresultat

Summa eget kapital

49,915 -26,391 23,541

Vinst/förlust för året/Summa totalresultat för året - 7 689 7 689

49,915 -18,702 31,230

Vinst/förlust för året/Summa totalresultat för året - 2,821 2,821

49,915 -15,881 34,051

Avstämning mot NAV

Eget kapital i Koncernen, enligt ovan 34,051

Omvärdering av lånevärden till fastighetsvärden 4,476

Negativt verkligt värde ränte swap ej i NAV balansen 1,128

Andra bokslutsjusteringar 1

NAV 30 juni 2014 39,656

Utgående eget kapital 30 juni 2013

Ingående eget kapital 1 Juli 2013 17

- 17

I ovanstående Rapport över finansiell ställning är samtliga fastigheter upptagna till marknadsvärde och samtliga externa lån är upptagna till total skuld till bankerna, oavsett om fastighetsvärderingen understiger det utestående lån som är kopplat till respektive fastighet. Då de externa fastighetslånen är ställda direkt till de individuella fastighetsägande holdingbolagen, utan tillkommande resurser från andra Bolag inom

Koncernen, kan de fastighetsägande holdingbolagen inte bli skyldiga till ett högre belopp än fastighetsvärdet. Därför har inga lån tagits upp till ett högre värde än det motsvarande fastighetsvärdet. Justeringen nedåt av lån i NAV beräkningen var 4,5m MEUR per den 30 juni 2014, jämfört med 4,8 MEUR per 30 juni 2013. Per den 30 juni 2014 är verkligt värde av utestående ränte swappar upptagna i Koncernens legala rapportering. I NAV beräkningen redovisas dessa i årets totalresultat vid samma tidpunkt som kostnaden redovisas, baserat på att swapavtalen ämnas hållas till förfall.

Negativa värden hänförliga till framtida ränte swap betalningar som inkluderas i Rapport över finansiell ställning i årsredovisningen uppgår till 1,1 MEUR per 30 juni 2014 (1,2 MEUR).

TEUR

Ingående eget kapital 1 Juli 2012 17

- 17

Rapport över förändring i eget

kapital - Koncernen

(8)

Not 2013-07-01 - 2014-06-30

2012-07-01 - 2013-06-30

Intäkter 2,26 245 245

Bruttovinst 245 245

Administrationskostnader 4 -3,752 -1,607

Rörelseresultat -3,507 -1,362

Upp- och nedskrivning av dotterbolagsaktier 13 1,964 1,068

Anticiperad utdelning från dotterbolag - 254

Ränteintäkter från koncernföretag 26 657 817

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 6 47 -

Övriga räntekostnader och liknande resultatposter 7 -142 -8

Vinst/förlust före skatt -981 769

Bokslutsdispositioner 1,204 259

Skatt på årets resultat 8 - 1

Årets resultat 223 1,029

Not 2013-07-01 -

2014-06-30

2012-07-01 - 2013-06-30

Övrigt totalresultat - -

Årets totalresultat 223 1,029

TEUR

17,27

TEUR

Resultaträkning - Moderbolaget

Rapport över totalresultat -

Moderbolaget

(9)

Not 2014-06-30 2013-06-30

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Aktier i dotterföretag 13 6,439 4,444

Fordringar på koncernbolag 16,192 17,992

Summa anläggningstillgångar 22,631 22,436

Omsättningstillgångar

Fordringar på koncernbolag 6,403 6,221

Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 97 43

Likvida medel 120 216

Summa omsättningstillgångar 6,620 6,480

Summa tillgångar 29,251 28,916

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital, 16 510 aktier 16 17 17

Totalt bundet eget kapital 17 17

Fritt eget kapital

Aktieägartillskott 49,915 49,915

Balanserade vinstmedel -23,690 -24,719

Summa eget kapital 26,465 26,242

Obeskattade reserver 17 - 955

SKULDER

Kortfristiga skulder

Skulder till koncernbolag 26 69 315

Leverantörsskulder 1,740 -

Övriga skulder 852 1,377

Skatteskulder 91 -

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 27

Summa kortfristiga skulder 2,786 1,719

Summa eget kapital och skulder 29,251 28,916

Ställda säkerheter 22 Inga Inga

Ansvarsförbindelser 23 300 300

TEUR

12, 26

14, 26

Balansräkning - Moderbolaget

(10)

Not 2013-07-01 - 2014-06-30

2012-07-01 - 2013-06-30 Den löpande verksamheten

Rörelseresultat före finansiella poster -3,507 -1,362

Ökning/minskning av tillgångar relaterade till operationella aktiviteter 130 1,332

Ökning/minskning av skulder relaterade till operationella aktiviteter 1,274 -1,321

Erhållen ränta 7 -142 -1

Betald inkomstskatt -71 -63

-2,316 -1,415

Investeringsverksamheten

Lämnade lån till koncernföretag -6 -

Amortering av lämnade lån till koncernföretag 1,800 -

Erhållen ränta 424 1,237

Kassaflöde från investeringsverksamheten 2,218 1,237

Finansieringsverksamheten

Erhållna lån från koncernföretag 14 - 254

Kassaflöde från finansieringsverksamheten - 254

Årets kassaflöde -98 76

Likvida medel vid årets början 216 148

Kursdifferens i likvida medel 1 -8

Likvida medel vid årets slut 120 216

Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat

17 -24,719 25,213

Årets totalresultat - - 1,029 1 029

17 -23,690 26,242

Årets totalresultat - - 223 223

17 -23,467 26,465

TEUR

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Likvida medel i kassaflödesanalysen motsvarar ’Kassa och Bank’ i balansräkningen och består av banktillgodohavanden.

Totalt eget kapital

49,915

Ingående eget kapital 1 juli 2012 49,915

49,915

Ingående eget kapital 1 juli 2013 49,915

TEUR Bundet eget

kapital Fritt eget kapital Aktiekapital Aktieägart

ill-skott

Rapport över kassaflöden - Moderbolaget

Rapport över förändring i eget

kapital - Moderbolaget

(11)

Not 1

Överensstämmelse med normgivning och lag

Förutsättningar vid upprättande av Moderbolagets och Koncernens finansiella rapporter

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Uppskattningar och antaganden vid upprättande av Moderbolagets och Koncernens finansiella rapporter

Nya och reviderade tillämpningar av IFRS för innevarande år

Klassificering

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 tillämpats.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som Koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan Moderbolagets och Koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i Moderbolaget till följd av ÅRL och Inkomstskattelagen.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 16 oktober 2014. Rapporterna över totalresultat och finansiell ställning för Koncernen och resultaträkning och balansräkning för Moderbolaget blir föremål för fastställelse på Årsstämman den 20 november 2014.

Tillgångar och skulder redovisas till historiska anskaffningsvärden, förutom specifika finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde.

Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

Nya och förbättrade standarder för framtida tillämpning

De nya standarderna för koncernredovisning, intresseföretag och annan samverkan (IFRS 10-12) förväntas inte ha någon effekt annan än möjligen något upplysningskrav i IFRS 12, upplysningar om dotterföretag.

IFRS 9, "Finansiella instrument", har behandlats i juli 2014. Den preliminära bedömningen är att IFRS 9 inte förväntas ha någon väsentlig påverkan på koncernens räkenskaper. Vidare analyser kvarstår att göras.

Andra nya eller reviderade IFRS-standarder med framtida tillämpning förväntas inte ha någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter.

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i Moderbolaget och Koncernen består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

I enlighet med IFRS 5, "Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter", görs bedömningar vid varje

bokslutstillfälle om det finns indikationer på att avkastningen som erhålls vid en försäljning av tillgången överstiger avkastningen från att fortsätta bruka tillgången i verksamheten. Om sådana tillgångar identifieras redovisas dessa separat i rapporten över finansiell ställning.

Moderbolagets funktionella valuta är Euro (EUR) som även utgör rapporteringsvalutan för Moderbolaget och för Koncernen. Följaktligen upprättas alla finansiella rapporter i EUR. Alla belopp är, om inte annat anges, avrundande till närmaste tusental. Observera att viss sifferinformation kanske inte summerar på grund av avrundningar.

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.

Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar och detta följs upp löpande. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor.

Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.

Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar och vilka kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter, beskrivs närmare i stycket ”Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål” .

IFRS 13, verkligt värde är tillämpat sedan början av året. Standarden möjliggör en enhetlig värdering av tillgångar och skulder till verkligt värde, men ändrar inte kraven för vilka poster som måste värderas till verkligt värde. Tillämpningen av IFRS 13 har inte ändrat det sätt på vilket koncernen värderar poster till verkligt värde, vilket påverkar investeringsfastigheter och derivat. Standardens redovisningskrav har däremot påverkat upplysningskravet, främst för investeringsfastigheter (not 11).

Andra nya eller reviderade IFRS-standarder har inte haft något väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter.

Noter till årsredovisningen

(12)

KONCERNREDOVISNING Dotterföretag

Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta

Utländska verksamheters finansiella rapporter

Intäkter Hyresintäkter

Intäkter från fastighetsförsäljning

Finansiella intäkter och kostnader

Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Hyresintäkter redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. Rabatter lämnade som kompensation för t ex successiv inflyttning redovisas i den period de lämnas. Övriga rabatter periodiseras över hyreskontraktets löptid. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhålls.

Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle.

Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas

fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.

Kriterierna för intäktsredovisning tillämpas på varje transaktion var för sig.

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel, ränteintäkter på fordringar och ränteintäkter på räntebärande värdepapper, samt räntekostnader på lån, utdelningar, valutakursdifferenser, orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten.

Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla uppskattade framtida in- och utbetalningar under den förväntade räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Räntekomponenten i finansiella leasingbetalningar är redovisad i årets totalresultat genom tillämpning av

effektivräntemetoden. Ränteintäkter och räntekostnader på finansiella instrument redovisas i årets totalresultat för den period till vilken beloppen hänförs. Ränteintäkter inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungliga värdet av fordran och det belopp som erhålls vid förfall.

Räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- och ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen.

Dotterföretag är företag i vilka East Capital Baltic Property Fund AB har ett bestämmande inflytande. Med bestämmande inflytande menas en direkt eller indirekt rätt att styra ett företags finansiella och operativa verksamhet i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen av om ett bestämmande inflytande föreligger, skall hänsyn tas till potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras.

Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom Koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser.

Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för dotterföretagsaktierna och det verkliga värdet av förvärvade tillgångar, övertagna skulder och eventualförpliktelser utgör, om skillnaden är positiv, koncernmässig goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i årets totalresultat. Kostnader i samband med förvärvet kostnadsförs direkt och eventuella effekter som är hänförliga till tilläggsköpeskillingar redovisas som intäkt eller kostnad i årets totalresultat.

Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till och med det datum då det bestämmande inflytandet upphör.

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.

Transaktioner i annan valuta än Euro omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Den

funktionella valutan är valutan i den huvudsakliga ekonomiska miljön där företagen har sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid

omräkningarna redovisas netto, antingen som finansiell intäkt eller finansiell kostnad i årets totalresultat. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde, valutakursförändringen redovisas sedan på samma sätt som övrig värdeförändring avseende tillgången eller skulden.

Tillgångar och skulder samt intäkter och utgifter av utländska enheter, inklusive goodwill och justeringar av verkligt värde, omvandlas till EUR enligt den fasta växelkursen (för Litauen 3,4528), varför det finns inga valutakursdifferenser i övriga totalintäkter och aktieägarnas egna kapital vid utländska enheter.

(13)

Finansiella instrument

Klassificering av finansiella tillgångar och skulder

Alla finansiella tillgångar och skulder klassificeras i följande kategorier:

a) Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via årets totalresultat b) Investeringar avsedda att hållas till förfall

d) Finansiella tillgångar tillgängliga för försäljning

e) Andra finansiella skulder. Innefattar finansiella skulder som inte innehas för handel.

Redovisning i och borttagande från resultat över finansiell ställningen

Klassificering och värdering

Kassa och banktillgodohavanden

Räntebärande fordringar och värdepapper

Kundfordringar

Leverantörsskulder

Lån

Derivat

Materiella anläggningstillgångar

c) Lånefordringar och kundfordringar. Tillgångar med fastställda eller fastställbara betalningar, likvida medel, kundfordringar och lånefordringar ingår i denna kategori.

’Kassa och bank’ omfattar kassa samt omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder. Kassa och banktillgodohavanden redovisas till nominellt värde.

Räntebärande fordringar och värdepapper värderas löpande till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.

Kundfordringar värderas löpande till upplupet anskaffningsvärde, eftersom kundfordringar har kort förväntad löptid och värdering sker utan diskontering till nominellt belopp. En fordran prövas individuellt avseende bedömd förlustrisk och upptas till det belopp varmed den beräknas inflyta.

Leverantörsskulder värderas löpande till upplupet anskaffningsvärde, eftersom leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värdering sker utan diskontering till nominellt belopp.

Lån redovisas löpande till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden.

Värderingen av de derivat som värderas till marknadsvärde i Rapport över finansiell ställning baseras på en jämförelse av den avtalade swap räntan med gällande marknadsränta för återstående löptid. Nuvärdet beräknas genom att diskontera skillnaderna i kassaflödet mellan kontrakterad ränta och marknadsränta multiplicerad med utestående skuld vid varje förfallodatum. Värdet överensstämmer med det värde derivatet hade haft om det hade realiserats per värderingsdagen.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning när Bolaget blir part till instrumentets avtalsvillkor. Förvärv och försäljning av finansiella tillgångar redovisas på transaktionsdagen, vilket är det datum då Bolaget blir förpliktigat att köpa eller sälja tillgången. Låneskulder redovisas på det datum då transaktionen genomförts, transaktionsdagen.

Kundfordran tas upp i rapport över finansiell ställning när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats.

Skulder tas upp när motparten har presterat något och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits.

Leverantörsskulder tas upp när faktura har erhållits.

En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från Resultat över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när Bolaget i allt väsentligt överförde risker och fördelar som är förknippade med ägandet. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från resultat över finansiell ställningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i resultat över finansiell ställningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

Derivatinstrument har anskaffats för att ekonomiskt säkra de risker för räntekurs- och valutaexponering som Koncernen är utsatt för. Dessa instrument tas upp till verkligt värde på kontraktsdagen och omvärderas löpande i enlighet med instrumentets marknadsvärde. Derivat med positivt marknadsvärde redovisas som en tillgång och derivat med negativt marknadsvärde redovisas som en skuld.

Finansiella instrument redovisas initialt till ett anskaffningsvärde motsvarande instrumentets marknadsvärde. Fordringar och skulder upptagna till upplupet anskaffningsvärde redovisas med eventuellt tillägg för transaktionskostnader. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningstillfället utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället såsom beskrivs nedan.

Värdeförändringar redovisas över årets totalresultat

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

(14)

Avskrivningsprinciper

Följande nyttjandeperioder används:

Alarmsystem 4 år

Inventarier 4-5 år Förvaltningsfastigheter

Värderingsteknik för fastställande av verkligt värde

· Riskfri ränta – motsvarande 10-årig statsobligation

· Betavärde för fastighetssektorn – att täcka för eventuell förlust, motsvarande försäkringspremie för en verklig fastighet

· Riskpremie – en riskpremie för de lokala marknaderna i Baltikum

· Småbolags premie – en premie beroende på Bolagets storlek och komplexitet

Tillkommande utgifter

Nedskrivningar

Eget kapital Kapitalhantering

I nedanstående tabell lämnas upplysningar om hur verkligt värde bestämts för de finansiella instrument som värderas till verkligt värde i balansräkningen, sorterat i följande verkligt värde-hierarki.

· Nivå 1: Enligt priser (ojusterade) noterade på en aktiv marknad för identiska tillgångar eller skulder

· Nivå 2: Annan marknadsdata än noterade värden som finns i nivå 1 och som är observerbara på en marknad för tillgången eller skulden, antigen direkt (enligt priser) eller indirekt (genom härledning från priser).

· Nivå 3: Enligt indata om tillgångar eller skulder som inte är observerbara på en öppen marknad

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillkommit läggs utgiften till det redovisade värdet. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer.

De redovisade värdena på Koncernens tillgångar, förutom finansiella tillgångar som värderas till marknadsvärde och där förändringar i marknadsvärdet redovisas i årets totalresultat, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas för andra tillgångar än finansiella instrument, tillgångar för försäljning och avyttringsgrupper, vilka redovisas enligt IFRS 5,

förvaltningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar. Om någon indikation på nedskrivning finns, beräknas enligt IAS 36 tillgångens

återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard.

Finns det indikation på att en redovisad tillgång i Koncernen har ett för högt redovisat värde görs en analys där enskilda eller naturligt

sammanhängande typer av tillgångars återvinningsvärde fastställs som det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. En nedskrivning utgörs av skillnaden mellan redovisat värde och återvinningsvärdet. En nedskrivning reverseras om det har skett en förändring av förutsättningarna som användes för att bestämma återvinningsvärdet. En reversering görs som mest upp till ett värde inte överstigande det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning, om ingen nedskrivning hade gjorts.

För att fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt bokslutstillfälle görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter, varav minst en gång per år utförs värderingen av extern värderare, Colliers International. Det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter återspeglar bland annat hyresintäkter från nuvarande hyreskontrakt och antaganden om hyresintäkter från framtida hyreskontrakt, baserat på nuvarande marknadsläge.

Det verkliga värdet återspeglar även de kassaflöden i form av utgifter som man kan förvänta sig från innehavet av fastigheten.

Den diskonterade kassaflödesmetoden summerar framtida intäkts- och kostnadsflöden från ett fastighetsobjekt inklusive beloppet för en avyttring.

Diskonteringsräntan som används återspeglar en rad risker utryckta i procent:

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Avskrivning sker enligt plan vilken baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde och med beaktande av gjorda nedskrivningar.

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i rapport över finansiell ställningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna och i vissa fall externa värderingar. Värderingarna sker normalt årligen. Löpande under året görs en uppdatering av fastigheternas verkliga värde med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Dessutom undersöks om det finns indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde beroende på större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i

avkastningskraven.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets totalresultat. Värdeförändringar redovisas netto i årets totalresultat, men med uppdelning på orealiserade och realiserade värdeförändringar i not 11.

Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Jämförbara transaktioner kan vara sällsynta och uppskattningar av det verkliga värdet kan därför behöva beräknas. Den värderingsteknik som används för fastställande av verkligt värde av respektive fastighet är en diskonterad kassaflödesmodell vilket innebär att man nuvärdesberäknar fastighetens framtida intäkter samt beaktar specifika risker för fastigheten.

(15)

Avsättningar

Inkomstskatter

Resultat per aktie

Eventualförpliktelser (ansvarsförbindelser)

Leasing

Bolaget som leasegivare

Bolaget som leasetagare

Kassaflödesanalys

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Resultat per aktie beräknas för både stam- och preferensaktierna med anledning av att båda aktietyperna har rätt till utdelning från redovisade vinster. Den relativa rätten till del i vinsten ligger till grund för fördelning av årets resultat på de två aktietyperna. Det resultat som fördelas till respektive aktietyp divideras med antalet aktier av respektive typ.

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

Samtliga färdigställda förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal och genererar hyresintäkter. Hyresintäkterna fördelas över tiden i enlighet med avtalets innebörd.

Leasingavtal klassificeras i Koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren, om så ej är fallet är det fråga om

operationell leasing. Samtliga leasingavtal ingångna av Koncernen är operationella leasingavtal. Vid operationell leasing kostnadsförs leasingavgiften från nyttjandet, vilket kan skilja sig från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året.

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheternas kassaflöden.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som Koncernen utom i de fall som anges nedan. De avvikelser som förekommer mellan Moderbolagets och Koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i Moderbolaget till följd av

Årsredovisningslagen (1995:1554) och Inkomstskattelagen.

Bolagets kriterier för att investera i portföljbolag innefattar en målsatt internränta på minst 15 %. Förvaltaren kommer att arbeta aktivt med investeringen för att öka dess värde och kontinuerligt utvärdera möjliga exitalternativ under innehavsperioden.

En avsättning redovisas i rapport över finansiell ställning när Koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Om effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.

En avsättning för omstrukturering redovisas när Koncernen har fastställt en utförlig och formell omstruktureringsplan och omstruktureringen har antingen påbörjats eller blivit offentligt tillkännagiven. Ingen avsättning görs för framtida rörelsekostnader.

Kostnader för miljöinsatser som sammanhänger med tidigare verksamhet och som inte bidrar till nuvarande eller framtida intäkter kostnadsförs när de uppkommer.

Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i årets totalresultat förutom då underliggande transaktion, såsom koncernbidrag, redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder, med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas inte i koncernmässig goodwill och inte heller i skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli beskattade inom överskådlig framtid. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas och medföra lägre skattebetalningar i framtiden. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder i samma land nettoredovisas.

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att Moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS.

(16)

Finansiella instrument

Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål Förvaltningsfastigheter

Uppskjuten skattefordran

Beskattning av utländska dotterbolag

Not 2

2013/2014 2012/2013

Hyresintäkter 8,812 8,717

Parkeringsintäkter - 28

Övriga intäkter 914 1,049

Summa 9,726 9,794

Not 2013/2014 2012/2013

Serviceavgifter 26 245 245

Summa 245 245

Samtliga fastigheter i portföljen har genererat hyresintäkter under året.

Värderingen bygger på en 5-årig kassaflödesmodell där nettointjäningsförmågan diskonteras till ett nuvärde. Modellen bygger på årliga kassaflöden baserat på befintliga intäkter och kostnader justerat med förväntade förändringar i hyresnivån, uthyrningsgraden och

fastighetskostnaderna. Det totala bedömda verkliga värdet har därefter räknats fram genom att diskontera kassaflödena under 5-års perioden. I det värdet inkluderas även ett diskonterat kassaflöde från en tänkt avyttring under år 6 samt utnyttjande av eventuella rättigheter som hänger samman med fastigheten.

Alla relevanta variabler bedöms baserat på händelser på marknaden, såsom transaktioner, förändring av hyresnivån och andra händelser.

Uppskjutna skattefordringar avseende underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas och medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Det är ledningens bedömning att Koncernen inom en överskådlig framtid kommer att generera ett skattemässigt överskott som kommer överstiga de befintliga underskottsavdragen, varför uppskjuten skattefordran har tagits upp till fullo i rapport över finansiell ställning/balansräkningen för både Moderbolaget och Koncernen.

Koncernens verksamhet i Estland har genererat ett överskott som det inte har reserverats någon skatteeffekt på i rapport över finansiell ställning.

Enligt Inkomstskattelagen i Estland, så är det utdelning och inte vinst som är den utlösande faktorn för inkomstskatt. Inkomstskatt på utbetalning av utdelning tas upp som en kostnad i årets totalresultat när beslut om utdelning fattas. Då det inte är säkert att en utskiftning av vinstmedel i de estniska dotterbolagen kommer Moderbolaget tillgodo i form av utdelning, så bedömer bolagsledningen att grund för reservering av skatteskuld saknas.

TEUR Koncernen

Intäkter

Skattelagstiftningen i Sverige ger företag möjligheten att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. I Koncernens rapport över finansiell ställning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga uppdelning mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Förändring av obeskattade reserver redovisas i Koncernens rapport över totalresultat fördelat på uppskjuten skatt och årets resultat.

Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas som en kapitalöverföring, det vill säga som en minskning eller ökning av fritt eget kapital. Som en följd av denna redovisning kommer endast den skatt som är hänförlig till årets totalresultats intäkter och kostnader att redovisas över årets totalresultat.

Moderbolaget tillämpar ej värderingsreglerna i IAS 39. Finansiella omsättningstillgångar värderas enligt lägsta värdets princip. Finansiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning ifall värdet på balansdagen är lägre än det bokförda värdet och värdenedgången bedöms vara bestående. Andelar i dotterföretag redovisas i Moderbolaget enligt anskaffningsmetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar och under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet.

Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt verkligt värde vilket innebär att dessa fastigheter redovisas i rapport över finansiell ställning till bedömt verkligt värde. Värdeförändringar på dessa redovisas i årets totalresultat. Vid bedömning av verkligt värde på förvaltningsfastigheter finns alltid en viss grad av osäkerhet. Värdet påverkas av många olika faktorer så som bedömd hyresnivå, uthyrningsgrad, nivå på antagna drift- och

underhållsutbetalningar samt de avkastningskrav som råder på marknaden för olika typer av fastigheter. Vidare kan förändringar i omvärlden medföra att antaganden som gjorts vid värderingen måste omprövas.

TEUR Moderbolaget

(17)

Not 3

2013/2014 2012/2013

Underhållskostnader -1,438 -1,397

Försäkring -48 -55

Fastighetsskatt -225 -249

Avskrivningar -3 -9

Summa -1,714 -1,710

Not 4

Not 2013/2014 2012/2013

Förvaltningsavgifter -1,056 -1,450

Konsultkostnader -159 -118

Revisionsarvoden 5 -135 -82

Personalkostnader -44 -41

Ej återvinningsbar moms -2,646 -

Övriga kostnader -292 -458

Summa -4,332 -2,149

Not 2013/2014 2012/2013

Management fees 26 -982 -1,377

Konsultkostnader -25 -29

Revisionsarvoden 5 -85 -32

Ej återvinningsbar moms -2,646 -

Övriga kostnader -14 -169

Summa -3,752 -1,607

Not 5

2013/2014 2012/2013

KPMG revision -131 -82

Ernst & Young andra tjänser -4 -

Summa -135 -82

2013/2014 2012/2013

KPMG revision -85 -32

Summa -85 -32

Not 6

2013/2014 2012/2013

Ränteintäkter 4 5

Valutakursförändringar, netto 44 -

Orealiserade värdeförändringar ränte swap 222 348

Summa 270 353

2013/2014 2012/2013

Valutakursförändringar, netto 47 -

Summa 47 -

Största delen av ränteintäkterna hänför sig till likvida medel.

Not 7

2013/2014 2012/2013

Räntekostnader -2,163 -2,107

Valutakursförändringar, netto - -1

Orealiserade värdeförändringar ränte swap -129 -59

Summa -2,292 -2,167

TEUR Moderbolaget

Ersättning till revisorerna

TEUR Koncernen

TEUR Moderbolaget

TEUR Koncernen

Direkta kostnader

Administrationskostnader

TEUR Koncernen

Övriga ränteintäkter

TEUR Koncernen

TEUR Moderbolaget

Övriga räntekostnader

(18)

2013/2014 2012/2013

Räntekostnader -142 -1

Valutakursförändringar, netto - -7

Summa -142 -8

Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Not 8

2013/2014 2012/2013 Inkomstskatt redovisad i årets totalresultat:

Aktuell skatt - -66

Uppskjuten skatt (Not 15) 282 -15

Summa 282 -81

Avstämning av effektiv skatt

Resultat före skatt 2,539 7,770

Skatt enligt gällande skattesats för Moderbolaget 22% (26%) -559 -2,043

Skillnad i skattesats i utländsk verksamhet

Estland 0% 1,180 770

Lettland 15% 7 600

Litauen 15% -17 -53

Ej avdragsgilla kostnader

Lettland 15% -47 -3

Litauen 15% -1 -91

Sverige 22% (26%) -61 -3

Ej skattepliktiga intäkter

Lettland 15% 62 777

Litauen 15% 124 112

Ökning av underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt

Lettland 15% - -

Litauen 15% -43 -48

Sverige 22% (26%) -321 -32

Skatt från återförda obeskattade reserver

Sverige -42 -

Skatter för utbetalning av utdelning:

Estland 27% - -67

Skatteintäkt/-kostnad 282 -81

Genomsnittlig skattesats var -17% (2012/2013: 21%).

2013/2014 2012/2013

Aktuell skatt 22% (26%) - 1

Summa - 1

Avstämning av effektiv skatt

Resultat före skatt 223 1,028

Skatt enligt gällande skattesats för Moderbolaget 22% (26%) -49 -270

Ej avdragsgilla kostnader:

Avskrivning av dotterbolagsaktier 22% (26%) -7 -275

Avskrivning för intern skuld 22% (26%) - -43

Övriga icke-avdragsgilla utgifter 22% (26%) -61 -3

Ej skattepliktig intäkt:

Återföring av nedskrivning av dotterbolagsaktier 22% (26%) 439 557

Utdelning från koncernbolag 22% (26%) - 67

Ökning av underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt 22% (26%) -322 -32

Skatteintäkt/-kostnad - 1

Genomsnittlig skattesats var -0% (2012/2013: 0%).

Estland – beskattning av dotterbolag

TEUR Moderbolaget

Inkomstskatt

TEUR Koncernen

TEUR Moderbolaget

Skattesatsen för svenska bolag ändrades från 26,3 till 22 procent från januari 2013. Den nya skattesatsen gäller för räkenskapsåret som startade 1 juli 2013.

Den 30 juni 2014 var totalt outnyttjade skattemässiga underskott 0,3 MEUR (0,03 MEUR), uppskjutna skattefordringar har inte redovisats.

Enligt Inkomstskattelagen i Estland, är Bolag inte skattepliktiga för vinster så länge vinsterna stannar i Bolaget. Vid utdelning från Bolag blir dock

(19)

Not 9

2013/2014 2012/2013 Före och efter utspädning - Stamaktier

Resultat som är hänförligt till Moderbolagets stamaktieägare (belopp i EUR) 0 0

Vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier 11,000 11,000

Resultat per stamaktie före och efter utspädning (belopp i EUR) 0.00 0.00

Före och efter utspädning - Preferensaktier serie A

Resultat som är hänförligt till Moderbolagets preferensaktieägare (belopp i EUR) 2,821,481 7,688,461

Vägt genomsnittligt antal utestående preferensaktier serie A 5,510 5,510

Resultat per Preferensaktie serie A före och efter utspädning (belopp i EUR) 512.06 1395.36

Not 10

2013/2014 2012/2013 Anskaffningsvärde

Ingående balans 96 96

Summa anskaffningsvärde 96 96

Av- och nedskrivningar

Ingående avskrivningar -81 -69

Årets avskrivning -5 -12

Summa avskrivningar -86 -81

Utgående bokfört värde 10 15

Not 11

Avstämning av balanserade belopp:

Ingående verkligt värde 1 juli 2012 120,277

Tilläggsinvestering 77

Avyttringar -5,871

Orealiserade värdeförändringar -3,123

Utgående verkligt värde 30 juni 2013 111,360

Tilläggsinvestering 326

Orealiserade värdeförändringar 854

Utgående verkligt värde 30 juni 2014 112,540

Inkomstskatt på utdelning tas upp som en kostnad i årets totalresultat när beslut om utdelning fattats.

Lettland och Litauen – beskattning av dotterbolag

I enlighet med inkomstskattelagen i respektive land är vinsten i Bolag, justerat med temporära och permanenta skillnader enligt respektive lands lag, underlag för inkomstskatt i Lettland och Litauen. Skattesatsen i Lettland har varit 15% under 2013/2014 i likhet med föregående år.

Resultat per aktie

EUR Koncernen

Ett företags potentiella skatteskuld relaterad till utdelning av dess balanserade vinstmedel tas inte upp i resultat över finansiell ställningen.

Storleken på den potentiella skatteskulden redovisas i noten för uppskjuten skatt.

Respektive aktieslag i Bolaget äger rätt till utdelning som följer:

Först äger preferensaktierna av serie A rätt till utdelning upp till ett belopp som motsvarar de aktieägartillskott som tillskjutits i syfte att göra investeringar. Sedan äger preferensaktierna rätt till utdelning upp till ett belopp som motsvarar en 10% årlig avkastning på aktieägartillskotten som avses i föregående mening. Därefter äger stamaktierna rätt till utdelning som motsvarar 60% av utdelningsbara medel samt preferensaktierna äger rätt till utdelning som motsvarar 40% av utdelningsbara medel, upp till och med ett belopp som motsvarar en fördelning på 20% till stamaktierna och 80% till preferensaktierna av totalt utdelade medel utöver återbetalningen av aktieägartillskotten som avses i första meningen. Eventuellt kvarvarande utdelningsbara medel fördelas 20% till stamaktierna och 80% till preferensaktierna. Koncernens ackumulerade resultat ligger per bokslutsdagen på en nivå där hela avkastningen hänförs till preferensaktierna.

Fullständiga fördelningsvillkor framgår av Bolagets Bolagsordning.

TEUR Koncernen

Inventarier

Förvaltningsfastigheter

Värderingen till verkligt värde för förvaltningsfastigheter till 112,5 MEUR (111,4MEUR) har kategoriserats som Nivå 3 enligt den värderingsteknik som använts.

(20)

2013/2014 2012/2013 Förändringar i värdet av förvaltningsfastigheter

- -1,496

854 -1,627

Summa värdeförändringar 854 -3,123

-1,496 6,772 5,276

Lettland Litauen

8.1 5.9

4.3% 3.0%

3.5% 2.0%

0.9 0.7

2.0% 2.0%

35% 35%

65% 65%

19.5% 18.5%

4.25% 4.0-5.0% 4.25%

7.4% 6.6%

8.1% 8.2%

Not 12

30 Jun 2014 30 Jun 2013

Ingående balans 153 199

Minskning av övriga långfristiga tillgångar - -46

Utgående balans 153 153

Not 30 Jun 2014 30 Jun 2013

Långfristiga fordringar på koncernföretag Räntebärande lån

Realiserade värdeförändringar Icke-realiserade

Under räkenskapsåret 2013/2014 har upp- eller nedvärdering skett av Koncernens samtliga fastigheter.

Under räkenskapsåret 2013/2014 har förvaltningsfastigheterna generat hyresintäkter på 8,8 MEUR (8,7 MEUR). I December 2012, Jeruzalemes Centrs in Riga, Latvia, avyttrades enligt en överenskommelse med den långivande banken. Avyttringen hade ingen effekt på NAV, se förklaringen vid avstämningen av Net Asset Value på sidan 7.

TEUR Koncernen

Uppställningen ovan "Avstämning av balanserat belopp" visar också en avstämning från ingående balanser till utgående balanser för verkligt värde enligt Nivå 3.

TEUR Koncernen

Följande uppställning visar värderingsteknik som använts vid uppskattning av verkligt värde för förvaltningsfastigheter, så väl som den väsentliga icke observerbara information som använts.

Värderingsmodellen beaktar nuvärdet av kassaflödet från fastigheterna, med hänsyn tagen till förväntad hyrestillväxt grad, perioder av vakans, uthyrningsgrad, hyresstimulanskostnader så som hyresfria perioder och andra kostnader som inte debiterats hyresgäster. Vid diskontering av förväntat nettokassaflöde har en riskjusterad diskonteringsränta använts. Uppskattningen av diskonteringsräntan beaktar bland annat kvalitén på byggnaden och dess läge (centralt eller i utkant) , hyresgästernas kreditvärdighet och hyresvillkor.

Väsentliga icke observerbara förutsättningar landsvist, den 30 juni 2014 Estland

Genomsnittliga hyresintäkter EUR/kv.m/månad; år 1 7.6

Realiserad värdeförändring fastigheter från avyttring Finansiell vinst från nedskrivning av lånevärde Bokföringsmässigt resultat av transaktionen Det föreligger inga förpliktelser för förvaltningsfastigheterna.

Värdering av förvaltningsfastigheterna genomförs av Bolagets förvaltare, East Capital Baltics AS, i enlighet med ”European Private Equity &

Venture Capital Association’s Guideline”. Värdering har gjorts månatligen, eller på begäran av Bolagets styrelse. Den senaste externa värderingen av Bolagets fastighetsportfölj gjordes i maj 2014 av Colliers International. Investeringsfastigheternas verkliga värde uppskattas genom

avkastningsanalys (genom analys av diskonterade kassaflöden), där hänsyn tas till en kassaflod av fem år och följande förutsättningar: tillväxt av hyror, vakansgraden, inflationsgraden, diskonteringsräntan och direktavkastningskraven.

Inflationsgrad 3.0%

Struktur av kapital

eget kapital 35%

Genomsnittlig långsiktig ökning av intäkter 2.6%

Genomsnittlig långsiktig grad av tomma 2.9%

Driftskostnader EUR/kv.m/månad; år 1 0.4

Genomsnittlig initial avkastning 7.8%

Genomsnittlig slutlig avkastning 8.4%

För känslighetsanalys, se not 25.

TEUR Koncernen

lån 65%

Avkastning av kapitalet 18.0%

Räntesats

Övriga långfristiga fordringar

TEUR Moderbolaget

(21)

Not 13

30 Jun 2014 30 Jun 2013

Ingående balans 4,444 2,384

Lämnade aktieägartillskott 31 992

Återföring av tidigare nedskrivningar dotterbolagsaktier 1,995 2,116

Nedskrivning dotterbolagsaktier -31 -1,048

Utgående balans 6,439 4,444

EC Baltic Property Fund AB har följande dotterbolag:

Bokfört värde 2014-06-30

Bokfört värde 2013-06-30

ABPF Nurmenuku (Est) AB, Org. Nr. 556674-2002, Stockholm, Sverige 1,000 100% 11 11

1 100%

1,000 100% 11 11

1 100%

1,000 100% 11 11

100%

1,000 100% 550 550

1 100%

1,000 100% - -

10 100%

9,000 100%

1,000 100% - -

100 100%

1,000 100%

100%

1,000 100% 7 7

100%

1,000 100% 1,057 1,057

1 100%

1,000 100% - -

100%

1,000 100% 632 632

1 100%

1,000 100% 753 582

1 100%

1,000 100% 835 769

1 100%

1,000 100% 486 194

1 100%

1,000 100% 11 11

1 100%

1,000 100% 2,075 609

1 100%

6,439 4,444

Not 14

2014-06-30 2013-06-30

Moms 1 8

Övriga fordringar 14 -

Summa övriga fordringar - kortfristiga 15 8

Andel i %

Nurmenuku Kaubanduskeskuse OÜ, Org. Nr. 10956923, Tallinn, Estland ABPF Pirita Top Spa (Est) AB, Org. Nr. 556674-2036, Stockholm, Sverige EPF TOP Spa OÜ, Org. Nr. 11194533, Tallinn, Estland

ABPF Go Spa (Est) AB, Org. Nr. 556674-0899, Stockholm, Sverige

AS Norbert, Org. Nr. 10639832, Tallinn, Estland 570,000

TEUR Moderbolaget

Antal andelar Andelar i koncernföretag

ABPF Lithuainia AB, Org. Nr. 556693-7222, Stockholm, Sverige EPF Litone UAB, Org. Nr 300582233, Vilnius, Litauen Baldu Pasažas UAB, Org. Nr. 142183274, Klaipeda, Litauen

Laracija UAB, Org. Nr. 163362686, Klaipeda, Litauen 46,000

EPF Lit-two UAB, Org. Nr. 301114718, Vilnius, Litauen 120,100 ABPF Tänassilma (Est) AB, Org. Nr. 556674-0949, Stockholm, Sverige

EPF Neli OÜ, Org. Nr. 11240865, Tallinn, Estland Tanassilma OÜ, Org. Nr. 11219954, Tallinn, Estland

ABPF Zemitana (Lat) AB, Org. Nr. 556691-4049, Stockholm, Sverige SIA EPF Latone, Org. Nr. 40003816265, Riga, Lettland

SIA Zemitana Centrs, Org. Nr. 44103022784, Riga, Lettland

Duntes Nami SIA, Org. Nr. 40003669097, Riga, Lettland 4,278,562

ABPF Kerese Keskuse (Est) AB, Org. Nr. 556693-7503, Stockholm, Sverige Kerese Keskuse OÜ, Org. Nr. 11346090, Tallinn, Estland

ABPF Jöhvitsent (Est) AB, Org. Nr. 556693-7479, Stockholm, Sverige Jõhvi Tsentraal OÜ, Org. Nr. 11365130, Tallinn, Estland

ABPF Jeruzalemes (Lat) AB, Org. Nr. 556702-2370, Stockholm, Sverige

Jeruzalemes Centrs SIA, Org. Nr. 40003871977, Riga, Lettland 18,504 ABPF Tammsaare (Est) AB, Org. Nr. 556702-2388, Stockholm, Sverige

Tammsaare Ärimaja OÜ, Org. Nr. 11330077, Tallinn, Estland ABPF Duntes (Lat) AB, Org. Nr. 556693-6349, Stockholm, Sverige

ABPF Papiniidu (Est) AB, Org. Nr. 556674-0881, Stockholm, Sverige EPF Papiniidu OÜ, Org. Nr. 11404388, Tallinn, Estland

Summa

TEUR Koncernen

ABPF Jewecent AB, Org. Nr. 556693-7453, Stockholm, Sverige JEWE Keskuse OÜ, Org. Nr. 11365199, Tallinn, Estland ABPF Portus (Est) AB, Org. Nr. 556693-7446, Stockholm, Sverige EPF Portus OÜ, Org. Nr. 11366112, Tallinn, Estland

ABPF Favorind (Est) AB, Org. Nr. 556725-7737, Stockholm, Sverige EPF Metal OÜ, Org. Nr. 11399264, Tallinn, Estland

Övriga kortfristiga fordringar