Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet.
Prövning av fastighetsmäklarens ansvar för att säkerställa att uppgifterna om ett bygglov för en terrass i en objektsbeskrivning varit korrekta.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har bifogat
överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, ett utdrag ur prospektet, anbudsförteckningen, frågelistan samt ett beslut från
Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd.
NN har yttrat sig över anmälan.
Anmälan
Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.
De köpte ett radhus som NN förmedlade. I prospektet hade NN angett att det fanns bygglov för en terrass. Det var en felaktig uppgift. Det fanns inte något bygglov för en terrass.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har uppgett i huvudsak följande.Uppgiften om bygglov kommer från säljarna. Det har saknats skäl för honom att ifrågasätta uppgiften.
Han upplyste köparna om vikten av att undersöka förutsättningarna för att kunna bygga på fastigheten på det sätt som de önskade. Efter
kontraktsskrivningen, men innan den öppna besiktningsklausulen hade löpt ut, uppkom det tveksamheter om bygglovet. Han informerade då köparna om vikten av att undersöka frågan om bygglov och i värsta fall begära köpets återgång.
Handlingarna
Vid granskningen av de handlingar som har lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats.
Frågelistan
I frågelistan har bland annat följande fråga ställts.
1. Finns erforderliga bygglov med efterföljande slutbesiktning? (Ange eventuella anmärkningar)?
På raden under frågan 1 står det ett handskrivet överkryssat ”Ja” följt av ett handskrivet ”Nej”.
Frågelistan är signerad av säljarna den 22 april 2015. En fullmaktstagare har signerat frågelistan för köparnas räkning. Det finns inte någon
datumangivelse för fullmaktstagarens signatur.
Objektsbeskrivningen
I objektsbeskrivningen anges bland annat följande under rubriken ”Interiör”.
Sovrum 4: Sovrum 4 är stort och rymmer god plats för dubbelsäng samt arbetshörna. Här finns inbyggda garderober med god förvaring. Det finns även en möjlighet att bygga terrass som får en slående utsikt över Mälaren (bygglov finns). Parkettgolv i ask och vitmålade väggar.
I objektsbeskrivningen anges bland annat följande under rubriken
”Byggnad”.
Generellt bygglov finns för 4 kvm terrass ut mot vattnet på översta våningen.
De flesta av grannhusen har byggt terrass. […]
Fasaden är K-märkt av stadsmuseum, men inte taket eller interiören.
Varje sida i objektsbeskrivningen är signerad med säljarnas och för köparnas räkning med fullmakttagarens initialer.
Prospektet
I prospektet anges följande om sovrum 4.
Sovrum 4. Sovrum 4 är stort och rymmer god plats för dubbelsäng samt arbetshörna. Här finns inbyggda garderober med god förvaring. Det finns även en möjlighet att bygga terrass som får en slående utsikt över Mälaren (bygglov finns). Parkettgolv i ask och vitmålade väggar.
Köpekontraktet
Köpekontraktet är daterat den 22 april 2015. Tillträdesdagen är den 31 juli 2015 eller ett annat datum enligt överenskommelse.
Beslutet från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd
Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) har i ett beslut den 18februari 2016 bedömt att köparna inte har rätt till skadestånd från NN.
Beslutet är en rekommendation.
En e-postkorrespondens mellan köparna och NN med anledning av bland annat frågan om bygglov finns återgiven i beslutet. NN har den 1 maj 2015 svarat köparna per e-post enligt följande.
Det verkar som att ni måste ansöka om bygglov för bygge av terrass på [objektet], jag jobbar på det och ska försöka komma i kontakt med rätt person på Stadsbyggnadskontoret för preliminärt besked.
NN har i FRN motsatt sig köparnas krav och anfört bland annat följande.
Det är ostridigt att NN har förmedlat den aktuella fastigheten till anmälarna, det är likaledes ostridigt att det i
objektsbeskrivningen står angivet att generellt bygglov finns för terrass om 4 kvm.
Uppgiften skrevs in i objektsbeskrivningen på grund av att NN kände till att ägarna av grannfastigheterna hade rätt att anlägga terrass. Olyckligtvis använde sig NN av
formuleringen ”generellt bygglov finns”. Vad NN avsåg var att detaljplanen ger rätt att anlägga terrass.
Av oklar anledning är detaljplanen utformad så att det inte finns någon garanterad rätt att anlägga terrass för de
fastigheter som ingår i den aktuella huslängan. Med tanke på terrassens storlek finns det sannolikt en god chans att få bygglov trots allt, då som en mindre avvikelse från detaljplan.
Som framgår av den mejlkonversation som anmälarna givit in uppstod tveksamheter rörande rätten att anlägga terrass direkt efter kontraktsskrivning, alltså inom ramen för den öppna besiktningsklausulen.
---
NN vill understryka att säljarna de facto godkände objektsbeskrivningen, hade uppgiften avseende terrassen kommit direkt från säljarna hade det varit självklart att NN agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed.
I det aktuella fallet godkände säljarna ett utkast upprättat utifrån NN erfarenhet av området. NN hade givetvis ingen anledning att tro att hans uppgift var felaktig, särskilt inte med
tanke på att säljarna godkänt uppgiften.
Köparna har i sin framställning till FRN bland annat replikerat följande.
NN baserar sitt påstående att bygglov finns på att ”ägarna till grannfastigheterna hade rätt att anlägga terrass”, men detta stämmer inte. Det finns några enstaka fastigheter i området som har byggt om sin takkupa på översta våningen (som ärendet gäller) till en liten terrass på ca 1,5 kvm. För det första säger detta ingenting om huruvida vi skulle få rätt att bygga en liknande terrass, och för det andra är det en oerhörd skillnad på värdet av en terrass på 1,5 kvm och en terrass på 4 kvm. Utöver detta gavs bygglov för dessa terrasser för mycket länge sedan (se bifogat bilaga 3, ett utdrag från
stadsbyggnadskontoret för en av terrasserna, godkändes 1997), d.v.s. långt innan fastigheten klassades som
kulturhistoriskt värdefull av Stadsmuseum (se punkt 5 nedan).
I inlagan från NN står det även att ”detaljplanen ger rätt att anlägga terrass”, vilket inte stämmer.
Fastighetslängan kulturminnesmärktes år 2004 med den näst högsta klassen (grön) vilket gör att sannolikheten för att få igenom ändringar av utseendet (som en 4 kvm stor terrass skulle innebära) extremt liten. Kulturminnesmärkningen nämns också i objektsbeskrivningen vilket gör att NN måste anses grovt oaktsam när han påstår att bygglov finns utan att ha någon som helst grund för detta.
FRN har i sin bedömning bland annat anfört följande.
Vårdslöshet?
---
I samband med det s.k. intaget bildar fastighetsmäklaren sig en uppfattning om förmedlingsobjektet för att kunna upprätta en objektsbeskrivning. Mäklaren är dock inte skyldig att detaljgranska köpeobjektet. I den mån mäklaren fört in uppgifter i objektsbeskrivningen som inte godkänts av säljaren, är utgångspunkten att mäklaren själv får ansvara för att uppgiften är korrekt. Har säljaren godkänt uppgifterna - bör mäklaren i allmänhet anses ha varit tillräckligt aktsam.
Detta gäller särskilt om uppgiften i fråga rör förhållanden som säljaren är väl bekant med, t.ex. köpeobjektets fysiska egenskaper.
NN har uppgett att köparna godkänt ett utkast till objektsbeskrivning. Själva objektsbeskrivningen är
undertecknad av säljarna som också signerat varje sida i den.
Strax ovanför underskrifterna anges att säljarna genom sina underskrifter vidimerar att uppgifterna är korrekta. Säljarna har således godkänt den information som lämnats i
objektsbeskrivningen.
Den information NN lämnat i sin marknadsföring rör inte köpeobjektets fysiska egenskaper utan ett bygglov, som en säljare självklart inte är bekant med. Det ställs då större krav på att mäklaren själv är säker på att den lämnade
informationen är korrekt. Nämnden anser därför – om än med viss tvekan – NN varit vårdslös i förmedlingen.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Av 16 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om
fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.
Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.
Fastighetsmäklarens särskilda rådgivnings- och upplysningsskyldighet enligt 16 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen avser inte endast fastighetens fysiska egenskaper, utan kan även gälla t.ex. ett bygglov. Mäklaren har visserligen ingen generell skyldighet att kontrollera planbestämmelser, bygglov m.m. Frågan är dock om det i denna situation har funnits skäl för NN att ifrågasätta riktigheten av uppgiften om bygglovet för en terrass och om det därför funnits en skyldighet för honom att särskilt kontrollera denna uppgift. Av NNs egna uppgifter framgår det att han har känt till att ägarna av grannfastigheterna hade rätt att en anlägga en terrass. Det var därför som han
hade skrivit in uppgifterna om bygglov för en terrass på 4 kvm i
objektsbeskrivningen för den i ärendet aktuella fastigheten. Det framgår av köparnas uppgifter i FRN att det fanns några enstaka fastigheter i området som hade byggt om sin takkupa på den översta våningen till en liten terrass på cirka 1,5 kvm. Dessutom hade byggloven för dessa betydligt mindre terrasser beviljats innan fastigheten hade klassats som kulturhistoriskt värdefull av Stadsmuseum. Kulturminnesmärkningen nämns i den objektsbeskrivning som NN har upprättat.
Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha insett att ett bygglov för en terrass, och dess storlek, kan antas vara av betydelse för en köpare. Även om säljarna hade godkänt utkastet till objektsbeskrivning och signerat objektsbeskrivningen, anser inspektionen att NN med hänsyn till dessa omständigheter har haft en särskild anledning att förvissa sig om att det funnits ett bygglov för en terrass med den angivna storleken på den aktuella fastigheten. Detta har han inte gjort förrän efter kontraktsskrivning, vilket är för sent.
Mot denna bakgrund anser Fastighetsinspektionen att NN ska meddelas en varning för att han i objektsbeskrivningen felaktigt angett att det har funnits bygglov för en terrass på 4 kvm.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
