Yttrande över förslag till detaljplan för Västlänken, Station Centralen med
omgivning, inom stadsdelen Gullbergsvass, remiss för granskning 2
Förslag till beslut
I fastighetsnämnden
1. Förslaget till detaljplan för Västlänken, Station Centralen med omgivning, inom stadsdelen Gullbergsvass tillstyrks.
2. Fastighetsnämnden godkänner genomförandet av exploateringen avseende detaljplan för Västlänken, Station Centralen med omgivning, inom stadsdelen Gullbergsvass och ger kontoret i uppdrag att genomföra projektet.
Sammanfattning
Detaljplanen innebär en omfattande utveckling av området kring Västlänkens station Centralen. Den innefattar också ändringar som gjorts gällande Västlänkens utformning jämfört med järnvägsplanen. Västlänkenbyggnationen hanteras av Trafikverket medan Göteborgs Stad och Jernhusen äger kvartersmarken ovanpå tunneln. Göteborgs Stads mark är markanvisad till Västtrafik och Higab. Göteborgs Stad ansvarar för utbyggnaden av allmän plats, vilken finansieras av exploateringsbidrag.
Detaljplanen var på granskning 2016 men då många ändringar har behövt göras går nu planen ut på ny granskning. Många aktörer är berörda av detaljplanen; Trafikverket, Jernhusen, Västra Götalandsregionen, Älvstranden, Västtrafik och Higab. Avtalen med Trafikverket och Jernhusen kommer att tas upp i fastighetsnämnden och därefter gå upp till Kommunstyrelse/Kommunfullmäktige ihop med detaljplanen för godkännande.
Byggnadsnämnden har översänt förslag till detaljplan för Västlänken, Station Centralen, med begäran om fastighetsnämndens yttrande senast den 29 januari 2019.
Stadsbyggnadskontoret har meddelats att granskningsyttrandet behandlas på fastighetsnämnden den 4 februari 2019.
Fastighetskontoret
Tjänsteutlåtande Utfärdat 2019-02-04 Diarienummer 6468/12
Handläggare Namn: Anders Alm Telefon: 031-368 10 63
E-post: anders.alm@fastighet.goteborg.se
Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 2 (7)
Ekonomiska konsekvenser
Detaljplanen innefattar ett kvarter på kommunal mark som avses säljas. Detta innebär en inkomst för Göteborgs Stad.
Detaljplanen innehåller allmän plats som Göteborgs Stad ansvarar för att bygga ut.
Utgiften för detta hanteras huvudsakligen genom exploateringsbidrag från exploatörerna inom detaljplanen. Återstående del av utgiften för allmän plats avses hanteras genom exploateringsbidrag från exploatören i den intilliggande detaljplanen verksamheter, handel och bostäder norr om Centralstationen (DP Norr om Centralen). Även för det fall att man bortser från finansieringen från DP Norr om Centralen, vilken avses antas i slutet av år 2019, ger detaljplanen ett ekonomiskt överskott för fastighetskontoret genom den försäljning av mark som görs.
Barnperspektivet
Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv.
Jämställdhetsperspektivet
Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv.
Mångfaldsperspektivet
Stationer är mötesplatser där människor från olika delar av staden och regionen kan mötas. Stadsutvecklingen kring stationen bidrar till att fler vistelseytor skapas både för göteborgare och besökare vilket ökar trivseln.
Miljöperspektivet
Detaljplanen innebär exploatering i direkt anslutning till Göteborgs Central vilket innebär en mycket god tillgång till kollektivtrafik. Detaljplanen innebär en förbättrad
stationsfunktion vilket gynnar kollektivtrafikens attraktivitet.
Omvärldsperspektivet
Detaljplanen möjliggör ett förbättrat regionalt kollektivtrafiksystem, som gör att det blir lättare att resa och förstorar arbetsmarknadsregionen.
Bilagor
1. Projektkalkyl
2. Budgetkonsekvenser 3. Översiktskarta 4. Detaljkarta
Ärendet
Byggnadsnämnden har översänt förslag till detaljplan för Västlänken, Station Centralen med omgivning, inom stadsdelen Gullbergsvass med begäran om fastighetsnämndens yttrande senast den 29 januari 2019. Stadsbyggnadskontoret har meddelats att
granskningsyttrandet behandlas på fastighetsnämnden den 4 februari 2019.
Beskrivning av ärendet
Detaljplanen var på samråd 2014 och på granskning 2016. Sedan dess har ett stort antal önskemål och krav på justeringar i detaljplanen kommit in; bland annat nya
ventilationstorn för Västlänken, tekniska anläggningar för Västlänken som fått ny placering eller storlek, justerad bredd på Västlänken, högre byggnadshöjder, justeringar i över- och underbyggnadsrätter i allmän plats, möjlighet att bygga ramp till cykelgarage nere i nuvarande garage under NET, utökad byggrätt för mittuppgångsbyggnaden, justering av planområdesgränsen för att inte påverka uppställningsspåren och möjlighet att placera garage på Västlänkens tak under Jernhusens byggrätt. Detaljplanen har dessutom behövt vänta in utredningar gällande ledningar, cykelnedfart,
dagvattenhantering och buller. Ändringarna sedan granskningen 2016 är i vissa fall så pass betydande att stadsbyggnadskontoret bedömt att ny granskning måste göras.
Ändringarna bedöms inte i någon större utsträckning påverka detaljplanens ekonomi och inte heller fastighetskontoret i egenskap av ägare till byggrätten vid mittuppgången.
Efter att detaljplanen antagits i byggnadsnämnden ska den även godkännas av Kommunstyrelsen och Kommunfullmäktige.
Vare sig i samråds- eller granskningsskedet godkände fastighetsnämnden
genomförandefrågorna då betydelsefulla avtal med Trafikverket och Jernhusen inte var klara. Sedan dess har ett antal avtal tecknats mellan Trafikverket och Göteborgs Stad.
Diskussionerna mellan Trafikverket, Göteborgs Stad och Jernhusen kring tider, tekniska förutsättningar och ansvar har också kommit betydligt längre än vad som var fallet vid granskningen 2016. Samtidigt finns det fortfarande stora osäkerheter gällande
detaljplanens ekonomi då någon genomförandestudie inte gjorts och genomförandeavtal Trafikverket-Göteborgs Stad och exploateringsavtal Jernhusen-Göteborgs Stad ännu inte är tecknade. Genomförandefrågorna hanteras istället av
Kommunstyrelsen/Kommunfullmäktige. De nämnda avtalen ska efter godkännande i fastighetsnämnden också de tas upp i Kommunstyrelsen/Kommunfullmäktige.
Datum Tidigare beslut i FN
2014-12-18 Samrådsyttrande
2016-05-16 Markanvisning
2016-09-26 Granskningsyttrande
2018-05-23 Förlängning och förtydligande av markanvisning
Detaljplanen
Detaljplanområdet (DP Station Centralen) är beläget norr om Göteborgs Centralstation.
Det omfattar området kring mittentrén och östra entrén i Västlänkens station Centralen.
Detaljplanens syfte är att möjliggöra byggrätter uppe på Västlänken i vilka uppgångarna integreras. Den innefattar också omfattande åtgärder på allmän plats i området där en delvis ny gatustruktur skapas. Bergslagsgatan blir ett viktigt kollektivtrafikstråk in mot framtida byggnation i Gullbergsvass och torg skapas vid respektive stationsentré,
Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 4 (7)
Bergslagsparken rustas upp och i parkens östra del placeras en mindre byggrätt där sporthall idag ligger. På norra och södra sidan om ny kvartersbyggnation anläggs gator som innebär att Gullbergsvassgatan och Kruthusgatan förlängs västerut. Åtgärderna syftar till att förbättra platsens funktion som knutpunkt för kollektivtrafik, exploatera ett område med mycket attraktivt läge och att ge bra förutsättningar för fortsatt utveckling av
Gullbergsvassområdet.
Jernhusen äger den blivande kvartersmarken vid den östra entrén och svarar för att genomföra byggnationen här. Göteborgs Stad äger det mesta av den blivande kvartersmarken vid mittuppgången. Marken har markanvisats till Västtrafik AB och Higab.
Markanvisningen
Byggrätten vid mittuppgången har markanvisats till dels Västtrafik AB (bottenplanet samt del av andra våningen) och dels Higab (större delen av andra våningen samt tredje
våningen). Västtrafiks del av byggnaden ska användas till stationsanknuten verksamhet samt driftledning. Hur Higab, som har den större delen av byggnaden, ska använda sina lokaler är inte bestämt än men avsikten med att ta in Higab som aktör är att skapa en offentlig verksamhet som vänder sig till göteborgarna.
Byggrättens placering medför krav gällande att entré till Västlänken ska integreras i byggnad och att byggnadens belastning på den underliggande tunnelanläggningen måste anpassas efter de förutsättningar som Västlänken ger. Då Trafikverkets lastplan, d.v.s. det dokument som i detalj reglerar förutsättningarna för ovanliggande byggnation, ännu inte är fastställd har inte markanvisningsavtal kunnat tecknas än.
Från och med årsskiftet 2018/2019 övertar Västfastigheter, en förvaltning inom Västra Götalandsregionen, den roll som exploatör och fastighetsägare som Västtrafik hittills haft.
För mittuppgångsbyggnaden samt omgivande allmän plats ska en arkitekttävling hållas.
Avtal
Detaljplanen har kommunalt huvudmannaskap. Anläggandet av allmän plats finansieras av exploateringsbidrag från byggrätter i området. Den huvudsakliga finansieringen ska då erhållas från byggrätterna inom DP Station Centralen (östra byggrätten – Jernhusen fastighetsägare, mittuppgångens byggrätt – Göteborgs Stad fastighetsägare). Återstående finansiering avses ske genom exploateringsbidrag från Jernhusens byggrätter (Region City) inom den intilliggande DP Norr om Centralen. DP Norr om Centralen avses gå ut på granskning andra kvartalet 2019 och antas fjärde kvartalet 2019.
Följande avtal ska tecknas för att genomföra detaljplanen:
Fastighetsreglering Västra Götalandsregionen: Västra Götalandsregionen ska utan ersättning avstå mark till allmän plats.
Exploateringsavtal Älvstranden: Älvstranden avstår mark till allmän plats mot att man erhåller en mindre byggrätt.
Genomförandeavtal Trafikverket: Genomförandeavtal för Västlänkens järnvägsplan samt detaljplaner för tunneln tecknades våren 2016. Innan detaljplanen för station Centralen antas ska genomförandeavtal tecknas som mer i detalj reglerar förhållandet
mellan Göteborgs Stad och Trafikverket inom planområdet. Avtalet ska bland annat reglera tider och tekniska förutsättningar för byggnation uppe på tunneln.
Fastighetsbildningsavtal Trafikverket: Avtal gällande Trafikverkets köp av
tunnelutrymme och bildande av servitut för Västlänkens grundläggning tecknades våren 2018. Under senare delen av 2019, då Trafikverkets projektering kommit längre, ska avtal tecknas om återstående fastighetsbildningsåtgärder i stationsområdena.
Fastighetsbildningsavtal Jernhusen: Ett stort antal fastighetsbildningsfrågor ska regleras med Jernhusen, däribland att Jernhusen utan kostnad avstår mark till allmän plats.
Exploateringsavtal Jernhusen: Detta avtal ska bland annat reglera exploateringsbidrag från Jernhusens byggrätter.
Exploateringsavtal Jernhusen DP Norr om Centralen: Innan DP Norr om Centralen antas avses avtal tecknas med Jernhusen om exploateringsbidrag från byggrätterna där.
Exploateringsbidraget ska bekosta den allmän platsutbyggnaden inom DP Norr om Centralen, den del av allmän platsutbyggnaden i DP Station Centralen som inte täcks av byggrätterna inom den detaljplanen samt del av allmän platsutbyggnaden inom
kommande detaljplan vid Kämpegatans södra förlängning (DP Kämpegatan).
Längre fram ska genomförandeavtal tecknas med Västfastigheter och Higab gällande deras köp av ny byggrätt vid Västlänkens mittuppgång.
Tidplan
Byggnationen av Västlänken har påbörjats i området. Kvartersbyggnation ovanpå Västlänken kan inte starta förrän tunnelkonstruktionen är färdig, vilket bedöms bli år 2023. Utbyggnad av allmän plats styrs av hur länge Trafikverket behöver de arbetsytor i området som man har rätt till enligt järnvägsplan. Bedömda tider i dagsläget är att Bergslagsgatan kan byggas ut under 2024 och övrig allmän plats under 2026. Då Västlänken invigs i slutet av 2026 ska allmän plats vara färdigutbyggd.
Ekonomiska konsekvenser till följd av exploateringen Projektkalkyl
Fastighetskontoret beställde av trafikkontoret i juni 2016 genomförandestudie som skulle omfatta både DP Station Centralen och andra pågående eller kommande detaljplaner i centralenområdet. Sådan genomförandestudie genomfördes dock aldrig. Ny beställning av genomförandestudie, som nu avsåg DP Station Centralen, detaljplanen för Norr om Nordstan samt DP Kämpegatan skickades till trafikkontoret i november 2018. Då ingen genomförandestudie gjorts för detaljplaneområdet är de kostnadsbedömningar som finns att tillgå endast baserade på kvadratmeterpriser från liknande områden. Osäkerheten är därför stor i de siffror som redovisas.
Exploateringsbidragen från byggrätterna i DP Station Centralen (cirka 60 Mkr) räcker inte för att täcka de bedömda kostnaderna för utbyggnad av allmän plats i detaljplanen (cirka 120 Mkr). Detta ska dock ses i ett större sammanhang där exploateringarna i DP Station Centralen och DP Norr om Centralen totalt bedöms kunna finansiera all allmän platsutbyggnad i de båda detaljplanerna samt delar av allmän platsutbyggnaden i DP Kämpegatan.
Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 6 (7)
Försäljningen av byggrätten vid Västlänkens mittuppgång ger en betydande inkomst till fastighetskontoret. Detta innebär att även om man bortser från det förväntade
exploateringsbidraget från DP Norr om Centralen så bedöms DP Station Centralen ge ett positivt ekonomiskt utfall.
Budgetkonsekvenser
Tidplanerna för utbyggnad av såväl kvartersmark som allmän plats styrs mycket av Västlänkens utbyggnad. Den stora inkomst som fastighetskontoret får från försäljning av mark kommer sannolikt flera år innan allmän platsutbyggnaden startar.
Exploateringsbidragen från byggrätterna faktureras löpande med utbyggnaden.
Ny park, nya torg och nya gator samt de dagvattenåtgärder som behöver göras i området innebär ökade driftkostnader för park- och naturförvaltningen, trafikkontoret och Kretslopp och Vatten. Driftkostnad för markvärme i allmän plats avses till viss del hanteras av omgivande fastighetsägare, vilka tecknar driftavtal med trafikkontoret.
Osäkerhet och risker
Kostnadsbedömningarna för utbyggnad av allmän plats är osäkra då ingen genomförandestudie och inget trafikförslag finns för detaljplanen.
Viss del av allmän platsutbyggnad avses finansieras av DP Norr om Centralen, vilken antas senare.
Tidplanen för såväl allmän plats som kvartersmark är beroende av Trafikverkets Västlänkenbyggnation.
Hur projektet uppfyller stadens mål
Staden har som mål att den nya byggnationen vid Västlänkens mittuppgång ska vara en i huvudsak offentlig och publik verksamhet. Detta krav skrivs in i markanvisningsavtal som tecknas med Higab.
Detaljplanen innebär en kraftig exploatering i direkt anslutning till Centralstationen. Detta uppfyller Göteborgs Stads mål om att förtäta staden i kollektivtrafiknära lägen.
Överväganden
Den föreslagna detaljplanen ger förutsättningar att skapa ett tydligare stationsområde mot norr med mittuppgången i fonden på den nya Hisingsbron och den östra uppgången mot ett framtida Gullbergsvass. Detaljplanen möjliggör även en fortsatt planering i enlighet med Stadsutvecklingsprogrammet för Centralenområdet.
Göteborgs Stad får en inkomst från försäljningen av kvartersmarken vid mittuppgången.
Utbyggnaden av allmän plats finansieras av exploateringsbidrag från kvartersmark inom detaljplanen och kvartersmark utanför detaljplanen (kommande DP Norr om Centralen).
Detaljplanen bedöms ge ett ekonomiskt överskott för Göteborgs Stad. Då avtal ännu inte tecknats gällande bland annat exploateringsbidrag eller försäljning av kvartersmark och inte heller detaljerad bedömning av utgifter för utbyggnad av allmän plats finns är dock osäkerheten stor. Den totala bedömningen är att detaljplanen ger ett ekonomiskt överskott för Göteborgs Stad.
Förvaltningens bedömning
Fastighetsnämnden tillstyrker förslag till detaljplan för Västlänken, Station Centralen med omgivning inom stadsdelen Gullbergsvass.
Martin Öbo Fastighetsdirektör
Elisabet Gondinger Avdelningschef
Bilaga 1
DP Station Centralen
Projektkalkyl
Kalkyl upprättad i 2018-års prisnivå tkr Markförsäljning inkl
gatukostnadsersättning 80 000
Tomträtt (marknadsvärdet)
Exploateringsbidrag 45 000
Extern finansiering (stat, region etc)
Summa Projektinkomster 125 000
Ingående bokförda markvärden Myndighetsutgifter
Markförvärv Markåtgärder
Gatuanläggningar 92 000
Parkanläggningar 28 000
Övriga anläggningar Sam/medfinansiering
Summa Projektutgifter 120 000
Projektnetto 5 000
Utbyggnad vatten & avlopp Inkomster VA (tilläggsuppgift)
Markförsäljning Tomträtt
Gatukostnadsersättning Exploateringsbidrag Extern finansiering
Ingående bokfört markvärde Myndighetsutgifter
Markförvärv Markåtgärder
Utgifter gata Utgifter park VA- anläggningar Övriga anläggningar Sam/Medfinansiering
Bidrag från exploatör till utbyggnad av allmän plats där kommunen inte äger marken.
Inkomst för marken.
Inkomst för utbyggnad av allmän plats där kommunen äger marken.
Tex ersättning från exploatör för medfinansiering, ersättningar från andra nämnder och bolag, servitutersättning, ersättning ledningsrätter mm.
Vid upplåtelse av tomträtt anges marknadsvärdet som om marken skulle ha sålts.
Befintligt markvärde som finns i vårt anläggningsregister.
Fastighetsbildning, bygg o rivningslov, utredningar, detaljplanekostnad, avgifter till miljöförvaltningen.
Utgifter för inköp av mark o värdering
Utgifter för markmiljö, geotekniska undersökningar, saneringar, arkeologiska utredningar, för- och slutundersökningar, övriga utredningar, projektledartid, flytt av ledningar, rivningar, kompensationsåtgärder, 1% målet inom kultur.
Utgifter för gatuanläggningar Utgifter för parkanläggningar
Utgifter för tex bullerskydd, broar, staket mm
Kommunens medfinansiering i statliga och regionala projekt.
Utgifter för VA-anläggningar
Bilaga 2
DP Station Centralen
Budgetkonsekvenser/Likviditetsplanering
Budgetkonsekvenserna är upprättade -2015 2016-2019 2020-2023 2024- Totalt
i XXXX-års prisnivå tkr Inbetalningar
Markförsäljning inkl
gatukostnadsersättning 80 000 80 000
Exploateringsbidrag 45 000 45 000
Extern finansiering
Summa inbetalningar 0 0 80 000 45 000 125 000
Utbetalningar
Mark* 0
Parkanläggning
exploateringsfinansierad 28 000 28 000
Gatuanläggning
exploateringsfinansierad 92 000 92 000
Övriga anläggningar 0
Summa utbetalningar
exploateringsfinansierade invest. 0 0 0 120 000 120 000
Gatuanläggning skattefinansierad
0 Parkanläggning skattefinansierad
0 Summa utbetalningar
skattefinansierade invest. 0 0 0 0 0
Totalt 0 0 80 000 -75 000 5 000 (Summan i rutan längst ner till höger
* Myndighetsutgifter, markförvärv, markåtgärder, sam/medfinansiering ska stämma med projektkalkylens summa utan
tomträttsinkomster och ingående bokförda markvärden.) Utbetalning - VA-anläggning
taxefinansierad 0 0 avstämningssumma=0
Översiktskarta
Bilaga till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2019-02-04. Dnr 6468/12
Detaljkarta
