Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om redbarhet och lämplighet och objektsbeskrivning.
Prövning av fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet med anledning av att mäklaren har haft restförda skulder som har betalats. Frågan om
fastighetsmäklaren har upprättat en oriktig objektsbeskrivning har också prövats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har ett aktiebolag kritiserat fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in objektsbeskrivningen, ett fotografi av fastigheten samt en promemoria.
På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan.
Han har gett in ett intyg från en kollega.
Med anledning av anmälan har Fastighetsmäklarinspektionen den 11 oktober 2017 gjort en kontroll i Kronofogdemyndighetens register och noterat att NN var restförd för skulder i allmänna mål med sammanlagt 437 329 kr.
Inspektionen har gjort en ny kontroll den 21 november 2017. NN var då restförd för skulder i allmänna mål med sammanlagt 136 156 kr. Den 8 januari 2018 gjorde Fastighetsmäklarinspektionen ytterligare en kontroll. NN
var då inte längre restförd för några skulder. Av informationen framgick att NN den 3 december 2017 hade restförts för ytterligare en skuld om 10 805 kr, vilken också hade betalats. Sammanlagt har NN varit restförd för skulder om 448 685 kr, varav 422 666 kr påfördes den 6 februari 2017, 15 214 kr påfördes den 4 juni 2017 och 10 805 kr påfördes den 3 december 2017.
Anmälan
Anmälaren har anfört i huvudsak följande.
NN har upprättat en falsk objektsbeskrivning avseende en fastighet.
Objektsbeskrivningen har använts i ett bedrägeriförsök. Varken bilder, text eller värde i objektsbeskrivningen stämmer överens med de verkliga förhållandena.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har uppgett i huvudsak följande i yttranden den 9 och 26 oktober 2017.
Han har inte upprättat den aktuella objektsbeskrivningen. Han får hjälp av en kollega med att upprätta objektsbeskrivningar, men inte heller kollegan har upprättat den aktuella objektsbeskrivningen. Den enda rimliga förklaringen är att någon har förfalskat objektsbeskrivningen och upprättat den i hans namn.
Hans skuldsättning har uppkommit på grund av att ett antal tidigare uppdragsgivare har underlåtit att betala den avtalade förmedlings-
provisionen. Förväntade intäkter har uteblivit och han har varit tvungen att vidta rättsliga åtgärder för att kräva in förmedlingsprovisionerna. Under år 2017 har han drivit tre provisionstvister i tingsrätten. I två av dessa har parterna kommit överens om förlikningar. Han fick endast hälften av det yrkade kapitalbeloppet vid dessa förlikningar. Det tredje målet var inte avslutat ännu vid tidpunkten för hans yttrande. Han förväntade sig att det skulle avgöras under hösten eller vintern 2017 och att han skulle få i vart fall 70 000 kr inklusive ränta enligt räntelagen.
De medel som han fått i samband med de nämnda förlikningarna hade
betalat in 300 000 kr och skulden var därmed väsentligt lägre än tidigare.
Han avsåg att betala in det resterande beloppet så snart som ytterligare medel hade kommit in. Han gjorde sitt yttersta för att få in medel för att lösa sina skulder. Utöver sin verksamhet som fastighetsmäklare arbetade han extra som busschaufför och körde skolskjuts.
Skulderna har uppkommit på grund av omständigheter som har legat utanför hans kontroll. Han har gjort stora avbetalningar. Han gör sitt yttersta för att göra rätt för sig.
I ett kompletterande yttrande den 22 november 2017 har NN uppgett följande.
Han har den 22 november 2017 betalat in ytterligare 104 000 kr till Kronofogdemyndigheten. Det resterande beloppet kommer att betalas in under året.
I ytterligare ett kompletterande yttrande den 21 december 2017 har NN uppgett att han har betalat skulden i sin helhet.
Handlingarna
Objektsbeskrivningen
Den av anmälaren ingivna objektsbeskrivningen innehåller bl.a. följande information.
Förmedlingsobjektet beskrivs som ett enfamiljshus med ett utgångspris på 2 495 000 kr. Det anges att huset helrenoverades år 2012. Taxeringsvärdet för 2012 var 125 000 kr. Boarean är cirka 176 kvm och biarean cirka 76 kvm.
Tomtarean är 1 021 kvm (friköpt). Som ansvarig mäklare anges NN, med både en bild och kontaktuppgifter. Objektsbeskrivningen är upprättad i en företagsmall för ett namngivet mäklarbolag och har en logotyp från en fastighetsmäklarorganisation.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Mäklarens allmänna omsorgsplikt
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Objektsbeskrivningen
Den av anmälaren ingivna objektsbeskrivningen kontrasterar starkt mot det foto av fastigheten som anmälaren har gett in och som föreställer obebyggd mark belägen mycket nära ett järnvägsspår på landsbygden. NN har inte ifrågasatt att objektsbeskrivningen är oriktig och att dess syfte kan vara att användas i ett bedrägeri. Han förnekar emellertid att han själv eller hans medhjälpare har upprättat den objektsbeskrivning som har getts in av
anmälaren. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte visa att det är NN som har upprättat objektsbeskrivningen. Uppgifterna om att NN ska ha upprättat en helt och hållet oriktig objektsbeskrivning leder därmed inte till någon disciplinär påföljd.
Mäklarens redbarhet och lämplighet
Enligt 29 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller bland annat det krav på redlighet och övrig lämplighet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses
tillräckligt får inspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att meddela någon påföljd.
Bestämmelsen motsvarar i huvudsak 8 § i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den lagen anges att redbarhetsrekvisitet tar sikte på en mäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Redbarheten ska motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger också ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom
med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet (prop. 1994/95 s. 66 f.).
NN har under år 2017 restförts för skulder hos Kronofogdemyndigheten vid tre tillfällen. Skulderna har sammanlagt uppgått till 448 685 kr. Skulderna har avsett allmänna mål, dvs. skatter och avgifter som borde ha betalats till staten. NN har betalat av skulderna och hade vid en kontroll den 8 januari 2018 inga skulder kvar hos Kronofogdemyndigheten.
Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är positivt att NN inte längre har några restförda skulder hos Kronofogdemyndigheten. Det är dock
anmärkningsvärt att NN, även efter att ha gjort stora avbetalningar,
restfördes för en ny skuld den 3 december 2017. Visserligen har även denna skuld betalats. Inspektionen anser dock att den stora skuldsättning som NN har haft, i kombination med den förnyade skuldsättningen efter det att han hade gjort stora avbetalningar av skulderna, tyder på att han inte har haft kontroll över sin ekonomi. Även om skulderna nu är reglerade anser Fastighetsmäklarinspektionen att NNs misskötsel av sina ekonomiska åtaganden är så pass allvarlig att den ger anledning till tvekan om hans redbarhet och övriga lämplighet som fastighetsmäklare. Med hänsyn till att skulderna är betalade anser inspektionen att det nu räcker med att meddela NN en varning.
Informationsskyldigheten i 9 § fastighetsmäklarförordningen
Enligt de uppgifter som Fastighetsmäklarinspektionen har ifastighetsmäklarregistret arbetar NN för två olika mäklarbolag. I den ingivna objektsbeskrivningen anges firmanamnet för ett annat mäklarbolag.
Visserligen har NN uppgett att objektsbeskrivningen inte har upprättats av honom. Men om det företagsnamn som anges i objektsbeskrivningen hade varit obekant för honom framstår det som rimligt att tro han skulle ha påpekat detta. I sitt yttrande har NN dock inte kommenterat det firmanamn som finns i den ingivna objektsbeskrivningen.
Vid en sökning på detta mäklarbolag har Fastighetsmäklarinspektionen fått fram information om att företaget bildades år 2010. NN är verkställande direktör för företaget och hans hemadress anges som företagets postadress.
Inspektionen konstaterar att NN har drivit detta företag sedan år 2010 utan
att rapportera in de ändrade arbetsförhållandena till inspektionen. Detta är han skyldig att göra enligt 9 § fastighetsmäklarförordningen (2011:668) jämfört med 1 och 2 §§ samma förordning. Fastighetsmäklarinspektionen förutsätter att NN kommer att se till att inspektionen får korrekta uppgifter om alla de firmor som han driver sin verksamhet under samt arbetsgivarnas namn och adresser.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
