V:AS~ t\.KRONAN

ÅRSRE D OV I S N I N G l 9 9 7

q If)

~,

l - iii

V:AS~ t\.KRONAN

• l

i

VO-kommentar l<ttnc:ernowerslkt

forvaltrnngsberattelse Koncernen • ummandrag

Rtsl<harmmngoch ~

M!l;oredov~nu1g

_ ~lwr-K"'ll•teasatslltng Marienad

Re,ionSyd Matmc lund Krrstiamtad V~o ltnkoplllg RejionVIbt Gateborg Jonkopmg Karlstad Orebro Region S«oddtolm Stockholm Uppsala RoclonNonf Sundsvall Gavle Utnel lule6

Ekonomisk översilet Resultatrak n"'&

&alansnkrnng Ftnamtenngsanalys

2 4 18

'

20 22 26 28 30 32

34 35 36

]7

38 40 42 43 44 46 48 Sl 54 56 58 59 60 61 62 63 64 Komrnentarer all ~nanmenngunalysen 65

N~ 66

R(MSI()ns~e 73

Styrebe och rev1sorer 7 4

Koncemledmng 75

C1vttas Holdmg AB 76

Adresser 77

Rapporttillfällen

DelArsrapport (;ln-tnaT$_ - - - 2.!_ april ~98 Halvårsrapport _ 21) aug_usti 1998 Delårsrapportr~ep 21 oktober 1998

Bokslutsrapport februari l !199

Arsredovisning februari 1999

. ~nn~~~-Report mars 1999

www. vasakronan. s e

Besök Vasakronans hemsida för dagsaktuell information.

Fastighetskatalog

For er som v1U fordJupa kunskapen om Vasa- kronans fastigheter finns en fasdgttetsl<atalog.

Katalogen

1.,-

^{aven på} www.vasakronan.se Beställ tenon 1 Kt..ncemstab Information,

'"""'~~B. tel 08-783 :1.1 00, . c ^post i:lfc Ä\~W..ronan.s":!

Vasakronan AB iir ett av Sveriges ledande fastighets- företag och har verkat ^på fastighetsrrr.arknaden i drygt fyra år. Vasakronan ägs av den svenska staten.

Vasakronan är inriktat pd kontorsfastigheter och finns i Stockholm,Malmö, Göteborg och 12 andra orter. Sam- manlagt omfattar fastighetsbeståndet 264 fastighetL"r.

Beståndets totalarea är 2 300 000 m2. På denna ar ro arbetar cirka 60 000 människor. Människor som ska

trivas med sitw. lokaler. Miinniskor som ska känna att funktion och stmlice fungerar vå'l.

Bo l agsstäm ma

Ordmarie bolagsstämma ager rum tisd~r dm. 2 [ aon[ 1918 U l 6.C' i på Vasakronans koncemkontor, L ':lL~If<l':a-'1 87 D , S•.f)(.)rhO:r,·.

Forvaltningsberattelsen om\.tttar sio:-rna 0--19 o-:h f-1-12.

Vasakronan AB ar ett pubftkt bol.rz_ ~erl ~te i Stc;!<hv''ll.

Organ1sat1onsnummer: 556474-C 123

1997 l KORTHET

Renodling till kontorslokaler genom försäljning av specialfastigheter och Confortia

•

Geografisk koncentration till Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer

•

188 fastigheter sålda till stenvalvet

•

Förvärv av Gotic i }vf:thnö

E KO N

o

^{M l}

s

K A DATA

Mltr 11'JI

'"'

,...,~

Kf"&"ll't"..l•.M 2396 2832 -IS

.. Re.; .Itu: efter ~.~ •• ,.uo :;,ns 1'". i<7.t9.

~~Mo 'öl:'. ^.(.C', +IS :."'W'_ ... ~~M"

~~· ^{'~' +3;~}

E!~ h:::.., 7!i:if '19116 +l!

E' .'a.-: .. ~·~JSbiw:-'1 IS1'l:' !~~t.l :t'J

l··-

'tl.l.:.•~·~. ~ •'W.: ^'oj; le%

~"~J.~~ 4,·~ 37%

, .. ~,~&"': ~x ur.;

LO P HOllUt fOJt HYI!l.5KOMTRAKT, ARSHYIIlA'

RESULTAT EFTJ;;R FINANSNETTO HARKNADSVARDE

• Arc·.JI-'11<t

·:t - - - - - - -

·%')

1998 1m 1000 11l01

=

^lODJ-

l Exl<tuSM> bostador

a m;:1.-ulatuv l'!~<r f'aot!cf!<.ttlornltnmr 1500

zooo---,:..._ _ _

ISOO··---~

rooo- -- --

Un~­

stader-6,1~

Goteborg

_4,6%

··~

Mal mo

14.-i%

l

Vasakronan är ett substansrikt tjänsteföretag som med god lönsam- het ska hyra ut effektiva lokaler och eftersträva nöjda kunder. Våra me- del är en kompetent organisation och ett attraktivt och fokuserat fas- tighetsbestånd.

1997 var ett händelserikt år. Före- tagets struktur renodlades och en plattform etablerades för en fortsatt offensiv verksamhetsutveckling.

Positiv m ark n adsutveckl i ng Den positiva utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden har förstärkts under 1997.

En starkare svensk ekonomi med fallande räntor skapar gynnsamrna förutsättningar för ökad tillväxt och därmed ökad efterfrågan på lokaler.

Hyresutvecklingen är positiv i stor- städerna och i centrala lägen på ex- pansiva universitetsorter. I Stock- holms innerstad noteras åter hyres- nivåer på mer än 3 000 kr l m z. I övri- ga landet är utvecklingen dock sva- gare.

Utländska rekordinvesteringa;- Inom branschen ökar tilltron till en fortsatt god utveckling vilket har avspeglats i ett stort antal struktur- affärer under året. Det internationel- la intresset för svensk fastighets- marknad har ökat markant. Bedöm-

VD - K O MM E NTAR

ningen om en stor marknadspoten- tial, kopplat till en förväntat god utveckling av svensk ekonomi, har medfört utländska rekordinveste- ringar. Flera internationella analyti- ker rankar idag Sverige som en av Europas mest intressanta fastighets- marknader. Den största affären var Vasakronans försäljning av ett om- fattande fastighetsbestånd för 4,8 miljarder kronor till ett konsortium lett av Credit Suisse First Boston och med deltagande av S:e AP-fonden.

En fortsatt strukturering av bran- schen förväntas dessutom mot fler koncentrerade och specialiserade bolag.

Ökad kundorientering Vasakronan är ett kundorienterat företag. Genom en egen bred och kundnära organisation kan vi till- sammans med kunderna utveckla framtidens kontorslösningar med avseende på effektivitet, flexibilitet och kommunikation. Trots att mycket återstår att utveckla i vår ser- vice fick Vasakronan det högsta vär- det bland fastighetsbolag i 1997 års mätning av NKI, Nöjd Kundindex.

Vi arbetar också kraftfullt med kva- litetssäkring för att ytterligare för- bättra relationerna med kunderna.

Vasakronans kunder utgörs till cirka 80 procent av statliga myndig-

heter. Denna kundbas är en av bola- gets stora tillgångar. Ä ven om den statliga sektorn är inne i en omstruk- tureringsfas har vi professionella och långsiktiga kundrelationer som erbjuder goda planeringsmöjlighe- ter och en låg risk.

Andelen privata kunder har ge- nom företagets omstrukturering och målmedvetna satsning ökat till cirka 20 procent. Denna andel ska ökas för att på ett tydligare sätt etablera Vasa- kronan som en bred aktör på alla våra delmarknader. En bättre kund- mix befrämjar även utvecklingen av företagets konkurrenskraft.

Snabb strukturomvandling På en konkurrensutsatt marknad kommer Vasakronan att utveckla de områden där företaget långsiktigt

l

l

kan försvara en ledande ställning.

Vasakronans strategi är att vara fokuserat både på kontorsfastigheter och på utvalda orter. Den geografis- ka koncentrationen har genomförts till15 orter med god utvecklings- potential och där Stockholm, Malmö och Göteborg värdemässigt svarar för cirka 75 procent.

De frigjorda resurserna från av- yttrade fastigheter ska möjliggöra för Vasakronan att delta i struktur- omvandlingen av den svenska fas- tighetsmarknaden, samt för investe- ringar på de utvalda marknaderna.

strategin är att skapa en starkare lo- kal närvaro, som för kunderna ska ge ett breddat utbud av lokaler och en mer effektiv och kundnära för- valtning. För företaget ska den stra- tegiska inriktningen leda till en god balans mellan lönsamhetsutveck- ling, kassaflöden och värdeutveck- ling.

Omfattande strukturella åtgärder under 1997 har lett till att Vasa- kronans verksamhetskoncentration har uppnåtts tre år tidigare än plane- rat. Vasakronans specialfastigheter, såsom krirninalvårdsfastigheter, specialskolor och vissa försvarsfas- tigheter, placerades under våren i en separat syster koncern, Specialfastig- heter Sverige AB. Vidare såldes det tekniska konsultbolaget Confortia under hösten till Sydkraft Konsult.

Den geografiska koncentrationen uppnåddes genom stenvalvet-affä- ren då 188 fastigheter på 98 orter såldes.

Totalt har fastigheter för 6,5 mil- jarder kronor avyttrats under året och fastigheter har förvärvats på de utvalda orterna för 2,4 miljarder kro- nor. Bland de större förvärven kan nämnas Gotic i Malmö, Bystömfas- tigheter i Sundsvall samt kvarteret Ekelund i Göteborg.

Verksamheten 1997

Verksamheten har varit starkt orien- terad mot att renodla företagets struktur, vilket har gett betydande reavinster vid fastighetsförsäljning-

ar och en förändrad intäkts- och kostnadsstruktur. Årets resultat före skatt på 2,2 miljarder kronor samt en stark balansräkning ger en god bas för Vasakronans framtida utveck- ling.

De finansiella kostnaderna har minskat avsevärt efter en betydande refinansiering.

Vakanserna är höga och uppgår ytmässigt till9 procent, motsvaran- de en vakans i hyresvärde på 6 pro- cent, trots att nya hyreskontrakt på 130 000 m2 har tecknats under året.

Förklaringen är att större utveck- lingsprojekt utgör cirka 70 000 m2 av de vakanta ytorna (se tabellen på si- dan 10). Dessa kommer att färdig- ställas under 1998 och 1999 varefter en strukturell vakansnivå på 4-5 procent eftersträvas.

Vasakronan har alltsedan starten satsat på att förädla fastighetsbe- ståndet genom betydande investe- ringar och underhållsinsatser. I Stockholm återstår att färdigställa ett antal större projekt medan övriga orter successivt kommer redovisa normala underhållsnivåer.

satsning på kvalitetsutveckling Verksamheten styrs och utvecklas mot målet att uppnå ständiga för- bättringar. Organisationen är de- centraliserad och präglad av syn-

sättet inom TQM, Total Quality Management. Stora resurser satsas i kompetensuppbyggnad och ett an- tal förbättringsprojekt har genom- förts för att stärka Vasakronans kon- kurrenskraft och kundorientering.

Ökande behov av information, tillgänglighet och snabb kommuni- kation kräver utveckling av nya !T- tillämpningar. Vasakronan har målet att vara ett av de ledande företagen i branschen och har därför förstär k t koncernledningen med en IT-chef.

För att möta marknadens krav på in- formation och analysunderlag är Vasakronan en av deltagarna i Svensk Fastighetsindex. Vidare är målet att kontinuerligt utveckla och utöka företagets externa rapporte- ring.

Vasakronans framtid

Vasakronan har en renodlad verk- samhetsbas och fokuserade strategi- er för att bli det ledande fastighets- företaget i Sverige på kontorshyres- marknaden. Kontinuerliga åtgärder för att utveckla organisationen och stora resurser för investeringar på utvalda marknader, ska ge tillväxt och ökad konkurrenskraft. Vägle- dande för investeringar är de avkast- ningskrav som långsiktigt ska upp- nås inom ramen för strategin.

För 1998 bedöms endast en mar- ginell resultatpåverkan uppstå från fastighetsförsäljningar. Vasakronans intäkter ska öka genom fastighets- förvärv, minskade vakanser och en kontinuerligt höjd hyresnivå. Ge- nom att dessutom successivt norma- lisera underhållskostnaderna och utveckla en effektivare förvaltning förväntas en god tillväxt av företa- gets framtida driftnetto.

Stockholm den 15 februari 1998

t#~

Håkan Bryngelson

3

~r:\t-:::tb1~~hgh~~l\nvaltningför5•llir.hfl" ... Jt:n 1 oktober 1993 dd Byggnadsstyrelsen ^Cl. ili ~ o.J..:<Kl.i~lut upplt&r- dc. Det r.wuvyol H} gr;u•ttlb'•{ ·,n~ l~: l1~de represent•:r. 1t var d.'irmcd upplöc;t. Mynd i ;:.11t.ter och vc:.·k var ~lk J:i~­

nJ tvins:;.ill~ r..tt ta_vru ho:. u a ::.btliK hyresvärd u tru.l k.undc fcitt ~:r-lj.1 på m;ukn a.CLn e! ter andra sätt ut~ ll&l~-tilt.' Jo- killbcilu ~;

I ~n..,, • .:>v...:rizc.;; största fasti;l:t-,ct~.rf!rl~ ~~' rii'0S \ ~ :'i<l.

l:ro!Wa; I.t<>tip,itetem'l fr.lllsti'.\cn t;

u

..:!t ph Sl:m fa~tställt-;

mtd nt;;hJ.hbpuråd: frful '-"llldl:nr;r,.tr~jvr.:fd 1w k,J,mJ-;

viirderinc.rsinstih.Tt nn.:kr' <!nm t~Nl. r.t'-ti~h.!~ i-}r- ,·än:acte-:; för totdl ll' .7 miljMt!\."1' kt·ou<>r.

OmförhAndlinear av hyreskontr~kt

LörUdr n te\ i \·asakror.nn.~ hyr~ f ortföl t ... ,c, -.tlcgda

uJifr.'~ ÖV~It;art;;ctlles!ämm. b;cr falot:oiJIId ^\oJ.': !eberingen.

~M>tll."'l alla hyre:;kuntr:.ltm .. •..:-,; 1_ · r~\,,d(IJJ r.J ~ mcllan

l~~ och 1996, d ._, :, un.der några år SC.t:.l rri4;}aJ.ec; av iiverskoU på lobler p:\ m!nca ort~r i landct.

Renodlin1 av -verksamheten

~:il' Va;akro:Hn ·•tat+ade 'f' :i·.-.('.mhmett ~nöick ett flertal

m~tip, etr~r av s_peUell klll"2 kw K; r J...::ntb! nhuni\·ersitet odt krimin;Jvt'\rJ.en. För dessa far;tiGheter lades en spe- cialkundsstrateol upp som bland aruuot syfta<iP. till Jtt

uppuci Jangsiktir,a avtal. l Jnrler 1995 sf ..!rleo fa.-tit;J.eter för i an1hru1s.mh.el<.itetettiUA~cternU<k~ Huc;.1!>)7bild;.- dcq Sp<··ci..,lfa.;t i)~~c: ~r S~C!'.i:;• · ... om •

u

'-Y"t~--1JoL1g t!il

akronan. Detta bolag övertog i maj 1997 Vasakronan Krim samt ytterligare tre bolag med specialfastigheter.

VaSdkronans dotterbolag teknikkonsultföretaget Con- fortia överlåt> under 1997 till Agilia Holding som i sin tur

te förctaz:et till Sydkraft Kon·mlt.

Därmed hade Vasakronans verksamhet koncentrer?t"l till kåroverksamheten kontorsfastigheter;

Koncentratlonsstrategi

Vasakronan-. &trategi är både funktionellt v.:h geo~l':'.fiA.:t

~nrikiad. Funktionellt är fa<;tigh ekbe:>tånde t koncentrerat till kontorelokaler. Geo31atiskt är det fokuserat till utval- da orter m~d t:od utveckling->potcntial. Vasakror;n ~-~.:­

kar i Stockholm, l\falmö och Grt~borg~amt på ytter!l&tr., 12 orter i Sverige.

Det nybildade bolaget Stenval vet Pastighets AB för- värvade i september 1997 av Vasakronan 188 fastigheter på 98 orter med en lokalarea på cirka 890 000 m2. Vasa- kronan har genom denna affär geografiskt koncentrerat fastighetsbeståndet tre år före tid planen. Vasakronan för- värvade 1997 det0-li8tenoterade Gotic i Malmö.

Finansiering

Vasak•. ,., ::u.u tinansiering placerades vid bf ,J .. -~' ·t'>"'~.:. rt i Riksgäldskontoret till markn trtsm<) ;1-i~ct '\il¹hn. V .J-..;·

kronanharl'nJ,rr •ie trJ CfT..J ... b. ;\n:.n ~.u.:x.v"~'lh1:cr-alt D:t i Rik'-siilJI'h•nto.ret Det :>io,t.I ~;\nc! h);, t<'> i frhruari 1997.

n..~c..r.-r,lt p.l"'.'lsakl.vn tri c; c;brka L. ,J .r.1:;.räkning har dessa K· n lo!t50 tts ut ap <>ti: cn~k•klH fastigheter pantsatts.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

STRATEGISK INRIKTNING Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkast- ning och värdetillväxt på det egna kapitalet.

Affärside

• Vasakronan ska vara en aktiv för- valtare på den svenska fastighets- marknaden. Det ska ske genom - en effektiv förvaltning av de fastigheter som ingår i beståndet - förvärv, avyttringar och inve- steringar för att höja beståndets totala värde.

• Vasakronan ska sträva efter att ha nöjda och lojala kunder genom att erbjuda effektiva lokaler. Vasa- kronans medarbetare ska i sina kundrelationer eftersträva ständi- ga förbättringar.

Vision

Vasakronan ska vara Sveriges ledan- de fastighetsföretag som investe- ringsobjekt, hyresvärd och arbets- givare.

Som investeringsobjekt ska Vasa- kronan

• uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag.

Som hyresvärd ska Vasakronan

• vara erkänd som den mest kom- petenta fastighetsägaren.

Som arbetsgivare ska Vasakronan

• erbjuda branschens bästa utveck- lingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare.

Mål

Vasakronans styrelse har fastställt finansiella och icke-finansiella mål.

År 2000 ska Vasakronan ha uppnått målen för räntetäckningsgrad och justerad soliditet samt de icke-finan- siella målen. Kraven på avkastning gäller över en konjunkturcykel.

Fastigheterna pl Ekelundsgatan/Rosenlundsgatan i Göteborg blev vakanta vid halvårsskiftet l '1'16.

Intensiv uthyrningsverksamhet har medfört att alla kontorsytor, 25 000 ml, har hyrts ut

Finansiella mål Avkastning

En total avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter.

Räntetäckningsgrad

En räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger.

Justerad soliditet

En justerad soliditet på 50 procent.

Utdelning

En utdelningskapacitet som motsva- rar 3 procent av justerat eget kapital, dock att utdelningen ska vara maxi- malt 50 procent av resultat efter fi- nansiella kostnader med avdrag för schablonskatt.

Icke-finansiella mål Som hyresvärd

Minst 95 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasa- kronan, varav minst 60 procent defi- nitivt kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan.

Som arbetsgivare

Minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål, varav minst 60 procent definitivt känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål.

Som fastighetsföretag

Minst 95 procent av intressentema inom. politik, kapitahnarknad och massmedia känner till Vasakronan väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronanmycket väl.

t)

Ko n centra t lonsstrategi Vasakronans strategi är både funk- tionellt och geografiskt inriktad:

Funktionellt är fastighetsbeståndet koncentrerat till kontorslokaler.

Geografiskt är det fokuserat till ut- valda orter med god utvecklings- potential. Vasakronan verkar i Stock- holm, Malmö och Göteborg samt på ytterligare 12 orter i Sverige.

l nformationsstrategi Vasakronan följer en öppen och tydlig informationspolitik till om- världen med uttalat mål att skapa rättvisande förväntningar på före- taget. Sveriges Finansanalytikers Förenings (SFF) rekommendationer och Sveriges Informationsförenings rekommendation om Effektiv Infor- mation är vägledande för informa- tionsgivningen.

Miljö

Vasakronan har en väl dokumente- rad miljöpolicy som syftar till att i samverkan med kunder bedriva en verksamhet som passar in i det bär- kraftiga samhället.

Etik

Vasakronan har utarbetat en etik- policy i syfte att skapa en gemensam syn på affärsmässiga etik och moral- frågor.

r-

styrelsens arbetsformer Vasakronan AB är ett helägt dotter- bolag till Civitas Holding AB som ägs av den svenska staten via Finansdepartementet.

Vasakronans styrelse består av sju ledamöter valda av bolagsstäm- man samt en ledamot utsedd av ar- betstagarorganisationerna. Bland de bolagsstämmavalda ledamöterna finns en person med direkt anknyt-

•

• • •

• •

• _•

~ • •

• _•

• • •

• .. • ^·~.

... ••• ^' ..

• .. • ^, ••••• ..

• • • ••••• •• • ••

•• • •••••

•• • ·=·· ... ^{••••••••} ••••••• • _{•••••} • • • • •••

•••••••• :•.:. ...

1993 GEOGRAFISK KONCENTRATION

•

• _•

• • •

•

¹⁹⁹⁷

•

e Luleå

e Umeå

• Sundsvall

•••••••

••• _{• •}

^{e Gävle}

Karlstad • Örebro • Uppsala

Göteborg

e

• e

^Stockholm

• Unköping

e Jönköping

v!x;ö

Lund Malmo . . • • •

Kristlanstad

ning till Vasakronans ägare-Finans- departementet. Vidare ingår verk- ställande direktören i styrelsen.

Under verksamhetsåret 1997 hade styrelsen ordinarie sammanträ- den i februari, april, juni, augusti, oktober och december. Dessutom förekom extra styrelsemöten i sam- band med fö::säljning av fastigheter till stenvalvet och i samband med bud på Gotic.

styrelsens arbete följer en årlig plan vilken syftar till att säkerställa styrelsens behov av information och beslutsunderlag. Höga krav ställs på den ekonomiska rapporteringen och·

på underlag i varje ärende som ska bli föremål för beslut. Bolagets huvudrevisorer rapporterar varje år pers:::mligen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av bolagets interna kontroll.

..__...--1

7

: l

'.

'.

i

strukturella förändringar Under 1997 har Vasakronan föränd- rats i enlighet med den strategi som fastställdes 1995.

Verksamheten har renodlats mot huvudsakligen generella kontors- lokaler och företaget följer en geo- grafiskt fokuserad strategi för 15 ut- valda orter med god utvecklings- potential. 1995 var målet att uppnå detta till år 2000 men redan under 1997 var detta mål förverkligat.

Specialfas tigheter

För att renodla Vasakronan AB till ett företag med i huvudsak generella kontorslokaler överfördes den l maj 1997 specialfastigheter för försvaret, räddningsskolor och specialskolor från Vasakronan AB till tre nybilda- de dotterbolag. Priset för specialfas- tigheterna var det samma som de marknadsvärderats till, 1,1 miljarder kronor. Bolagen såldes sedan vidare till det nybildade Specialfastigheter Sverige AB, ett dotterbolag till Civi- tas Holding AB. I detta ingår också Kriminalvärdsfastigheter Sverige AB (narnnändrat frän Vasakronan Krim AB).

stenvalvet

Fastighetsbeståndet i Vasakronan AB förbereddes för en uppdelning under våren 1997 på två bolag Vasa- kronan AB, geografiskt fokuserat på 15 orter, och ett bolag under bildan- de, stenvalvet, som övertog fastig- heterna utanför de 15 orterna. Sam- tidigt bjöds alternativa ägare in till Stenvalvet. I juni 1997 offentliggjor- des att ett LetterofIntent skrivits med ett konsortium lett av Credit Suisse First Boston i samarbete med Femte AP-Fonden och Crown

Triangelns Köpcentrum. l augusd lade Vasakronan ett offentligt bud pi aktierna i det 0-listenoterade fastighetsbolaget Gotic som en del l den strategiska inriktningen att expandera i Malmö.

NorthCorp om en försäljning av ini- tialt 49 procent av Stenvalvet. Affä- ren slutfördes den 1 september 1997 och konsortiet har option att 1998 öka sitt ägande med ytterligare 26 procent och 1999 med resterande 25 procent. Vasakronan har genom av- talet även option att på motsvarande villkor sälja det resterande inneha- vet i stenvalvet.

I affären ingick 188 fastigheter på 98 orter med en lokalarea på 890 000 m2. Försäljningspriset var 4 850 Mkr, vilket ger ett genomsnittspris på 5 450 krjm2. Reavinsten uppgick till

l 350 Mkr. Enligt avtal har de andra ägarna ledningsansvaret i stenval- vet Fastighets AB och därmed det avgörande inflytandet. Det medför att stenvalvet ej konsolideras i Vasa- kronan.

Vasakronan sålde sedan sin ägar- andel i stenvalvet till systerbolaget Agilia Holding AB för bokfört värde.

Go tic

För att stärka sin marknadsposition i Malmö lade Vasakronan i augusti 1997 ett offentligt bud på det O-liste- noterade fastighetsbolaget Gotic AB.

f

I september 1997 hade Vasakronans bud accepterats av mer än 90 pro- cent av innehavare av aktier och teckningsoptioner. Vasakronan full- följde därför erbjudandet genom att den 23 september 1997 erlägga lik- vid till de som accepterat erbjudan- det. Därefter förlängdes erbjudandet och Vasakronan hade vid årsskiftet 1997/98 fått in 99,9 procent av kapi- tal och röster. Förfarande om tvångs- inlösen av resterande aktier har in- letts.

Gotics fastighetsbestånd omfatta- de 35 fastigheter i centrala Malmö med en lokalarea på 223 000 m2 och

två fastigheter i Tyskland. Förvärvs- priset var 773 Mkr och fastighetsvär- det uppgick till1,8 miljarder kronor.

Ett bolag innehållande bl a de två fastigheterna i Tyskland överläts vid årsskiftet 1997/98 till Agilia Holding AB för 35 Mkr. Detta är lika med den värdering som gjordes vid förvärvet avGotic.

Confortia

I samband med renodlingen av Vasakronan såldes det tekniska kon- sul tf öretaget Confortia AB den l juli 1997 till systerbolagetAgilia Hol- ding AB för bokfört värde, d v s

ORGANISATION

MA.JI.IC.HAO

30 Mkr. Agilia avyttrade vid årsskif- tet 1997/98 Confortia till Sydkraft

Konsult. ·

Organisation

Vasakronan har under 1997 ren- odlats och verksamheten har fokuse- rats. I samband med försäljningen av Stenvalvet och Specialfastigheter omorganiseradesVasakronan.Fem regioner blev fyra och Vasakronans 15 orter innehåller numera Lund istället för Norrköping. Målet i den nya organisationen är att öka kund- fokuseringen. Decentralisering och lokal närvaro är grundläggande.

EJ ^l

^Sundsvall

^{l .}

EJ

/~

-~--- --

^.... ""-.

B

. / ~~

r:==:-1 /(

Regioa Non! )•,

c::.J,/ '·""' _,.,,., ~·-- // '

. • '\,<• ' ·/

: r:::::-J~f ^/

^{VD \}

R

L.:::,_j

R . ~. ~konoml och Flnans '.J ^a....con

K "'liOfl J Information j ,_.

N

B

^{Va,t ' IT ; Stockholm}

A \ Juridik J

D 'l- Personal ,.,.

. · ) ' ,"'- TQH .;'''.tz._ f--._---.

\ . - ·- "' ,.r-

\. /'

_{·'< Repln Syd}

' l

"-.. •

~ /

§ -"----~-/ l

^{u ... ..,}

l

~d B . .

Kristlanstad

~ ~----~ ~

MARKNAD

H A R K N A D

9

r

l

l'

. '

,, ..

HYRESINTÄKTER OCH DR l FTÖVERSKOTT

Mkr

Region Syd Väst Stockhotm

Hyres- Drift·

intäkter averskott 1997 1996 1997 1996

+14 436

574 557

224 223

289 291 l 165 l 306 551 6<47 . -.. .

- -

^-·-

- -

^.

Nord 371 429 199 251

_ _ _ EI_im~nering__ -20 -3_4 _ -_7 _ _ -1_2

-

Totalt 2 396 2 832 l 190 l 466

ANALYS AV KONTRAKTSPORTFÖLJEN 1997-ll-31

Löptid Antal Årshyra And•l

till ir kontrakt Mkr'

"

1998 547 280 15

1999 439 267 14

. .

-

2000 322 253 13

2001 161 334 17

2002

-

122 255 13

2003- 279 476 26

Bostäder 993 47 2

---

_{Totalt 2UJ}

^{- - - - -}

_{1912 100}

l Den totala. kontraktsportföljen med angivna lrshyror gäller per 1997·12·31.

HYRESKONTRAKT FÖRDELAT PÅ STORLEK

Kontrakts· Antal Års-

iummapi hyreskontrakt hyra Hyra

lnbasis

"

^Mkr

"

> 15 Mkr 689 36

10-15 Mkr l 158 8

5-10 Mkr 2 331 17

1-5 Mkr 7 426 22

<l Mkr 89 308 16

Totalt 100 U12 100

VAKANsGRAD 1997-12-J l

Lokalaru Aru Hyra l 000 m•

" "

- - - -

Regi~n

sr

^{d 52 9 6}

vm ^{36 lO 5}

Stockholm 104 lO 6

Nord 20 6 5

~

-

^{... ..__}

_______

-

Totalt l I l 9 6

VAKANSER l FASTIGHETER AV UTVECKLINGsKARAKTÄR

Ort Futlgl>et Lokalarea m>

---

Vaxjö Växjö l 0:22 (f d l 11) 8800

Stockholm Primus 14 000

Totalt

Garnisonen, Oxenstieman 25 600

Bromsten Il l 00

Il 000 70500

Dessa fem fastigheter svarartillsammans för 3 procent- enheter av den totala vakansgraden riknat pi lokalareL

Kvarteret Vallgraven 60:8 l Göteborg är en modem, nyrenoverad kontorsbyggnad med bra läge.

l fastigheten finns även en miljöstation.

HYRESINT Ä K TER

Vasakronans hyresintäkter för 1997 uppgick till2 396 (2 832) Mkr. Av de minskade hyresintäkterna var 384 Mkr effekter av genomförda föränd- ringar i fastighetsbeståndet. Under året har cirka 14 procent av hyres- portföljen omförhandlats. Utfallet för dessa omförhandlingar blev en minskning av hyresnivåerna med 6 (5) procent. Av hyresintäkterna var 81 (85) Mkr fastighetsskatt som beta- lats av hyresgästerna. Totalt uppgick fastighetskatten tillllO (102) Mkr för helåret 1997.

För 1996 och 1997 har ingen indexuppräkning av hyrorna kunnat göras på grund av utvecklingen av KPI. Teckning av nya hyreskontrakt ger oftast en höjning av nivåerna medan omförhandlingarna av vissa äldre stora kontrakt har resulterat i mindre hyressänkningar.

Vakansgraden i Vasakronans be- stånd har ökat sedan bolagets start.

Vakansgraden uppgick till9 (10) procent av lokalarean. Beräknat hyresbortfall var lägre, 6 (7) procent, främst beroende på att vakanserna uppstått i lokaler med hyror som är lägre än genomsnittet och den för- hållandevis stora andelen utveck- lingsfastigheter. Vakanser finns på alla delmarknader i landet. 3 pro- centenheter av vakansgraden finns i fem stora fastigheter av utvecklings- karaktär. Vakanserna var lägre i det avyttrade stenvalvet-beståndet, som inte innehöll några utvecklingsytor.

KONCERNEN$ RESULTAT OCH STÄLLNING

Resultat efter finansiella poster un- der 1997 uppgick till2 225 (262) Mkr.

Den kraftiga resultatförbättring- en berodde till största delen på resul- tat från de stora fastighetsförsälj- ningarna där vinsten uppgick till 2 008 (144) Mkr. Finansnettot har

också förbättrats med 460 Mkr, till följd av förtida lösen av lån under 1996 och därmed sammanhängande kostnader. Dessutom har finansnet- tot påverkats av den höga likvidite- ten som uppstod efter stenvalvet- affären.

Driftnettot sjönk för Vasakronan beroende på resultateffekter av för- ändringar i fastighetsbeståndet.

Des~utom var det en fortsatt kraftig satsning på underhåll och hyresgäst- anpassningar. Underhållskostnader- na uppgick till596 (691) Mkr, vilket motsvarar 209 (207) kr l m2. En fort- satt hög underhållsnivå kan förvän- tas under 1998/99 huvudsakligen relaterat till satsningar i Stockholm.

11

STÖRSTA HYRESGÄSTER

Andel av

Uthyrd hyres-

area Antal intäkter l 000m¹ kontrakt %

Polismyndigheter 284 33 13

Försvaret 140 14 4

skatteförvaltningar 128 28 6

Länsstyrelser 99 20 4

Statistiska Centralbyrån 51 6 3

Domstolsverket 43 16 2

Lantmäteriverket 42 7 2

Kronofogdemyndigheter 25 lO Patent & registreringsverket 22 3 Statens Invandrarverk 22 3

Totalt 856 140 37

Andel av totala beståndet 37%

LOKALTYPER 1997-12-JI

Lokalarea Area Hyresvlrde' l 000m¹

"

^kr/m1

Kontorslokaler l 507 65 970

Butiker 64 3 799

Lager/Garage 271 Il 328

------~·

Bostäder 62 349

Övrigt 408 18 570

Totalt 2312 100 839

l Justerat för köpu/sålda fastigheter under året.

LOKALAREA 1997-12-J l

l 000m' Kontor Butiker Lager/garage Bostäder ÖVrigt Totalt

Region

Syd 308 60 70 52 95 585

V :ist 250 7 36 69 362

Stockholm 708 lO 127 5 184 l 034

Nord 236 13 17 6 59 331

Totalt l 502 90 250 63 407 2 312

HYRESINTÄKTER 1997

Mkr Kontor Butiker Lager/garage Bostäder ÖVrigt Totalt

Region

Syd 373 13 -4 Il ⁴⁶ 444

V :ist 353 7 16 59 436

Stockholm 973 12 50 2 128 l 165

Nord 315 13 9 4 30 371

Eliminering -20 -20

Totalt l 994 45 79 15 263 2 396

NYCKELTAL FASTIGHETER (samtliga lokaltyper, genomsnittlig lokal area)

Hyres- Drift- Fastighets- Under- Drift- Omkast-

kr/mi intäkter kostnader skatt ^håll öven;kott nader

--- -

Region

Syd 716 185 27 1-44 360 26

Väst 779 163 30 188 398 25

Stockholm 968 177 54 280 '157 27

Nord 786 182 25 157 422 17

Totalt 839 172 39 209 419 251

~·· ... ^-~.--

l Exkl koncernkontorets omkostnader.

FASTIGHETSFÖRVÄRV

l<ontnkts-

datum Ort Sllja"'

Fasdghetemas

föntlrvsrirde TilltrldeJ.o.

Mkr dog

- - --- - - ^··-·----

^..

^{---· ·} --

Direkta fustlglleta(arvärv

1997-02-03 Malmö Rundelen 34 Cronhohn-Gruppen _ l l ,O 1997-02-03

1997-03-12 Göteborg lnomVallgraYen 19:18 _ _ _ _ _ S-_E-Ban~ FutigheterAB 30,0 1997-04-01 1997-04-09 Jönköping Blixten 6 WASASAK Försäkringsaktiebolag 32,0 1997-10-01

1997-04-24 Malmö Oscar 17 Fölv.oltningsABAranea 40,5 1997-06-0l

1997-05-02 Ginborg Inom V:olg~en 19:7 Fritidsresor AB 16,5 1997-05-0 l

--- -

--- -··---

- - -

·--- . --

1997-06-19 Kristianstad Hunden Il Fastighets Aktiebolaget Stor Göten l 1,5 1997-08-0 l 1997-06-30 linköpln& Dunn 18

-

-- --

Folksam Örnsostdig Sakförsilkrlng

KB Spolen Nonistaden {!:!u~rd!n!'B! _

70,0 20,0

1997-07-01 1997-11-03 1997-1 1-03 Göteborg Nordstaden 31:1

1997-11-04 Göteborg Inom VallgraYen 60: l O samt tomträtten tillinom Vallgr~ 60:9

NCC Fastighetor AB 117,5 1997-12-01

1997-11-19 Sundsvan Notvarpet 7 llvförsäkringsaktiebolagetSALUS 52,8 1997-12-01 Indirekta fostlghoUförvörv (bola&)

1997-02-21 Sundsval BystrOmsfastigheter AB med Fam. Byström 186,01 1997-03-17 följande fastigheter: O !ympen 4, Vesta l,

Högom 3:158, Slagan4, Norrbacka l, Högom 3: 170, Nacksta 5:27 s:unt tomtritten til Veriutaden l 1997-09 Malmö Förvlrv av Gotic AB med 35mtig-

heter i Malmö samt 2 i Tyskland.

Noterades tidigare på O~istan l 769,0~' 1997-09-23

Tysklandsfastigheterna har sålts tiU Agilia. - - - -

Summa 2356,8

. . . .. ^~··. .

t Köpeskilling aktler 80.0 Mkr ¹ Köpe$killing aktier nJ,O Mkr

J V:irdet är exklusiva 2 fastigheter i utlandet

FASTIGHETSFÖRSÄLJ NINGAR

l(ontTakts- Köpesk~linc Frintrldes·

datum Ort Fastöshet

1997-02-12 ~öteborg K villbleken 61:7 1997-03-17 Falun

Borlänge

Kansliet 20, TtOgShuset l O, I""'Pn l , Tyr l O, Valhill t, Bordet l Mora Stranden 20:2

1997-03-20 Sundbyberg 1997-03-20 Östersund 1997·04-24 Halmstad

1997-04-28 Göceborg 1997-05-01

1997-05-01

1997-05-01

1997-05-02 Lund 1997-05-16 Göteborg 1997-09-01

- -

1997-09-09 Stockholrn 1997-09-18 Solna 1997-09-27 Göteborg 1997-12-15 1997-09-30 Uddevalla 1997-11-24

1997-12-18 Malm<\

Summa

Del av Sundbyberg 2:44 Frösil 2:29, Frösö 3:1

Slottot l (del av), Sankt Nikolaus 19, Rud•n 5, SvartrrnJnken l .Brandvakt.on l, Slouet2

Inom Vallgraven 19:18 (del av) 8 st fastigheter (varav en del av) över hela landet (försvarsbyggnader) 5 st fastigiteter över hela landet (riiddningskolor)

42 st fastigheter över hel• landet (specialskolor)

Klostergirden 2: l O Skoeome2:43

l~ st~·-över helalandet Del a.v Gamen 8, Södenl"'alm 9!1 HtMJd•to 4:8

Tuvo86:13

HallaStenbacken 1:.91 samtBarlchögarn Il st lostigheter samt 5 st byggnoder pi ofri grund över hela landet

• (wllbyggnader) Smedj•n8

Köpare

AMA Produktion• AB Dlösfastighetor AB

Södertörn Högskola Österwnds kommun Aranoa i Halmstod AB

TOMO Fa•tighet.or AB FörSvarslastl&heter Sverige AB

fastighetsbolaget Räddnings- skolor Sverig• AB Fastiglteubolagot Spedalskolor Sverige~

Kriminalv.\rd!fasti&heter Privatpersoner Stonvalvet Fastighets AB Skanska

Bo>qab Produkdon ~ Te8fet Fastighets AB

Vasallen AB Scatens Fastighotmori<

Ek TradingAB

Hkr dq

8,4 1997-04-0 l 306,0 1997-05-15

2.3 1997-03-20 0,2 1997-04-0 l 132,3 1997-06-02

3,3 1997-04-28 625,5 1997-0S-0 l

165,5 1997-05-01

325,7 1997-05-01

30,0 1997-05-02 0,6 1997-07-01 4850,0 1997-09-01 41,7 1998-01-02 13,0 (villkor) 15,0 1998-02-28

19,2 1997-10-01 21,9 1998-01-01

12,8 1997-12-30 6 573,4

... ·-·-·

. ....

^{···- ~··}

. .

STÖRRE BESLUTADE/PÅGÅENDE FASTIGHETSPROJEKT

Beräknat Total fastishets-

Region Ort, fastighet fllrdlgotällt Kommentar investerln1, Mkr

Stocldlolm Stod<holm, Gamkonen 3 1999 Ombyggnad 290

Stockholm Stockholm, Primu• l 1999 ?~~ ²¹⁰

·········-··-·-

.

. ··-·-·-···· ^...

Staclcholm Stockholm, Murmästaren 3, 13 1998 Omb)>:ggnad 190

Syd Molmö, Bjömen l B. 21 1999 Om-och tillbyggnad 79

Syd .•• ~almö, Elge_n ~~·_!5 ____ 1999 C?m-^{och tillby~d n}

FASTIGHETSAFFÄRER

Mkr 1997 1996 1995 1993/94

F~lj~~-·-~-~---~~-^_ -~!!-

_

⁵⁰

Reavinst 2008 1+4 61 17

Förvärv ^{2 357} 216 148

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET

Vasakronans strategi har sedan 1995 varit att successivt renodla fastig- hetsbeståndet till fastigheter med generella kontorslokaler i Stock- holm, Malmö, Göteborg och på 12 andra orter med god utvecklings- potentiaL Under 1995 och 1996 sål- des fastigheter för cirka l 000 Mkr och fastigheter förvärvades för knappt 400 Mkr. Under 1997 ökade aktiviteten och Vasakronan har för- värvat fastigheter för 2 357 (246) Mkr och avyttrat fastigheter för 6 573 (577) Mkr med en reavinst på 2 008 (144) Mkr.

INVESTERINGAR

Under 1997 uppgick investeringarna till2 734 ( 657) Mkr. Av dessa utgjor- de 2 357 (246) Mkr fastighetsförvärv och 365 (388) Mkr investeringar i fas- tigheter.

Vasakronans investeringar i be- fintliga fastigheter är samtliga av karaktären förbättring/ ombyggnad av fastigheten.

LIKVIDITET OCH FINANSIERING Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 1997 till2 642 (718) Mkr. Därtill kornmer outnyttjade kreditlöften på 8143 Mkrvarav 2 000 Mkr från Riksgäldskontoret . Hyresinbetalningar sker i huvudsak kvartalsvis i förskott.

Lånen i koncernen uppgick vid årsskiftet 1997/98 till6 215 (7 994) Mkr och övriga räntebärande skul- der till289 (241) Mkr.

Belåningsgraden uppgick till49 (54) procent av fastigheternas bok- förda värde. Medelräntan var 7,4

(

13

( 6,9) procent vid årsskiftet 1997/98 EGET KAPITAL RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR

ochdurationenvar 2,4 (2,3) år. Vasakronan hade på balansdagen ett Bindningstider

Vasakronan har i sin upplånings- eget kapital om 7 504 Mkr. Fritt eget ^{förränta Mkr Ränt .. %} strategi flera olika kapitalkällor för kapital uppgick till2 104 Mkr. Vasa- ^{1998 l 349 ·4.7} att alltid ha tillgång till kapital och kronan AB har ett bundet eget kapi- ^{1999 590 7,6}

2000 1721 7,9

samtidigt minimera räntekostnaden. tal om 5 400 Mkr. Aktiekapitalet _{2001 1464 8,1} Vasakronan utnyttjar såväl svensk uppgår till4 000 Mkr. Antalet aktier 2002 508 8.5

-~---·~·-····· -~ ·--· · -

-

^...

___

^{. __ -···· - - -}

och internationell bankupplåning är 4 000 000 och de har ett oförändrat ^{2003 300 8,9} som MIN- och certifikatprogram på nominellt värde om l 000 kronor per ^{2004 200 7,7} den svenska marknaden. Vasa- aktie. Samtliga aktier har lika röst- ^{2007 100 9,0}

Totalt 6lll 7,.C

kronans upplåning görs mot balans- värde. Bindningsti.S...r*.wd=r-.Umen

,..a,.,..,

oa..IIIOI!nf!<llloi btil)jll>

räkning och utan pantsättning i fas-

FINANSIERINGSKÄLLOR

tigheterna.

Vasakronan AB lanserade i april KASSAFLÖDE ^Varav

1997 ett företagscertifikatprogram Kassaflödet i den löpande förvalt- ^{MkT Låneram utnyttjat}

Certifikatprogram 3000 l 020

med en ram om tre miljarder kronor ningen var positivt och uppgick till MTN-program 5000 3 660

)

med Handelsbanken Markets som 512 (446) Mkr. Syndikerade banklin

arrangör. För upplåning under detta Underhållskostnaderna har även ^{-Nordiskt l 300} o program har Vasakronan AB av under 1997varit höga, 596 Mkr, vil- -Internationellt 2 361 348

Standard & Poor's erhållithögsta ket motsvarar 209 kr/m2. Övriga län l kreditinstitut s ^{175 727} domestikarating Kl. Förändringar i beståndet har ge- ^{Direktfln 177 477}

Vasakronan AB tecknade i juni nererat höga positiva kassaflöden till KASSAFLÖDE

1997 ett nytt femårigt syndikerat lån följd av stora försäljningar under

Mkr 1997 1996

om 1,3 miljarder kronor som refinan- året. Under de kommande åren

Rörelseresultat exkl underhåll,

siering av en facilitet från 1995. kommernettotfrånförändringari avskrivningar och reavinster l 569 2058

Syndikeringen arrangerades av beståndet att vara negativt när likvi- Underhållskostnader -596 --e91

Enskilda och deltagare är förutom den från de stora försäljningarna an- Finansnetto -461 -921

arrangören ytterligare fyra nordiska vänds för att köpa fastigheter. Kassaflöde l 51 l 446

banker. Investeringar -378 -of l l

Fastighetsförvärv -1254 -246

SOLIDITET

Fastighetsforsäljningar och för-

säljning av dotterbolagsakder +6566 +574

Den synliga soliditeten uppgick till ~':tai<J ~katt och utdelning -237 -429

46 (37) procent. Kassaflöde 2

- -

^~---· .. ·--·· .. ^-···-·5 209 ^·-·----·~ -66 ·-^··-·-·~-

Kvarteret Primus vid Essingeleden l Scockholm omvandlas till föret:1g5hus och två tredjedelar är redan uthyrt.

BERÄKNAT MARKNADSVÄROE, HKR

Regionsyd Malmö

Justerad Kontrakte,.,d Justerat direkt·

hyra driftöverskott' avkastning,%

262 166 7

18 lO 15

38 26 21

Bokfört Beräknat vlrde marknadrvlrde

- - -

^-

2429 2580

65 140

126 270

Lund Kristianstad

Växjö ·--

-·

.. ... ... .

-

. ^~ ...... _-

47 16 -9 ·---^... 178 ·----... ^{• - •··} •••o•k_A_ ..-... 230

Linköping

Region Väst Göteborg Jönköping Kartstad Örebro Övrigt

Region Stockholm Stocl<holm -City - GamlaSean -Vasastan -Östermalm -Övriga Innerstaden -Norra Storstockholm -Södra Storstoekholm Uppsala

Region Nord Sundsvall Gävle Umeå Luleå Övrigt

Latent skatt på övervärden Totalt

Kostnad för lokal fastighets"

administration Summa

54 419

96 49 59 92

296

35 28 ... 49 -

---

^{, ..}

266 368 163 73

ss

l 037

93 71 39 47 2 l 52

2004

2 004

35 Il

- - - ^{- -}

253 8

57 8

---··-· ^{--~---------------·}

37 41 78

7 220

221 21 41 187 262 112 31 32 708

61 56 27 29 l 174

18 13 15 21 Il

12

-- ---

Il ---

12 lO 12 13 7 8 Il

-- --

12 18 16 lO 8 14

····"··_{l 355} ·· ····- - - -

-34 l 271

Il

lO

32S 370

- - - -

3 123 3 590

703 820

210 360

304 410

506 S90

32

l 755 2180

191 510

-

^..

^--

^{, ____ .,.. _______}

186 360

3S2 600

1802 3 280

2 193 3 700

874 l 130

460 soo

388 420

6446 lO 500

-··--~ -

-- - ---- -- -

489 580

313 490

169 170

290 290

13 lO

l 274 l 540

179

- - -

12 777 17810

Il 777 17810

1 Driftö.erSicott per ort avseende 1997 omr»knat med en underhillsnivå om 100 krlml pi fastigheter som ägdes på balansdogen exkl kostnad fOr lokal f.lstighetsadmlnistratlon.

l En fastighet har varit under om byggnod 1997 vilketgett lägre hyresintäkter.

DIAGRAM VISANOE HARKNAOSPOSITION

Marknadspositionen redovisas vid respektive ort i diagram med fem klasser där fastigheter med bra läge och hög attraktivitet placerats i det gröna faltet, medan fastigheter med lägre attraktivitet placerats i det blå faltet. Siffroma i diagrammet hänvisar till motsvarande fastighet i tabellen för fastighetsinnehav.

+ A T T R A K T

v

l l T E

T Hög risk

LÄGE

Låg risk

+

MARKNADSVÄR DE

Vid årsskiftet 1997/98 genomförde Vasakronan i samarbete med New- see Analys AB en bedömning av fas- tighetsbeståndets marknadsvärde.

Förra gången en värdering gjordes av det samlade fastighetsbeståndet var i samband med köp av fastighe- terna under 1993.

Marknadsposition

Till grund för denna nya värdering har en individuell bedömning ut- förts av varje fastighets marknads- position. Bedömningsfaktorerna är definierade utifrån ett hyresgästper- spektiv, d v s de ska spegla de vikti- gaste faktorerna för hyresgästernas val av lokalerinom respektive del- marknad. För kontorsfastigheter har bedömts bl a lägesfaktorer som kom- munikationer, service och miljö, men även attraktivitet vad avser stan- dard, underhåll och parkeringsmöj- ligheter.

För en fastighet som bedömts ha bästa marknadsposition på en mark- nad med fri konkurrens är hyresris- ken lägre än för fastigheter i sämre lägen. Totala avkastningskravet blir därigenom lägre för en fastighet i det bättre läget än i det sämre. En fastig- hets marknadsposition utgör därför ett bra underlag för bedömningen av vilka avkastningskrav som ska gälla vid beräkningen av respektive fas- tighets värde. För varje fastighet har sedan genomförts en marknadsvär- dering baserad på kassaflödeskalky- ler och bedömda avkastnings.krav.

Marknadsvärdering

Den externa värderingen har omfat- tat samtliga fastigheter utom de som inköpts under 1997 öch de större ut- vecklingsobjekt, huvudsakligen i form av mark, som finns i bolaget.

För fastigheter köpta under året har faktisk anskaffningskostnad använts och för utvecklingsobjekten har en försiktig intern värdering gjorts.

~arknadsvärdetförVasakronans

fastighetsbestånd bedöms till17,8

f