Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet
NYCKELDATA KURSUTVECKLING
Marknadsvärde (MSEK) 5 275 1 mån (%) 0,9
Nettoskuld (MSEK) 6 412 3 mån (%) 5,5
Enterprise Value (MSEK) 11 687 12 mån (%) 14,5
Soliditet (%) 32,9 YTD (%) 15,0
Antal aktier f. utsp. (m) 35,7 52-V Högst 153,0 Antal aktier e. utsp. (m) 35,7 52-V Lägst 119,3
Free Float (%) 57,5% Kortnamn CATE
2015A 2016A 2017E 2018E
Hyresintäkter (MSEK) 464 787 889 985
Driftnetto (MSEK) 351 578 673 759
Förv.res (MSEK) 259 316 445 513
EBT (MSEK) 590 387 741 513
EPS (förv.res. SEK) 10,1 8,9 12,5 14,4
EPS (SEK) 22,3 9,5 15,9 13,0
Tillväxt hyresint (%) 7,6 69,5 13,0 10,8
Just. EPS tillväxt (%) 26,5 -12,6 40,9 15,2
Just. Driftnettomarg. (%) 75,7 73,5 75,7 77,1
2015A 2016A 2017E 2018E
EV/Hyresintäkter (x) 13,3 13,9 13,3 12,0
EV/Driftnetto 17,6 18,9 17,5 15,5
P/E (förv.resultat.) (x) 11,4 14,5 11,8 10,3
P/BV (x) 1,2 1,2 1,2 1,1
P/NAV (x) 1,0 0,9 1,0 0,9
Dir. avkastning (%) 2,6 2,7 3,0 3,6
KURSUTVECKLING
HUVUDÄGARE KAPITAL
Backahill Kil AB 31,4% 31,4% 31,4%
Endicott Sweden 11,1% 11,1%
Länsförsäkringar Fonder 9,2% 9,2%
SFU Sverige AB 5,2% 5,2%
LEDNING FINANSIELL KALENDER
Ordf. Gustaf Hermelin 4Q-rapport
VD Benny Thögersen
CFO Peter Anderson
Analytiker: Markus Henriksson
markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11
Catena är Sveriges största fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter och bolagets fastighetsbestånd är, sett till hyresvärde, koncentrerat till Stockholm, Malmö, Göteborg, Helsingborg samt Jönköping. Stora strukturtrender inom logistikbranschen medför att Catena satsar på fastigheter inom bland annat livsmedel och E-handel.
BOLAGSBESKRIVNING
Förvaltningsmarginal över 50 procent. För det tredje kvartalet redovisade Catena hyresintäkter om 225 MSEK (209), motsvarande en tillväxt om 7,7% y/y. Vår prognos var 228 MSEK och avvikelsen förklaras främst av en del initiala hyresrabatter. Driftnettot uppgick till 171 MSEK (152) innebärande en överskottsgrad om 75,8% (72,8), Gentemot föregående år fick vi således se en ökning med 300 bps där vi hade räknat med 77,8%. I kvartalet har bolaget haft en högre andel reparation och underhåll jämfört med Q2, något vi inte räknade med. Förvaltningsresultatet blev 114 MSEK (91), motsvarande en marginal om 50,5% (43,6), som efter positiva avvikelser i central administration och finansnetto var i linje med vår prognos om 113 MSEK. EPS-förvaltningsresultatet stärktes 16% y/y till 3,18 SEK (2,74), där vi hade räknat med 3,16 SEK.
Flera intressanta nyheter under kvartalet. Catena har förvärvat resterande 40% av Queenswall AB, bolaget som äger E-city Engelholm där bland annat hyresgästen Boozt huserar.
Kvartalets orealiserade värdeförändringar om 126 MSEK (0) innefattar till stor del projektvinsten från E-city Engelholm.
Vidare ska bolaget uppföra ett nytt distributionslager i Linköping om 6 000 kvm med inflyttning under sommaren 2018. Utanför Helsingborg ska 30 400 kvm byggas åt Nowaste Logistics AB med inflyttning under Q3 2018. Under våren 2018 flyttar Cramo in i en nybyggd logistikbyggnad om 3 400 kvm.
Slutligen har Catena lagt bud på Klockarbäcken, ett bolag med en logistikfastighet i Umeå och en i Vaggeryd – där Catena sedan tidigare äger fastigheter. Vi inväntar accept från aktieägarna innan vi justerar in dessa två fastigheter i vårt estimat.
Hög nivå på kontrakterade hyresintäkter. Catena kommunicerade kontrakterade hyresintäkter om 959 MSEK, en sekventiell uppgång med cirka 24 MSEK. Häri inkluderas Cross- docking terminalen i Mölnlycke som tillträds under Q4, men även nettouthyrning som kommer att stärka bolagets ekonomiska uthyrningsgrad. För 2017e gör vi små nedrevideringar medan vi till följd av de positiva överraskningarna i central administration och finansnetto höjer EPS-förvaltningsresultatet med 2% på vår prognos för 2018e.
2018-02-16 RÖSTER
• Förvaltningsmarginal över 50 procent
• Flera intressanta nyheter under kvartalet
• Hög nivå på kontrakterade hyresintäkter
Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings
NASDAQ OMX Midcap Fastigheter
112 122 132 142 152 162
2016-11-01 2017-01-26 2017-04-24 2017-07-21 2017-10-13
CATE OMXSPI
1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17E 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter 177 201 209 200 212 222 225 230 431 464 787 889 985 1 025
Driftkostnader -50 -50 -57 -52 -55 -49 -54 -58 -106 -113 -209 -216 -225 -229
Driftnetto 127 151 152 148 157 174 171 172 326 351 578 673 759 796
Central administration -7 -8 -11 -7 -9 -7 -6 -7 -29 -27 -33 -30 -31 -33
Netto övrigt 0 5 1 -2 0 0 0 1 2 9 4 1 2 2
Joint Venture -11 1 2 2 3 2 2 2 1 12 -6 9 9 9
EBIT 109 149 143 141 151 169 167 168 299 346 543 654 739 773
Finansnetto -52 -62 -52 -60 -42 -58 -53 -55 -94 -87 -227 -209 -226 -226
Förvaltningsresultat 57 87 91 81 108 111 114 112 205 259 316 445 513 547
Värdeförändring fastigheter 23 110 - 15 167 64 126 - 386 301 148 357 - -
Värdeförändring derivatinstr. -73 -107 -3 105 -109 40 15 - -151 31 -78 -53 - -
Värdeförändring goodwill - - - - - -8 - - - - - -8 - -
EBT 7 90 88 200 167 207 255 112 440 590 387 741 513 547
Aktuell skatt - - - -6 - - - -1 -2 -4 -6 -1 -4 -4
Uppskjuten skatt 33 -27 -19 -29 9 -47 -60 -10 -94 -15 -43 -107 -46 -49
Minoritetsintresse - - - - 0 -22 -38 - - - - -60 - -
Nettoresultat 40 63 76 165 176 138 154 101 344 572 338 569 463 494
EPS e. utsp. (SEK) 1,20 1,91 2,30 4,62 4,93 3,86 4,31 2,84 13,45 22,32 9,48 15,94 12,96 13,83
EPS (förv.res.) 1,71 2,61 2,74 2,28 3,04 3,11 3,18 3,15 8,00 10,13 8,85 12,48 14,37 15,33
Tillväxt hyresintäkter Q/Q 48% 14% 4% -4% 6% 5% 1% 2% N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Tillväxt hyresintäkter Y/Y 54% 78% 78% 68% 20% 10% 8% 15% 36% 8% 69% 13% 11% 4%
Överskottsgrad 72% 75% 73% 74% 74% 78% 76% 75% 76% 76% 73% 76% 77% 78%
Förvaltningsresultatsmarginal 32% 43% 44% 41% 51% 50% 51% 49% 48% 56% 40% 50% 52% 53%
MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E SEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Kassaflöde från rörelsen 205 242 294 426 509 543 EPS 13,4 22,3 9,5 15,9 13,0 13,8
Förändring rörelsekapital -31 38 -5 -53 25 -7 EPS (förv.res) 8,00 10,13 8,85 12,5 14,4 15,3
Kassaflöde löpande verksamheten 174 279 290 374 534 536 BVPS 77,5 96,8 109 124 137 150
Kassaflöde investeringar -395 -434 -578 -341 -500 -508 CEPS 6,80 10,91 8,11 10,47 14,95 15,02
Fritt kassaflöde -221 -155 -289 33 34 28 DPS 3,00 3,00 3,50 4,50 5,25 5,75
Kassaflöde fin. verksamheten 206 157 233 184 0 0 ROE 19% 26% 11% 14% 10% 10%
Nettokassaflöde -14 2 -56 217 34 28 Just. ROE 6% 11% 8% 7% 10% 10%
Soliditet 32% 36% 32% 33% 35% 37%
AKTIESTRUKTUR 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Goodwill 0 0 614 503 503 503 Antal aktier f. utsp. (m) 35,7
Fastigheter 5 751 4 782 10 786 11 950 12 450 12 958 Antal aktier e. utsp. (m) 35,7 Totala tillgångar 6 136 6 948 12 345 13 320 13 866 14 405
Eget kapital 1 985 2 478 3 904 4 411 4 874 5 368
Kassa och bank 199 202 146 362 396 424
Nettoskuld 3 258 3 205 6 312 6 531 6 498 6 469
Estimat Utfall Förr Nu Förr Nu
228 225 897 889 981 985
Driftnetto 177 171 685 673 758 759
3,16 3,18 12,53 12,48 14,07 14,37
RESULTATRÄKNING
2018E
0%
0%
2017E ESTIMATFÖRÄNDRINGAR
-1%
-4%
MSEK
DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL KASSAFLÖDE
EPS förv.res BALANSRÄKNING
3Q 2017A
Skillnad Förändring Förändring
Hyresintäkter MSEK
042-449 22 00
1%
BOLAGSKONTAKT
Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Landskronavägen 34 252 32 Helsingborg
2%
-1%
-2%
0%
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL
HYRESINTÄKTER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES-MARGINAL (MSEK)
TILLVÄXT & BALANSRÄKNING
HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO
ROE & CAPEX
RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12)
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
0 200 400 600 800 1 000 1 200
2013A 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter Driftnetto
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2014 2015 2016 2017
ROE
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2014 2015 2016 2017
Net CapEx/Förvaltningsfastigheter
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0 50 100 150 200 250
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2013 2014 2015 2016 2017
Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal
0x 2x 4x 6x 8x 10x 12x 14x
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2014 2015 2016 2017
Kurs (SEK)
2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E
67,8 23,6 1,9 4,5 13,7 12,6 10,5 0,82 0,78 0,75 34,4 8,4 7,3
Catena 147,8 69,5 13,0 10,8 14,5 11,8 10,3 0,93 0,96 0,88 10,6 13,7 10,0
134,8 12,0 6,0 10,0 13,2 12,7 11,2 1,10 1,09 1,03 29,7 15,9 8,3
Medel 35,0 7,0 8,4 13,8 12,4 10,6 1,0 0,9 0,9 24,9 12,7 8,5
Median 23,6 6,0 10,0 13,7 12,6 10,5 0,9 1,0 0,9 29,7 13,7 8,3
Catena är Sveriges största fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter. Fastigheterna är lokaliserade längs transportleder och kring storstadsregionerna i främst södra och mellersta Sverige.
”Gamla” Catena ägde och utvecklade (kombi)-terminaler, logistiklager och distribution med en ökande andel citylogistik. Förvärvet av Tribona medförde en dubblerad fastighetsportfölj med stor förädlingspotential samt framtidssäkrade fastigheter inom dagligvaruhandeln, bl.a.
försedda med upp till fyra olika klimatzoner för livsmedelshantering.
Logistik växer snabbare än övriga segment tack vare den strukturella e-handelstrenden och ökade godsflöden.
Behovet av logistikytor är, med en viss årlig tillväxt, relativt konstant medan tillförseln av nya ytor är begränsad.
Efterfrågan ökar således då existerande godsvolymer måste hanteras på befintliga ytor.
Marknaden för e-mat har de senaste åtta åren haft en CAGR om 36 procent. Catena har bland annat ICA, Menigo, Martin
& Servera och Mat.se som kunder.
Catena har även en omfattande projektportfölj.
Målsättningen utifrån nuvarande balansräkning är att investera totalt ~500 MSEK per år i befintligt fastighetsbestånd samt nybyggnationsprojekt.
PEERTABELL
Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)
LIVSMEDELSNISCH & PROJEKTVERKSAMHET LIVSMEDELSFÖRSÄLJNING PÅ INTERNET
Källa: Svensk Digital Handel, Remium Nordic
Vi anser att FastPartner och Stendörren är bra peers till Catena. Utöver logistikfastigheter har FastPartner en stor andel kontor och centrumanläggningar, men även en mindre andel bostäder som på sikt bör öka i takt med utnyttjandet av bolagets byggrättsportfölj.
Därutöver äger bolaget innerstadsfastigheter i Stockholm. Stendörren fokuserar på logistik och lätt industri med en geografisk exponering som är väldigt koncentrerad kring Storstockholm. Med deras projektportfölj vill de både bygga moderna logistikcenter, samt utveckla logistikmark till bostadsbyggrätter. Catena är mer av en renodlad logistikaktör med en betydande exponering mot Stockholmsområdet. Därutöver fokuserar Catena på nyproduktion av logistikfastigheter. Så även om det finns en hel del likheter, så
Källa: Remium Nordic
MARKNADSLEDANDE POSITION INOM LIVSMEDEL Källa: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Stendörren FastPartner
MARKNAD
HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD STÖRST I SVERIGE PÅ LOGISTIKFASTIGHETER
39%
18%
16%
14%
13%
Stockholm Helsingborg Malmö Göteborg Jönköping
0%
15%
30%
45%
60%
75%
0 1500 3000 4500 6000 7500 9000 MSEK
Livsmedelsförsäljning på internet Tillväxt
Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.
DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer
Catena förvaltar strategiskt belägna logistikfastigheter med fokus på stabila kassaflöden vilket ger goda möjligheter att skapa långsiktig tillväxt via förvärv och projektutveckling. Stora strukturtrender inom logistikbranschen medför att Catena satsar på fastigheter inom bland annat livsmedel och e-handel där dessa är lokaliserade i Sveriges storstadsregioner och knutpunkter.
Prioriterar finansiell stabilitet
Catena är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik som erbjuder företag och tredjepartsoperatörer anpassade, kostnadseffektiva och hållbara logistikanläggningar på strategiska lägen i anslutning till landets godsflöden. Bolaget har en lång historik i olika skepnader, men dagens Catena tog sin form 2013 när merparten av Brinovas fastighetsportfölj köptes via ett omvänt förvärv. 2015 avyttrade Catena en stor utvecklingsfastighet i Solna och för likviden förvärvades fastighetsbolaget Tribona som konsoliderades i början av 2016. Efter förvärvet av Tribona blev Catena det största fastighetsbolaget inom logistik i Sverige med en portfölj uppgående till cirka 1 600 000 kvm samt en betydande byggrättsportfölj. Bland annat medförde förvärvet att Catenas position inom livsmedel stärktes.
Expansiv Historik
Utvecklar framtidens logistik
Både förvaltnings- och projektportfölj
Genom omfattande analyser har Catena en bra förståelse för Skandinaviens godsflöden. Med denna kunskap i åtanke investerar Catena för att skapa en smartare, bättre och snabbare logistik för att tillgodose framtidens logistikkunder. Exempelvis har en stor och växande andel av Catenas logistikyta tillgång till kombiterminaler. Det innebär att fastigheten ligger i anslutning till flera transportslag, oftast olika kombinationer av väg, järnväg och hamn. För hyresgästen medför denna strategi en större flexibilitet och möjlighet att optimera sin logistik genom användningen av flera typer av transportslag.
BOLAGSBESKRIVNING
Moderna och strategiskt placerade logistikanläggningar
Catenas finansieringsstruktur ska bestå av stamaktier, bankfinansiering och säkerställda obligationer. Bland annat äger Catena, tillsammans med Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 20% av finansbolaget Nya Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program om 8 000 MSEK (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur. Catenas finansiella målsättning är en soliditet om minst 30%, en räntetäckningsgrad om minst 1,75 gånger samt en genomsnittlig kapitalbindning om minst två år.
Catena prioriterar, vid förnyelse och utveckling av fastighetsportföljen, att bygga nytt. Det ger oftast kunden den, ur alla aspekter, bästa lösningen och bolaget den bästa avkastningen. Catena är dock inte främmande för förvärv om det kan ske med produktionskostnaden för motsvarande anläggning som grundläggande måttstock. Att bolaget både har en förvaltningsportfölj och en projektportfölj gör att de har större möjligheter att växa under olika marknadsklimat än endast bolag med en förvaltningsportfölj.
Catena kalkylerar med att en logistikfastighet kan tillfredsställa en större operatörs krav under cirka 20 år. Därefter, i en andra fas, är fastigheten framförallt intressant att utveckla för ett antal mindre logistikoperatörer eller företag. I en tredje fas, efter att den aktuella orten vuxit, har många logistikfastigheter spelat ut sin roll som logistikläge. Då väntar en försäljning till ansvarsfull part som vidareutvecklar fastigheten till bostäder eller kontor. Dessa är möjligheter som Catena beaktar vid projektstart.
