1
Ägarlägenheter
– En studie om vilka parametrar som kommer att styra priset på nybyggda ägarlägenheter i Sverige
Kandidatuppsats C-nivå i Industriell och finansiell ekonomi Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet
Höstterminen 2008-2009
Författare: Födelseårtal
Kalle Stenberg 840415
Mattias Johnsson 800430
Handledare: Gert Sandahl
2
Abstract
The Swedish Government has a legislative proposal regarding condos (ägarlägenheter). The proposal discusses advantages and disadvantages with the new form of housing where condos and co-operative flats (bostadsrätter) compares. The proposal does not say anything about the determinants that affect the price of a condo. This thesis will therefore analyse which parameters that influence the price. To examine this, we have scrutinized the juridical differences between condos and co-operative flats. The most essential juridical difference is that an owner of a condo has the right to sublet the flat without any permit. This is one of many parameters that have great impact on the price of a condo.
To be able to make relevant analyse of the thesis and its questions, it is important to evaluate a country that has experiences of condos and that has a housing market that look like the Swedish one. The Norwegian housing market has both co-operative flats and condos where the prices of housings have had the same development as in Sweden. We have therefore chosen OBOS which is the greatest real-estate concern in Norway. We have also made interviews with HSB and Mölndalsbostäder to analyse what the Swedish real-estate concerns think will affect the prices of condos. The reason why we chose HSB is that they will probably begin to build condos and their corporate structure resembles the one that OBOS has. The motive to interview Mölndalsbostäder, the municipal real-estate concern, is that it is interesting since these enterprises may begin to build condos to finance building projects.
We received some interesting information about condos and co-operatives in the Norwegian market during the interview with OBOS. The head of department of OBOS told us that in some areas the co-operatives are more expensive than the condos and the demand is sometimes higher due to the advantages of the housing cooperative. OBOS said that the reason why the prices of condos often are higher than co-operatives in Norway is due to the geographic area, where condos are located in more attractive areas.
The thesis indicates that the parameters that have the greatest effects of the prices of condos
are the production costs, the possibility to sublet, the attractiveness of the area and the size of
the cost of capital the real-estate concern uses. All flats are unique, and it is therefore difficult
to compare different apartments and their prices. The buyers have different preferences and
value the apartments in different ways depending on several factors, but where the price has a
decisive importance for the buyer.
3
Sammanfattning
Det ligger ett lagförslag för beslut i riksdagen om att inrätta en ny boendeform, ägarlägenheter. Förslaget går igenom för- och nackdelar med den nya boendeformen där ägarlägenheter jämförs med bostadsrätter. Propositionen tar ingen hänsyn till vilka parametrar som styr prissättningen på ägarlägenheter. Vi vill därför ta reda på vilka parametrar som kommer att styra prissättningen på en ägarlägenhet. För att ta reda på möjliga parametrar som styr priset så har vi undersökt juridiska skillnader mellan en ägarlägenhet och en bostadsrätt.
Den största juridiska skillnaden är att en ägare av en ägarlägenhet har rättighet att hyra ut sin lägenhet i andrahand utan tillstånd av någon förening. Detta är en parameter som påverkar prissättningen av en ägarlägenhet.
Det är viktigt att titta på ett land som har erfarenheter av ägarlägenheter och som har en bostadsmarknad som liknar den svenska. Den norska bostadsmarknaden har både bostadsrätter och ägarlägenheter där priserna på bostäder har utvecklats som i Sverige. Vi har därför valt att undersöka OBOS som är Norges största fastighetsbolag. För att undersöka vad svenska fastighetsbolag tror kan påverka prissättningen på ägarlägenheter så har vi valt att intervjua HSB och Mölndalsbostäder. Valet av HSB gjordes för att HSB:s struktur liknar den som OBOS har och om det finns ett tydligt marknadsbehov där medlemmarna önskar byggnation av ägarlägenheter så kommer HSB troligtvis att inrätta och förvalta den nya upplåtelseformen. Mölndalsbostäder i studien är intressant då kommunala bolag kan se byggandet av ägarlägenheter som ett sätt att finansiera byggprojekt.
Under intervjun med OBOS kom det fram intressant information om ägarlägenheter och bostadsrätter på den norska marknaden. Avdelningschefen på OBOS berättade att det i vissa områden är dyrare med bostadsrätter än ägarlägenheter och att efterfrågan på bostadsrätter emellanåt är större på grund av fördelarna med en bostadsrättsförening. OBOS menade att anledningen till att ägarlägenheter oftast är dyrare än bostadsrätter i Norge är på grund av den geografiska placeringen, där ägarlägenheter finns i mer attraktiva områden.
Studien visar att de parametrar som påverkar priset på en ägarlägenhet mest är
produktionskostnaden, möjligheten att hyra ut den i andra hand, hur attraktivt området är och
vilken kalkylränta fastighetsbolagen beslutar att använda. Alla lägenheter är unika produkter,
därför är det svårt att jämföra lägenheter och priserna på dessa. Köparna värderar lägenheter
olika beroende på många olika faktorer men där priset har en avgörande betydelse.
4
Förord
Denna kandidatuppsats är det avslutande momentet i kursen Coporate Finance and Industrial Management på Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet.
Arbetet har pågått under tio veckor hösten 2008 där vi har haft kontakt och intervjuer med OBOS i Norge, Mölndalsbostäder och HSB Göteborg. Vi vill tacka Erik Danielsen på OBOS och Henrik Lyreus på Mölndalsbostäder, Karin Jaxmark, Anna Olofsson, Peter Deijenstedt på HSB Projektpartner samt Klas Sjödell vid HSB Göteborg för att de har hjälpt oss med den informationen som ligger till grund för detta arbete.
Vi vill tacka Gert Sandahl för hans tips och kunskap, det har underlättat vårt arbete med uppsatsen.
Göteborg, den 3 januari 2009
Kalle Stenberg och Mattias Johnsson
5
Innehållsförteckning
1. INLEDNING ... 7
1.1 Problembakgrund ... 7
1.2 Problemformulering ... 9
1.3 Syfte ... 9
1.4 Begreppsförklaringar ... 9
2. METOD ... 11
2.1 Förförståelse ... 11
2.2 Angreppssätt ... 11
2.3 Insamling av källor ... 12
2.4 Val av teori ... 12
2.5 Val av fastighetsbolag ... 12
2.5.1 OBOS ... 13
2.5.2 Mölndalsbostäder ... 13
2.5.3 HSB ... 13
2.6 Validitet ... 14
2.7 Källkritik ... 14
2.8 Kvalitativ metod ... 15
2.9 Semistrukturerad intervju ... 15
2.10 Access ... 16
3. TEORI ... 17
3.1 Buy-to-let ... 17
3.2 Hur ser den svenska och norska bostadsmarknaden ut? ... 18
3.2.1 Svenska bostadsmarknaden ... 18
3.2.2 Norska bostadsmarknaden ... 19
3.3 Lagen om ägarlägenheter och bostadsrätter i Sverige och Norge ... 20
3.3.1 Ägarlägenhet i Sverige ... 20
3.3.2 Bostadsrätt i Sverige ... 21
3.3.3 Eierseksjoner i Norge ... 22
3.3.4 Borettslag i Norge ... 23
3.4 Samfällighet för ägarlägenhet ... 23
3.5 Investeringskalkyl ... 25
4. DISKUSSION ... 27
4.1 OBOS på den norska marknaden ... 27
4.1.1 Geografisk placering ... 27
4.1.2 Finansieringsmöjligheter ... 28
4.1.3 Ägarlägenheter som investering ... 29
4.1.4 Samfällighet ... 29
4.1.5 Top Down kalkyl ... 29
6
4.2 Mölndalsbostäder på den svenska marknaden ... 30
4.2.1 Produktionskostnader ... 30
4.2.2 Investeringskalkyl och kalkylränta ... 30
4.2.3 Samfällighet ... 32
4.3 HSB på den svenska marknaden ... 32
4.3.1 Bostadsrätten går mot att bli mer äganderättslik ... 32
4.3.2 Andrahandsuthyrning ... 33
4.3.3 Ägarlägenheter som investering ... 33
4.3.4 Två olika kundgrupper ... 33
4.3.5 Samfälligheten ... 34
4.3.6 Finansieringsmöjligheter ... 35
5. SLUTSATS ... 37
5.1 Vad styr priset på en nybyggd ägarlägenhet? ... 37
5.2 Förslag på vidare forskning ... 39
6. REFERENSLISTA ... 40
Bilaga 1: Prisutveckling på bostäder i Norden Bilaga 2: E-postkonversation med OBOS Bilaga 3: Intervjuguide med HSB
Bilaga 4: Statistik över antalet högskolestuderande i Sverige
7
1. INLEDNING
Sverige är på väg att inrätta en ny boendeform, ägarlägenheter. Förslaget att tillåta dessa lägenheter har varit aktuellt i riksdagen tidigare men inte fått gehör. Nu gör regeringen ett nytt försök, och mycket talar för att vi i början av maj får se en lagändring som innebär att Sverige får börja bygga ägarlägenheter. Statens utredning beskriver inte vilka parametrar som styr priset på en sådan lägenhet, och därför ska vi undersöka dessa parametrar närmare.
Det gör vi genom att göra jämförelser mellan ägarlägenheter och bostadsrätter samt att undersöka en marknad som har båda dessa upplåtelseformer.
1.1 Problembakgrund
Ägarlägenheter är en vanlig form av boende i Europa, där Belgien var tidigast genom att tillåta denna boendeform redan 1924. Andra länder som länge har haft ägarlägenheter är Holland, Italien, Frankrike, Schweiz, Österrike, Island, Danmark och Norge.
1Sverige har inte någon lag som reglerar denna typ av boende men det har debatterats flitig det senaste året om det ska införas lagregler som tillåter att ägarlägenheter inrättas i Sverige. Den nya boendeformen diskuterades redan i april 2000 då den sittande regeringen tillsatte en ägarlägenhetsutredning som två år senare blev klar med utredningsbetänkandet. Våren 2004 återkom dåvarande regering till frågan om ägarlägenheter men beslutade att inte införa denna boendeform. Anledningen var att regeringen ansåg att ägarlägenheter inte skulle medföra några fördelar jämfört med en bostadsrätt. De framhöll också att tänkbara nackdelar kunde vara ökad segregation.
2Nu har ämnet blivit aktuellt igen och därför ligger det en proposition hos riksdagen för omröstning i mars, om lagen godkänns så träder den i kraft första maj 2009.
Eftersom betänkandet inte redogör för vilka parametrar som styr priset på nybyggda ägarlägenheter så har vi valt att titta närmare på den aspekten.
Ägarlägenheter finns inte i Sverige och därmed innehåller svensk lag inte något entydigt begrepp om vad en ägarlägenhet är. Att det finns skillnader mot andra upplåtelseformer står dock klart. En ägarlägenhet kan liknas med en småhusfastighet, där äganderätten är det centrala med boendet. Äganderätten tillåter innehavaren att hyra ut, överlåta och pantsätta fastigheten, det går även att ansöka om lagfart på en ägarlägenhet.
31
Wessel, Terje. Eierleiligheter framveksten av en ny boligsektor i Oslo, Bergen og Trondheim. (Oslo:
Pensumtjeneste, 1996), 67.
2
Regeringen. Lagrådsremiss – Ägarlägenheter. Stockholm: Justitiedepartementet, dnrJu2008/3848/LI, 2008. 25, 30.
3
Ibid.
8 När ägarlägenheter och en lagreglering om sådana lägenheter diskuteras från ett svenskt perspektiv åberopas ofta utländska förhållanden. I våra grannländer finns det lagstiftning om ägarlägenheter, det kan dock vara svårt att tyda lagarna eftersom att de har utformats på skilda sätt beroende på land. Det finns två typer av ägande i Norden, direkt eller indirekt. Det direkta ägandet som förekommer i Norge, kännetecknas av att innehavaren äger lägenheten eller en andel av fastigheten där lägenheten är belägen. Det indirekta ägandet betyder att en juridisk person äger hela fastigheten och där innehavaren har en del i denna fastighet.
4Den form av ägande som kan komma att bli aktuell i Sverige är direkt ägande. Därför har vi valt att studera ett norskt fastighetsbolag som är verksam på den norska marknaden och som har erfarenheter av ägarlägenheter och prissättningen av dessa.
Norges bostadsmarknad liknar den vi har i Sverige, den största skillnaden mellan dessa två marknader är att Norge har ägarlägenheter. Den senaste rapporten från den norska statistiska centralbyrån (SSB) visar att marknaden i Norge består av 62,5 procent selveier/sameie, 14,1 procent bostadsrättslägenheter och 23,1 procent hyresrätter. Siffrorna för selveier/sameie motsvarar äganderätt i form av villor och radhus i Sverige men i Norge ingår också ägarlägenheter.
5Fördelen att studera Norges bostadsmarknad är att den har en liknande sammansättning av upplåtelseformer som den svenska marknaden samt att prisutvecklingen på den norska bostadsmarknaden sedan 1992 har haft en likvärdig utveckling som i Sverige
6. Eftersom att Norge har erfarenheter av ägarlägenheter så är det relevant att titta på hur de har prissatt dessa lägenheter. I Norge så ser många köpare ägarlägenheter som en investering då de utan tillstånd från en förening fritt kan hyra ut dessa lägenheter i andrahand för att tjäna pengar.
Den svenska bostadsmarknaden har ett fåtal stora aktörer vilket kan karaktäriseras som en oligopolmarknad. Marknaden i Sverige består av fyra olika upplåtelseformer, 36 procent hyresrätter, mindre än 1 procent kooperativa hyresrätter, 18 procent bostadsrätter, och 46 procent äganderätter.
7Den tydliga trenden i Sverige är att det ägda boendet ökar och utgör nu 64 procent av alla bostäder. Detta beror på omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter som ägt rum de senaste åren, men också på att nyproduktionen mest varit bostadsrätter och villor.
8Med ett införande av ägarlägenheter så skulle andelen ägda bostäder öka ytterligare. Eftersom att lagförslaget föreslår att ägarlägenheter bara ska införas som nyproduktion till en början, så kommer studien endast att studera fastighetsbolagens prissättning och vad det är som styr den på nybyggda ägarlägenheter.
94
Ibid., 25-26.
5
www.ssb.no, 2008-11-09
6
Bilaga 1.
7
Lind, Hans och Stellan, Lundström. Bostäder på marknadens villkor. (Stockholm: SNS Förlag, 2007), 24.
8
Ibid., 24.
9
Regeringen. Lagrådsremiss – Ägarlägenheter, 1.
9 Vi har varit i kontakt med HSB Göteborg och Mölndalsbostäder och vår uppfattning är att intresset kring ägarlägenheter är stort, men företagen vet inte hur stor efterfrågan blir på nybyggda ägarlägenheter. Eftersom att efterfrågan styr priset, blir det svårt att uppskatta vad en ny ägarlägenhet kommer att kosta vid introduktion på marknaden. För att få riktlinjer på hur dessa kommer att prissättas i Sverige är det relevant att titta på en bostadsmarknad som har kunskap om ägarlägenheter. Vi har valt att titta på det norska fastighetsbolaget OBOS då de agerar på den norska marknaden och har erfarenheter av ägarlägenheter.
Vi har valt att studera ägarlägenheter då det finns lite forskning och litteratur som beskriver denna boendeform. Den nya upplåtelseformen som är på väg att inrättas på den svenska bostadsmarknaden bör innebära att det finns ett stort allmänt intresse av att lära sig mer om ägarlägenheter och att få reda på vad som styr priset på dessa. Denna studie ska utreda vilka parametrar som påverkar priset på nybyggda ägarlägenheter, detta är intressant för allmänheten att ta del av.
1.2 Problemformulering
Vad styr priset på en nybyggd ägarlägenhet i Sverige?
- En studie om prissättning på ägarlägenheter
1.3 Syfte
Syftet med uppsatsen är att undersöka vilka parametrar som styr prissättningen på en nybyggd ägarlägenhet.
1.4 Begreppsförklaringar
Samfällighet - Tillgång som är gemensam för alla boende i en fastighet.
Besittningsskydd - Rätt att fortsätta att nyttja lägenhet vid hyra. Hyresgästen har i de flesta fall, vid obefogad uppsägning från hyresvärden rätt att antingen sitta kvar eller rätt till ersättning för kostnader och förlust till följd av att denne måste flytta.
Servitut - Ett rättsförhållande där den en fastighetsägare har rätt att på visst sätt använda en annans fastighet t.ex. rätten att ha väg eller brunn på dennes fastighet.
Bruksvärde – Används för beräkning av hyra. Hyran anses inte som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, en bedömningsgrund som kallas för bruksvärdesprincipen. För att bestämma vad som är en likvärdig lägenhet tar hyresnämnderna hänsyn till storlek, modernitetsgrad, planlösning, underhåll och läge.
Lantmäteriförrättningen - Avgränsar markområde som är bebyggt eller avsett för byggande.
En tomt bildas via lantmäteriförrättningen "avstyckning av fastighet" och kan därefter utgöra en egen fastighet.
Kooperativa hyresrätter – En upplåtelseform där köparen betalar en på förhand bestämd
insats som denne sedan får tillbaka vid avflyttning.
10 Borettslag – Bostadsrättsförening på norska.
Eierseksjoner – Ägarlägenhet på norska.
Borettsloven – Bostadsrättslagen på norska.
Felleslån – Det lån som norska bostadsrättsföreningar tar för att finansiera delar av
byggprojektet.
11
2. METOD
Då vi ska undersöka vilka parametrar som påverkar prissättningen så är det relevant att undersöka en annan marknad som har ägarlägenheter idag. Därför har vi valt att använda oss av ett norskt fastighetsbolag i studien. Vi har också valt att undersöka hur två aktörer på den svenska bostadsmarknaden hanterar frågan om ägarlägenheter, de två bolagen som valts i Sverige är HSB och Mölndalsbostäder. Då ämnet är relativt nytt så är det viktigt att kunna diskutera kring frågan om ägarlägenheter och därför har vi valt att göra djupintervjuer.
Intervjuerna ska leda oss till en slutsats som visar vilka parametrar som styr priset på en ägarlägenhet.
2.1 Förförståelse
Vi måste vara medvetna om våra värderingar och åsikter för att detta inte ska inverka subjektivt på uppsatsen. Eftersom att ägarlägenheter inte finns som upplåtelseform i Sverige så är våra förkunskaper om ämnet relativt begränsade. Vi visste att ägarlägenheter låg på förslag hos regeringen innan vår studie påbörjades, men vi hade dock ingen kunskap om vad ett införande av ägarlägenheter skulle innebära. Att inte ha haft några tidigare erfarenheter om ägarlägenheter och dess påverkan på bostadsmarknaden ser vi som en fördel då dessa förväntningar och värderingar kan inverka negativt på studien. Vi är dock medvetna om att våra uppfattningar om hur en väl fungerande bostadsmarknad bör se ut kan påverka studien.
Vår uppfattning är att blandade upplåtelseformer skapar en dynamisk bostadsmarknad och där ägarlägenheter kan vara ett komplement till andra boendeformer. Vi är bostadsrättsinnehavare vilket innebär att vi har en viss kunskap om hur det är att nyttja en bostadsrätt samt hur en bostadsrättsförening fungerar. Som bostadsrättsinnehavare skapar vi egna värderingar och åsikter om hur väl det fungerar med bostadsrätter som upplåtelseform. Eftersom att vi är medvetna om våra värderingar och åsikter om bostadsmarknaden och bostadsrätter, och tar dem i beaktande ska det inte påverka studiens resultat.
2.2 Angreppssätt
För att besvara problemformuleringen så har vi valt att angripa problemet med kvalitativa
djupintervjuer. Eftersom att ägarlägenheter är ett outforskat område, och framför allt vad som
påverkar priset på ägarlägenheter, så är kvalitativa djupintervjuer att föredra för att öka
förståelsen för den nya upplåtelseformen. I och med användandet av kvalitativa djupintervjuer
kan vi diskutera djupare kring ämnet och få information som vi annars inte hade erhållit. Vi
kommer att intervjua avdelningschefen på Norges största fastighetsbolag OBOS för att ta del
av deras erfarenheter angående ägarlägenheter och prissättningen av dessa. Studien kommer
också att innehålla två intervjuer med fastighetsbolag på den svenska marknaden. Ett av
12 bolagen som ska användas är Mölndalsbostäder där ekonomichefen ska intervjuas. Det andra bolaget är HSB där tre personer från HSB projektpartner, samt en jurist från HSB Göteborg ska intervjuas. Med hjälp av dessa intervjuer så ska vi analysera vilka parametrar som påverkar priset på en nybyggd ägarlägenhet.
2.3 Insamling av källor
Två viktiga källor som används i studien är lagrådsremissen och statens offentliga utredningars betänkande angående ägarlägenheter. Vi har sökt källor på olika databaser på flera universitet. Då den främsta forskningen inom fastighetsekonomi bedrivs på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm (KTH) har mycket fokus lagts på att söka litteratur via deras databaser. Insamlingen av litteratur har också gjorts via Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet samt på Chalmers Tekniska Högskola. Sökord som fastighetsprissättning, ägarlägenheter och ”real estate economics” har varit betydelsefulla i sökandet av viktiga referenser. Eftersom att studien behandlar både den norska och svenska marknaden är det väsentligt att bredda litteratursökandet till Norge. En del litteratur fjärrlånades således från norska universitet, där sökord som selveierleiligheter
10och boligmarkedet
11användes. Då studien tar upp juridiska aspekter på norska ägarlägenheter och bostadsrätter så har vissa lagar studerats från den norska rättsbanken.
2.4 Val av teori
I takt med att vi studerat begreppet ägarlägenheter har det visat sig att begreppet är svårdefinierat. Då vi i Sverige inte har den nya upplåtelseformen finns det ingen tydlig beskrivning i svensk rätt inom området.
12Eftersom att det inte förekommer ägarlägenheter så finns det således begränsat med teorier som behandlar detta område. Det har varit relevant att välja teorier som beskriver den norska och svenska fastighetsmarknaden. Vi beskriver också de juridiska aspekterna på ägarlägenheter och bostadsrätter för att se om lagtexten skiljer sig åt. Vi kommer även att redogöra för hur viktig investeringskalkylen och dess kalkylränta är, samt förklara vad begreppet Buy-to-let innebär i England.
2.5 Val av fastighetsbolag
Vi har valt att intervjua Mölndalsbostäder och HSB på den svenska marknaden. På norska marknaden valdes fastighetsbolaget OBOS. Detta bolag valdes för att de har många års erfarenheter av ägarlägenheter och bostadsrätter. OBOS och HSB är två relativt lika organisationer då de båda är stora marknadsaktörer och de bygger bostäder för sina medlemmar. HSB och OBOS bygger bostadsrätter, skillnaden är att OBOS också bygger ägarlägenheter vilket kan komma att bli aktuellt för HSB. Valet av den norska marknaden gjordes för att prisutvecklingen har varit relativt lika och att sammansättningen av
10
Ägarlägenhet på norska.
11
Bostadsmarknaden på norska
12
Regeringen. Lagrådsremiss – Ägarlägenheter.
13 bostadsbeståndet inte skiljer sig så mycket från det svenska. Vi valde det kommunala svenska fastighetsbolaget Mölndalsbostäder på grund av deras intresse av att bygga ägarlägenheter i framtiden. De har några byggprojekt som ska starta under våren, varav ett av dessa möjligen blir ägarlägenheter. Eftersom att det är svårt att göra ett vinstdrivande projekt där hyreslägenheter ska byggas, så ser Mölndalsbostäder ägarlägenheter som ett sätt att finansiera nya bostäder.
2.5.1 OBOS
OBOS betyder Oslo bolig og Sparelag och är Norges största ekonomiska förening, med sina 220 000 medlemmar och 955 anställda. Huvudkontoret ligger i Oslo vilket också är deras huvudområde där de har varit verksamma sedan starten 1929. Deras uppgift är att bygga bostadsrätter och ägarlägenheter till föreningens medlemmar, i uppgiften ingår även att förvalta dessa bostäder. Ett mål som OBOS har haft sedan de startade sin verksamhet är att förvalta medlemmarnas pengar där utlåning även ingår som en uppgift. Därför erbjuder föreningen sina medlemmar att låna pengar vid köp av bostad. Föreningen förvaltar drygt fem miljarder norska kronor, utlåningen uppgår till nio miljarder norska kronor. År 2007 gjorde OBOS ett resultat på 673,2 miljoner norska kronor och det egna kapitalet uppgick till drygt fyra miljarder kronor.
132.5.2 Mölndalsbostäder
Mölndalsbostäder är ett kommunalt bostadsbolag och har varit aktivt sedan 1947 då det startades. Beståndet består mest av hyreslägenheter och kooperativa lägenheter, men också en del specialanpassade lägenheter för till exempel äldreboende. De förvaltar även kommersiella lokaler plus förskolor. År 2007 gjorde bolaget 82 miljoner kronor i vinst, den höga vinsten beror på ombildningar av befintliga hyresfastigheter till bostadsrätter. Några mål som bolaget har är att alltid utgå från kundens behov och göra det bästa för att göra kunden nöjd. Målet är också att avsätta tillräckligt med resurser för att arbetet med kvalitet och arbetsmiljö skall bli effektivt.
142.5.3 HSB
HSB står för Hyresgästernas Sparkasse och Byggnadsförening och startade 1923 av Hyresgästföreningen i Stockholm. Uppgiften är att bygga och förvalta bostäder för medlemmarna i föreningen. Idag består föreningen av cirka 540 000 medlemmar i drygt 4000 bostadsrättsföreningar runt om i Sverige.
15Det är därmed Sveriges största bostadsorganisation som ägs och drivs av sina medlemmar. Under 2007 så startade HSB byggandet av 1666 bostadsrätter och 64 hyreslägenheter.
1613
www.obos.no, 2008-11-20.
14
www.molndalsbostader.se, 2008-11-23.
15
www.hsb.se, 2008-11-10.
16
www.hsb.se, 2008-11-10.
14
2.6 Validitet
Vi är medvetna om att de fastighetsbolag vi har intervjuat kan ha ett intresse av att framhäva företaget i så bra dager som möjligt, och att de även i vissa fall har skäl att undanhålla betydelsefull information. Men den informationen som vi har fått är väldigt värdefull och vi anser att det väger upp den nackdelen. Den relevanta informationen hade vi annars inte kunna erhålla om vi inte haft våra personliga och kontinuerliga kontakter med fastighetsföretagen.
Vi har reflekterat över att vi i vissa intervjufrågor inte fick de uttömmande svaren vi hade hoppats på, då det fanns en anledning för bolagen att i undantagsfall ge ofullständiga svar på frågorna.
I studien har vi bara använt oss av två svenska fastighetsbolag, vilket gör det svårt att dra slutsatser för hela den svenska marknaden. HSB är en av Sveriges största bostadsorganisationer med cirka 4000 föreningar runt om i Sverige vilket gör att deras kunskap och funderingar om ägarlägenheter är väldigt relevant och representerar en stor del av den svenska marknaden. Resultatet hade troligtvis inte blivit annorlunda om vi hade valt att intervjua fler bolag i Sverige eftersom att fastighetsbolagen följer varandra och agerar på samma sätt, och i vissa fall så förekommer också samarbete mellan bolagen. För att få ytterligare bevis för studiens relevans kan andra utländska marknader som liknar den svenska marknaden analyseras. Efter intervjun med OBOS och analys av den norska marknaden så ansåg vi att den informationen vi fick därifrån var tillräcklig för att få en relevant studie.
Självklart hade det varit optimalt för studien, om det funnits tid och utrymme under denna kurs, att intervjua andra utländska fastighetsbolag som har erfarenheter av ägarlägenheter.
2.7 Källkritik
Mycket av den informationen som återspeglas i forskningsstudien är hämtad från
lagrådsremissen, vilket är en korrekt källa då den har lämnats av regeringen till Lagrådet för
beslut. Lagrådsremissen bygger på det betänkande av 2000 års ägarlägenhetsutredning som
utfördes av en särskild grupp av sakkunniga och experter på området med syfte att analysera
för- och nackdelar med den nya upplåtelseformen, samt att lägga fram ett förslag till en
svensk modell för ägarlägenheter. Informationen från betänkandet av 2000 års
ägarlägenhetsutredning har funnits med i studiens teoriavsnitt, och den är likt lagrådsremissen
relativt säker då den är upprättad av fackmän och utfärdad av regeringen. Vi har dock
reflekterat över och är medvetna om att det än så länge bara är ett lagförslag, och att det kan
komma att se annorlunda ut när beslut fattas av Riksdagen. Därför har vi varit angelägna om
att i den mån det har varit relevant, nämna att det enligt lagförslaget kan bli på ett visst sätt,
för att läsaren ska förstå att det inte är fastställt ännu.
15
2.8 Kvalitativ metod
Vi har valt att använda en kvalitativ forskningsmetod med intervjuer av ett norskt och två svenska fastighetsbolag i denna studie. Då vår kunskap om ägarlägenheter är begränsad, så är denna metod att föredra för att den kan ge oss kunskap och information inom området som vi annars hade haft svårt att få svar på. Ägarlägenheter har visserligen funnits länge i flera länder, men aldrig som en upplåtelseform i Sverige. Det har diskuterats mycket om huruvida Sverige ska inrätta ägarlägenheter, men det finns ingen djup forskning på området. Genom att använda den kvalitativa metoden med intervjuer får vi en närmare relation till undersökningspersonerna på fastighetsbolagen. Närheten till respondenterna är viktig för att kunna förstå och föreställa sig ägarlägenheter och dess komplexitet på samma sätt som fastighetsbolagen. Den kvantitativa ansatsen skulle inte ge samma lämpliga förutsättningar eftersom att den gör att forskarna blir mindre involverade med respondenterna.
172.9 Semistrukturerad intervju
Insamlingen av det empiriska materialet skedde via semistrukturerade intervjuer med två svenska och ett norskt fastighetsbolag. Den semistrukturerade intervjun innebar att vi utgick ifrån på förhand bestämda områden som skulle behandlas, men där fastighetsbolagen hade stor frihet att svara på frågorna som de ville. Vi behövde således inte följa intervjuguiden strikt, utan kunde under samtalets gång ställa följdfrågor till respondentens svar.
18Eftersom att innebörden av begreppet ägarlägenheter inte är helt entydigt så är en semistrukturerad intervju att föredra framför andra metoder. Det användes inte några svarsalternativ då det inskränkte friheten i respondentens svar. Detta gav oss och respondenterna ett friare sätt att samtala kring frågan. Vår förförståelse om ämnet var till en början begränsad, men utvecklades under studiens gång. Vi hade inte heller i början av studien någon insyn i vad som styr fastighetsbolagens prissättning, och därav krävs en intervjuform där intervjuaren och intervjupersonerna kan resonera kring ämnet. Den semistrukturerade intervjun gjorde att vi fick en mer korrekt analys av problemet. Det var också viktigt för oss att ha förutbestämda teman då det gav en större förståelse för vad fastighetsbolagen sade och ville förmedla, istället för att bara låta intervjupersonerna tala helt fritt. Under intervjuerna använde vi inspelningsapparater för att försäkra oss om att inte missa någon viktig information. Som komplement användes också anteckningar och avslutningsvis transkriberade vi samtalen.
Några dagar innan intervjun ägde rum skickade vi ut vår problembakgrund och vilka områden som skulle beröras vid mötet. Detta gjorde att våra respondenter var väl förberedda på frågorna som ställdes och intervjun fick ett bra flyt. Intervjun började med översiktliga frågor, som till exempel hur marknaden ser ut, vilka upplåtelseformer som företaget bygger, antalet konkurrenter etcetera. Dessa frågor gav uttömmande svar som gav oss möjlighet att ställa flera följdfrågor som inte ingick i intervjuguiden. Sedan kom vi in på mer detaljfrågor om
17
Bryman Allan och Emma, Bell. Företagsekonomiska forskningsstudier. (Malmö, Liber AB, 2005), 322.
18
Ibid., 262-363.
16 ägarlägenheter, vilka kalkyler fastighetsbolagen använder och juridiska aspekter. Våra förhoppningar i början av arbetet var att genom en e-postkonversation få tillgång till empiriskt material från Norges största fastighetsbolag OBOS. Efter att ha skickat ut e-post med ett flertal frågor
19till avdelningschefen på OBOS och fått utförliga svar på dessa så insåg vi att svaren krävde ytterligare diskussion. Detta gjorde att vi beslutade oss för att besöka avdelningschefen på OBOS för en personlig intervju. Intervjuguiden som användes vid besöket hos OBOS skiljde sig åt från vår e-postkonversation då vi hade erhållit bättre kunskap om vad det var som vi ville få ut med intervjun. Eftersom att vår kunskap om ägarlägenheter utvecklades under processens gång så blev det också naturligt att ändra intervjuguiden till varje intervjutillfälle. Intervjufrågorna
20med HSB, som var det sista bolaget vi intervjuade, var annorlunda än frågorna som användes vid första intervjun. Detta berodde på att vi under arbetets gång kom till bättre insikt om vad det var som vi ville veta av fastighetsbolagen.
Frågorna som ställdes vid den första e-postkonversationen med OBOS handlade mycket om statistik angående de olika boendeformerna i Norge. Statistikfrågorna var inte relevanta för vår studie och därför togs inte dessa frågor upp i senare intervjuer. Vid den sista intervjun fokuserade vi mer på vilka parametrar som styr prissättningen samt frågor om samfällighet och andrahandsuthyrning. Efter intervjun med HSB och då vi skrev diskussionskapitlet så var det fortfarande vissa svar från OBOS som behövde kompletteras. Vi skrev därför ett sista e- post med de frågor som krävde en tydligare förklaring.
2.10 Access
En viktig del i arbetet med att få tag i information har varit förberedelserna innan intervjuerna.
Det första mötet ägde rum flera veckor innan arbetet med studien startade. Vi valde att träffa intervjupersonerna väldigt tidigt för att ge dessa en inblick i hur arbetet med uppsatsen ska se ut. Detta har gett en mer personlig kontakt med intervjupersonerna där tillgången till information lättare har kunnat nås. Eftersom att ägarlägenheter är en ny boendeform så är kunskapen begränsad och individuell. Därför har det varit extra viktigt i vår studie att få kontakt med de personer som har djup kunskap inom ämnet. De personer som vi har haft kontakt med har relevant kunskap om ämnet, de arbetar som ekonomichef, avdelningschef, projektledare och jurist. Den personliga kontakten har skapat ett förtroende som gör att även relativt känsliga frågor besvaras. På grund av den tidiga kontakten så har respondenterna fått en inblick och förståelse för vad vi vill få fram för information. Detta har lett till att företagen har kunnat förbereda sig och gett oss relevant information under hela studiens gång.
19
Bilaga 2.
20
Bilaga 3.
17
3. TEORI
För att vi ska kunna dra paralleller mellan den svenska och norska marknaden i analysen så redogör vi i teoriavsnittet hur den norska och svenska bostadsmarknaden är uppbyggd, där det är viktigt att visa på likheter och skillnader. Vi presenterar också hur Buy-to-let markanden fungerar i England, där många köpare har investerat i ägarlägenheter bara för att hyra ut dessa och tjäna pengar. I teorin utreder vi också vad en köpare har för skyldigheter och rättigheter angående en bostadsrätt och en ägarlägenhet i Sverige och Norge. Det är också viktigt att förklara vad den svenska propositionen säger om hur samfälligheten ska fungera för en person som bor i en ägarlägenhet då det finns skillnader mot bostadsrätten även där. Då prissättningen är det centrala i arbetet så presenterar vi också ett avsnitt som diskuterar investeringskalkyler och kalkylränta. Alla teorierna påverkar prissättningen på en bostadsrätt och en ägarlägenhet på olika sätt, en djupare diskussion om vilka de olika aspekterna är och hur de påverkar prissättningen på en ägarlägenhet kommer att presenteras i analysavsnittet.
3.1 Buy-to-let
I England är det vanligt med Buy-to-let, vilket innebär att privatpersoner köper en ägarlägenhet som en investering som hyrs ut för att tjäna pengar. Denna marknad har växt kraftigt de senaste åren där nästan 2,6 miljoner bostäder hyrs ut av fler än 500 000 privata fastighetsägare.
21När Buy-to-let var nytt på marknaden så fanns det bara ett fåtal investerare som såg möjligheten att kunna tjäna pengar, denna framgång lockade fler att investera på denna marknad.
22Många av dessa äger bara en eller två lägenheter. Buy-to-let har utvecklats från att vara en liten nischad marknad till att bli en stor och viktig del av bostadsmarknaden i England.
23Experterna tror att marknaden kommer att växa med cirka 40 procent de närmaste tio åren, det finns enligt Centre of Future Studies i England ett samband mellan efterfrågan av att hyra bostäder och en ökning i antalet heltidsstuderande.
24I Sverige så ökar antalet heltidsstuderande
25vilket kan öka efterfrågan på att hyra bostäder i framtiden. Det finns risker med Buy-to-let som har visat sig i England där spekulationen på bostadsmarknaden lett till att priserna har stigit kraftigt, detta kan skapa ett hot mot stabiliteten på bostadsmarknaden.
26För att investera i en Buy-to-let marknad måste köparen vara medveten om att investeringen är långsiktig. Det har aldrig fungerat som ett kortsiktigt sätt att tjäna pengar, och flera av dem
21
Pow, Helen. Review to assess rental market. (Moneymarketing, 2008-01-31)
22
Heren, John. Rent asunder. (Moneymarketing, 2007-03-15)
23
Pow, Helen. Review to assess rental market. (Moneymarketing, 2008-01-31)
24
www.financialadvice.co.uk, 2009-01-04
25
Bilaga 4.
26
Sprigings, Nigel, Sprigings. Buy-to-let and the wider housing market. (University of Glasgow, 2008)
18 som investerat i en sådan lägenhet har misslyckats.
27För investerare i Sverige kan ägarlägenheter bli ett positivt inslag på bostadsmarknaden då de kan utnyttja Buy-to-let för att göra vinster.
3.2 Hur ser den svenska och norska bostadsmarknaden ut?
3.2.1 Svenska bostadsmarknaden
Den svenska bostadsmarknaden styrs av lagar, regler, myndigheter och organisationer, vilket påverkar aktörerna som agerar på den.
28Den bostadspolitik som idag finns i Sverige skapades under efterkrigstiden som innebar att kommunen skulle planera markanvändningen, ansvara för infrastrukturen och genom kommunala bostadsbolag bygga och förvalta en stor del av hyresbeståndet.
29Tendensen i Sverige är att stora städer och regioner har en tillväxtkraft samtidigt som mindre samhällen drabbas av en vikande utveckling. I vissa områden hotas den offentliga sektorn som skolor och sjukvård av de höga boendekostnaderna genom att inte lärare och vårdpersonal har råd att bo kvar.
30Situationen förvärras av att det är brist på hyresrätter i områden som har en stark tillväxt. Beslut och ansvar i bostadspolitiska frågor har länge varit kommunens uppgift, då bostadsmarknaden har vissa problem med en stark utveckling de senaste åren så behövs det en förändring. En förändring kan vara att införa incitament och initiativ på en lokal nivå så att de enskilda hushållen blir mer delaktiga. För att skapa lösningar och delaktighet så är det bra om hushållen får vara med att ta beslut men även att bära ansvar för dessa beslut.
31Ett av incitamenten kan vara att tillåta byggandet av ägarlägenheter i Sverige.
Ekonomier har runt om i världen knyts samman till en global ekonomi vilket påverkar aktörerna på den svenska bostadsmarknaden. Bostadsmarknaden i Sverige påverkas av impulser från angränsande marknader därmed är bostadsmarknaden på väg att bli en marknad som alla andra marknader. Fastigheter har blivit en tillgång i klass med aktier och räntepapper och är därmed intressant ur en investerares perspektiv. Det har blivit vanligare att fastigheter används på ett sätt som en handelsvara där kassaflöde och värdeökning är viktigt.
32Det primära blir därmed inte att underhålla fastigheten, utan den ses mer som ett investeringsobjekt. I Sverige är det tradition att förvaltningen av en fastighet sköts av fastighetsägaren, skillnaden i utlandet är att förvaltningstjänster i stor utsträckning köps av andra företag. Det är också vanligt att hyresgästerna själva tar ett stort ansvar av förvaltningen i utlandet vilket påverkar hyrorna, i Sverige är allt inräknat i hyran och det går inte att påverka. Byggandet i Sverige har gått från att vara en bransch för hantverkare till en bransch som liknar mer en industri, där färdiga sektioner byggs i en fabrik och som sedan fraktas i
27
Laker, Sally. Strong base for buy to let. (Moneymarketing, 2008-03-06)
28
Lind och Lundström. Bostäder på marknadens villkor, 11.
29
Ibid., 120.
30
Ibid., 121.
31
Ibid.
32
Ibid., 128.
19 färdiga moduler till byggarbetsplatsen för hopsättande. Informationsutbytet mellan länder leder till lösningar inom bostadssektorn också. Det svenska synsättet blir alltmer likt det europeiska och det leder till ändrade lagar och regler även på bostadsmarknaden.
333.2.2 Norska bostadsmarknaden
Norge har genomgått en stor förändring det senaste århundradet, från att vara ett fattigt land till att bli ett av världens rikaste. Detta välstånd har påverkat bostadsmarknaden i Norge genom en starkt växande efterfrågan på bostäder. För 60 år sedan bodde det fem personer i varje bostad, idag är siffran lägre än 2,3 personer per hushåll. Den norska befolkningen bor mer exklusivt idag och varje person har en större boendeyta att utnyttja. År 1910 bodde 40 procent av befolkningen i tätbebyggda områden, år 2001 så bodde 80 procent av den norska befolkningen i tätbebyggda områden. Denna urbanisering har satt en extra press på bostadsmarknaden i städerna vilket resulterade i att staten var starkt inblandade i bostadsmarknaden fram till 1980-talet. Det finns flera olika typer av boendeformer i Norge, dessa är radhus, enfamiljshus, ägarlägenheter, hyresrätter och bostadsrätter. Inom varje typ av upplåtelseform finns det också skillnader som ålder, lokalisering, kvalitet och finansieringsform. Alla dessa skillnader gör att bostadsmarknaden blir mer komplex än andra marknader. En bostad kan ha två olika syften, antingen används den som bostad eller så ses den som ett investeringsobjekt. Det som kännetecknar den norska bostadsmarknaden är att många bor i en egen bostad, vilket innebär att hyresmarknaden är liten då 80 procent äger sina bostäder. Den långsiktiga efterfrågan på bostadsmarknaden påverkas av befolkningsfaktorer, bostadskvalitet och efterfrågan på investeringar. En förändring i antal invånare resulterar i att efterfrågan på bostäder förändras, om antalet invånare ökar så ökar efterfrågan, minskar antalet invånare så minskar efterfrågan. Kvalitén på bostaden i fråga om geografisk placering och storlek på boendet påverkar priserna och efterfrågan på bostäder, priset på en bostad på en central plats som är identisk med en annan lägenhet som ligger utanför centrum kan variera kraftigt. Efterfrågan på investeringar är en annan faktor som driver efterfrågan på bostäder i Norge där investerare kan tjäna pengar på hyresintäkter och värdeökningen genom att köpa en bostad. Dessa faktorer gör att efterfrågan på bostadsmarknaden i Norge förändras. På kort sikt så påverkas efterfrågan på bostäder av en konsuments betalningsvilja och betalningsförmåga.
Det antas att viljan att äga ett boende i Norge har ökat med den ökade välfärden.
34Efter andra världskriget så slutade den norska staten att subventionera byggnation av hyreshus, detta har gjort att aktörer på den norska hyresmarknaden har missgynnats av de politiska besluten. På sikt har detta gjort att det blivit en sned fördelning av bostäder i Norge där utbudet på hyresrätter är litet.
3533
Ibid., 128-129.
34
Johansen, Ulf. Historiske boligpriser – En empirisk analyse for Norge i perioden 1946-2003. (Trondheim:
Norges Teknsik-Naturvitenskapelige Universitet, 2006), 4-12.
35
Wessel, Eierleiligheter framveksten av en ny boligsektor i Oslo, Bergen og Trondheim, 60-61.
20
3.3 Lagen om ägarlägenheter och bostadsrätter i Sverige och Norge
3.3.1 Ägarlägenhet i Sverige
Det går inte att äga en lägenhet i Sverige idag, det finns dock ett antal andra alternativ till ägandet där Sveriges invånare har möjlighet att bo i en bostadsrätt, hyresrätt, kooperativ hyresrätt. Detta avsnitt ska handla om en ny form av boende som introduceras under maj månad 2009 i Sverige. Denna boendeform är ägarlägenheter, och nedan ska en förklaring presenteras utifrån de juridiska aspekterna som skiljer en ägarlägenhet från de andra upplåtelseformerna.
Med ägarlägenheten så ökar den enskildes möjligheter att själv bestämma över sitt boende, där boendekostnaden är något som innehavaren har större möjlighet att påverka.
Boendekostnader kan påverkas i hög grad av innehavaren då denne har rätt att bestämma hur beslut ska fattas i gemensamma frågor. De gemensamma frågorna kan röra till exempel skötsel av lägenheten och övrig egendom där det är en samfällighet som har ansvar.
36Då ägarlägenheter initialt bara kommer att uppföras som nybyggda lägenheter så etableras en kontakt mellan byggföretagen och köparen betydligt tidigare än vid byggandet av en bostadsrätt till exempel, där planeringen kring ett bygge helt sköts av föreningen. Därmed så ökar möjligheterna ytterligare att vara med och besluta om hur utformningen av huset men också hur lägenheten ska se ut vid köp av en ägarlägenhet.
37De regler som gäller för fast egendom kommer också att gälla för ägarlägenheter där överlåtelse och pantsättning behandlas. En ägarlägenhet kan överlåtas till vem som helst utan inblandning av någon styrelse som prövar om personen kan bli medlem i en förening, som är fallet med bostadsrätten.
38Nackdelen att inte ha någon styrelse är att kontrollen på dem som flyttar till fastigheten försvinner. Det kan medföra att personer som har stora skulder eller är registrerade i brottsregistret nu kan flytta in i områden som de tidigare inte hade möjlighet att göra. Risken blir att dessa personer inte betalar de avgifter som även är obligatoriska för ägarlägenheter. Avgiften ska kopplas till att utföra de åtaganden som är beslutade av innehavarna av ägarlägenheterna, vilket kallas för samfällighet. Förvaltningen av en samfällighet kan ske antingen som en delägarförvaltning eller genom en samfällighetsförening. Medlemskapet i en samfällighetsförening följer direkt av innehavet av en ägarlägenhet.
39Den kanske främsta fördelen för en köpare av en ägarlägenhet är att denne kan hyra ut lägenheten fritt. Med ägarlägenheter ökar möjligheten att investera på den svenska bostadsmarknaden för privatpersoner, vilket skapar en marknad för de personer som är villiga att investera pengar i en ägarlägenhet. Det finns risker med ett system som tillåter fri
36
Betänkande av 2000 års ägarlägenhetsutredning. Att äga sin lägenhet, 62-63.
37
Ibid., 63.
38
Ibid., 64-65.
39
Ibid., 65.
21 uthyrning, det kan medföra spekulationer som driver upp priserna på ägarlägenheter. Det kan också skapa oseriösa hyresvärdar som ser en chans att tjäna pengar.
40Har dessa hyresvärdar bara ett vinstdrivande intresse så riskerar dessa fastigheter att ta skada då de inte bryr sig om standarden och åsidosätter renoveringar till fördel för vinster. Vid ombyggnad och renovering så är det inte nödvändigt att få klartecken från en styrelse innan detta arbete påbörjas. I en ägarlägenhet så ska ägaren själv kunna bestämma hur renoveringen ska utföras och vilka ändringar som ska göras. Det förs diskussioner om huruvida ansvaret för en ägare av en ägarlägenhet skall se ut. Rimligt att anta att det blir som i Norge där lägenhetsinnehavaren har ett ansvar för lägenhetens skick och även ett ansvar gentemot de andra lägenhetsinnehavarna.
En ägare har rätt att föra talan mot en granne som är störande. Dessa innehavare har också skyldighet att ge den så kallade föreningen tillträde till lägenheten när det är nödvändigt. Om ägaren grovt missköter sina förpliktelser gentemot föreningen eller medlemmarna så kan föreningen kräva att denne flyttar från lägenheten. Ett sådant beslut betyder inte automatiskt att äganderätten till lägenheten upphör. I Norge är fallet att ägaren kan tvingas att sälja sin lägenhet vid liknande situationer.
413.3.2 Bostadsrätt i Sverige
Bostadsföreningar har funnits länge i Sverige, där de första inrättades redan på 1880-talet. De flesta som då bildades blev ekonomiska föreningar men det fanns också inslag av ett fåtal handelsbolag och aktiebolag på bostadsmarknaden. Den första bostadsrättslagen grundades år 1930 och har sedan dess ändrats fram till den senaste som vi har idag.
42En person som köper en bostadsrätt måste bli godkänd som medlem i föreningen. När medlemskap bekräftats så har denne en nyttjanderätt till lägenheten under obestämd tid. Det är således bara medlemmarna i bostadsrättsföreningen som får ha en bostadsrätt, och där varje medlems andel i föreningen består av bostadsrätten och rätten att nyttja lägenheten. Bostadsrättsföreningen är i sin tur en ekonomisk förening som upplåter bostadsrätter, där minst tre sådana lägenheter måste ställas till förfogande. De grundläggande lagarna och reglerna om bostadsrättsföreningar finns i lagboken under bostadsrättslagen (BRL). Här regleras bland annat bostadsrättinnehavarnas rättigheter och skyldigheter.
43Speciella regler framgår i föreningens stadgar som kan skilja sig åt mellan olika föreningar i Sverige.
Bostadsrättsföreningen ansvarar för fastighetens skick och dess samfällighet, vilket innebär att den har skyldigheter att underhålla fastighetens allmänna områden. Den har således ansvar för marken där fastigheten ligger, trappuppgång och stammar som delas av fler lägenheter. Det är inte alltid entydigt var gränsen går mellan föreningens och medlemmens ansvarsskyldighet, men en riktlinje säger att föreningens ansvar slutar vid vägg, golv och tak. Bostadsrättsägaren
40
Ibid., 66.
41
Ibid., 69-71.
42
Lunden, Björn och Ulf, Svensson. Bostadsrätt – Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna.
(Näsviken, Björn Lundén Information AB, 2006), 9-10.
43
Ibid., 15-16.
22 måste själv betala för inre reparationer och förbättringar av sin lägenhet. Vad som definieras som inre underhåll finns oftast skrivet i föreningens stadgar. Föreningen har också rätt att tillträda medlemmens lägenhet om det finns giltiga skäl såsom underhåll som föreningen ansvarar för.
44I en bostadsrättsförening finns det en gränsdragning mellan uthyrning till inneboende och andrahandsuthyrning. Det är inga problem och det krävs inget tillstånd att ha en inneboende så länge bostadsrättsinnehavaren bor i lägenheten och fortfarande har nyttjanderätt till den.
Däremot måste medlemmen, om denne flyttar därifrån och ska upplåta sin bostadsrätt i andrahand, få godkännande av sin förening. Styrelsen ger sitt samtycke om medlemmen har beaktansvärda skäl som avgörs för varje enskilt fall. Om styrelsen inte tillåter andrahandsuthyrning kan medlemmen pröva fallet hos hyresnämnden.
45Dessa regler gäller inte för ägarlägenheter då det inte krävs något samtycke för att hyra ut sin lägenhet i andrahand.
3.3.3 Eierseksjoner
46i Norge
Fram till 1960-talet var det vanligt med samägt boende i Norge där alla som bodde i en fastighet också ägde fastigheten och kunde pantsätta delar av den. Därefter började en större utveckling av de samägande bostäderna vilket orsakade praktiska problem, där man fick svårt att kontrollera samägarna och dess panter som togs i fastigheten. Denna utveckling ledde till att en särskild boendeform inrättades, eierseksjoner som behandlas som en egen fastighet. De norska eierseksjoner skiljer sig relativt mycket från borettslag
47i lagtexten. Lagarna om eierseksjoner regleras i eierseksjonslagen och trädde i kraft första januari 1998. Denna upplåtelseform definieras som en samägandeandel i en fastighet som är knuten till en ensamrätt att nyttja en lägenhet.
48Huvuddelen av en bruksenhet ska bestå av en tydligt avgränsad och sammanhängande byggnad av fastigheten, med egen ingång. Varje lägenhet ska innehålla ett eget kök, badrum och wc. En person som har köpt en lägenhet med äganderätt bör söka lagfart på den fasta egendomen för att bli registrerad som ägare av den.
49De gemensamma utrymmena får användas och delas av alla som har en samägandeandel i fastigheten. Dessa utrymmen är delar av fastigheten som inte utgörs av de enskilda ägarlägenheterna, såsom trappuppgång och stammar. Kostnader för fastigheten och dess samfällighet delas mellan alla lägenhetsinnehavare vilket innebär att ju mer slitage på de gemensamma utrymmena desto större kostnader påförs ägarna. Varje eierseksjonsägare betalar ett bestämt belopp som ska gå till underhåll av fastigheten. Detta belopp bestäms av
44
Ibid., 110-122
45
Ibid., 123-127
46
Ägarlägenhet på norska.
47
Bostadsrätt på norska.
48
Wyller, Christan FR. Boligrett. (Bergen: Grafisk Hus AS, 2002), 449-451.
49
www.lovdata.no, 2008-11-13
23 ägarna på föreningsstämman.
50Det är inte alltid helt entydigt var gränsen dras mellan den enskildes lägenhet och samfälligheten. Om gränsen går i väggarna måste utgångspunkten vara att innehavaren har underhållsplikt på sin del av väggen även om den går ihop med andra sektioner eller gemensamma utrymmen. Uppstår det skador i väggen på grund av brister i byggnaden och inte bristande underhåll så är detta samägandets ansvar. Dörrar och fönster ut mot gemensamma utrymmen är det lägenhetsinnehavaren som underhåller, dock får man inte installera nya fönster och dörrar som skiljer sig ifrån fasaden i övrigt. Balkonger och altaner ansvarar samfälligheten för när det gäller utformning.
51Innehavaren av en eierseksjon kan fritt råda över sin lägenhet rättsligt och har därmed rätt att hyra ut lägenheten i andrahand.
Innehavaren får också pantsätta lägenheten eftersom att det enligt lag är fast egendom.
523.3.4 Borettslag i Norge
Bostadsrätt har varit en boendeform i Norge sedan fjärde februari 1960 då stortinget godkände borettsloven
53. För att räknas som en bostadsrättsförening i Norge så krävs det att någon utav tre följande kännetecken uppfylls. Föreningen skall vara öppen för alla. Den får inte heller ha som mål att gå med vinst då det inte är något företag, den ska istället främja sina medlemmars intressen. Det sista kännetecknet för en norsk bostadsrättsförening är att alla medlemmar har lika rättigheter och skyldigheter utan hänsyn till hur stora andelar de äger eller hur mycket de betalar i avgifter. En bostadsrättsförening behöver inte uppfylla alla dessa krav, men den kommer aldrig att räknas som en förening om inte något av kraven uppfylls.
54Att hyra ut sin bostadsrätt i andrahand skall godkännas av styrelsen i föreningen, beslutet från dem får inte ta mer än 30 dagar. Styrelsen är fri till att godkänna eller neka en andrahandsuthyrning men risken finns att beslutet tas upp i rätten om det ogillas av hyresgästen. Är det så att styrelsen inte accepterar andrahandsuthyrningen så ska det framgå tydligt varför den inte tillåts, det ska också nämnas att styrelsen måste ha en saklig grund för att neka uthyrningen. Många föreningar har en liberal syn på andrahandsuthyrning och det är därför sällan några problem att hyra ut sin lägenhet. Har bostadsrättsinnehavaren stort behov av att hyra ut sin lägenhet, som vid arbete på annan ort, studier eller om priset på lägenheten vid försäljning inte är tillräckligt högt, så ska inte styrelsen underkänna ansökan.
553.4 Samfällighet för ägarlägenhet
Bostadsrätter har en förening som hanterar frågor rörande fastighetens samfällighet.
Ägarlägenheterna måste också upprätta någon form av förening som ser till och underhåller de gemensamma utrymmena för fastigheten. I utredningsbetänkandet föreslås att
50
Ibid.
51
Hagen, Örnulf, Kåre, Lilleholt och Christian FR, Wyller. Eierseksjonsloven. (Oslo: Universitetsforlaget AS,
1999), 143-144.52
Ibid., 156-157.
53
Bostadsrättslagen på norska.
54
Wyller, Boligrett, 57-58.
55
Wyller, Boligrett, 265-267.
24 lantmäterimyndigheten ska bestämma om bildande av en särskild typ av samfällighetsförening, så kallad ägarlägenhetsförening. Lantmäterimyndigheten fastställer om ägarlägenheternas byggnader och mark ska säkras genom en samfällighet i form av servitut eller gemensamhetsanläggning. I förslaget framgår att förvaltningen av ägarlägenheternas samfällighet antingen ska skötas direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning). Det är enligt utredningen självklart att föreningsförvaltning ska vara möjligt då den har vissa fördelar gentemot delägarförvaltning.
Om man bara ser till själva förvaltningen av samfälligheten så kan delägarförvaltning vara ett bra alternativ. Det kan dock bli problem med en sådan förvaltning om det uppstår frågor av grannerättsligt slag. Om en innehavare av en ägarlägenhet stör sina grannar måste det finnas en ägarlägenhetsförening som kan agera och ge tillsägelse. En ägarlägenhetsförening är också att föredra då de flesta nybyggda ägarlägenhetsfastigheter kommer att innehålla många lägenheter. I betänkandet framgår således att en förening bör upprättas i anslutning till fastighetsbildningen.
56En ägarlägenhetsförening fungerar på samma sätt som andra samfällighetsföreningar där uppgiften är att förvalta samfälligheten. Detta regleras i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, SFL. Eftersom att ägarlägenheter troligtvis kommer att upprättas som bostadsrätter när det gäller närhet till grannar så är det viktigt att diskutera regler kring störningar mellan lägenhetsägare. I Norge kan en ägarlägenhetsinnehavare som allvarligt stör grannarna bli tvungen att sälja sin lägenhet. Det är viktigt att ägarlägenheter innehas med äganderätt och att inte i onödan inskränka denna rätt. Kraftiga störningar kan bli en kränkning av grannarnas äganderätt och även minska värdet på deras lägenheter vid försäljning. En lägenhetsägare som stör måste först få en varning för att kunna bättra sig innan rättsliga åtgärder vidtas. En lösning skulle kunna vara att alla de andra lägenhetsägarna har initiativrätt rörande avflyttande och tillsägelse. Vad som talar för detta är skillnaden mellan en bostadsrättsförening och en ägarlägenhetsförening. En bostadsrättsförening äger bostadsrättslägenheterna och har som ägare behörighet att handla vid störningar. En ägarlägenhetsförening äger inte ägarlägenheterna och agerar inte i egenskap av ägarna utan det är upp till ägarna själva att handla i grannerättsliga frågor. Utredningsbetänkandet sammanfattas med att en ägarlägenhetsinnehavare kan tvingas att flytta om denne stör grannarna kraftigt och inte ändrat sitt uppträdande efter tillsägelse. Det krävs också ett beslut från domstol innan ägaren har skyldighet att flytta. Även om ägarlägenhetsinnehavaren blir tvungen att flytta så innebär inte det att denne blir av med sin äganderätt, utan det avgörs vid varje enskilt fall. Utredningen bedömer att en ägarlägenhetsförening inte ska ha samma stora inflytande som en bostadsrättsförening som kan genom ett visst handlande se till att bostadsinnehavaren blir av med sin nyttjanderätt till bostaden. Förslaget påpekar att det är
56
Betänkande av 2000 års ägarlägenhetsutredning. Att äga sin lägenhet, 124-126.
25 viktigt att en ägarlägenhetsförening inte har alltför stor makt så att de inskränker äganderätten som ägarlägenhetsinnehavare bör ha.
57I ett hus med ägarlägenheter finns en samfällighet som kräver underhåll och reparationer.
Detta gör att även ägarlägenheter kommer att behöva betala avgifter för att täcka driftskostnaderna. Avgifterna grundas på en förutbestämd budget som görs av föreningsstämman och som baseras på beräkning av betalningsnetton.
58De löpande inbetalningarna är avgifter, medan de löpande utbetalningar består av underhåll, vatten och avlopp, renhållning, el, fastighetsskötsel, administration, försäkringar och värme.
3.5 Investeringskalkyl
Fastighetsbolag måste använda investeringskalkyler för att analysera byggprojektens kassaflöden, så att investeringen genererar vinster i framtiden. Företagen måste se till så att de får ett positivt nuvärde på sina byggnadsprojekt. Det är en omfattande process för fastighetsbolag att besluta om de ska investera i ett byggprojekt eller inte.
Investeringskalkylen utgör ett viktigt underlag i denna process för att kunna ta rätt beslut.
Fastighetsbolaget kan med hjälp av investeringskalkylen analysera de ekonomiska flödena såsom in- och utbetalningar samt risker med projektet.
59I ett byggprojekt består grundinvesteringen ofta av stora utrednings- och projekteringskostnader, kostnader för markförvärv, krediter, personal, entreprenad etcetera. Problemet med framtida kassaflöden är att de är värda olika beroende på när de inträffar under perioden. Penningvärdet förändras över tiden och måste därför diskonteras tillbaka till år noll då investeringen startades.
60För att kunna diskontera tillbaka kassaflöden till år noll måste fastighetsbolaget använda sig av en kalkylränta. Kalkylräntan är svår att fastställa och det finns flera olika modeller för att åstadkomma detta. Den bestäms sällan av en enskild person utan fastställs ofta centralt i fastighetsbolaget. Kalkylräntan kan bestämmas genom låneräntan för långfristiga lån på kapitalmarknaden, men den bör vara större för att investerare kräver en högre avkastning då det finns risk att förlora det satsade kapitalet. En annan modell som kan användas för att bestämma kalkylräntan är den ränta företaget förlorar genom att använda sparade pengar. Om inte företaget använt eget kapital, kunde de ha satsat pengarna i riskfria statsskuldsväxlar eller i mer riskfyllda aktier.
61Kalkylräntans storlek är direkt avgörande på hur stor investeringens avkastning blir. Små förändringar i kalkylräntan kan innebära stora skillnader i resultatet av
57
Ibid., 190-205.
58
Ibid., 212-213.
59
Hedström, Kjell och Schneider, Michael (red.), Kalkylhandbok för fastighetsföretaget. (Svenska kommunförb, Stockholm, 1996), 8-10.
60
Ibid., 8-12.
61 Ibid
26 projektens nuvärden. Därför är det viktigt att beräkna och uppskatta en så korrekt kalkylränta som möjligt då den används vid viktiga beslut.
62För att analysera fastigheters investeringspotential och lönsamhet använder sig fastighetsbolag utav olika metoder av nuvärdeskalkylering. Dessa nuvärdesformler tar hänsyn till dem mest förekommande framtida kassaflöden för fastigheter och diskonterar dessa tillbaka till idag.
Fastigheter har en lång livslängd, ofta på mer än 50 år och då är det viktigt att ha en väl genomarbetad investeringskalkyl som tar hänsyn till framtida risker.
6362
Lundström, Avkastningsvärdering av hyresfastigheter, 77-78.
63