B R - L G H N R I H S B B R F T E L L U S I H A N I N G E

D.nr: F-977-20-01 Best.nr: 166942

Adress Telefon Org nr E-post Hemsida

Värdia Fastigheter AB 08-584 305 99 55 65 69- 41 21 info@eminenta.se www.eminenta.se Polygonvägen 15

187 66 TÄBY

B R - L G H N R 9 9 - 2 1 6 1 - 1 - 2 8 7 I

H S B B R F T E L L U S I H A N I N G E Lejonets Gata 367, vån 3, 136 60 Brandbergen

Marknadsvärdebedömning

December 2020

1

1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden

Mellersta försäljningsteamet/Box 737 791 29 Falun

1.2 Uppdrag

Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion.

”Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad.

Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsförings- tid.”

Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer.

Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfråge-

situationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förut- sättningar.

1.3 Värdetidpunkt

Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten december 2020.

1.4 Inspektion

Bostadsrättslägenheten inspekterades 2020-12-01 av Anders Högman. Vid inspektionen deltog bostadsrättsinnehavaren och personal från kronofogdemyndigheten.

Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektions- tillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen.

Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer

jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv

av bostadsrättslägenheten.

2

2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter

Bostadsrättsförening: HSB Brf Tellus i Haninge Lägenhetsnummer: 99-2161-1-287

Skatteverkets lgh-nummer: 1201

Adress: Lejonets Gata 367, vån 3, 136 60 Brandbergen

Kommun: Haninge

Område: Brandbergen

Lägenhetsinnehavare: D.nr: F-977-20-01 Lägenhetsstorlek: 3 RoK

Lägenhetsarea: 84 m²

Månadsavgift: 5 838 kr/månad inkl. värme, vatten, kabel-TV (basutbud)

Andelstal: Ingen uppgift

Andelstal insats: 0,20660 % Andelstal årsavgift: 0,20660 % Saldo inre fond: 8 625,79 kr

Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften, andelstalen och den inre fonden är hämtade ur föreningens bostads- rättsinformation avseende förhållanden 2020-12-11.

Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter.

2.2 Sammanfattning

Lägenhet om 3 rum och kök i området Brandbergen ca 2 km öster om Haninge centrum.

Genomgående lägenhet med två fönstersidor; mot väster och öster och med utsikt mot grann- byggnader och parkytor. Kök och sovrum mot öster, vardagsrum och balkong mot väster.

Normal funktionell planlösning för lägenhetsstorleken. Lägenheten har moderniserats genom- gripande under senare tid och har idag en mycket bra nutida ytskikts,- snickeri,- och utrustnings- standard. Mycket gott skick och underhåll i hela lägenheten.

Brandbergens lokala centrum med visst utbud av offentlig- och kommersiell service samt skolor och busshållplatser finns inom bekvämt gångavstånd. I Haninge centrum finns kommunens samlade utbud av diverse offentlig- och kommersiell service och inom en radie om ca 2-5 km norr om Brandbergen finns också Haninge respektive Länna Handelsplatser med goda utbud av alle- handa kommersiell service med de stora detaljhandelskedjorna representerade. Brandbergen är ett större bostadsområde uppfört i slutet av 1960- och början av 1970 talet med flerbostadshus i såväl låghus- som höghusform.

A VSTÅND I KILOMETER (G = G ÅNGAVSTÅND )

Förskola/Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: G

3

2.3 Bostadsrättsföreningen

Allmänt: HSBs brf Tellus i Haninge innehar med äganderätt fastigheterna Haninge Söderby 2:16-21, 2:34-36 och 2:42. På fastigheterna finns sammanlagt 12 flerbostadsbyggnader varav 5 höghus och 7 låghus.

Föreningen omfattar totalt 590 bostadslägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt. Vidare finns 51 lokaler, bastu, föreningslokal samt 412 parkerings- och garageplatser. Parkerings- och garage- platserna kan hyras av föreningens medlemmar, kösystem gäller.

Tvättstuga: Gemensamma tvättstugor finns i föreningen.

Lägenhetsförråd Lägenhetsförråd finns i lägenheten. Inget externt förråd tillhör lägenheten.

Hemsida: https://www.hsb.se/stockholm/brf/tellus/

Övrigt:

Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2019 E KONOMI

Avgiftsnivå: 834 kr/m² Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuell lägenhet Taxeringsvärde: 425 510 tkr

Långsiktiga lån: 46 236 tkr 11 % av taxeringsvärdet Eget kapital 49 332 tkr 11,6 % av taxeringsvärdet Underhållsfond: 18 311 tkr 4,3 % av taxeringsvärdet

Kommentar: Föreningen bedöms ha en relativ hög avgiftsnivå. Vid ingången av 2020 hade föreningen en likviditet om 1,53 och en soliditet om 47 %.

2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter

Fastighet: Haninge Söderby 2:16

Byggår: 1971-72 x Flerbostadshus Friliggande villa Kedjehus Gavelläge

Ombyggnadsår: Parhus Radhus Mellanläge

Upplåtelseform: Tomträtt x Äganderätt

Antal våningar: Låghusbyggnad om totalt tre (3) våningar ovan mark.

Underhållsbehov: Föreningen bedriver ett löpande underhåll reparationsarbete av sitt byggnads- och markinnehav utifrån en upprättad underhållsplan.

Energideklaration: Inga uppgifter om ifall föreningens byggnader har energideklarerats.

Övrigt:

VA-stammar: x Ursprungliga Utbytta Uppgift enligt: Bedömt

Hiss: Ja x Nej

B YGGTEKNIK

G RUNDLÄGGNING G RUNDMUR S TOMME B JÄLKLAG F ASADER Y TTERTAK F ÖNSTER

Murar till berg Betonghålsten Trä Trä Träpanel Tegelpannor Kopplade

x

Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor Tvåglas

Grundsulor Lättbetong Lättklinker

x

^Betong Kalksandsten

x

^{Plåt Treglas}

Krypgrund

x

^{Betong Tegel} Stålbalkar

x

^Puts

x

^Papp Isolerglas

Plintar Natursten

x

^{Betong Slammat Shingel Enkelglas}

Pålar Timmer Eternit Eternit

x

^2+1-glas

Balkgrund Timmer Innanfönster

Torpargrund

Ovan redovisad byggteknik är delvis värderingsmannens egna bedömningar, felaktigheter kan förekomma.

U PPVÄRMNINGS - V ENTILATIONSSYSTEM OCH ANDRA INSTALLATIONER

x

Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis

Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats

Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Kamin

Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Kakelugn

Golvvärme

x

Fjärrvärme Ackumulatortank Centraldammsugare

x

Mekanisk från-och tilluftsvent.

x

Kommunikationsfiber

Självdragsventilation Värmepump (luft/vatten)

Värmepump (luft/luft)

4

2.5 Lägenhetsbeskrivning

R UMSINDELNING

Vard.r. Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Balkong

1 2 1 1 1 1 1

S:a 1 2 1 1 1 1 1

Inglasad balkong i västerläge mot parkytor och grannbyggnader.

K ÖK

Elspis Keramikhäll

x

Inbyggd ugn (Electrolux) Kyl Kaffemaskin

Vedspis

x

Induktionshäll (ej identif. fabr.)

x

Inbyggd micro (Electrolux) Frys Vinkyl Gasspis

x

Köksfläkt (ej identif. fabr.)

x

Diskmaskin

x

Kyl / Frys (ej identif. fabr) Skafferi

Beskrivning: Kök med matplatsutrymme för ca 8 personer. Klinkergolv, spotbelysning i tak.

Standard: Köket totalrenoverat under senare år. Skåpsnickerier med släta lackerade luckor, bänkskivor av stav- limmad ek med infälld häll och rostfri ho. Kaklade väggytor över köksbänkarna.

Underhållsstatus: Mycket god standard. Mycket gott skick.

B ADRUM

x

^WC Duschplats Badkar

x

Handdukstork

x

Uttag för tvättutrustning.

Bidé Duschkabin

x

Bubbelbadkar Frånluftsfläkt

x

Tvättställ Bastu

Beskrivning: Normalstort badrum. Spotbelysning.

Golv: Klinker. Golvvärme. Standard: Badrummet totalrenoverat under senare år.

Väggar: Kakel. Underhållsstatus: Mycket god standard. Mycket gott skick.

F ÖREKOMMANDE YTSKIKT

G OLV V ÄGGAR T AK

x

^Parkett

x

^Tapet Målade takskivor

Plastmattor Målad glasfiberväv Panel

Trä

x

^Målade

x

Målad puts

Laminat Panel Vävspänt

Linoleum Bröstpanel Plastspänt

x

^{Klinker Väv Pappspänt}

Skiffer Akustikplattor

Textilmattor Stuckatur

Nya snickerier och ytskikt i samband med totalrenoveringen av lägenheten. Allt i mycket gott och vårdat skick.

2.6 Bedömning

3-rums lägenhet som moderniserats genomgripande under senare år till en mycket bra nutida standard. Lägenheten som är i mycket gott och vårdat skick ger sammantaget ett mycket bra intryck.

5

3 S L U T L I G V Ä R D E B E D Ö M N I N G

Förutsättningar

Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 99-2161-1-287 i HSB Brf Tellus i Haninge, Haninge kommun i befintligt skick till:

Marknadsvärde per december 2020

ENMILJONNIOHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR 1 950 000 KRONOR

Bedömt värdeintervall

± 100 000 kr

Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden.

Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknads- värdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning.

Täby 2020-12-11 EMINENTA-VÄRDIA

Anders Högman

Civilingenjör

Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare

B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R , B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R

Utförande och definitioner

1 Utförande

1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid be- söket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnads- nämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex.

planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande.

2 Begreppet Marknadsvärde

2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en hän- delse – ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas.

2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att ob- jektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga nå- got tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer.

3 Ortsprismetoden

3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda för- enklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade ob- jekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske.

Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning

4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egen-

dom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldighet- er som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan in- formation hänförligt till värderingsobjektet.

4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet.

4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den inform- ation som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, var- för ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidta- gits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren el- ler dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avse- ende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värde- ringsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravat- ioner. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende.

5 Förutsättningar för värdeutlåtande

5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom upp- dragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värde- bedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.

5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgi- varen/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk Standard”.

5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrende- avtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.

5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksin- redning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspekt- ionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhål- landena ej varit möjliga att utreda.

6 Miljöfrågor

6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpå- verkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts.

Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger nå- gon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga.

6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i be- hov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig be- lastning.

7 Besiktning

7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan ka- raktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köpa- rens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället.

7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka vär- det. Inget ansvar tas för:

· sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka.

· funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponen- ter.

7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet.

8 Ansvar

8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (da- tum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskri- ven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket.

8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp.

9 Värdeutlåtandets aktualitet

9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gäl- lande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet.

10 Värdeutlåtandets användande

10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet.

10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om ut- låtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta.

10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehål- let och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

B I L A G A I I K A R T O R