Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring.
Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning.Ärendet
I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot dig. Kritiken går ut på att du ska ha marknadsfört ett objekt till ett så kallat lockpris.
Du har yttrat dig i ärendet och tillbakavisat anmälarens kritik samt gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, anbudsförteckningen och
besiktningsprotokollet.
Anmälan
Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.
En av anmälarna har angett ett utgångspris och det uppfattade slutpriset med påståendet att det är fråga om ett lockpris. Den andre anmälaren påpekar att visningen var kaotisk med över 100 personer och att alla
objektsbeskrivningarna hade tagit slut samt att du fick stå och försvara varför du hade satt ett så lågt utgångspris. Budgivningen hade gått upp 1 200 000 kr innan den andra visningen.
Fastighetsmäklarens yttrande
Du har anfört i huvudsak följande.Din första bedömning av marknadspriset var 3 495 000 kr till 4 000 000 kr.
Det genomsnittliga priset i området var 3 800 000 kr. Vid besiktningen framkom det dock att taket var felkonstruerat. Det hade krävt nedmontering av takpannor, byte av ströläkt och uppmontering av takpannorna på nytt. Det förekom även otätheter vid fönster som behövde åtgärdas samt en känd riskkonstruktion med flytande golv med risk för mögelskador.
Du bedömde att den sammanlagda negativa effekten på husets värde, inklusive den merkostnad det skulle innebära att inte kunna flytta in på en gång, skulle vara 500 000 kr. Du justerade därför ner värderingen på fastigheten i motsvarande mån.
Till ditt yttrande har du fogat köpekontraktet, anbudsförteckningen, uppdragsavtalet, protokollet från överlåtelsebesiktningen och värderingsunderlaget.
Uppgifter i besiktningsprotokollet
Av besiktningsprotokollet framgår att ströläkten inte har rekommenderad dimension vilket påverkar underliggande ventilationsspalt. Bristen hör till kategorin ”påpekande”. Andra exempel på brister i samma kategori är
”rabatter förekommer invid husgrunden” och ”fuktskydd saknas under kyl/frys”. Nästa allvarlighetsgrad i besiktningsprotokollet är 3. ”bör åtgärdas” där byte, alternativt renovering av äldre takfönster förekommer och även den i yttrandet omnämnda otätheten vid ett nytt fönster.
Besiktningsmannen har även gjort en kommentar om golvet i markplan.
Det förekommer flytande golv på betongplatta, vilket kan
betecknas som en riskkonstruktion med avseende på fukt- och mikrobiella skador. Golvet är dock sannolikt oisolerad på dess översida, vilket är positivt ur fukthänseende. För att säkert fastställa golvkonstruktionens kondition och utförande krävs alltid en fortsatt teknisk undersökning…”
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Mäklarens allmänna omsorgsplikt
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Priset i marknadsföringen
I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.
I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop.
2010/11:15 s. 33.
Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger
fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann
kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg
fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).
Vid en prövning av om marknadsföringen av en bostad innehåller vilseledande prisupplysningar som strider mot marknadsföringslagen är priset och grunderna för prisberäkningen av särskilt intresse.
Av utredningen framgår att utgångspriset var satt till 2 995 000 kr och att försäljningspriset var 4 400 000 kr. Detta innebär att avvikelsen är på nästan 32 % av slutpriset, eller att prisökningen utgör nästan 47 % av utgångspriset.
Vidare avvek utgångspriset drygt 14 % från din initiala värdering.
Du har invänt att riskkonstruktionen av golvet i entréplan, otätheten vid ett av fönstren och den feldimensionerade ströläkten gjorde att du fick justera ner din värdering med 500 000 kr.
Av besiktningsprotokollet framgår att besiktningsmannens bedömning är att anmärkningarna mer föranleder vaksamhet än omedelbar åtgärd, med undantag för några i sammanhanget mindre åtgärder avseende två fönster.
Att golvet och grunden i ett hus från 1963 typiskt sett är någon form av riskkonstruktion utifrån den kunskap som finns idag, förutsätts du som mäklare ha känt till innan du fick ta del av besiktningsprotokollet.
Fastighetsmäklarinspektionen noterar även att det första budet som kom in låg på 705 000 kr över utgångspriset, vilket är en stark indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet. Vidare är gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision satt till 4 500 000 kr, vilket även det indikerar att förväntningarna på slutpriset låg långt över utgångspriset.
Sammanfattningsvis bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att du har marknadsfört den aktuella fastigheten till ett pris som väsentligen understigit bedömt marknadsvärde. Du har därmed marknadsfört fastigheten i strid mot marknadsföringslagen. Överträdelsen motiverar en varning.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon
åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
