Fastighetstaxering LTH Hösten 2011
Fastighetstaxering Syfte med fastighetstaxering Materiella regler och organisation Taxering av småhus
Taxering av hyreshus
Taxering av industrier
Fastighetstaxering
Fastighetstaxering
!
Fastighetstaxering
"
# $ %&&!
' $ (&&!
)" $ *&&!
+ $ ,&&!
' - .&&!
Fastighetstaxering /0
/(&& 1 23 !& 4) +5 '3 !& 4#'5 /(&&.1 33 !&.4#5 '3 !&.4') +5 /(&&61 23 !&64'5 '3 !&64#) +5 /(&%& 33 !%&4)5 '3 !%&4'#+5 /(&%% 23 !%%4#5 '3 !%%4') +5 /(&%( 33 !%(4'5 '3 !%(4#) +5 /(&%* 23 !%*4) +5 '3 !%*4'#5 /(&%, 33 !%,4#5 '3 !%,4') +5 /(&% 23 !% 4'5 '3 !% 4#) +5 /(&%7 33 !%74)5 '3 !%74'#+5
23 8 #8# $
'3 8 '8' $
33 83 )8)" $
+8+ $
Fastighetstaxering
•Nivå-år
•AFT och FFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän eller förenklad fastighetstaxering.
•SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen.
Fastighetstaxering Organisation vid
fastighetstaxering
Fastighetstaxering Förberedelsearbetet
Marknadsanalys
Utvärdering föregående AFT Modellkonstruktion
Granskning av ortsprisunderlag Tabellkonstruktion
Föreskrifter och rekommendationer Provvärdering
Egentliga taxeringsarbetet
Fastighetsdeklaration Granskning, beredning Beslut
Underrättelse
Fastighetstaxering
•Förberedelse inför fastighetstaxering
•Insamling och bearbetning av ortsprismaterial
•Indelning i värdeområden
•Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden
•Provvärdering
•Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden
Fastighetstaxering Bearbetning av ortsprismaterial
Fastighetsmarknaden
•Anledning till bortgallring av köp
•Transportköp (TR)
•Köp av ideell andel (IA)
•Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG)
•Lös egendom ingår (L)
•Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES)
•Köp i samband med exekutivt förfarande (X)
•Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E)
•Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J)
•Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U)
•Gamla köp (G)
Fastighetstaxering
•Indelning i värdeområden
Fastighetstaxering
•Småhusvärdering
•Marknadsvärde
•Ortsprismetoden
•1 objekt
•Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap och erfarenhet
•Småhustaxering
•Marknadsvärde (x 0,75)
•Ortsprismetoden
•Ca 2 250 000 objekt
•Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV- föreskrifter handböcker m m
Småhus
Definition av småhus:
”….byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad skall höra komplementhus
såsom garage, förråd och annan mindre byggnad..”
Småhus
•Värdefaktorer – MARK
•Typ av bebyggelse
•Storlek
•Närhet till strand, (speciell belägenhet)
•Vatten och avlopp
•Fastighetsrättsliga förhållanden
Småhus
•MARK-Typ av bebyggelse
Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus
•Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen
•Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra
•Kedjehus -övriga
Småhus
•MARK-Storlek
•Tomtens landareal
•Arealens bestäms: (i kvm) 1. Enligt fastighetsregistret
2. Hävdad tomtplats 3. Normaltomtens storlek
Småhus
•MARK- Närhet till strand
•Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand
•Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan.
•Vid AFT 96 - tre klasser.
•Vid AFT 03 - fem klasser
•Vid FFT 09 och FFT 12 – fyra klasser
•Strand 0-75 m med egen strand
•Strandnära 0-75 m utan egen strand
•Strandnära 76-150 m
•Ej strand/strandnära
•Avståndet mäts från byggnadsplatsen
Småhus
•MARK-Vatten och avlopp
•Sex stycken klasser 1. Kommunalt VA
2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt) 3. Enskilt VA
4. Enskilt V året runt A saknas 5. Endast sommarvatten 6. VA saknas
Småhus MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden
Tre klasser
1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter 2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet
Småhus
•MARK - Beräkning av taxeringvärde
•Anges för normaltomten Yta (kvm)
Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm)
•Korrigeras
•Upp till 2xnormatomtens yta
•Ned till 0,5xnormaltomtens yta Därefter justeringar vad avser:
•Speciell belägenhet
•VA-klass
•Fastighetsrättsliga förhållanden
Småhus
•Värdefaktorer–BYGGNAD
•Byggnadskategori
•Storlek
•Ålder
•Standard
•Fastighetsrättsliga förhållanden
•Värdeordning
Småhus
BYGGNAD-Byggnadskategori
Tre klasser
1. Friliggande hus 2. Kedjehus 3. Radhus
Småhus BYGGNAD-Storlek
Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta
Mäts enligt SS 021053
Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11
Boyta räknas till 100 %
Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm.
Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus
Småhus BYGGNAD-Ålder
Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader.
Bestäms genom ett värdeår
Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929
Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.
Småhus BYGGNAD-Standard
Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning
Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden.
1.Exteriör 2.Energihushållning 3.Kök 4.Sanitet 5.Interiör
Småhus
BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden
Tre klasser
1. Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande
2. Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden
3. Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden
Småhus
BYGGNAD-Värdeordning
Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten
Indelas i två klasser
1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten
för tomtmark till småhus 2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark
till småhusen
Småhus
Riktvärdeangivelser och
Riktvärdekarta
Småhus
Exempel på tomtvärdetabell
10 0 20 30 40 50 60
10 0 25 0 50 0 75 0 10 00 15 00 20 00
Totalt värde (tkr)
%
• Värde skall bestämmas för mark och byggnad
• Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell
• +Mark
+Byggnad
=Totalt värde
Småhus
Normhus FFT 2009
Friliggande småhus Uppfört 1986
Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp) Enda huset
Tomt som består av en självständig fastighet
Fastighetsmarknaden
S-nivåfaktorer
Tabeller för grund- och marginalvärde
Uttrycker taxeringsvärdet för normhuset i 100 000-tals kronor Tabeller för åldersfaktor
Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard. För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1.00.
Småhus
Tabeller för grund och marginalvärde
Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard
.
Småhus
•Tabeller för åldersfaktor
Småhus
Åldersinverkan
0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8
1929 1949 1959 1969 1979 1985 2001
Å75 Å80 Å85 Å90 Å95 Å100 Åldersinv.
Fastighetstaxering
Värderingsmodell
•Indelning i Värderingsenheter
•Bestämmande av Värdefaktorer
•Bestämmande av Riktvärden
•Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde
•Justering för säregna förhållanden
Fastighetstaxering
Justering för säregna förhållanden
”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.”
Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5
Hyreshus
Definition av hyreshus
”…byggnad som är inrättad till bostad åt
minst tre familjer eller till kontor, butik,
restaurang och liknande….”
Hyreshus
Värdefaktorer:
Tomtmark (mark)
Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder) Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm) Hyreshus (byggnad)
Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder) HyraÅlder
Hyreshus
Hyror Lokaler
marknadsmässig hyra Bostäder
bruksvärdehyra
Hyreshus
Riktvärdekarta
och
Riktvärdeangivelser
Hyreshus
Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus Bestäm värdeområde
Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm
Bestäm hyresnivå i 2008 års nivå (avser FFT 10) för lokaler och bostäder Bestäm ålder på byggnaden
Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell
Riktvärde byggnad=H.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea) Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA
Taxeringsvärde=Summan av riktvärden
Hyreshus
H-nivåfaktor motsvarar bruttokapitaliseringsfaktor
HK-tabellen utvisar åldersinverkan
Fastighetstaxering
Värderingsmodell
•Indelning i Värderingsenheter
•Bestämmande av Värdefaktorer
•Bestämmande av Riktvärden
•Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde
•Justering för säregna förhållanden
Fastighetstaxering
Justering för säregna förhållanden
”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras.”
Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5
Industri
Industrienhet
”….byggnad som är inrättad för industriell verksamhet..”
Industri
Riktvärdeangivelser
Riktvärdekarta och
Industri
Värderingsmetoder Avkastningsmetoden Huvudmetoden
Produktionskostnadsmetoden
byggnader som endast har en begränsad användbarhet 1. Skräddarsydda byggnader
2. Bensinstationsbyggnader
3. Byggnader med olämplig utformning
4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus
