Till vänster på bilden med den ockrafärgade fasaden syns Castellums ombyggnationsprojekt Torsgatan 26. Fastigheten byggdes i början av 1900-talet och ritades av den välkände arkitekten Ferdinand Boberg.
För närvarande omvandlar Castellum byggnaden till ett av Stockholms mest innovativa kontorsprojekt där gammalt möter nytt, ett stenkast från centralen.
hemsida och sammanfattar 2018 med fokus på verksamhet och värdeskapande. Den guidar även till innehåll såväl på hemsidan som i denna årsredovisning.
Ta del av den på:
https://reports.castellum.se/ar2018
allt som vi gör. Ett sätt att leverera på detta avseende rapportering är att låta våra läsare skräddarsy det innehåll man är intresserad av.
Skräddarsy din läsupplevelse av Årsredovisning 2018 genom att ladda ner underlag i vårt verktyg Tailor Made Report:
https://reports.castellum.se/tmr
och finansiella rapporter, omfattar sidorna 11–150. Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande belopp föregående år. EPRAs nyckeltal (European Public Real Estate Association) redovisas under avsnittet Castellumaktien.
Castellum redovisar i enlighet med GRI Standards, nivå core.
Castellums lagstadgade hållbar
hetsrapport finns på följande sidor:
affärsmodell sidorna 11–13, miljö
frågor sidorna 13, 40, 44, 62–70, 98 och 194199, sociala förhållan
den och personal relaterade frågor sidorna 13, 62–64, 66–67, 71–73, 74–77 och 98–99, 199 och 201, respekt för mänskliga rättigheter 64, 66–67, 72, 76, 98–99 och 202, antikorruption sidorna 66–67, 72, 98, 111 och 116–118 samt mångfald i styrelsen sidorna 106–107.
Beräkning och definitioner av finansiella/alternativa nyckeltal finns på sidorna 123124.
Hållbarhetsredovisningen som har översiktligt granskats av revisorer framgår av sidhänvisningar i GRI
index på sidan 205–206. GRIindex refererar till Castellums hållbar
hetsdata 2018 samt till fördjupad hållbarhetsinformation på sidorna 194–207.
EPRAindex presenteras på sidan 200 och TCFDindex på sidan 207.
Nyckeltal 2018 4
Fokus 2018 5
Vdord 6
Castellum 2018 – året som gått 8
STRATEGI, TRENDER OCH MARKNAD 10
Castellums strategi 11
Trender 14 Marknadskommentarer 16
Hyresmarknad – kontor 20
Hyresmarknad – logistik 23
Så skapar Castellum värde 26
CASTELLUMS VERKSAMHET 28
Castellums resultat 2018 29
Castellums marknader 32
Kunder och affärsfokus 34
Digitalisering och Next20 37
Castellums fastighetsbestånd 2018 40
Castellums projektportfölj 42
Byggrätter och planerade projekt 46
Större pågående projekt 50
Större färdigställda projekt 52
Transaktion 53
Större förvärv 54
CASTELLUMAKTIEN 56
HÅLLBARHET 62
ORGANISATION OCH MEDARBETARE 74
FINANSIERING 80
VÄRDERING FASTIGHETER 86
SKATT 90
RISK OCH RISKHANTERING 92
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 102 Styrelse 112
Koncernledning 114
EKONOMISK REDOVISNING 120
Kvartalsöversikt 121
Flerårsöversikt 122
Finansiella nyckeltal 123
FINANSIELLA RAPPORTER 125
Totalresultat för koncernen 126
Balansräkning för koncernen 127
Resultaträkning för moderbolaget 128
Totalresultat för moderbolaget 128
Balansräkning för moderbolaget 129
Förändring av eget kapital 130
Kassaflödesanalys 131
Redovisningsprinciper och noter 132
Förslag till vinstdisposition 148
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 149
Årsredovisningens undertecknande 150
Revisionsberättelse 151
Revisors rapport över översiktlig granskning av
Castellum ABs hållbarhetsredovisning 155
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 156 FÖRDJUPAD HÅLLBARHETSINFORMATION 194 EPRA 195 GRI 201 TCFD 207
Definitioner 208
Finansiell kalender, aktieägarinformation och kontaktuppgifter 209
Det händer mycket i Göteborg och Castellum har ett flertal spännande projekt på gång. Exempelvis centralt på Masthuggskajen men även i attraktiva logistiklägen strategiskt placerade vid infarterna till staden.
Castellum är ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige och Nordens mest hållbara publika fastighetsbolag.
Varje dag går ca 250 000 människor till jobbet i våra lokaler.
Vårt fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av lokaler för kontor och lager/logistik med en uthyrningsbar yta om 4,3 miljoner kvm.
Vi verkar genom en decentraliserad organisation med stark lokal närvaro i ett 20-tal städer i Sverige samt i Köpenhamn och Helsingfors. Detta innebär att vi är kundnära på riktigt, samtidigt som vi har hela koncernens samlade resurser i ryggen.
Därtill är Castellum en av Sveriges största fastighetsutvecklare med tydligt fokus på hållbarhet och innovation.
250 000
människor går varje dag till jobbet i våra lokaler
4,3 milj kvm
uthyrningsbar yta
20 städer
i Sverige samt i Köpenhamn och Helsingfors
Nyhamnen är ett av Malmös strategiska utvecklingsområden.
Här kommer Castellum uppföra Nya Domstolsverket samt E.ONs nya nordiska huvudkontor. Projekten stärker Castellums position i Öresund och motsvarar tillsammans en investering på ca 2,3 Mdkr. Visionsbild över Nyhamnen, MandaWorks © Malmö stadsbyggnadskontor.
• Intäkterna under 2018 uppgick till 5 577 Mkr (5 182 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 2 952 Mkr (2 530), motsvarande 10,81 kr (9,26) per aktie – en ökning med 17%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 5 216 Mkr (4 540) och på derivat till 152 Mkr (247).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 7 453 Mkr (5 876), mot svarande 27,28 kr (21,51) per aktie.
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 176 kr (153) per aktie.
En ökning med 15%.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 2 657 Mkr (5 613) varav 2 455 Mkr (3 595) avsåg förvärv, 2 837 Mkr (2 893) ny-, till- och ombyggnationer och 2 635 Mkr (875) försäljningar.
Fastighetsvärdet vid årets utgång uppgick till 89,2 Mdkr.
• Nettouthyrningen under året uppgick till 161 Mkr (310).
• Styrelsen föreslår en utdelning om 6,10 kr (5,30) per aktie, vilket är en ökning om 15% att utbetalas vid två tillfällen med vardera 3,05 kr.
17% tillväxt i förvaltningsresultatet och en föreslagen höjd utdelning för 21:a året i rad om 6,10 kr/aktie.
10,81 kr/aktie
Förvaltningsresultatet i kr per aktie
6,10 kr/aktie
föreslagen utdelning i kr per aktie
176 kr/aktie
Långsiktigt substansvärde
7 453 Mkr
Årets resultat efter skatt
161 Mkr
Nettouthyrning
6,10 kr/aktie
föreslagen utdelning i kr per aktie
Så här har vi skapat aktieägarvärde under 2018
Det är tillväxten som skapar värde:
• Förvaltningsresultat 10,81 kr per aktie, en ökning med 17%
• Föreslagen utdelning om 6,10 kr per aktie, en ökning med 15%
• Totalavkastning (kursutveckling och utdelning) uppgick under året till 22,3% i jämförelse med Fastighetsindex Sverige (EPRA) 15,3%
• Långsiktigt substansvärde 176 kr per aktie, en ökning med 15%
Läs mer om hur Castellum skapat aktieägarvärde på sidorna 56–61
Så här har vi drivit digitalisering och innovation i vår bransch
• Coworking på Castellum – så tänker vi, sidan 39
• Next20 är fastighetsbranschens första utvecklingslabb, sidan 37
• Beambox tar fasta på den globala trenden delningsekonomi och är Castellums första tjänst till privatpersoner, läs mer på sidan 38
Så här har vi fortsatt att leverera ett hållbarhetsarbete i världsklass
• Castellums agenda – den hållbara staden, sidan 67
• Castellum har även under 2018 mottagit en rad hållbarhetsutmärkelser.
Exempelvis är Castellum för tredje året i rad det enda nordiska bolaget i fastighets och byggsektorn i Dow Jones Sustainability Index. Läs mer om hållbarhetsutmärkelserna på sidan 65
• Läs mer om Elias, en av Castellums lärlingar på sidan 73
När det gäller geografi fortsätter förflyttningen mot högre tillväxt. Ett betydande steg togs under början av 2019 genom vår försäljning av hela vårt bestånd i Sundsvall via en bytesaffär som samtidigt ger oss kritisk massa i tillväxtområdet Linköping.
Det är en affär som innebär att vi sålt samtliga fastigheter i Sundsvall för 3 321 Mkr och samtidigt förvärvat fastigheter i Linköping för 1 638 Mkr. Till det skall nämnas att vi har börjat skapa en organisation i Finland, där vi kontinuerligt bevakar uppkommande möjligheter, främst i Helsingfors.
Vi utlovade att vi skulle fokusera mer på logistik. Vi har förstärkt och förändrat vår organisation, där logistik nu är en egen division och under året har vi färdigställt och håller på att producera anläggningar för 1,7 miljarder kr. Vi har därtill förvär
vat en säker markbank i Göteborg för framtiden i marknadens bästa läge, där en utbyggnadspotential för logistik och industri om minst 850 tkvm skulle kunna vara möjlig fram till 2030.
Vi är i och med förvärvet av Säve flygplats framtidssäkrade i anslutning till Göteborgs hamn och sedan tidigare i infarterna till Stockholm. Som framgår av denna årsredovisning omfattar nu Castellums logistikenhet ett fastighetsbestånd om 13,6 miljarder kr med ett hyresvärde om ca 1 miljarder kr på 2018 års nivå.
Vi betonade vid årets början att vi arbetade intensivt med att utveckla ett eget koncept för det snabbväxande coworking seg mentet av marknaden. Nu har vi kommit ännu längre och uppnått en betydande tempovinst genom förvärvet av United Spaces.
United Spaces är, vad gäller coworking, ett av Nordeuropas starkaste lokala varumärken, som har växt fram och designats under många år och nu skall stärkas för framtiden. Nu kommer vi med en flygande start att arbeta vidare och utveckla ett kon
cept som är attraktivt för såväl våra gamla som nya kunder.
På spåret!
Vad gäller 2018 måste vi vara nöjda – vi känner, som beskrivits ovan, att Castellum är på rätt spår – och aktieägarvärde har skapats. Ett rekordstarkt kvartal avslutade året. Förvaltnings
resultatet ökade med hela 28%, vilket underbyggde en tillväxt på 17% för helåret till 10,81 kr per aktie. Utdelningen föreslås för 21:a året i rad höjd, nu till 6,10 kr per aktie. En positiv – och mycket stabil – kursutveckling under oroliga börstider med
förde att vi kunde leverera en totalavkastning på 22,3% till våra aktieägare. Detta med ett sjunkande finansiellt risktagande (belåningsgrad 45%) och en kraftfullt breddad finansieringsbas (Eurobondmarknaden).
Substansvärdet har per årsslutet ökat till 176 kr per aktie, men med en aktiekurs (per den 31 dec) på 163,35 kr noteras dock Castellumaktien fortfarande med en liten ”substansrabatt”.
Om man blickar bakåt på fem års utveckling ser jämförelsen ut enligt tabellen till höger:
2018 2013
Förvaltningsresultat kr/aktie 10,81 7,12
Utdelning, kr/aktie 6,10 3,69
Substansvärde, kr/aktie 176 93
Aktiekurs, kr 163,35 86,85
Totalt sett döljer sig bakom dessa siffror en planerad ut veck
lings process där Castellum förvärvat fastigheter för samman
lagt 39 075 Mkr och avyttrat bestånd för totalt 15 085 Mkr.
När det gäller hållbarhet har vi behållit vår internationellt ledande position, vilket bevisas av att Castellum fortsatt är det enda nordiska bygg och fastighetsbolaget som är inkluderat i Dow Jones Sustainability Index. Vi är även utsedda till global sektorledare av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Vi ser hållbarhet som en förutsättning att lyckas nå vårt mål och vi kommer fortsätta denna resa vilket styrs av vår ambitiösa hållbarhetsagenda till 2030.
Så – vart är vi på väg?
De senaste rapporterna har jag uttalat mig odelat optimistiskt om utvecklingen på våra marknader. Jag är fortfarande positiv, men med några reservationer: Det finns nu vissa tecken som tyder på en något trögare hyresmarknad och transaktions
volymen på fastighetsmarknaden minskar – om än på en ganska hög nivå. Men efterfrågan på centralt belägna kontor i våra tillväxtorter är fortfarande stark till följd av den låga nyproduk
tionsvolymen. Under 2018 ökade hyresintäkten i jämförbart bestånd med hela 5,3%. Mycket talar för att vi får en hög siffra när det gäller omförhandlingar även nästa år när ett antal gamla kontrakt förfaller. Vi ser inga tecken på att räntenivåerna kom
mer att höjas i betydande grad under överblickbar tid.
Våra omfattande fastighetsaffärer under sista kvartalet 2018 och under första kvartalet 2019 kommer att påverka vår tillväxt på både kort och lång sikt. Kortsiktigt, för 2019, räknar vi med att de betydande nettoavyttringarna vid årsskiftet leder till en viss dämpning av tillväxten i förvaltningsresultatet medan förväntningarna på en högre tillväxt långsiktigt ökar, vilket är vårt mål. Jag är övertygad om att det långsiktiga arbete som Så här vid årsslutet kan det vara lämpligt att följa upp de planer som vi drog upp i början av 2018.
”Castellums huvudmål är att skapa långsiktigt hållbart aktieägarvärde under måttligt risktagande”, betonade vi i årets första kvartalsrapport. Det tycker jag vi har gjort under 2018 och det gäller förstås även framgent. Som ett led i denna ambition förutskickade vi i början av 2018 fortsatt utveckling längs tre dimensioner av marknaden: geografi, lokaltyp och kunderbjudande.
På spåret! Vart är vi på väg...?
”Vad gäller 2018 måste vi vara nöjda – vi känner att Castellum är på rätt spår – och aktieägarvärde har skapats.
Ett rekordstarkt kvartal avslutade året.”
BESÖK CASTELLUM.SE FÖR ATT SE HENRIK SAXBORNS
SUMMERING AV 2018.
beskrivits i detta vdord har lyft Castellums tillväxtpotential till en ny nivå, även om detta inte betyder att vi varje år kommer att nå vårt ambitiösa mål om 10% ökning av förvaltningsresultatet.
Göteborg 1 februari 2019
Henrik Saxborn, Verkställande direktör
MARS
Byggnation av en lager och logis
tikbyggnad påbörjades i Brunna utanför Stockholm. Investeringen beräknas uppgå till 140 Mkr.
Försäljning av fastigheten Archimedes 1 utanför Stockholm.
Fastigheten omfattar 18 000 kvm och ligger i ett område som främst kommer utvecklas till bostadsom
råde. Försäljningspriset uppgick till 285 Mkr.
1 Castellum vann uppdraget att bygga nytt nordiskt huvudkontor åt E.ON i Nyhamnen, Malmö.
En investering som beräknas uppgå till 1,1 Mdkr.
2 Den första ombyggnadsetappen av fastigheten Sabbatsberg 24 i centrala Stockholm har påbörjats.
Syftet är att omvandla ca 9 000 kvm till moderna arbetsplatser och beräknas vara färdigställt under andra kvartalet 2020.
Investeringen i första etappen beräknas uppgå till 418 Mkr.
JUNI
4 Castellum blev först i Sverige med att certifiera ett kontor enligt The International WELL Building Standard nivå Guld (och ytterligare sex certifieringspro
jekt enligt WELL pågår). Det var Castellums regionhuvudkontor i Stockholm som certifierats enligt den enda byggstandarden som väger in människors välbefinnan
de i arbetslivet.
I juni etablerade sig Castellum i Helsingfors genom förvärvet av fastigheten Salmaisaarenaukio 1 i kontorsområdet Ruoholahti för 81 miljoner EUR. Fastigheten omfattar ca 14 400 kvm och investeringen är en del i Castellums strategi att bygga en stark nordisk fastighetsportfölj.
JULI
I juli kommunicerade Castellum planerna på att utveckla ett koncept för coworking. Basen för erbjudandet är Castellums omfattande fastighetsbestånd i flera nordiska städer.
I juli presenterades bolagets satsning på ett modernt kontors
hus i Oceanhamnen, Helsingborg.
Byggnaden GreenHaus utvecklas med flexibla kontorslösningar och kommer att certifieras enligt WELL.
AUGUSTI
Castellum har som första fastighets
bolag i Norden fått sitt klimatmål godkänt av initiativet Science Based Targets (SBT).
Castellum offentliggjorde planerna på att uppföra kontorshuset Emig
ranten i Göteborg i nära anslutning till Castellums anrika byggnad Amerikahuset. Byggnaden beräknas färdigställd och klar för inflyttning under första kvartalet 2020.
APRIL
3 I april startade Castellum förva
ringstjänsten Beambox med en on demandservice som hjälper människor att lösa hållbar förva
ring utan krav på biltransporter till förråd. Via en webbtjänst beställer konsumenten både hämtning och lämning av sina saker. Beambox är ett helägt dotterbolag till Castellum och ett resultat av arbetet i Castellums innovationslabb Next20, en tes
tarena för digital transformation och innovation.
Castellum ändrade i april bolagets finanspolicy avseende att netto
belåningsgraden inte varaktigt ska överstiga 50% (tidigare 55%).
I april erhöll Castellum en invest
ment grade rating från Moodys med betyget Baa3, positive outlook.
Ratingen är ett viktigt verktyg i före
tagets målsättning att uppnå ännu mer fördelaktiga förutsättningar för finansiering.
I april förvärvade Castellum Rådhuset i Uppsala. Fastigheten är ett välkänt landmärke. Investeringen uppgick till 127 Mkr.
1 2 4
3
SEPTEMBER
5 I september uppmärksammades Castellum internationellt för sitt hållbarhetsarbete. Castellum behåller platsen som enda nordiska bolaget i fastighets
och byggsektorn i Dow Jones Sustainability Index. Castellum utsågs även för tredje året i rad som global sektorledare av GRESB (Global Real Estate Sustai
nability Benchmark) och mottog även EPRA Gold, för högsta betyg bland de bästa hållbarhets
rapporteringarna i Europa.
6 Castellum kommunicerade under månaden investeringen om 1,2 Mdr kr i nya lokaler för Domstolsverket i Malmö.
Investeringen utgör en viktig del i Castellums strategi att växa ytterligare i Öresundsområdet och kommer bli ett av Castellums största byggprojekt genom tiderna.
Den 17 september 2018 noterade Castellumaktien sin högsta notering någonsin på 170,25 kr.
I september förvärvade Castellum kontorsfastigheter för ca 250 Mkr om totalt ca 20 500 kvm och förstärkte därmed sin position i städerna Linköping, Norrköping och Västerås.
OKTOBER
I slutet av oktober genomförde Castellum en avyttring av 38 fastigheter på flera orter i Sverige.
Försäljningen genomfördes i syfte att kvalitetsförflytta, koncentrera och minska andelen mindre fast
igheter i beståndet och då främst inom segmenten industri och handelsfastigheter. Försäljnings
priset uppgick till ca 1 700 Mkr.
Under samma månad genomförde Castellum också en försäljning av 8 fastigheter i Västerås där försälj
ningspriset uppgick till ca 310 Mkr.
NOVEMBER
Castellum etablerade i november ett program för upplåning i den europeiska kapitalmarknaden, Euro Medium Term Notes, och utsåg i samband med det en grupp av banker som emissionsinstitut. Detta resulterade i att Castellum i mitten av november tog upp sitt första internationella obligationslån på 500 miljoner EUR.
7 Castellum påbörjade nyproduk
tion av en modern och flexibel lager och logistikbyggnad om ca 15 000 kvm i UpplandsBro utanför Stockholm. Fastigheten är den andra delen i en satsning som gör det möjligt för Castellum att etablera mer storskalig logistikverksamhet.
DECEMBER
I mitten av december presenterades Castellums nya organisationsstruk
tur för fortsatt tillväxt. Enheterna logistik och kontor etablerades på koncernnivå som ett led i att stärka spetskompetensen inom respektive segment. Därtill samordnades bola
gets investering och portföljstrategi på koncernnivå med ansvar för investeringar och värdering.
8 Castellum påbörjade byggna
tionen av etapp 2 av Hisingen Logistikpark som kommer bli en av Nordens största logistikan
läggningar för helautomatiserade lager. Investeringen beräknas uppgå till ca 300 Mkr.
Castellum köpte i slutet av decem
ber Säve flygplats. Investeringen uppgår till ca 1 Mdkr. Resterande likvid kommer erläggas med ytter
ligare tilläggsköpeskillingar i takt med detaljplanens utvecklande och erhållande av bygglov där en bortre tidsgräns är 2030. Prissättningen på tilläggsköpeskillingen beror på hur mycket yta som blir byggbart.
En maximal tilläggsköpeskilling i dagsläget beräknas till ca 1 Mdkr.
Förvärvet säkerställer Castellums logistikexpansion i Sveriges starkaste logistikmarknad.
7 8
5
S e c t o r L e a d e r 2 0 1 8 6
Castellum har under 2018 påbörjat byggnationen av två lager- och logistikbyggnader i Brunna, ett av Stockholms starkaste utveck- lingsområden för logistik. I området finns sedan tidigare etablerade företag inom e-handel och service och efterfrågan på lokaler är stor.
Strategi, trender och marknad
Välkommen till Castellums värld. Allt vi gör utgår från vår strategi med fokus på att leverera på vårt övergripande tillväxtmål: att uppnå 10% årlig tillväxt i förvaltningsresultat i kr per aktie. Strategin beaktar omvärldsfaktorer som trender, makrofaktorer och marknadsläge.
Genom att leverera på vår strategi skapas värde för våra aktieägare, kunder och medarbetare. Detta skapar grunden och förutsättningarna till att vi idag är ett av Sveriges största fastighetsbolag för kommersiella fastigheter. Varje dag går cirka 250 000 människor till jobbet i våra lokaler och gör skillnad. Det är i våra lokaler som affärer blir gjorda, varor och flöden optimeras och förflyttas ut till slutkonsument och människor trivs och utvecklas på sina arbetsplatser.
17%
tillväxt i förvaltnings- resultat i kr/aktie15%
höjning av utdelning89,2 Mdkr
i fastighetsvärde
Castellums strategi
Affärsidé
Genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens skapar vi framgångsrika och hållbara arbetsplatser i nordiska tillväxtregioner.
Affärsmodell
Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.
Castellums strategi beskrivs i bolagets strategiplan som är Castellums centrala styrdokument för bolagets strategiska riktning, strategier, prioriteringar och mål.
Den löper över en treårsperiod, revideras årligen av koncernledningen för att slutligen antas av styrelsen. Ytterst syftar strategiplanen till att optimera förutsättningarna för Castellum att leverera på bolagets övergripande tillväxtmål och skapa aktieägarvärde.
120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0
12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 0 97
Fastighetsvärde (staplar), Mkr Förvaltningsresultat och
utdelning (kurvor), kr/aktie
Fastighetsvärde, Mkr Förvaltningsresultat, kr/aktie Utdelning, kr/aktie
10%
Övergripande mål: 10% årlig tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie.17%
Måluppfyllelse 2018: 17% tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie.Övergripande mål Castellumandan
• Personliga
• Passionerade
• Proaktiva
• Pålitliga
Vision
En värd bortom det förväntade.
Castellum går ett steg till, tänker nyare, är unika och driver på.
Mission
Skapa arbetsplatser där männi skor och organisationer utvecklas.
Castellum bidrar, skapar fram gångsrika arbetsplatser och erbjuder nya sätt att arbeta.
STRATEGI
Castellum ska erbjuda befintliga och potentiella kunder, de ändamålsmäs
sigt bästa lokalerna och positionera sig som en innovativ aktör. Kundernas behov förändras och Castellum ska vara det fastighetsbolag som erbjuder nya lösningar och effektiva, flexibla och hållbara lokaler. Tydligt kundfokus uppnås genom långsiktiga kundrelationer, lokal närvaro och en service som överträffar kundernas förväntningar.
Castellum ska ha en väl diversifierad kundstock som ger god risksprid
ning avseende såväl bransch, löptid som enskild kund. Kunderna återfinns bland näringsliv, offentliga myndigheter och verk.
STRATEGISKT VERKTYG
• Hög nöjd kundindex (NKI)
• 1:a till 3:e största fastighets
bolag i respektive stad
UTFALL 2018
• 77 i NKI i senaste mätningen (hösten 2018)
• Castellum är det största, näst största eller det tredje största fastighetsbolaget i 13 städer
Kunder
STRATEGI
Castellum ska utveckla och förvalta en fastighetsportfölj som stödjer upp
satt mål om tillväxt i förvaltningsresultat och därmed skapa aktieägarvärde över tid. Castellums portföljförflyttning sker kontinuerligt mot högre kvali
tet och densitet genom ny, till och ombyggnation, förvärv och försäljning på de tillväxtmarknader i Norden som har bäst förutsättningar för tillväxt bland kontor och logistikfastigheter. Portföljen ska utgöra ett nordiskt fastighetsexponeringsalternativ för Castellums aktieägare. Omsättningen i portföljen ska vara aktiv med en nettoinvesteringsvolym på ca 5% per år.
STRATEGISKT VERKTYG
• Minst 5% av fastighetsvärdet i nettoinvesteringar per år motsvarande 4,5 Mdkr
UTFALL 2018
• 2 657 Mkr i nettoinvest e ringar varav 2 455 Mkr avsåg förvärv, 2 837 Mkr i ny, till och om
byggnationer och 2 635 Mkr försäljningar
Fastighetsportfölj
STRATEGI
Castellum ska ha låg finansiell risk, de valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Strategin ska återspeglas i finans policyn för att säkerställa riskhantering genom god kontroll.
Castellums finansiella strategi kan sammanfattas i fem hörnstenar;
diversi fiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.
Castellums mål är att bolagets aktie långsiktigt skall ge en konkurrens
kraftig avkastning i förhållande till risk samt ha hög likviditet.
STRATEGISKT VERKTYG
• Belåningsgrad – ej varaktigt över 50%
• Räntetäckningsgrad – minst 200%
• Utdelning – minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt i utdelning
UTFALL 2018
• Belåningsgraden per 31 december 2018 uppgick till 45%
• Räntetäckningsgraden 2018 uppgick till 454%
• 6,10 kr per aktie i förslagen utdelning för 2018 motsvarande en utdelningsandel om 56%.
Finansiering
0 50 100
18 17 16 15 14 13 12 11 10 09
Högst 50%
0 250 500
18 17 16 15 14 13 12 11 10 09
Minst 200%
0 50 100
18 17 16 15 14 13 12 11 10 09
Minst 50%
STRATEGI
Castellum ska vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade och motive
rade ledare och medarbetare, som arbetar mot samma mål och därigenom uppfyller högt ställda förväntningar. Castellum bygger en målorienterad organisation där medarbetarna hela tiden utmanar sig själva och sina kollegor för att stärka såväl organisationen som individer. Organisationen strävar hela tiden efter att bli bättre, tydligare och öppnare vad gäller för
väntningar och ser konstruktiv uppföljning som en naturlig del i ledarskap och medarbetarskap.
STRATEGISKT VERKTYG
• Högt förtroendeindex (NMI)
UTFALL 2018
• 81 i förtroendeindex
Medarbetare
STRATEGI
Castellum ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Europa och en viktig aktör i att bygga ett hållbart samhälle. Hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i verksamheten och ge konkreta resultat. Arbetet ska prägla hela verksamheten, såväl ägande, förvaltning och utveckling av fastighetsport
följen, som kundrelationer, medarbetare och finansiering.
Detta arbete finns samlat i hållbarhetsagendan Den hållbara staden och är indelad i fyra fokusområden. Fullständig redovisning av mål finns samlat på sidorna 6673 i hållbarhetsavsnittet.
Planeten
Vi ska på ett ansvarsfullt och effektivt sätt minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen som ger upphov till den globala uppvärmningen.
Framtidssäkring
Vi ska skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld under förändring.
Välbefinnande
Vi ska främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning.
Uppförande
Vi ska bedriva vår verksamhet på ett ansvarsfullt sätt gentemot samhället och våra intressenter.
STRATEGISKT VERKTYG Planeten
• 15% energibesparing per kvm jmf med 2015
• Nettonoll koldioxidutsläpp och 100% ickefossil energi före 2030
• 100% fossiloberoende fordon till 2020
• 1% vattenbesparing per år Framtidssäkring
• 50% av fastighetsbeståndet i kvm ska vara miljöcertifierat 2025
Välbefinnande
• Jämställt i samtliga yrkes kategorier till 2025
• <2% kortidssjukfrånvaro
• <3% långtidssjukfrånvaro
• 20% av Castellums med
arbetare ska år 2025 ha internationell bakgrund för att närmre spegla samhällets sammansättning
Uppförande
• 4% av alla medarbetare på årsbasis ska vara lärlingar.
UTFALL 2018 Planeten
• –1% (0%) jmf med 2015 och +3% (–6%) i Likeforlike
• 85% (78%) lägre koldioxid
utsläpp sedan 2007 95% (95%) förnybar energi
• 62% (34%) fossiloberoende fordon
• –1% (–4%) vattenbesparing i likeforlike portföljen Framtidssäkring
• 33% av fastighetsbeståndet i kvm är miljö certifierat och cer
tifiering pågår av ytterligare 6%.
Castellum äger flest miljöcerti
fierade fastigheter av de svenska börsnoterade fastighetsbolagen.
Välbefinnande
• 1,6% kortidssjukfrånvaro
• 2,2% långtidssjukfrånvaro
• För måluppfyllelse avseende jämställdhet och internationell bakgrund, läs mer på sidan 71 Uppförande
• Totalt har 85 ungdomar gjort praktik eller feriearbetat i Castellum 2018. Av dessa var 23 st lärlingar motsvarande ca 6% av Castellums anställda, varav 14 stycken i projekt.
Hållbarhet
”Castellum ska vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade och motiverade ledare och medarbetare.”
Albin Eklund, en av Castellums lärlingar som gör sin praktik på vårt Uppsalakontor.
Trender
Globalisering Urbanisering
Världens länder och ekonomier knyts närmare varandra genom den ökade rörligheten av människor, kapital, varor och tjänster.
Just nu pågår en kraftig urbanisering och varje vecka beräknas en miljon människor flytta till en storstad.
Den kraftiga urbaniseringen ställer stora krav på städers infrastruktur, utbildningsväsende, service, bostäder och arbetsplatser.
ÖVERKAPACITET
I samhället finns överkapacitet i olika former som t ex lediga bilar och lokaler. Digitalise
ringen skapar nya möjligheter att nyttja över
kapaciteten på ett smart sätt genom nya platt
formar, som exempelvis Airbnb. Inom fastig
hetsbranschen nyttjas kontorsytor ca 50%
under en arbetsdag. I takt med urbaniseringen och att allt fler människor ställer högre krav på hållbarhet och cirkularitet sätts fokus på frågan att nyttja resurser på ett effektivare sätt.
På Castellum har vi utvecklat tjänsten Beambox som har fokus på överkapacitet – nämligen Castellums vakanta lagerytor.
Tjänsten kombinerar storstadsbehov av för
varing med Castellums lediga lagerytor samt resurser i logistikkedjan. Läs mer på sidan 38.
AI OCH SMARTA BYGGNADER/IOT Digitaliseringen skapar möjlighet till ökad kunskap och insikt genom att mäta och samla in data. Exempelvis kan datainsamling och analys ge kunskap om hur en fastighet kan förvaltas energieffektivare eller om teknik i byggnaden behöver bytas ut. Insamlad data kan även ge kunskap om hur människor nytt
jar lokaler och dra slutsatser om nyttjandet kan effektiviseras. Med hjälp av Artificiell intelligens (AI) kan data ge värdefulla insikter.
På Castellum testas sensorer i lokaler enligt vårt koncept Matilda för att ge insikt om hur lokaler används och varför. Syftet är att fort
sätta erbjuda våra kunder väl fungerande och funktionella lokaler anpassade efter kundens verksamhet men också utveckla kunderbju
dandet i framtiden. Projektet bygger på analys av stora datamängder i en AIplattform för ökad insikt och kunskap. Läs mer på sidan 38.
FÖRÄNDRAT KÖPBETEENDE, E-HANDELNS FRAMVÄXT
Globalisering, urbanisering och digitalisering innebär att handeln förändras. Ehandeln har växt kraftigt under de senaste åren och utvecklingen innebär ökat fokus på effektiva logistikkedjor som kan möta ehandelns krav på snabba leveranstider. Utvecklingen påverkar våra städer med behov av citynära fastigheter och flexibla lager på strategiska platser.
Castellum är en av Sveriges största ägare av logistikfastigheter och arbetar strategiskt med att utveckla fastighetsbeståndet i takt med förändrade krav på flexibilitet, automation mm.
För att ge ökad service till de som arbetar i någon av Castellums fastigheter har tjänsten Handly utvecklats, kopplat till trenden med ökad ehandel. Tjänsten innebär att alla ehandelsleveranser skickas direkt till ett smart skåp i entrén till arbetsplatsen. Läs mer på sidan 38.
MEGATRENDER
Detta är övergripande trender som påverkar såväl företag och organisationer som individer och samhälls funktioner. Gemensamma framgångsfaktorer för att hantera dessa trender är löpande omvärldsbevakning, proaktivitet samt förmågan att identifiera affärsmöjligheter.
BRANSCHTRENDER
Dessa trender är sådana som Castellum bedömer har en väsentlig påverkan på branschen i sin helhet och bolaget i synnerhet. Därför har Castellum valt att fokusera på dessa under 2018.
Digitalisering Delningsekonomi
Den nya digitala tekniken förändrar människors bete
ende, affärsmodeller, kommunikation och tillgång till information. Artificiell intelligens (AI) har redan börjat och kommer även framöver att förändra vårt sätt att leva och arbeta.
Delningsekonomin grundar sig på att effektivt utnyttja befintlig kapacitet. Nya produkter och tjänster har på kort tid introducerats och digitaliseringen möjliggör en hög förändringstakt och stor spridning med hjälp av ny teknik.
NYA AKTÖRER
Den snabba utvecklingen i omvärlden förändrar företags förutsättningar att driva sin verksamhet men öppnar samtidigt möjlig
heter för nya aktörer. Inom fastighetssektorn finns idag flera företag som erbjuder nya typer av tjänster som utmanar traditionella affärsmodeller.
För att utveckla såväl kunderbjudanden som den egna verksamheten startade Castellum 2016 ett innovationslabb, Next20. Labbet ger möjlighet att driva, experimentera och vara modig i utvecklingsfrågor. I labbet har flera tjänster utvecklats, bl a Beambox och ett eget coworking koncept. Därtill har Castellum förvärvat United Spaces, en aktör inom coworking. Genom förvärvet breddar Castellum sitt kontorserbjudande och avser att fortsätta expandera med fler coworking
ytor i portföljen framöver. Läs mer på sidorna 38 och 39.
SOCIAL HÅLLBARHET Hållbarhet idag spänner över långt fler dimensioner än att enbart vara klimatsmart.
Undersökningar visar även att såväl kunder som medarbetare värdesätter företag som har ett tydligt hållbarhetsarbete. Det handlar om att ta ansvar inte bara för den egna verksam
heten utan att bidra på de marknader man är verksam på. Vidare innefattar det även att ta ansvar och vara med och påverka och driva förändringsarbete som leder till ett minskat utanförskap och för större inkludering.
Castellums agenda för den håll bara staden sträcker sig fram till 2030 och består av ambi
tiösa mål inom fyra områden varav ett har särskilt fokus på social hållbarhet. Detta inne
bär att den sociala dimensionen genomsyrar verk samheten i form av program för lärlingar, incitament för samarbetspartners vid större projekt att anställa lärlingar, lokala samarbeten för ökad integration och samverkan. Likväl som fokus på WELL, den första byggstandarden som även tar hänsyn till välbefinnande. Läs mer på sidorna 30, 71–73.
COWORKING
Våra arbetssätt förändras i takt med att nya generationer kommer in på arbetsmarknaden, tekniken utvecklas och behoven av nätverk och samverkan ökar. Förändringarna påverkar våra arbetsplatser och ökar kraven på flexi
bilitet och nya tjänster. Coworking är ett svar på de förändrade behoven. Inom coworking tecknar företag medlemskap som ger möj
lighet att nyttja arbetsplatser som inbjuder till möten, samarbeten och kunskapsutbyten samt ett tjänsteutbud.
Castellum har förvärvat coworkingbolaget United Spaces vilket ska ses som en strategisk satsning, läs mer på sidan 39.
%
-10,0 -8,0 -6,0 -4,0 -2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0
20p 19p 18p 17 16 15 14 13 12 11 10 09 08
Finland Tyskland Euroområdet Danmark Storbritannien Sverige USA
-10,0 -8,0 -6,0 -4,0 -2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0
20p 19p 18p 17 16 15 14 13 12 11 10 09 08
Reporänta
Arbetslöshet BNP
KPI (HIKP)
%
Marknadskommentarer
Svensk, dansk och finsk ekonomi Svensk ekonomi har utvecklats relativt väl under 2018 med en tillväxt i BNP om prelimi
närt drygt 2% (Riksbanken, dec 2018). Under året har dock utsikterna för bostadsbyggandet påverkats negativt vilket bedöms medföra lägre tillväxttakt i BNP under 2019 för att därefter öka till ca 2%. Hushållens optimism har dämpats något vilket bedöms reducera det positiva bidraget från privat konsumtion och lägre bostadsinvesteringar reducerar också tillväxttakten, även om ökade investeringar i infrastruktur kan motverka en dämpning i bostadsbyggandet.
Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock att dämpa stämningen och effekterna på sikt är ännu svåra att överblicka.
Den svenska arbetsmarknaden har påver
kats positivt och arbetslösheten ligger på den lägsta nivån sedan 2008. Arbetslöshetsni
vån förväntas stabiliseras under 2019 mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud och matchningsproblem. Inflationen (KPIF) har visat tecken till att stiga, och ligger nu omkring Riksbankens målnivå om +2% där den enligt Riksbanken bedöms ligga kvar de närmsta åren. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre infla
tion. Kronan försvagades (TCWindex) relativt kraftigt under inledningen av 2018 och har därefter förblivit svag på en nivå som senast gällde i början av år 2009.
Dansk BNPtillväxt bedöms ligga relativt stabil runt knappa 2% per år de närmsta åren enligt Danmarks Nationalbank (sept 2018). Främst är det ökande privat konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsättning som väntas bidra positivt, men även gynnsamma exportutsikter och investeringar bidrar. Inflationen i Danmark uttryckt som HICP bedöms hamna runt 1%
under 2018 för att sedan stiga till ca 1,5%
under 2019 och 2020.
I Finland bedöms BNPtillväxten hamna omkring 1,5% under 2019 och 2020, vilket är svagare än prognosen för 2018 som ligger på ca. 2,5% enligt finska Finansministeriet (dec 2018). Tillväxten dämpas inom flertalet områ
den inklusive exportsektorn och investeringar som en konsekvens av förväntad försämrad världshandelsutveckling. Inflationen (KPI) bedöms öka marginellt från ca 1,2% till ca 1,5% under 2019–2020.
Makroindikatorer, Sverige
Arbetslöshet 6,2% (december 2018)
Inflationstakt 2,2% (december 2018 jmf. december 2017) BNPtillväxt –0,2% (Kv 3, 2018 jmf Kv 2, 2018) Källa: SCB
Ränte- och kreditmarknad
Svenska Riksbanken höjde i december räntan från –0,5% till –0,25%. Det var första höjning
en på 7 år. Riksbanken justerade dock samti
digt ned reporäntebanan något och indikerar att nästa höjning inte är aktuell förrän hösten 2019. Det återstår att se om ytterligare en
SVERIGES UTRIKESHANDEL Jan–okt 2018 (10 mån)
Export Totalt 1 193 Mdkr
Tyskland 131
Norge 125
Finland 83
Danmark 83
USA 81
Nederländerna 69
Import Totalt 1 225 Mdkr
Tyskland 221
Nederländerna 113
Norge 105
Danmark 85
Storbritannien 62
Finland 58
Källa: SCB
Källa: Konjunkturinstitutet
BNP TILLVÄXT PER ÅR MAKROINDIKATORER SVERIGE
Källa: Konjunkturinstitutet
-10,0 -8,0 -6,0 -4,0 -2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0
20p 19p 18p 17 16 15 14 13 12 11 10 09 08
Reporänta
Arbetslöshet BNP
KPI (HIKP)
%
-10,0 -8,0 -6,0 -4,0 -2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0
20p 19p 18p 17 16 15 14 13 12 11 10 09 08
Reporänta
Arbetslöshet BNP
KPI (HIKP)
%
höjning genomförs då, eller skjuts på framtiden om inflations
och konjunkturutsikter skulle mattas av innan dess. Utsikterna inför 2019 för såväl global som svensk ekonomi är genuint osäkra.
Svenska långräntor har fortsatt uppvisa viss volatilitet under fjärde kvartalet mot bakgrund av bl a geopolitisk oro och fluktu
erande internationella långräntor. Vid utgången av året låg dock den för Castellum viktiga 5åriga swapräntan omkring 0,5%, vilket var oförändrat jämfört med utgången av 2017. Under året har den varierat mellan ca 0,4% och 0,7%. Stibor 3 mån låg vid utgången av året på en nivå om –0,15%, vilket motsvarar en uppgång med ca 0,35 procentenhet jämfört med föregående årsskifte. Ränteskillnaden mellan lång och kort ränta har mins
kat under slutet av 2018 och räntorna är generellt sett fortsatt på historiskt låga nivåer.
Tillgången till finansiering på svensk kapitalmarknad har försämrats under fjärde kvartalet efter att ha varit relativt stabil under våren och sommaren. Castellum har inte varit särskilt aktiv i den svenska obligationsmarknaden under fjärde kvarta
let, och volymen utestående certifikat har minskats från tidigare rekordvolym. Volymen säkerställda tillgångar har reducerats ytterligare under perioden i samband med omförhandling av vissa kredit faciliteter i banker, dock utan nämnvärd nedjustering av tillgänglig lånevolym.
Kreditmarginalerna, som tenderat öka i bl a den europeiska kapitalmarknaden, fick under fjärde kvartalet betydande ge
nomslag även i den svenska obligationsmarknaden och var vid slutet av året högre än vid årets början. I november genomförde Castellum sin första internationella obligationsfinansiering under det nya EMTNprogrammet i form av en 5årig Eurobond om nominellt 500 miljoner EUR.
I Danmark har Ciborräntan (3 mån) under 2018 handlats relativt stabilt runt –0,3%. vilket även gällt för Finland/Euribor (3 mån). Bedömningen är att såväl Cibor som Euribor kommer att förbli relativt stabila de närmsta halvåret.
Castellums marknadsandel
Castellum äger en total uthyrbar area om ca 4,3 miljoner kvm med ett samlat fastighetsvärde om ca 89,2 Mdkr. Vid årsskif
tet uppgick Castellums börsvärde till 44,6 Mdkr vilket vid den tidpunkten placerade bolaget som det 12:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad (exkluderat 100% bostadsaktörer och 100% retailaktörer) och som det andra största fastighetsbolaget i Norden sett till börsvärde och det största med hänsyn till free float.
De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 94 miljoner kvm uppdelat på kontor, sam
hällsfastigheter, handel samt lager, logistik och industrifastig
heter varav Castellums marknadsandel uppgår till ca 4–5%.
De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börs
noterade bolagen, offentligt ägda bolag samt svenska och utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets och byggbolag, brukare och privatpersoner.
Europeisk fastighetsmarknad
Transaktionsvolymen på den europeiska fastighetsmarknaden uppgick enligt CBRE till ca 161 miljarder EUR (165) för segmen
ten kontor samt lager och logistik, vilket motsvarar en minsk
ning om ca 2% jämfört mot föregående år. Den fortsatt höga transaktionsvolymen har bland annat drivits av god tillgång till institutionellt kapital, en i generella termer god europeisk konjunktur under 2018 samt bra intresse för europeiska fastighetsmarknaden från internationella investerare, specifikt asiatiska investerare.
Segmentet för kontor ökade under 2018 och nådde en nivå om ca 127 miljarder EUR (ca +6% jämfört med 2017). Detta var den högsta kontorsvolymen i Europa sedan år 2007.
Transaktionsvolymen för segmentet lager och logistik minskade till ca 34 miljarder EUR från förra årets rekordvolym om ca
MAKROINDIKATORER DANMARK
Källa: Konjunkturinstitutet, Danmarks Nationalbank och Eurostat
MAKROINDIKATORER FINLAND
Källa: Europeiska Centralbanken, Eurostat och Konjunkturinstitutet
Miljarder EUR (staplar)
0 50 100 150 200
18 17 16 15 14 13 12 11 10
09 0
40 000 80 000 120 000 160 000 200 000
18 17 16 15 14 13 12 11 10 09
Göteborg Malmö Stockholm
0%
2%
4%
6%
8%
10%
Transaktionsvolym, Mkr (staplar) Direktavkastningskrav, median, kontor CBD (kurvor)
Yta, tkvm
0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 0
500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000
Fastighetsvärde, Mkr Castellum
Fabege Hufvudstaden Kungsleden
Atrium Ljungberg Wallenstam
Wihlborgs Klövern
Fastighetspartner
Balder
Sagax
Corem Diös
Platzer
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
18 17 16 15 14 13 12 11 10 09
Stockholm Göteborg Malmö Övriga större städer Resten av landet
44 miljarder EUR. I ett historiskt perspektiv, där genomsnittliga volymen per år senaste 10 åren uppgått till ca 20 miljarder EUR, var volymen i 2018 fortsatt att betrakta som stark för segmentet.
Sverige utgjorde ca 4% av den europeiska volymen, vilket placerar Sverige som den sjätte största transaktionsmarknaden i Europa under 2018. Danmark och Finland utgjorde vardera ca 3% av den europeiska volymen vilket placerade dem på sjunde respektive nionde plats i Europa.
Svensk, dansk och finsk fastighetsmarknad
För kontorsfastigheter i Sverige bedöms transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad under 2018 ha uppgått till ca 153 Mdkr (samma period 2017: 151 Mdkr). Det har gjorts flera större affärer under 2018 vilket ökat medelvolymen per trans
aktion jämfört med 2017. Internationella investerare utgjorde en större andel av volymen under 2018 (27%) jämfört med 2017 (23%). Transaktionsvolymen har fortsatt varit centrerad till Stockholmsområdet som stod för 42% av totala volymen i Sverige. Göteborg och Malmö motsvarade tillsammans ca 22%
av volymen.
I flertalet större kontorstransaktioner i Stockholm har priser upp emot 130 000 kr/kvm kunnat noteras under 2018, vilket utgör nya toppnoteringar på den svenska kontorsmarknaden.
Moderna kontorsfastigheter i CBD i Stockholm, Göteborg och Malmö fortsätter att vara mycket eftertraktade på inve sterarmarknaden. Under 2018 har direktavkastningskraven för kontor på Castellums delmarknader jämfört med 2017 varit något sjunkande främst för fastigheter med säkra kassaflöden.
Generellt bedöms även sammansatta portföljer av fastigheter som genererar goda kassaflöden vara intressanta på investerar
marknaden. Därtill kan tilläggas att konkurrensen på invester
armarknaden inom kategorin samhällsfastigheter är hög med sjunkande av kastningskrav som följd. I Castellums delmarkna
der utanför storstads regionerna har avkastningskraven varit stabila till något sjunkande under året.
Lager och logistikfastigheter i Sverige attraherar en växande skara av både inhemska och internationella investerare, drivet till stor del av ehandelns tillväxt. Samtidigt som efterfrågan på investerarmarknaden är hög, är utbudet relativt lågt vilket dri
ver upp priserna. Avkastningskraven i Castellums logistikfästen har därmed justerats ned under 2018.
I Danmark uppgick transaktionsvolymen på den danska fastighetsmarknaden till ca 70 miljarder DKK under 2018 (ca 62 miljarder DKK, 2017). Internationella investerare utgjorde ca hälften av volymen. Avkastningskravet i Köpenhamn har varit på en stabil nivå under 2018.
TRANSAKTIONSVOLYM/ÅR EUROPEISK FASTIGHETSMARKNAD
Källa: CBRE
ÅRLIG TRANSAKTIONSVOLYM SVERIGE OCH DIREKTAVKASTNING STORSTÄDERNA
Källa: Forum, JLL FASTIGHETSINNEHAV BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG
Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2018. Avser bolag med ett fastighetsvärde >3 000 Mkr.
TRANSAKTIONSVOLYM – GEOGRAFISK FÖRDELNING
Källa: Newsec
