2011-12-13 Dnr MSN/2011:1205 Kommunstyrelsen
Start-PM
Fråga om detaljplaneuppdrag för Söderåsen 1 och 2
Översikt av planområdet. Exakt planområdesgräns fastsälls senare i planarbetet.
Ärendet
Fastighetsägaren till Söderåsen 2 (Rönneberga kursgård) har ansökt om planändring med avsikt att befästa pågående markanvändning inom fastigheten samt reglera
fastighetsgränser med angränsande fastighet Söderåsen 1. Den gällande fastighetsplanen hindrar att fastighetsgränser justeras genom avatal, utan kräver ny detaljplan.
Syfte
Planens huvudsakliga syfte är att reglera fastighetsgränser och medge byggrätt för befintliga byggnader med tillfälligt lov. I planen igår även att se över utvecklings- möjligheterna för de båda fastigheterna.
Förutsättningar och förändringar
Söderåsen 2 nyttjar mark för byggnader och anläggningar som inte ligger inom deras fastighet. Det staket som avskiljer Söderåsen 2 och stadens fastighet, Lidingö 6:105 följer inte fastighetsgränsen. Söderåsen 2 nyttjar denna del med garagebyggnad samt område för trädgårdsavfall. Även verksamheten inom stadens fastighet Lidingö 6:105 överträder fastighetsgränsen och gör mindre intrång på fastigheten Söderåsen 2 i form av betesmarker. Söderåsen 2 överträder också fastighetsgränsen mot Söderåsen 1 och nyttjar marken som parkering samt område för fritidsaktiviteter, se kartbild nedan.
Inom planområdet förekommer byggnader placerad på mark som inte får bebyggas enligt gällande detaljplan. I samband med planläggningen ses placering av byggnader över.
Orienteringskarta över planområdet med berörda fastigheter Staket Fastighetsgräns
Söderåsen 2
Söderåsen 1 Lidingö 6:105
Parkering Betesmarker
Trädgårdsavfall Fritidsaktivitet Personal-
boende Pool
Hotelldel
Huvudbyggnad
Villa Söderås
Geografisk avgränsning och markägoförhållande
Planområdet är beläget i stadsdelen Elfvik och utgörs av fastigheterna Söderåsen 1 (ägare Cristina Romell investment AB) och Söderåsen 2 (ägare Rönneberga Kursgård Handelsbolag). Angränsande till planområdet ligger fastigheten Lidingö 6:105 som tillhör Lidingö stad.
Arealen för fastigheten Söderåsen 1 är 16 993 kvadratmeter och för Söderåsen 2 43 341 kvadratmeter. Planområdets exakta gräns kommer att fastställas under detaljplaneprocessen.
Beskrivnig av verksamheterna
Söderåsen 1
Villa Söderås utgjorde under en lång period kurgård åt dåvarnade PK banken. Sedan 2003 har Villa Söderås varit privatägd och idag bedrivs hotell, konferens och restaurang som är öppen för allmänheten. Huvudbyggnaden inom fastigheten, Villa Söderås uppfördes 1912 av arkitekten Harald Falkman, där idag restaurang och sällskapsrum inryms. I anslutning till huvudbyggnaden finns en mindre tjänstebostad, som numera ingår i hotelldelen. Ytterligare två mindre byggnader har uppförts i anslutning till huvudbyggnaden som ingår i hotellverksamheten.
Under 1970-talet uppförde PK banken en konferensbyggnad i två våningar norr om huvudbyggnaden.
Huvudbyggnad inom Söderåsen 1, i bakgrunden skymtar tjänstebostaden.
Söderåsen 2
Rönneberga kursgård uppfördes 1969 som en skola för fackliga studier. Verksamheten har under årens lopp byggts ut och anpassats med nya lokaler och faciliteter. Inom fastigheten finns flertalet byggnader. I huvudbyggnaden bedrivs konferens och restaurang. Väster om huvudbyggnaden finns tre liknande hotellbyggnader samt en byggnad ämnad för personalbostad. I samband med uppförandet av kursgården anlades en uthuspool i fastighetens norra del, som senare byggts till med bastudel samt blivit överbyggd. Del av poolbyggnaden har under 2011 beviljats lov för rivning, samt uppförande av ny tillbyggnad. Utöver nämnda byggnader finns andra förrådsbyggnader samt en mindre sportstuga inom fastigheten.
Bild på huvudbyggnaden med inglasad veranda. Bild tagen från uteservering.
Bild på överbyggd pool
Önskvärda förändringar för verksamheterna
I samband med upprättandet av ny detaljplan önskas även en viss utvecklingmöjlighet för de båda fastigheterna. För Söderåsen 1 efterfrågas en utveckling av hotelldelen.
Placering och utformning av verksmahetens utökning studeras vidare i kommande planarbete.
Söderåsen 2 vill kunna hantera sopor och tvätt på ett mera effektivt och miljömässigt sätt. Detta kan ske med tillbyggnad i anslutning till huvudbyggnaden. Även vissa fasadändringar för de tre hotellbyggnaderna och restaurangdelen inom huvudbyggnaden önskas.
Planförhållanden och riktlinjer
I översiktsplan 2002 redovisas aktuellt område som arbetsplats/kursgård, vilket överenstämmer med föreslagen ansökan. Området ingår även värdefull utpekad kulturmiljö.
I det kulturmiljöprogram ”Lidingös kulturhistoriska miljöer”, som antogs av kommun- fullmäktige 1990 finns både ”Rönneberga kursgård” och ”Villa Söderås” omnämnt, dock saknas värderingar.
Gällande detaljplan för området är den stadsplan som fastställdes 1968-10-04 (0186- 24/1969E). Aktuella fastigheter är planlagda för instutitionsändamål. Gällande fastighetsplan för området är den tomtindelning som fastställdes 1970-06-02 (0186- 50/1970).
Strandskydd
Gällande detaljplan vann laga kraft innan strandskyddslagen började gälla. Således finns inget strandskydd för aktuellt planområde. Däremot innebär den nya strandskydds- lagstiftning att strandskyddet återinträder vid upprättandet av ny detaljplan, oavsett tidigare beslut. Strandskyddet måste därav prövas att upphävas i detaljplaneförslaget.
Planområdet sträcker sig inte hela vägen ned till vattenområdet utan lämnar en strandsremsa med en promenadstig för allmänheten, se karta sida 2. Marken är redan ianspråktagen, vilket gör att frågan bedöms kunna hanteras tillfredställande under en planprocess.
Strandskyddslinje vid upprättande av ny detaljplan passerar genom planområdet.
Strandpromenad Strandskyddslinje
Stads- och landskapsbild
Elfvikslandets södra kustremsa ligger högt placerad på en höjd med utsikt ut över Hustega- och Höggarnsfjärden. Denna del av Elfvik har under en lång tid utgjort plats för kursgårdar och andra instutioner. Många av byggnaderna har utformats i en djärv arkitektur.
Natur och grönområden
Planområdet utgör en del av Elfvikslandet och angränsar till Elfviks naturreservat.
Fastigheterna angränsar till skogspartier och beteshagar tillhörande Elfviksgård. Den norra delen av planområdet består av en tät blandskog och begränsar tillsammans med topografin insyn till verksamheterna från Elfviksvägen. I den södra delen är vegetation betydligt glesare och planområdet är väl synligt från vattnet.
Norra delen av planområdet och infart till Rönneberga kursgård, Söderåsen 2
Infart till Söderåsen 1.
Gator och trafik
Rönneberga kursgård angörs från Rönnebergavägen och avslutas i ett vändplan framför huvudbyggnaden.
Villa Söderås angörs från Söderåsvägen. Båda vägarna ansluter till Elfviksvägen.
Parkering
Rönneberga kursgård har en större parkering inom fastighetens östra del. Villa Söderås har delat upp sin parkering på två ytor öster om huvudbyggnaden.
Kollektivtrafik
Cirka 250 meter från planområdet finns en busshållplats med busslinje som trafikeras mellan Elfvik och Ropsten.
Teknisk försörjning
I området finns väl fungerande teknisk infrastruktur såsom vatten, avlopp, dagvatten och kommunal avfallshämtning.
Störningar Buller
Enligt trafikbullerutredning framtagen av Ramböll Sverige AB 2008-11-17 är området inte bullerstört.
Miljökonsekvenser
Genomförandet av detaljplanen bedöms inte komma att utgöra en betydande miljöpåverkan.
Frågor att utreda
Under planarbetet återstår en rad frågor och alternativa lösningar att bearbeta och utreda vidare.
• Utreda Villa Söderås kulturhistoriska värde och eventuellt reglera med varsamhetsbestämmelser
• Utreda sportstugans kulturhistoriska värde
• Ekologiska värden inom planområdet
• Strandskydd
• Utbyggnad inom respektive fastigheter
• Fastighetsrättsliga frågor
Genomförande och ekonomi
Ett plankostnadsavtal ska upprättas mellan staden och exploatörerna.
Planprocess och tidplan
Detaljplanen föreslås handläggas med normalt planförfarande utan program och kan under förutsättning att kommunstyrelsen fattar beslut om föreliggande start-PM handläggas enligt följande tidsplan:
Beslut om planuppdrag vinter 2012
Samråd vår 2012
Granskning höst 2012
Antagande vår 2013
Medverkande
Planarbetet handläggs av Robert Nilsson, miljö- och stadsbyggnadskontoret.
Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning
Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer det lämpligt att se över fastighetsgränserna i förhållande till markutnyttjandet. En noggrann inmätning av befintliga byggnader bör också göras, så att samtliga byggnader och anläggningningar överenstämmer med detaljplanen. I samband med upprättandet av ny detaljplan kan även framtida behov för verksamhetena inom Söderåsen 1 och Söderåsen 2 beaktas och utredas. Kontoret anser att en försiktig utveckling kan ske med hänsyn taget till strandskydd, kulturmiljö och naturreservat.
Miljö- och stadsbyggnadskontoret
Charlotta Holm Hildebrand Planchef
Robert Nilsson Planarkitekt
