Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 3331/17 1 (3)
Tjänsteutlåtande till Fastighetsnämnden 2017-05-22
2017-06-16
diarienummer 3331/17
Strategiska avdelningen Elisabeth Strandh
telefon 368 12 13
e-post: elisabeth.strandh@fastighet.goteborg.se
Yttrande över Älvstranden Utveckling AB:s förslag om markanvisning av
bostäder och verksamhetslokaler på Skeppsbron inom stadsdelen Inom Vallgraven
Förslag till beslut
Fastighetsnämnden har inga invändningar mot Älvstranden Utveckling AB:s förslag till:
a) Markanvisning inom kvarteret Redaren till Förvaltnings AB Framtiden.
b) Markanvisning av del av fastigheterna Inom Vallgraven 51:2 och 78:1 till Veidekke Bostad AB, AF Projektutveckling AB, BJC Group AB, TB-Projekt Väst AB samt Studor AB.
c) Markanvisning av fastigheterna Inom Vallgraven 49:4 och 49:5 till KB Biet.
Ärende och bakgrund
I Älvstranden Utveckling AB:s, nedan kallat bolaget, ägardirektiv stadgas att, för att stadens exploateringsverksamhet och markanvändning ska samordnas och ske i enlighet med visionen för Älvstaden, ska styrelsen/bolaget samverka med fastighetsnämnden/
fastighetskontoret. Samverkan ska ske före beslut om förvärv och avyttring av fastigheter, då fastighetsnämnden ska höras. Vidare ska beställningar av detaljplan samordnas med fastighetskontoret och fastighetsnämndens markanvisningspolicy tillämpas.
I enlighet med bolagets ägardirektiv och efter beslut/information i bolagets styrelse har bolaget inkommit med en begäran om fastighetsnämndens hörande avseende
markanvisning;
inom kvarteret Redaren till Förvaltnings AB Framtiden,
av del av fastigheterna Inom Vallgraven 51:2 och 78:1 till Veidekke Bostad AB, AF Projektutveckling AB, BJC Group AB, TB-Projekt Väst AB samt Studor AB,
av fastigheterna Inom Vallgraven 49:4 och 49:5 till KB Biet.
Läget för de aktuella områdena framgår av bilaga 1-2. Motiven till bolagets förslag
framgår av bilaga 2.
Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 3331/17 2 (3)
Ärendet behandlades vid fastighetsnämndens sammanträde den 22 maj 2017. Nämnden beslutade att återremittera ärendet då man efterfrågade ytterligare beslutsunderlag och en bättre beredning av ärendet, se bilaga 3.
Älvstranden Utveckling AB har tagit del av nämndens skäl till återremiss och därefter inkommit med kompletterande underlag med bilagor, se bilaga 4.
Överväganden
Markanvisningen inom kv Redaren omfattar ca 90 lägenheter för hyresrättsbyggnation, samt lokal för förskola. 2013 tecknades ett intentionsavtal mellan Förvaltnings AB Framtiden och bolaget om samverkan vid den fortsatta stadsutvecklingen av
Skeppsbron. Detta avtal har genom beslut i bolagets styrelse 2016-12-21 ersatts av ett nytt intentionsavtal rörande bl a den nu aktuella markanvisningen avseende Skeppsbron.
Mot bakgrund av detta har direktanvisning tillämpats som metod för denna markanvisning.
Markanvisningen avseende delar av fastigheterna Inom Vallgraven 52:1 och 78:1 omfattar sammanlagt ca 270 lägenheter för bostadsrättsbyggnation. För denna markanvisning har ett öppet jämförelseförfarande skett, där krav och
utvärderingskriterier har annonserats på stadens hemsida. Krav i ansökan har ställts utifrån markanvisningspolicyns inriktningar kring mångfald i boendet, sociala åtaganden, ekologisk hållbarhet, verksamhetslokaler, konkurrens och mångfald, byggherrens ekonomiska förutsättningar och stabilitet mm. Krav har även ställts på kvalitet i byggherrens tidigare genomförda och jämförbara projekt, samt krav på samarbete och engagemang för att utveckla Skeppsbron i enlighet med vision
Älvstaden. Kraven ligger i linje med den inriktning som anges i markanvisningspolicyn, och utvärderingsgruppens utlåtande finns att läsa på kommunens hemsida.
Markanvisningspolicyn anger att aktuellt marknadsvärde ska gälla vid prissättningen.
För markanvisningen avseende byggrätter för bostadsrätt inom del av fastigheterna Inom Vallgraven 52:1 och 78:1 utgör anbudspris den största enskilda faktorn vid viktningen (60%), utöver de två andra projektspecifika utvärderingskriterierna (genomförandebeskrivning/referensprojekt 30% och måluppfyllelse vision Älvstaden 10%). Pris har valts som utvärderingsgrund i syfte att erhålla en indikation på
marknadsvärdet för bostadsrätter i detta centrala läge.
Markanvisningen avseende Inom Vallgraven 49:4 och 49:5 avser kontor, handel och centrumändamål. För denna markanvisning har direktanvisning tillämpats. Skälet till detta är att fastigheterna ingår i samma kvarter som KB Biets befintliga bebyggda fastighet Inom Vallgraven 49:1 (”Merkurhuset”). Ett genomförande av detaljplanen innebär ett intrång på fastigheten och förutsätter rivning av del av befintlig byggnad på Inom Vallgraven 49:1. Det finns därmed en klar fördel av att låta hela kvarteret vara i samma ägares hand.
Gällande detaljplan vann laga kraft 2015, och vid framtagandet av denna har ställning
tagits till lämplig användning och kommunala behov. Förskola planeras inom kvarteret
Redaren och BmSS kan inrymmas i kommande bebyggelse om staden så önskar.
Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 3331/17 3 (3)
Bolaget har låtit juridisk expertis (MAQS advokatbyrå) utreda hanteringsordningen av bottenvåningarna med lokaler som ska tillfalla bolaget enligt annonsen. MAQS
advokatbyrå bedömer inte att säkerställandet av tillgång till bottenvåningarna omfattas av LOU. Fastighetskontoret gör ingen egen utredning.
Mot bakgrund av ovanstående bedömer fastighetskontoret att stadens
markanvisningspolicy har följts, och Fastighetskontoret har inga invändningar mot Älvstranden Utveckling AB:s förslag till markanvisningar.
Martin Öbo Fastighetsdirektör
Karin Frykberg Avdelningschef
Bilaga
Bilaga 1 Översiktskarta
Bilaga 2 Älvstranden Utveckling AB:s underlag inför fastighetsnämndens hörande inkl bilaga
Bilaga 3 Yrkande återremiss FN 170522
Bilaga 4 Kompletterande underlag från Älvstranden Utveckling AB
Översiktskarta
Bilaga 1
till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2017-05-22. Dnr 3331/17
Älvstranden Utveckling AB 1(2)
Underlag inför
fastighetsnämndens hörande 2017-05-04
Diarienummer 0367/17
Gustaf von Seth Telefon: 031-3689657
E-post: gustaf.von-seth@alvstranden.goteborg.se
Markanvisning av bostäder och
verksamhetslokaler på Skeppsbron inom Inom Vallgraven
Bakgrund
I Älvstranden Utveckling AB:s, nedan kallat Älvstranden, ägardirektiv stadgas att, för att stadens exploateringsverksamhet och markanvändning ska samordnas och ske i enlighet med visionen för Älvstaden, ska
Älvstranden samverka med fastighetsnämnden. Samverkan ska bland annat ske före beslut om förvärv och avyttring av fastigheter, då fastighets- nämnden ska höras. Likaså ska fastighetsnämnden markanvisningspolicy tillämpas.
I enlighet med bolagets ägardirektiv och efter beslut (punkt 1-2 nedan) samt information (punkt 3 nedan) i Älvstrandens styrelse begär Älvstranden härmed fastighetsnämndens hörande avseende nedanstående
markanvisningar.
Ärendet
Markanvisning
Detaljplanen ”Skeppsbron – mötesplats vid älven” vann laga kraft 2015-05-07 och syftar till att utveckla området kring Skeppsbron. Gator, torg, platser och
kajområdet ska bli göteborgarnas nya mötesplats vid älven. Detaljplanen innebär bland annat att idag rivna kvarter bebyggs med kvarter med i huvudsak 7-8
våningar för bostäder och olika verksamheter, att kajen flyttas ut 15 – 40 meter och att pirar och bryggor kan byggas i Göta Älv.
Kvartersmarken enligt detaljplanen ägs av Älvstranden. Då Älvstranden inte har för avsikt att själv agera byggherre i området ska byggrätterna i området
markanvisas. Tre markanvisningar på Skeppsbron är nu aktuella för fastighetsnämndens hörande:
1) Markanvisning inom kvarteret Redaren till Förvaltnings AB Framtiden 2) Markanvisning av del av fastigheterna Inom Vallgraven 51:2 och 78:1 till
Veidekke Bostad AB, AF Projektutveckling AB, BJC Group AB, TB- Projekt Väst AB samt Studor AB.
3) Markanvisning av fastigheterna Inom Vallgraven 49:4 och 49:5 till KB Biet
Bilaga 2
till tjänsteutlåtande
till fastighetsnämnden
2017-05-22. Dnr 3331/17
Älvstranden Utveckling AB 2(2) Överväganden
Markanvisningen inom kvarteret Redaren omfattar ca 90 lägenheter för hyresrättsbyggnation samt lokal för förskola. För denna markanvisning har direktanvisning tillämpas som metod. Motivet till direktanvisning till Förvaltnings AB Framtiden är det intentionsavtal som 2013 tecknades mellan Älvstranden och Förvaltnings AB Framtiden om samverkan vid den fortsatta stadsutvecklingen av Skeppsbron. Detta avtal har genom beslut i Älvstrandens styrelse 2016-12-21 ersatts med ett annat intentionsavtal innebärande bland annat den nu aktuella anvisningen avseende Skeppsbron.
Markanvisningen avseende delar av fastigheterna Inom Vallgraven 51:2 samt 78:1 omfattar sammanlagt ca 270 lägenheter för bostadsrättsbyggnation. För denna markanvisning har öppen annonsering tillämpats. Annonsering har skett via goteborg.se och 16 anbud inkom. Utvärdering av anbuden har skett av en utvärderingsgrupp och utifrån ett antal kriterier; uppfyllelse av skallkrav, anbudspris, genomförandebeskrivning, referensobjekt och beskrivning av
måluppfyllelse enligt vision Älvstadens intentioner. Aktörerna är efter utvärdering valda utifrån principer om att sprida risk, skapa variation och möjlighet att
involvera flera mindre aktörer. Beslut om anvisningen har fattats av Älvstrandens styrelse 2017-04-12.
Aktuell lottfördelning:
Lott A 12 930 kvm BTA Veidekke Bostads AB Lott B 12 160 kvm BTA AF Projektutveckling AB
Lott C 400 kvm BTA Studor AB
Lott D 360 kvm BTA BJC Group AB
Lott E 400 kvm BTA TB-Projekt Väst AB
Lott F 300 kvm BTA BJC Group AB
Markanvisningen avseende Vallgraven 49:4 och 49:5 avser kontor, handel och centrumändamål. För denna markanvisning har direktanvisning tillämpats. Motivet till detta är att fastigheterna ingår i samma kvarter som KB Biets befintliga
bebyggda fastighet Inom Vallgraven 49:1 (”Merkurhuset”) och detaljplanens genomförande i denna del innebär intrång på Inom Vallgraven 49:1. Förutom annan fastighetsindelning förutsätter ett genomförande även en rivning av del av befintlig byggnad på Inom Vallgraven 49:1. Det finns därmed en klar
ändamålsenlighet med att låta hela kvarteret vara i samma ägares hand, vilken inte uppnås om markanvisning sker till annan aktör. Avtalsförhandlingar pågår mellan Älvstranden och KB Biet och ett kommande beslut om markanvisning i
Älvstrandens styrelse förutsätter att överenskommelse kan träffas.
Lena Andersson Gustaf von Seth
VD Fastighetsutvecklingschef
Bilaga Karta
Bilaga 1
Återremiss S-MP-V
Fastighetsnämnden 2017-05-22
Ärende nr 23
Markanvisning för bostäder, handel och kontor m.m på Skeppsbron, Inom stadsdelen Vallgraven
Fastighetsnämnden ansvarar för Göteborgs Stads mark- och bostadspolitiska uppgifter.
Nämndens övergripande mål är att skapa förutsättningar för att de som bor och vill bo i Göteborg skall kunna erbjudas goda bostäder i en trygg och stimulerande miljö. Arbetet sker i samverkan med övriga aktörer i staden, men också i nära samarbete med
näringslivet. Fastighetsnämnden har inom ramen för sitt ansvar också ett processägarskap som i korthet handlar om att verka för och bevaka så att bostadsbristen byggs bort.
För att stadens exploateringsverksamhet och markanvändning ska kunna samordnas oc h ske i enlighet med visioner och av fullmäktige fastställda mål ska Älvstrandens
bolagsstyrelse samverka med fastighetsnämnden/fastighetskontoret utifrån fastighetsnämndens bostadsförsörjnings- och markförsörjningsansvar.
Före beslut om förvärv och avyttring av fastigheter ska fastighetsnämnden höras.
Beställningar av detaljplaner ska samordnas med fastighetsnämnden. Stadens markanvisningspolicy ska tillämpas.
Som en konsekvens av ovan beslutade inriktningar förväntas ett hörande för
Fastighetsnämndens dels innebära huruvida stadens markanvisningspolicy , principer för prissättning av mark följts, dels att det område som avses anvisas inte bedöms behövas för andra kommunala ändamål. Fastighetskontoret skall därför i sina överväganden och beredning av beslutsunderlag vid höranden om markanvisningar eller förändringar av sådana på ett tydligare sätt ha sin utgångspunkt i stadens
bostadspolitiska mål. Finns det oklarheter i tolkning eller tillämpning av ägardirektivet givet av kommunfullmäktige bör Fastighetsnämnden notifiera kommunfullmäktige för förtydligande och korrigering av densamma.
Fastighetsnämnden noterar vidare att markanvisningen i detta ärenden , förutom att den är anvisad före fastighetsnämnden hunnit höras, dessutom omgärdas av frågor rörande huruvida markanvisningsförfarandet skett i enlighet med stadens
markanvisningspolicy, utvärdering skett efter angiven viktning i
markanvisningsinbjudan samt huruvida Älvstranden AB kan begära att nybyggnader
Bilaga 3
(kommersiella lokaler) som uppförs enligt kravspecifikation i anvisningen återförs till Älvstranden AB efter det att byggnadsverk realiserats, här bör fastighetskontoret
särskilt belysa om otillåten direktupphandling av entreprenad kan göras gällande i detta fall.
Fastighetsnämnden föreslås besluta:
att ovan ställda frågor tydliggörs och besvaras vid nästkommande nämnd för att ärendet skall anses vara tillräckligt berett och fullgott beslutsunderlag föreligga.
att fastighetsnämnden framöver förväntar sig att få höranden innan anvisning formellt
sker av Älvstrandens styrelse i enlighet med kommunfullmäktiges beslut.
VbVbVb
Vb:::: SVSVSVSV:::: AngAngAngAng.... SVSVSVSV:::: Tilläggsyrkanden med tillhörande brödtext för förståelseTilläggsyrkanden med tillhörande brödtext för förståelseTilläggsyrkanden med tillhörande brödtext för förståelseTilläggsyrkanden med tillhörande brödtext för förståelse av densamma
av densammaav densamma av densamma Elisabeth Strandh Elisabeth StrandhElisabeth Strandh
Elisabeth Strandh till:Elisabeth Strandh 2017-05-31 19:10
Från: Elisabeth Strandh/Fastighetskontoret/GBGStad Till: Elisabeth Strandh/Fastighetskontoret/GBGStad@GBG
Från: Lena Lundblad <Lena.Lundblad@alvstranden.goteborg.se>
Till: Elisabeth Strandh <elisabeth.strandh@fastighet.goteborg.se>
Datum: 2017-05-31 10:24 Ärende: Återremiss Skeppsbron
Hej Elisabeth
Återkommer med kompletterande underlag enligt ditt mail och fastighetsnämndens återremiss till fastighetskontoret.
Kompletterande information rörande markanvisningen avseende Skeppsbron :
Markanvisningspolicyn har enligt vår uppfattning följts .
Formen för markanvisningen har varit ett öppet jämförelseförfarande .
Annonsen med krav och utvärderingskriterier för den aktuella anvisningen har annonserats på stadens hemsida och varit öppen för ansökan under perioden 2017-01-24 – 2017-03-10.
Ett öppet informationsmöte, hölls den 21 februari. Kontinuerligt under
ansökningsperioden kunde frågor om anvisningen ställas och svar angavs öppet och tillgängligt för alla.
Krav i ansökan har ställts utifrån markanvisningspolicyns inriktningar kring mångfald i boendet, sociala åtaganden, ekologiskt hållbarhet, verksamhetslokaler, konkurrens och mångfald, byggherrens ekonomiska förutsättningar och stabilitet samt övriga kriterier . Som övriga kriterier har bland annat ställts krav på kvalitet i byggherrens tidigare , genomförda jämförbara projekt samt krav på samarbete och engagemang för att i att utveckla
Skeppsbron i enlighet med vision Älvstaden . Annonsen i sin helhet bifogas.
Den modell som ligger till grund för utvärderingen , och som också framgår av annonsen, baseras på en sammanvägd bedömning av anbudspris , genomförandebeskrivning, referensprojekt och måluppfyllelse inom vision Älvstaden . Viktningen har varit 60 % anbudspris, 30 % genomförandebeskrivning i kombination med referensprojekt och 10 % bidrag till måluppfyllelse inom vision Älvstaden . Pris har valts som utvärderingsgrund då det varit intressant att få en indikation på marknadsvärdet i ett sådant här centralt läge i staden, som kommer att följas av fler markanvisningar i liknande lägen , t ex i Frihamnen och Masthugget. Den ansträngda exploateringsekonomin för projektet innebär också behov av att säkerställa en hög intäktssida.
16 anbud inkom. Dessa utvärderades av en för anvisningen särskilt utsedd
utvärderingsgrupp med olika kompetens (teknisk, ekonomisk, inom social hållbarhet och arkitektur) och med både interna och externa representanter . Viktningen enligt annonsen
Utdrag från mail 2017-05-31 från Älvstranden Utveckling AB om markanvisning av bostäder och verksamhetslokaler på Skeppsbron
Bilaga 4
Länk till webbsida
har legat till grund för utvärderingen . Utvärderingsgruppens bedömningar har
sammanställts och gjorts offentliga via stadens hemsida . Bedömningarna har sedan, då det efterfrågats, följts upp med möten med berörda anbudsgivare . Bedömningsunderlaget samt styrelseprotokoll bifogas.
När det gäller hanteringen av bottenvåningarna är det en ny modell som testas i syfte att verkligen försöka åstadkomma en levande stadsmiljö med aktiva bottenvåningar med ett blandat och inbjudande innehåll för alla göteborgare – allt i syfte att försöka skapa Skeppsbron till göteborgarnas nya vardagsrum och mötesplats vid älven . Frågan om hanteringsordningens förhållande till LOU har Älvstranden Utveckling utrett med stöd av juridisk expertis; MAQs advokatbyrå. Utredningen bifogas. Sammanfattningsvis konstateras i utredningen att ”Affärsmodellen utgör en sammanhållen enhet i syfte att utveckla en ny stadsdel och markanvisningens huvudsakliga föremål är försäljning av fastigheter med byggrätter. Eftersom det huvudsakliga föremålet faller utanför LOU är inte LOU tillämpbar på affärsmodellen. Detta gäller oavsett om affärsmodellen skulle innebära moment som sedda var för sig skulle kunna vara upphandlingspliktiga” .
När det gäller bedömningen av behov av mark för att möta kommunala behov kan konstateras att de nu aktuella anvisningarna avser byggrätter i lagakraftvunna planer , varför denna fråga får förutsättas ha prövats tidigare under planprocessen . I båda de aktuella detaljplanerna kan dock konstateras att det kommunala behovet av förskolor samt i Skeppsbron, genom markanvisningen, även behovet av bostäder med särskild service , har säkerställts.
Vi hoppas detta väl kompletterar tidigare insänt underlag och besvarar de frågor som nämnden ställt.
Hör av dig om du har ytterligare frågor . Med vänlig hälsning,
Lena Lundblad Projektchef Älvstaden
______________________________________
Älvstranden Utveckling AB
031-368 96 87 / 0722-55 87 08 Älvstranden Utveckling AB Box 8003, 402 77 Göteborg
lena.lundblad@alvstranden.goteborg.se
Besöksadress: Lindholmsallén 10
älvstranden.comUtvärderingsgruppens utlåtande till markanvisningen på Skeppsbron
Sammanfattning
I detta utlåtande beskriver utvärderingsgruppen för markanvisningen på Skeppsbron som genomförts under våren 2017 resultatet av sitt arbete.
Utvärderingsgruppen vill tacka samtliga aktörer för ert deltatagande i markanvisningen.
Utvärderingsgruppen har med utgångspunkt i markanvisningens urvalsmodell föreslagit att följande bolag ska tilldelas en byggrätter inom ramen för markanvisningen:
• Byggrätt A: Veidekke Bostad AB
• Byggrätt B: AF Projektutveckling AB
• Byggrätt C: Studor AB
• Byggrätt D: BJC Group AB
• Byggrätt E: TB-Projekt Väst AB
• Byggrätt F: BJC Group AB
Nedan beskrivs på övergripande nivå bakgrunden och omfattningen på markanvisningen, utvärderingsprocessen och urvalsmodellen samt den värdering som utvärderingsgruppen gjort. För mer detaljerad information om markanvisningens förutsättningar hänvisas till dokumentet Förutsättningar för markanvisning på Skeppsbron (länk).
Utlåtandets innehållsförteckning
Markanvisningen på Skeppsbron 2
Syftet med ansökan 2
Bakgrund till markanvisningen 2
Övergripande mål med markanvisningen 3
Markanvisningens omfattning 4
Utvärderingsprocess och urvalsmodell 5
Utvärderingsprocessen 5
Utvärderingsmodell och bedömningsgrunder 5
Utvärderingsgrupp 6
Utvärderingsgruppens förslag till beslut om tilldelning av markanvisning 6
Deltagande företag 6
Utvärdering per byggrätt 7
Utvärderingsgruppens övergripande motiveringar till tilldelning av markanvisningar 9
Kommentarer på övriga aktörers inkomna ansökningar 10
Markanvisningen på Skeppsbron Syftet med ansökan
Detaljplan för Skeppsbron m.m. inom stadsdelen Inom Vallgraven i Göteborg vann laga kraft i april 2015. Älvstranden Utveckling AB (”Älvstranden”) driver projektet och har i samverkan med berörda aktörer inom Göteborgs stad påbörjat genomförandefasen.
Vi söker nu aktörer som tillsammans med staden är intresserade av att genomföra planen, utveckla en hållbar stad samt skapa Göteborgarnas nya vardagsrum och mötesplats vid älven.
Skeppsbron är ett av Göteborgs mest centralt belägna stadsutvecklingsområden. Här ska vi skapa en levande blandstad med attraktiva bostäder, goda förutsättningar för utveckling av verksamheter, ytor för rekreation och en spännande mötesplats vid älven.
Målsättningen är att utveckla ett stadsrum som präglas av aktivitet, mänsklig närvaro och trygghet. Alla ska känna sig välkomna i det offentliga rummet på Skeppsbron.
Med sitt centrala läge och väl utbyggda kommunikationer är det enkelt att ta sig till och från Skeppsbron. Vid Stenpiren, den nya knutpunkten, byter trafikanter snabbt mellan färja, buss och spårvagn. Pendelstråk för cykeltrafik anläggs innanför kajstråket. Stora
Badhusgatan kommer utvecklas till ett promenadstråk med butiker och verksamheter.
Under kajstråket byggs en parkeringsanläggning i två plan, vilket ytterligare underlättar resande och byte mellan olika trafikslag.
Från älven ska Göteborgs city få ett nytt attraktivt ansikte mot vattnet med de nya byggnaderna på Skeppsbron. Längs kajstråket kommer det att anläggas en park, ett utomhusbad och kajanläggningar som skapar goda möjligheter att möta vattnet.
Skeppsbron ska utvecklas så att området får en stark attraktionskraft för göteborgarna och besökare i staden.
Vi söker aktörer som vill möta utmaningen och utveckla Skeppsbron tillsammans med staden. Genomförande av detta komplexa stadsutvecklingsprojekt ställer höga krav på alla inblandade. De aktörer vi söker ska tillföra projektet hög kompetens, gedigen erfarenhet och hög grad av samverkan. Tillsammans kommer vi att utveckla Skeppsbron till en förebild för modern hållbar stadsutveckling.
Bakgrund till markanvisningen
År 2006 stod Götatunneln klar för att frigöra hamnstråket
inklusive Skeppsbron från stora delar av den trafik som skapat en barriär mellan innerstaden och Göta Älv.
Som inledning till planeringsprocessen för Skeppsbron och andra områden längs Södra Älvstranden genomfördes en
medborgardialog, Dialog Södra Älvstranden. Grupper
sammansatta av både yrkesverksamma inom samhällsbyggnad och medborgare i olika åldrar genomförde parallella stadsanalyser, där ett stort antal idéer till Södra Älvstrandens framtida innehåll presenterades. Arbetet kan beskrivas som ett förarbete till den
lagstadgade planprocessen, som inleddes i och med att arbetet med ett planprogram för området påbörjades 2006.
Planprogrammet för Södra Älvstranden, där Skeppsbron utgör en del, godkändes av kommunfullmäktige under 2007. En viktig del i planprogramarbetet var att ta hand om de idéer som framförts i Dialog Södra Älvstranden.
Innan detaljplanearbetet startade genomfördes parallella arkitektuppdrag med syfte att närmare studera hur Skeppsbron kan ges en planstruktur som håller över tid och som kan utgöra stommen för att förverkliga visionen. Fyra förslag presenterades och idéer ur samtliga förslag har utgjort underlag för detaljplanearbetet. Efter att planprogrammet för Södra Älvstranden godkändes påbörjades arbetet med att ta fram detaljplan för
Skeppsbron. Under hösten 2009 genomfördes samråd kring ett detaljplaneförslag för Skeppsbron.
En workshopserie ledd av Gehl Architects genomfördes våren 2010. Arbetet omfattade kaj- och vattenområdet och dess kopplingar in mot staden. Förutom Gehl Architects
medverkade andra välrenommerade arkitekter samt experter inom hållbarhet, handel, klimat och trafik. Syftet var att med social hållbarhet i fokus, hitta lämplig utformning av och formulera
Inför utställningsskedet delades detaljplanen för Skeppsbron upp i två planer, varav den detaljplanen som omfattade Stora Badhusgatan, Stenpiren, Skeppsbroplatsen och knutpunkten, Detaljplan för Spårväg Skeppsbron inom stadsdelen Inom Vallgraven i Göteborg , antogs av Kommunfullmäktige i januari 2012.
Detaljplan för Skeppsbron m.m. Inom stadsdelen Inom Vallgraven i Göteborg avser de delar av Skeppsbron, som inte omfattades av Detaljplanen för Spårväg Skeppsbron. Planen ställdes ut våren 2012 och vann laga kraft i april 2015. Göteborgs Stad, genom Älvstranden, driver nu projektet vidare och har påbörjat genomförandet. Samverkan med berörda kommunala förvaltningar och bolag, samt övriga berörda intressenter har inletts. De markanvisningar som genomförs på Skeppsbron avser därmed byggrätter som till storlek och innehåll är definierade i den antagna och lagakraftvunna detaljplanen.
Övergripande mål med markanvisningen
Enligt detaljplanen är målbilden för stadsutvecklingen på Skeppsbron att skapa
”Göteborgarnas nya, spännande mötesplats vid älven.”
Målen för denna markanvisning är därför att:
• Skeppsbron blir en plats för alla
• Skeppsbron låter staden möta vattnet
• Skeppsbron utvecklar levande bottenvåningar och publika gaturum
• Skeppsbron utvecklar blandstad för fler
• Skeppsbron stärker kärnan och ökar kopplingar över älven
• Skeppsbron byggs robust med låg klimatpåverkan
• Skeppsbron skapar hållbart vardagsliv som fungerar bra för barn och unga
• Skeppsbron skapar goda och trygga livsmiljöer
• Skeppsbrons utveckling utgår från de befintliga kvaliteterna
• Skeppsbron utvecklar en stimulerande stad i ögonhöjd
Markanvisningens omfattning
Markanvisningen omfattar del av de byggrätter som ingår i detaljplanen för Skeppsbron.
De byggrätter som nu är aktuella för anvisning är:
• Två kvarter belägna inom Kv 51 Verkstaden, mellan Verkstadsgatan i sydväst och
spårvägen i nordost. Byggrätterna a och b enligt figuren nedan. Inom byggrätterna a och b görs bedömningen att detaljplanen medger upphöjda innergårdar. I
markanvisningen förutsätts att kvarteren uppförs med upphöjda innergårdar och att lokaler ska tillskapas även under dessa.
• Fyra byggrätter belägna på kajstråket.
Byggrätterna markerade c, d, e och f i figuren nedan
Figur; Markanvisningens ungefärliga omfattning i förhållande till detaljplanen.
Figur; Markanvisning omfattar byggrätter markerade med a,b,c,d,e och f.
Utvärderingsprocess och urvalsmodell Utvärderingsprocessen
Genomförandet av markanvisningen följer Göteborgs stads styrdokument: Anvisning av mark för bostäder och verksamheter, daterad 2014-06-13. För den aktuella
markanvisningen tillämpas jämförelseförfarande. Krav och utvärderingskriterier ställs på generell och projektspecifik nivå. Älvstranden utvärderar inkomna intresse anmälningar utifrån en urvalsmodell i två steg.
Det åligger sökande att inhämta offentliga handlingar av styrande karaktär som är av betydelse för kommande utbyggnad på Skeppsbron. Exempel på sådana kan vara berörda detaljplaner, miljödom för vattenverksamhet och andra myndighetsbeslut.
Utvärderingsmodell och bedömningsgrunder
Urvalsmodellen omfattar två steg, en kvalificeringsfas och en utvärderingsfas.
• Kvalificeringsfasen - Krav på inkommen ansökan
De krav som ställs inom ramen för markanvisningen ska vara upp fyllda för att ansökan ska godtas för fortsatt utvärdering. Sökande ska i sin ansökan ha dokumenterat att samtliga krav som formulerats i underlaget accepterats.
• Utvärderingsfasen - Utvärdering av inkommen ansökan
Den modell som ligger till grund för utvärderingen baseras på en sammanvägd bedömning av anbudspris, genomförandebeskrivning, referensprojekt och
måluppfyllelse inom Vision Älvstaden. Viktningen kommer vara i storleksordningen 60 % anbudspris, 30 % genomförandebeskrivning i kombination med
referensprojekt och 10 % bidrag till måluppfyllelse inom Vision Älvstaden.
I kvalificeringsfasen kontrolleras att de sökandes ekonomiska förutsättningar, att de fullgjort sina skyldigheter mot samhället samt att man accepterat projektspecifika krav.
I utvärderingen värderas hur de sökande avser att genomföra sina projekt, teamets
inskickade referensprojekt, bidrag till måluppfyllelse Vision Älvstaden samt offererat pris. I bedömningsarbetet av de kvalitativa delarna har följande perspektiv bedömts utifrån kraven i markanvisningen:
• Genomförandebeskrivning
• Hur man avser att möta tekniska utmaningar och hur funktion och form hänger ihop samt att hur man möter gestaltningsmässiga och
hållbarhetsrelaterade målsättningar som angetts i markanvisningen
• Hur man avser att planera och genomföra sina projekt, identifierat utmaningar, risker och möjligheter.
• Teamets kompetens och inskickade referensprojekt
• Hur man avser att i samverkan uppnå övergripande målsättningar
• Hur man avser bemanna temat och teamets kompetens och erfarenhet
• Hur sökandes förslag förhåller sig till målbilden och de sökandes egna analyser och slutsatser
• Hur ansökningarna bidrar till visionen och är göteborgarnas nya spännande mötesplats vid älven
• Hur och till vilken relation som ansökningarna förhåller sig till staden. Hur man ska erhålla – ”hela staden, möta vattnet, stärka kärnan”
Utvärderingen har inte gjorts utifrån några exempelvis gestaltningsförslag då det inte ingått i ansökan. Istället kommer gestaltningsfrågorna inom ramen för Skeppsbron att hanteras av ett Gestaltningsråd där parterna är representerade som gemensamt kommer godkänna samtliga vinnares projektidéer.
Utvärderingsgrupp
En för markanvisningen utsedd utvärderingsgrupp genomför urvalet. Gruppens
sammansättning säkerställer bred kompetens inom områden som arkitektur, teknik och hållbarhet med mera. Gruppen omfattade:
• Björn Siesjö, Stadsbyggnadskontoret
• Henrik Persson, Älvstaden
• Rune Arnesen, Projektchef Älvstranden Utveckling AB
• Åke Eriksson, Konsult tekniska frågor för Älvstranden Utveckling AB
• Kristian Käll, Processledare hållbarhet Älvstranden Utveckling AB
Utvärderingsgruppens förslag till beslut om tilldelning av markanvisning
Utvärderingsgruppens förslag till beslut för fördelning av byggrätterna enligt utvärderingsmodellen är:
• Byggrätt A: Veidekke Bostad
• Byggrätt B: AF Projektutveckling
• Byggrätt C: Studor
• Byggrätt D: BJC Group
• Byggrätt E: TB Projekt Väst
• Byggrätt F: BJC Group
Utvärderingsgruppens inriktning var vid utvärderingen att möjliggöra för 2-3 aktörer för kajhusen i syfte att skapa ökad variation och möjlighet att involvera flera mindre aktörer i projektet.
Deltagande företag
I tabellen nedan presenteras de bolag som inkommit med ansökan om markanvisning och vilka byggrätter de anmält intresse för.
Utvärdering per byggrätt
Byggrätt A
Byggrätt B
Byggrätt C och D
Byggrätt E och F
Utvärderingsgruppens övergripande motiveringar till tilldelning av markanvisningar
Utvärderingsgruppens motivering till att aktörerna föreslås tilldelas markanvisning på de angivna byggrätterna:
BYGGRÄTT A:
Veidekke Bostad har inlämnat en ansökan som påvisar en god genomförandekraft och en djup kompetens i det föreslagna teamet att möta projektets utmaningar och risker såväl som förmåga att bidra till utvecklingen av området enligt markanvisningens beskrivna målbild. Ansökan påvisade en rad mervärden avseende bland annat förmågan att driva projekt i samverkan, erfarenhet av att involvera medborgare i sina processer och
projektidéer som bidrar till Vision Älvstadens måluppfyllelse. Veidekke Bostad har även lämnat ett konkurrenskraftigt pris för byggrätten.
BYGGRÄTT B:
AF Projektutveckling har lämnat in en ansökan som visar på en god förståelse för projektets förutsättningar och på ett tydligt sätt delgivit hur de kommer bidra med olika kompetenser, genomförandekraft och kreativitet in i projektet: AF Projektutveckling har på ett tydligt sätt beskrivit hur de avser bidra till att målbilden för Vision Älvstaden i Skeppsbron genom sitt projekt. Bland annat lyfts mervärden i form av att projektet omfattar en byggemenskap såväl som BMSS lägenheter och en god förståelse för samspelet mellan byggnader och det offentliga rummet. AF Projektutveckling har även lämnat ett konkurrenskraftigt pris för byggrätten.
BYGGRÄTT C:
Studor AB har i sin ansökan visat att de har förståelse för såväl projektets förutsättningar som målbild. I ansökan framgår att bolaget bidrar med ett kompetent team och hur bolaget genom sitt projekt vill bidra till uppfyllande av Vision Älvstaden. Studor AB har även lämnat ett konkurrenskraftigt pris.
BYGGRÄTT D och F:
BJC Group AB har i sin ansökan på ett omsorgsfullt sätt beskrivit hur de avser bidra till utvecklingen av Skeppsbron både avseende kompetens, genomförandekraft och erfarenhet samt hur de avser bidra till Vision Älvstadens olika strategier och mål som anges för Skeppsbron. BJC Group AB har även lämnat ett konkurrenskraftigt pris.
BYGGRÄTT E:
TB Projekt Väst har i sin ansökan visat att de har förståelse för såväl projektets
förutsättningar som målbild. I ansökan framgår att bolaget bidrar med ett kompetent team och hur bolaget genom sitt projekt vill bidra till Vision Älvstaden. TB Projekt Väst har även lämnat ett konkurrenskraftigt pris.
Kommentarer på övriga aktörers inkomna ansökningar
RIKSBYGGEN
Riksbyggen har inkommit med en väl genomarbetad ansökan som påvisar deras breda erfarenhet och djupa kompetens av att bedriva denna typ av stadsutvecklingsprojekt i nära samverkan med andra aktörer. Ansökan ger en god bild av hur bolaget avser bidra både vad gäller genomförande och kvalitet i projektet. Riksbyggen har lämnat in en ansökan som får fina kvalitetspoäng men det väger inte upp i förhållande till det pris som lämnats i den hårda konkurrens som varit både vad gäller kvalitet och pris. Utvecklingspotential i ansökan är att på ett tydligare sätt beskriva hur tidigare erfarenheter ska anpassas och omsättas i det aktuella projektet.
ANOR FASTIGHETER AB
Anor Fastigheter AB har skickat in en ansökan med hög kvalitet som tydligt beskriver bolagets ambitioner, kompetens och erfarenhet av komplexa projekt. Ansökan ger en god bild av hur bolaget avser bidra i projektet både avseende genomförande och kvalitet. Anors ansökan får fina kvalitetspoäng men det väger inte upp i förhållande till det pris som lämnats i den hårda konkurrens som varit både vad gäller kvalitet och pris.
Utvecklingspotential inför kommande anvisningar är att tydligare påvisa hur bolaget ska omsätta de erfarenheter de har i det aktuella projektet samt utveckla sina beskrivningar kring social hållbarhet.
SKANSKA MARK OCH EXPLOATERING NYA HEM
Skanska Mark och Exploatering Nya Hem har lämnat in en ansökan som tydligt visar att de redan har en mycket god förståelse för projektets komplexitet och vad det kräver i from av genomförandekompetens. I ansökan framgår det även tydligt hur bolaget avser bidra till Vision Älvstadens utpekade målsättningar för Skeppsbron. Skanskas ansökan får fina kvalitetspoäng men det väger inte upp i förhållande till det pris som lämnats i den hårda konkurrens som varit både vad gäller kvalitet och pris. Utvecklingspotential inför
kommande markanvisningar är att tydligare beskriva hur bolaget avser arbeta med sociala aspekter såsom former för dialog, platsbyggnad och involvering av olika berörda
målgrupper.
PEAB BOSTAD AB
PEAB Bostad AB har inkommit med en ansökan som visar hur bolaget avser bidra i
utbyggnaden av Skeppsbron avseende kompetens, erfarenhet och genomförandekraft. Peab har lämnat ett konkurrenskraftigt pris men får inte tillräckligt bra kvalitetspoäng för att få en tilldelning i den hårda konkurrens som varit både avseende pris och kvalitet.
Utvecklingspotential inför kommande anvisningar är att tydligare beskriva hur projektet avser arbeta med riskhantering i denna typ av komplexa projekt samt tydligare beskriva hur bolaget avser bidra i till arbetet att uppfylla vision Älvstaden och dess aktuella kvalitetsmål i det aktuella projektet.
BOTRYGG MED KROOK & TJÄDER
Botrygg tillsammans med Krook och Tjäder har lämnat in en ansökan som på ett kreativt sätt visar hur projektet skulle kunna bidra till de sociala dimensionerna i utvecklingen av Skeppsbron. Botrygg tillsammans med Krook och Tjäder har fått godkända kvalitetspoäng
både på genomförande och måluppfyllnad avseende vision Älvstaden men har inte inkommit med ett konkurrenskraftigt pris i förhållande till andra. Utvecklingspotential inför kommande markanvisningar är att tydligare beskriva hur bolaget avser arbeta med risker samt förståelsen för områdets komplexitet. Även beskrivningen av hur bolaget ska bidra till satta kvalitetsmål kan utvecklas och bli tydligare.
BOTRYGG MED TENGBOM
Botrygg tillsammans med Tengbom har lämnat in en ansökan som på ett kreativt sätt visar hur projektet skulle kunna bidra till de sociala dimensionerna i utvecklingen av
Skeppsbron. Botrygg tillsammans med Tengbom har fått godkända kvalitetspoäng både på genomförande och måluppfyllnad avseende vision Älvstaden men har inte inkommit med ett konkurrenskraftigt pris i förhållande till andra. Utvecklingspotential inför kommande markanvisningar är att tydligare beskriva hur bolaget avser arbeta med risker samt
förståelsen för områdets komplexitet. Även beskrivningen av hur bolaget ska bidra till satta kvalitetsmål kan utvecklas och bli tydligare.
SVERIGEHUSET
Sverigehuset har inkommit med en ansökan med ett konkurrenskraftigt pris men har inte på ett tydligt sätt beskrivit i sin ansökan hur bolaget avser bidra i såväl genomförande - perspektiven eller kvalitetsperspektiven. Utvecklingspotential inför kommande
markanvisningar är att på ett tydligt sätt svara upp på och beskriva hur bolaget planerar att bidra till de olika bedömningsgrunderna i markanvisningen.
WALLENSTAM
Wallenstam har skickat in en ansökan som på övergripande nivå beskriver vad bolaget avser bidra med i uppfyllanden av Vision Älvstaden och delar av de utpekade
genomförandeperspektiven. Bolaget har dessutom inte lämnat ett konkurrenskraftigt pris i förhållande till övriga. Utvecklingspotential inför kommande markanvisningar är att på ett tydligt sätt svara upp på och beskriva hur bolaget planerar att bidra till de olika
bedömningsgrunderna i markanvisningen.
FASTIGHETSBOLAGET RIVERTON
Fastighetsbolaget Riverton har inkommit med en ansökan som på ett tydligt sätt beskriver hur de avser bidra både i genomförandeperspektivet och i uppfyllandet av vision Älvstaden.
Ansökan påvisar även kreativitet i hur kajhusen kan användas för att skapa variation i vad byggnaderna används till. Bolaget har i förhållande till andra lämnat ett för lågt pris.
Utvecklingspotential inför kommande markanvisningar är att tydligare påvisa förståelsen för riskerna och beskriva hur arbetet med riskhantering ska bedrivas samt knyta till sig ett team som på bättre sätt kan påvisa erfarenhet av att driva komplexa projekt.
OSCAR PROPERTIES INVEST AB
Oscar Properties Invest har inkommit med en ansökan där priset inte är konkurrenskraftigt i förhållande till övriga och där beskrivningarna av hur bolaget avser bidra i genomförande och kvalitetsarbete inte tydliggjorts i tillräcklig omfattning för att ge höga
kvalitetsbedömningar. Utvecklingspotential inför kommande markanvisningar är att på ett tydligt sätt svara upp på och beskriva hur bolaget planerar att bidra till de olika
bedömningsgrunderna i markanvisningen.
MAX PROPERTIES HOLDING
Max Properties Holding har inkommit med en ansökan där det framgår att bolaget har en förståelse för och vilja att bidra till utvecklingen av Skeppsbron men det saknas tydliga beskrivningar av vilka mervärden bolaget avser bidra med och hur. Bolaget har lämnat ett i jämförelse för lågt pris. Utvecklingspotential inför kommande markanvisningar är att på ett tydligt sätt svara upp på och beskriva hur bolaget planerar att bidra till de olika
bedömningsgrunderna i markanvisningen.
Styrelsehandling 17 Dnr 0216/17 2017-04-12 Rune Arnesen
Älvstranden Utveckling AB / Telefonväxel: 031-368 96 00
Besöksadress: Lindholmsallén 10 / Postadress: Box 8003, 402 77 Göteborg / www.alvstranden.com Älvstranden Utveckling AB / Telefonväxel: 031-368 96 00
Besöksadress: Lindholmsallén 10 / Postadress: Box 8003, 402 77 Göteborg / www.alvstranden.com
Beslutsärende – Öppen markanvisning Skeppsbron
Förslag till beslut
• Styrelsen beslutar att Älvstranden Utveckling AB anvisar del av fastigheten inom Vallgraven 51:2 och 78:1 för uppförande av bostäder till aktörer som definieras nedan, samt att Södra Älvstranden Utveckling AB får i uppdrag att teckna nödvändiga avtal med aktörerna för att genomföra överlåtelserna:
- Lott A, del av fastighet 51:2 till Veidekke Bostad AB - Lott B, del av fastighet 51:2 till AF Projektutveckling AB - Lott C, del av fastighet 51:2 till Studor AB
- Lott D, del av fastighet 51:2 till BJC Group AB - Lott E, del av fastighet 51:2 till TB-Projekt Väst AB - Lott F, fastighet 78:1 till BJC Group
Sammanfattning
Enligt gällande markanvisningspolicy med tillhörande regler har markanvisning skett genom jämförelseförfarande (d.v.s. att ta in och jämföra flera anbud).
En utvärderingsgrupp med fem personer med olika kompetens och erfarenhet har kommit fram till en samlad bedömning. Gruppen är helt enig i sitt förslag. Totalt inkom 16 anbud.
Bakgrund
Skeppsbron är ett av Göteborgs mest centralt belägna stadsutvecklingsområden. Målet är att skapa en levande blandstad med attraktiva bostadsområden, goda förutsättningar för utveckling av verksamheter, ytor för rekreation och en spännande mötesplats vid älven. Stadsrummet ska präglas av aktivitet, mänsklig närvaro och trygghet där alla ska känna sig välkomna.
Aktuella fastigheter ligger inom Älvstaden och är ägd av Södra Älvstranden Utveckling AB. Preliminär fastighetsbildning efter ny detaljplan är genomförd.
Underlag för markanvisning blev framtagit under 2016. Ärendet var uppe som ärende i styrelsen den 27 november 2015 samt den 25 november och 9 september 2016.
Markanvisningen blev annonserad genom Fastighetskontorets webbplats den 24 januari 2017. Ansökan lämnades in till Fastighetskontoret med frist den 10 mars 2017.
Totalt inkom 16 anbud.
Styrelsehandling 17 Dnr 0216/17 2017-04-12 Rune Arnesen
Älvstranden Utveckling AB / Telefonväxel: 031-368 96 00
Besöksadress: Lindholmsallén 10 / Postadress: Box 8003, 402 77 Göteborg / www.alvstranden.com Älvstranden Utveckling AB / Telefonväxel: 031-368 96 00
Besöksadress: Lindholmsallén 10 / Postadress: Box 8003, 402 77 Göteborg / www.alvstranden.com
Illustrationen nedan visar placering samt planerad omfattning av aktuell markanvisning.
Metod för markanvisning
Enligt gällande markanvisningspolicy med tillhörande regler har markanvisning skett genom jämförelseförfarande (d.v.s. att ta in och jämföra flera anbud).
Utvärdering
En utvärderingsgrupp med fem personer med olika kompetens och erfarenhet har genom arbete var för sig och i grupp genom utvärderingsmatris och diskussioner kommit fram till en samlad bedömning. Gruppen är helt enig i sitt förslag.
I utvärderingsgruppen har ingått:
- Björn Siesjö Stadsarkitekt
- Åke Eriksson Senior rådgivare, teknik och genomförande
- Kristian Käll Processledare social hållbarhet, Älvstranden Utveckling - Henrik Persson Stadsutvecklingschef Älvstaden
- Rune Arnesen Projektchef, Älvstranden Utveckling Kriterier
Utifrån underlaget för markanvisningen har gruppen bedömt ett antal kriterier:
uppfyllelse av skalkrav, anbudspris, genomförandebeskrivning, referensprojekt och beskrivning av måluppfyllelse inom Vision Älvstaden.
Bostäder
a) Verkstaden Nord 12 930 kvm b) Verkstaden Syd 12 160 kvm
c) Kajhus 1 400 kvm
d) Kajhus 2 360 kvm
e) Kajhus 3 400 kvm
f) Kajhus 4 300 kvm
Styrelsehandling 17 Dnr 0216/17 2017-04-12 Rune Arnesen
Älvstranden Utveckling AB / Telefonväxel: 031-368 96 00
Besöksadress: Lindholmsallén 10 / Postadress: Box 8003, 402 77 Göteborg / www.alvstranden.com Älvstranden Utveckling AB / Telefonväxel: 031-368 96 00
Besöksadress: Lindholmsallén 10 / Postadress: Box 8003, 402 77 Göteborg / www.alvstranden.com
Utvärderingsgruppens inriktning var att – om utvärderingen möjliggjorde det – markanvisa byggrätterna enligt följande principer:
• 1 aktör per kvarter i syfte att:
- Sprida risk - Skapa variation
• 2–3 aktörer för kajhusen i syfte att:
- Skapa variation
- Möjlighet att involvera flera mindre aktörer Resultat
Resultaten av utvärderingsarbetet finns samlat i bifogade dokument
”Utvärderingsberättelse v.1.0”.
Utvärderingsgruppens urval
Utifrån urvalskriterierna är utvärderingsgruppens val:
• Byggrätt A: Veidekke Bostad AB.
• Byggrätt B: AF Projektutveckling AB.
• Byggrätt C: Studor AB.
• Byggrätt D: BJC Group AB.
• Byggrätt E: TB-Projekt Väst AB.
• Byggrätt F: BJC Group AB.
Bilagor
Bilaga 1. Utvärderingsberättelse v. 1.0.
Markanvisning Skeppsbron
Utvärderingsberättelse
Version 1.0
Deltagande företag
2
Följande bolag har skickat in en ansökan om att tilldelas mark i markanvisningen på Skeppsbron:
Följande bolag har visat intresse för markanvisningens olika byggrätter
Byggrätt A Byggrätt B Byggrätt C Byggrätt D Byggrätt E Byggrätt F
AF Projekteringsutveckling AB X
Anor Fastigheter AB X X
BJC Group AB X X X X
Bortygg med Krook & Tjäder X X X X X X
Botrygg med Tengbom X X X X X X
Fastighetsbolaget Riverton
X X
Max Properties Holding X X X X
Oscar Properties Invest AB X X X X X X
PEAB Bostad AB X X
Riksbyggen X X
SEB Tryggliv Enbart anmält intresse för kommersiella lokaler i bottenvåningar Skanska Mark och Exploatering Nya Hem X X
Studor AB X X X X
Sverigehuset X X X X X X
TB Projekt Väst X X X X
Wallenstam X X
Veidekke Bostad X X
Utvärderingsgruppens urval
3
Utvärderingsgruppens inriktning var att om utvärderingen möjliggjorde det markanvisa byggrätterna enligt följande principer:
• 1 aktör per kvarter i syfte att:
– Sprida risk – Skapa variation
• 2-3 aktörer för kajhusen – Skapa variation
– Möjlighet att involvera flera mindre aktörer
Utifrån modellen är utvärderingsgruppens urval enligt nedan:
• Byggrätt A: Veidekke Bostad
• Byggrätt B: AF Projektutveckling
• Byggrätt C: Studor
• Byggrätt D: BJC Group
• Byggrätt E: TB Projekt Väst
• Byggrätt F: BJC Group
Byggrätt A
4
Ansökan från: Utvärdering Poäng totalt
Prispoäng(60p) Kvalitetspoäng (40p)
Poäng Poäng
Veidekke Bostad 60,0 26,2 86,2
Riksbyggen 54,5 29,8 84,3
Anor Fastigheter AB 54,2 29,3 83,5
Skanska Mark och Exploatering Nya Hem 51,1 31,4 82,6
PEAB Bostad AB 56,6 23,7 80,3
Bortygg med Krook & Tjäder 49,0 17,6 66,6
Botrygg med Tengbom 49,0 14,5 63,5
Sverigehuset 53,6 9,1 62,7
Wallenstam 29,7 12,5 42,2
Oscar Properties Invest AB 18,4 8,5 26,8
Byggrätt B
5
Ansökan från: Utvärdering Poäng totalt
Prispoäng(60p) Kvalitetspoäng (40p)
Poäng Poäng
AF Projektutveckling AB 60,0 30,8 90,8
Veidekke Bostad 58,8 26,2 85,0
Riksbyggen 54,9 29,8 84,7
Anor Fastigheter AB 53,1 29,3 82,4
Skanska Mark och Exploatering Nya Hem 50,1 31,4 81,5
PEAB Bostad AB 55,5 23,7 79,2
Botrygg med Krook & Tjäder 48,0 17,6 65,6
Botrygg med Tengbom 48,0 14,5 62,5
Sverigehuset 52,5 9,1 61,6
Wallenstam 29,1 12,5 41,6
Oscar Properties Invest AB 18,0 8,5 26,5
Byggrätt C-D
6
Ansökan från: Utvärdering Poäng totalt
Prispoäng (60p) Kvalitetspoäng (40p)
C D Poäng Totalt C Totalt D
BJC Group AB 55,9 55,9 25,3 81,2 81,2
TB Projekt Väst 60,0 60,0 12,5 72,5 72,5
Studor AB 49,9 47,9 15,3 65,2 63,2
Max Properties Holding 39,9 38,9 14,9 54,8 53,8
Botrygg med Krook & Tjäder 21,4 21,4 17,6 39,0 39,0
Botrygg med Tengbom 21,4 21,4 14,5 35,8 35,8
Oscar Properties Invest AB 12,0 12,0 8,5 20,4 20,4
Sverigehuset 2,0 2,0 9,1 11,1 11,1
Byggrätt E-F
7
Ansökan från: Utvärdering Poäng totalt
Prispoäng (60p) Kvalitetspoäng (40p)
E F Poäng Totalt E Totalt F
BJC Group AB 55,9 55,9 25,3 81,2 81,2
TB Projekt Väst 60,0 60,0 12,5 72,5 72,5
Studor AB 49,9 43,9 15,3 65,2 59,2
Max Properties Holding 39,9 38,9 14,9 54,8 53,8
Fastighetsbolaget Riverton 24,0 23,0 26,8 50,8 49,8
Botrygg med Krook & Tjäder 21,4 21,4 17,6 39,0 39,0
Botrygg med Tengbom 21,4 21,4 14,5 35,8 35,8
Oscar Properties Invest AB 12,0 12,0 8,5 20,4 20,4
Sverigehuset 2,0 2,0 9,1 11,1 11,1
MAQS Advokatbyrå Göteborg AB | Östra Hamngatan 24, Box 11918, SE-404 39 Gothenburg, Sweden Tel +46 31 10 20 30 | Fax +46 31 10 20 40 | E-mail goteborg@maqs.com | Reg. no. 556950-7733
www.maqs.com
STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ
PROMEMORIA
Till: Södra Älvstranden Utveckling AB, Karolin Rosengren
Från: Advokat Jimmy Carnelind, MAQS Advokatbyrå Göteborg AB (”MAQS”)
Datum: 2017-02-22
Angående: Lag om offentlig upphandling (”LOU”); nu fråga om markanvisning Skeppsbron1
BAKGRUND
Älvstranden Utveckling AB (”Älvstranden”) har lagt ut en markanvisning för Skeppsbron.
Anbudstiden pågår till den 10 mars 2017. Markanvisningen syftar till att skapa en ny stadsdel i Göteborg. Av markanvisningsunderlaget framgår att vissa bottenvåningar ska tillhöra Älvstranden och att part som lämnar in anbud ska ha med detta i sin beräkning när man inkommer med pris. Vid kontroll har framgått att det är Älvstranden som är lagfaren ägare till de aktuella fastigheterna som markanvisningen avser. Älvstranden överväger ett flertal alternativ för hur projektet ska genomföras i syfte att Älvstranden står kvar som ägare till de bottenvåningar som kommer att uppföras eller att Älvstranden efter transaktioner ånyo blir ägare till dessa bottenvåningar. MAQS har, såsom uppdraget har preciserats, erhållit i uppdrag att utifrån ett tilltänkt scenario bedöma vilka upphandlingsrättsliga frågeställningar som kan uppkomma. Det aktuella scenariot är beskrivet av Älvstranden enligt följande.
A. Älvstranden lagfar 3D-fastighet
Älvstranden äger från början 3D-fastigheten genom fastighetsbildning i kombination med att exploatören äger den urholkade 2D-fastigheten och att exploatören bygger åt Älvstranden. Dvs.
det finns ett entreprenadkontrakt. Denna lösning har ansetts vara den mest renhåriga bl.a.
eftersom Älvstranden innehar lagfarten från början till slut.
---
1 Enligt övergångsbestämmelserna till lag (2016:1145) om offentlig upphandling som trädde ikraft den 1 januari 2017 ska lag (2007:1091) om offentlig upphandling tillämpas för sådana upphandlingar som påbörjats före den 1 januari 2017. Slutsatserna i denna PM är oberoende av om lag 2007:1091 eller lag 2016:1145 skulle anses vara tillämplig på uppförandet av bottenvåningarna. Denna fråga har därför inte utretts. När begreppen ”lagen om offentlig upphandling”
eller ”LOU” används åsyftas därför såväl den nuvarande som den tidigare lagen.
2
MAQS uppfattar det beskrivna scenariot som att Älvstranden, som redan i utgångsläget äger berörda fastigheter, behåller de 2D-fastigheter, 3D-fastigheter eller 3D-utrymmen som kommer att utgöra
byggnadernas bottenvåningar och som kommer att omgärdas av andra fastigheter, över och kanske även under samt runt om.
SAMMANFATTNING
MAQS bedömning är att Älvstrandens säkerställande av tillgång till bottenvåningar enligt ovanstående beskrivning inte omfattas av LOU.
GÄLLANDE RÄTT
Lagen om offentlig upphandling bygger på EU-direktiv. EU-domstolen tolkar EU-rätten och dess praxis är gällande i alla medlemsstater. EU-domstolen har i ett flertal avgörande bedömt att transaktioners rättsliga innebörd inte bestäms av parternas klassificering utan av transaktionernas faktiska innebörd, se bl.a. EU-domstolens mål C-536/07 Kommissionen mot Tyskland. MAQS bedömer att den faktiska upphandlingsrättliga innebörden av de beskrivna transaktionerna är att bottenvåningar uppförs för Älvstrandens räkning. Det som upphandlingsrättsligt ska bedömas är därför om Älvstranden upphandlar en byggentreprenad eller om transaktionerna faller utanför LOU.
Enligt EU-domstolens praxis kan byggentreprenader undantas från upphandlingsområdet under vissa villkor. Ett sådant undantag är att byggentreprenaden inte tillgodoser behov som specificerats av den upphandlande myndigheten. Detta har av EU-domstolen tolkats som att myndigheten inte får ha vidtagit åtgärder för att specificera byggentreprenaden eller åtgärder i vart fall med syftet att utöva ett bestämmande inflytande över projekteringen. Ett annat undantag är om byggentreprenaden ingår i ett blandat kontrakt som en odelbar enhet där huvudsyftet med transaktionen faller utanför upphandlingslagstiftningen.
Blandade kontrakt
Begreppet blandade kontrakt har förts in i den nya upphandlingslagen (2016:1145) och bygger på EU-rättslig praxis. Ett kontrakt kan vara blandat om exempelvis ett eller flera moment i kontraktet omfattas av LOU medan andra moment faller utanför LOU. Samma princip gäller då en transaktion eller upplägg består av flera kontrakt och exempelvis ett kontrakt omfattas av LOU medan resterande kontrakt inte gör det. EU-domstolen har för sådana blandade kontrakt fastslagit att kontraktets karaktär ska bedömas utifrån kontraktets huvudsakliga föremål. Detta gäller dock under förutsättning av de olika momenten eller de olika kontrakten utgör en odelbar enhet. En del i bedömningen om samtliga moment utgör en odelbar enhet är om det är nödvändigt att samtliga moment utförs av en och samma leverantör. Ett i sammanhanget intressant rättsfall utgörs av EU-domstolens förenade mål C-145/08 och C-149/08 Club Hotel Loutraki.
I Club Hotel Loutraki var det fråga om en försäljning av 49 procent av aktierna i ett statligt grekiskt bolag som innehade casinolicens. Denna transaktion faller utanför
3
upphandlingslagstiftningen. Köpekontraktet omfattade förutom aktieförsäljningen villkor om att köparen åtog sig att genomföra byggentreprenader och övertog driften av casinot.
Köpekontraktet innehöll således upphandlingspliktiga byggentreprenader och tjänstekontrakt, alternativt var övertagandet av casinodriften en tjänstekoncession.
EU-domstolen ansåg att det var nödvändigt att det blandade kontraktet ingicks med en enda entreprenör som dels hade den ekonomiska kapaciteten att köpa aktierna ifråga, dels tidigare erfarenhet av kasinoverksamhet. Kontraktets olika delar ansågs därmed utgöra en odelbar enhet. EU-domstolen ansåg vidare att privatiseringen av det offentliga företaget utgjorde det blandade kontraktets huvudsakliga föremål där byggentreprenaden och tjänstedelen var accessoriska till aktieförsäljningen. Såväl aktieförsäljningen som byggentreprenaderna och tjänstedelen föll därför utanför upphandlingsdirektivet.
I mål C-215/09 Mehiläinen underkände EU-domstolen att en transaktion utgjorde en odelbar enhet. I målet hade Uleåborg Stad bildat ett bolag med en privat aktör. Bolaget ägdes till hälften var och skulle utföra hälsovårdstjänster. Från Uleåborgs Stad angavs att kapitaltillskottet till bolaget bestod i en apportegendom i form av rätten att i 4 år få utföra lagstadgade hälsovårdstjänster till Uleåborgs Stads anställda. Efter 4 år skulle Uleåborg Stad upphandla tjänsterna. Bildandet av bolaget och utförande av tjänsterna ansågs inte utgöra en odelbar enhet. EU-domstolen ansåg att tryggandet av stadens anställda hade kunnat tillgodoses genom en upphandling. Argument att det dåvarande avtalet var fördelaktigt och konkurrensmässigt och att det skapas goda förutsättningar för bolaget att inleda sin verksamhet kunde inte godtas.
MAQS bedömer att säkerställandet av tillgång till bottenvåningarna inte omfattas av LOU
MAQS bedömer att markanvisningen med syftet att skapa en ny stadsdel utgör transaktionernas huvudsakliga föremål. MAQS bedömer också att beskrivna transaktioner för att skapa denna nya stadsdel bör ses som odelbara enheter. Det går av tekniska skäl inte att upphandla uppförandet av bottenvåningar separat. Även om detta skulle vara teoretiskt möjligt hade det varit förenat med orimliga tekniska, legala och försäkringsmässiga svårigheter. MAQS uppfattning har stöd i bl.a. 2014 års upphandlingsdirektiv (2014/24/EU). I beaktandesats 11 i detta direktiv anges bl.a. följande:
Ett sådant motiverat behov av att ingå ett enda kontrakt kan exempelvis föreligga när det gäller uppförandet av en enda byggnad, där en del direkt kommer att användas av den upphandlande myndigheten i fråga och en annan del kommer att drivas på grundval av en koncession, exempelvis för att tillhandahålla parkeringsplatser till allmänheten. Det bör klargöras att behovet av att ingå ett enda kontrakt kan uppstå såväl av tekniska som ekonomiska skäl.
Även om Älvstrandens säkerställande avseende bottenvåningar i sig skulle kunna vara upphandlingspliktigt så bedömer MAQS sålunda att det inte omfattas av LOU.
---
Mot bakgrund av MAQS bedömning har det i samråd med Karolin Rosengren beslutats att frågan om Älvstranden kan anses utöva ett bestämmande inflytande över projekteringen för
4
närvarande inte är relevant att utreda. MAQS har inte heller utrett frågan om LOU är tillämpligt på uppförandet av de parkeringsplatser som omnämns i markanvisningen.
MAQS:s uppdrag och bedömning omfattar endast angivna upphandlingsrättsliga frågeställningar. MAQS har exempelvis inte gjort några skatterättsliga, konkurrensrättsliga eller lantmäteritekniska bedömningar.
