• No results found

FASTIGHET I AB (PUBL) ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI DECEMBER Organisationsnummer

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2022

Share "FASTIGHET I AB (PUBL) ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI DECEMBER Organisationsnummer"

Copied!
49
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

MB 1

ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING

FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2020 - 31 DECEMBER 2020

Organisationsnummer 559086-4392

FASTIGHET

I AB (PUBL)

(2)

2 3

INNEHÅLL

Innehåll

Verksamheten i korthet VD har ordet

Investeringsstrategi Fastighetspresentationer Nyckeltalen

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrningsrapport

Rapport över totalresultatet - koncernen Rapport över finansiell ställning - koncernen Förändring av eget kapital - koncernen Rapport över kassaflöde - koncernen Resultaträkning - moderbolaget Balansräkning - moderbolaget Förändring eget kapital - moderbolaget Rapport över kassaflöde - moderbolaget Tilläggsupplysningar med redovisningsprinciper Underskrifter

Revisionsberättelse Definitioner

Sida 3 4 5 6 8 9 13 17 18 19 20 21 22 23 24 25 42 43 47

(3)

2 3

VERKSAMHETEN I KORTHET

FASTIGHETSVÄRDE

499 MKR

UTHYRNINGSBAR AREA

41 357 KVM

ANTAL FASTIGHETER

8

DRIFTNETTO

25 010 TSEK

HYRESINTÄKTER

34 616 TSEK

(4)

4 5

VD HAR ORDET

Coeli Fastighet I AB är sedan förvärvet av Fastigheten Runö 7:132 i början av 2020 fullinvesterat. I ett särskilt konkurrensutsatt fastighetssegment har vi bearbetat över 600 fastigheter och utvärderat ett 240-tal olika fastighetsförvärv, vilket har resulterat i tio förvärv sedan bolagets start. Vi har byggt upp en fastighetsportfölj där samtliga fastigheter genererar stabila kassaflöden, ligger i fina lägen och har en stark potential för framtida bostadsutveckling.

Detaljplaneutvecklingen är på god väg i många av projekten och vi tycker det är väldigt kul att få vara delaktiga i utvecklingen och se nya stadsdelar växa fram. Som en potentiell framtida byggrättsportfölj ser vi en stor framtida värdeutvecklingspotential med låg konjunkturkänslighet.

Utöver vårt sista förvärv i Coeli Fastighet I AB har vi under året genomfört vår första försäljning. I fallet var en bostadsutveckling inte aktuell inom den tidsram vi ursprungligen bedömt, och därav fattade vi beslut om avyttring. Försäljningen gjordes på en nivå som var 83% över den senaste värderingen. Det var särskilt kul att kunna visa en fin affär med stark värdetillväxt i ett fall då detaljplaneutvecklingen inte gått som vi planerat.

Inom fastighetsförvaltningen har Real Value Management tagit över samtliga fastigheter. Real Value Management har tidigare endast förvaltat Mandelblomman 1 i Spånga, där vi är mycket nöjda med deras arbete. Vi ser fram emot ett långsiktigt och framgångsrikt samarbete med vår nya fastighetsförvaltare. Tillsammans har vi under året arbetat med nyuthyrning av vakanser, marknadsanpassning av hyreskontrakt och driftoptimering av portföljen.

COVID-19

Den kris som råder till följd av Covid 19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Gällande befintliga hyresgäster har vi likt många andra fastighetsägare fått ansökningar om rabatterad hyra. Vi har täta dialoger med de hyresgäster som hör av sig och söker stöd. Vid varje enskild ansökan har vi gjort en gedigen genomgång och solida bedömningar av hyresgästens ekonomiska ställning och behov av reducerad hyra.

Under Covids första våg gavs rabatter som motsvarade en hyresförlust om 47,6 kSEK, vilket endast motsvarar cirka 0,1% av fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och juni. Under Coronas andra våg har vi hitintills inte infriat någon hyreslättnad för våra hyresgäster. Vi kommer fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade hyresgäster och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och konsekvenser.

Stockholm den 31 mars 2021

Jakob Pettersson Verkställande direktör

(5)

4 5

INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET I AB

Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta är till exempel gamla industriområden som strategiskt ligger bra till för att istället bebyggas med bostäder. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation/infrastruktur.

Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i fastigheter med befintliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen, ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.

Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning, avkastningsmålet är 10 % per år (efter avgifter) till bolagets investerare.

INVESTERINGSSTRATEGI

(6)

6 7

FASTIGHETSPRESENTATIONER

VAGNHALLEN 15 & 16 Kommun: Stockholm Läge: Vällingby

Fastighetstyp: Handel/industri Byggår: 1953

Uthyrningsbar yta: 16 082

Fastigheterna förvärvades i juli 2017. Fastigheterna har en uthyrningsbar area om 16 082 kvm (LOA). De flesta hyresgästerna i fastigheterna håller på med någon form av verkstad- eller lagerverksamhet och handel.

Bolaget har ansökt om planbesked hos Stockholms Stad och för diskussioner med Svenska Bostäder som äger grannfastigheten om framtida exploatering.

LUKTVIOLEN 2 Kommun: Södertälje Läge: Blombacka Fastighetstyp: Handel Byggår: 1963

Uthyrningsbar yta: 896

Luktviolen 2 förvärvades i oktober 2017. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 896 kvm (LOA) och är fullt uthyrd till ICA. Bolaget har sedan tidigare fått positivt planbesked för fastigheten och blev under 2020 tilldelade en handläggare för ärendet. I nuläget arbetar vi med flertalet utredningar för att komma vidare i planprocessen.

SANKT ILIAN 36:10 Kommun: Enköping Läge: Sankt Ilian

Fastighetstyp: Verkstad/industri Byggår: 1954/2003

Uthyrningsbar yta: 3 350

Sankt Ilian 36:10 förvärvades i januari 2018 och ägs 50/50 med SH Bygg AB. Fastigheten har en uthyrbar area om ca 2 500 kvm samt ca 1000 kvm mark. Uthyrningen är dels i form av ett arrende till ST1 samt lokaler som hyrs ut till en bilverkstad samt massagesalong. Här har bolaget fått positivt planbesked från kommunen samt tecknat planavtal.

SÖDERBYMALM 6:4 Kommun: Haninge

Läge: Handens industriområde Fastighetstyp: Verkstad/industri Byggår: 1940/1972

Uthyrningsbar yta: 6 162

Söderbymalm 6:4 förvärvades i september 2018. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 6 162 kvm (LOA). Merparten av ytan hyrs ut till bilrelaterad verksamhet. Några av hyresgästerna är till exempel Svenska Bilgruppen AB, Södertörns Bilförmedling AB och Torvalla Bil och Rostskyddshall AB. Här har bolaget sedan november 2019 positivt planbesked om att ändra markanvändningen till bostäder med inslag av lokaler.

(7)

6 7

FASTIGHETSPRESENTATIONER

MANDELBLOMMAN 1 Kommun: Stockholm Läge: Spånga

Fastighetstyp : Skola/restaurang/verkstad Byggår: 1983

Uthyrningsbar yta: 6 905

Mandelblomman 1 förvärvades februari 2019. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 6 905 kvm (LOA).

Några av hyresgästerna är PostNord, Telenor och Input Interiör Stockholm AB. Bolaget för en dialog med kommunen om framtida exploatering. Bolaget har varit i kontakt med ägarna till grannfastigheterna som ställer sig positiva till en framtida utveckling av området och förhoppningen är att komma igång med detaljplanen inom kort.

MANDELBLOMMAN 3 Kommun: Stockholm Läge: Spånga Fastighetstyp: Industri Byggår: 1948

Uthyrningsbar yta: 1 813

Mandelblomman 3 förvärvades i juni 2019. Fastighetens area uppgår till 1 813 kvm. Fastigheten ligger i samma område som Mandelblomman 1 och precis som i det fallet förs diskussioner med kommunen om framtida utveckling. Fastigheten är till viss del vakant men bolaget är förnärvarande inne i ett antal dialoger med nya potentiella hyresgäster.

GAMLESTADEN 740:127 Kommun: Göteborg Läge: Gamlestaden

Fastighetstyp: Handel/verkstad/skola Byggår: 1953

Uthyrningsbar yta: 5 480

Gamlestaden 740:127 förvärvades i juli 2019 och fastighetens area uppgår till 5 480 kvm. Här är detaljplanearbetet i full gång och detaljplanen har var ute på samråd 7 februari 2020. Detaljplanen skulle ha gått ut på granskning vid årsskiftet 20/21 men har tyvärr blivit försenad på grund av att vissa förvaltningar inom kommunen inte inkommit med sina yttranden för samrådet. Förhoppningen är att detaljplanen ska kunna gå ut på granskning inom kort.

RUNÖ 7:132 Kommun: Österåker Läge: Åkersberga

Fastighetstyp: Industri/kontor Byggår: 1990

Uthyrningsbar yta: 1 400

Runö 7:132 förvärvades 16 mars 2020 och tillträddes 6 april 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar area om ca 1 400 kvm. Fastigheten ligger i det område som i framtiden kommer att utgöra Centrala Kanalstaden.

Österåkers kommun är positiva till att just Coeli som professionell aktör förvärvat fastigheten bidrar till utvecklingen av Åkersberga. Diskussioner förs nu med kommunen om framtida exploatering samt förhandling om ramavtal som ska reglera förutsättningarna för exploateringen.

(8)

8 9

NYCKELTAL (TSEK)

FASTIGHETSRELATERADE Driftnetto

Uthyrningsbar area kvm Snitthyra, kr/kvm Antal fastigheter Direktavkastning

Direktavkastning annualiserad Marknadsvärde fastighetsbestånd Belåningsgrad

Genomsnittlig ränta

Finansiella Omsättning Balansomslutning Soliditet Nettoskuld

Aktierelaterade P1 aktier

P2 aktier vid periodens utgång Aktiekurs vid periodens utgång, kr NAV

Resultat per aktie

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

Kapitalbindning Collector Collector Collector Swedbank Swedbank Collector Swedbank Swedbank

FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR Fastighet

Runö 7:132 (STP Fastigheter AB)

KONCERNEN 2019-12-31

20 282 40 692 934 8 4,4%

5,1%

463 000 49%

4,4%

29 136 528 570 50,4%

-199 234

500 000 1 022 940 274 259,88 3,75

FÖRFALLODATUM 2021-07-22 2021-12-31 2021-12-28 2021-01-30 2021-08-30 2021-12-28 2023-09-30 2023-09-30

UTHYRNINGSBAR YTA KVM

1 415 KONCERNEN

2020-12-31

25 010 41 357 930 8 4,8%

4,8%

498 500 45%

4,8%

35 935 555 335 52,5%

-202 069

500 000 1 022 940 256 284,39 26,09

LÅNESKULD 72 550 000 6 750 000 36 500 000 23 562 000 19 547 000 57 000 000 6 191 152 4 907 200

KOMMUN Österåker

(9)

8 9

NYCKELTAL (TSEK)

följande fastigheter:

• två fastigheter i Vällingby med total area om 16 000 kvm,

• en fastighet i Södertälje om 1 000 kvm,

• en fastighet i Haninge om ca 6 200 kvm,

• två fastigheter i Spånga med total area om 8 718 kvm.

• en fastighet i Göteborg om 5 480 kvm.

• en fastighet i Österåker om 1 415 kvm

Utöver det äger man även 50 procent av en fastighet i Enköping om totalt 2 500 kvm.

I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Bolaget kommer under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN

• Den 1 januari 2020 utsågs Danske Bank A/S, Danmark, Sverige Filial till Bolagets förvaringsinstitut. Tidigare var Skandinaviska Enskilda Banken Bolagets förvaringsinstitut.

• Den 16 mars 2020 förvärvade bolaget fastigheten Runö 7:132 i Åkersberga. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 415 kvm och hyresintäkter om ca 1,7 MSEK årligen. Det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till 31,4 MSEK.

• Den 6 november 2020 ingick Coeli Fastighet I AB avtal om försäljning av fastigheten Styrmannen 31 till ett underliggande fastighetsvärde om 27,5 MSEK. Försäljningen gjordes till en nivå drygt 83% över den senaste värderingen. Coeli förvärvade fastigheten för cirka 16,8 MSEK i januari 2018 med planen att driva utveckling till bostäder. Svårigheter med att komma fram i utvecklingen ledde till beslutet att avyttra fastigheten under 2020.

• Den 14 december 2020 tillträdde Jakob Pettersson som verkställande direktör (VD) för Bolaget. Jakob efterträder Henrik Arfvidsson som var Bolagets tidigare VD. Jakob är sedan tidigare ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet I AB och är således fullt insatt i Bolagets strategi, fastighetsportfölj och den dagliga verksamheten.

COVID-19

Den kris som råder till följd av Covid 19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder.

Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Den kommersiella fastighetsmarknaden har liksom bostadsmarknaden varit fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.

Gällande befintliga hyresgäster har vi likt många andra fastighetsägare fått ansökningar om rabatterad hyra. Vi har täta dialoger med de hyresgäster som hör av sig och söker stöd. Vid varje enskild ansökan har vi gjort en gedigen genomgång och solida bedömningar av hyresgästens ekonomiska ställning och behov av reducerad hyra.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Coeli Fastighet I AB (publ), org nr 559086-4392, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2020 - 31 december 2020. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget annat anges.

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet I AB (publ) med organisationsnummer 559086-4392.

Coeli Fastighet I AB är en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter.

Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta kan till exempel vara gamla industriområden som ligger strategiskt bra till för att istället bebyggas med bostäder, exempelvis områden i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation.

Coeli Fastighet I AB grundades i november 2016 och genom ett flertal emissioner togs cirka 276 MSEK in från våra investerare.

Emissionslikviden har använts till att göra fastighetsinvesteringar inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med investeringarna är att skapa en hög avkastning och Bolagets avkastningsmål är 10 procent per år (efter avgifter) till Bolagets investerare.

Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras bolagets verksamhet av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder, kommissionens delegerade förodning (EU) nr 231/2013 samt riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.

För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF- förvaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org. nr.

516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2%

(exklusive moms) på den totala emitterade volymen.

FINANSIERING

Per den 31 december 2020 uppgick koncernens egna kapital till 291 416 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 226 285 TSEK motsvarande en belåningsgrad om 45%. Den genomsnittliga räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick till 4,8%. Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” för känslighetsanalys.

Vid periodens slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut 215 187 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller de närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under året.

FASTIGHETSBESTÅND

Den 31 dec 2020 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag,

(10)

10 11

Under pandemins första våg i Sverige gavs rabatter som motsvarade en hyresförlust om 47,6 TSEK, vilket endast motsvarar cirka 0,1% av fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och juni 2020. Under den andra vågen av covid-19 har vi hitintills inte infriat någon hyreslättnad för någon hyresgäst. Vi kommer fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade hyresgäster och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och potentiella konsekvenser.

SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2020

• Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2020 uppgick till 499 (463 MSEK). Därtill tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav med marknadsvärde om 12,55 (13,25) MSEK. Förändringen förklaras av investeringar samt marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd.

• Hyresintäkterna uppgick till 34 616 (28 369) TSEK. Ökningen förklaras främst av koncernens fastighetsinvesteringar som genomförts under året.

• Resultat efter skatt uppgick till 26 692 (3 833) TSEK, varav 28 954 (1 391) TSEK avser värdeförändringar för fastighetsbeståndet.

Av den totala omvärderingen avser 12 476 TSEK realiserad värdeförändring.

• Resultat per preferensaktie P2 uppgick till 26,09 (3,75) SEK.

• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 284,39 (259,88) SEK. Ökningen är hänförlig till löpande intjäning i fastighetsbolagen, samt marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.

FRAMTIDSUTSIKTER

2020 har varit ett väldigt speciellt år som präglats av oro både för coronaviruset och de ekonomiska konsekvenser som kommer följa av de restriktionsåtgärder som tagits. Sverige har inte vidtagit så extrema åtgärder som andra länder, vilket resulterat i att landets ekonomi är mindre, om än fortfarande allvarligt, drabbad. Enligt statistik från SCB ökade arbetslösheten med cirka 1 procentenhet under 2020, vilket är en relativt låg ökning i jämförelse med globalt.

Gällande fastighetsmarknaden var den fortsatt stark under 2020.

Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.

Bostadsmarknaden har varit fortsatt stark, mycket till följd av den rådande pandemin. Många arbetar hemifrån och ett trivsamt hem blir desto viktigare för människor. Antalet besökare på Hemnets marknadsplats för bostadsköpare är på rekordnivåer, och utbudet av bostadsrätter har ökat med 5% mot föregående år.

Det är i nuläget svårt att förutspå pandemins kortsiktiga och

långsiktiga effekter på den svenska fastighetsmarknaden.

Coeli gjorde under pandemins början bedömningen att prisnedgången av många noterade fastighetsbolag skulle speglas i underliggande fastighetsvärderingar inom 6-12 månader. Detta har visat sig stämma gällande ett flertal segment. Undantagen är främst bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och lager- och logistikfastigheter där efterfrågan överstiger utbudet och direktavkastningskraven är fortsatt sjunkande. Över hälften av årets transaktioner har hittills varit i dessa segment. Vi ser en stark ovilja från fastighetsbolag att sälja fastigheter under värdering förutsatt att de kan bära sina räntekostnader, och räntan väntas förbli låg under lång tid framöver.

Sveriges restriktioner under pandemin är och har varit betydligt lättare än många andra länder, vilket resulterar i att landets ekonomi är mindre drabbad av krisen. Internationellt kapital söker sig till den svenska fastighetsmarknaden, vilket sannolikt kommer fortgå, särskilt då Sverige som konstaterat verkar klara sig bättre ur krisen än många andra länder. Teamets bedömning är att Sveriges kommersiella fastighetsmarknad kommer vara fortsatt stark över tid.

Strategin i Coeli Fastighet I AB är att driva detaljplan, främst för bostäder. Pandemin har resulterat i att människor lägger stor vikt vid deras hem då alltmer tid spenderas hemma. Att arbeta hemifrån väntas vara vanligt i allt större utsträckning även efter pandemins utgång och således väntas det ökade fokuset på hemmet hålla i sig. Den framtida bostadsmarknaden bedöms som fortsatt stark vilket är till fördel för bolagets strategi.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för Bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna påverka, Bolagets verksamhet, både direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, rutiner, policys och minimera riskerna som verksamheten utsätts för. Nedan anges några av de faktorer som kan få betydelse för Bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” och Not 8

“Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.

Bolagets värdeutveckling

En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering.

Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till avkastning för den som investerar i Bolagets aktier.

Regulativa krav

Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar i lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på investerare eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i det regelverk som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser för Bolaget och investerarna.

Fastighetsinvesteringar

Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar till fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

(11)

10 11

blir sämre än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har historiskt uppvisat god avkastning i förhållande till andra investeringstillgångar. En investerare bör vara medveten om att det finns en risk för att en investering i fastigheter inte på samma sätt kommer att ge en sådan god avkastning som dylika investeringar uppvisat historiskt.

Risker med myndighetsbeslut

Det finns risk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut från myndighet, t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller områdesplaner, kan få konsekvensen att värdet på enskilda investeringsobjekt påverkas negativt.

Teknisk risk

Vid fastighetsköp finns alltid en teknisk risk knuten till fastigheterna som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker som hänger samman med dolda fel eller brister i fastigheterna, risk för skada genom brand eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden vad avser föroreningar eller liknande.

Driftskostnader

De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning, fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se även Not 8 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.

Miljörisk

Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Det finns således en risk att krav under vissa förutsättningar kan komma att riktas mot Bolaget för utredningsåtgärder vid misstanke om förorening i mark, vattenområde eller grundvatten, eller för efterbehandling eller marksanering vid förekomst av förorening i mark, vattenområden eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av lagstiftning.

AKTIEINFORMATION

Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december 2020 till 1 522 940 kr, fördelat på 500 000 P1 aktier och 1 022 940 P2 aktier. P1 aktierna berättigar till tio röster på bolagstämma och P2 aktier till en röst på bolagsstämma. Aktierna i Fastighet I är inte, och har inte varit, föremål för erbjudande till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Aktierna har inte varit föremål för något offentligt uppköpserbjudande. Det finns inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta aktier och såvitt styrelsen känner till föreligger inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet I AB är listat på Nordic Growth Market (NGM-börsen). Aktierna handlas under kortnamnet CREF1 PREF P2. Bolagets ISIN-kod är SE0009695851.

ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Bolagets moderbolag är Coeli Private Equity Management II AB.

Moderbolaget har 83 procent av rösterna och 33 procent av antalet aktier.

ORGANISATION

Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen

består av styrelseordförande Patric Sandberg Helenius och styrelseledamöterna Mikael Larsson och Jan Nordström.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att godkänna styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare enligt nedanstående. Med ledande befattningshavare avses verkställande direktör i bolaget.

Riktlinjerna för ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare ska gälla till slutet av årsstämman 2022 och innebär att ersättningsfrågor behandlas och beslutas av styrelsen i sin helhet.

Ingen fast lön eller rörlig ersättning utgår till ledande befattningshavare i bolaget. Ledande befattningshavare ska kunna erhålla ersättning för arbete för bolagets räkning genom andra bolag i koncernen.

Fast lön till styrelsen ska uppgå till högst 100 000 kronor per år per ledamot. Ingen rörlig ersättning utgår till styrelsen. I den mån styrelseledamot utför arbete för bolagets räkning, vid sidan av styrelsearbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant arbete kunna utgå.

MILJÖ

Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att göra effektiva energiinvesteringar.

Förslag till disposition av bolagets resultat Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel (kr)

fritt eget kapital årets resultat

disponeras så att

till ägare av P1-aktier utdelas i ny räkning överföres

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hin- drar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st. (försiktighetsregeln). Den före- slagna utdelningen till ägarna av preferensaktie P1 (Coeli Private Equity Management II AB) är i enlighet med gällande avtal och bolagsordning.

HÅLLBARHET

Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s policy för ansvarsfulla investeringar. Coeli Asset Management har etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen, vilket inkluderar interna risklinjer för vilka aspekter som beaktas, vilken metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas i fondens tillgångar.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

254 640 942 393 069 255 034 011 1 690 821 253 343 190

(12)

12 13

Coeli Asset Management AB har signerat det FN-stödda initiativet Principles for Responsible Investments (PRI) och tillämpar dessa principer för att säkerställa att gjorda investeringar tar hänsyn till miljö, sociala aspekter och bolagsstyrningsfrågor.

Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av Coelis fonder innefattar:

• Miljöaspekter (t.ex. bolagens inverkan på miljö och klimat).

• S o c i a l a a s p e k t e r ( t . ex . m ä n s k l i g a r ä t t i g h e t e r, arbetstagarrättigheter och likabehandling).

• Bolagsstyrningsaspekter (t.ex. aktieägares rättigheter, frågor om ersättningar till ledande befattningshavare och motverkande av korruption).

Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar i onoterade tillgångar, såsom denna fond. Nedan följer information om fondens hållbarhetsarbete enligt Fondbolagens förenings Standard för hållbarhetsinformation.

Hållbarhetsinformation

☒ Hållbarhetsaspekter beaktas i förvaltningen av fonden.

☐ Hållbarhetsaspekter beaktas inte i förvaltningen av fonden.

Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av fonden

☒ Miljöaspekter (t.ex. bolagens inverkan på miljö och klimat).

☒ Sociala aspekter (t.ex. mänskliga rättigheter, arbetstagarrättigheter och likabehandling).

☐ Bolagsstyrningsaspekter (t.ex. aktieägares rättigheter, frågor om ersättningar till ledande befattningshavare och motverkande av korruption).

☐ Andra hållbarhetsaspekter

Metoder som används för hållbarhetsarbetet

☒ Fonden väljer in

☐ Hållbarhetsaspekter är avgörande för förvaltarens val av bolag.

Fonden har specifika och uttalade kriterier för att välja in bolag utifrån miljö, sociala och affärsetiska frågor. Analys av bolagens arbete med hållbarhet är avgörande för valet av bolag i fonden.

☒ Fondens förvaltare tar hänsyn till hållbarhetsfrågor.

Hållbarhetsaspekter beaktas i ekonomiska bolagsanalyser och investeringsbeslut, vilket får effekt men behöver inte vara avgörande för vilka bolag som väljs in i fonden.

Övrigt

☐ Annan metod som fonden tillämpar för att välja in

☒ Fonden väljer bort

Fonden placerar inte i bolag som är involverade i följande produkter och tjänster. Högst fem procent av omsättningen i det bolag där placeringen sker får avse verksamhet som är hänförlig till den angivna produkten eller tjänsten.

Produkter och tjänster

☒ Klusterbomber, personminor

☒ Kemiska och biologiska vapen

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

☒ Kärnvapen

☒ Vapen och/eller krigsmateriel

☒ Alkohol

☒ Tobak

☒ Kommersiell spelverksamhet

☒ Pornografi

☒ Fossila bränslen (olja, gas, kol)

☒ Uran

☒ Genetiskt modifierade organismer (GMO)

☐ Övrigt

Internationella normer

Internationella normer avser internationella konventioner, lagar och överenskommelser såsom FN Global Compact och OECD:s riktlinjer för multinationella företag som rör frågor om miljö, mänskliga rättigheter, arbetsvillkor och affärsetik.

☐ Fonden investerar inte i bolag som kränker internationella normer. Bedömningen görs antingen av fondbolaget självt eller av en underleverantör.

☒ Fonden investerar inte i bolag som inte vidtar åtgärder för att komma till rätta med identifierade problem eller där fonden bedömer att bolagen inte kommer att komma tillrätta med problemen under en tid som fondbolaget bedömer som rimlig i det enskilda fallet.

Fondbolaget påverkar

Fondbolaget använder sitt inflytande för att påverka bolag i hållbarhetsfrågor.

☐ Fondbolaget har kontakt med bolag i syfte att påverka dem i en mer hållbar riktning.

☒ Bolagspåverkan i egen regi

☐ Bolagspåverkan i samarbete med andra investerare

☐ Bolagspåverkan genom externa leverantörer/konsulter

☐ Röstar på bolagsstämmor

☐ Deltar i valberedningar för att påverka styrelsens sammansättning

Uppföljning av hållbarhetsarbetet

Uppföljningen redovisas i en separat rapport som publiceras på AIF-förvaltarens hemsida (www.coeli.se).

Osäkerhet vid värdering av fastigheterna

Risken vid investeringar i fastigheter påverkas främst av osäkerhetsfaktorer vid värdering av tillgången. Det finns även risk för att de faktorer som ligger till grund för en värdering kan fluktuera och påverka värdet negativt.

Finansiering

Bolagets investeringar kommer delvis att finansieras med lånat kapital. Det innebär att Bolaget exponeras för risker som sammanhänger med tillgång till lånefinansiering, ökade räntekostnader, minskade avdragsmöjligheter för räntekostnader, krav på ökad amortering och risker i samband med refinansiering när de ursprungliga lånen löper ut. Det föreligger även en risk att Bolaget inte beviljas lån i den utsträckning som önskas för en viss investering.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

(13)

12 13

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Principer för bolagsstyrning

Coeli Fastighet I AB tillämpar svenska lagar, Svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat den här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget tillämpar även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 30 augusti 2018. Riktlinjerna avseende Koden finns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (www.bolagsstyrning.se).

Coeli Fastighet I AB:s bolagsordning finns att ladda ner på bolagets webbplats https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet- i-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning.

Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.

System för intern kontroll och riskhantering

Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas kontinuerligt.

Risker för fel i den finansiella rapporteringen identifieras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller ändrade riktlinjer för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med bolagets externa revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens vid styrelsemöten, samt vid behov. Bolagets externa revisorer träffar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen inhämtar och granskar AIF- förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring finansiell rapportering och internkontroll, samt utvärderar att dessa är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med finansiell rapportering genom att verksamheten rapporterar status i arbetet med finansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering av genomfört arbete när rapporterna är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande finansiell rapportering gäller såväl reviderad årsredovisning samt översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek och verksamhet har styrelsen vid sin utvärdering bedömt att det inte finns något behov av en internrevisionsfunktion.

Aktier och rösträtt

Coeli Fastighet I AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.

Aktierna kan vara preferensaktie P1 och preferensaktie P2. Såväl preferensaktier P1 som preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier P2 skall berättiga till en (1) röst vardera.

Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december 2020 till 1 522 940 SEK fördelat på 500 000 preferensaktier P1 samt 1 022 940 preferensaktier P2.

Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF1 PREF P2 och har ISIN-kod SE0009695851.

Större direkta eller indirekta innehav i bolaget

Coeli Private Equity Management II AB innehar per den 31 december 2020 samtliga 500 000 preferensaktier P1, vilket motsvarar 83,02 procent av rösterna och 32,83 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta finns inte, såvitt styrelsen känner till, några direkta eller indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.

Bolagsstämman

Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls årligen senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets balans- och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman väljer också bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner principerna för ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt att rösta för alla sina aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget i god tid före stämman.

Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post info@coeli.se.

Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Till skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med kvalificerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor finns tillgänglig på bolagets webbplats.

Bolaget har under 2020 haft följande stämmor Ordinarie bolagsstämma 2020-04-29

Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2019 och att disponera årets resultat enligt styrelsens förslag, innebärande att utdelning ska ske till innehavare av preferensaktier P1 med 3,241 SEK per aktie, totalt 1 620 500 SEK. Ingen utdelning ska ske till innehavare av preferensaktier P2. Ansvarsfrihet beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.

Vidare omvaldes de tre ordinarie ledarmötena, Patric Sandberg Helenius (ordförande), Jan Nordström och Mikael Larsson fram till slutet av nästa årsstämma.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Leonard Daun som huvudansvarig revisor.

(14)

14 15

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.

Årsstämman 2021

Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 29 april 2021 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt Svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen

Styrelsen Styrelsens ansvar

Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet I AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.

Coeli Fastighet I AB klassificeras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket att det ska finnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare.

Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som finns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut fullföljs samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.

Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, finansiering, etableringar, tillväxt, resultat och finansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.

Styrelsens sammansättning

Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och effektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår.

Utvärdering avseende räkenskapsår 2019 genomfördes i samband med det första ordinarie styrelsemötet 2020 och styrelsens bedömning är att styrelsens arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Styrelsen har under räkenskapsåret 2020 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Patric Sandberg Helenius (ordförande), Jan Nordström och Mikael Larsson. Patric Sandberg Helenius är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till bolagets större aktieägare. Övriga två ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning och i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.

(15)

14 15

Jakob Pettersson

Född: 1988

Huvudsaklig utbildning: Finansiell ekonomi från Handelshögskolan i Stockholm.

Verkställande direktör sedan december 2020, ansvarig förvaltare sedan 2017. Tidigare var Jakob analyschef på Newsec, där han huvudsakligen ägnade sig åt strategisk fastighetsrådgivning och transaktioner. Jakob har även erfarenhet som managementkonsult hos Applied Value Group och från PwC Real Estate.

Andra väsentliga uppdrag: VD och ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet II AB.

Styrelsen 2020 Patric Sandberg Helenius Mikael Larsson

Jan Nordström

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Invald 2016 2016 2016

Funktion Ordförande Ledamot Ledamot

Närvaro 6/6 6/6 6/6

Oberoende i förhållande till större aktieägare

Ja Nej Ja

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning

Nej Nej Nej

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsens ledamöter

Information om styrelseledamöterna som omvaldes på bolagsstämman den 29 april 2020 följer nedan:

Jan Nordström

Född: 1958

Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör

Ordinarie styrelseledamot sedan 28 november december 2018 VD för J.G.N. Bygg & Projekt AB sedan 2005.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Coeli Holding Fastighet II AB (publ) org nr 559066-4636 samt Coeli Fastighet II AB (publ) org nr 559173-7548.

Mikael Larsson

Född: 1965

Huvudsaklig utbildning: Ekonomi

Ordinarie styrelseledamot sedan 28 november december 2018 Grundare, huvudägare och koncernchef Coeli-gruppen och har indirekt ägande i Bolaget via Coeli Holding AB där han är huvudägare.

Andra väsentliga styrelseuppdrag: Mikael Larsson är styrelseledamot i Coeli Holding AB, Coeli Fastighet II AB, Coeli Asset Management AB, Coeli Holding Fastighet II AB, Coeli Holding Fastighet II AB, Coeli Real Estate AB, Coeli Private Equity 2006 AB, Coeli Private Equity 2016 AB, Coeli Private Equity Fund XI AB, Coeli Wealth Management AB, Coeli Shared Service AB, Coeli Private Equity Management II AB, Noga AB, Sävja 1:1 AB, , Oxenborgen Fastigheter AB, Klackkärrsförvaltning ABoch Quadrox AB, Lansen 16 i Täby AB, Gladsheim Fastighet AB, Coeli Investment Partners AB samt styrelsesuppleant i C work stories AB och evenodds AB och styrelseordförande i Coeli Private Equity Management AB.

Patric Sandberg Helenius

Född: 1978

Huvudsaklig utbildning: Juridik

Styrelseordförande sedan 21 december 2016 Bolagsjurist och finanschef Lillskär AB

Tidigare; 2005-2007 Kilpatrick Stockton, Advokat. 2007-2018 Advokatfirman Lindahl, Advokat.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Coeli Asset Management AB org nr 556608-7648, styrelseordförande i Coeli Holding Fastighet II AB (publ) org nr 559066-4636, Styrelseordförande i Lillskär AB org nr 556980-9964.

(16)

16 17

Utskott och valberedning

Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket gör att ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.

Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning.

Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet samt biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.

Bolaget har ej inrättat ett specifikt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen.

Revision

Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid det styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna kontroll.

Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt. Revisor väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2020 omvaldes PwC (Öhrling PricewaterhouseCooperAB) med huvudansvarig revisor Leonard Daun för tiden fram intill slutet av årsstämman 2021. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 5 ersättning till revisor.

Avvikelser från Koden

Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:

• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.

• Styrelsen har inte inrättat ett specifikt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller annan ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.

• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning.

Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.

• Avseende styrelsens sammansättning är endast en av tre ledamöter i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som ej betraktas som oberoende är styrelseledamot i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB och en ej oberoende ledamot utför uppdrag på konsultbasis åt Bolaget. Bolagets styrelse har gjort bedömningen att styrelsens sammansättning är tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund.

Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

(17)

16 17

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Rörelsens intäkter

Hyresintäkter

Övriga intäkter

Summa rörelsens intäkter

Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter Övriga externa kostnader Personalkostnader Värdeförändring fastighet

Summa rörelsens kostnader

RÖRELSERESULTAT

Finansnetto

Resultatandel intresseföretag Ränteintäkter

Räntekostnader

Övriga finansiella kostnader Summa finansnetto RESULTAT FÖRE SKATT

Skatt

Skatt på periodens resultat Uppskjuten skatt

Summa skatt

PERIODENS RESULTAT ÖVRIGT TOTALRESULTAT

SUMMA TOTALRESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE RESULTAT PER P2-AKTIE FÖRE OCH EFTER UTSPÄDNING, KR

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Periodens resultat Övrigt totalresultat

Poster som inte ska återföras till resultaträkningen Poster som senare kan återföras till resultaträkningen Periodens totalresultat

Resultat per P-2 aktie före och efter utspädning

RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

2019-01-01 2019-12-31

28 369 767 29 136

-1 639 -14 610 -151 1 391 -15 009 14 127

809 17 -8 058 -1 616 -8 848 5 279

-605 -841 -1 446 3 833 - 3 833 3,75

3 833 - - - 3 833 3,75 (not 9)

(not 2) (not 3, 5) (not 4) (not 9)

(not 12) (not 6) (not 7) (not 7)

(not 8) (not 8)

(not 21)

2020-01-01 2020-12-31

34 616 1 319 35 935

-2 699 -15 281 -306 28 954 10 668 46 603

-129 26 -11 688 -2 351 -14 142 32 461

-1 559 -4 210 -5 769 26 692 - 26 692 26,09

26 692 - - - 26 692 26,09

(18)

18 19

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter Nyttjanderättstillgång tomträtt Summa materiella anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i JV

Andra långfristiga fordringar på JV Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar Kundfordringar

Fordran koncernföretag Övriga fordringar Fordran JV

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank

Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital Aktiekapital

Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Periodens resultat Summa eget kapital

Skulder Avsättningar

Uppskjutna skatteskulder Summa avsättningar

Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leasingskulder

Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut1 Leverantörskulder Skatteskulder Övriga skulder Skuld JV

Upplupna skulder och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder

Summa skulder

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

1 För ytterligare information om koncernens finansiering, se sid 9.

BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

2019-12-31

463 000 19 692 482 692

10 706 - 10 706 493 398

624 35 4 201 100 1 243 28 969 35 172 528 570

1 523 270 615 -9 627 3 833 266 344

2 242 2 242

183 159 19 692 205 093

45 044 2 986 760 866 - 7 477 57 133 262 226 528 570 2020-12-31

498 500 19 692 518 192

1 324 9 253 10 577 528 769

812 - 988 - 550 24 216 26 566 555 335

1 523 270 615 -7 414 26 692 291 416

6 418 6 418

11 098 19 692 37 208

215 187 658 - 996 1 000 8 870 226 711 263 919 555 335 (not 9)

(not 12)

(not 13) (not 14)

(not 15)

(not 8)

(not 16)

(not 16)

(not 18)

(19)

18 19

Ingående eget kapital 2019-01-01 Totalresultat 1 jan 2019 - 31 dec 2019 Summa totalresultat

Transaktioner med aktieägare Nyemission

Utdelning P1 Emissionskostnader*

Omföring av föregående års resultat Utgående eget kapital 2019-12-31

Ingående eget kapital 2020-01-01 Totalresultat 1 jan 2020 - 31 december 2020 Summa totalresultat

Transaktioner med aktieägare Nyemission

Utdelning P1 Emissionskostnader*

Omföring av föregående års resultat Utgående eget kapital 2020-12-31

*Emissionskostnader om 844 tkr avser emissionskostnader 2018. Beloppet är positivt då det har skett en vändning av för hög reserv för 2018.

P1 P2

Preferensaktier 1 (P1): Preferensaktier P1 skall äga rätt till en årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter.

Värderingstidpunkten för utdelningen är per 31 december det räkenskapsåret som utdelningen avser. Utdelningen utgår således på koncernens totala fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser.

Preferensaktier 2 (P2): 1 röst per P2-aktie. Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.

Utgående nettoandelsvärde 20-12-31 284,39 kr

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)

Summa eget kapital 262 636 3 833 3 833

- -970 844 - 266 344

266 344 26 692 26 692

- -1 620 - - 291 416 Periodens

resultat 2 312 3 833 3 833

-2 312 3 833

3 833 26 692 26 692

-3 833 26 692 Balanserat

resultat -10 971

-970

2 312 -9 627 -9 627

-1 620

3 833 -7 414 Övrigt tillskjutet

kapital 269 772

844

270 615 270 615

270 615 Ej registrerat

aktiekapital P2 -

- -

- Aktiekapital P2

1 023

1 023 1 023

1 023

Kvotvärde 1 1 Aktiekapital P1

500

500 500

500

Antal aktier 500 000 1 022 940

(20)

20 21

KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)

2019-01-01 2019-12-31

5 279

-1 391 - -809 155

3 234

-2 153 5 161 6 242

-195 540 - -195 540

843 -970 183 161 -34 735 148 299 -40 999 69 968 28 969

17 -9 674 2020-01-01

2020-12-31

32 461

-16 478 -12 533 129 -2 319

1 260

3 853 195 5 308

-34 023 27 500 -6 523

- -1 620 10 522 -12 440 -3 538 -4 753 28 969 24 216

26 -14 039 Den löpande verksamheten

Resultat före skatt Justeringsposter

Värdeförändringar fastigheter Rearesultat fastighetsförsäljning Resultandel i intressebolag Betald skatt

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital

Förändringar i rörelsekapital

Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten

Investeringsverksamheten Investering i fastighet Försäljning av fastighet

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Finansieringsverksamheten Emissionskostnader Utdelning P1-aktier

Upptagna fastighetslån inklusive lånekostnader Amorterade fastighetslån

Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde

Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

Tilläggsupplysningar Erhållen ränta Erlagd ränta

(not 9) (not 9)

(not 24) (not 24)

(not 14)

(21)

20 21

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)

Rörelsens intäkter Övriga intäkter

Summa rörelsens intäkter

Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter Övriga externa kostnader Personalkostnader

Summa rörelsens kostnader

RÖRELSERESULTAT

Resultat från finansiella poster Ränteintäkter

Räntekostnader Nedskrivning aktier

Resultat från andelar i koncernbolag Summa resultat från finansiella poster

Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag Summa bokslutsdispositioner Resultat före skatt

Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

ÅRETS RESULTAT ÄR LIKA MED PERIODENS TOTALRESULTAT

2019-01-01 2019-12-31

- -

-1 639 -2 958 -151 -4 748 -4 748

2 247 -1 435 -38 -192 582

7 557 7 557 3 391 -547 2 844 (not 2)

(not 3, 5) (not 4)

(not 6) (not 7) (not 10) (not 7)

(not 8)

2020-01-01 2020-12-31

712 712

-2 699 -2 062 -306 -5 067 -4 355

3 966 -1 561 -2 000 -7 398

4 350 4 350 393 - 393

(22)

22 23

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i koncernföretag Fordran koncernföretag

Uppskjutna skattefordringar

Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar Fordran koncernföretag

Övriga fordringar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Kassa och bank

Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital Aktiekapital

Summa bundet eget kapital

Fritt eget kapital Överkursfond Balanserat resultat Periodens resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital

Skulder Långfristiga skulder

Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder Skulder i koncernföretag Leverantörsskulder

Upplupna skulder och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder

Summa skulder

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)

2019-12-31

135 914 202 147 470 338 531 338 531

10 996 29 370 64 11 459 349 990

1 523 1 523

270 615 -17 198 2 844 256 261 257 784

77 491 77 491

11 743 343 2 629 14 715 92 206 349 990 2020-12-31

138 914 268 167 470 407 551 407 551

- 9 15 364 388 407 939

1 523 1 523

270 615 -15 974 393 255 034 256 557

150 104 150 104

- 14 1 264 1 278 151 382 407 939 (not 10)

(not 11)

(not 14)

(not 15)

(not 17)

(not 18)

(23)

22 23

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK)

Ingående eget kapital 2019-01-01 Totalresultat 1 jan 2019 - 31 dec 2019 Summa totalresultat

Transaktioner med aktieägare Nyemission

Utdelning P1

Justering Emissionskostnader * Omföring av föregående års resultat Utgående eget kapital 2019-12-31

Ingående eget kapital 2020-01-01 Totalresultat 1 jan 2020- 31 december 2020 Summa totalresultat

Transaktioner med aktieägare Nyemission

Utdelning P1

Justering Emissionskostnader * Omföring av föregående års resultat Utgående eget kapital 2020-12-31

* Emissionskostnader om 844 tkr avser emissionskostnader 2018. Beloppet är positivt då det har skett en vändning av för hög reserv för 2018.

Summa eget kapital 255 066 2 844 2 844

- -970 844 - 257 784

257 784 393 393

- -1 620 - - 256 557 Periodens

resultat -5 435 2 844 2 844

5 435 2 844

2 844 393 393

-2 844 393 Balanserat

resultat -10 793

-970

-5 435 -17 199 -17 199

-1 620

2 844 -15 975 Överkursfond

269 772

844

270 616 270 616

270 616 Ej registrerat

aktiekapital P2 -

- -

- Aktiekapital P2

1 023

1 023 1 023

1 023 Aktiekapital P1

500

500 500

500

(24)

24 25

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK)

2019-01-01 2019-12-31

3 391

-7 557 38 2 -4 126

-339 -430 -4 895

-50 -24 309 -24 359

- 843 -970 -127 -29 381 29 445 64 2020-01-01

2020-12-31

393

-4 350 2 000 - -1 957

375 -1 694 -3 276

- 5 196 5 196

- - -1 620 -1 620 300 64 364 Den löpande verksamheten

Periodens resultat före skatt Justeringsposter

Erhållna koncernbidrag

Nedskrivning andelar koncernföretag Betald skatt

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital

Förändringar i rörelsekapital

Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten

Investeringsverksamheten Investeringar i koncernföretag Utlåning till koncernföretag

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Finansieringsverksamheten Nyemission

Emissionskostnader Utdelning P1-aktier

Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde

Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

(not 14)

NOTER (TSEK)

References

Related documents

Justerat för engångskostnader - nedskrivningen av Storefront Modern Pay (6,0 MSEK) samt avgångskostnader för ledningspersoner om sammantaget 4,4 MSEK - uppgick rörelseresultatet

Fordringshavare har rätt att under tiden från och med utgivningsdatum till och med den 15 april 2020 påkalla konvertering av sin konvertibla for- dran till nya aktier i bolaget till

Utveckling av innovationsekosystem och mötesplatsen på Medicon Village sker inom dotterbolaget Medicon Village Innovation AB som även ansvarar för vård och vidareutveckling

Bedömningen görs för varje finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar som tillhör värderingskategorierna Investeringar som hålls till förfall eller lånefordringar

I ett led för att nå ovanstående beskrivna mål i slutet av 2014 samt för att kunna finansiera nya investeringar i fastighets- beståndet, såsom förvärvet av de fyra fastigheterna

sionen. Vid extra bolagsstämma i Amasten den 26 maj 2014 bemyn- digades därför styrelsen att besluta om nyemission av Stam- och Preferensaktier i syfte att delfinansiera

Nedanstående finansiella information är ett sammandrag av Oscar Properties finansiella ställning och resultat för räkenskapsåren 2014, 2013 och 2012 (reviderade).

Nu är det slut på alla våghalsiga båtjakter. Med Aqualivs positions‐ och inbrottslarm BlackBox Easy har du full koll