FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND

(1)

Postadress E-post m.m.

FRN E-post: frn@frn.se

Box 67 Tel: 08-120 189 30, vardagar 10-12

125 22 Älvsjö www.frn.se

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

BESLUT DEN 17 MAJ 2018 DNR 30/18 SIDA 1 AV 19

Anmälare NN

Motpart Mäklaren Ombud:

Jur kand Michael Eckerstein Saken

Skadestånd

________________________

BESLUT

Mäklaren rekommenderas att betala 144 526 kr till NN.

________________________

YRKANDE M.M.

NN har yrkat att Mäklaren ska betala 184 526 kr.

Mäklaren har bestridit yrkandet.

BAKGRUND

Genom köpekontrakt den 30 september 2017 överlät NN lägenheten nr XX i Brf YY för 1 870 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. Köparen vägrades medlemskap i bostadsrättsföreningen och överlåtelsen blev således aldrig giltig. Lägenheten fick säljas om, då med hjälp av en annan mäklare. Vid omförsäljningen blev köpeskil- lingen 1 700 000 kr.

(2)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 2 av 19

GRUNDER NN

Sommaren 2017 bestämde han sig, på grund av flytt till Göteborg, för att sälja sin bostadsrättslägenhet i Stockholm. Han fyllde i ett kontaktformulär på mäklarföre- tagets hemsida, och blev uppringd av Mäklaren.

De bokade en tid för ett möte i lägenheten den 2 augusti. Vid ett andra möte den 14 augusti undertecknades ett förmedlingsuppdrag. Eftersom han redan flyttat till Göteborg, diskuterade de om han behövde åka till Stockholm när överlåtelseavtal med en köpare skulle skrivas. Mäklaren föreslog då som en möjlighet att när en köpare fanns, kunde man låta köparen skriva under överlåtelseavtalet och därefter posta avtalet till honom för att få hans underskrift. Mäklaren föreslog även att han kunde skriva en fullmakt till honom, Mäklaren, ifall han inte hade möjlighet att ta sig till Stockholm på tillträdesdagen.

Visning av lägenheten hölls den 24 och 25 september. I den följande budgivningen deltog tre spekulanter. På kvällen den 26 september ringde Mäklaren och meddelade att budgivningen avslutats, och med Mäklarens egen formulering, att de hade en vinnare av budgivningen. De diskuterade aldrig om han ville sälja lägenheten till någon av dessa budgivare, eller till vilken av dem, utan Mäklaren verkade förut- sätta att han ville sälja till den budgivare som lagt det högsta budet. Utifrån den information han hade vid tillfället fanns heller ingen anledning att inte sälja till denna budgivare.

Den 28 september träffade Mäklaren köparen för att skriva under överlåtelseavta- let. Efter detta möte ringde Mäklaren honom och meddelade att överlåtelseavtalet var skickat med post så att även han kunde skriva under. Mäklaren meddelade också att tillträdesdatum satts till den 1 december, men att köparen eventuellt kunde tänka sig ett tidigare tillträde om finansieringen blev klar. Mäklaren nämnde också i förbigående något han uppfattade som att det var en kvinna som skulle flytta in i lägenheten, men hennes son som skulle betala. Troligen uppfattade han inte riktigt vad Mäklaren sade, eftersom han senare fick veta att förhållandet var det omvända.

Veckan därpå, den 4 oktober, ringde han Mäklaren för att förvissa sig om att över- låtelseavtalet som han skrivit under och postat hade kommit fram. Han hade också funderat över det han sagt veckan innan, att köparen kunde vara intresserad av ett tidigare tillträde om finansieringen blev klar, och undrade varför det skulle ta så

(3)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 3 av 19

lång tid. Han fick då veta att köparen inte hade något lånelöfte utan avsåg finansiera köpet med egna pengar. Han fick också veta att den kvinna som skrivit under överlåtelseavtalet inte skulle bo i lägenheten, utan att det var hennes son som skulle bo där.

Den 31 oktober fick han av en tillfällighet veta att bostadsrättsföreningens styrelse nekat köparen medlemskap och begärt in kompletterande uppgifter av köparen för att eventuellt kunna ompröva sitt beslut. Han ringde Mäklaren och undrade vad detta handlade om, och varför denne inte meddelat honom. Mäklaren förklarade att styrelsen ville ha kompletterande uppgifter som styrkte att köparen skulle kunna betala avgiften till föreningen. Mäklaren var övertygad om att det var en ren formalitet att köparen skulle bli godkänd så snart styrelsen fått de efterfrågade uppgifterna.

På morgonen den 2 november skickade Mäklaren ett sms där denne skrev följande.

"Har fått svar från föreningen nu och till min stora förvåning så verkar de ha be- stämt sig för att neka köparen medlemskap". Att döma av efterföljande mejlkorrespondens verkar det som hänt vara följande. Av köparens komplettering framgick att köparen inte hade för avsikt att bo i lägenheten, vilket styrelsen troligen inte känt till tidigare, och i enlighet med föreningens stadgar hade styrelsen beslutat att neka medlemskap.

Den 3 november ringde Mäklaren honom. Dels meddelade han att köparen var villig att skriva ett återgångsavtal, så att de kunde gå vidare med försäljningen av lägenheten. Dels föreslog Mäklaren att de skulle avsluta förmedlingsuppdraget och att han skulle anlita en annan mäklare för försäljningen eftersom, sade Mäklaren, han inte längre verkade ha något förtroende för honom. Han valde då att senare samma dag säga upp förmedlingsuppdraget för att snarast möjligt kunna anlita en annan mäklare.

När försäljningen av lägenheten blivit klar, och han således kunde fastställa om- fattningen av skadan som Mäklaren orsakat, framförde han ett skadeståndsan- språk till Mäklaren. Detta skadeståndsanspråk har avvisats av Mäklaren genom ombud.

Han anser att Mäklaren har brustit i sin omsorgs- och rådgivningsplikt av följande skäl:

1. Innan överlåtelseavtalet ingicks borde Mäklaren ha upplyst honom om att köpa- ren inte hade något lånelöfte. Detta kunde ha varit en anledning att välja en annan köpare. Att köparen inte hade något lånelöfte och avsåg att finansiera köpet med

(4)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 4 av 19

egna pengar fick han veta först när han talade med Mäklaren i telefon den 4 oktober 2017, efter att både köparen och han skrivit under överlåtelseavtalet.

2. Innan överlåtelseavtalet ingicks borde Mäklaren ha upplyst honom om att köpa- ren inte hade för avsikt att flytta in i bostaden. Efter att köparen skrivit under över- låtelseavtalet den 28 september 2017 nämnde Mäklaren i förbigående något han uppfattade som att köparens son skulle hjälpa till med finansieringen av köpet.

Först efter att han också skrivit under överlåtelseavtalet, när han talade med Mäk- laren i telefon den 4 oktober 2017 fick han klart för sig att det var köparens son som skulle bo i lägenheten.

3. Innan överlåtelseavtalet ingicks borde Mäklaren ha uppmärksammat både honom och köparen på att många bostadsrättsföreningar inte godkänner köpare som inte har för avsikt att bo i bostaden, och rått dem att ta reda på vad som gäller i denna förening. När han väl fick reda på att köparen inte hade för avsikt att bo i lägenheten tänkte han inte på att detta skulle kunna utgöra ett problem. Inte heller köparen verkar ha varit medveten om detta. För en fastighetsmäklare borde det dock vara välkänt att många bostadsrättsföreningar inte godkänner köpare som inte har för avsikt att flytta in i bostaden. Emellertid tog Mäklaren aldrig upp denna omständighet som ett möjligt problem. Inte ens efter att föreningens styrelse meddelat sitt beslut gav Mäklaren någon som helst indikation på att detta varit grund för att neka medlemskap. Först efter att Mäklaren skickat honom en mejlväxlingen mellan Mäklaren och föreningen fick han klart för sig att detta varit en av anled- ningarna till beslutet.

4. När Mäklaren den 18 oktober 2017 fick veta att bostadsrättsföreningen nekat köparen medlemskap borde Mäklaren ha underrättat honom om detta. Före- ningen beslutade den dagen att inte godkänna köparens ansökan om medlemskap, och att begära kompletterande uppgifter av köparen. Detta fick han kännedom om den 31 oktober 2017 vid ett telefonsamtal med HSB. Senare samma dag bekräftade Mäklaren denna omständighet sedan han ringt och frågat, men Mäklaren menade att det var en ren formalitet att köparen skulle godkännas när de efterfrågade kom- pletteringarna skickats in. Mäklaren kände till att ansökan inte godkänts och deltog i diskussioner om vilka kompletteringar som krävdes. I detta läge fanns det inget han kunde göra för att påverka utgången. Det hade dock varit bra att veta för hans planering att det fanns risk att försäljningen inte kunde fullföljas. Därför borde Mäklaren ha informerat honom så snart han fick veta att föreningen nekat köparen medlemskap. Mäklarens underlåtenhet att hålla honom informerad om väsentliga omständigheter runt försäljningen är orsaken till att försäljningen fördröjdes med

(5)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 5 av 19

flera månader, och att han inte kunde sälja till det pris som flera spekulanter var villiga att betala i september 2017.

Han anser att Mäklaren har brutit mot 8 § fastighetsmäklarlagen: "Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen" och 16 §: "Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen". I enlighet med 25 § fastighetsmäklarlagen anser han där- för att Mäklaren ska ersätta den skada som denne orsakat honom.

Skadan består av följande poster.

 Annonsering på Hemnet: 1 200 kr.

 Tågbiljetter för resa till Stockholm 171114: 732 kr.

 Förlorad arbetsförtjänst vid resa till Stockholm 171114: 2 488 kr.

 Tågresa till Stockholm 171202: 728 kr.

 Räntekostnader 171201-180104: 1 116 kr.

 Månadsavgift 171201-180131: 8 262 kr.

 Minskat försäljningspris: 170 000 kr.

Lägenheten annonserades ut på Hemnet i september 2017. I samband med att lä- genheten lades ut till försäljning igen i november 2017 behövde han betala för ytterligare en annons på Hemnet. Kostnaden för denna andra annons orsakades av att försäljningen till den första köparen inte kunde fullföljas.

Under perioden november 2017 -- januari 2018 gjorde han fyra resor från Göte- borg till Stockholm med anledning av försäljningen av lägenheten. Den 3 november 2017 var han i Stockholm för att HSB skulle göra avflyttningstillsyn av lägenheten.

Datum för detta hade han avtalat med HSB innan han fick veta att köparen nekats medlemskap. Den 14 november 2017 var han i Stockholm för att skriva avtal om förmedlingsuppdrag med en ny mäklare, sedan Mäklaren uttryckt att denne öns- kade avsluta sitt förmedlingsuppdrag. Den 2 december 2017 var han i Stockholm för att skriva överlåtelseavtal med en ny köpare, och den 4 januari 2018 var han i Stockholm i samband med den nya köparens tillträde till lägenheten.

(6)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 6 av 19

Om försäljningen till den första köparen kunnat fullföljas hade han endast behövt göra två av dessa resor. Om Mäklaren hade meddelat honom så snart denne fått veta att bostadsrättsföreningen nekat köparen medlemskap den 18 oktober, kunde han ha planerat så att avflyttningstillsynen genomförts när han ändå var i Stockholm den 14 november 2017. Resorna till Stockholm har medfört kostnader för tågbiljetter, och för två av resorna dessutom förlorad arbetsinkomst.

I överlåtelseavtalet som ingicks i september var tillträdesdatum satt till den 1 december 2017 Den nya köparen önskade ett tillträde i början av februari 2018. Dock accepterade köparen ett tillträde i början av januari 2018 i utbyte mot att han be- talade månadsavgiften för januari. Tack vare detta besparades han räntekostna- derna för januari.

Det högsta budet vid försäljningen i september 2017 var på 1 870 000 kr. Hade affären genomförts på rätt sätt hade denna budgivare troligen kunnat godkännas som köpare av bostadsrättsföreningen. En andra budgivare lade ett bud på 1 860 000 kr. Under hösten 2017 skedde ett prisfall på bostadsmarknaden i Stockholms- området. Vid försäljningen i november 2017 blev köpeskillingen 1 700 000 kr. Han menar därför att fördröjningen av försäljningen medförde en förlust av 170 000 kr i form av nedgång av försäljningspriset.

Mäklaren

Sommaren 2017 bestämde NN att sälja sin bostadsrättslägenhet. Han var mäklare för affären.

De träffades i lägenheten den 2 augusti och den 14 augusti undertecknades ett för- medlingsuppdrag. Eftersom NN redan flyttat till Göteborg, diskuterades om denne behövde åka till Stockholm när överlåtelseavtal med en köpare skulle skrivas. Han, Mäklaren, föreslog då att handlingarna kunde postas för underskrift.

Lägenheten visades den 24 och 25 september. I den följande budgivningen deltog tre spekulanter. Han förutsatte att NN ville sälja till den budgivare som lagt det högsta budet eftersom denne inte vid något tillfälle gett intryck av att något annat gällde.

Den 28 september träffade han köparen för att skriva under överlåtelseavtalet. Ef- ter detta möte ringde han till NN och meddelade att han skickat överlåtelseavtalet med posten. Han meddelade också att tillträdesdatum satts till den 1 december, eftersom NN inte hade gett något tillträdesdatum, men att köparen eventuellt kunde tänka sig ett tidigare tillträde om finansieringen blev klar.

(7)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 7 av 19

Det är riktigt att NN måste ha missuppfattat helt vad som sades då. Det var en kvinna som skulle köpa lägenheten åt sin son.

Veckan därpå, den 4 oktober, ringde NN till honom för att förvissa sig om att överlåtelseavtalet hade kommit fram. NN undrade även över köparens intresse att tillträda tidigare om finansieringen blev klar. Köparen skulle finansiera köpet utan att låna. Att det var sonen som skulle bo i lägenheten meddelade han innan under- tecknandet av avtalet.

I slutet av oktober ringde NN och var upprörd över att föreningen nekat köparen medlemskap. Han förklarade att det inte var riktigt utan att föreningen ville ha kom- pletterade uppgifter. Han talade med föreningens vice ordförande och de kom fram till att allt nog skulle vara OK om styrelsen fick ett intyg från banken om att pengarna fanns eller ett kontoutdrag. Allt verkade lugnt. Men styrelsen kom till ett annat beslut, något som han inte råder över.

Den 2 november fick han veta att styrelsen nekat medlemskap. Han blev mycket förvånad över detta beslut då han dagen innan pratat med vice ordföranden i telefon och hon meddelade honom att de skulle få beslutet under kvällen. När han frågade henne om hon inte kunde berätta direkt vad de bestämt sig för, svarade hon att de bestämt sig för att de skulle godkänna köparen. Antingen var detta fel- aktigt redan då eller så ändrade de sitt beslut under kvällen. Frågan om köparens boende i lägenheten eller inte var överhuvudtaget aldrig uppe förrän köparen själv tog upp den i sitt mejl till föreningen med den komplettering avseende inkomst som föreningen begärt in. Han försökte då ta upp en diskussion med föreningen om ett delat ägande, det vill säga att sonen skulle gå in som köpare och innehavare av en del av bostadsrätten. Men det ville styrelsen inte diskutera utan stod fast vid sitt nekande beslut.

När det gäller uppsägningen av förmedlingsuppdraget så är det riktigt att han på- pekade möjligheten att säga upp uppdraget, då det verkade som att NN inte längre kände förtroende för honom som mäklare. Det är naturligtvis inte att betrakta som en uppsägning av uppdraget från hans sida. Om NN vid detta tillfälle sagt sig ha fortsatt förtroende för honom hade han naturligtvis fullföljt uppdraget. Något så- dant förtroende fanns inte och NN sa upp uppdraget samma dag.

Han har inte brustit i sin omsorgs- och rådgivningsplikt genom att inte berätta att köparen inte hade lånelöfte. Det framgår av överlåtelseavtalet att det är en kon- tantaffär, så påståendet att NN först den 4 oktober fått reda på det beror på att denne inte läst avtalet där detta tydligt framgår.

(8)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 8 av 19

När det gäller försäljningar till yngre är det inte ovanligt att en eller båda föräld- rarna går in och finansierar dessa köp. De flesta föreningar har inga problem med detta och många föreningar kräver att någon eller båda föräldrarna går in och kö- per en mindre del av lägenheten, vanligtvis tio procent. Ofta kräver föreningen att föräldrarna går in som borgensmän för månadsavgiften. I undantagsfall accepterar inte styrelsen att föräldrarna köper och att barnen ska bo i lägenheten. När det gäller nekandet i detta ärende så ville föreningen se att det fanns ekonomi för kö- pet. När det klargjordes framkom även det faktum att sonen skulle bo ensam i lä- genheten och det kunde föreningen inte acceptera.

Att sälja eller köpa en bostad innebär alltid en risk. Priserna går upp och ner. Det kanske inte blir som man tänkt sig men att det skulle bero på fastighetsmäklaren är att gå ett steg för långt. I detta ärende har han försökt att hitta en lösning tillsammans med styrelsen som inte ville vara medgörlig.

Som säljare kunde NN informerat sig redan efter budgivningen om vilka kunderna var och gjort en riskbedömning tillsammans med fastighetsmäklaren. Det gjorde inte NN. Han talade om för NN att mamman var köpare och att sonen skulle bo i lägenheten, men det missförstod NN och trodde att situationen var tvärt om. Det spelar emellertid ingen roll i detta ärende eftersom föreningen hade nekat även den omvända situationen, eftersom föreningen bara kunde acceptera att köparen skulle bo i lägenheten.

Han har inte påtagit sig någon kostnad för ytterligare annonsering via Hemnet. Den ska därför NN stå för själv.

Han har inte påtagit sig att lägenheten skulle vara såld efter de första visningarna.

Att NN tvingats till flera resor till Stockholm och därigenom fått mer resekostnader och förlorat arbetsinkomst är ett val som NN tagit och inget som han, Mäklaren, ska stå för.

Han står inte för NN:s kostnader för att träffa en ny fastighetsmäklare.

Han har inte garanterat NN någon prisnivå. Av den anledningen står han inte för mellanskillnaden om priset blev lägre samtidigt som han inte skulle kunna tillgodo- göra sig något extra om priset blev högre.

NN har genmält:

När han anlitar en yrkesperson, i detta fall en fastighetsmäklare, förväntar han sig att denne besitter kunskaper inom sitt område som han själv inte har, och att

(9)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 9 av 19

denne när det är befogat förmedlar upplysningar och råd relaterade till uppdraget som kan vara viktiga för honom att känna till.

I detta fall kunde till exempel Mäklaren, innan överlåtelseavtalet ingicks ha sagt

“KM, som har lagt det högsta budet i budgivningen, vill köpa bostaden för att hennes son ska bo där. En del bostadsrättsföreningar godkänner inte köpare som inte har för avsikt att själva bo i bostaden. Du bör ta reda på vad som gäller i denna förening innan ni ingår ett avtal.” Han kunde då enkelt ha läst i stadgarna och kon- staterat att denna köpare troligen inte skulle godkännas. Han skulle då ha haft flera alternativ som alla skulle ha varit att föredra före den nu uppkomna situationen.

I första hand skulle han ha diskuterat med mäklaren, köparen och föreningen om försäljningen skulle gå att genomföra på ett sätt som skulle godkännas av före- ningen, genom att sonen som skulle bo i lägenheten hade gått in som köpare av en del av eller hela lägenheten. Om detta hade presenterats i en öppen diskussion där ingen information undanhållits är det inte osannolikt att det godkänts av före- ningen.

I andra hand hade han, återigen med mäklarens hjälp, undersökt möjligheten att sälja till någon av de andra budgivarna.

Om inte heller detta varit möjligt, hade det tredje alternativet varit att behålla an- nonsen på Hemnet och visa lägenheten för fler spekulanter.

Alla tre alternativen skulle ha besparat honom kostnaden för en ny annons på Hemnet samt kostnaderna för flera resor till Stockholm. Rimligtvis skulle en försälj- ning också ha blivit klar långt tidigare än vad som nu blev fallet, när han fick starta om hela processen i mitten av november. Åtminstone de två första alternativen hade gett ett högre försäljningspris än vad som nu blev fallet.

Nedan kommenterar han en del av de påståenden som Mäklaren, genom sitt ombud Michael Eckerstein, gör.

Michael Eckerstein skriver:

“Lägenheten visades den 24 och 25 september. I den följande budgivningen deltog tre spekulanter. Mäklaren förutsatte att NN ville sälja till den budgivare som lagt det högsta budet eftersom han inte vid något tillfälle gett intryck av att något annat gällde.”

(10)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 10 av 19

Som Michael Eckerstein påpekat i ett tidigare svar till honom, har han som säljare fri prövningsrätt och det är hans beslut vem han ska sälja till. Mäklaren borde där- för ha meddelat honom all information som var relevant för att kunna fatta ett välgrundat beslut. Mäklaren borde då inte ha förutsatt att han ville sälja till en viss budgivare utan att fråga honom om detta. Det torde för övrigt vara få säljare som skulle välja att ingå avtal med en köpare som inte kan fullfölja köpet, även om denna budgivare lagt det högsta budet.

“Det är riktigt att NN måste ha missuppfattat helt vad som sades då. Det var en kvinna som skulle köpa lägenheten åt sin son.”

Han vill understryka att Mäklaren nämnde detta om en kvinna och hennes som helt i förbigående, och utan att på något sätt antyda att det skulle kunna vara en om- ständighet som kunde vara relevant för om försäljningen kunde fullföljas. Detta anser han att Mäklaren borde ha gjort. Mäklaren borde även ha meddelat honom så snart denne fick veta att köparen inte hade för avsikt att bo i bostaden, om det nu var innan Mäklaren träffade köparen för att skriva överlåtelseavtal eller under detta möte med köparen.

“I slutet av oktober ringer NN och är upprörd över att föreningen nekat köparen medlemskap. Mäklaren förklarar att det inte är riktigt utan att föreningen vill ha komplet- terade uppgifter. Mäklaren talade med föreningens vice ordf. AA och de kom fram till att allt nog skulle vara ok om styrelsen fick ett intyg från banken om att pengarna fanns eller ett kontoutdrag. Allt verkade lugnt. Men styrelsen kom till ett annat beslut, något som Mäklaren inte råder över.”

När han ringde Mäklaren den 31 oktober 2017 undrade han över två saker. Dels ville han veta varför köparen nekats medlemskap och hur de nu skulle gå vidare med försäljningen, dels undrade han varför Mäklaren inte meddelat honom att det uppstått ett problem kring försäljningen, och detta var han upprörd över. Som han senare fått veta fattade föreningen sitt beslut den 18 oktober 2017, och att döma av Mäklarens e-postkommunikation med styrelsen och köparen fick denne känne- dom om beslutet kort därefter. Trots detta hade Mäklaren han inte meddelat honom nästan två veckor senare.

(11)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 11 av 19

“Den 2 november meddelar Mäklaren att styrelsen nekat medlemskap. Han blev mycket förvånad över detta beslut då han dagen innan pratat med vice ordföranden AA i telefon och hon meddelade honom att vi skulle få beslutet under kvällen, och när jag frågade henne om hon inte kunde berätta direkt vad de bestämt sig för så svarade hon att det bestämt sig för att de kommer godkänna köparen. Antingen var detta fel- aktigt redan då eller så ändrade de sitt beslut under kvällen. Frågan om hennes boende i lägenheten eller inte var överhuvudtaget aldrig uppe förrän köparen själv tog upp den i sitt mail till föreningen med den komplettering avseende inkomst som föreningen begärt in. Mäklaren försökte då ta upp en diskussion med föreningen om ett delat ägande, d.v.s. att sonen skulle gå in som köpare och innehavare av en del av bostads- rätten. Men det ville styrelsen inte diskutera utan stod fast vid sitt nekande beslut.”

Rimligtvis fick inte föreningen kännedom om att köparen inte avsåg att bo i lägen- heten förrän köparen nämnde detta i samband med den begärda kompletteringen.

Att föreningen i detta läge, sedan man först undanhållits viktig information, sade nej till en fortsatt diskussion finner han inte speciellt anmärkningsvärt.

“När det gäller uppsägningen av förmedlingsuppdraget så är det riktigt att Mäklaren påpekade möjligheten att säga upp uppdraget, då det verkade som att NN inte längre kände förtroende för honom som mäklare. Det är naturligtvis inte att betrakta som en uppsägning av uppdraget från Mäklaren sida. Om NN vid detta tillfälle sagt sig ha fortsatt förtroende för honom hade han naturligtvis fullföljt uppdraget. Något sådant för- troende fanns inte och NN sa upp uppdraget samma dag.”

Det stämmer att han saknade förtroende för Mäklaren. Faktum kvarstår att Mäk- laren, innan han skickade sin uppsägning till denne, föreslog att de skulle avsluta uppdraget. Det var ett förslag från Mäklarens sida, inte enbart en upplysning om att han hade den möjligheten.

“Mäklaren bestrider NN:s yrkande till alla delar. Mäklaren har inte brustit i sin omsorgs- och rådgivningsplikt genom att inte berätta att köparen inte hade lånelöfte. Det fram- går av överlåtelseavtalet att det är en kontantaffär så påståendet att NN först den 4 oktober fått reda på det beror på att han inte läst avtalet där detta tydligt framgår.”

(12)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 12 av 19

Han vet inte på vilket sätt Michael Eckerstein menar att det framgår av avtalet att det var en kontantaffär. När han jämfört med överlåtelseavtal från andra bostads- affärer verkar formuleringen “Betalar kontant på tillträdesdagen” användas rutin- mässigt, även då köpet finansieras genom lån.

“När det gäller försäljningar till yngre är det inte ovanligt att en eller båda föräldrarna går in och finansierar dessa köp. De flesta föreningar har inga problem med detta och många föreningar kräver att någon eller båda föräldrarna går in och köper en mindre del av lägenheten, vanligtvis 10 %. Ofta kräver föreningen att föräldrarna går in som borgensmän för månadsavgiften. I undantagsfall accepterar inte styrelsen att föräld- rarna köper och att barnen ska bo i lägenheten. När det gäller nekandet i detta ärende så ville föreningen se att det fanns ekonomi för köpet. När det klargjordes framkom även det faktum att sonen skulle bo ensam i lägenheten och det kunde föreningen inte acceptera.”

Exakt hur vanligt det är att bostadsrättsföreningar har olika regler vet han inte. Han kan dock konstatera att frågeställningen tas upp när han läst på olika webbplatser om köp och försäljning av bostadsrätter. Exempelvis skriver man på sidan http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/kopa-lagenhet-tillsammans/ så här:

“Ett specialfall är när föräldrar vill köpa en bostadsrätt åt sitt barn (t ex vid studier). Här kan bostadsrättsföreningar ha lite olika regler. Vissa föreningar tillåter att föräldrarna står som ägare, medan barnet är den som bor i lägenheten. Det blir en slags permanent andrahandsuthyrning inom familjen. Andra föreningar vill att den som bor i lägenheten (barnet) är delägare med t ex 50%, eller åtminstone 10%. Men det finns också före- ningar som strikt hävdar att den som bor ska äga hela lägenheten själv. Man måste alltså alltid fråga mäklaren (eller föreningen) vad som gäller i det aktuella fallet.”

Uppmaningen att “alltid fråga mäklaren” riktar sig till köpare av bostadsrätt. I detta fall har Mäklaren känt till att det var köparens son som skulle bo i lägenheten, men ändå valt att inte uppmärksamma honom, och gissningsvis inte heller köparen, på att detta inte alltid godkänns.

Vid tidpunkten då överlåtelseavtalet ingicks kände han inte till att sådana regler förekommer, men det borde rimligtvis höra till grundkunskaper för den som arbe- tar som fastighetsmäklare.

“Att sälja eller köpa en bostad innebär alltid en risk. Priserna går upp och ner. Det kanske inte blir som man tänkt sig men att det skulle bero på fastighetsmäklaren är att

(13)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 13 av 19

gå ett steg för långt. I detta ärende har Mäklaren försökt att hitta en lösning tillsammans med styrelsen som inte ville vara medgörlig.”

Michael Eckerstein skriver vidare:

“Som säljare i just detta ärende kunde NN informerat sig redan efter budgivningen om vilka kunderna var och gjort en riskbedömning tillsammans med fastighetsmäklaren.

Det gjorde han inte. Mäklaren talade om för honom att mamman var köpare och att sonen skulle bo i lägenheten men det missförstod NN och trodde att situationen var tvärt om. Och det spelade ju ingen roll i detta ärende eftersom föreningen hade nekat även den omvända situationen eftersom föreningen bara kunde acceptera att köparen skulle bo i lägenheten.”

Michael Eckerstein menar att han borde ha informerat sig om budgivarna. Ef- tersom Mäklaren inte självmant delgav honom relevant information undrar Eck- erstein vad han skulle ha behövt fråga Mäklaren för att denne skulle tycka det var värt besväret att informera honom.

Om det varit som han först uppfattade Mäklaren, att det var mamman som skulle bo i lägenheten och sonen på något sätt skulle hjälpa till med finansieringen, hade det varit en avsevärd skillnad, eftersom det var mamman som stod som köpare och därmed skulle åtminstone det kravet ha varit uppfyllt.

Den största bristen i Mäklarens agerande menar han dock var att han inte på något sätt uppmärksammade honom (och troligtvis inte heller köparen) på att försälj- ningen kunde vara problematisk. Det är sådana omständigheter som kan vara svåra att upptäcka för en konsument men som en mäklare borde kunna förväntas känna till.

“Mäklaren har inte påtagit sig någon kostnad för ytterligare annonsering via Hemnet.

Den ska därför NN stå för själv.”

Hade Mäklaren fullföljt sin omsorgs- och rådgivningsplikt hade ingen ny annons behövts. Han anser därför att Mäklaren ska ersätta honom för denna kostnad.

“Mäklaren har inte påtagit sig att lägenheten skulle vara såld efter de första visningarna. Att NN tvingats till flera resor till Stockholm och därigenom fått mer resekostnader och förlorat arbetsinkomst är ett val som NN tagit och inget som Mäklaren ska stå för.”

(14)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 14 av 19

Hade Mäklaren fullföljt sin omsorgs- och rådgivningsplikt hade han inte behövt göra de resor han begärt ersättning för. Han anser därför att Mäklaren ska ersätta honom för denna kostnad. En av resorna, den 3 november, hade han kunnat undvika om Mäklaren bara informerat honom om att köparen nekats medlemskap den 18 oktober. När han fick kännedom om detta, den 31 oktober, hade han redan bokat tågbiljetter och avtalat möte med den som skulle utföra avflyttningstillsyn på lägenheten.

“Mäklaren har inte garanterat NN någon prisnivå. Av den anledningen står Mäklaren inte för mellanskillnaden om priset blev lägre samtidigt som han inte skulle kunna till- godogöra sig något extra om priset blev högre.”

Hade Mäklaren fullföljt sin omsorgs- och rådgivningsplikt hade av allt att döma lä- genheten kunnat säljas till ett högre pris än vad som nu blev fallet. Han anser därför att Mäklaren han ska ersätta honom för prisskillnaden.

Mäklaren har genmält:

Det är lätt att i efterhand säga vad motparten skulle ha gjort och inte ha gjort. Det är också lätt att finna lösningar om man bara tänker på sitt eget välbefinnande.

Man kan vända på det hela och fråga sig varför NN som säljare inte var mer intresserad av de övriga budgivarna och ställde frågor till sin fastighetsmäklare när tid fanns utan blint accepterade den fastighetsmäklaren uppfattat som säljaren ville ha som motpart – den som gav det högst budet. Det är ju ändå säljaren som be- stämmer till vem säljaren vill sälja. Men i detta viktiga läge lämnade NN på något sätt över till honom att bestämma, men om det går fel, vill NN inte stå för konse- kvenserna.

Att alla tre alternativ enligt NN hade varit bättre än det som valdes, och besparat Rullgård kostnader och resor, är ju inget som han tagit på sig och därför får NN stå för dessa själv.

Kommentar till NN:s kommentarer

Den första invändningen är igen ett sätt att lägga över ansvaret på honom genom att säga att han borde gjort det eller detta istället för att säga: ”Där borde jag nog ställt några frågor om alla spekulanter”. Han gjorde det ju tydligt för NN när de endast talade om den som lagt det högsta budet och med det var NN helt nöjd och glad.

(15)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 15 av 19

Han fick reda på att modern skulle stå som ägare av lägenheten inför kontrakts- skrivningen. Men att modern inte skulle bo där alls framkom inte förrän hon skrev det till föreningen.

När det gäller medlemskapet så har han beskrivit händelseförloppet klart och tydligt. Han hänvisar till det. Att styrelsen nekade medlemskap när den fick in nya uppgifter från köparen kan inte han lastas för.

Eftersom en fastighetsmäklare ska ta reda på hur en köpare ska finansiera köpet, kommer det till ett stycke om lånelöfte finns eller att fastighetsmäklaren varit i kontakt med banken och förvissat sig om att finansieringen är OK. Det stycket saknas och i och med det var en kontantaffär.

Det blev tyvärr lite sent att fråga föreningen när det stod klart att mamman inte skulle bo i lägenheten. Det blev ju uppenbart för föreningen i och med mammans mejl till föreningen i slutet oktober eller i början november. Så det var inte så lätt för varken NN eller honom att fråga föreningen eftersom det inte var känt.

UTREDNINGEN

Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat uppdragsavtalet, köpe- kontraktet, föreningens stadgar, budgivningslistan sms- och mejlkorrespondens mellan NN och Mäklaren, mejlkorrespondens mellan Mäklaren och bostadsrätts- föreningen samt mellan föreningen och köparen.

NÄMNDENS BEDÖMNING Allmänt om skadestånd

För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att han eller hon uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad regel i fastig- hetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.

Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat aktsamt. Orsakssambandet ska också vara adekvat. Det betyder att skadan ska vara en någorlunda typisk och förutsebar följd av åsidosättandet.

(16)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 16 av 19

Det är normalt den skadelidande som har bevisbördan för samtliga dessa omstän- digheter: uppsåt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Vad gäller orsakssambandet behöver detta inte alltid vara fullt styrkt utan ibland kan ett lägre be- viskrav tillämpas.

Köparens finansiering

Av rättsfallen NJA 1997 s. 127 I och II samt RH 2012:69 framgår att en mäklare har vissa skyldigheter att hantera frågan om köpets finansiering i de fall där köparen är beroende av lån. Det är emellertid ostridigt att försäljningen gick om intet på grund av att köparen nekades medlemskap i föreningen, inte på grund av bristande betalningsförmåga. NN:s krav därför inte bifallas på den grunden att Mäklaren un- derlät att undersöka om köparen hade lånelöfte eller i övrigt inte undersökte den- nes betalningsförmåga – det saknas orsakssamband mellan påstådd oaktsamhet och skada i denna del.

Vid denna bedömning saknas det anledning att ta ställning till om det var fråga om en kontantaffär eller om det var så att köparen behövde uppta lån för att finansiera köpet.

Köparens medlemskap i bostadsrättsföreningen

Enligt en huvudregel i 2 kap. 3 § bostadsrättslagen (BRL) får den som har förvärvat en bostadsrätt inte vägras inträde i föreningen om de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta förvär- varen som bostadsrättshavare. Om de villkor för medlemskap som anges i stad- garna inte är uppfyllda, har föreningen däremot normalt rätt att vägra medlem- skap. Vidare följer av 2 kap. 6 § BRL att föreningen har rätt att vägra medlemskap vid delat ägande, om förvärvarna inte är gifta eller sambor med varandra eller om delat ägande inte är tillåtet enligt stadgarna.

De flesta bostadsrättsföreningar har ett krav på permanentboende i sina stadgar.

Det hade även den aktuella föreningen. Av utredningen framgår också att förening- ens stadgar inte gav rätt till delat ägande om inte köparna var makar eller sambor eller på annat sätt varaktigt sammanboende med varandra.

Om en mäklare känner till eller misstänker att en spekulant inte avser att bosätta sig i lägenheten, bör mäklaren informera säljaren om detta och redogöra för vilka risker det innebär att överlåta lägenheten till den spekulanten. Normalt bör mäk- laren också kontakta föreningen före köpet för att höra hur den ställer sig till den

(17)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 17 av 19

aktuella spekulanten som medlem. Samma ordning gäller för den inte ovanliga situationen att två personer som inte är gifta eller sambor med varandra, ofta en förälder och ett barn, köper en bostadsrättslägenhet tillsammans.

Frågan uppkommer nu om Mäklaren kände till, eller hade anledning att misstänka, att köparen inte skulle bo i lägenheten. I sin sista inlaga uppgav Mäklaren att han fick reda på att modern skulle stå som ägare av lägenheten inför kontraktsskriv- ningen, men att det först efter köpet framkom att hon inte skulle bo där tillsammans med sonen. I sin första inlaga uppgav Mäklaren dock att det var fråga om en kvinna som skulle köpa en lägenhet åt sin son och att han inför köpet berättade för NN att det var sonen som skulle bo i lägenheten. I den mejlkorrespondens mellan NN och Mäklaren som ägde rum efter köpet finns heller inget som antyder att det först efter köpet blev känt för Mäklaren att det endast var sonen som skulle bo i lägenheten. Sammantaget anser nämnden att Mäklaren i vart fall på goda grunder borde ha misstänkt att modern inte skulle bo i lägenheten tillsammans med sonen.

De handlingsregler för mäklaren som angetts i stycket ovan blir därmed tillämpliga i detta fall.

Har Mäklaren iakttagit de nämnda handlingsreglerna? Nej, det är ostridigt att Mäk- laren före köpet inte vidtog några åtgärder för att försäkra sig om att medlemskap skulle beviljas; samtliga kontakter i den frågan togs först efter köpet. Vidare har Mäklaren inte ens påstått, och än mindre visat, att han skulle ha informerat NN om förutsättningarna för ett medlemskap för den aktuella köparen. Därigenom har han agerat oaktsamt.

Mäklaren har invänt att NN borde ha ”informerat sig redan efter budgivningen om vilka kunderna var och gjort en riskbedömning tillsammans med fastighetsmäkla- ren.” Det kan emellertid inte förväntas att en lekman ska känna till bostadsrättsla- gens och stadgarnas regler för medlemskap. Det är däremot en mäklares sak att känna till och informera säljaren om detta. Det gjorde inte Mäklaren.

Skada och orsakssamband

Nämnden anser alltså att Mäklaren agerade oaktsamt. Det innebär att han är ska- deståndsskyldig gentemot NN, men bara om och i den mån oaktsamheten har orsakat en ekonomisk skada. Som angetts ovan är det NN som har bevisbördan för orsakssambandet, men sambandet behöver inte vara fullt styrkt.

För bedömningen av orsakssambandet är det av betydelse hur NN skulle ha agerat, och hur det faktiska händelseförloppet skulle ha utspelat sig, om Mäklaren hade agerat aktsamt.

(18)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 18 av 19

Det mest sannolika scenariot är, enligt nämndens mening, att NN först skulle ha bett Mäklaren att kontrollera förutsättningarna för ett medlemskap med före- ningen. Det kan tilläggas, som också angetts ovan, att en mäklare normalt själv- mant bör vända sig till föreningen i ett fall som detta, även om säljaren inte ber om det. Eftersom svaret från föreningen av allt att döma skulle ha varit negativt – det är ju utrett att föreningen senare nekade medlemskap – är det sannolikt att NN skulle ha försökt sälja lägenheten till den spekulant som låg näst högst i budgivningen, budgivare 2.

Budgivare 2:s bud låg endast låg 10 000 kr under det vinnande budet. Men om budgivare 2 hade fått veta att det inte blev någon affär med den vinnande budgi- varen, är det antagligt att budgivare 2 hade justerat sitt bud. Det högsta konkurre- rande budet, från budgivare 3, uppgick endast till 1 760 000 kr. Händelseförloppet vid en ny, tänkt budgivning mellan budgivare 2 och budgivare 3 beror bland annat på om budgivare 3 hade varit villig att höja sitt bud och i så fall med hur mycket.

Nämnden noterar att den första budgivningen hade ett snabbt förlopp; från det att budgivare 3 lade sitt bud om 1 760 000 kr tog det mindre än fem timmar innan det högsta budet låg på 1 870 000 kr. Det är alltså möjligt att budgivare 3 hade varit villig att höja sitt bud. Och även om budgivare 3 inte hade höjt sitt bud eller endast höjt det marginellt, är det sannolikt att budgivare 2 hade lagt ett substantiellt bud för att undvika att NN fortsatte att marknadsföra lägenheten; både NN och budgivare 2 visste ju att det var fullt möjligt att få åtminstone 1 870 000 kr för lägen- heten vid den aktuella tidpunkten.

Hur det faktiska händelseförloppet hade utspelat sig är omöjligt att veta. Nämnden gör emellertid bedömningen att det är rimligt att tänka sig att köpeskillingen i det tänkta händelseförloppet skulle ha uppgått till omkring 1 830 000 kr.

Det sagda innebär att NN:s skada i den del som avser köpeskillingen ska anses uppgå till 130 000 kr (1 830 000 – 1 700 000). Beträffande skadan i övrigt gäller att NN ska försättas i samma ekonomiska situation som om den tänkta försäljningen till budgivare 2 eller budgivare 3 hade genomförts. I så fall hade kostnaderna för ny annons på Hemnet och de extra resorna inte uppstått. Hur villkoren för det tänkta, nya köpet hade sett ut med tillträdesdag etc. går inte att veta. I brist på annan utredning får skadan i denna del anses uppgå till den faktiska förlusten i samband med omförsäljningen i enlighet med NN:s yrkande. Beloppen som sådana har inte ifrågasatts av Mäklaren.

Sammanfattningsvis bör skadeståndet alltså bestämmas till 144 526 kr (130 000 + 14 526).

(19)

F ASTIGHETSMARKNADENS R EKLAMATIONSNÄMND

Sida 19 av 19

_________________________

På nämndens vägnar:

_____________________

Folke Grauers

INFORMATION

I beslutet har deltagit: professor Folke Grauers, ordf, Eric Bodin, Villaägarnas Riksförbund, Maria Wiezell, Sveriges Konsumenter, Cecilia Collin, Konsumentvägledarnas förening, Björn Willborg, fastighetsmäklare, Per Isberg, fastighetsmäklare och Guy Wallster, fastig- hetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Magnus Melin. Nämndens beslut är en- hälligt.

Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt- ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig- hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.