En studie av tre svenska delmarknader i viss jämförelse med bostadsrätt Ägarlägenheter

(1)

Karlstads universitet 651 88 Karlstad Tfn 054-700 10 00 Fax 054-700 14 60 Information@kau.se www.kau.se Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT

Jennie Söderström

Alban Thaqi

Ägarlägenheter

En studie av tre svenska delmarknader i viss

jämförelse med bostadsrätt

Apartment ownership

A study of three Swedish submarkets with some comparison to

co-operative apartments

Företagsekonomi

D-uppsats

Termin: Ht 2009

(2)

ii

Sammanfattning

Bakgrund

Lägenheter med äganderätt är sedan länge en populär och väletablerad boendeform i många länder, som exempelvis i Norge, Danmark och England. Våren år 2009 antog Riksdagen en ny lag som tillåter ägarlägenheter även i Sverige. Boendeformen har dock fått en trög start som delvis kan förklaras av den rådande lågkonjunkturen.

Syfte & metod

Syftet med studien är att studera marknaden för ägarlägenheter i Öckerö, Stockholm och Karlstad. Studien är en kvalitativ undersökning där relevanta företag från respektive delmarknad har intervjuats.

Resultat

(3)

iii

Abstract

Background

Apartment ownership is a popular and well established type of housing in many countries, such as Norway, Denmark and UK. During spring 2009 the Swedish Parliament passed a new legislation which made it possible for apartment ownerships also in Sweden. But apartment ownership has had a slow start, which partly can be explained by the recent recession.

Purpose & method

The purpose of this paper is to study the market of apartment ownership in Öckerö, Stockholm and Karlstad. The study is a qualitative examination where relevant companies from the submarkets have been interviewed.

Result

(4)

iv

Innehållsförteckning

1. Inledning ... 1 1.1 Problembakgrund ... 1 1.2 Syfte ... 2 1.2.1 Frågeställningar ... 2 2. Metod ... 3 2.1 Datainsamling ... 3

2.2 Primär- och sekundärinformation ... 3

2.3 Semistrukturerade intervjuer ... 4

2.4 Val av undersökningsobjekt ... 5

2.5 Empiri och analys ... 6

2.6 Validitet och reliabilitet ... 6

2.7 Källkritik ... 7

3. Referensram ... 8

3.1 Efterfrågan på ägarlägenheter ... 8

3.1.1 Ägarlägenheter i omvärlden ... 8

3.1.2 Den svenska bostadsmarknaden ... 9

3.1.3 Tidigare studier om ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden ... 11

3.1.4 Tobin´s Q ... 11

3.2 Ekonomiska skillnader mellan bostadsrätt och ägarlägenheter ... 12

3.2.1 Bostadsrätt ... 13

3.2.2 Ägarlägenhet ... 14

3.2.3 Köp av en bostadsrätt respektive en ägarlägenhet ... 17

3.3 Bankernas inställning till ägarlägenheter ... 19

(5)

v

5. Analys ... 30

5.1 Hur upplevs efterfrågan på ägarlägenheter av Er delmarknad? ... 30

5.1.1 Sammanställning av hur efterfrågan upplevs på de olika delmarknaderna ... 32

5.2 Vilka anser Ni är de största ekonomiska skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter? ... 33

5.2.1 Sammanställning av ekonomiska skillnader mellan ägarlägenhet och bostadsrätt ... 35

5.3 Vilken inställning anser Ni att bankerna har till ägarlägenheter? ... 36

5.3.1 Sammanställning av bankernas inställning till ägarlägenheter ... 37

6. Slutsats ... 39

6.1 Beskrivning av marknaden för ägarlägenheter i Öckerö, Stockholm och Karlstad ... 39

6.2 Kritik mot studien ... 40

6.3 Förslag till vidare forskning ... 41

Källförteckning ... 42

(6)

1

1. Inledning

I studiens inledande kapitel presenteras först en problembakgrund till ämnesvalet ägarlägenheter. Därefter beskrivs studiens syfte och de frågeställningar som formulerats för att besvara syftet .

1.1 Problembakgrund

Den första maj år 2009 infördes den nya boendeformen ägarlägenheter, som innebär att en person har rätt att äga sin egen lägenhet. Ägarlägenhetsinnehavaren har rätt att fritt hyra ut, pantsätta samt söka lagfart på sin lägenhet. En ägarlägenhet är som ett radhus på höjden och samma regler gäller som för ett radhus eller annan småhusfastighet (Justitiedepartementet [JD] 2009). Denna boendeform har redan hunnit etablerats i andra länder, som exempelvis i Norge, Danmark och England (Motion 2006/07:C258). Lagstiftningen kring ägarlägenheter skiljer sig åt mellan länder som har denna boendeform men grundtanken att innehavaren har direkt äganderätt för lägenheten är emellertid densamma (Mäklarsamfundet 2008).

Ägarlägenheter som boendeform diskuterades av Riksdagen redan i slutet av 1800-talet (Brattström 1999). År 2000 återkom det som förslag återigen då det utreddes om ägarlägenheter borde införas eller inte. En utredning gjordes då för att analysera för- och nackdelar med denna boendeform. (JD 2008). Åtta år senare togs frågan upp återigen då ett lagförslag togs fram med hjälp av en komplettering till den tidigare utredningen som gjorts. Omröstningen för att avgöra om ägarlägenheter skulle införas skedde i mars år 2009 och klubbades då igenom. Från och med den första maj kan ägarlägenheter därmed bildas. Motiven för införandet är bland annat att öka nyproduktion av bostäder för att minska bostadsbristen och även att öka den boendes inflytande över sin bostad (Paulsson 2007).

(7)

2

1.2 Syfte

Syftet med studien är att studera marknaden för ägarlägenheter på tre svenska delmarknader.

1.2.1 Frågeställningar

För att uppfylla studiens syfte har vi kommit fram till följande frågeställningar:

 Hur upplevs efterfrågan på ägarlägenheter i Öckerö, Stockholm och Karlstad?

 Vilka ekonomiska skillnader finns mellan ägarlägenheter och bostadsrätter?

(8)

3

2. Metod

Metodkapitlet redovisar hur studien är genomförd samt motiverar de tillvägagångssätt och metoder som använts för att uppnå uppsatsens syfte. Vidare förklaras vilken typ av information som använts, hur intervjuerna genomförts, vilka intervjuobjekt som valts samt hur analysen av empirin utförts. Slutligen diskuteras studiens trovärdighet.

2.1 Datainsamling

Det finns kvantitativa och kvalitativa metoder för att angripa, samla in och analysera information vid en vetenskaplig undersökning. Vid en kvantitativ metod mäts insamlad data med hjälp av en statistisk undersökning där siffror ligger som grund (Patel & Davidson 2003). En kvalitativ ansats fokuserar istället på mjukdata och syftet är i första hand att få en ökad förståelse för problemområdet (Holme & Solvang 1997).

Då information insamlats via intervjuer anses vår studie använda sig av en kvalitativ ansats. Litteratur, lagstiftning samt samtal med lantmäterichef och fastighetskonsult studerades för att därefter samla in information från marknaden via intervjuer. Resultat från intervjuerna har sedan sammanställts och analyserats för att slutligen dra en slutsats. Genom att ha jämfört de olika svaren från intervjuobjekten har vi fått en uppfattning av hur nuvarande marknad ser ut för ägarlägenheter och en bild av problem som finns på olika delmarknader.

En nackdel med en kvalitativ metod är att all information som ges vid en intervju inte tas med i undersökningen, eftersom forskaren lätt kan missa information (Jacobsen 2002). För att minska risken för bortfallen information har vi tagit hjälp av en ljudinspelande mobiltelefon.

2.2 Primär- och sekundärinformation

(9)

4

Studiens empiri består av primärinformation från källan, det vill säga ny information som inhämtas direkt från de intervjuade. Referensramen består av både primär- och sekundärinformation. Sekundärinformationen har inhämtats från litteratur, vetenskapliga artiklar, examensarbeten, register, lagstiftning samt lagutredningar. De använda vetenskapliga artiklarna fann vi på Business Source Premier och Scholar Google. Eftersom tillgången till vetenskapliga artiklar om ägarlägenheter är begränsad, tog vi även hjälp av Berit Hjort på Karlstads Universitetsbibliotek för att finna lämpligt material till studien. Sökord som använts är apartment ownership, flat ownership, owned apartment, tenant-ownership, housing market och Tobin´s Q.

Eftersom ägarlägenheter är en ny produkt på den svenska bostadsmarknaden och färsk sekundärinformation är begränsad, har vi bekräftat dess trovärdighet med primärinformation från samtal med Lantmäterichefen Morgan Nyberg i Karlstad samt fastighetskonsult Ulf Täng på NAI Svefa.

2.3 Semistrukturerade intervjuer

Det finns tre olika intervjuformer för att insamla empirisk information, vilka är strukturerad, ostrukturerad och semistrukturerad. En strukturerad intervju är strikt styrd av intervjumallar medan en ostrukturerad intervju istället för ett öppet samtal kring ämnet. Semistrukturerade intervjuer är en blandning av de två ovannämnda intervjuformerna (Kvale 2009). Vi har använt oss av semistrukturerade intervjuer med de utvalda intervjuobjekten för insamling av det empiriska materialet. Vid en semistrukturerad intervju kan forskaren vara mer flexibel vid frågeställande då intervjuguiden inte behöver följas strikt (Bryman & Bell 2005). Vi valde denna intervjuform för att enklare föra en dialog med de intervjuade personerna som samtliga har olika kunskaper och erfarenheter om ägarlägenheter. De intervjuade personerna öppnar sig därmed lättare, vilket ger ett större underlag som analysen kan härleda till (Darmer & Freytag 1995).

(10)

5

De två intervjuade personer som var lokaliserade i Karlstad hade vi personliga intervjuer med på deras respektive arbetsplats. Dessa var Gräsdalens Fastighets AB och Handelsbanken. Det kan vara en nackdel att den intervjuade personen befinner sig på ett välbekant område eftersom svaren kan påverkas och bli missvisande. Men det kan också vara en fördel eftersom platsen känns naturlig för personen och svaren blir då inte lika konstlade (Jacobsen 2002). Resterande två intervjuer med, Öckerö Bostads AB och JM, skedde över telefon. Alla intervjuer spelades in samt fördes det minnesanteckningar. Varje intervju tog cirka 45 minuter och vi hade ingen tidigare relation till personerna vi intervjuade som kunde påverka resultatet av studien.

Tre av de fyra intervjuobjekten fick tillgång till intervjufrågorna innan intervjun ägde rum för att de skulle ha möjlighet att svara på alla frågor och vara förberedda. Anledningen till att en person som intervjuades inte tog del av frågorna innan intervjun var att han inte ansåg sig ha ett behov av det. Det finns dock nackdelar med att intervjuobjekten får läsa frågorna innan intervjun. Det finns då risk att de intervjuade personerna endast besvarar frågorna sammanfattat och utelämnar annan viktig information (Jacobsen 2002). Detta har vi försökt att åtgärda genom att ställa flera, nya följdfrågor som framkallar mer impulsiva svar. Följdfrågorna ställdes beroende på vad den intervjuade personen svarade.

2.4 Val av undersökningsobjekt

I studien har vi intervjuat tre fastighetsbolag samt en bank. Vi valde de tre fastighetsbolagen på grund av att de bygger eller hör till projekt som planerar att bygga ägarlägenheter. Genom att de är involverade i projekt med ägarlägenheter har de kunskap och erfarenheter som är användbara för denna studie. De personer som valdes ut för intervju har goda kunskaper om ägarlägenheter och får daglig information från den svenska bostadsmarknaden. De utvalda företagen som vi intervjuat är Öckerö Bostads AB, JM, Gräsdalens Fastighets AB samt Handelsbanken. Både Öckerö Bostads AB och Gräsdalens Fastighets AB har valt att investera i ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden, medan JM funderar på att investera i ägarlägenheter. Respektive företag företräder tre olika delmarknader för ägarlägenheter och vi får därmed en bild av erfarenheter från dessa delmarknader.

(11)

6

inte haft möjlighet att intervjua fler fastighetsbolag på den svenska bostadsmarknaden. Resultatet från studien går därmed inte att generalisera över hela fastighetsbranschen eftersom för få respondenter är representerade i studien. Handelsbanken intervjuade vi för att få en bekräftelse på varför delmarknaden Karlstad avvek från de andra delmarknaderna som studerats. Handelsbanken representerar i denna studie en kreditgivares inställning till ägarlägenheter i Karlstad. Detta var av intresse eftersom Gräsdalens Fastighets AB:s erfarenheter av bankernas inställning till ägarlägenheter skiljde från de andra två fastighetsbolagen. Det hade varit bra om flera bankers åsikter ingått i studien, men på grund av begränsade medel fanns ingen möjlighet till detta.

2.5 Empiri och analys

Jacobsen (2002) anser att en analys av insamlad information sker i tre steg. Det första steget är att sammanfatta materialet från intervjuerna. En sammanställning av den insamlade informationen gjordes då skriftligen för att få en överblick över resultaten. De inspelade intervjuerna lyssnades igenom noggrant för att inte missa någon viktig information. Andra steget är att kategorisera informationen och information som inte är relevant för studien gallrades bort. Därefter indelades materialet efter de tre huvudfrågorna (se bilaga) för att lättare kunna analysera resultatet. Svaren på de olika frågorna hade en tendens att gå in i varandra men för att få intervjun flytande avbröts inte personen utan denne fick tala till punkt.

Tredje steget är att finna samband mellan svaren från de intervjuade personerna. Detta gjordes i analysen då de sammanställda svaren från de intervjuade personerna jämfördes för att se likheter och skillnader mellan de tre delmarknaderna. Resultatet från intervjuerna analyserades sedan med hjälp av referensramen för att jämföra den faktiska marknaden med vad teorin nämner. För att analysera avvikelser mellan delmarknaderna har vi använt Tobin´s Q som en förklarande faktor i analyskapitlet. För att läsaren lättare ska kunna se skillnaderna mellan de olika delmarknaderna har varje avsnitt i analysen sammanfattats. Vi kunde därefter dra slutsatser om skillnader mellan delmarknaderna som analysen påvisat.

2.6 Validitet och reliabilitet

(12)

7

vara giltig och relevant i förhållande till det resultat vi önskar att nå, därför måste irrelevanta intervjufrågor och erhållen information utsållas (Lundahl & Skärvad 1992). Detta kräver en korrekt avgränsning av undersökningsområdet (Dahmström 2005). Är undersökningens validitet god ska undersökningens resultat kunna tillämpas också inom andra områden och organisationer (Jacobsen 2002).

Studiens tillförlitlighet är god. Dock är pålitligheten ej fullständig eftersom studien grundas på en kvalitativ undersökning (Halvorsen 1992). Med andra ord minskar reliabiliteten vid intervjuer eftersom den intervjuade framställer saken utifrån sina egna intressen. Vid en kvalitativ undersökning kan tillförlitligheten av exempelvis en personlig intervju påverkas av vart intervjun äger rum samt av att personen som intervjuas skapar ett visst resultat (Jacobsen 2002).

2.7 Källkritik

Under studien har en kritisk syn använts för att sålla ut opålitliga källor som kan resultera i ett missvisande resultat. Under insamlingen av empiri har hänsyn tagits till intervjueffekter vid intervjuer med de olika personerna. Syftet med källkritik är enligt Thurén (2005) att värdera källornas pålitlighet. Han menar även att det går att bedöma en källa med hjälp av fyra kriterier. Dessa är att kontrollera källans äkthet, tidssamband, oberoende och dess tendensfrihet. Genom att bedöma om källan är äkta kan det upptäckas om den inte är sann och den kan därmed förkastas. Med källans tidssamband menas att den ska vara aktuell; ju äldre undersökningens resultat är desto mindre trovärdighet har den. Det tredje kriteriet om källans oberoende syftar till att källan ska vara självständig i förhållande till andra undersökningar, det vill säga att den ska kunna svara för sig själv. Sista kriteriet avser att det klart ska framgå att källans författare inte är partisk i förhållande till problemet.

(13)

8

3. Referensram

Referensramen ska ge läsaren en djupare förståelse om marknaden för ägarlägenheter, ekonomiska skillnader mellan bostadsrätter och ägarlägenheter samt bankernas inställning till ägarlägenheter.

3.1 Efterfrågan på ägarlägenheter

I följande avsnitt beskrivs marknaden för ägarlägenheter. Ägarlägenheter i omvärlden ger en övergripande bild av hur efterfrågan är i länder där lägenheter med äganderätt är väletablerade. Detta avsnitt presenteras eftersom det finns begränsat med litteratur om ägarlägenhetsmarknaden i Sverige, därför använts erfarenheter från omvärlden för att ge läsaren en bild av hur en väletablerad ägarlägenhetsmarknad kan se ut. Den svenska bostadsmarknaden ger en uppfattning av de största boendeformerna i Sverige och sedan redovisas tidigare studier som utförts om efterfrågan på ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden. Investeringsteorin Tobin´s Q beskrivs slutligen.

3.1.1 Ägarlägenheter i omvärlden

Enligt Victorin (1987) är bostadsfrågan väl omdiskuterad runt om i världen och skillnader mellan länderna kan ofta förklaras genom ett lands politik, tradition, lagar och tillväxt. Det är vanligt att äga sin lägenhet i andra delar av världen, som exempelvis i Danmark, Norge och England. I dessa länder finns det rum för samtliga tre boendeformer av lägenheter, det vill säga hyresrätt, indirekt ägande (som bostadsrätt) samt direkt ägande (som ägarlägenhet). Dock skiljer sig de juridiska formerna för direkt äganderätt mellan dessa länder eftersom alla har olika fastighetsrätt. Alla lägenheter med direkt ägande hör trots detta till samma kategori, nämligen ägarlägenheter (Brattström 1999). Paulsson (2007) ser också dessa skillnader men även likheter kan ses mellan reglerna kring denna boendeform. Likheterna återspeglar att det är vissa funktioner och regler för föreningen, förvaltning, etcetera, som måste efterföljas när flera personer lever tillsammans i samma byggnad. Paulsson (2007) drar en slutsats om att det finns en tendens att ju mer detaljerad lagstiftningen är kring ägarlägenheter, desto mer förtydliganden och tillägg måste göras.

(14)

9

och har blivit en populär sparandeform i dessa länder. Speciellt är detta fallet i England då i princip alla bostäder byggs för spekulation (Boleat 2008).

Danmark

I Danmark måste en innehavare respektera vissa rättigheter och skyldigheter då denne äger sin lägenhet. Bland annat har innehavaren rätt att ha rättslig och faktisk rådighet över lägenheten och rätt att delta i förvaltningen. Innehavaren har dock skyldighet att exempelvis följa stadgar och visa hänsyn till sina grannar. I grannlandet är lägenheter med äganderätt populär, välfungerande och den vanligaste boendeformen(Brattström 1999).

Norge

Norge har enligt Johansen (2006) det senaste seklet utvecklats från att ha varit ett fattigt land till att bli ett rikt och välbärgat land. Efterfrågan för att äga sin egen bostad har ökat avsevärt, därmed har marknaden för bostäder med äganderätt expanderat. Ägarlägenheter fungerar väl tillsammans med andra boende- och ägandeformer i landet och inga svårigheter med att allmänheten ej kan särskilja dessa åt har påträffats (SOU 2002:21).

England

Den brittiska bostadsmarknaden har de senaste 40 åren sett en ökning i antalet ägda bostäder, vilket också har eftersträvats och stöttats politiskt. En person tillfredsställer ett starkt socialt behov genom att äga sin bostad och därmed har allt fler hyresgäster valt att bli ägare av sin lägenhet (Robertson 2006).

3.1.2 Den svenska bostadsmarknaden

Bostadsmarknaden är enligt Victorin (1987) ett ständigt aktuellt ämne för debatt även i Sverige. Med diskussioner kring exempelvis bostadsbrist, spekulation och besittningsrätter. En mer aktuell undersökning av Lind och Lundström (2007) styrker detta påstående då de anser att bostäder är en central del av människors liv och den marknad som påverkats mer än många andra marknader av politiska beslut, med exempelvis hyresregleringar som styr prissättningen

(15)

10

Ägaren av fastigheten har då direkt äganderätt, vilket medför självständig befogenhet över bostaden. En bostadsrättsinnehavare har istället en indirekt äganderätt av sin lägenhet eftersom det är föreningen som äger fastigheten och denne är medlem i föreningen. Bostadsrättsägaren har därmed en nyttjanderätt till lägenheten till följd av medlemskapet i föreningen (SOU 2002:21).

På den svenska bostadsmarknaden kan boendeformer genom nyttjanderätt delas upp i hyresrätt, bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och tomträtt (SOU 2002:21). Fördelningen mellan de olika boendeformerna i Sverige ses i diagrammet nedan, där de tre största boendeformerna redovisas. I äganderättsandelen är inte ägarlägenheter respresenterade eftersom det ännu ej var infört på bostadsmarknaden i Sverige år 2005.

Diagram 1: Boendefördelning i procent, 1980-2005

Källa: Statistiska Centralbyrån 2009

Noter: Statistiken avser datamaterial för åldersgruppen 16-84 år.

Lind och Lundström (2007) ser en tydlig trend i att det ägda boendet tenderar att öka på den svenska bostadsmarknaden. Denna trend kan utläsas ur diagrammet ovan då vi ser att antalet bostadsrätter ökar medan antalet hyresrätter minskar, därmed har det indirekta ägandet ökat i Sverige de senaste åren. Förklaringen till denna ökning är det ökade antalet ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter. Bostadsrätten verkar följa denna trend då den de senaste åren gradvis blivit mer lik den självägande formen (Lind & Lundström 2007). Ruonavaara (2005) ser trenden med ökat ägt boende även i Europa. Det

(16)

11

förklaras av att den ökande rikedomen bland de europeiska välfärdsstaterna leder till att fler bostäder privatiseras och utvecklingen av svensk bostadsrätt tycks återspegla denna trend. Införandet av ägarlägenheter tycks stödja denna trend och i ägarlägenhetsutredningen (2002) framförs argument för hur ägarlägenheter skulle kunna gynna den svenska bostadsmarknaden. Fördelar som nämns är att det ger:

 Ägaren en ökad valfrihet och mångfald i sitt boende  En ökad nybyggnation av bostäder

 Lägre boendekostnader

 Ökad integrationen i samhället

3.1.3 Tidigare studier om ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden

Det finns studier som kommit till slutsatsen att efterfrågan kommer att öka när lågkonjunkturen är över. En studie av Larsson och Sivenbring (2009) visar att ägarlägenheter kan öka nybyggnationen av bostäder eftersom möjligheten uppstår att hyra ut de lägenheter som inte blivit sålda. De framhäver även vikten av god marknadsföring av ägarlägenheter för att konsumenter ska förstå skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter. En studie av Svensson och Malé (2009) bekräftar vikten av effektiv marknadsförning eftersom det är viktigt att en köpare känner till för- och nackdelar med respektive boendeform vid ett köpbeslut. Svensson och Malé (2009)kom till slutsatsen att god marknadsföring kan vara avgörande för om det finns en framtida marknad för ägarlägenheter eller ej. Melin och Öberg (2008) anser dock att en marknad för ägarlägenheter trots allt bör finnas eftersom det finns starka värden i att äga sin bostad samt att en option finns då lägenheten fritt kan hyras ut. De styrker även de två ovannämnda studiernas påstående om att en avgörande faktor för ägarlägenhetens etablering på den svenska bostadsmarknaden är att skillnader mellan bostadsrätter och ägarlägenheter klargörs för allmänheten. Blir ägarlägenheter vedertaget bland konsumenterna anser de att efterfrågan kommer att öka.

3.1.4 Tobin´s Q

(17)

12

investering är lönsam att genomföra. Den så kallade Tobin’s Q beräknas genom att dividera marknadsvärdet för ett företag med återanskaffningsvärdet av företagets tillgångar (Damodaran 2002). När det gäller bostadsmarknaden används följande ekvation för att beräkna Tobin´s Q:

𝑇𝑜𝑏𝑖𝑛´𝑠 𝑄 = _{𝐺𝑒𝑛𝑜𝑚𝑠𝑛𝑖𝑡𝑡𝑙𝑖𝑔 𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑘𝑡𝑖𝑜𝑛𝑠𝑘𝑜𝑠𝑡𝑛𝑎𝑑}Genomsnittligt marknadsvärde

Q-teorin säger att om det genomsnittliga priset på ett befintligt hus är högre än den genomsnittliga produktionskostnaden för ett nytt hus lönar det sig att bygga nytt. Sammanfattat kan sägas att det är lönsamt att bygga om kvoten (Q) överstiger 1. Detta är ett mått på om det finns efterfrågan som pressar upp priserna och därmed skapar en vinstmarginal. Om Q<1 innebär det att det inte är lönsamt att bygga eftersom det är billigare för en köpare att köpa ett begagnat hus än ett nytt (Berg & Berger 2006). Trots att en kommun har Q<1 kan det ändå vara lönsamt att bygga eftersom Tobin´s Q visar ett genomsnittligt värde för varje kommun. Därför kan det vara lönsamt att bygga bostäder i attraktiva mikrolägen samt i mikrolägen som endast är attraktiva för vissa, så kallade hotspots (Magnusson 2007). I tabellen nedan redovisas Tobin´s Q för Karlstad, Öckerö och Stockholm.

Tabell 1: Medelvärde Tobin´s Q 2006 Kommun Tobin´s Q 2006

Karlstad 0,87

Öckerö 1,81

Stockholm 2,14

Källa: IBF, Uppsala Universitet.

Noter: Tobin´s Q från 2006 för dessa kommuner är de färskaste värdena som finns tillgängliga.

Både kommunerna Öckerö och Stockholm har Q>1, där Stockholms kommun till och med har ett Q>2. Karlstad kommun har däremot Q<1 med Q=0,87. Från tabellen kan därmed ses att det endast är i Stockholm och Öckerö kommun som det är lönsamt att bygga nya bostäder.

3.2 Ekonomiska skillnader mellan bostadsrätt och ägarlägenheter

(18)

13 3.2.1 Bostadsrätt

Boendeformen bostadsrätt har funnits i Sverige sedan slutet av 1800-talet då så kallade bostadsföreningar bildades (Grauers 2005). Men vägen till framgång har varit lång och det tog nästan 50 år för bostadsrätten att skapa dess typiska institutionella drag. I bostadsrättslagen som tillkom år 1930 regleras en bostadsrättsförenings verksamhet. Målet med bostadsrättslagen var att i detalj definiera rättigheterna för en medlem i en bostadsrättsförening samt att motverka spekulationer och ekonomiskt osunda projekt genom att tvinga föreningarna att uppföra en ekonomisk plan (Ruonavaara 2005).Sedan dess har bostadsrättslagen omarbetats ett antal gånger, vilket resulterat i den nu gällande Bostadsrättslagen från 1991 (Lundén & Svensson 2008).

Bostadsrättsföreningen

Att inneha en bostadsrätt innebär en nyttjanderätt utan tidsbegränsning till en lägenhet. Fastigheten ägs dock av en bostadsrättsförening, vilket betyder att om bostadsrättsinnehavaren inte sköter sina åtaganden kan denne förlora sin nyttjanderätt (Isaksson 2006). Bostadsrättsinnehavaren äger således en andel i bostadsrättsföreningen, vilket innebär att denne har del i förvaltandet av byggnaden. För att bostadsrättsinnehavaren skall kunna nyttja sin lägenhet är han skyldig att betala en månadsavgift till föreningen för den löpande verksamheten som innefattar kostnader för räntor, reparationer och underhåll, renhållning med mera. Därutöver måste innehavaren av en bostadsrätt betala en insats vid upplåtelsen och eventuella avgifter för upplåtelse, överlåtelse och pantsättning. Vid överlåtelse måste den nya bostadsrättsinnehavaren beviljas medlemskap i föreningen. Orsaker som kan ligga till grund till att en köpare vägras medlemskap kan exempelvis vara att. köparen är misskötsam eller inte antas infria de ekonomiska förpliktelserna gentemot föreningen. En bostadsrätt kan även användas som pant vid lån (Hager 2005).

(19)

14

Uthyrning av bostadsrätt

En bostadsrättsinnehavare har rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand om styrelsen ger sitt samtycke eller genom Hyresnämndens tillstånd om samtycke skulle vägras av styrelsen. För att få Hyresnämndens tillstånd krävs det att bostadsrättsinnehavaren har beaktningsvärda skäl och att föreningen inte har någon befogad anledning att hindra en andrahandsupplåtelse. Detta tillstånd skall dock begränsas till viss tid (Grauers 2005). Om bostadsrättsinnehavaren utan samtycke eller tillstånd hyr ut sin lägenhet i andrahand kan bostadsrätten förverkas, vilket betyder att innehavarens medlemskap sägs upp och denne blir tvungen att flytta. Att dröja med inbetalningen av insats, upplåtelseavgift, årsavgift eller om lägenheten används för något annat ändamål än det avsedda är andra skäl som kan leda till en bostadsrätts förverkande.(SFS 1991:614). 3.2.2 Ägarlägenhet

En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet och lagstiftning om 3D-fastigheter blev gällande år 2004 . Med en 3D-fastighet menas att ett utrymme i en fastighet kan avgränsas både vertikalt och horisontellt, det vill säga att fastigheten inte behöver finnas på marken då exempelvis en lägenhet kan bilda en fastighet (Paulsson 2007). En ägarlägenhetsfastighet är enligt lag ”en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet” (Prop. 2008/09:91, s. 6). Begreppet innefattar lägenheten, byggnaden där lägenheten inryms samt rättigheter gällande fastigheten som äganderätten medför. (JD 2008).

Ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden ägs direkt av innehavaren, vilket också är fallet i Danmark, Norge och England. Detta ger denne större möjligheter än en bostadsrättsinnehavare att förfoga över sin lägenhet. En bostadsrättsinnehavare måste ta hänsyn till föreningen vid större beslut och åtaganden (JD 2008). Att äga en ägarlägenhet jämställs med att äga ett småhus. Fram tills det att lagstiftning om ägarlägenheter godkändes år 2009 var enda sättet att äga sin bostad genom att köpa ett hus (SOU 2002:21).

Efter godkännandet är det möjligt att även äga en lägenhet, dock finns det vissa krav vid bildandet av en ägarlägenhet. Enligt Nyberg1_{bildas en ägarlägenhet} genom förrättning hos Lantmäteriet efter att en ansökan mottagits från en

1

(20)

15

behörig sökande, som exempelvis byggherren. Fastighetsbildning kan ske om avsikten är att bilda tre eller flera sammanhållna ägarlägenheter i ett flerbostadshus. Lagstiftningen godkänner endast bildning av ägarlägenheter vid nybyggnationer eller vid ombyggnationer av byggnader som minst åtta år bakåt i tiden inte har använts för bostadsändamål. Detta gäller även tillbyggnad ovanpå befintlig bebyggelse. Om ombyggnation skett måste det klargöras att fastighetsutrymmena inte har använts som bostäder de senaste åtta åren(JD 2009).

Både Nyberg2_{och Täng}3_{anser att detta begränsar bildandet av ägarlägenheter} eftersom färre objekt blir aktuella för ombildning, vilket i sin tur påverkar efterfrågan. Därmed blir de som är intresserade av ombildning nekade. Även den rådande ekonomiska krisen som minskar nyproduktion av bostäder påverkar efterfrågan på lägenheter. En tredje parameter som kan inverka är att ägarlägenhet är en ny produkt på marknaden, därför kan en konsument föredra att köpa en bostadsrätt framför en ägarlägenhet då kännedomen är större om en bostadsrätt. Täng anser att alla dessa parametrar förklarar den försiktiga starten för ägarlägenheter. Det finns i dagsläget motioner som vill att lagstiftningen ska utökas genom att även befintliga fastigheter med bostäder ska kunna ombildas till ägarlägenheter (Motion 2009/10C405).

Innehavaren av en ägarlägenhet måste söka lagfart på sin lägenhet och denne kan därefter fritt belåna sin lägenhet utan en förenings tillstånd. Belåning sker genom en ansökan om inteckning på samma sätt som en fastighet och detta registreras i pantbrevsregistret. Innehavaren av en ägarlägenhet måste betala stämpelskatt för inskrivning av lagfart och för pantbrev som tas ut på motsvarande sätt som för småhus (JD 2009).

Samfällighetsföreningen

Yttre skötsel och underhåll av fastigheten samt gemensamma utrymmen ska skötas av en samfällighet som varje innehavare av ägarlägenhet har del i (JD 2009). Enligt Täng4_{bestäms samfälligheten vid fastighetsbildningen och det} fastställs då tydligt vad som ska utgöra gemensam egendom och vad som hör till själva ägarlägenheten. Dessa gränsdragningar underlättar för att köparen ska

2

Morgan Nyberg lantmäterichef i Karlstad, samtal den 23 november 2009. 3

Ulf Täng fastighetskonsult NAI Svefa, samtal den 27 november 2009. 4

(21)

16

förstå sina rättigheter. Gemensamhetsanläggningen sköts av en samfällighetsförening vars medlemmar är ägarlägenhetsinnehavarna. En styrelse väljs ut av medlemmarna som har ansvar för angelägenheter rörande föreningen och beslut fattas gemensamt av medlemmarna vid en föreningsstämma. Nyberg5_{menar att en lantmätare är med längre i processen vid bildning av} ägarlägenheter än vid vanliga fastigheter eftersom även frågor kring samfälligheten ska lösas. Förvaltningen av en ägarlägenhet skiljer sig åt från en bostadsrättsförening då gemensam egendom inte existerar på samma sätt eftersom det är föreningen som äger både lägenheterna och huset.

Som ägare av en ägarlägenhet kan du aldrig vägras medlemskap i föreningen, vilket kan vara fallet vid bostadsrätt, eftersom du får tillträde till föreningen i och med din äganderätt. Dock har ägarlägenhetsinnehavaren ett personligt betalningsansvar om föreningen skulle brista i sin betalningsförmåga (SOU 2002:21).

Det är samfällighetsföreningen som fastställer gällande stadgar för ordningsregler rörande till exempel förhållanden mellan grannar och hur skötsel av gemensamma utrymmen ska fungera (JD 2009). Stadgarna bestäms enligt Nyberg6_{vid förrättningen av ägarlägenheterna och består av så kallade} normalstadgar som Lantmäteriet arbetat fram. Om allvarligt brott mot dessa regler sker kan vite krävas av lägenhetsinnehavaren för att störningarna ska upphöra, dock kan denne aldrig begäras att flytta. Den allmänna principen enligt 3:1 Jordabalken (SFS 1970:994) gäller för ägarlägenheter liksom för annan fast egendom, vilken säger att skälig hänsyn ska tas till omgivningen vid nyttjandet av lägenheten. Detsamma gäller även för samfällighetens stadgar gällande gemensamma utrymmen då lägenhetsägaren ”ska bevara sundhet, ordning och gott skick inom samfälligheten” (Prop. 2008/09:91, s.23 ).

Avgiften för en ägarlägenhet är lägre än avgiften som betalas för en bostadsrätt till en bostadsrättsförening. Detta beror på att ägarlägenhetsinnehavaren endast betalar kostnader som den individuella lägenheten medför (SOU 2002:21). Enligt Jordabalken (SFS 1970:994) fastställs även kostnader för el, uppvärmning, varmvatten, vatten och avlopp individuellt för den enskilda lägenheten. Avgiften som betalas för en ägarlägenhet går till

5

(22)

17

samfällighetsföreningen för att täcka utgifter för bland annat underhåll inuti och utanpå byggnaden (SOU 2002:21). Enligt Nyberg7_{avsätts en del av avgiften till} föreningens underhålls- och reparationsfond, vilken kan användas vid oberäkneliga utgifter för byggnaden.

Uthyrning av ägarlägenhet

En ägarlägenhetsinnehavare har rätt att utan godkännande från en förening hyra ut lägenheten. Samma regler som för vanlig fastighet som är tillämpbara (SOU 2002:21). Vid uthyrning gäller regler om förstahandsuthyrning, vilka återfinns i 12 kap. Jordabalken (SFS 1970:994). Hyresgästen av en ägarlägenhet har därmed samma rättigheter och skyldigheter som en vanlig hyresgäst till en hyresrätt har. Den så kallade bruksvärdesprincipen tillämpas enligt samma hyreslag, därför måste hyran vara skälig i förhållande till andra likvärdiga lägenheter för att inte en för hög hyra ska begäras (JD 2009). Nyberg8_{anser att} det är en positiv påverkan på den svenska bostadsbristen angående möjligheten att fritt hyra ut ägarlägenheter eftersom det blir fler lägenheter tillgängliga på hyresmarknaden.

3.2.3 Köp av en bostadsrätt respektive en ägarlägenhet

För att förtydliga de ekonomiska skillnaderna mellan att köpa en bostadsrätt jämfört med en ägarlägenhet har vi illustrerat ett exempel för att visa anskaffningskostnaderna för respektive ägandeform. En köpare av en ägarlägenhet finansierar hela lägenheten på egen hand (Paulsson 2007) medan en köpare av en bostadsrätt betalar motsvarande kostnad fast med avdrag för föreningens lån (Melz & Victorin 1996). Bostadsrättsinnehavaren betalar istället föreningens räntekostnader genom månadsavgiften (Hager 2005). I exemplet gör vi antagandet att lägenheten är nyproducerad med en investeringskostnad på 2 miljoner kronor. Ägarlägenheten antas finansieras till 100% av köparen medan bostadsrättsföreningen finansierar bostadsrätten med 40%9_. Köpeskillingen för ägarlägenheten är därmed 2 miljoner respektive 1,2 miljoner för bostadsrätten. En kontantinsats antas begäras på 10% av banken och resterande 90% belånas10_{. Övriga kostnader inkluderar stämpelskatt för lagfart}

7

0,4*2 000 000 = 800 000 kr 10

(23)

18

på 1,5% av köpeskillingen plus 825 kronor och för pantbrev på 2% av lånebeloppet plus 375 kronor (Lantmäteriet 2010). Bostadsrätten belastas inte med någon av dessa engångskostnader eftersom bostadsrätten ses som lös egendom civilrättsligt och inteckning sker inte på samma vis som för fast egendom. Istället görs en så kallad denuntiation från kreditgivaren till bostadsrättsföreningen, det vill säga att banken meddelar föreningen att bostadsrätten är pantsatt. Därefter är bostadsrättsföreningen skyldig att anteckna att bostadsrätten blivit pantsatt (Mäklarsamfundet 2006). Ägarlägenheten belastas däremot med båda dessa engångsavgifter eftersom den är fast egendom11_{. Endast de stora engångskostnaderna vid förvärv medräknas i} detta exempel.

Diagram 2: Jämförelse av anskaffningskostnader mellan en bostadsrätt och en ägarlägenhet

(24)

19

bostadsrätt samt att ägarlägenheter inte har lån gemensamt med en förening (Fornander 2009).

3.3 Bankernas inställning till ägarlägenheter

Enligt Brattström (1999) togs ägarlägenheter upp till diskussion under andra halvan av 1900-talet då det hävdades att denna boendeform skulle vara en bättre säkerhet för bankerna vid lån än en bostadsrätt. I en studie av Nilsson & Jonson (2009) bekräftas detta påstående då intervjuer med svenska banker gav bilden av att bankerna är de stora vinnarna vid införandet av ägarlägenheter eftersom banken får en säkrare pant i fast egendom. Enligt vårt exempel om kapitalinsatsen vid köp av en bostadsrätt respektive en ägarlägenhet kan det utläsas att köparen av en ägarlägenhet får betala en högre köpeskilling. Detta leder till att bankerna måste bevilja högre lån till köparen. Enligt Nilsson & Jonson (2009) behöver inte bankerna se detta som en större risk eftersom de föredrar att en större andel av lånet ligger på köparen då de inte behöver förlita sig till föreningens styrelse. Samt går låneförfarandet enklare och snabbare för bankerna eftersom ägarlägenheter, som är en självständig fastighet, finns i fastighetsregister. Vid intervjuer till studien framgick att bankerna var väl insatta kring regelverket för ägarlägenheter och förberedda för införandet.

(25)

20

4. Empiri

Detta kapitel presenterar studiens empiri och syftar till att återge resultatet av intervjuerna med Öckerö Bostads AB, JM, Gräsdalens Fastighets AB och Handelsbanken. Kapitlet är indelat efter varje delmarknad och studiens tre huvudfrågor som återfinns i intervjuguiden som bilaga.

4.1 Delmarknaden Öckerö

Delmarknaden Öckerö representeras av fastighetsbolaget Öckerö Bostads AB. 4.1.1 Öckerö Bostads AB

Öckerö Bostads AB är ett kommunalt bolag som långsiktigt förvaltar och äger bostäder samt kommersiella lokaler inom Öckerö kommun. De bygger även nya fastigheter och ett projekt som sker i dagsläget är med boendeformen ägarlägenhet (Öckerö Bostads AB 2009). Intervjun gjordes med Tomas Karlström som är VD på Öckerö Bostads AB.

Hur upplevs efterfrågan på ägarlägenheter av Er delmarknad?

Karlström tror att efterfrågan på ägarlägenheter kommer att bli stor. Påståendet grundas på deras pågående projekt där han upplever ett stort intresse från kunder. Han tror att denna boendeform kommer att bli större än bostadsrätt i framtiden. Hur lång tid etableringen av ägarlägenheter kommer att ta är dock svårt för honom att säga exakt. De flesta intressenter är avvaktande och förstår inte fullt innebörden av ägarlägenheter, därför inväntar de istället någon som ska ta täten. Karlström anser att allmännyttan skulle gynnas om alla framtida hyresrätter byggdes som ägarlägenheter. Han tror även att ombildning av befintliga bostäder kommer att bli aktuellt i framtiden, dock är detta antagligen ett stort steg att ta i dagsläget. Han anser att ombildning till ägarlägenheter är att föredra framför ombildning till bostadsrätter eftersom alla i byggnaden då inte behöver vara villiga att ombilda sin bostad. Vid ombildning till bostadsrätt kan hyresgäster lätt komma i kläm om ekonomin som krävs för att köpa sin bostad inte finns.

(26)

21

lägenhet en egen fastighet. Därför blir det möjligt för hyresgästen att i framtiden köpa sin lägenhet som en ägarlägenhet. Detta möjliggör för personer som inte kan köpa en lägenhet direkt att istället spara kapital under tiden lägenheten bebos och be att få köpa sin lägenhet när tillräckligt kapital sparats. Öckerö Bostads AB erbjuder då hyresgästen att investera i en ÖBO-rätt, då hyresgästen förbinder sig att spara pengar under 5 år på ett särskilt konto för att sedan köpa lägenheten. Detta leder till att bolaget har valmöjligheten att sälja några lägenheter som ägarlägenheter varje år, vilket ger blandade boendeformer som i sin tur ökar integrationen. Detta anser Karlström inte blir fallet med bostadsrätter eftersom personer med mindre kapital inte får chansen att köpa sin lägenhet på samma vis. Han anser att det är övervägande fördelar med flera blandade boendeformer, vilket grundas på att det sedan länge fungerar i större delen av världen.

Genom att sälja en del av fastigheterna som ägarlägenheter delfinansieras hyresrätterna. Därmed sänks hyresnivån för hyresgästerna, vilket Karlström menar är deras strategi för projektet på Öckerö. Detta leder till att Öckerö Bostads AB ökar sitt egna kapital, vilket minskar lånebehovet och därmed deras lånekostnader. Han anser även att ägarlägenheter har fördelar gentemot bostadsrätter i och med att de inte behöver säljas innan de börjar byggas. Anledningen till detta är för att lägenheterna ger intäkter även fast de inte säljs på marknaden då de istället kan hyras ut. Karlström anser att ägarlägenheter medför en stor flexibilitet för bolag eftersom de får ökad valmöjlighet med vad de önskar att göra med sina bostäder. Han menar att den rådande lågkonjunkturen borde gynna marknaden för ägarlägenheter eftersom dessa kan byggas med den finansiering som nämns ovan, vilket minskar kostnaderna då mer eget kapital kan användas. Istället för att bygga hyresrätter som är olönsamt blir det en lönsam investering att bygga ägarlägenheter. Detta gynnar även bostadsmarknaden eftersom fler hyresrätter blir tillgängliga.

Vilka anser Ni är de största ekonomiska skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter?

(27)

22

tidsbestämt, vilket medför att om lägenheten hyrts ut längre än ett år måste lägenheten istället säljas och det sätter innehavaren i en obehaglig situation. Han anser att den enda upplåtelseformen som saknar subventioner i dagsläget är hyresrätten, då alla bidrag dragits in som exempelvis ränte- och investeringsbidrag. Vid nybyggnation blir hyran därmed för hög för att en medelinkomsttagare ska ha råd att bo där. Han anser att det är Öckerö Bostads AB:s uppdrag att tillgodose dessa personer med bostad, vilket kan möjliggöras med hjälp av ägarlägenheter. Öckerö Bostads AB har ett ungt bostadsbestånd, vilket medför att de ej innehar några äldre hus som är helt avbetalda som kan bidra till att sänka kostnaderna för de yngre husen. Därför valde Öckerö Bostads AB att investera i ägarlägenheter då de kan finansiera dessa kostnader, vilket Karlström kallar för Robin Hood-politik. Eftersom medel från de som köper en lägenhet bidrar till en lägre hyra för hyresgästerna. Tanken var först att sälja lägenheterna som bostadsrätter men då risk fanns för segration valdes istället ägarlägenheter för att minska riskerna.

Vad har bankerna för inställning till ägarlägenheter?

Karlström anser bankernas inställning inte är något problem för att projektet med ägarlägenheter ska hitta köpare. Kontakt har skett med Swedbank, SEB och Nordea där uppfattningen är att de inte ser någon större skillnad att låna ut pengar till en ägarlägenhet än till vanlig fast egendom. Öckerö Bostads AB har inget speciellt samarbete med någon bank gällande finansiering av ett direkt köp av en ägarlägenhet. Däremot samarbetar de med Swedbank då kunden önskar att inneha lägenheten med ÖBO-rätt, som vi nämnt tidigare.

Karlström ser inte heller några problem med att en köpare kan komma att nekas lån vid köp av en ägarlägenhet. Ett problem kan dock bli hur värdet på lägenheterna bedöms. Öckerö Bostads AB kommer att genomföra en värdering av de olika lägenheterna i projektet med ett auktoriserat värderingsföretag tillsammans med bankerna i kommunen. Värderingen kommer sedan att ligga till grund för belåningsgraden hos respektive bank.

4.2 Delmarknaden Stockholm

(28)

23 4.2.1 JM

JM grundades år 1945 och är idag en av nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Bolagets verksamhet är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien.Dessutom består verksamheten av att äga, förvalta och driva handel med fastigheter. Projektutveckling av kommersiella lokaler och entreprenadverksamhet är också en del av företagets arbete. JM AB är ett börsnoterat företag med en omsättning på cirka 10 miljarder samt cirka 1900 medarbetare (JM 2009). Intervjun skedde med Björn Hedlund som är bolagslantmätare hos JM och har hand om exempelvis köp av mark, fastighetsbildningar och markförsäljning till bostadsrättsföreningar..

Hedlund anser att det inte går att veta efterfrågan på ägarlägenheter bland konsumenterna eftersom ingen undersökning har gjorts om vad kunderna tycker. Byggherrarnas uppfattning av ägarlägenheter är också svår att bedöma eftersom de istället har andra problem att tampas med i den rådande lågkonjunkturen, som exempelvis om de ska bygga i överhuvudtaget. Därför har få byggherrar velat prova att bygga ägarlägenheter. JM ska dock testa att bygga ägarlägenheter vid något lämpligt framtida projekt. De bedriver ett samarbete med Fastighetsägarna och Swedbank i Stockholm för att lära sig regelverket och kunna tillämpa ägarlägenheter i ett faktiskt läge. JM har ett projekt i Stockholm som pågår i dagsläget (vintern 2009) där de bygger bostadsrätter. I detta projekt planerar de att göra en form av marknadsundersökning där deras kunder får besvara vad de skulle föredra om lägenheten sålts antingen som en ägarlägenhet eller en bostadsrätt. Givet att lägenheten har samma förutsättningar för båda ägandeformerna.

(29)

24

ekonomiska aspekterna. Han nämner även en marknadsundersökning i Göteborg som gjordes innan lagstiftningen trädde i kraft. Ett urval av människor tillfrågades då om de skulle vara beredda att betala mer för en ägarlägenhet än för en bostadsrätt. Resultatet visade att 80% skulle vara beredda att betala mer för en ägarlägenhet. Hedlund menar med detta exempel att ägarlägenheter som begrepp har ett positivt värde. Antagligen på grund av det faktum att en innehavare av en ägarlägenhet faktiskt äger lägenheten och därför upplevs en större frihet. Vid innehav av en bostadsrätt äger innehavaren endast en del i föreningen.

Hedlund tror att etableringen av ägarlägenheter med dagens lagstiftning kommer att dröja mellan 5-10 år. Dock tror han att om den sittande regeringen är kvar vid makten kommer även ombildningar av befintliga bostäder få ske. Därmed kommer etableringen gå snabbare eftersom fler fastigheter blir aktuella att ombildas till ägarlägenheter. När ägarlägenheter väl kommit in ordentligt på den svenska bostadsmarknaden tror Hedlund att de kommer att få stor betydelse. Bland annat i det avseendet att få in fler boendeformer i miljonprogramsområdena och öka integrationen. Detta är inte möjligt vid ombildning till bostadsrätter eftersom majoriteten måste vara för förslaget, annars sker ingen ombildning. Ett allmännyttigt företag får därmed chansen vid byggnation av ägarlägenheter att endast sälja en del av lägenheterna och sedan hyra ut resterande. Avsikten är att gynna allmännyttan och sedan sälja av resterande lägenheter om hyresgästerna önskar att köpa sin bostad. Det krävs alltså enligt Hedlund en ändring i lagen för att ägarlägenheter ska kunna etablera sig bland konsumenterna.

(30)

25

ägarlägenheter. Finns det en efterfrågan på ägarlägenheter kommer de att bli byggda tror Hedlund.

De största ekonomiska skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter är att köparen av en ägarlägenhet endast tar ett lån, vilket blir samma som vid köp av en villa. Vid köp av bostadsrätt tar köparen istället två lån; ett lån på insatsen och ett lån i föreningen. Lånet i föreningen har bostadsrättsinnehavaren ingen koll på och dess räntekostnader får heller inte dras av vid deklarationen. Med hänsyn till detta menar Hedlund att det rent ekonomisk är mer fördelaktigt med ägarlägenheter. Dock är en ägarlägenhet belastad med engångskostnader som stämpelskatt vid försäljning och uttag av pantbrev. Enligt Hedlund finns även en fördel med ägarlägenheter då ägaren kan hyra ut sin bostad utan begränsningar och inte behöver ta hänsyn till en bostadsrättsförening. Det innebär dock att det inte finns någon social kontroll över vem som flyttar in som granne. Hedlund anser dock att det i slutändan är kunden som bestämmer om dessa faktorer är bra eller dåliga.

Vilken inställning anser Ni att bankerna har till ägarlägenheter?

Hedlund anser att hans samarbete med bankerna har varit positivt och de har haft en bra inställning till att inleda projekt med ägarlägenheter. Allmänt sett tror Hedlund inte att bankerna är särskilt pålästa om ägarlägenheter. Han menar att de endast arbetar fram rutiner när de verkligen behöver.

4.3 Delmarknaden Karlstad

Delmarknaden i Karlstad representeras av fastighetsbolaget Gräsdalens Fastighets AB och Handelsbanken.

4.3.1 Gräsdalens fastighets AB

(31)

26

Franzén som är projektledare och försäljningsansvarig för projektet på Ulleberg.

Franzén anser att intresset har varit stort för ägarlägenheter på Ulleberg. Dock menar han att det finns ett problem med bankerna som inte är villiga att låna ut pengar till en köpare av en ägarlägenhet. Anledningen till detta är att bankerna inte är insatta i lagstiftningen kring ägarlägenheter och ännu inte satt upp rutiner för låneförfarandet. Köparna blir därför osäkra när banken är okunniga om den nya boendeformen. Han menar att det skapar problem att övertyga folk att investera i en ägarlägenhet och den mentala inställningen måste förändras. För att undvika detta problem försöker Gräsdalens Fastighets AB skaffa ett samarbete med någon eller några banker som kunden kan hänvisas till.

Vid lån till en ägarlägenhet får banken pant i en fastighet istället för pant i en andel i en förening som fallet är vid utlåning till en bostadsrätt. En bostadsrättsförening äger allt i byggnaden medan en ägarlägenhetsinnehavare istället äger sin egen lägenhet och även har ett värde i samfälligheten. En köpare av en ägarlägenhet köper alltså inte bara lägenheten utan även en andel i samfälligheten. Han jämför ägande av en bostadsrätt med att äga aktier i ett bolag. Då det finns risk att förlora sina investerade medel om bostadsrättsföreningen hamnar i ekonomisk kris, vilket även blir fallet vid aktieinnehav. Denna risk slipper du med en ägarlägenhet eftersom en innehavare äger sin lägenhet självständigt.

(32)

27

En annan ekonomisk fördel som Franzén ser med ägarlägenheter är att innehavaren kan hyra ut sin lägenhet i andra hand utan tillstånd från en förening. Dock finns vissa begränsningar i uthyrningen då grannarna inte får störas, därför måste ägaren kolla upp att den som hyr lägenheten är ordningssam.

Prissättningen för en ägarlägenhet sker genom en jämförelse med marknadsvärdet för likartade bostadsrätter. Lägenheten kostar exempelvis 3 miljoner oavsett om den är en bostadsrätt eller ägarlägenhet. Franzén menar dock att köparen upplever det annorlunda på grund av okunskap. Hade lägenheten varit en bostadsrätt hade insatsen varit 2 miljoner. Kostnaden är dock fortfarande 3 miljoner eftersom 1 miljon ligger som lån hos föreningen, vilket köparen betalar i form av månadsavgift. En ägarlägenhet har istället en högre egen insats på 3 miljoner eftersom samfällighetsföreningen inte belånas. Därför ser köparen en ägarlägenhet som dyrare även fast så inte är fallet. Ägarlägenheter har därmed även en lägre månadsavgift. Denna okunskap skapar enligt Franzén ett mentalt problem hos köparna som han hoppas ska övervinnas genom bättre marknadsföring av ägarlägenheter.

Franzén anser även att bankernas tröghet att ta sig an denna nya boendeform beror på det ovan nämnda dilemma, därför kämpar företaget för att ändra inställningen hos bankerna. Franzén framhäver att speciellt SBAB vilka är ägda av staten borde ha haft sina rutiner klara till den första maj 2009 då lagen trädde i kraft, men de har ännu inte tagit till sig ägarlägenheter. SBAB menar att det inte finns någon efterfrågan på ägarlägenheter och därför har de ännu inte arbetat fram några rutiner. Det är först när kunderna frågar efter ägarlägenheter som de tar fram dessa.

Franzén ser det mentala problemet hos konsumenterna som ett stort hinder för att ägarlägenheter ska kunna etablera sig. Därför har han skrivit till Finansdepartementet för att be om hjälp att marknadsföra ägarlägenheter bättre bland banker och konsumenter. Det gäller att få banker att se positivt på ägarlägenheter för att de ska vara villiga att låna ut pengar till en köpare.

(33)

28

mer pantbrev får köparen ta ut fler. Detta alternativ är möjligt redan idag enligt Franzén men problemet är att bankerna inte är med, därför blir det en tröghet i försäljningsprocessen. Ändras inställningen hos bankerna och kunderna tror Franzén att ägarlägenheter kommer att ta över marknaden från bostadsrätten i framtiden.

4.3.2 Handelsbanken

Handelsbanken är en av de största bankerna i Norden med ett komplett utbud av finansiella produkter och tjänster. Handelsbanken som är ett publikt aktiebolag grundades 1871. Bolagets anställda uppgår till cirka 10 800 stycken, vilka är fördelade på totalt 702 kontor världen över. Handelsbankens hemmamarknader består av Sverige, Norge, Danmark, Finland och Storbritannien (Avanza 2009). Handelsbanken representeras i denna studie av företagsmarknadschefen i Karlstad Ulrik Wedelin.

Wedelins personliga åsikt angående ägarlägenheter är att den nuvarande efterfrågan är låg, dock anser han att ägarlägenheter i framtiden förmodligen kommer bli jämlika bostadsrätter. Han menar att det är svårt att bedöma efterfrågan eftersom det finns få objekt i Karlstad att grunda påståendet på. Faktumet att ägarlägenheter endast får bildas vid nybyggnation av bostäder och ombildning av byggnationer som ej utgör bostäder påverkar efterfrågan och gör att etableringen antagligen kommer ta ett par år. Även byggkonjunkturen inverkar då producenterna inte bygger lika mycket i en lågkonjunktur.

(34)

29

Enligt Wedelin är Handelsbanken i Karlstad villig att låna ut pengar till en ägarlägenhet. Vid en kreditanalys ser banken i första hand till kunden och att ett bra kassaflöde finns, exempelvis att kunden har en bra inkomst och inte för mycket kostnader. I andra hand ser banken på säkerheten för belåningen. Eftersom ägarlägenheter är en ny form av ägande på den svenska bostadsmarknaden finns fortfarande en viss osäkerhet kring prisbilden då försäljningsstatistik saknas. Det skapar en större osäkerhet på pantens värde i jämförelse med en vanlig villa eller en bostadsrätt. Detta skapar en tveksamhet hos banken om ett för högt pris begärs för lägenheten. I längden kan detta påverka en köpare av ägarlägenhet negativt eftersom kredittagaren kan få betala en högre egen insats vid köpet.

Nybyggnation av ägarlägenheter har samma produktionskostnader som andra flerbostadshus, skillnaden är att alla lägenheter kommer att köpas av privatpersoner och banken vet inte vilka dessa personer är. Därför blir det svårare för banken att fastställa projektets riskfylldhet och det beror mycket på hur seriös byggherren är för att kunna bevilja lånet. Banken kan då välja att ta risken att lägenheterna inte blir sålda eller så kan pantbrev på cirka 70% tas ut på lägenheterna. Kostnaden för pantbreven fördelas då på varje lägenhet efter dess andelar i byggnaden.

(35)

30

5. Analys

Detta kapitel redovisar en analys av genomförda intervjuer med varje representant från respektive företag. Kapitlet är indelat efter studiens tre huvudfrågor.

5.1 Hur upplevs efterfrågan på ägarlägenheter av Er delmarknad?

(36)

31

låg efterfrågan, vilket grundas på att det finns få ägarlägenheter i Karlstad att göra bedömningen efter.

I andra länder som Norge, Danmark och England ses en avsevärd ökning i efterfrågan att äga sin bostad (Johansen 2006). Trenden i att äga sin bostad finns redan att tyda på den svenska bostadsmarknaden då allt fler ombildningar sker från hyresrätt till bostadsrätt (Lind & Lundström 2007), vilket kan utläsas i diagram 1 från avsnitt 3.1.2. Detta ägande är dock endast indirekt och med ägarlägenheter får innehavaren istället ett direkt förfogande över bostaden, vilket borde öka efterfrågan. Men eftersom marknaden för ägarlägenheter i Sverige är färsk och ägarlägenheter är en ny produkt för konsumenterna kan det enligt Täng12_{finnas en tröghet på marknaden som påverkar efterfrågan}_. Delmarknaden Stockholm stödjer detta påstående då de anser att det finns en tröghet på bostadsmarknaden att få ut begärt pris för ägarlägenheter, vilket är en av anledningarna till att inte fler ägarlägenheter byggs. Därför kommer det troligen dröja innan efterfrågan tar fart även på den svenska bostadsmarknaden. JM menar dock att ägarlägenheter inte behöver bli ett misslyckande som boendeform eftersom den endast funnits i cirka ett halvår.

Vid jämförelse av den upplevda efterfrågan på varje delmarknad är det tydligt att endast Handelsbanken i Karlstad upplever en låg efterfrågan. Dock anser Gräsdalens Fastighets AB att intresset är stort för deras ägarlägenheter i Karlstad, vilket motsäger bankens påstående. Genom att studera tabell 1 i avsnitt 3.1.4, över Tobin´s Q för varje delmarknad, kan det utläsas att det endast är Öckerö och Stockholm som kan genomföra ett lönsamt projekt med nybyggda bostäder eftersom de har Q>1 (Berg & Berger 2006). Karlstad har Q=0,87 och enligt Q-teorin kan inte ett vinstgivande bostadsprojekt genomföras på denna delmarknad. Tobin´s Q visar endast ett genomsnittligt värde för varje delmarknad och därför kan det finnas mikrolägen inom varje delmarknad med Q>1, där läget är mer attraktivt. Samtidigt kan ett mikroläge vara attraktivt för vissa, som exempelvis att det ligger avskilt, vilket är förklaringen till varför nybyggnation sker även fast Q<1 (Magnusson 2007). Det kan därmed finnas mikrolägen inom delmarknaden Karlstad som har större efterfrågan bland kunderna och där det är mer attraktivt att genomföra nybyggnation av bostäder. Dock är det tveksamt om mikroläget Ulleberg i Karlstad hör till ett av de områdena med Q>1 eftersom det ligger utanför

12

(37)

32

stadens centrum men för vissa är kanske läget optimalt. Tobin´s Q kan därför bekräfta den låga efterfrågan som Handelsbanken upplever eftersom Q<1. Anledningen till att Gräsdalens Fastighets AB ändå genomför projektet på Ulleberg kan vara att de har gott om eget kapital att investera, vilket gör de villiga att investera i ett riskfyllt projekt. Det faktum att ägarlägenheter är en ny produkt för kunderna påverkar också efterfrågan, vilket gör projektet riskfyllt. Det planeras dock ännu ett projekt med ägarlägenheter i Karlstad med 66 lägenheter (NWT 2009), vilket tyder på ett högt lokalt intresse och därmed borde också en efterfrågan finnas på delmarknaden.

Handelsbanken tror liksom JM att lågkonjunkturen påverkar efterfrågan på ägarlägenheter negativt. Delmarknaden Öckerö ser istället lågkonjunkturen som en positiv aspekt eftersom ägarlägenheter kan byggas med blandade boendeformer. Lägenheterna som säljs som ägarlägenheter delfinansierar därmed lägenheterna som hyrs ut, vilket minskar kostnaderna för byggnationen. Både allmännyttan och integrationen vinner på detta då fler hyresrätter blir tillgängliga på bostadsmarknaden och fler har möjlighet att köpa sin bostad. Även företaget vinner på detta eftersom det skapar en ökad valmöjlighet som skapar ett positivt värde vid investeringsbeslut. En fördel finns också då försäljning inte behöver ske innan byggnationen startat eftersom lägenheterna ger intäkter i form av hyra även om de inte blir sålda. Delmarknaden Stockholm stödjer påståendet om blandade boendeformer och menar att det ökar integrationen, framförallt i miljonprogramsområden, och gynnar allmännyttan. Dessa fördelar diskuterades även i lagutredningen innan införandet av ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden (SOU 2002:21). Eftersom få färdigställda ägarlägenheter finns på den svenska bostadsmarknaden går det ej att få bekräftat om dessa påståenden stämmer och det återstår att se när marknaden för ägarlägenheter etablerats.

5.1.1 Sammanställning av hur efterfrågan upplevs på de olika delmarknaderna

(38)

33

Karlstad är den delmarknad som avviker från de resterande två då försäljningsproblem påvisats i studien. Dålig marknadsföring av ägarlägenheter upplevs, vilket leder till att köpare blir osäkra vid ett köpbeslut. Lösningen för att öka efterfrågan torde därmed vara att ha effektiv marknadsföring av ägarlägenheter som ökar kännedomen bland allmänheten. Detta problem upplevs dock inte i Öckerö och Stockholm. Förklaringen kan ges genom Tobin´s Q som ger en indikation på vilka delmarknader som kan uppleva problem med att få projekt lönsamma. Karlstad är den delmarknad med Q<1, vilket kan vara den förklarande faktorn till varför just Karlstad upplever problem. Efterfrågan i Karlstad verkar trots detta finnas eftersom det lokala intresset är stort och ett andra projekt med ägarlägenheter planeras i dagsläget.

5.2 Vilka anser Ni är de största ekonomiska skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter?

Den ekonomiska skillnaden som nämndes av personerna från fastighetsbolagen är att en ägarlägenhet ägs direkt av innehavaren. Det medför ett värde då lägenheten fritt kan förfogas utan att tillstånd behövs från en förening. Ägarlägenhetsinnehavaren får genom detta en hyresoption då bostaden kan hyras ut utan begräsningar. JM och Gräsdalens Fastighets AB anser dock att det även medför nackdelar eftersom ingen social kontroll finns över vem som bor i lägenheten. Det ligger då i ägarens intresse att se till att den som flyttar in är skötsam. Uthyrning av en bostadsrätt kräver samtycke av bostadsrättsföreningen och detta tillstånd ska begränsas till en viss tid (Grauers 2005). Om bostadsrättsinnehavaren hyr ut lägenheten utan tillstånd kan denne bli tvungen att flytta från sin bostad (SFS 1991:614). Vid innehav av en ägarlägenhet krävs inget tillstånd från samfällighetsföreningen (SOU 2002:21) och en ägare kan aldrig tvingas att flytta (Prop. 2008/09:91). Möjligheten att hyra ut en ägarlägenhet skapar ett mervärde för innehavaren och det är en fördel gentemot bostadsrätten. Nackdelarna med uthyrning av en ägarlägenhet anser vi minimeras eftersom ägaren har ett intresse av att lägenheten bevaras i ett bra skick, vilket medför att denne är uppmärksam med att en skötsam person flyttar in.