Medium Term Notes Program om 10 miljarder kronor

(1)

Medium Term Notes Program om 10 miljarder kronor

Tillägg till AP Fastigheter AB (publ) Grundprospekt, vilket godkänts och registrerats av Finansinspektionen den 29 maj 2006.

Detta tillägg har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med 2 kap 34§ lagen (1991:980) om finansiella instrument.

Detta tillägg skall läsas tillsammans med Grundprospektet samt tilläggsprospekt av den 29 maj 2006.

Detta tilläggsprospekt upprättas i samband med att AP Fastigheters delårsrapport för januari – mars 2007 offentliggjorts.

(2)

1

(3)

3 MÅNADER I KORTHET

x Periodens resultat före skatt: 1 087 mkr (662). Periodens resultat efter skatt:

766 mkr (478).

x Resultat före skatt exklusive värdeförändring: 270 mkr (417). Värdeförändring för perioden: 817 mkr (245).

x Hyresintäkter för perioden: 695 mkr (858).

x Driftnetto för perioden: 400 mkr (560).

x Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet på balansdagen: 36 280 mkr (32 308).

AP Fastigheter i sammandrag Jan-mar 2007

Jan-mar 2006

Helår 2006

Hyresintäkter, mkr 695 858 3 343

Driftnetto, mkr 400 560 2 215

Värdeförändring, mkr 817 245 3 722

Periodens resultat före skatt, mkr 1 087 662 5 323

Periodens resultat, mkr 766 478 4 103

Kassaflöde från löpande verksamhet före

förändring i rörelsekapital, mkr 252 305 1 710

Marknadsvärde fastigheter, mkr 36 280 32 308 35 333

Uthyrningsgrad, % 89 92 91

Överskottsgrad, % 58 65 66

Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 4,3 3,9

Soliditet, % 49 46 49

AP Fastigheter AB (publ) Styrelsens säte Stockholm, Box 30074, 104 25 Stockholm Org.nr. 556061-4603, tel 08-566 20 500, www.apfastigheter.se

(4)

Fastighetsmarknaden

Omsättningen på den svenska fastighetsmarknaden är fortsatt hög. I offentliggjorda affärer har avslut gjorts på nivåer som indikerar att marknadsvärdena på fastigheter fortsatt öka. Exempel på större transaktioner som genomförts är Jernhusens

avyttring av Klarabergshuset i Stockholm för 1,3 miljarder kronor till DnB Nor och Keops avyttring av fastigheten Fatburen på Södermalm i Stockholm för 2,7 miljarder kronor till irländska investerare. Keops förvärvade fastigheten i maj 2005 för

2 miljarder kronor vilket indikerar en värdeökning på 35 procent under 1,5 år.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaderna på de orter där AP Fastigheter verkar kännetecknas av en ökad efterfrågan på lokaler och det börjar nu ge effekt i stigande hyresnivåer.

I Stockholm har efterfrågan hittills främst varit på effektiva lokaler med hög standard, men i takt med att utbudet på dessa har minskat börjar nu även lokaler med något sämre standard kunna hyras ut. Då efterfrågan är hög på moderna lokaler pågår runt om i Stockholm många konverteringsprojekt där äldre lokaler uppgraderas till modern standard. Det hyresgästerna främst efterfrågar är moderna, effektiva och flexibla kontor med modern teknik som ger ett gott inomhusklimat.

I Uppsala är efterfrågan på kontor hög, vilket avspeglas i höga uthyrningsgrader. I Uppsala har AP Fastigheter ett stort innehav av bostadsfastigheter och efterfrågan på dessa lägenheter är hög.

I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter. Efterfrågan på butikslokaler i centrala Göteborg är hög och för dessa kan stigande hyror avläsas.

Resultat

Första kvartalet 2007

Resultat före skatt för perioden uppgick till 1 087 mkr (662). I resultatet ingick värdeförändring från fastigheterna med 817 mkr (245).

Resultat efter skatt för perioden uppgick till 766 mkr (478) eller 19,16 kr per aktie (11,95). Periodens redovisade skatt uppgick till 29 procent (28) av resultat före skatt.

Skillnaden mot 28 procent förklaras av justering av tidigare års betald skatt.

Resultat före skatt, exklusive värdeförändring, uppgick till 270 mkr (417).

Resultat från finansiella poster uppgick till -113 mkr (-126). Minskningen mellan perioderna förklaras främst av kostnader för förtidslösen av lån och derivat motsvarande period föregående år.

AP Fastigheters hyresintäkter för perioden uppgick till 695 mkr (858). Minskningen i intäkter förklaras av beståndsförändringar samt förtidslösen av hyreskontrakt erhållna under 2006 som även ökat vakansen.

(5)

Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till 295 mkr (298). Driftkostnaderna är något lägre än motsvarande period föregående år förklarat av den milda vintern som medfört lägre kostnader för uppvärmning. Samtidigt har mer underhåll och

hyresgästanpassningar utförts jämfört med samma period 2006.

I början av 2007 genomförde AP Fastigheter en omorganisation och

fastighetsförvaltningen är nu uppdelad i tre förvaltningsområden; kontor, handel och bostäder. Kvartalets hyresintäkter och driftnetto fördelas på respektive område enligt nedanstående specifikation.

Segmentsredovisning

Jan-mar 2007

Jan-mar 2006 Kontor

Hyresintäkter, mkr 475 623

Driftnetto, mkr 285 437

Överskottsgrad, % 60 70

Handel

Bostäder

TOTALT

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Det samlade hyresvärdet på årsbasis per den 31 mars 2007 uppgick till 3 032 mkr.

Av den kontrakterade hyran är cirka 80 procent hänförligt till kommersiella kontrakt.

AP Fastigheters hyresgäster återfinns inom flertalet branscher. Statlig verksamhet överväger och står för 28 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. De 10 största hyresgästerna står för 22 procent av den kommersiella hyran. Ingen enskild hyresgäst representerar mer än 5 procent. Genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den 31 mars 2007 uppgick till 4,9 år (5,1).

Ekonomisk uthyrningsgrad per den sista mars 2007 har minskat till 89 procent (92).

Minskningen förklaras av att några större hyresgäster förtidslöst sina kontrakt och

(6)

avflyttat per den 1 januari 2007. Vakanserna som uppstått är hänförliga till kontor i Stockholm ytterstad.

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

31-mar 2007

31-mar 2006

31-dec 2006

Stockholm innerstad 93 92 94

Stockholm ytterstad 78 86 83

Uppsala 96 95 95

Göteborg 94 95 95

Kommersiellt totalt 87 90 89

Bostäder 99 99 99

Totalt 89 92 91

Investeringsverksamheten

Projekt och lokalanpassningar

Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under perioden till 141 mkr (58). Ett av de större pågående projekten är uppförandet av ett nytt kontor till Ericsson i Kista som ska vara färdigställt i slutet av 2007. Ett annat större projekt är omdaning av kontor i Telefonplan till studentbostäder. Dessa ska vara färdigställda till sommaren 2007.

Avyttringar och realiserad värdeförändring

Under första kvartalet 2007 har markfastigheten Norslunda 1:7 vid Arlanda

Stockholm sålts för 12 mkr (226) med en realiserad värdeförändring om 2 mkr (33).

Fastighetsvärde samt orealiserad värdeförändring

Fastighetsbeståndet har per den 31 mars 2007 värderats till 36 280 mkr (32 308).

Två gånger per år, vid helårs- och halvårsskiftet, värderar AP Fastigheter hela

fastighetsbeståndet med hjälp av extern värderingsexpertis. Inför detta bokslut har ett urval av fastighetsbeståndet värderats av intern värderingsexpertis. De fastigheter som internvärderats är de som bedömts ha haft större värdeförändring sedan årsskiftet 2006/07. Gjorda investeringar antas vara värdehöjande med aktiverat belopp. Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex. För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik se AP Fastigheters senaste årsredovisning sidan 48-49.

Under kvartal 1 2007 uppgick den orealiserade värdeökningen till 815 mkr efter avdrag för genomförda investeringar. Den positiva värdeutvecklingen beror främst på marknadens sänkta direktavkastningskrav i Stockholm och Göteborg. I dessa städer har AP Fastigheter en tyngdpunkt av beståndet.

Verkligt värde i balansräkningen uppgick på balansdagen till 36 216 mkr (32 245).

Verkligt värde motsvarar fastigheternas marknadsvärde justerat med förvärvade

(7)

uppskjutna skatteskulder uppkomna i samband med indirekta förvärv av fastigheter, delägda fastigheter och arrenden.

Finansiell ställning och likvida medel

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick per den 31 mars 2007 till 18 556 mkr (15 871). Detta motsvarar en soliditet på 49 procent (46).

Räntebärande skulder och derivat

Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 13 758 mkr (13 779). Den räntebärande skulden består främst av MTN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarar 9 procent av fastigheternas marknadsvärde. Bekräftade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick på balansdagen till 5 050 mkr, varav ingen del var utnyttjad.

MTN-lån 54%

Certifikat 23%

Säker- ställda

lån 23%

Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid periodens utgång till

3,8 procent (3,7) och den genomsnittliga räntebindningstiden var 40 månader (42).

Nedan visas räntebindningsstrukturen per den 31 mars 2007.

Räntebärande skulders fördelning

(8)

Förfall Räntebindning mkr

Andel Ränta

%

Inom 1 år 5 822 42 3,5

2 år 1 076 8 3,8

3 år 1 105 8 4,0

4 år 1 315 10 4,1

5 år 1 350 10 3,7

6 år 1 090 8 4,0

7 år och över 2 000 15 4,2

Totalt 13 758 100 3,8

Finansnettot för perioden uppgick till -113 mkr (-126). Posterna inom finansnettot fördelades enligt nedanstående specifikation.

Finansnetto Jan-mar

2007

Jan-mar 2006

Helår 2006

Ränteintäkter 7 2 14

Räntebidrag 1 1 3

Orealiserad värdeförändring derivat 0 1 0

Realiserad värdeförändring derivat 0 0 -24

Räntekostnader -120 -113 -508

Förtidslösen av lån 0 -15 -26

Övriga finansiella kostnader -1 -2 -6

Finansnetto -113 -126 -547

Räntetäckningsgraden uppgick för perioden till 3,4 gånger (4,3). Justerat för kostnader för förtidslösen av lån och derivat och orealiserad värdeförändring på derivat uppgick räntetäckningsgraden till 3,4 gånger (4,8).

Kassaflöde och likvida medel Första kvartalet 2007

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick för perioden till 252 mkr (305), vilket motsvarar ett kassaflöde per aktie om 6,31 kr (7,63). Minskningen i kassaflöde från den löpande verksamheten för perioden förklaras främst av ersättning från förtidslösen av hyreskontrakt som erhölls 2006.

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -130 mkr (-60) och kassaflöde efter investeringsverksamheten uppgick till 96 mkr (244).

(9)

Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick vid utgången av perioden till 1 573 mkr (1 530).

Medarbetare

Antalet medarbetare i koncernen uppgick vid utgången av perioden till 265 personer (277 personer).

Moderbolaget

Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) består enbart av

koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i fastighetsägande dotterföretag.

Intäkterna i moderbolaget uppgick till 2,6 mkr (1,6) och resultatet efter finansiella poster uppgick till 45,3 mkr (115). De likvida medlen uppgick på balansdagen till 1 560 mkr (1 524).

Framtidsutsikter

Resultatmålet för 2007 är att resultatet efter finansnettot exklusive värdeförändring, förväntas uppgå till 1 200 mkr. Målet förutsätter ett oförändrat fastighetsbestånd, ett oförändrat konjunkturläge jämfört med situationen i slutet på kvartal ett 2007 och en genomsnittlig räntebärande skuld på 14 miljarder kr.

Redovisningsprinciper

AP Fastigheter följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med IAS 34.

Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i senaste

årsredovisningen har tillämpas. Avskrivningar inkluderas från och med kvartal 1 2007 i driftskostnaderna i stället för som tidigare redovisat på en egen rad.

(10)

Kommande informationstillfällen

x 30 augusti, 2007, delårsrapport januari-juni 2007

x 1 november, 2007, delårsrapport januari-september 2007 Stockholm den 11 maj, 2007

Per-Håkan Westin, verkställande direktör

Denna kvartalsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer

För vidare information om delårsrapporten vänligen kontakta:

Christer Nerlich

Chef ekonomi och finans Telefon 08-566 20 540

e-post: christer.nerlich@apfastigheter.se

(11)

Koncernen AP Fastigheter Resultaträkning (mkr)

Jan-mar Jan-mar Jan-dec

2007 2006 2006

Nettoomsättning 695 858 3 343

Fastighetskostnader

Driftkostnader -142 -165 -558

Underhåll -46 -33 -194

Fastighetsadministration -41 -43 -169

Fastighetsskatt -53 -43 -160

Tomträttsavgäld -13 -14 -53

Summa fastighetskostnader -295 -298 -1 134

Driftnetto 400 560 2 209

Central administration -17 -17 -61

Resultat från andelar i joint venture 0 0 0

Rörelseresultat före värdeförändring 383 543 2 148 Realiserad värdeförändring

förvaltningsfastigheter 2 33 269

Orealiserad värdeförändring

förvaltningsfastigheter 815 212 3 453

Rörelseresultat 1 200 788 5 870

Finansiella poster

Finansiella intäkter 8 4 17

Finansiella kostnader -121 -130 -564

Resultat från finansiella poster -113 -126 -547

Resultat före skatt 1 087 662 5 323

Skatt -321 -184 -1 220

Periodens resultat 766 478 4 103

Resultat per aktie 19,16 11,95 102,58

Kassaflöde från löpande verksamhet före

förändring i rörelsekapital per aktie 6,31 7,63 42,75 Genomsnittligt antal aktier 40 000 000 40 000 000 40 000 000 Resultat före skatt och

värdeförändring 270 417 1 607

(12)

Balansräkning (mkr) i sammandrag

31-mar 31-mar 30-dec

2007 2006 2006

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Goodwill 24 24 24

Förvaltningsfastigheter 36 216 32 245 35 269

Inventarier 21 25 21

Andra finansiella anläggningstillgångar 111 45 92 Summa anläggningstillgångar 36 372 32 339 35 406

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar 201 612 360

Likvida medel 1 573 1 530 898

Summa omsättningstillgångar 1 774 2 142 1 258

Summa tillgångar 38 146 34 481 36 664

Eget kapital och Skulder

Eget kapital 18 556 15 871 17 785

Skulder

Räntebärande skulder 13 758 13 779 13 179

Uppskjuten skatteskuld 4 222 3 052 3 956

Ej räntebärande skulder 1 610 1 779 1 744

Summa eget kapital och skulder 38 146 34 481 36 664

Förändring av eget kapital (mkr)

31-mar 31-mar 31-dec

2007 2006 2006

Ingående eget kapital 17 785 15 366 15 366

Kassaflödessäkringar efter skatt 4 36 116

Utdelning till moderbolagets aktieägare - - -1 278 Avgivet koncernbidrag till

moderbolagets aktieägare - - -725

Skatteeffekt av avgivet koncernbidrag - - 203

Justering övriga förändringar - -9 -

Periodens resultat 766 478 4 103

Utgående eget kapital 18 556 15 871 17 785

(13)

Kassaflödesanalys i sammandrag (mkr)

Jan-mar Jan-mar Jan-dec

2007 2006 2006 Löpande verksamhet

Resultat före skatt 1 087 662 5 323

Justering för poster som inte ingår i

kassaflödet -704 -120 -3 169

Betalda finansiella poster -113 -150 -538

Betald skatt -18 -87 94

Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 252 305 1 710

Förändring i rörelsekapital -26 -1 107

Kassaflöde från den löpande

verksamheten 226 304 1 817

Investeringsverksamheten

Investeringar i pågående projekt -141 -58 -626 Förvärv av förvaltningsfastigheter, direkt eller

via bolag 0 -2 0

Avyttring av förvaltningsfastigheter, direkt

eller via bolag 12 0 1 243

Övriga anläggningstillgångar netto -1 0 3

Kassaflöde från

investeringsverksamheten -130 -60 620

Kassaflöde efter

investeringsverksamheten 96 244 2 437

Finansieringsverksamheten

Utdelning och koncernbidrag 0 -9 -2 000

Nettoförändring räntebärande lån 579 376 -226

Nettoförändring av övriga skulder 0 226 -6

Kassaflöde från

finansieringsverksamheten 579 593 -2 232

PERIODENS KASSAFLÖDE 675 837 205

Likvida medel vid periodens början 898 693 693 Periodens förändring av likvida medel 675 837 205 Likvida medel vid periodens slut 1 573 1 530 898

(14)

Nyckeltal

Jan-mar Jan-mar Jan-dec Fastighetsrelaterade uppgifter 2007 2006 2006

Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 89 92 91

Överskottsgrad, % 58 65 66

Marknadsvärde fastigheter, mkr 36 280 32 308 35 333

Investeringar, mkr 141 58 626

Fastighetsförvärv, mkr 0 2 0

Fastighetsförsäljningar, mkr 12 226 1 272

Nettoinvesteringar, mkr 130 -163 -620

Area, Tkvm 1 883 1 983 1 883

Antal fastigheter 175 198 176

Finansrelaterade uppgifter

Soliditet på balansdagen, % 49 46 49

Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 4,3 3,9

Säkerställda lån/Marknadsvärde, % 8,6 11 9,2

Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 3,8 3,7 3,7 Återstående genomsnittlig

räntebindningstid, månader 40 42 43

Övrigt

Antal anställda på balansdagen 265 277 267

(15)

AP Fastigheter i korthet

AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till 36,3 miljarder kronor per den 31 mars 2007. Bolaget är inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda orter i Sverige; Stockholm, Uppsala och Göteborg.

Nästan 70 procent av fastighetsbeståndets värde hänför sig till Stockholms city och andra välbelägna Stockholmsområden, bl.a. Nacka Strand, Telefonplan, Alviks Strand, Värtahamnen och Solna Strand.

I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter men också kontorsfastigheter i cityområdet.

Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bl.a. Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter samt Uppsala Science Park.

AP Fastigheters affärsidé är att äga fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar.

Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergier mellan dessa.

AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden.

Marknadsvärde fördelat efter

lokalkategorier Marknadsvärde fördelat efter

geografisk spridning

Kontor 64%

Bostäder 15%

Butiker 13%

Övrigt 8%

Stockholm 69%

Uppsala 18%

Göteborg 13%

(16)

Definitioner

Area, tkvm

Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och parkeringsplatser.

Driftnetto (Bruttoresultat), mkr

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsanknuten administration samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld.

Genomsnittlig ränta, %

Genomsnittlig räntesats på den räntebärande låneportföljen på balansdagen.

Hyresvärde, mkr

Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler.

Jämförbart bestånd

De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.

Kontrakterad hyra, mkr

Summa hyra från kontrakt som är tecknade per balansdagen.

Nettoinvesteringar, mkr

Summan av köpeskilling för förvärvade fastigheter och direkta transaktionskostnader som uppstår vid förvärvet som till exempel stämpelskatt plus investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter (direkt eller via bolag) samt direkta transaktionskostnader.

Realiserad värdeförändring, mkr

Försäljningspris minus redovisat marknadsvärde i närmast föregående bokslut minus genomförda investeringars sedan senast redovisningstidpunkt samt direkta transaktionskostnader.

Räntetäckningsgrad (EBITDA/finansnetto), ggr

Resultat före räntenetto justerat för orealiserad och realiserad värdeförändring (EBITDA) dividerat med räntenettot.

Räntabilitet på eget kapital, %

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.

Soliditet, %

Eget kapital i procent av balansomslutningen på balansdagen.

Uthyrningsgrad, ekonomisk, %

Kontrakterad hyra dividerat med hyresvärdet, uttryckt i procent.

Värdeförändring, %

Förändring i fastigheternas marknadsvärde under året. Beräknas med tillämning av SFIs beräkningsmetoder.

Beräkning tidsviktad per månad.

Överskottsgrad, %

Driftnetto i procent av hyresintäkter.