Sollentuna Kommunfastigheter AB
Org. nr: 559087-2452
2018-02-01Daniel Eriksson Sidan 1 av 3
Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet
Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna
Dnr 2018/0004 SKFAB-1 Diariekod: 250
Sollentuna
Kommunfastigheter AB
Svar på remiss om regler för inhyrning och
hyressättning inom Sollentuna kommunkoncern
Förslag till beslut
Styrelsen för Sollentuna Kommunfastigheter AB föreslås lämna nedan svar på remiss om regler för inhyrning och hyressättning inom Sollentuna kommunkoncern.
Sammanfattning
Kommunfullmäktige fattade 2016-12-15 beslut om att bilda en
kommunkoncern. Samtidigt fattades också beslut om att dela Sollentunahem AB genom en fission. De verksamhetsfastigheter som förvaltats av
Sollentunahem AB kommer när fissionen är klar att förvaltas av det nybildade Sollentuna Kommunfastigheter AB. Det finns även ett uppdrag att föra över verksamhetsfastigheter från kommunen till det nybildade bolaget. För att skapa en tydlighet kring vilka regler som ska gälla inom kommunkoncernen när det gäller hyressättning och externa inhyrningar har regler för hyressättning inom Sollentuna kommunkoncern tagits fram.
Syftet med dessa regler är att klargöra vilka principer som gäller för hyressättning mellan koncernens olika parter. Reglerna klargör också vem som har ansvar för olika frågor. Med anledning av förslaget krävs
följdändring i trafik- och fastighetsnämndens reglemente. Förändringen består i att nämnden inte längre ansvarar för inhyrningar till kommunen.
Beredning Sollentuna Kommunfastigheter AB Enligt ägardirektiven för SKFAB (bolaget)
(punkt 3.4.2) ska bolaget till kommunen och till bolag som ingår koncernen Sollentuna Stadshus AB, hyressätta förvaltningsfastigheter och
förvaltningslokaler utifrån självkostnad och i samverkan med kommunstyrelsen.
Godkänt dokument, 2018-02-14, Manfred Holmelin
2018-02-01
Dnr 2018/0004 SKFAB-1 Sidan 2 av 3
Befintligt fastighetsbestånd
I och med dessa regler så tydliggörs vad som definieras som självkostnad, dock behöver principen för hur självkostnaden beräknas tas fram,
framförallt hur man ska hantera marginal/riskpåslag och budget för oförutsedda händelser. Om hyran sätts för låg finns det risk för att skatteverket har synpunkter och det kan bli fråga om uttagsbeskattning.
Det är viktigt att hyran sätts för varje fastighet för att moms och skatter kan redovisas rätt. En för låg hyra för ett enskilt objekt kan medföra ett
nedskrivningsbehov. Det är viktigt att kontrakt skrivs mellan bolaget och kommunen per fastighet.
Lokalförändringar som ska direktfinansieras behöver utredas vidare kring om hur bolaget ska redovisa engångsintäkten och även hur kommunen ska finansiera alla lokalanpassningar.
Enligt förslaget så ska reinvesteringarna vara i nivå med avskrivningarna.
Detta innebär att nivån på det planerade underhållet kommer vara lägre än vad som idag budgeterats i Trafik- och fastighetsnämndens
investeringsbudget för reinvesteringar. Budgeten i Trafik- och
fastighetsnämnden har varit satt utifrån att det finns ett eftersatt underhåll som behöver åtgärdas.
Nyproduktion
Enligt förslag till regler så ska nyproduktion beräknas med utgångspunkt från att investeringen ska generera ett överskott senast efter sju år.
Fastigheten ska ha ett nollresultat för den första femtonårsperioden. Från och med år 16 eller det år ett nollresultat uppnåtts ska ordinarie
självkostnadsmodell användas. Under 15-årsperioden justeras hyran efter aktuellt ränteläge. Större hyresgästanpassningar hanteras på samma sätt men tiden för nollresultat kan vara kortare.
Avgörande för beräkning av hyran för tex nya skolor är vad räntan förväntas vara för de kommande 15 åren. Bolaget ska i samverkan med
kommunstyrelsen arbeta fram en modell för att kunna tydliggöra hantering av eventuella ökade finansiella kostnader under avtalsperioden. En modell som bland annat beskriver hur hyran justeras vid ändrat ränteläge samt att den risk bolaget tar också återspeglar sig i hyran. Det behöver framgå i hyresavtalen hur det ska regleras.
Hänsyn behöver tas till skatteeffekten på tex räntekostnader som inte är avdragsgilla för bolaget.
Om bolaget har mycket nyproduktion och kontrakt som för vissa år går med underskott behöver de andra kontrakten ge ett mindre överskott.
Godkänt dokument, 2018-02-14, Manfred Holmelin
2018-02-01
Dnr 2018/0004 SKFAB-1 Sidan 3 av 3
Extern inhyrning
Enligt förslaget till regler så ska bolaget i första hand ansvara för i all extern inhyrning av lokaler. Vidareuthyrning till kommunen ska ha samma
gränsdragningslista som för lokaler i det egna beståndet. En ekonomisk analys hur detta påverkar förvaltningskontorens hyreskostnader behöver genomföras. För t.ex. Vård- och omsorgskontoret, som har många externa inhyrningar, kommer det generellt innebära en högre servicenivå i
förhållande till nuvarande avtal, samt allt annat lika en högre hyreskostnad.
Vakanta lokaler
Regler för vad som gäller för vakanta lokaler behöver utarbetas, om bolaget ska stå för kostnaden behöver marginalen i hyreskontrakten vara lite högre eller annars behöver kommunen betala en övergångshyra för vakanta lokaler under en period.
Övriga synpunkter
Innan reglerna kan verkställas behöver det genomföras en del analyser som beskriver de ekonomiska konsekvenser dessa regler medför, t.ex. behöver arbetet med att ta fram gränsdragningslistor för samtliga verksamheter vara klart, då det påverkar hyrorna.
En ändrad gränsdragningslista för externa hyresavtal kan medföra i ökade hyreskostnader för alla berörda förvaltningskontor. Detta gäller även för de fastigheter som ingår i fissionen med Sollentunahem.
Regler för hur stora och dyra oförutsedda kostnader ska hanteras som t.ex.
vattenskada behöver tas fram.
Bilaga 1, Regler för inhyrning och hyressättning inom Sollentuna kommunkoncern.
Manfred Holmelin Daniel Eriksson
VD
Godkänt dokument, 2018-02-14, Manfred Holmelin
