Hörby kommun 242 80 Hörby| Besöksadress: Ringsjövägen 4| Tel: 0415-37 80 00| Fax: 0415-134 77 kommunen@horby.se | www.horby.se
Bygg – och miljönämnden
Osbyholm 1:239 (Osbyholm Vårbruksvägen 11)- Ansökan om bygglov för nybyggnad av
enbostadshus och garage
Förslag till beslut
Bygglov avvisas för nybyggnad av enbostadshus och garage.
Beslutet är fattat med stöd av 9 kap 22 § Plan- och bygglagen.
Avgift för avvisning av bygglov är enligt antagen taxa 736 kr.
Upplysning
Faktura för avgifter enligt beslut kommer att skickas separat.
Hur du överklagar
Detta beslut kan överklagas. Du ska skriva överklagan till
Länsstyrelsen i Skåne, men skicka den till Hörby kommun, Bygg- och miljönämnden, 242 80 Hörby. Bygg- och miljönämnden måste ha fått din överklagan senast 3 veckor efter den dag du tog del av beslutet för att kunna pröva den. Har överklagan kommit in i rätt tid kommer den att skickas vidare till länsstyrelsen. Detta gäller om inte Bygg- och miljönämnden själv ändrar beslutet på det sätt som du har begärt.
Hur du utformar överklagandet
Ange vilket beslut du överklagar genom att ange ärendets beslutsdatum, diarienummer och fastighetsbeteckning.
Skriv att du överklagar beslutet, varför du tycker att beslutet är fel och hur du vill att beslutet ska ändras.
Bifoga handlingar eller annat som du tycker stöder din uppfattning.
Underteckna skrivelsen och förtydliga namnteckningen.
Ange ditt namn, adress, e-postadress och telefonnummer.
Övrig information
Om du anlitar ombud kan ombudet underteckna överklagan. Skicka i så fall med en fullmakt.
Sammanfattning av ärendet
Ansökan om bygglov för nybyggnad av enbostadshus och garage inkom 2018-06-11 på fastigheten Osbyholm 1:239. Fastigheten ligger inom detaljplan 1266-P08/169, laga kraft vunnen 2008-05-28 med fem års genomförandetid.
Föreslagna åtgärder innefattar ett enbostadshus på 142 m² i en våning som sitter ihop genom en sluss till ett garage på 103 m², total byggnadsarea är 249 m². Fasaderna utförs i liggande träpanel i vit kulör, taket är belagt med mörkgrå betongpannor.
Gällande detaljplan omfattar ett område som ännu inte är utbyggt, vatten och avlopp inte är anordnat i gata samt att gata inte är utförd.
Åtgärden följer gällande planbestämmelser på alla punkter utom en gällande att markhöjder inom planområdet ska anpassas till
anslutande gata. Då gatan inte är utförd har eventuell anpassning inte kunnat göras och en bedömning inte kunnat utföras.
Bygg & Miljö bedömer inte att ansökan uppfyller utformningskravet i 2 kap 5 § punkt 3.
Sökande har blivit informerad om dessa förutsättningar, och har valt att få ärendet prövat i nuvarande skick.
Ärendet har skickats på remiss till Mittskåne Vatten, svar inkom 2019-02-06.
Förslag till beslutsmotivering
Inkommen ansökan bedöms sakna redovisning av hur fastigheten ska anordnas i förhållande till anslutande gata samt redogöra för att fastigheten har möjlighet att ordna vatten och avlopp. Därmed bedöms inte de allmänna bestämmelserna i 2 kap Plan- och
bygglagen vara uppfyllda. Ingen komplettering för dessa punkter har inkommit trots föreläggande om sådana vid två tillfällen. Ärendet ska därmed avvisas i enlighet med 9 kap 22 § Plan- och bygglagen.
Beskrivning av ärendet
Bakgrund
Ansökan om bygglov för nybyggnad av enbostadshus och garage inkom 2018-06-11 på fastigheten Osbyholm 1:239. Fastigheten ligger inom detaljplan 1266-P08/169, laga kraft vunnen 2008-05-28 med fem års genomförandetid. Fastigheten berörs av följande
planbestämmelser:
BI = Bostäder, en våning
e1:250 = Största byggnadsarea i m²
e2:1100 = Minsta tomtarea i m²
<3,5> = Högsta tillåtna byggnadshöjd i meter
<20-45 = Minsta respektive största taklutning i grader
u = Marken ska vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar
Prickad mark får inte bebyggas
Takkupor och frontespiser får uppföras i begränsad omfattning utan att inverka på byggnadshöjden eller våningsantalet, men får inte uppta mer än en tredjedel av takets sammanlagda längd på ömse sidor.
Endast källarlösa byggnader får uppföras
Byggnader ska uppföras med sadeltak.
Mur/staket får uppföras vid tomtgräns, maximalhöjd 1,2 meter mot Banvallsvägen.
Markhöjder inom planområdet ska anpassas till anslutande gata.
Föreslagna åtgärder innefattar ett enbostadshus på 142 m² i en våning som sitter ihop genom en sluss till ett garage på 103 m², total byggnadsarea är 249 m². Fasaderna utförs i liggande träpanel i vit kulör, taket är belagt med mörkgrå betongpannor.
Gällande detaljplan omfattar ett område som ännu inte är utbyggt, fastigheterna började nyligen säljas. Detta innebär att vatten och avlopp inte är anordnat i gata samt att gata inte är utförd.
Åtgärden följer gällande planbestämmelser på alla punkter utom en gällande att markhöjder inom planområdet ska anpassas till
anslutande gata. Då gatan inte är utförd har eventuell anpassning inte kunnat göras och en bedömning inte kunnat utföras.
Bygg & Miljö bedömer inte att ansökan uppfyller utformningskravet i 2 kap 5 § punkt 3:
Vid planläggning och i ärenden om bygglov eller förhandsbesked enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till
1. människors hälsa och säkerhet, 2. jord-, berg- och vattenförhållandena,
3. möjligheterna att ordna trafik, vattenförsörjning, avlopp, avfallshantering, elektronisk kommunikation samt samhällsservice i övrigt,
4. möjligheterna att förebygga vatten- och luftföroreningar samt bullerstörningar, och
5. risken för olyckor, översvämning och erosion.
Bebyggelse och byggnadsverk som för sin funktion kräver tillförsel av energi ska lokaliseras på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till energiförsörjningen och energihushållningen. Lag (2018:636).
Bygg & Miljö har vid två tillfällen, 2018-07-03 och 2018-08-22, förelagt den sökande att komma in med kompletteringar i ärendet.
Sökande har inte inkommit med kompletteringar gällande de ovan punkterna. Bygg & Miljö har meddelat sökande att man inte bedömer ärendet vara komplett. Bygg – och miljönämnden har därmed rätt att avvisa ansökan eller pröva den i nuvarande skick.
Sökande har blivit informerad om dessa förutsättningar, och har valt att få ärendet prövat i nuvarande skick.
Ärendets beredning
Då fastigheten ligger inom verksamhetsområde för kommunalt vatten och avlopp skickades ärendet på remiss till Mittskåne Vatten.
Svar inkom 2019-02-06:
”För aktuellt område har Mittskåne Vatten precis tecknat ett avtal med fastighetsägaren till gatumarken (Anders Tuvehjelm) som möjliggör anläggande av VA-ledningar i kommande lokalgata trots att Hörby kommun inte än är fastighetsägare till denna mark (allmän platsmark enligt detaljplanen).
Beslut om verksamhetsområde kommer för vatten, spillvatten och dagvatten att tas på nästkommande fullmäktige i Hörby kommun.
När detta beslut vunnit laga kraft och vi även fått investeringsmedel och igångsättningstillstånd till projektet beviljade och att vi har alla andra tillstånd som behövs, kör vi igång med projektering,
upphandling och byggnation. Om allt går som vi tänkt, kommer Osbyholm 1:239 kunna anslutas till kommunalt VA under april eller maj i år, i bästa fall. Om vi inte erhåller alla tillstånd så som planerat, eller något annat drar ut på tiden, kommer utförandet dessvärre att försenas.”
Analys och förslag
När bygglov beviljas på en fastighet ska den fastigheten vara lämplig att bebyggas, detta fastställs i de allmänna bestämmelserna i 2 kap Plan- och bygglagen. I den gamla byggnadsstadgan fanns ett
uttryckligt förbud mot att bebygga en fastighet om inte en infart och vatten/avlopp var ordnat till fastigheten. I den nya plan- och
bygglagen valde lagstiftarna istället att lägga in bestämmelser i 2 kap, och att lämpligheten skulle prövas för varje enskild åtgärd mot ett visst antal faktorer. En av dessa faktorer är möjligheterna att ordna trafik, vattenförsörjning, avlopp, avfallshantering, elektronisk kommunikation samt samhällsservice i övrigt.
När en fastighet ska bebyggas med ett bostadshus bedömer Bygg &
Miljö att tolkningen av 2 kap 5 § punkt 3 är tydlig. Väg, vatten och avlopp ska vara ordnat till fastigheten för att bygglov ska kunna ges.
Det är ett grundläggande behov att ett bostadshus kan nås med bil samt att vatten och avlopp är ordnat eller kan ordnas enskilt på fastigheten när detta tillåts.
Då varken vatten/avlopp eller väg är projekterat går det inte heller att säga var rören kommer att placeras samt vilken höjd gatan kommer vara på jämfört med den berörda fastigheten. Det går därmed inte att granska att byggnader inte placeras över
rörledningar på tomten. Enligt gällande detaljplan ska marken inom planområdet anpassas efter den anslutande gatan, och då höjden för gatan är okänd är det omöjligt att avgöra hur tomten ska anpassas till denna. Riskerna med att bevilja bygglov utan att gatan är minst projekterad är att gatans färdiga höjd kan höjas rejält mot fastighetens färdiga höjd för att anpassa för VA-ledningar.
Byggnaderna kan därmed ha placerats på en höjd som ökar risk för översvämning med tillhörande skador då avrinningen av dagvatten från gatan lutar in mot tomten istället för ut mot gatan som är normen.
Bygg & Miljö kan även konstatera att även om bygglov beviljas kan startbesked inte ges för åtgärden i enlighet med 8 kap 4-5 §§ samt 10 kap 23 § Plan- och bygglagen då åtgärden i dagsläget inte kan förväntas uppfylla de tekniska egenskapskraven. Ett bygglov är giltigt i två år så länge startbesked inte har givits, risken finns att frågan om gata och vatten/avlopp inte är löst inom den tiden, och därmed går giltighetstiden för bygglovet ut. Sökande har då betalat för ett lov de inte kunnat utnyttja.
Remissvar från Mittskåne Vatten gör gällande att ett civilrättsligt avtal gällande vatten och avlopp kan nås inom en snar framtid. Då de
inte yttrat sig på något annat än det civilrättsliga avtalet kan Bygg &
Miljö inte ta hänsyn till yttrandet.
Bygg & Miljö har varit i kontakt med den sökande och begärt in underlag för att kunna ta ett beslut om lov, men detta har inte kunnat lösas. Därmed bedöms ärendet inte som komplett, och ska avvisas i enlighet med 9 kap 22 § Plan- och bygglagen.
Gällande bestämmelser
Plan- och bygglagen 2 kap 1 §
Vid prövningen av frågor enligt denna lag ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen.
Plan- och bygglagen 2 kap 5 §
Vid planläggning och i ärenden om bygglov eller förhandsbesked enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till
1. människors hälsa och säkerhet, 2. jord, berg- och vattenförhållandena,
3. möjligheterna att ordna trafik, vattenförsörjning, avlopp,
avfallshantering, elektronisk kommunikation samt samhällsservice i övrigt,
4. möjligheterna att förebygga vatten- och luftföroreningar samt bullerstörningar, och
5. risken för olyckor, översvämning och erosion.
Bebyggelse och byggnadsverk som för sin funktion kräver tillförsel av energi ska lokaliseras på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till energiförsörjningen och energihushållningen.
Plan- och bygglagen 2 kap 6 §
Vid planläggning, i ärenden om bygglov och vid åtgärder avseende byggnader som inte kräver lov enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk utformas och placeras på den avsedda marken på ett
sätt som är lämpligt med hänsyn till
1. stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan,
2. skydd mot uppkomst och spridning av brand och mot trafikolyckor och andra olyckshändelser,
3. åtgärder för att skydda befolkningen mot och begränsa verkningarna av stridshandlingar,
4. behovet av hushållning med energi och vatten och av goda klimat- och hygienförhållanden,
5. möjligheterna att hantera avfall,
6. trafikförsörjning och behovet av en god trafikmiljö, 7. möjligheter för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga att använda området, och
8. behovet av framtida förändringar och kompletteringar.
Första stycket gäller också i fråga om skyltar och ljusanordningar.
Vid planläggning och i andra ärenden samt vid åtgärder avseende byggnader som inte ingår i ett ärende enligt denna lag ska
bebyggelseområdets särskilda historiska, kulturhistoriska,
miljömässiga och konstnärliga värden skyddas. Ändringar och tillägg i bebyggelsen ska göras varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas. Lag (2014:477).
Plan- och bygglagen 2 kap 9 §
Planläggning av mark och vattenområden samt lokalisering, placering och utformning av byggnadsverk, skyltar och
ljusanordningar enligt denna lag får inte ske så att den avsedda användningen eller byggnadsverket, skylten eller ljusanordningen kan medföra en sådan påverkan på grundvattnet eller omgivningen i övrigt som innebär fara för människors hälsa och säkerhet eller betydande olägenhet på annat sätt.
9 kap 2 § Plan- och bygglagen
Det krävs bygglov för
1. nybyggnad, 2. tillbyggnad, och
3. annan ändring av en byggnad än tillbyggnad, om ändringen innebär att
a) byggnaden helt eller delvis tas i anspråk eller inreds för ett
väsentligen annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för eller enligt senast beviljade bygglov har anpassats till utan att den avsedda användningen kommit till stånd,
b) det i byggnaden inreds någon ytterligare bostad eller någon ytterligare lokal för handel, hantverk eller industri, eller
c) byggnaden byter färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller byggnadens yttre utseende avsevärt påverkas på annat
sätt. Första stycket 3 c gäller bara om byggnaden ligger i ett område som omfattas av en detaljplan.
9 kap 22 § Plan- och bygglagen
Om ansökningen är ofullständig, får byggnadsnämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristerna inom en viss tid. Föreläggandet ska innehålla en upplysning om att ansökan kan komma att avvisas eller att ärendet kan komma att avgöras i befintligt skick om
föreläggandet inte följs.
Om föreläggandet inte följs, får byggnadsnämnden avvisa ansökan eller avgöra ärendet i befintligt skick.
9 kap 30 § Plan- och bygglagen
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om 1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en
tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2 § första stycket
andra meningen fastighetsbildningslagen (1970:988), 2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1 §, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9–11 §§, 12 § första stycket, 13, 17 och 18 §§.
Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1. Lag (2014:900).
Förvaltningens förslag till beslut
Bygglov avvisas för nybyggnad av enbostadshus och garage.
Beslutet är fattat med stöd av 9 kap 22 § Plan- och bygglagen.
Avgift för avvisning av bygglov är enligt antagen taxa 736 kr.
Beslutsunderlag
- Tjänsteskrivelse 2019-04-02 - Fakturaunderlag 2019-04-02
- Yttrande Mittskåne Vatten 2019-02-06
- E-post, meddelande om prövning av ärendet 2019-01-15 - Fasadritning, 2 st & Perspektivritning 2018-09-03
- Plan- och sektionsritning 2018-09-03 - Nybyggnadskarta 2018-09-03 - Markplaneringsritning 2018-09-03
- Kulör- och materialredovisning 2018-09-03 - Ansökan om lov 2018-06-11
Beslutet skickas till - Sökande
Kajsa Blomberg Bygglovsarkitekt
