I korthet
Väsentligt förbättrat driftsnetto som under första halvåret uppgick till 220,2 MSEK (206,4) och i kvartalet till 108,9 MSEK (104,2)
Kraftigt förbättrat EBVAT som under första halvåret uppgick till 112,9 MSEK (77,9) och i kvartalet till 56,9 MSEK (36,8)
Lägre underhålls- och fastighetskostnader 23,6 MSEK (26,1) under första halvåret medan kvartalets uppgår till 12,8 MSEK (12,4)
Väsentligt sänkta administrationskostnader under första halvåret 14,6 MSEK (20,0) och i kvartalet 6,9 MSEK (11,4)
Stärkt kassaflödet från den löpande verksamheten under första halvåret 110,9 MSEK (81,0) och i kvartalet 56,0 MSEK (40,9)
Tecknat ett 10 årigt hyresavtal med Norrlandsägg Ekonomisk Förening inom fastigheten Mätaren 6 i Umeå omfattande 3 470 m²
Händelser efter kvartalets utgång
Omförhandling av hyreskontrakt på 34 267 m² med Menigo i Malmö och Göteborg vilket höjer återstående löptid för NLPs totala
fastighetsbestånd från 5,5 år till 6,0 år NYCKELTAL I SAMMANDRAG
2012 2011 2012 2011
Q2 Q2 jan-juni jan-juni
Driftsnetto, MSEK 108,9 104,2 220,2 206,4
Resultat per aktie, SEK 1,0 0,4 2,5 2,2
Kassaflöde löpande verksamhet före
förändring i rörelsekapital 56,0 40,9 110,9 81,0
2012-06-30 2011-06-30
Genomsnittlig betald ränta och marginal 4,08% 4,25%
Belåningsgrad brutto fastigheter 70,8% 71,7%
Eget kapital per aktie, SEK 47,5 48,1
Direktavkastning 7,2% 6,9%
Vakansgrad 4,5% 5,2%
”Vår vision är att bli Sveriges dominerande aktör och den bästa hyresvärden inom logistikfastigheter”
Kommentar från VD
När vi summerar det andra kvartalet och första halvåret 2012 kan vi konstatera att NLP lämnar detta halvår bakom sig med stärkta hyresintäkter och med lägre drift- och underhållskostnader jämfört med 2011. Detta är resultatet av en låg vakansgrad i kombination med en kostnadsfokuserad och lokalt närvarande egen organisation.
NLP har under det andra kvartalet fokuserat på vår befintliga portfölj och kundrelationer, vilket gett positiva effekter. Vi har bland annat omförhandlat hyreskontrakt på 34 267 m2 med Menigo. Vi har även fortsatt arbetet med nybyggnadsprojekt och har som mål att kunna generera en organisk tillväxt i vår fastighetsportfölj. Under våren har vi också fått en delvis ny styrelse med bl.a.
Mats-Olof Ljungquist som ny ordförande. En förändring som är ytterligare ett steg mot att skapa Sveriges dominerande aktör och den bästa hyresvärden inom logistikfastigheter.
Marknaden för transaktioner inom segmentet logistikfastigheter har inte varit så omfattande under den senaste perioden. Fastighetsmarknaden präglas av försiktighet mot bakgrund av den finansiella osäkerheten i vår omvärld och efterföljande svårigheter för många att lösa finansieringsfrågorna. Vi ser däremot en fortsatt god förfrågan på logistikytor inom den så kallade ”nordiska triangeln”, det huvudsakliga geografiska område som merparten av våra fastigheter finns i och där vi söker nya projekt och förvärvsmöjligheter.
Arbetet med refinansiering av våra fastighetslån pågår och har intensifierats under det andra kvartalet. Vi är nöjda med den respons som vi fått på
kreditmarknaden och det tror vi är ett tecken på att vi har en målmedveten strategi och tydligt fokus på en typ av fastighetsinnehav som ger ett stabilt kassaflöde. Vi arbetar för att under året signera nya låneavtal för de krediter som merparten löper ut sommaren 2013 och våren 2014. Marginalen kommer att vara betydligt högre än dagens situation men kommer delvis att mötas av lägre räntesäkringar.
Sammantaget ser vi positivt på andra halvåret 2012 och känner oss komfortabla att under perioden kunna förlänga hyresavtal inom befintlig portfölj, skapa ett större fastighetsbolag genom utbyggnadsmöjligheter inom vårt befintliga bestånd och våra markoptioner liksom få refinansieringen på plats.
Peter Strand
vd för Northern Logistic Property
Uthyrning, drift och fastighetsutveckling
Vakansen uppgick till 4,5 % vid kvartalets slut, en ökning på 1,3 procentenheter från 3,2 % vakans vid utgången av 2011 men fortsatt en väldigt låg nivå.
Fokus för organisationen är att fortsätta det löpande arbetet med att hyra ut vakanta ytor, förlänga existerande avtal och marknadsföra NLP. Under kvartalet har arbetet resulterat i ett antal nya hyreskontrakt.
På fastigheten Mätaren 6 i Umeå har vi tecknat ett hyresavtal med
Norrlandsägg på 3 470 m2 till ett hyresvärde om totalt 2,3 MSEK/år. Hyresavtalet träder i kraft 1 oktober 2012 och sträcker sig till 30 september 2022. På
fastigheten Sköns Prästbord i Sundsvall har vi tecknat hyresavtal på ytterligare 600 m2 med Menigo Food Service AB till ett hyresvärde om 0,3 MSEK/år.
Hyresavtalet trädde i kraft 1 mars 2012.
På fastigheten Fröträdet 1 i Växjö har NLP och Växjö kommun tillsammans invigt ”Växjö Logistik Center”. Detta är en satsning som vi tror kan leda till ett antal nya uthyrningar i framtiden. Vi har även tecknat ett hyreskontrakt med NTG (Nordisk Transport Group) på fastigheten i Växjö om 300 m2.
Nybyggnadsprojektet i Helsingborg om 28 000 m2 åt Green Cargo fortlöper och tidplanen med inflyttning den 1 december 2012 förväntas att hållas.
Vakansförändringar, m2 (*) 2012-06-30 2012-03-31 2011-12-31 2011-09-30
Ingående balans vakans vid årets början 22 917 22 917 40 756 40 756
Vakans köp/sälj av fastigheter 0 0 -2 500 -2 500
Utflyttning 35 614 33 399 8 187 6 188
Inflyttning -26 775 -23 477 -23 526 -8 488
Utgående balans vakans 31 756 32 839 22 917 35 956
Uppsagda ytor ej utflyttat 77 239 72 194 105 593 101 668
Uthyrda ytor ej inflyttat -29 480 -26 355 -48 161 -59 037
Justerad utgående balans vakans 79 515 78 678 80 349 78 587
(*) Exkl. nybyggnadsprojekt
Hyresvärdet på vakansen per 2012-06-30 uppgår till cirka 13 MSEK per år.
Den genomsnittliga kvarstående löptiden på befintliga hyreskontrakt, exkl.
nybyggnadsprojekt, är 5,5 år vid kvartalets utgång.
Efter kvartalets utgång har två hyreskontrakt med Menigo på sammanlagt 34 267m2 omförhandlats vilket höjer återstående löptid för NLPs totala fastighetsbestånd från 5,5 år till 6,0 år.
Resultat, intäkter och kostnader
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till juni.
Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång respektive utgången av föregående år.
Resultat
Resultat efter skatt för första halvåret uppgick till 86,8 MSEK (75,9) motsvarande 2,5 SEK per aktie (2,2). Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 34,9 MSEK (14,8).
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter under första halvåret uppgick till 243, 8 MSEK (232,6), vilket motsvarar en genomsnittlig årlig hyresnivå på 685,6 SEK per m2 (653,9) inklusive utdebiterade mediakostnader och fastighetsskatt. Ökningen av hyres- intäkterna på 5 % från föregående år beror i huvudsak på något lägre
genomsnittlig vakans i portföljen, justering av hyresnivån 2012 relaterat till konsumentprisindex samt inflyttning till vårt nybyggnadsprojekt i Västerås.
Hyresintäkterna uppgick till 121,7 MSEK (116,6) under andra kvartalet.
Den genomsnittliga uthyrningsgraden, exklusive nybyggnadsprojektet i Helsingborg, beräknat på area, uppgick vid kvartalets utgång till 95,5 %. Detta är en liten nedgång från 96,8 % vid ingången av året.
Fastighetskostnader
Fastighetsrelaterade kostnader, inklusive fastighetsskatt och planerat underhåll uppgick under det första halvåret till 23,6 MSEK (26,1) och i kvartalet till 12,8 MSEK (12,4). Kostnadsminskningen för det första halvåret är en följd av lägre snöröjningskostnader tack vare den milda vintern, minskad genomsnittlig vakans i den existerande fastighetsportföljen och något lägre
underhållskostnader under 2012.
Driftsnetto
Driftsnettot för första halvåret uppgick till 220,2 MSEK (206,4). Kvartalets driftsnetto uppgick till 108,9 MSEK (104,2).
Administrationskostnader
Administrationskostnaderna uppgick till 14,6 MSEK (20,0) under första halvåret och 6,9 MSEK (11,4) i kvartalet. Anledningen till de lägre administrations-
kostnaderna är att avvecklingen av Oslo-kontoret och insourcing av resurser som skedde under 2011 nu är avslutad. De dubbla kostnader som uppstod under 2011 i samband med detta kommer från och med 2012 inte att påverka resultatet.
Finansnetto
Finansnettot under perioden uppgick till 92,7 MSEK (108,5), varav
räntekostnaderna utgjorde 94,0 MSEK (108,5). Genomsnittlig betald ränta inklusive marginal på låneportföljen uppgick till 4,08 % (4,74 %) vid utgången av kvartalet. Kvartalets finansnetto uppgick till 45,1 MSEK (56,0).
Det förbättrade finansnettot beror på lägre belåning, lägre räntesäkringsnivå samt en högre exponering mot den rörliga räntan som under första halvåret varit lägre än den genomsnittliga räntan föregående år.
4,5 %
Var vakansgraden för NLP’s fastighetsbestånd per den 30 juni 2012
Orealiserade värdeförändringar fastigheter
För att bedöma fastigheternas marknadsvärde har NLP valt att använda externa värderingar som grund. De externa värderingarna görs varje kvartal och omfattar NLPs totala fastighetsbestånd. Fastigheternas marknadsvärde fastställs till verkligt värde i enlighet med IFRS vilket innebär att eventuella värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Pågående nyanläggningar rapporteras
tillsammans med förvaltningsfastigheterna i balansräkningen och bokförs till anskaffningsvärde och värdejustering sker vid projektets slutförande.
Marknadsvärdet på NLPs förvaltningsfastigheter uppgick till 6 148,9 MSEK per 30 juni 2012, vilket innebar en orealiserad värdeminskning under första halvåret med 13,4 MSEK. Kvartalets orealiserade värdeminskning på fastigheter uppgick till 1,2 MSEK (4,0).
Skatt
Skattekostnaden för perioden uppgick till 36,3 MSEK (21,9) och för kvartalet 13,3 MSEK (4,0). NLP övergick under fjärde kvartalet 2011 till en mer etablerad och förfinad beräkningsmetod på fastighetsnivå innebärande att uppskjuten skattefordran vid en värdeminskning endast bokas när marknadsvärdet överstiger anskaffningsvärdet.
RESULTATRÄKNING
2012 2011 2012 2011
MSEK Q2 Q2 jan-juni jan-juni
Hyresintäkter 122 117 244 233
Underhålls- & fastighetskostnader -13 -12 -24 -26
Driftnetto 109 104 220 206
Administrativa kostnader och avskrivningar -7 -11 -15 -20
Resultat före finansnetto (EBIT) 102 93 206 186
Finansnetto -45 -56 -93 -109
Resultat före värdeförändringar (EBVAT) 57 37 113 78
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -1 -4 -13 -4
Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 3 0 3
Orealiserade värdeförändringar räntederivat -7 -17 23 21
Resultat före skatt 48 19 123 98
Skattekostnad -13 -4 -36 -22
Periodens resultat 35 15 87 76
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier (tusen) 34 961 34 959 34 961 34 935
Resultat per aktie (SEK) 1,0 0,4 2,5 2,2
Valutakurs NOK/SEK (genomsnitt) 1,17 1,14
Valutakurs DKK/SEK (genomsnitt) 1,19 1,20
TOTALRESULTATET I SAMMANDRAG
2012 2011 2012 2011
MSEK Q2 Q2 jan-juni jan-juni
Periodens resultat 35 15 87 76
Derivat, netto efter skatt -22 3 10 8
Omräkningsdifferens 11 14 2 11
Totalresultat för perioden 24 31 98 94
Tillgångar och finansiering
Fastighetsbeståndet
NLPs fastighetsbestånd bestod den 30 juni 2012 av totalt 20 fastigheter, med en total uthyrningsbar yta om 711 365 m2 och ett marknadsvärde på 6 214,7 MSEK (6 170,4) inklusive pågående investeringar.
I januari 2012 påbörjades ett nybyggnadsprojekt i Helsingborg åt Green Cargo. Nybyggnationen omfattar en utveckling av fastigheten från dagens 5 300 m2 till totalt 28 250 m2.
Eget kapital
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 1 659,7 MSEK (1 588,6). Eget kapital per aktie uppgick till 47,5 SEK (45,4). Eget kapital har, förutom periodens resultat på 86,8 MSEK, även påverkats positivt med 9,5 MSEK i orealiserade värde- förändringar i räntederivat efter avdrag för skatt. Andelen eget kapital uppgick till 25,0 % (24,1).
Finansiering
Räntebärande skulder, exklusive aktiverade lånekostnader, uppgick till 4 400,5 MSEK (4 426,5). Avtalade amorteringar de kommande 12 månaderna uppgår till 108,9 MSEK. I de kortfristiga räntebärande skulderna på 625,5 MSEK ingår, förutom löpande amorteringar, lån på 519,4 MSEK. Dessa förfaller i september med 68,8 MSEK, i december 248,1 MDKK samt i juni 2013 160,9 MSEK. För det danska lånet finns en option på förlängning ett år till november 2013. Långt gångna diskussioner pågår med berörda banker för att refinansiera bolaget och ambitionen är att få refinansieringen på plats under 2012.
Netto räntebärande skulder (räntebärande skuld justerad för likvida medel) uppgick till 4 069,4 MSEK (4 083,1), motsvarande 65,4% (66,2) av fastigheternas värde vid periodens utgång.
Bolagets kassaflöde från den operativa verksamheten skapar förutsättningar för att sänka belåningsgraden ytterligare framöver.
Genomsnittlig förfallotid för NLPs totala skuldportfölj var 1,4 år (1,8) vid utgången av kvartalet.
Räntesäkring
Vid kvartalets slut uppgick de sammanlagda aktiva räntesäkringsavtalen till 3 162,1 MSEK, motsvarande 71,9 % av räntebärande skuld. Snitträntan för säkringsavtalen vid samma tidpunkt var 3,43 % exklusive lånemarginaler.
25,0%
%
Var soliditeten för NLP per den 30 juni 2012
Översikt av lån och säkring (*) 2012-06-30 2012-03-31 2011-12-31
Räntebärande skulder och säkring (MSEK)
Summa lån 4 401 4 383 4 426
Rörlig ränta 1 238 1 219 1 223
Räntesäkringsavtal 3 162 3 164 3 204
Andel lån säkrat eller fast ränta (%) 72% 72% 72%
Genomsnittlig ränta och marginal
Genomsnittlig rörlig ränta 2,11% 2,51% 2,45%
Genomsnittlig ränta räntederivat 3,43% 3,50% 3,68%
Genomsnittlig betald ränta 3,06% 3,23% 3,34%
Genomsnittlig betald marginal 1,03% 1,02% 1,01%
Summa betald ränta och marginal 4,08% 4,25% 4,35%
Genomsnittlig kvarstående löptid (år)
Lån 1,4 1,5 1,8
Räntederivat 5,2 5,2 3,3
Årseffekt av 25 punkter ökning i ränta (MSEK) -3,1 -3,0 -3,1
Årseffekt av 25 punkter ökning i marginal (MSEK) -11,0 -11,0 -11,1
(*) Exkl. kontrakt med forward start
BALANSRÄKNING
MSEK 2012-06-30 2011-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter inkl pågående projekt 6 215 6 170
Övriga materiella anläggningstillgångar 4 1
Uppskjuten skattefordran 64 70
Summa anläggningstillgångar 6 283 6 241
Kundfordringar 9 3
Övriga fordringar 1 1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 5
Kassa och bank 329 340
Summa omsättningstillgångar 345 349
Summa tillgångar 6 628 6 590
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa eget kapital 1 660 1 589
Långfristiga räntebärande skulder 3 773 3 904
Deposition från hyresgäster 16 16
Räntederivat 160 188
Uppskjuten skatteskuld 188 154
Summa långfristiga skulder 4 136 4 261
Leverantörsskulder 20 13
Övriga skulder 19 23
Kortfristiga räntebärande skulder 626 519
Räntederivat 6 13
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 163 172
Summa kortfristiga skulder 832 740
Summa eget kapital och skulder 6 628 6 590
Valutakurs NOK/SEK (slutkurs) 1,16 1,15
Valutakurs DKK/SEK (slutkurs) 1,19 1,20
REDOGÖRELSE FÖR FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL
MSEK, utom antal aktier Antal aktier Aktie- kapital
Övrigt tillskjutet
kapital Reserver Intjänade vinstmedel
Totalt eget kapital
Eget kapital 1 januari 2011 34 911 444 40 1 494 3 70 1 607
Årets totalresultat 0 0 -36 37 0
Utdelning 2011 -20 -20
Köp/försäljning av egna aktier 50 000 0 1 1
Eget kapital 31 december 2011 34 961 444 40 1 474 -34 108 1 589
Eget kapital 1 januari 2012 34 961 444 40 1 474 -34 108 1 589
Årets totalresultat 0 0 11 87 98
Utdelning -27 -27
Eget kapital 30 juni 2012 34 961 444 40 1 474 -22 168 1 660
Kassaflödet
Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i rörelsekapitalet uppgick till 110,9 MSEK (81,0) under perioden och 56,0 MSEK (40,9) i kvartalet.
Det förbättrade kassaflödet hänför sig till ökade hyresintäkter, lägre genomsnittlig vakans samt lägre underhålls- och fastighetsrelaterade kostnader både för första halvåret och kvartalet. Med anledning av gjorda amorteringar samt lägre
räntenivåer för ej räntesäkrade lånevolymer har de finansiella kostnaderna varit lägre under perioden samt kvartalet.
Investeringsaktiviteter har netto belastat kassaflödet med -60,0 MSEK (-25,0) under perioden och omfattar primärt investeringar i nybyggnadsprojektet i Helsingborg samt investeringar i existerande fastigheter.
Kassaflödet från finansieringsaktiviteter under perioden motsvarar netto- utbetalningar om -47,9 MSEK (-96,6), varav -100,9,0 MSEK avser
låneamortering, och 80 MSEK upptagna lån till nybyggnadsprojektet i Helsingborg.
Behållningen av likvida medel uppgick till 328,8 MSEK (282,3) vid utgången av perioden.
KASSAFLÖDESANALYS
2012 2011 2012 2011
MSEK Q2 Q2 jan-juni jan-juni
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Driftnetto 109 104 220 206
Central administration -7 -11 -15 -19
Betald depositioner 0 0 0 0
Betald finansnetto -46 -52 -95 -106
Betald inkomstskatt 0 0 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring i rörelsekapital 56 41 111 81
Förändring övrigt rörelseskapital -4 -13 -14 -16
Kassaflöde från den löpande verksamheten 52 28 96 65
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter 0 0 0 0
Investeringar i befintliga fastigheter -43 -26 -57 -34
Försäljning av fastigheter 0 8 0 8
Ökning av övriga anläggningstillgångar -0 0 -3 0
Erhållna räntor -0 1 1 1
Kassaflöde från investeringsverksamheten -43 -17 -60 -25
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Upptagna lån 48 5 80 5
Amorterade lån -28 -49 -101 -83
Emission av aktier (netto) 0 0 0 0
Utdelning till aktieägare -27 -20 -27 -20
Netto förvärv (försäljning) av egna aktier 0 1 0 1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -7 -64 -48 -97
Periodens kassaflöde 2 -53 -11 -57
Likvida medel vid periodens ingång 326 325 340 331
Kursdifferens i likvida medel -0 11 0 9
Likvida medel vid periodens utgång 329 282 329 282
Riskfaktorer under andra halvåret 2012
Flera risk- och osäkerhetsfaktorer kan inverka på NLPs resultat och ställning under nästa halvårsperiod och kan bidra till att koncernens resultat avviker från det förväntade samt tidigare resultat.
Valutarisk
Koncernen har verksamhet i Norge och Danmark och är till följd av detta exponerad för valutarisk i förhållande till den norska och danska kronan.
Vid en ändring på 10 öre mellan SEK 1 och NOK 1 per 30 juni 2012 (allt annat lika) kommer koncernens eget kapital att ändras med 82,6 MSEK och justerat eget kapital per aktie att ändras med 2,36 SEK.
Vid en ändring på 10 öre mellan SEK 1 och DKK 1 per 30 juni 2012 (allt annat lika) kommer koncernens eget kapital att ändras med 3,7 MSEK och justerat eget kapital per aktie att ändras med 0,1 SEK.
Rörlig ränta risk/kassaflödesrisk
Koncernens ränterisk är knuten till långsiktiga lån med rörlig ränta. Om den kortsiktiga räntenivån hade varit 25 punkter högre/lägre för koncernens lån och swapavtal per den 30 juni 2012 (allt annat lika) skulle den utgjort en
minskning/ökning i nettoräntekostnaden och räntebetalningarna för året med 3,1 MSEK.
Marknads- och prisrisk
Koncernen är exponerad för prisrisk i förbindelse med ändring i hyresnivån vid hyreskontrakts utgång samt vid ändring av fastighetsvärdena till följd av
fluktuationer i inflationsnivå och andra makroekonomiska rörelser. Per den 30 juni 2012 skulle en uppgång i marknadshyran på 10 % öka värdet på
fastighetsportföljen med cirka 439 MSEK (allt annat lika).
Kreditrisk
Kreditrisk uppstår i transaktioner med derivat, insättningar i banker och vid transaktioner med hyresgäster, härunder kundfordringar och fasta avtal.
Koncernen bedöms ha solida hyresgäster. ICA-koncernen utgjorde per den 30 juni 2012 60,4 % av kontraktsmassan mätt efter hyresintäkter.
Kapitalförvaltning och risk
På samma sätt som för andra bolag i branschen värderas kapitalförvaltningen med utgångspunkt i koncernens skuldsättningsgrad. Skuldsättningsgraden beräknas genom att dividera nettoavkastningen med det totala kapitalet.
Skuldsättningsgraden per den 30 juni 2012 uppgick till 70,8 % (71,8 % vid ingången av 2012).
NLPs riskexponering är beskriven i sin helhet i årsredovisningen för 2011.
Bolagets styrelse och ledning har processer för att hantera de olika risk-
faktorerna. Det har inte varit stora ändringar i riskexponeringen och styrningen av dessa exponeringar i perioden efter publiceringen av årsrapporten för 2011.
Oslo, 10 juli 2012
Styrelsen i Northern Logistic Property ASA
Noter
Rapporterande enhet
Northern Logistic Property ASA (“NLP” eller “Bolaget”) är ett bolag
hemmahörande i Norge. Halvårsrapporten för andra kvartalet 2012 omfattar bolaget med dotterbolag (”Koncernen”). Koncernens årsredovisning för 2011 är tillgänglig med hänvisning till Bolagets kontor på Emdalavägen 10, 223 69 Lund, Sverige, eller på bolagets hemsida www.nlpfastigheter.se
Förklaring av redovisningsprinciper
Halvårsrapporten är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standard (IFRS) IAS 34, som godkänts i EU, och den norske värdepapperslagen (”Verdipapirloven”). Halvårsrapporten inkluderar inte all information som krävs vid en komplett årsredovisning och bör läsas tillsammans med Koncernens
årsredovisning 2011.
Väsentliga redovisningsprinciper och antaganden
Redovisningsprinciperna som är använda vid utarbetandet av Halvårsrapporten är de samma som är använda vid utarbetandet av Koncernens årsredovisning för 2011. Standard, ändringar och tolkningar av befintlig standard som har
ikraftträdande från och med årsredovisningen 2011 har inte haft någon väsentlig inverkan på Koncernen. Upprättandet av Halvårsrapporten innebär att ledningen måste göra bedömningar, upprätta prognoser och använda förutsättningar som påverkar redovisat värde av fastigheterna, förpliktelser, intäkter och kostnader.
Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltnings- fastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som företagsledningen lägger till grund. För att minska risken för felaktiga värderingar har Koncernen därför haft som princip att låta externa värderingsmän
marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt verkligt värde-metod varje kvartal.
Undertecknande från styrelse och vd
Vi försäkrar, efter bästa förmåga, att Halvårsrapporten för perioden 1 januari - 30 juni 2012 är upprättad enligt IAS 34, och att informationen i de finansiella rapporterna ger en rättvisande bild av koncernens tillgångar, skulder, finansiella ställning och resultat i sin helhet. Efter bästa förmåga ger Halvårsrapporten en rättvisande översikt över viktiga händelser under perioden och dess inverkan på bokslutet, väsentliga transaktioner med närstående, och de viktigaste risker och osäkerhetsfaktorer som verksamheten står inför kommande räkenskapsperiod.
Oslo den 10 juli 2012 Mats-Olof Ljungquist Styrelsens ordförande
Merete Myhrstad Styrelsens vice ordförande
Camilla Wahl Styrelseledamot
Ole Fr. Anker-Rasch Styrelseledamot
Carl Arnold Johansen Styrelseledamot
Peter Strand
Verkställande Direktör
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av koncernens revisorer.
Koncernens nyckeltal
2012 2011 2011
jan-juni jan-juni jan-dec
FINANSIELLA
Avkastning på eget kapital * 10,7% 9,4 % 2,3 %
Gsn EK avkastning före skatt och värdejustering * 13,9% 9,6 % 10,7 %
Gsn EK avkastning före skatt efter värdejustering * 15,2% 12,1 % 9,1 %
Soliditet 25,0% 26,1% 24,1 %
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,7 1,8
Genomsnittlig betald ränta och marginal 4,08% 4,25% 4,35%
Belåningsgrad brutto fastigheter 70,8% 72,8 % 71,8 %
Belåningsgrad netto fastigheter 65,5% 67,9 % 66,2 %
Skuldsättningsgrad, ggr 2,7 2,7 2,8
AKTIERELATERADE
Resultat per aktie, SEK 2,5 2,2 1,1
Resultat före skatt per aktie, SEK 3,5 2,8 4,2
EBVAT per aktie, SEK 3,2 2,2 4,9
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av RK per aktie, SEK 1,6 1,2 4,6 Eget kapital per aktie, SEK 47,5 48,1 45,4
Börskurs per aktie, NOK 23,0 28,0 20,7
Antal aktier vid periodens slut, tusental 34 961,4 34 961,4 34 961,4 Genomsnittligt antal aktier, tusental 34 961,4 34 935,1 34 961,4
FASTIGHETSRELATERADE
Antal fastigheter 20 20 20
Marknadsvärde fastigheter, MSEK ** 6 215 5 914 6 170
Direktavkastning, % - alla fastigheter * 7,2% 6,9 % 6,8 %
Uthyrbar yta, m2 711 365 711 365 711 365
Hyresintäkter, SEK per m2 * 686 654 656
Driftsöverskott, SEK per m2 * 619 580 584
Överskottsgrad, % 90% 89% 89 %
Återstående löptid, år 5,5 5,9 6,2
Vakansgrad 4,5% 5,2% 3,2 %
*) Delårsbokslut omräknas till helårsbasis
**) Inkl. pågående projekt
Definitioner
Hyresintäkter: Hyresintäkter inkluderar utdebiterad fastighetsskatt och fastighetskostnader Räntetäckningsgrad: EBVAT efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader
Skuldsättningsgrad: Räntebärande skulder dividerat med eget kapital, per slutdatum for perioden Resultat per aktie: Periodens resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier i perioden
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie: Netto kassaflöde från löpande verksamhet dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier i perioden
Soliditet: Totalt eget kapital per slutdatum för perioden i förhållande till summa tillgångar per slutdatum för perioden
Eget kapital per aktie: Totalt eget kapital per slutdatum för perioden i förhållande till antal utestående aktier per slutdatum för perioden
Avkastning på genomsnittligt eget kapital före skatt och värdeförändringar: EBVAT delat på genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Avkastning på genomsnittligt eget kapital före skatt, efter värdeförändringar: Resultat före skatt delat på genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Belåningsgrad brutto fastigheter: Räntebärande skulder dividerat med marknadsvärde på fastigheter Belåningsgrad netto fastigheter: Räntebärande skulder inkl. likvida medel dividerat med
marknadsvärde på fastigheter
Direktavkastning: Driftsnetto i förhållande till fastigheternas genomsnittliga värde. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Driftsöverskott: Driftsnetto dividerat med uthyrbar yta, m2
Överskottsgrad: Periodens driftsnetto i förhållande till periodens hyresintäkt
Årlig kontrakterad hyresintäkt: Kvartalsavisering kommande kvartal omräknat till helårsbasis Kvarstående hyresavtal (år): Återstående kontraktsvärde dividerat med årlig kontrakterad hyresintäkt
Aktieägarförteckning 2012-07-02
Namn Land Antal aktier % andel
1 KOMBIBYGG INVEST III NOR 4 574 858 12,91
2 T KLAVENESS EIENDOM NOR 3 612 354 10,20
3 LIVSFORSIKRING.NORDE JP MORGAN CHASE BANK NOR 2 946 808 8,32
4 SKAGEN VEKST NOR 2 728 689 7,70
5 VPF NORDEA NORGE VER C/O JPMORGAN EUROPE NOK 1 095 073 3,09
6 SKIPS AS TUDOR NOR 1 031 795 2,91
7 TRONDHEIM KOMMUN - K NOR 1 000 000 2,82
8 JPMORGAN CHASE BANK NORDEA RE:NON-TREATY GBR 964 772 2,72
9 CANICA AS NOR 758 548 2,14
10 TOLUMA INVEST AS NOR 615 800 1,74
11 VPF NORDEA KAPITAL C/O JPMORGAN EUROPE NOR 533 308 1,51
12 Hustadlitt A/S NOR 501 000 1,41
13 NRP REALKAPITAL AS NOR 500 000 1,41
14 BANAN AS NOR 478 801 1,35
15 NORTHERN LOGISTIC PROPERTY* NOR 464 197 1,31
16 SKANDINAVISKA ENSKIL A/C CLIENTS ACCOUNT SWE 416 835 1,18
17 BANK OF NEW YORK MEL S/A MELLON NOMINEE 1 USA 411 638 1,16
18 ODIN EIENDOM NOR 358 740 1,01
19 VPF NORDEA AVKASTNIN C/O JPMORGAN EUROPE NOR 336 804 0,95
20 BRAGE INVEST AS NOR 279 796 0,79
20 största 23 609 816 66,65
Övriga 11 815 825 33,35
Summa 35 425 641 100,00
* Egna aktier
Finansiell kalender
Delårsrapport tredje kvartalet 2012 18 oktober 2012