Delårsrapport januari-mars 2013
Delårsrapport januari-mars 2013
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 37 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.
Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsområdet
(Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).
Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.
Hyresintäkterna för perioden januari-mars 2013 uppgick till 814 Mkr (753 Mkr motsvarande period föregående år).
Förvaltningsresultatet uppgick till 300 Mkr (273), motsvarande 1,83 kronor (1,66) per aktie, en förbättring med 10%.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 32 Mkr (10) och på räntederivat till 166 Mkr (206).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 403 Mkr (362), motsvarande 2,46 kronor (2,21) per aktie.
Nettoinvesteringarna uppgick till 333 Mkr (323) varav 407 Mkr (307) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 6 Mkr (24) förvärv och 80 Mkr (8) försäljningar.
2013 jan-mars
2012 jan-mars
2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,83 1,66 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förändring föregående år +10% +9% +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11%
Resultat efter skatt, kr/aktie 2,46 2,21 8,98 4,34 11,98 0,98 – 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Förändring föregående år +11% –8% +107% –64% +1 122% pos. neg. –11% +29% +41% +108%
Utdelning, kr/aktie 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38
Förändring föregående år +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12%
Fastighetsvärde, Mkr 36 683 34 200 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449
Nettoinvesteringar, Mkr 333 323 2 545 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889 774
Belåningsgrad 54% 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45%
Henrik Saxborn, nytillträdd VD på Castellum
I samband med årsstämman den 21 mars tillträdde jag som VD i Castellum efter sju år som vice VD. Jag känner därmed bolaget och våra marknader väl när jag nu kommer att arbeta vidare med att förstärka Castellums position de kommande åren. Castellums övergripande strategi och koncernledning kommer vara
Marknadskommentarer
Svensk ekonomi
Svensk ekonomi har utvecklats något bättre än förväntat under inledningen av året. Konjunkturläget enligt Konjunkturinstitutets senaste mätning visar att förtroendet förbättrats både bland företag och hushåll. Förbättringen kan främst tillskrivas en starkare inhemsk efterfrågan, vilket påverkar tjänstesektorn positivt. Bidragande till ökad inhemsk efterfrågan är hushållens goda inkomstökningar de senaste åren, tillsammans med låg infl ation. Industrin tyngs dock fortsatt av en svag efterfrågan från omvärlden.
På arbetsmarknaden kan skönjas tecken på stabilisering, dock förväntas arbetslösheten ligga kvar på en hög nivå de närmaste åren.
Hyresmarknad
Efterfrågan på lokaler är på fortsatt bra nivå i Castellums områden. Viss variation kan dock noteras såväl geografi skt som kategorimässigt där efterfrågan generellt sätt är starkare på logistik- och kontorsfastigheter än butik. Hyresnivåerna bedöms som fortsatt stabila.
Makro
Källa: SCB
Arbetslöshet Infl ationstakt BNP
8,5% – 0,2% 1,4%
(feb -13) (feb -13 jämfört med feb -12) (kv 4 -12 jämfört m kv 4 -11)
Fastighetsmarknad
Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad under årets första kvartal uppgick till ca 16 miljarder kr, vilket är 9 miljarder kr lägre än motsvarande period föregående år. Av volymen stod kommersiella fastigheter för 69% (60%) och svenska aktörer för 88% (70%) av volymen.
Castellums bedömning är att periodens låga omsättning huvudsakligen är en följd av den starka avslutningen på 2012 och såväl prisbild som efterfrågan inom samtliga marknader och segment bedöms vara stabila.
Ränte- och kreditmarknad
De långa marknadsräntorna steg under inledningen av perioden för att därefter falla efter förnyad oro i euroområdet. De korta marknadsräntorna har varit relativt stabila och Riksbanken beslutade att lämna reporäntan oförändrad på 1% i februari.
Kreditmarknaden inledde starkt och tillgång till och efterfrågan på kreditrisk var god. Den svenska kreditmarknaden har dock lik- som räntemarknaden påverkats av förnyad fi nansiell oro, vilket medfört att priset på krediter under slutet av mars stigit något.
För Castellum del bedöms tillgången till krediter som god både på kredit- och kapitalmarknaden.
oförändrad, förutom att Ulrika Danielsson utökar sin roll som ekonomidirektör och tillsammans med mig nu även ansvarar för kontakterna med aktiemarknaden.
Jag kan konstatera att första kvartalets förvaltningsresultat, 300 Mkr, innebär en god tillväxt om 10%, vilket är i nivå med Castellums mål. Det starka resultatet har påverkats positivt av en engångsersättning till följd av förtida lösen av hyresavtal, vilket dock uppvägts av högre kostnader för snöröjning och ett kallare första kvartal jämfört med
föregående år. Förvaltningsresultatet den senaste 12 månadersperioden uppvisar en något lägre tillväxt om 7%.
Det är glädjande att notera den positiva nettouthyrningen i kvartalet och att uthyrningen i projektportföljen utvecklats väl – vi fyller i god takt våra nyproduktioner med kunder.
Även uthyrningsarbetet i befi ntligt bestånd har varit bra under kvartalet med ett antal nytecknade kontrakt. Detta ser jag framför allt som ett resultat av att Castellum erbjuder konkurrenskraftiga lokaler och en kundnära effektiv förvaltning.
Löpande investeringar är en central del i strategin för att nå Castellums mål om 10% årlig tillväxt i förvaltningsresultatet.
Vi kommer fortsätta att bygga kontor av hög kvalitet och nya effektiva logistikanläggningar för såväl befi ntliga som framtida kunder i attraktiva lägen.
Castellum har en väl fungerande strategi med fokus på kassafl öde och långsiktighet i sitt agerande – något som jag ser fram emot att vidareutveckla tillsammans med mina medarbetare.
Henrik Saxborn Verkställande Direktör
Kunder och organisation
Castellums kunder speglar svensk ekonomi Castellum har ca 4 700 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontrakts- storlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyres- intäkterna.
För att undersöka hur väl Castellum lever upp till kund- ernas förväntningar samt för att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kund- mätning. Senaste mätningen, som innefattade kontor, lager, industri samt butik, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum.
Hyresavtal
Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader.
Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en index- klausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till infl ationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt.
Decentraliserad och småskalig organisation Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex helägda dotterbolag som under egna varu- märken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyres- utveckling inom respektive marknadsområde.
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighets- beståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyres- gästernas behov.
Mål
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en låg fi nansiell risk ger förutsätt- ningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.
Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighets- värdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresul- tatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.
Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. I den operativa verksamheten skall fort- löpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet.
Strategi för finansiering
Kapitalstruktur
Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital- behov och som likvid eller för fi nansiering av fastighets- investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.
Utdelning
Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningstillväxten kommer därmed följa tillväxten i förvaltningsresultatet.
Aktie- och kreditmarknaden
Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrens- kraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.
Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovis- ning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.
Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börs- noterade fastighetsbolagen i Sverige.
Förvaltningen sker i princip uteslutande med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kund- bemötande, service, etik och miljöhänsyn.
Dotterbolag med starka varumärken
Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal med- arbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en ut- hyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kund- kontakt. Den platta organisationen medför korta besluts- vägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.
Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.
Engagemang i de lokala marknaderna
Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala närings- livet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.
Medarbetare
Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.
Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes 2011
visar ett fortsatt högt index, 87 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.
Castellum har 265 anställda.
Moderbolag
Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemark- nadsinformation) och kreditmarknaden (t ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS- strategier och personalfrågor. Castellum AB har 18 med- arbetare.
Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.
Ansvarsfullt företagande
Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.
Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energi- användningen och förbättra fastigheternas miljöstatus.
Sedan de koncerngemensamma målen sattes år 2007, vilka innebär att energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år samt att koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, har en minskning med totalt 17%
respektive 26% uppnåtts.
All nyproduktion är miljöklassad enligt något av miljöcer- tifi eringssystemen Green Building, Miljöbyggnad, Breeam eller Leed. Castellum äger 95 st av Sveriges totalt 286 Green Building-klassade byggnader, en Breeam-certifi erad byggnad samt en byggnad som är certifi erad i enlighet med
”Miljöbyggnad”.
Castellums 4 hörnstenar Kassafl ödesfokus
- Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med mål om årlig tillväxt om minst 10%
- Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år
Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
- Koncentrerade till 15 tillväxtorter - Lokaler för kontor/butik och lager/industri
- Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort
Kundfokus genom lokala organisationer
- Decentraliserad och småskalig organisation - Egen förvaltningspersonal
- Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - Miljöarbete med fokus på energibesparingar
Stark balansräkning och låg fi nansiell och operationell risk
- Belåningsgrad varaktigt ej över 55%
- Räntetäckningsgrad minst 200%
- Geografi sk spridning och olika lokaltyper - Många hyresavtal i olika branscher
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år.
För defi nitioner se www.castellum.se
Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeföränd- ringar och skatt, uppgick för perioden januari-mars 2013 till 300 Mkr (273), motsvarande 1,83 kr (1,66) per aktie - en förbättring med 10%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 282 Mkr (1 196) motsvarande 7,82 kr per aktie (7,29) - en ökning med 7%.
Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 32 Mkr (10) och räntederivat till 166 Mkr (206).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 403 Mkr (362) motsvarande 2,46 kr (2,21) per aktie.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 814 Mkr (753).
För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genom- snittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 268 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 752 kr/kvm.
Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 317 Mkr (284) mot- svarande 352 kr/kvm (335). Ökningen om 5% beror främst på dels högre kostnader för snö, dels högre uppvärm- ningskostnader till följd av ett kallare första kvartal jämfört med föregående år. Förbrukningen vad avser uppvärm- ning har under perioden beräknats till 109% (94%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Besked om den allmänna fastighetstaxeringen förväntas erhållas under sommaren 2013. Med ett antagande om 10%
höjning av taxeringsvärdena bedöms Castellums driftsöver- skott påverkas med –4 Mkr på årsbasis till följd av vakanta ytor.
Förvaltningsresultat per aktie
Nettouthyrning
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,3% (88,5%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 436 Mkr (424).
I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 84 Mkr (73), varav 4 Mkr (10) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation.
Uppsägningarna uppgick till 57 Mkr (81), varav 4 Mkr (6) avsåg konkurser och 1 Mkr (14) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd.
Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 27 Mkr (–8). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.
Intäkter, kostnader och resultat
Fastighetskostnader, kr/kvm Kontor/
butik Lager/
industri Totalt
2013 Totalt
2012
Driftskostnader 254 171 214 198
Underhåll 41 22 32 32
Tomträttsavgäld 8 6 7 7
Fastighetsskatt 66 18 44 45
Direkta fastighetskostnader 369 217 297 282 Uthyrning & fast.adm. (indirekta) – – 55 53
Totalt 369 217 352 335
Föregående år 351 198 335
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 21 Mkr (23). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 1 Mkr (3).
Räntenetto
Räntenettot uppgick till –176 Mkr (–173). Den genom- snittliga räntenivån har varit 3,8% (4,1%).
Värdeförändringar
Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 32 Mkr (10). En över lag stabil prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkast- ningskravet i den interna värderingen under perioden. I värdeförändringen ingår 8 Mkr hänförligt till försäljning av två fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 80 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 5 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 85 Mkr, översteg senaste värdering om 72 Mkr med 13 Mkr.
Räntederivatens värde har, främst på grund av föränd- rade långa marknadsräntor, ändrats med 166 Mkr (206).
Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valuta- säkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 7 Mkr (1) där förändringen redovisas i övrigt totalresultat.
Räntenivåer
Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg.
Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1415 Mkr (1610). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 17642 Mkr (17412), varav 758 Mkr är hänförligt till förvärvade fastigheter vilka redovisas som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till till- gångsförvärven, d v s 3 403 Mkr (3 310).
Castellum har ingått överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket. Castellum har inga pågående skattetvister.
Skatteberäkning 2013-03-31
Mkr
Underlag aktuell skatt
Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat 300
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar – 160 160
ombyggnationer – 95 95
Övriga skattemässiga justeringar – 5 – 5 Skattepliktigt förvaltningsresultat 40 250
Försäljning fastigheter 0 – 45
Värdeförändring fastigheter 0 24
Värdeförändring räntederivat 166 0
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 206 229 Underskottsavdrag, ingående balans – 1 610 1 610 Underskottsavdrag, utgående balans 1 415 – 1 415
Skattepliktigt resultat 11 424
Därav 22% aktuell / uppskjuten skatt – 2 – 93
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av 64% kontors- och butiksfastigheter och 31% lager- och industrifastigheter.
Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstock- holm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 5% består av projekt och mark.
Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 770 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,3 miljarder.
Investeringar
Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.
Förändring av fastighetsbeståndet Värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2013 36 328 635
+ Förvärv 6 1
+ Ny-, till- och ombyggnation 407 –
– Försäljningar – 72 – 2
+/– Orealiserade värdeförändringar 24 –
+/– Valutakursomräkning – 10 –
Fastighetsbestånd 31 mars 2013 36 683 634
Under perioden har investerats för totalt 413 Mkr (331), varav 407 Mkr (307) avser ny-, till- och ombyggnation och 6 Mkr (24) avser förvärv. Av de totala investeringarna av- ser 106 Mkr Storstockholm, 81 Mkr Öresundsregionen, 80 Mkr Östra Götaland, 78 Mkr Mälardalen, och 68 Mkr Storgöteborg.
Efter försäljningar om 80 Mkr (8) uppgick netto- investeringen till 333 Mkr (323).
Helsingborg
Malmö Lund
Halmstad Växjö
Värnamo Storgöteborg
Borås
Jönköping Örebro
Västerås Uppsala
Storstockholm
Linköping
Köpenhamn
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar netto
Fastighetsvärde Interna värderingar
Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värd- eringar, motsvarande nivå 3 enligt IFRS 13. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för åter- stående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 990 kr/kvm. För att kvalitetssäkra de interna värdering- arna görs vid varje årsskifte en extern värdering av drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.
Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighets- värdet vid periodens utgång till 36 683 Mkr (36 328), mot- svarande 10 006 kr/kvm.
Genomsnittlig värderingsyield
(exkl. projekt/mark och byggrätter) Mkr
Driftsöverskott fastigheter 543
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 62 +/– Fastighetskostnader till årstakt 51 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 26 Normaliserat driftsöverskott (3 månader) 630 Värdering (exkl. byggrätter om 445 Mkr) 34 733
Genomsnittlig värderingsyield 7,3%
Genomsnittlig värderingsyield över tid
Större investeringar och försäljningar
Större projekt Uthyrnings- Total inv. Varav kvar
Fastighet Yta, kvm grad april 2013 ink. mark, Mkr att inv., Mkr Klart Kommentar Pågående projekt
Lindholmen 28:3, Göteborg 9 400 24% 280 104 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala 10 020 38% 190 131 Kv 3 2014 Om- och tillbyggnation kontor
Atollen, Jönköping 6 019 18% 169 61 Kv 4 2013 Nybyggnation kontor/butik/bostäder
Sändaren 1, Malmö 14 000 89% 110 84 Kv 4 2013 Om- och tillbyggnation kontor
Visiret 2, Huddinge 12 357 100% 71 29 Kv 2 2013 Nybyggnation p-däck
Åby 1:223, Haninge 6 550 0% 67 22 Kv 1 2014 Nybyggnation lager/logistik
Högspänningen 1, Västerås 4 040 25% 47 43 Kv 1 2014 Nybyggnation logistik/kontor
Rosersberg 11:34, Sigtuna 3 900 89% 40 1 Kv 2 2013 Nybyggnation lager/kontor
Boländerna 35:1, Uppsala 8 750 65% 38 31 Kv 3 2013 Ombyggnation butik
Grusbacken 3, Helsingborg 2 450 100% 35 12 Kv 3 2013 Nybyggnation kontor/lager Helt / delvis infl yttade projekt
Fullriggaren 4, Malmö 5 400 17% 157 36 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor*
Forskaren 2, Lund 9 000 74% 142 39 Kv 4 2012 Nybyggnation kontor*
Gården 15, Linköping 9 705 62% 106 3 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor/butik/lager
Inköparen 1, Örebro 4 300 100% 68 1 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor
Ättehögen 18, Jönköping 3 220 100% 39 1 Kv 1 2013 Nybyggnation verkstadsytor
Större fastighetsförsäljningar under 2013 Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris
Fastighet Yta, kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori
Alphyddan 11, Stockholm 4 363 53 – 4 49 Feb 2013 Kontor
Högsbo 4:1, Göteborg 4 564 32 – 1 31 Feb 2013 Lager/kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala
Dragarbrunn 20:4, Uppsala Lindholmen 28:3, GöteborgLindholmen 28:3, Göteborg
Sändaren 1, Malmö Sändaren 1, Malmö Atollen, Jönköping
Gården 15, Linköping Gården 15, Linköping Fullriggaren 4, Malmö
Fullriggaren 4, Malmö
* Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut.
2013 jan-mars
2012 jan-mars
2012 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 1 025 1 011 1 015
Ekonomisk uthyrningsgrad 89,3% 88,5% 88,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm 352 335 298
Driftsöverskott, kr/kvm 562 560 601
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 006 9 903 9 916
Antal fastigheter 634 616 635
Uthyrningsbar yta, tkvm 3 616 3 413 3 621
Hyresintäkter Förvaltningsresultat Mkr
2013 jan-mars
2012 jan-mars
2013 jan-mars
2012 jan-mars
Storgöteborg 260 243 116 100
Öresundsregionen 166 149 58 58
Storstockholm 154 139 54 50
Mälardalen 137 129 46 42
Östra Götaland 97 93 34 31
Totalt 814 753 308 281
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 498 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 497 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 0 Mkr i under perioden sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 1 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.
Castellums fastighetsbestånd 2013-03-31
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori
Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation
2013-03-31 januari-mars 2013
Antal fastig-
heter Yta tkvm
Fastighets- värde Mkr
Fastighets- värde kr/kvm
Hyres- värde Mkr
Hyres- värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter
Mkr
Fastighets- kostnader
Mkr
Fastighets- kostnader
kr/kvm
Drifts- överskott
Mkr Kontor/butik
Storgöteborg 78 432 6 192 14 350 140 1 298 94,1% 132 40 366 92
Öresundsregionen 64 385 5 741 14 904 139 1 439 82,6% 114 38 397 76
Storstockholm 51 336 4 350 12 952 117 1 392 80,5% 94 32 381 62
Mälardalen 75 379 4 180 11 027 108 1 141 91,4% 99 34 364 65
Östra Götaland 55 328 3 195 9 727 86 1 050 88,5% 76 27 333 49
Summa kontor/butik 323 1 860 23 658 12 719 590 1 268 87,4% 515 171 369 344
Lager/industri
Storgöteborg 101 668 5 142 7 697 125 747 101,7% 127 33 200 94
Öresundsregionen 43 316 1 905 6 034 57 735 88,1% 51 18 235 33
Storstockholm 50 266 2 427 9 117 65 975 86,0% 56 19 279 37
Mälardalen 39 216 1 235 5 723 38 704 88,2% 33 13 237 20
Östra Götaland 34 190 811 4 270 26 537 85,0% 22 7 139 15
Summa lager/industri 267 1 656 11 520 6 958 311 752 92,9% 289 90 217 199
Summa 590 3 516 35 178 10 006 901 1 025 89,3% 804 261 297 543
Uthyrning och fastighetsadministration 49 55 – 49
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 310 352 494
Projekt 16 100 1 224 – 22 – – 10 6 – 4
Obebyggd mark 28 – 281 – – – – – – – –
Totalt 634 3 616 36 683 – 923 – – 814 316 – 498
Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 308 Mkr (281) och koncernens redovisade resultat före skatt om 498 Mkr (489) består av ofördelat förvaltningsresultat om –8 Mkr (–8), värdeförändring fastigheter om 32 Mkr (10) och värdeförändring derivat om 166 Mkr (206).
Finansiering
Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 mars 2013 till 36 984 Mkr (36 631) och fi nansieras enligt nedan.
Belåningsgrad och räntetäckningsgrad Finansiering 2013-03-31
Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en ränte- täckningsgrad om minst 200%.
Räntebärande skulder
Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 24 089 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 21 257 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 832 Mkr (3 099).
Under perioden har obligationer om 1 000 Mkr emit- terats.
Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 18 Mkr (44) uppgick till 19 755 Mkr (19 050), varav 2 200 Mkr (1 200) avser utestående obligationer och 1 605 Mkr (1 872) avser utestående företagscertifi kat.
Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån ut- nyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obliga- tionerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nansieringsbasen.
Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företags- certifi kat säkerställs ej.
Av netto räntebärande skulder om 19 755 Mkr (19 050) var 15 964 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 3 791 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 44% av fastigheternas värde.
Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäcknings- graden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 54% respektive 270%. Den genomsnitt- liga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,9 år (4,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kredit- avtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,6 år (2,8).
Kreditförfallostruktur 2013-03-31
Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt
0 - 1 år 2 832 991 1 605 2 596
1 - 2 år 2 406 1 356 – 1 356
2 - 3 år 6 007 2 659 1 200 3 859
3 - 4 år 5 007 3 907 1 000 4 907
4 - 5 år 5 707 4 907 – 4 907
> 5 år 2 130 2 130 – 2 130
Totalt 24 089 15 950 3 805 19 755
Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal 1 502
Kreditavtalens löptid
Utnyttjat i
Ränteförfallostruktur
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 mars 2013 var 3,8% (3,6%). Räntan på motsvarande portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som upp- skattad kreditmarginal, kan uppskattas till 4,4% (4,2%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt ränte- netto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,8).
Ränteförfallostruktur 2013-03-31
Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr Netto, Mkr
Utgående ränta
0 - 1 år 19 630 – 8 650 10 980 3,7%
1 - 2 år – 300 300 3,1%
2 - 3 år 125 550 675 4,9%
3 - 4 år – 1 500 1 500 4,5%
4 - 5 år – 1 500 1 500 3,4%
5 - 10 år – 4 800 4 800 3,7%
Totalt 19 755 – 19 755 3,8%
Castellums fi nanspolicy och åtaganden i kreditavtal
Policy Åtaganden Utfall
Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 54%
Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 270%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år – 2,7 år
– andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50% – 44%
Valutarisk
– investering 60%-100% fi nansieras i lokal valuta – 79%
– övriga valutarisker Inte tillåtet – Ingen exponering
Upplåningsrisk Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år
– 100%
Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade – Uppfylles Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings-
förpliktelser
– 1 502 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme Ränteförfallostruktur
Valuta
Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 436 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100%
av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.
Ränte- och valutaderivat
I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, upp- står ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat upp- står ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt total- resultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.
För att fastställa marknadsvärde på derivat används mark- nadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på boksluts- dagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten.
Per den 31 mars 2013 uppgick marknadsvärdet i ränte- derivatportföljen till –950 Mkr (–1 116) och valutaderivat- portföljen till 18 Mkr (11). Samtliga derivat är klassifi cerade i nivå 2 enligt IFRS 13.
Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebind- ning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallo- strukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.
Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de under- liggande krediterna.
Totalresultat för koncernen
Mkr
2013 jan - mars
2012 jan - mars
Rullande 4 kvartal april 12 - mars 13
2012 jan - dec
Hyresintäkter 814 753 3 134 3 073
Driftskostnader – 193 – 168 – 569 – 544
Underhåll – 28 – 27 – 131 – 130
Tomträttsavgäld – 7 – 6 – 25 – 24
Fastighetsskatt – 40 – 38 – 154 – 152
Uthyrning och fastighetsadministration – 49 – 45 – 196 – 192
Driftsöverskott 497 469 2 059 2 031
Centrala administrationskostnader – 21 – 23 – 91 – 93
Räntenetto – 176 – 173 – 686 – 683
Förvaltningsresultat 300 273 1 282 1 255
Värdeförändringar
Fastigheter 32 10 – 47 – 69
Derivat 166 206 – 150 – 110
Resultat före skatt 498 489 1 085 1 076
Aktuell skatt – 2 – 2 – 7 – 7
Uppskjuten skatt – 93 – 125 436 404
Periodens / Årets resultat 403 362 1 514 1 473
Övrigt totalresultat - Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet – 7 – 1 – 18 – 12
Värdeförändring derivat, valutasäkring 7 1 14 8
Periodens / Årets totalresultat 403 362 1 510 1 469
Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande infl ytande föreligger.
Data per aktie
2013 jan - mars
2012 jan - mars
Rullande 4 kvartal april 12 - mars 13
2012 jan - dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000
Förvaltningsresultat, kr 1,83 1,66 7,82 7,65
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr 1,77 1,59 7,45 7,27
Resultat efter skatt, kr 2,46 2,21 9,23 8,98
Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000
Fastighetsvärde, kr 224 209 224 222
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr 99 95 99 100
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr 88 86 88 90
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.
Finansiella nyckeltal
2013 jan - mars
2012 jan - mars
Rullande 4 kvartal april 12 - mars 13
2012 jan - dec
Överskottsgrad 61% 62% 66% 66%
Räntetäckningsgrad 270% 258% 287% 284%
Avkastning aktuellt substansvärde 12,3% 13,3% 7,9% 7,9%
Avkastning totalt kapital 5,5% 5,3% 5,4% 5,3%
Nettoinvestering, Mkr 333 323 2 555 2 545
Belåningsgrad 54% 52% 54% 53%
*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).
Balansräkning för koncernen
Mkr 31 mars 2013 31 mars 2012 31 dec 2012
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 36 683 34 200 36 328
Övriga anläggningstillgångar 26 21 27
Kortfristiga fordringar 257 155 232
Kassa och bank 18 22 44
Summa tillgångar 36 984 34 398 36 631
Eget kapital och skulder
Eget kapital 11 820 10 958 12 065
Uppskjuten skatteskuld 3 403 3 839 3 310
Derivat 932 796 1 105
Långfristiga räntebärande skulder 19 773 17 839 19 094
Ej räntebärande skulder 1 056 966 1 057
Summa eget kapital och skulder 36 984 34 398 36 631
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 18 642 18 977 18 764
Ansvarsförbindelser – – –
Förändring eget kapital
Mkr
Antal utestående
aktier, tusental Aktiekapital
Övrigt till- skjutet kapital
Valutaomräk- ningsreserv
Valutasäk- ringsreserv
Balanserad vinst
Totalt eget kapital
Eget kapital 2011-12-31 164 000 86 4 096 0 0 7 021 11 203
Utdelning, mars 2012 (3,70 kr/aktie) – – – – – – 607 – 607
Periodens resultat januari-mars 2012 – – – – – 362 362
Övrigt totalresultat januari-mars 2012 – – – – 1 1 – 0
Eget kapital 2012-03-31 164 000 86 4 096 – 1 1 6 776 10 958
Periodens resultat april-december 2012 – – – – – 1 111 1 111
Övrigt totalresultat april-december 2012 – – – – 11 7 – – 4
Eget kapital 2012-12-31 164 000 86 4 096 – 12 8 7 887 12 065
Utdelning, mars 2013 (3,95 kr/aktie) – – – – – – 648 – 648
Periodens resultat januari-mars 2013 – – – – – 403 403
Övrigt totalresultat januari-mars 2013 – – – – 7 7 – 0
Eget kapital 2013-03-31 164 000 86 4 096 – 19 15 7 642 11 820
Kassaflödesanalys
2012 Mkr juli - sept
2013 jan - mars
2012 jan - mars
Rullande 4 kvartal april 12-mars 13
2012 jan - dec
Driftsöverskott 497 469 2 059 2 031
Centrala administrationskostnader – 21 – 23 – 91 – 93
Återläggning av avskrivningar 2 1 10 9
Betalt räntenetto – 141 – 153 – 688 – 700
Betald skatt – 9 – 3 – 7 – 1
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 0 – 3 3
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 328 291 1 286 1 249
Förändring kortfristiga fordringar – 22 37 – 91 – 32
Förändring kortfristiga skulder – 29 – 108 112 33
Kassafl öde från den löpande verksamheten 277 220 1 307 1 250
Investeringar i ny-, till och ombyggnationer – 407 – 307 – 1 379 – 1 279
Förvärv fastigheter – 6 – 24 – 1 501 – 1 519
Förändring skuld vid förvärv fastigheter – – 36 – 20 – 56
Försäljning fastigheter 80 8 325 253
Förändring fordran vid försäljning fastigheter 0 – – 8 – 8
Investeringar i övrigt – 4 – 8 – 14 – 18
Kassafl öde från investeringsverksamheten – 337 – 367 – 2 597 – 2 627
Förändring långfristiga skulder 679 679 1 934 1 934
Förändring långfristiga fordringar 3 – 0 – 3
Utbetald utdelning – 648 – 607 – 648 – 607
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 34 72 1 286 1 324
Periodens / Årets kassafl öde – 26 – 75 – 4 – 53
Kassa och bank ingående balans 44 97 22 97
Kassa och bank utgående balans 18 22 18 44
Moderbolaget
Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktie- marknadsinformation samt kreditmarknaden med upp- låning och fi nansiell riskhantering.
Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten.
Resultaträkning
Mkr
2013 jan-mars
2012 jan-mars
2012 jan-dec
Intäkter 4 4 15
Kostnader – 15 – 16 – 68
Finansnetto 3 4 15
Utdelning/Koncernbidrag – – 645
Värdeförändring räntederivat 166 206 – 110
Resultat före skatt 158 198 497
Skatt – 35 – 53 – 49
Periodens resultat 123 145 448
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat 123 145 448
Övrigt totalresultat - Omförs via periodens resultat
Omräkningsdiff. utlandsverksamhet – 7 – 1 – 10
Värdeförändring valutaderivat 7 1 8
Periodens totalresultat 123 145 446
Balansräkning
Mkr
31 mars 2013
31 mars 2012
31 dec 2012 Andelar koncernföretag 5 838 5 338 5 338 Fordringar koncernföretag 17 732 17 741 18 628
Övriga tillgångar 203 226 234
Kassa och bank 0 0 27
Summa 23 773 23 305 24 227
Eget kapital 4 171 4 395 4 696
Derivat 932 796 1 105
Räntebärande skulder 17 606 16 664 16 924 Räntebärande skulder koncernföretag 892 1 278 1 361
Övriga skulder 172 172 141
Summa 23 773 23 305 24 227
Ställda säkerheter (fordringar koncern ftg) 14 973 16 097 15 090 Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag) 2 164 1 174 2 170
Redovisningsprinciper
Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredo- visningslagen. Castellum tillämpar sedan årsskiftet den nya uppställningsformen av övrigt totalresultat enligt IAS 1 samt lämnar utökade upplysningar kring poster som värderas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13. Redovisningsprin- ciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört
med årsredovisningen föregående år. Interiörer från Fullriggaren 4, Malmö
Möjligheter och risker för koncern och moderbolag
Möjligheter och risker i kassaflödet
Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.
En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultat- effekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att fram- för allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastig- heternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöver- skott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt.
Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäker- hetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.
Känslighetsanalys - kassafl öde Resultateffekt nästkommande 12 månader
Resultateffekt, Mkr Scenario
+/- 1% (enheter)Högkonjunktur Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index + 33/– 33 + –
Vakans + 37/– 37 + –
Fastighetskostnader – 13/+ 13 – 0
Räntekostnader – 78/+ 72 – +
Känslighetsanalys - värdeförändring
Fastigheter – 20% – 10% 0 +10% +20%
Värdeförändring, Mkr – 7 337 – 3 668 0 3 668 7 337
Belåningsgrad 67% 60% 54% 49% 45%
Finansiell risk
Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.
Tjurhornet 15, Stockholm Tjurhornet 15, Stockholm
Inom Vallgraven 35:14, Göteborg Inom Vallgraven 35:14, Göteborg
Årsstämma 2013
Vid årsstämman den 21 mars 2013 fastställdes bland annat;
– en utdelning om 3,95 kr per aktie,
– omval av nuvarande styrelseledamöter Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelseordförande. Vidare beslutades att styrelsearvode skall utgå med totalt 2 115 tkr,
– att en valberedning skall inrättas inför 2014 års stämma genom att styrelsens ordförande kontaktar de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per den sista dagen för aktiehandel i augusti 2013 och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. Valbered- ningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande stämma,
– riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare, – ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.
Göteborg den 17 april 2013
Henrik Saxborn Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
