Detaljplan för Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63 m fl Region Gotland. ANTAGANDEHANDLING Samhällsbyggnadsförvaltningen i Visby

Full text

(1)

Detaljplan för

Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63 m fl Region Gotland

ANTAGANDEHANDLING

Samhällsbyggnadsförvaltningen i Visby 2012-09-26

Dnr BN 2010/938

(2)

PLANBESKRIVNING

HANDLINGAR

Planförslaget omfattar följande handlingar;

Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning med illustrationer Genomförandebeskrivning

Gestaltningsprogram Till detaljplanen hör även;

Grundkarta och fastighetsägarförteckning

Översiktlig miljöteknisk markundersökning 2011-02-03, kompletterad 2012-12-21

PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG

Detaljplanens syftar till att pröva lämpligheten av att komplettera fastigheterna Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63 med bostadsbebyggelse. Gällande detaljplan reglerar de båda fastigheterna som industrimark. Då den tidigare snickerifabriken och glasmästeriet har flyttat är det angeläget och ett allmänt intresse att de båda, i Ljugarn centralt belägna fastigheterna, i relation till omgivande bostadsbebyggelse ändras från att vara industrimark till mark för bo- stadsändamål. Mindre handelsverksamhet föreslås också kunna integreras på den södra fastigheten Ardre Hallute 1:77. Totalt kan maximalt 11 bostadsenheter tillkomma inom plan- området.

Gällande detaljplan reglerar de båda aktuella fastigheterna som industrimark, vilket innebär att det finns en juridisk rättighet att utveckla ny industriverksamhet här. I dag är detta ett mycket olämpligt markutnyttjande i relation till omgivande bostadsbebyggelse och områdets centrala läge. De aktuella fastigheterna utgör därför ett s k omvandlingsområde, där en änd- rad markanvändning måste prioriteras. Denna positiva förändring av fastigheterna torde inte öka belastningen på VA-kollektivet, då bedömningen är att en ny industriverksamhet skulle få en likvärdig belastning, som föreslagen bostadsbebyggelse, på VA-nätet. Något motsvaran- de omvandlingsområde finns inte i Ljugarn.

Fastigheterna ansluter till kulturhistoriskt värdefull bebyggelsemiljö av sådan karaktär som avses i 3 kapitlet, 10 §, i Plan- och bygglagen. För att tydliggöra hur ny bebyggelse kan ut- vecklas i planområdet har, som en del av detaljplanen, ett gestaltningsprogram tagits fram.

Byggnadernas volym och lämplig utformning av bebyggelsen redovisas i detta. All lovgivning ska utgå från de riktlinjer som anges i gestaltningsprogrammet.

(3)

PLANDATA Läge och areal

Planområdet är beläget i utkanten av Ljugarns centrala delar. Området ansluter mot Storvä- gen i väster. I norr, söder och öster ansluter befintlig villabebyggelse.

Planområdet omfattar ca 0,75 ha.

Markägoförhållanden

All tomtmark inom planområdet är i privat ägo. Vägmarken utgör samfällt område.

Ortofoto med planområdets läge

TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintressen och allmänna intressen

Hela Gotland är av riksintresse enligt 4 kap 2 §, miljöbalken (MB) jämlikt 4 kap 1 § MB. Det innebär att det finns inskränkningar i markutnyttjandet. Åtgärder får inte innebära att Got- lands samlade natur- och kulturvärden påtagligt skadas. I övrigt berörs inga riksintressen.

Barnkonventionen

Kommunfullmäktige beslutade 2010-03-29, § 39, att en barnchecklista ska användas som underlag vid beslut i nämnder då ärende berör barn under 18 år.

Förenta Nationernas Barnkonvention och frågeställningar som rör barn och barnens bästa är ständigt närvarande under planeringsarbetet, då de är en förutsättning för god samhälls- byggnad. Barnkonventionens beaktande säkerställs också genom remissförfarandet under planprocessen.

(4)

Översiktliga planer och kommunala beslut

Enligt översiktsplanen för Gotland – Bygg Gotland – antagen av kommunfullmäktige den 14 juni 2010 (laga kraftvunnen 2010-07-15) utgör Ljugarn ett detaljplanelagt område.

”Ljugarns självklara plats som sommarparadis bygger på en drygt hundraårig tradition, med sin långa sandstrand och raukfält. Ljugarn har en viktig servicefunktion för boende i dess om- land med bland annat livsmedelshandel, frisersalong, bank, bageri och restaurang. Ett stort bebyggelsetryck i kombination med många gånger inte aktuella detaljplaner kräver en över- gripande planeringsinsats för en hållbar utveckling av en av Gotlands första turistparadis. I dagsläget krävs en uppgradering av vatten- och avloppsverken för att kunna hantera en ut- veckling.”

Gällande detaljplan

Det aktuella planområdet ingår i ändring av detaljplan (byggnadsplan) för Ljugarn inom Ny- gårds 1:48 med flera fastigheter inom Ardre socken fastställd den 6 augusti 1959. Marken är reglerad för industriändamål.

Kulturhistorisk byggnadsinventering

Byggnadsnämnden beslutade, Bn § 29 /2000, att en under 1984 framtagen kulturhistorisk byggnadsinventering ska ligga till grund för utformning och gestaltning av nytillkommen be- byggelse i Ljugarn.

Beslut om planläggning

Byggnadsnämnden beslutade den 2 februari 2011, BN § 12, att ge planeringsavdelningen i uppdrag att upprätta detaljplan för Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63 med syfte att ändra markens användning från industri till bostäder.

Planförfarande

Planprocessen genomförs med normalt planförfarande.

MILJÖPÅVERKAN Behov av miljöbedömning

För detaljplaner ska kommunen bedöma om planens genomförande kan antas innebära be- tydande miljöpåverkan och en miljöbedömning därför ska göras enligt 6 kap 11 § miljöbal- ken. Denna så kallade behovsbedömning ska göras med hjälp av de kriterier som anges i bi- laga 4 till MKB-förordningen.

Kriterierna i bilaga 4 till MKB-förordningen handlar bland annat om riskerna för människors hälsa eller för miljön, det berörda områdets sårbarhet på grund av till exempel överskridande av miljökvalitetsnormer, kulturarvet eller påverkan på skyddad natur.

Kommunens ställningstagande

Ett ställningstagande till behovet av miljöbedömning har gjorts av samhällsbyggnadsförvalt- ningen 2010-12-07. I denna framgår att kända förhållandena om området och planansökan innebär, enligt kommunens bedömning, inte risk för påverkan på miljö, hälsa med flera fakto- rer av sådan omfattning att en miljöbedömning ska krävas. Däremot behöver förekomsten av markföroreningar utredas och eventuellt åtgärdas, men detta motiverar inte krav på miljöbe- dömning enligt MKB.Utrednings- och undersökningsresultatet ska klarlägga omfattning och nödvändiga åtgärder som erfordras inom planområdet.

(5)

Länsstyrelsen samtycker, i samrådsyttrande 2010-12-16, till kommunens ställningstagande att en miljöbedömning inte krävs. Det är tillräckligt att markföroreningar ska utredas och om behövligt åtgärdas.

Översiktlig miljöteknisk markundersökning

En översiktlig miljöteknisk markundersökning har utförts av AB Pentacon. Kompletterande fältundersökningar i form av jord- och grundvattenprovtagningar har genomförts 2012-12-06.

Syftet är att översiktligt undersöka förekomst av förorening i mark och föreslå eventuella åt- gärder.

På fastigheten Ardre Hallute 1:77 har sågverksamhet och sedermera snickeri bedrivits. Han- tering av impregneringsmedel har skett i liten skala. Miljö- och hälsopåverkan från den tidiga- re verksamheten bedöms som måttlig. Byggnaderna på fastigheten Ardre Nygårds 1:63 har använts till glasmästeri, förråd och lager.

Undersökningen visar generellt låga metallhalter och organiska ämnen i jord. Analyser av grundvatten visar även på låga nivåer.

Inom ett begränsat område av fastigheten Ardre Hallute 1:77, förekommer något förhöjda halter PA H (polycykliska aromatiska kolväten). Föroreningarna kan troligen hänföras till kolupplag alternativt från tidigare kemikalieförråd. Strax intill uppträder förhöjda värden av kadmium (Cd), vilka troligen hänförs till färger som förvarats/använts i kemikalieförrådet.

Åtgärdsmål vid sanering ska sättas med avseende på hur fastigheten långsiktigt ska använ- das. Den aktuella fastigheten planeras för permanentbostäder, varför åtgärdsmålet ska sät- tas till den generella riksvärdesnivån, KM. Detta innebär krav på sanering av påträffade för- oreningar, vilket innebär att ca 180 m3 jord ska åtgärdas. Åtgärderna ska vara vidtagna och verifierade innan detaljplanen antas.

Övriga miljöeffekter

De miljöeffekter som i övrigt kan förutses är i huvudsak trafikbuller. Antalet trafikrörelser per dygn på Storvägen (länsväg 144) uppgick vid mätning i augusti 2010 till 944 trafikrörelser och vid mätning i november samma år till 500 st. På den aktuella sträckan är det 30 km has- tighetsbegränsning.

Den planerade bebyggelsen genererar inte något märkbar förändring av antalet trafikrörelser i relation till tidigare verksamhet i området. Planerad bebyggelse ska utformas så att riktvär- den för bullernivåer såväl inom- som utomhus uppfylls.

Den planerade bebyggelsen medger en effektiv och resurssnål markanvändning, lämplig ut- ifrån områdets förutsättningar och föreliggande behov. Planens genomförande medför inte risker för människors hälsa eller för miljön.

FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur- och kulturvärden

Ljugarns samhälle

Ljugarn utvecklades under 1800-talet till en för gotländska förhållanden betydelsefull han- delsplats för export av bland annat kalk, spannmål och trävaror. Under 1900-talets början etablerades flera pensionat och många sommarvillor, vilka förutom de stora naturvärdena bi- drog till Ljugarns utveckling som bad- och turistort.

Fram till i dag har bebyggelsen successivt förtätats med permanent- och fritidsboende öster och väster om Storvägen samt norrut mot Vitvärs fiskeläge.

(6)

Kulturmiljö

Ljugarns bebyggelseområde, som sträcker sig från Vitvärs fiskeläge i norr till hamnen i sö- der, utgör en enhetlig och sammanhängande karaktär som bör bevaras och som har ett stort kulturhistoriskt värde. En kulturhistorisk byggnadsinventering genomfördes av bebyggelsen i de centrala delarna av Ljugarn under 1980-talet (daterad 1984).

Byggnadsinventeringen omfattar all bebyggelse längs Storvägen, från fiskehamnen i söder till den tidigare snickerifabriken, på de aktuella fastigheterna, i norr. Bebyggelsen längs Stor- vägen utgörs till största delen av panelklädda 1800-tals bulhus mellan några äldre gårdar och handelshus. Även de stora tidsenliga sommarvillorna från början av 1900-talet, längs den södra delen av Strandvägen, har ett stort kulturhistoriskt värde.

Snickeribyggnaden är en av de i byggnadsinventeringen utpekade byggnaderna med ett kul- turhistoriskt värde. Byggnaden är ett f d bostadshus i 1,5 plan med en tillbyggd fabrikslokal från 1912. Arkitekturen är tidstypisk med fasader i faluröd läktpanel, vita - delvis ursprungliga - snickerier och pannplåt på taket. Byggnaden har sedermera byggts till i olika omgångar.

De ursprungliga delarnas karaktär är bevarad och har i sitt sammanhang ett kulturhistoriskt värde.

Enligt beslut i byggnadsnämnden ska denna kulturhistoriska byggnadsinventering ligga till grund för ny bebyggelses utformning och gestaltning i Ljugarn. Dessa förutsättningar över- förs, förtydligas och utvecklas i detaljplanens tillhörande gestaltningsprogram.

Gatubild och karaktär

Storvägens gatubild inramas av den äldre kulturhistoriska bebyggelsen omgiven av lummig grönska. I det aktuella avsnittet av Storvägen är huvudbyggnaderna oftast placerade cirka 10 meter från vägen, vilket skapar goda förutsättningar för plantering av träd och buskar på för- gårdsmarken. Detta ger Ljugarn en särskild karaktär och en förnimmelse av en lummig ”träd- gårdsstad”.

Den aktuella utbyggnaden föreslås utformas så att befintliga kvaliteter och förutsättningar till- varatas och utvecklas. Den nya bebyggelsen ska inlemmas på samma avstånd från vägmark och avrundas med häckplantering i tomtgräns. Den föreslagna bebyggelsens skala ska utgå från omgivningens.

(7)

Den tidigare verksamheten

På de aktuella fastigheterna pågick såg- och snickeriverksamhet från1912 till 2010. Sågen uppfördes 1918 och var ursprungligen en andelssåg, som drevs av de kringboende bönder- na. I Ljugarn fanns ett antal upplagsplatser för timmer som torkades inför sågning, varav fas- tigheten Ardre Nygårds 1:63 utgjorde den sista. Denna mark var tidigare åker, vilken inköp- tes till verksamheten under 1940-talet. Såghanteringen upphörde 2003, medan snickeriverk- samheten inklusive ett glasmästeri upphörde 2010.

Befintlig bebyggelse

Förutom snickeribyggnaden utgörs befintlig bebyggelse på fastigheten Ardre Hallute 1:77 av garage, såghus/hyvelbyggnad, lager- och förrådshus. Den primära målsättningen är att de äldre delarna av snickeribyggnaden ska bevaras och byggas om till bostäder och eventuell service- eller handelslokal. Övriga byggnader avses rivas.

Befintlig bebyggelse på fastigheten Ardre Nygårds 1:63 utgörs av glasmästeri- och förråds- byggnader. Dessa kommer att rivas.

Fornlämningar

Inga kända fornlämningar finns inom planområdet.

Skulle fornlämningar trots allt påträffas i samband med markarbeten skall arbetet omgående avbrytas och länsstyrelsen underrättas i enlighet med 2 kapitlet 10 § lagen om kulturminnen med mera.

Mark och vegetation

Marken inom fastigheten sluttar svagt mot sydost och Östersjön.

Marken utgörs av körytor av grus och sand. Övriga ytor utgörs mestadels av gräs, som av- rundas med buskar och mindre träd mot tomtgräns.

(8)

Mark- och grundvattenförhållanden

Enligt SGU:s jordartskarta består marken huvudsakligen av sand ovan en sedimentär berg- grund.

Grundvattenytan bedöms ligga 2-3 meter under markytan, men ligger troligen högre vid stor nederbörd. Jordens genomsläpplighet bedöms vara 0,1 mm/tim – 1 m/tim i sand och högre i grusig/sandig jord.

Geotekniska förhållanden

Geoteknisk utredning har inte genomförts.Däremot framgår det i den genomförda översiktli- ga miljötekniska markundersökningen att det övre jordlagret (0 - 0,2 meter) till stora delar be- står av fyllnadsjord (mulljord samt spill av bark- och trärester). Övriga lager består av sand med inslag av grus.

I normalfallet kan grundläggning utföras på naturligt lagrad jord. Det åligger varje fastighets- ägare att i samband med bygglovansökan kontrollera de geotekniska förhållandena på re- spektive tomt.

Radon

Radonundersökning har inte genomförts, eftersom planområdet inte ligger inom riskområde för radon. Om inte mätningar kan bekräfta låg risk för radon ska byggnader där personer vis- tas mer än tillfälligt utföras radonskyddade.

Enligt radonkartan är risk för markradon låg. För att kunna ta ställning till om radonskydd er- fordras bör en markundersökning genomföras i samband med bygglovansökan.

Vatten och avlopp

Enligt kommunens översiktsplan krävs en uppgradering av vatten- och avloppsverken för att kunna hantera en utveckling av Ljugarn. De aktuella fastigheterna ligger inom kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp och är redan ianspråktagna för industriändamål.

Då den tidigare verksamheten upphört är det ur störningssynpunkt ett angeläget och allmänt intresse att de centralt belägna fastigheterna får en lämplig användning och ändras från in- dustrimark till bostadsändamål. En sådan förändring torde inte medföra större belastning på kommunens vatten- och avloppssystem än vad en förväntad ny verksamhet av industrikarak- tär skulle innebära.

Bebyggelseområdet Bebyggelsen

Den föreslagna bebyggelsen ska lokaliseras så att den inordnas i det rådande bebyggelse- mönstret i Ljugarn. På tomtplatser mot Storvägen ska därför huvudbyggnader placeras 10 meter från vägmark. I likhet med övrig bebyggelse längs Storvägen ska dessa byggnaders taknock placeras i nord-sydlig riktning. Övrig bebyggelse formeras kring lokalgatorna.

För att förstärka den gröna karaktären föreslås att varje tomtplats ska omges av häckplante- ring. En planbestämmelse reglerar att plank eller mur högre än 1,2 meter inte får uppföras i tomtgräns mot gata. Markens nivå får inte ändras.

Förslaget innebär att området maximalt kan inrymma 11 bostadsenheter. Antalet tomter re- gleras i särskild bestämmelse.

Ardre Nygårds 1:63

(9)

De föreslagna fyra nya bostadshusen ska placeras längs Storvägen respektive Fjärdings- mansvägen. Huvudbyggnaderna kan uppföras fristående eller vara sammanbyggda i ge- mensam tomtgräns. Endast en bostad, i ett plan med inredd vind, godtas på respektive tomt- plats. På fastighetens centrala delar kan endast mindre komplementbyggnader uppföras här ska också finnas plats för lummiga trädgårdar.

Byggrätten inom respektive tomtplats regleras till 200 m2, vilken även innefattar komple- mentbyggnaders byggnadsytor. Angöring till tomtplats mot Storvägen får endast ske via Hål- vägen. En gemensamhetsanläggning för angöring och sophantering kan aktualiseras för de ingående tomtplatserna.

Nygårds 1:63 – Alternativ 1 Nygårds 1:63 – Alternativ 2

Ardre Hallute 1:77

Inom Ardre Hallute 1:77 ska i första hand befintlig f d snickeribyggnad bevaras i ursprungliga delar och byggas om till bostäder. Viss ej störande handel eller service är också möjlig att in- tegrera. En kompletterande bostadslänga kan uppföras mot öster. I detta alternativ kan max- imalt sju bostäder inrymmas.

Fastigheten kan alternativt delas i tre tomter med ett bostadshus på respektive tomtplats.

Här är den angivna byggrätten 30 % av tomtarealen, vilket relateras till möjligheten att även integrera mindre handel eller service.

Hallute 1:77 – Alternativ 1 Hallute 1:77 – Alternativ 2

Gestaltningsprogram

Till detaljplanen hör ett gestaltningsprogram. I detta anges de värden och karaktärsdrag som ska beaktas vid nyetablering. Byggnaders totalhöjder ska anpassas till befintliga höjder på kringliggande bebyggelse. Skala, volym och utformningsdetaljer framgår också. All lovgiv- ning ska utgå från de riktlinjer som anges i detta.

Service

(10)

I Ljugarn finns viss kommersiell service såsom livsmedelsaffär, bensinstation, restauranger, och café. Sommartid är utbudet större.

Dessutom finns daghem i privat regi, medan skolgång sker på annan ort.

Viss service och handel kan utvecklas inom planområdet.

Tillgänglighet

Området skall planeras så att en trygg boendemiljö tillskapas. I enlighet med plan- och bygg- lagen skall såväl bebyggelsen som den yttre miljön ha god tillgänglighet. Hela planområdet, såväl den inre som yttre miljön, skall vara tillgänglig för person i utomhusrullstol.

Friytor och rekreation Naturområde och utemiljön

Den nya bebyggelsen ska inlemmas i Ljugarns bebyggelsestruktur. Här finns goda möjlighe- ter till friluftsliv med tillgång till hav, naturområden, lekytor och gångstråk.

Utemiljön på respektive tomtplats föreslås utgöras av lummig traditionell grönska med integ- rerade uteplatser i olika väderstreck. På sikt ska det ”gröna” förstärka upplevelsen av gatu- rummen.

Gator och trafik Gatunät

Angöring till den planerade bostadsbebyggelsen sker via Storvägen, för vilken Vägverket är huvudman. Två lokalgator, Fjärdingsmansvägen (in i kvarteret) och Hålvägen, leder in trafi- ken till den nya bebyggelsen.

Vägnätet i Ljugarn är utformat enligt silningsprincipen med ett sammanhängande vägnät, inom vilket de aktuella vägarna ingår. Hålvägens sträckning ska justeras något.

Lokalgators utformning skall följa ”Lugna Gatan”. Detta innebär att vägnätet utformas som blandgator där trafiksäkerhet, trygghet, låga bullernivåer, god luftkvalité och tillgänglighet skall stå i fokus.

Vägsträckningen anläggs cirka 8,0 meter bred, där vägbanan i likhet med befintliga vägar ut- gör 5,0 -5,5 meter. Övriga ytor ska vara naturmark.

Den genomsläppliga naturmarken längs lokalgatorna innebär att dagvatten från området kan infiltreras. Det åligger respektive fastighetsägare att sköta grus-/gräsremsa i anslutning till egen tomtplats.

Anslutningar till allmän väg ska utformas så att fri sikt enligt VGU uppnås samt att avvatt- ningen fungerar även efter anslutningars utbyggnad.

Växtlighet upp till 5 meter från gatukorsning skall hållas tuktad till max 80 cm så att en god- tagbar sikttriangel uppnås.

Parkering

Aktuell parkeringsnorm är 1,3 bilplats per bostad. Utöver detta ska tomtplats, där handel och service tillåts, parkeringsplatser anordnas i den omfattning som verksamheten kräver.

Parkering för minst två bilplatser ska anordnas inom varje enskild tomtplats.

Övriga trafikfrågor

(11)

Gemensamhetsanläggning kan bildas för angöring och sophantering inom Ardre Nygårds 1:63. För förvaltningen drift och underhåll av gemensamhetsanläggningen kan en samfäl- lighetsförening bildas.

Kollektivtrafik Busstrafik

Till Ljugarn finns en regional busslinje, nr 13, med bussbyte i Roma för färd mot Visby.

Cykeltrafik

Vägnätet i Ljugarn är uppbyggt enligt silningsprincipen, där även gående och cyklister har sin plats.

Teknisk försörjning Vatten och spillvatten

Området ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp. Tillkommande fastigheter ska anslutas till detta. Ersättning ska utgå enligt gällande taxa.

Dagvatten

Enligt LOD (Lokalt omhändertagande av dagvatten) skall allt tillkommande vatten inom om- rådet omhändertas lokalt.

Avfall

Sopkärl skall placeras lättåtkomligt från lokalgata på respektive fastighet. Inom redovisat om- råde för gemensamhetsanläggning mot Hålvägen kan sophantering lösas gemensamt för de ingående tomtplatserna på fastigheten Ardre Nygårds 1:63.

Energi

Särskild omsorg ska läggas på energieffektivitet och uthållig energiförsörjning. Byggnader ska utformas så att behovet av externt tillförd energi är lågt. Tillförseln av energi ska till störs- ta delen ske med förnyelsebar energi.

Uppvärmning

En miljövänlig uppvärmning med vattenburet system förordas för det planerade området.

El och tele

Den planerade bebyggelsen kan anslutas till el- och teleledningar i planområdets närhet.

Bredband

Fastigheterna kan anslutas till TeliaSoneras bredbandsnät (fiber) i Ljugarn.

Brandskydd

Ett utbyggt brandpostnät finns i närområdet.

Gällande brandskyddsföreskrifter ska följas vid områdets utbyggnad.

Tillgängligheten för räddningstjänsten ska vara sådan att utrustning för utrymning och brand- släckning inte behöver bäras mer än 50 meter från uppställningsplats för brandfordon.

Störningar och risker Miljökvalitetsnormer

Inom planområdet bedöms inte gällande föroreningsnivåer (avseende kvävedioxid, kväveox- ider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar – PM 10 och ozon) överskridas enligt förordningen (2001:527) om miljökvalitetsnormer för utomhusluft.

(12)

Trafik

Antalet tillkommande trafikrörelser från den planerade bebyggelsen bedöms inte vara av så- dan omfattning att störningar kommer att uppstå.

KONSEKVENSER AV PLANFÖRSLAGET Natur- och kulturvärden

Riksintresse

Aktuella fastigheter ligger i Ljugarns centrala delar och är redan ianspråktagna. De föreslag- na åtgärderna medför ingen påtaglig skada för Gotlands samlade natur- och kulturvärden.

Kulturmiljö

Vid detaljplanens utformning har föreslagen ny bebyggelse och dess utformning balanserats mot befintliga kulturvärden. Antalet nytillkomna fastigheter har avvägts i relation till rådande bebyggelsestruktur. Det framtagna gestaltningsprogrammet, tillsammans med angivna plan- bestämmelser, värnar den förslagna bebyggelsens inordning till befintlig bebyggelse, liksom områdets kulturvärden.

Sociala värden Barnperspektivet

Det är positivt ur ett barnperspektiv med närhet till hav, badplats, natur- och friluftsområden och lekytor. Det är också positivt att man vill stärka den gröna karaktären i området, det ger goda förutsättningar för lek och rörelse.

Det finns inte gång- och cykelbanor i föreslagen detaljplan, däremot ska lokalgatorna utfor- mas enligt ”Lugna gatan” det vill säga blandgator, se mera under gatunät. Ur ett barnper- spektiv vore det lämpligt att gaturummet utformas för lägre hastigheter.

Vid eventuell markförorening är det väldigt positivt ur ett barnperspektiv att marken saneras och bidrar till en bättre livsmiljö för barn och vuxna.

Jämställdhetsperspektivet

Ur ett jämställdhetsperspektiv är det positivt med en samlad bebyggelse med närhet till kol- lektivtrafik och service. Att planen möjliggör nya bostäder kan bidra till stärkt service i sam- hället och ett bättre underlag för kollektivtrafiken.

Att en f d industritomt i ett tätortsområde nu föreslås bli en yta för bostadsändamål och mindre handel/serviceområde kan bidra till att öka trygghetskänslan genom ett befolka plat- sen även kvälls- och nattetid.

Resurser och hushållning God byggd miljö

Planförslaget har upprättats med utgångspunkten att hushålla väl med befintliga resurser.

Förslaget tar sin utgångspunkt i rådande bebyggelsestruktur, liksom att befintlig kulturhisto- risk bebyggelsemiljö värnas och utvecklas. Detta ger förutsättningar för en God byggd miljö och en god hushållning med mark och byggnader i enlighet med de av riksdagen 2005 be- slutade miljömålen.

Hälsa och säkerhet

Miljö- och riskfaktorer – Biltrafik

Antalet tillkommande trafikrörelser från den tilltänkta bebyggelsen bedöms inte vara av så- dan omfattning att störningar kommer att uppstå.

(13)

Miljökvalitetsnormer

Planens genomförande bedöms inte leda till överskridande av föroreningsnivåer enligt gäl- lande förordning (2001:527) om miljökvalitetsnormer för utomhusluft.

Djurhållning

Någon häst- eller djurhållning finns inte i planområdets närhet.

SAMMANFATTNING

Sammanfattningsvis anser regionen att planen ger goda förutsättningar för en långsiktigt hållbar bebyggelsemiljö. Detaljplanens genomförande kan inte anses ha någon negativ om- givningspåverkan från den tillkommande bebyggelsen. De miljöeffekter som förslaget skulle kunna medföra bedöms inte vara av sådan omfattning att de kan utgöra hinder för planens genomförande.

Utöver denna beskrivning bedöms ingen särskild miljökonsekvensbeskrivning behöva upp- rättas.

ADMINISTRATIVA FRÅGOR

Genomförandetiden är 5 år efter det datum detaljplanen vunnit laga kraft.

MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN

Planen har utarbetats på uppdrag av Arkitektur & Film Carin Johanson AB i samråd med planchef Anders Rahnberg, fysisk planerare Yvonne Mårtensson, VA-ingenjör Sten Reuter- vik, gatuingenjör Bert Asplund och planingenjör Lena Beckman, Region Gotland.

Samhällsbyggnadsförvaltningen i Visby 2012-09-26

Ann-Sofi Lindskog Anders Rahnberg

avdelningschef planchef

För allmän platsmark inom planområdet gäller enskilt huvudmannaskap.

(14)

6,21 6,68

5,87 5,78 6,29

6,19 6,29

6,08

6,28 6,19

5,99

5,80 6,22

6,72

6,32 6,87

6,77

6,02 5,92

6,10

5,95 6,32

6,11 6,48

6,19

6,27

5,83 5,94 6,17

6,27

6,14

6,07

6,10

6,21 6,10 6,20

6,25

6,16

6,16

5,86 5,96

5,80 5,88 6,03 6,05

5,83

5,89

5,86 5,93

1:89 1:6

SAMF 1:99

1:110

1:42

1:115

1:63

1:77

1:48

HALLUTE

SAMF

1:53

LOKALGATA

u

u

e

2

200 n

1

7.2

35-48

f

1

f

2

e

1

750

e

1

750 e

2

200 n

1

7.2

35-48

f

1

f

2

I

I

g

e

1

1000

7.2 35-48

f

1

f

2

e

4

I

e

3 30%

b

1

b

1

b

1

B 1 B

Beslutsdatum Instans

Region Gotland

Ann-Sofi Lindskog Anders Rahnberg

Antagande

Laga kraft Planprogram

Planbeskrivning

Illustrationskarta

riktlinjer som anges i detta.

Lokaltrafik

Kvartersmark

UTNYTTJANDEGRAD/FASTIGHETSINDELNING

e1 0,0 Minsta fastighetsareal inom kvarteret e2200

maximalt 50 m2 och uthus e3 30%

e4

g

u

ledningar

MARKENS ANORDNANDE (utformning av kvartersmark) Mark och vegetation

n1

Placering

Utformning

7.2

35-48 huvudbyggnad

I inredas

i nord-sydlig riktning

Utseende

f1 f2

Byggnadsteknik

b1

Huvudmannaskap

Skala 1:500 (A2-format)

LOKALGATA

B

50 m 45

40 35 30

20 25

15 10 5 0

30 grader

eller handelsverksamhet B1

(15)

SAMRÅDSHANDLING Detaljplan för

Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63 m fl

Region Gotland

___________________________________________________________________

GENOMFÖRANDEBESKRIVNING

ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan

Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande. Planen förväntas kunna antas under våren 2013. Genomförandet planeras därefter att genomföras omgående.

Genomförandetid

Genomförandetiden slutar 5 år efter det att beslut om antagande av detaljplanen vunnit laga kraft.

Ansvarsfördelning

Denna detaljplan utarbetas av exploatören till Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63 samt anlitad konsult i samråd med enheten detaljplan, Samhällbyggnadsförvaltningen. För plankost- nader till regionen har särskilt plankostnadsavtal upprättats och godkänts.

Huvudmannaskap

Region Gotland är inte huvudman för allmän platsmark. För lokalgatan gäller enskilt huvudman- naskap. Enligt särskilt beslut i Tekniska nämnden har regionen tagit på sig ansvaret för vägar- nas underhåll.

Berörd mark är i privat ägo. Exploatören till fastigheterna Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63 ansvarar för planens genomförande.

FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Markfrågor

Detaljplanen omfattar del av fastigheterna Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63 jämte vägmark, bestående av samfälld väg för Ardre skifteslag samt del av Ardre Hallute 1:42 och Ardre Nygårds 1:48

Fastighetsbildning

Fastighetsbildningsfrågor avseende fastigheterna Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63 skall initieras och bekostas av exploatören. Då planen vunnit laga kraft kan avstyckning ske.

Gemensamhetsanläggning

Gemensamhetsanläggning föreslås bildas för angöring och sophantering inom kvartersmark för tillkommande bebyggelse inom Ardre Nygårds 1:63.

Bildande av gemensamhetsanläggning prövas vid lantmäteriförrättning. För förvaltning av gemensamhetsanläggningen kan samfällighetsförening bildas.

EKONOMISKA FRÅGOR Genomförande

Ansvaret för detaljplanens genomförande åvilar exploatören till Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63.

Exploatörens kostnader

(16)

Samtliga kostnader förenade med detaljplanens genomförande, såsom fastighetsbildning, sane- ring av markföroreningar, iordningställande av lokalgata m m, åvilar exploatören.

Avtal

Avtal som reglerar kostnader för upprättande av grundkarta och fastighetsägarförteckning har upprättats och godkänts.

Exploateringavtal

Ett exploateringsavtal som reglerar justering och iordningställande av lokalgata ska upprättas mellan region Gotland och fastighetsägaren till Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63.

TEKNISKA FRÅGOR Vatten och avlopp

Vatten och avlopp till de aktuella fastigheterna ska anslutas till regionens vatten- och avlopps- system. Kostnader för anslutning av vatten- och avlopp bekostas av respektive fastighetsägare.

Vägar

Befintlig lokalgata ska justeras i läge och iordningställas.

Markföroreningar

Sanering av markföroreningar inom fastigheten Hallute 1:77 ska vara slutförd innan detaljplanen kan antas.

MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN

Genomförandebeskrivningen har utarbetats på uppdrag av Arkitektur & Film Carin Johanson AB i samarbete med länslantmätare Susanna Collin och markingenjör Per Seigerlund, Samhälls- byggnadsförvaltningen.

Samhällsbyggnadsförvaltningen i Visby 2012-09-26

Ann-Sofi Lindskog Anders Rahnberg

avdelningschef planchef

(17)

Gestaltningsprogram

Detaljplan för

Ardre Hallute 1:77 och Ardre Nygårds 1:63 m fl Region Gotland

Daterat 2012-09-26

(18)

Det aktuella området gränsar till kulturhistoriskt värdefull bebyggelse- miljö av sådan karaktär som avses i 3 kap. 10 § plan- och bygglagen.

Det är därför av stor vikt att ny bebyggelse utformas med omsorg.

Följande riktlinjer ska gälla för planområdet – all lovgivning ska utgå från dessa.

Arkitektur

God arkitektur innebär att varje ny byggnad ska utveckla den aktuella platsens värden genom sin utformning, skala och färgsättning. Om en plats tas i anspråk ska det som ersätter tomrummet tillföra något.

Varje tidsepok har sina signum i arkitektur och form. Nya hus ska därför kunna avläsas i bebyggelsemiljön och utformas i sin tidsanda.

Den ska inordnas i den äldre bebyggelsen, men samtidigt ges ett modernt uttryck.

Platsens förutsättningar

Det är platsens förutsättningar som ska vara utgångspunkt vid förnyelse. Det gäller byggnaders form, placering, skala och inramning av växtlighet. Se och analysera den omgivande bebyggelsens kvaliteter och addera det nya i samma anda.

I dag är den omgivande bebyggelsen varierad. De tillkommande byggnaderna bör därför inte vara enhälligt utformade.

Placering

Nya byggnader ska inordnas och bli en naturlig del av befintlig bebyggelse. Hur byggnaden placeras är därför en viktig fråga. Likt övrig bebyggelse längs Storvägen ska nya huvudbyggnader placeras 10 meter från vägen, vilket medför att intrycket av rymd i gaturummet kan bibehållas.

Volym och skala

Det är byggnadens volym som är viktigast för hur ett hus upplevs och relaterar sig till omgivningen. Det gäller såväl husets höjd och bredd som dess sockelhöjd, takform och takvinklar.

De omgivande husen har enkla och tydliga former. Byggnadshöjder och totalhöjder har mätts in och är vägledande för den nya bebyg- gelsens angivna höjder.

De planerade huvudbyggnaderna ska utformas i nätta volymer med en största bredd av 7,6 meter. En huvudvolym med en vinkelställd flygel kan vara en bra utgångspunkt för att uppnå varierade och småskaliga volymer.

Befintlig bebyggelse Huvudbyggnaders takform ska vara sadeltak med en takvinkel mel-

lan 35-48o. Vinkelbyggnad kan ha annan takform. På nya byggnader mot Storvägen ska nockens riktning vara i nord-sydlig riktning. Den planerade bebyggelsen kan uppföras i en våning med inredd vind.

Den högsta totalhöjden är 7,2 meter.

Uthus ska byggas i mindre volymer och placeras indragna på tomtplatserna. För dessa föreskrivs att byggnadshöjden får vara högst 3,2 meter med en takresning på högst 30o.

(19)

Höjdsättning

En byggnad ska anpassas till terrängen och inte tvärt om. I detalj- planen föreskrivs att marknivån inte får ändras, eftersom det skulle innebära alltför stora ingrepp.

Befintlig bebyggelse är oftast placerad på en hög sockel, vilket är svårt att genomföra i dag, åtminstone om byggnaden ska användas för permanent boende. De nya husen föreslås placeras på en sockel +0,3 m - +0,6 m. För att uppnå krav på tillgänglighet kan marken dock släntas partiellt vid uteplatser och entréer, framförallt från gårdssidan.

Hus att inspireras av

Gatans rum – inramning av tomt

Tomtens avgränsning spelar stor roll för upplevelsen av gaturummet.

Det vanligaste är att inrama tomten med rumsbildande element som träd och häckar.

I detaljplanen förskrivs att staket eller mur högre än 1,2 meter inte får uppföras mot gata. En häck ska planteras i tomtgräns mot gata. Mel- lan tomter ska den typ av staket eller mur som är vanligt förekom- mande i området användas. För att utveckla och förstärka områdets trädgårdskaraktär är det dock viktigt att dessa inte blir för höga.

Det är en god idé att inrama sopkärl med häck eller spaljé med väx- ter, så att de integreras på bästa sätt. Placera dem dock inte så att trafiksäkerheten äventyras.

Fasader

I de delar av huset som vänder sig mot det offentliga rummet har utformningen särskilt stor betydelse. Fasader mot gård kan behandlas friare.

Utgångspunkten ska vara att en ny byggnad anammar den karaktär som den befintliga bebyggelsen visar. Varje tidsepok måste dock få lämna sina avtryck i arkitekturen. Det gäller därför att vara öppen för moderna inslag i gestaltningen, som anspelar på vår tid och våra behov.

Byggnadsdetaljer

I nya hus kan byggnadsdetaljer väljas friare och utformas tidlösa. Om en byggnadsdetalj utformas med omsorg håller den också över tiden.

Takfoten påverkar husets uttryck. Kort taksprång minskar

vindpåkänningen på takkonstruktionen och ger ett modernt intryck.

Takkupor ska inordnas i takfallen. De ska placeras centralt på takytan, så att denna omger kupan både ovan och under. Eftersom takkupan har en relativt liten fasadyta går det att minska isoleringen, vilket ger nättare dimensioner.

Fönsters form och placering är viktiga för ett hus uttryck. Placera gärna fönster nära vägglivet, det ger vackra proportioner. Väljs fönster med spröjsar ska dessa vara fasta.

Material

Använd äkta och naturliga byggnadsmaterial! Detaljplanen föreskriver träpanel eller puts som fasadmaterial. Takmaterial ska vara rött lertegel eller svart slät plåt.

(20)

Övrig bebyggelse längs Storvägen utgörs av oftast av putsade eller inpanelade bulhus med liggande profilerad panel och tegeltak.

Färgsättning

Välj kulörer med omsorg och i en färgskala som hör platsen till.

Alltför stora färgförändringar på ett enskilt hus kan visuellt slå sönder helhetsintrycket.

De ursprungliga husen är målade i ljusa oljefärger. Vit, ljus gul eller grå är vanliga kulörer, även ljus grön och brun förkommer. Uthusen är ofta målade i röd eller svart slamfärg.

Plåtarbeten och takdetaljer målas bäst i takets kulör. Detta gäller även takkupor. Fönster och dörrar ska framträda i fasaden. Det är därför positivt om kulören på snickerierna bryter av mot fasadens.

Färgval

Inte bara kulör utan också val av färgtyp är viktigt. Fasaders uttryck är vackrast om färgskiktet är matt. Snickerier, som fönster, dörrar och metalldetaljer kan däremot ha ett högre glansvärde.

Särskilda färgtyper används för olika underlag. Ytskiktet ska skyddas och samtidigt kunna andas så att inte fukt stängs inne i

konstruktionen. Använd täckande färg, inte lasyrer. Ta gärna fram ett stort färgprov för att visa inte bara färgnyans och styrka, utan också vilken glans- eller matthet färgen utstrålar.

(21)

Ärendenr. 2010/938 Handlingstyp Utlåtande Datum 18 mars 2013

1 (3)

Detaljplan för ARDRE HALLUTE 1:77 och NYGÅRDS 1:63 m fl, Region Gotland

Utlåtande över yttranden och synpunkter som inkommit under utställningstiden Inkomna yttranden och synpunkter har inte föranlett någon revidering av förslaget.

Utlåtandet kommer att sändas till de som inte fått sina kvarstående synpunkter tillgodosedda för kännedom.

FÖRSLAG TILL BESLUT

Byggnadsnämnden godkänner planförslaget och överlämnar ärendet till Regionfullmäktige för antagande.

________________________________________________________________________

Planförslaget, daterat 2012-09-26 har enligt 5 kapitlet 23 § plan- och bygglagen varit utställt för offentlig granskning under tiden 21 januari t o m den 15 februari 2013. Den formella utställningen/

granskningen har föregåtts av samråd med berörda fastighetsägare, statliga, regionala och

kommunala myndigheter samt andra vilka kan ha intressen att bevaka. Framförda synpunkter och därav föranledda åtgärder har redovisats i separat samrådsredogörelse. Kungörelse angående utställningen har varit införd i ortstidningarna och uppsatt på Region Gotlands anslagstavla. Brev har översänts till berörda fastighetsägare enligt upprättad postlista.

Nedan ges en redovisning av inkomna synpunkter och samhällsbyggnadsförvaltningens

bemötanden av dessa. De yttranden som inkommit arkiveras på samhällsbyggnadsförvaltningen (ärendepärmen U1 – U3).

Följande yttranden har inkommit under utställningstiden:

Instans/

Inkommande datum

Synpunkter/Åtgärder

Statliga och kommunala nämnder och styrelser Länsstyrelsen

2013-02-12 (U1)

Länsstyrelsen konstaterar att den kompletterande markundersökning de efterfrågade vid samrådsskedet har genomförts. Ett område inom fastigheten ska saneras. Enligt förslaget ska detaljplanen antas först då åtgärderna är vidtagna och verifierade. Därmed har länsstyrelsen inget att invända mot att planen antas.

Regionstyrelsen 2013-02-27 (U2)

Regionstyrelsen konstaterar att innan planen överlämnas för antagande ska marken vara sanerad och kontrollerad så att den bedöms vara lämplig för den planerade bebyggelsen.

Vidare anser regionstyrelsen, med ändring från samrådsyttrandet, att för minsta belastning på avloppsreningsverket i Ljugarn ska tomter inte vara mindre än 1500 m2.

(22)

2

Samhällsbyggnads förvaltningen

Marken ska enligt planhandlingarna vara sanerad och godkänd innan planen antas.

Gällande detaljplan reglerar de båda aktuella fastigheterna som industrimark, vilket innebär att det finns en juridisk rättighet att utveckla ny industriverksamhet här. I dag är detta ett mycket olämpligt markutnyttjande i relation till omgivande bostadsbebyggelse och områdets centrala läge. De aktuella fastigheterna utgör därför ett så kallat omvandlingsområde, där en ändrad markanvändning måste prioriteras. Denna positiva förändring av fastigheterna torde inte öka

belastningen på VA-kollektivet, då bedömningen är att en ny industriverksamhet skulle få en likvärdig belastning, som föreslagen bostadsbebyggelse, på VA-nätet.

Något motsvarande omvandlingsområde finns inte i Ljugarn.

Markägare/Boende/Föreningar Eva Bergknut

Ardre Hallute 1:6 2013-01-28 (U3)

I yttrandet uttrycks i huvudsak en positiv inställning till förslaget. Även om förlusten av arbetstillfällen är negativt konstateras att förslaget att bevara och bygga om den f d snickerifabriken till bostäder är positivt (under förutsättning att det inte blir störande ljudnivåer).

Fastighetsägaren hoppas att snickerifabrikens lada får stå kvar. Om den rivs ska ett plank ersätta detta. Med hänsyn till avgaser och buller är en parkeringsplats under dessa

förutsättningar olämpligt placerad här.

I yttrandet ställs frågan hur bedömningar av störningar från trafiken har gjorts. 30 km hastighetsbegränsning i hela samhället emotses.

Vidare önskar fastighetsägaren ta del av resultaten från den genomförda markundersökningen.

Högsta tillåtna takhöjd på 8 meter ifrågasätts, liksom belastningen på VA-systemet.

Samhällsbyggnads förvaltningen

I detaljplanen regleras en yta motsvarande drygt den befintliga ladans omfattning som mark avsedd för komplementbyggnad. Denna ska utgöra buffertzon mellan fastigheterna, för att bland annat undvika störningar fastigheterna emellan. Om ladan inte får stå kvar förutsätts att annan komplementbyggnad och avskärmning mellan tomterna utförs.

Någon särskild trafikräkning har inte genomförts i anslutning till planarbetet.

Frågan om hastighetsbegränsning till 30 km på Storgatan kan inte regleras via denna detaljplan, utan måste initieras i särskild ordning.

För att reglera den nya bebyggelsens höjder har snickerifabrikens och närliggande bostadshus inmätts. Deras totalhöjd, d v s nockhöjden, är 7,34 respektive 7,13 meter. Den i samrådsförslaget föreslagna nockhöjden 8,0 meter har i utställningshandlingarna justerats till 7,2 meter,

Resultaten från den genomförda markundersökningen har översänts för kännedom till fastighetsägaren.

Angående belastningen på VA-systemet se svar under (U2)

Visby den 18 mars 2013

Anders Rahnberg

planchef

Figur

Updating...

Referenser

Updating...

Relaterade ämnen :