Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8
Genomfört 2008
Förbättrat driftsöverskott s
God effekt av bolagets finanspolicy s
Stärkt position i Göteborg s
Strategiska logistikpositioner i anslutning till transportnätet s
Logistikposition Helsingborg påbörjat s
Ökad andel bostäder i fastighetsportföljen säkrar kassaflödet s
Agenda 2009
Öka avkastningen på befintlig fastighetsportfölj s
Fortsatt utveckling av Logistikposition.com s
Fortsatt utveckling av pågående projekt s
Stärka kapitalstrukturen genom ökat driftsöverskott och kassaflöde s
Förvärv av väl utvalda fastighetsprojekt s
Logistik, bostad, projekt och kommersiella fastigheter | www.brinova.se
Ett modernt aktivt fastighetsbolag fokuserat på kundlösningar
BRINOVA I KORTHET
Brinova Fastigheter AB är ett modernt, kundfokuserat och
framgångsrikt fastighetsbolag som skapar värden genom
att utveckla egna strategiskt belägna logistikfastigheter,
kommersiella fastigheter, bostäder och placeringar i andra
fastighetsbolag.
Wihlborgs Fastigheter AB
Diös Fastigheter AB
Klövern AB
Platzer Fastigheter AB Fabege AB
Brinova har aktieinnehav i fastighetsbolag på de intressan- taste fastighetsmarknaderna i Sverige. Bolagen som tillhör de ledande på respektive marknad är en långsiktig finansiell placering som ökar vår marknadsnärvaro. Vi deltar också i skapandet av nya fastighetsbolag.
Aktieinnehav
Wihlborgs fokuserar på kommersiella fastigheter i Öresunds- regionen. Fastighetsbeståndet ligger i Malmö och Helsing- borg, där Wihlborgs är ett ledande bolag, samt i Lund och Köpenhamn.
Diös Fastigheters inriktning är fastigheter med hög direkt- avkastning i norra Sverige, primärt i Borlänge, Falun, Mora, Östersund och Gävle.
Klövern är ett utvecklande fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella fastigheter i Borås, Karlstad, Kista, Lin- köping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro.
I början av 2008 bildade vi ett gemensamt bolag tillsammans med Ernströmgruppen och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän som fokuserar på Göteborgsregionen.
Fabege har fokus på kommersiella fastigheter och projekt i Stockholmsregionen.
Projekt
Genom vår löpande och djupa analys av trenderna inom logistik och varuflöden identifierar och förvärvar vi tidigt strategiska logistiklägen där vi utvecklar kundanpassade lösningar. Väletablerade kunder och långsiktiga åtaganden skapar stabila kassaflöden och värdetillväxt.
Logistik
Vi identifierar och förvärvar strategiskt placerade tomter och fastigheter och utvecklar dem genom ny- eller ombyggnad.
Vi har en intressant portfölj med pågående och kommande projekt som kommer att skapa nya värden.
Fastighetsinnehav
Bostäder/Kommersiellt
Vi förädlar och optimerar bostads- och kommersiella fastig- heter tillsammans med kunderna och hyresgästerna, vilket skapar stabila driftsöverskott och god värdetillväxt.
Kallelse till årsstämma
Tid och plats
Årsstämma i Brinova Fastigheter AB (publ) hålls den 28 april 2009 klockan 15:00 på Sundspärlan i Helsingborg.
Rätt att deltaga
För rätt att deltaga i stämman måste aktieägare vara införd i den av Euroclear Sweden AB (före detta VPC), förda aktieboken senast den 22 april 2009. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste senast denna dag tillfälligt ha registrerat aktierna i eget namn.
Sådan registrering bör begäras i god tid innan stämman hos den som förvaltar aktierna.
Anmälan
Anmälan om deltagande i stämman ska göras senast den 22 april 2009 klockan 14:00 via e-mail till anmalan@brinova.se. Anmälan kan också lämnas per telefon till 042 – 449 22 00, per fax till 042 – 449 22 99, eller per post till Brinova Fastigheter AB, Verk- stadsgatan 13, 252 27 Helsingborg. Vid anmälan ska aktieägare uppge sitt namn, personnummer/organisationsnummer, adress, telefonnummer, eventuella biträden samt antal aktier. Sker deltagan- det med stöd av fullmakt, registreringsbevis eller annan behörig- hetshandling bör sådan sändas in i god tid före stämman till Brinova Fastigheter AB.
Utdelning
Styrelsen föreslår en ordinarie utdelning med 3,00 kr per aktie (föregående år 5,00 kr plus en extra utdelning om 1,50 kr).
Aktieägarkontakter
Anders Silverbåge, VD.
Tel. 042 – 449 22 22. Mobil 0730 – 70 22 22.
anders.silverbage@brinova.se
Peter Andersson, Ekonomi- och finansdirektör.
Tel. 042 – 449 22 44. Mobil 0730 – 70 22 44.
peter.andersson@brinova.se
Jonas Hallström, IR/Marknadskoordinator.
Tel. 042 – 449 22 43. Mobil 0730 – 70 22 43.
jonas.hallstrom@brinova.se
Symbolen visar att mer eller uppdaterad information finns på www.brinova.se där också vår interaktiva årsredovisning publiceras.
Brinova i korthet Under fliken
2008 i korthet 1
VD har ordet 2–3
Affärsmodellen 4–7 Fastighetsutveckling 8–9 Strukturering av fastighetstillgångar 10–11 Fastighetsförvaltning 12–15 Aktieförvaltning 16–17
Verksamheten 2008 18–21
Fastighetsrörelsen 22–23 Aktieinnehav 24–25
Marknadsöversikt – Fastigheter 26–27
Marknadsöversikt – Aktier 28
Marknadens aktörer 29
Finansiering 30 Värdering 31 Riskhantering 32–35
Miljö, människor och moral 36–37
Brinovaaktien 38–39 Bolagsstyrning 40–42 Förvaltningsberättelse 43–47
Finansiella rapporter 48
Koncernen
Resultaträkningar 49
Balansräkningar 50
Förändringar i eget kapital 51
Kassaflödesanalys 52
Moderbolaget
Resultaträkningar 53
Balansräkningar 54
Förändringar i eget kapital 55
Kassaflödesanalys 56
Noter 57–83 Vinstdisposition samt underskrifter 84 Revisionsberättelse 85 Företagsledning 86 Styrelse 87
7 års översikt 88
Definitioner 88
Fastighetsförteckning Under fliken
Sammanställning fastighetsbestånd På fliken
Innehåll
www
Året som gick i sammandrag
Hyresintäkterna uppgick till 381,0 Mkr (308,8).
UÊ
Driftsöverskottet ökade till 237,0 Mkr (216,4).
UÊ
Periodens resultat uppgick till 241,1 Mkr efter skatt (351,2). Resultat UÊ
av realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter före skatt ingår med 10,6 Mkr (72,9).
Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter före skatt UÊ
ingår med 16,0 Mkr (66,2).
Brinovas egna kapital justerades ned med 1 024,2 Mkr efter värde- UÊ
förändringar i aktieinnehaven.
Resultat per aktie uppgick till 9,86 kr (14,68).
UÊ
Styrelsen föreslår en ordinarie utdelning med 3,00 kr UÊ
(5,00 kr plus en extra utdelning om 1,50 kr) per aktie.
Viktiga händelser
5 fastigheter om totalt 41,6 tkvm till ett fastighetsvärde av 614,2 Mkr UÊ
avyttrades med ett sammanlagt realiserat resultat om 10,6 Mkr.
74 fastigheter om totalt 153,6 tkvm till ett värde av 1 477,0 förvärvades UÊ
under året inklusive förvärv av Bröderna Skooghs Förvaltnings AB i Kristianstad.
Nytt fastighetsbolag bildat i Göteborg tillsammans med Ernström- UÊ
gruppen och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän.
Nytt avtal med Katrineholms kommun om utveckling av logistikområde.
UÊ
2008 I KORTHET
Tre starka skäl att investera i Brinova
1. Tydliga finansiella mål
2. Intressant projekt- och fastighetsportfölj 3. Historiskt god rörelseresultatutveckling
Avkastning på eget kapital
%
2005 2006 2007 2008 0
4 8 12 16 20
Mål
Soliditet
%
2005 2006 2007 2008 0
10 20 30 40
Mål
Direktavkastning
%
2005 2006 2007 2008 0
2 4 6 8 10
Mål
Soliditet
%
2005 2006 2007 2008 0
15 30 45 60
Mål
Räntetäcknings- grad ggr
2005 2006 2007 2008 0
1 2 3 4 5
Mål
Aktieutdelning
%
2005 2006 2007 2008 0
20 40 60 80
Mål
Fastighetsrörelsen Aktieförvaltningen Koncernen
www Följ Brinovas rapporter kvartal för kvartal.
Koncernen i siffror 08-12-31 07-12-31
Resultat efter finansiella poster, Mkr 247,5 388,7
Periodens resultat, Mkr 241,1 351,2
Balansomslutning, Mkr 6298,2 6086,7
Före utspädning
Eget kapital per aktie, kr 60,35 98,2
Resultat per aktie, kr 9,86 14,68
Hyresintäkter, Mkr 381,0 308,8
Driftnetto, Mkr 237,0 216,4
Hyresvärde, Mkr 1) 439,1 341,0
Uthyrbar yta, tkvm 730,8 606,4
Direktavkastning före fastighetsadministration, % 1) 6,7 7,4 1) På kvarvarande fastigheter vid periodens slut.
Den globala finansiella oron som eskalerade under det fjärde kvar- talet ledde till högre direktavkastningskrav följt av lägre fastighets- värden och lägre aktiekurser för noterade bolag i allmänhet och noterade fastighetsbolag i synnerhet. Det påverkade naturligtvis oss negativt, framförallt vad avser de sjunkande aktiekurserna för fastighetsbolagen i vår portfölj.
Aktieportföljens värde speglar inte de underliggande värdena.
Lägre aktiekurser styrs dock i stor utsträckning av psykologiska fak- torer och vår aktieportfölj är idag värderad långt under de ingående fastigheternas värde.
I det längre perspektivet är det emellertid resultatet, utdel- ningskapaciteten och de underliggande fastighetsvärdena som är avgörande för oss. Eftersom de underliggande verksamheterna fungerar väl kommer med stor sannolikhet också de låga aktievär- deringarna att långsiktigt korrigeras med stigande kurser.
En flexibel affärsmodell för dagens och morgondagens utmaningar
Kombinationen av förvaltning och projektutveckling kan skapa värden i tider av såväl expansion som lägre tillväxt
För Brinovas del innebär emellertid den just nu låga värderingen av aktieportföljen att vår soliditet sjunkit under året.
En stabil finansiering
Vi har dock fördelar av att vi har långsiktiga låneavtal för merparten av våra lån och att räntenivån minskar kraftigt. Brinovas lånesitua- tion är stabil och vi uppfyller långivarnas krav.
Fastighetsvärdena oförändrade
Vår fastighetsportfölj består av moderna fastigheter i bra lägen och med låga vakansgrader. Vi har dessutom långa kontrakt med stora stabila kunder. Det gör att vi kan räkna med stabila hyresintäkter och ett fortsatt gott driftnetto, vilket även gynnas av en förväntad lägre räntenivå.
Bakom våra stabila fastighetsvärden ligger också vår korrekta men konservativa värderingspolicy. Vi valde i slutet av 2007 att inte tillämpa de nivåer som våra externa värderingskonsulter då ansåg vara rimliga . Motivet för detta var att vi såg hur ett fåtal aktörer drev fastighetsvärdena till belopp som inte var långsiktigt hållbara.
Under 2008 sänkte också de externa konsulterna sin värdering av våra fastigheter till nivåer som per balansdagen är i paritet med det bokförda värdet på vår fastighetsportfölj.
Lägre aktiekurser styrs dock i stor utsträckning av psykologiska faktorer och vår aktieportfölj är idag värderad långt under de ingående fastigheternas värde.
”
VD HAR ORDET
Fokus på förvaltning och kassaflöde
Vår affärsmodell bygger på fyra processer varav två är utvecklande och mer transaktionsinriktade och två fokuserar på förvaltning.
Genom att förskjuta fokus från transaktioner till förvaltning kan vi anpassa vår verksamhet till det rådande marknadsläget. Oron på marknaden och lågkonjunkturen innebär att det för närvarande tar längre tid att realisera de underliggande värdena som finns i vår projektportfölj. Sannolikt blir också avkastningen i dessa tider lägre. Därför prioriterade vi under det gångna året förvaltning och vidareutveckling av våra befintliga utvecklingsobjekt för att skapa värden ur vår existerande tillgångsmassa. Under året kunde vi också förbättra vårt driftnetto.
Vi kommer därför 2009 att fortsätta fokusera på förvaltning för att öka vårt driftnetto och kassaflöde och på så sätt även förbättra vår kapital- struktur.
”
VD HAR ORDET
Vi kommer därför 2009 att fortsätta fokusera på förvaltning för att öka vårt driftnetto och kassaflöde och på så sätt även förbättra vår kapitalstruktur. Det kan vi göra eftersom vi har bra bostads- och logistikfastigheter som löpande genererar ett gott driftsöverskott. Vi stärkte under det gångna året också vår bostadsportfölj genom att förvärva Skooghs fastigheter i Kristianstad. Även på logistiksidan står vi starka med ett flertal fastigheter på de mest strategiska posi- tionerna i Sverige, nära europavägar, järnvägar och hamnar.
Förvärv av intressanta projekt är fortfarande möjligt
Framöver ser vi en utveckling med en lågkonjunktur som fördjupas vilket, trots sjunkande räntor, kan komma att ställa till problem för många fonder och andra aktörer som är högt belånade. Det ger oss möjligheter att agera. Oron på marknaden kan få mer kortsiktiga investerare att dra sig ur vilket öppnar för intressanta förvärv och samarbeten. Det gynnar Brinova. Vi har, genom vår kompetens inom förvaltning och fastighetsutveckling, stora möjligheter att göra fastighetsprojekt lönsamma. Det tillsammans med vårt stabila kas- saflöde och gällande lånelöften ger oss också goda förutsättningar för att få krediter på en restriktiv lånemarknad.
Sammanfattningsvis kan vi nu, tack vare vår flexibla affärs- modell, lägga tyngdpunkten på förvaltning och på att skapa ökade värden i de projekt som vi för närvarande driver i egen regi. Samti- digt kommer vi också att ta tillvara de intressanta möjligheter som marknaden erbjuder i form av förvärv, strukturaffärer och samarbe- ten. När konjunkturen vänder är vi redo att öka takten i den andra delen av vår affär – transaktionsinriktad projektutveckling.
Så jag är övertygad om att vår affärsmodell som bygger på en mångsidig kompetens också kommer att skapa värden 2009.
Helsingborg i mars 2009
Anders Silverbåge, VD
Så skapar vi långsiktiga
och realiserbara värden
Brinova skaparvärden genom att utveckla och förvalta kommersiella fastigheter, logistik-fastigheter och bostäder samt genom att strukturera fastighetsbestånd och förvalta aktier i andra noterade eller egeninitierade fastighetsbolag.
Värdeskapande fastighetsutveckling
Genom strategiska förvärv samt en teknisk, marknadsmässig och finansiell utveckling av objekten skapar vi nya värden som vid lämplig tidpunkt kan realiseras. Därmed kan vi även säkerställa att vi har en optimal sammansättning av olika fastighetstyper utifrån det rådande marknadsläget. Utvecklingen sker dels med en mål- gruppsanpassad förädling av befintliga fastigheter, vilket skapar att- raktiva objekt med högre värde, dels med en kreativ utveckling av tomtmark eller fastighetsbestånd genom nybyggnation som skapar nya efterfrågade projekt med höga förädlingsvärden.
Kundnära förädling och förvaltning
Genom en kundnära förvaltning av såväl kommersiella, logistik- och bostadsfastigheter skapar vi ett gott driftsöverskott och opti- merar fastighets- och hyresvärdena. Genom aktiv förvaltning kan vi föregripa hyresgästernas behov och snabbt anpassa fastigheterna till hyresgästens specifika situation. De färdigförädlade fastigheterna ger dessutom ett stabilt intäktsflöde. Detta ger oss en flexibilitet att följa marknaden och överväga försäljning av färdigförädlade projekt när förutsättningarna är optimala.
Flexibel strukturering av fastighetstillgångar
Genom ett brett nätverk, en stark marknadsnärvaro och en bred
kompetens och erfarenhet inom fastighetsmarknaden har vi kapa- citet att strukturera fastighetstillgångar och synliggöra nya värden.
Det gör vi dels genom att förvärva större heterogena bestånd som vi delar upp i mindre enheter, bland annat i samverkan med våra intressebolag och dels genom att sammanföra mindre bestånd till konkurrenskraftiga fastighetsbolag.
Aktiv aktieförvaltning
Vi förvaltar en aktieportfölj med onoterade aktier i bolag som vi skapar tillsammans med byggbolag, kommuner och andra samver- kansföretag eller bolag som vi startar för att strukturera fastighets- tillgångar. I portföljen ingår också aktier i noterade fastighetsbolag.
Dessa utgör en intressant placering, men fungerar även som ett instrument för att öka vår marknadsnärvaro. De ger oss en bred geografisk marknad med ett stort kontaktnät och en lokal närvaro i en stor del av Sverige.
Proaktiva processer
Gemensamt för alla processer är att vi tidigt arbetar nära både kunden och marknaden för att skapa så attraktiva projekt som möjligt. Vi gör också egna genomarbetade analyser för att i god tid identifiera och förvärva strategiska markområden och fastigheter på nya intressanta marknadsområden.
Brinova är ett modernt fastighetsbolag. Det innebär att vi är flexibla och projektdrivande men framförallt kundfokuserade. För Brinova är det kunden och deras behov som står i centrum, inte fastigheterna.
För att skapa intäkter och ökade värden arbetar vi med fyra olika samverkande affärsprocesser: Fastighetsutveckling, Struk- turering av fastighetstillgångar, Förvaltning och Aktieförvaltning.
Dessa fyra kompletterande och över tiden varierande processer är gemensamma för våra fyra rapporterande affärsområden Projekt, Logistik, Bostäder/Kommersiellt och Aktieinnehav.
AFFÄRSMODELLEN
Lokal närvaro
Projekt Logistik Bostäder/
Kommersiellt Aktieinnehav
Finansiell kapacitet
Affärsstruktur och organisation
Fastighetsutveckling Förvaltning – Försäljning
Fastighetsförvaltning
Strukturering av fastighetstillgångar
Aktieförvaltning
Brinova ska vara den självklara partnern för den som vill göra fastighetsaffärer.
Vision
Brinova skapar värden genom att långsiktigt, effektivt och med hög kompetens utveckla fastighetstillgångar på utvalda marknader i Sverige.
Affärsidé
Vi skall, på utvalda marknader, vara en aktiv marknads- aktör och utvärdera tillgängliga attraktiva fastigheter och aktier som kan vidareutvecklas.
Övergripande mål och strategier
AFFÄRSMODELLEN
Finansiella mål
Verksamheten förväntas att generera en god avkastning i enlighet med våra finansiella mål och inom ramen för de restriktioner som styrelsen också fastställt.
Övergripande mål och strategier
Vi skall, på utvalda marknader, vara en aktiv marknadsaktör och utvärdera tillgängliga attraktiva fastigheter och aktier som kan vidareutvecklas.
Vi ska uppnå våra mål genom:
Ett eget fastighetsbestånd som utvecklas och förädlas.
UÊ
Ett aktivt ägande av fastighetstillgångar, i form av UÊ
aktieinnehav.
FastighetsrörelsenAktieinnehavKoncernen
Över en konjunkturcykel skall Brinovas fastighetsrörelse uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan plus 10 procentenheter. Med riskfri ränta avses den 5-åriga stats- obligationsräntan.
Efter en rad år med en avkastning som överstigit vårt måltal når vi 2008 inte målet, primärt beroende på ökade finanskostnader och lägre realiserade och oreali- serade värdestegringar i vår fastighetsportfölj.
Över en konjunkturcykel skall Brinovas aktieportfölj uppvisa en genomsnittlig direktavkastning 1) över 3 procent.
Ökade utdelningar under året relaterat till det lägre bokförda värdet på aktie- portföljen gör att direktav- kastningen 2008 markant överstiger avkastningsmålet.
Aktieutdelningen skall långsiktigt uppgå till minst 50 procent av Brinovas vinst efter skatt men före orealise- rade värdeförändringar 2).
Efter att Brinova under de senaste åren lämnat utdelning på belopp som ligger över den målsatta utdelningen föreslår styrelsen 2009 års stämma att en utdelning med 3,00 per ak- tie skall utgå för verksamhets- året 2008. Det är under målet, men på så sätt stärks bolagets balansräkning och därmed kapacitet att göra nya affärer när tillfälle så ges.
Soliditeten skall långsiktigt uppgå till lägst 30 procent.
Soliditeten i fastighets- rörelsen hamnar för första gången i vår moderna historia något under målsatt värde.
Delar av det till fastighetsrörelsen allokerade egna kapitalet har under året omfördelats till aktie- förvaltningen.
Soliditet Avkastning på eget kapital
Soliditet Direktavkastning
Räntetäckningsgrad Aktieutdelning
Det på grund av lägre aktiekurser nedskrivna värdet på aktieport- följen gör att vi, trots amortering av lån, inte når upp till målsatt soliditet i aktieförvaltningen under 2008.
Räntetäckningsgraden bör ej understiga 1,8.
Räntetäckningsgraden, som fortfarande överstiger målet, sjunker 2008 till följd av det lägre resultatet och ökade upplånings- kostnader.
1) Den genomsnittliga direktavkastningen beräknas som erhållen utdelning i förhållande till bokfört värde per balansdagen.
2) I benämningen orealiserade värdeförändringar innefattas värdeförändringar inklusive skattekonsekvenser på förvaltningsfastigheter och derivat, samt motsvarande poster i intressebolag som redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Intressebolagens utdelningsbara resultatandel är maximerad till den utdelning Brinova erhåller.
%
2005 2006 2007 2008 0
10 20 30 40
Mål
%
2005 2006 2007 2008 0
20 40 60 80
Mål
%
2005 2006 2007 2008 0
20 40 60 80
Mål
ggr
2005 2006 2007 2008 0
1 2 3 4 5
Mål
AFFÄRSMODELLEN
%
2005 2006 2007 2008 0
4 8 12 16 20
Mål
%
2005 2006 2007 2008 0
2 4 6 8 10
Mål
Brinova Fabege Wihlborgs Diös Klövern
Logistik Projekt
Bostäder/Kommersiellt
Aktieinnehav Fokusering på tillväxtmarknader.
UÊ
Lokal närvaro med ett bra nätverk.
UÊ
En god finansiell kapacitet och optimal kapitalstruktur.
UÊ
En kompetent och bred affärsstruktur.
UÊ
En professionell organisation bestående av skickliga och UÊ
engagerade medarbetare med hög etik.
Flexibel affärsstruktur och beslutför organisation
Brinovas mångsidiga och flexibla affärsstruktur är särskilt lämplig för att driva våra fyra processer. Tack vare logistikmarknadens långa kontrakt med stabila kassaflöden och de kommersiella lokalernas större möjligheter till avkastning, kan vi också uppnå en god finan- siell balans.
Med vår långa erfarenhet och kompetens i att hantera olika typer av fastigheter samt en kontinuerlig och djupgående analys av trenderna inom bland annat logistik och varuflöden, kan vi tidigt identifiera nya strategiskt placerade objekt. Det gör det möjligt att skapa intressanta fastighetskombinationer och därefter överlåta dem till de förvaltande affärsområdena eller avyttra dessa till andra ansvarsfulla förvaltare.
På så vis kan vi bidra till att förvandla omoderna lokaler eller områden till attraktiva fastigheter med bostäder, butiker och kontor samtidigt som vi löser våra kunders fastighetsrelaterade behov.
Vi har en väl fungerande organisation formad för att ta snabba, riktiga beslut. Vår styrelse har en mångsidig kompetens och vi är en väl sammansatt grupp av engagerade, erfarna och mångkunniga medarbetare med stor insikt i marknadsutvecklingen. Vår organisa- tion är platt, med korta beslutsvägar. Det ger oss de förutsättningar som fordras för att nå våra mål.
Vi bedriver vår verksamhet i fyra processer som rapporterar i följande fyra funktionella affärsområden:
Affärsområde Projekt
Inom affärsområdet arbetar vi aktivt med att identifiera intressanta lägen och projekt antingen för våra kunder, för vår egen förvaltning eller för framtida affärsmöjligheter. Vår portfölj innehåller ett antal projekt som befinner sig i olika utvecklingsfaser.
Affärsområde Logistik
Här förädlar vi logistikfastigheter till moderna logistikcentra som ytterligare stärker vår fastighetsportfölj. Logistikföretagen har ett uttalat behov av skräddarsydda lokaler och kvalificerad, kompetent
AFFÄRSMODELLEN
förvaltning. I takt med att marknaden efterfrågar nya flexibla lösningar och fokuserar på att köpa in en funktion, snarare än en lokal, arbetar vi med att utveckla attraktiva helhetskoncept.
Affärsområde Bostäder/
Kommersiellt Med en kundan- passad förädling av kommersiella lokaler och bostäder samt en optimerad struktur vad gäller butiker och kontor ökar vi både trivsel och kundnytta.
Genom att aktivt arbeta med drift, miljö, flöden och effektivisering av förvalt- ningen bidrar vi även till att öka fastighetsvärdet.
Affärsområde Aktie- innehav
Affärsområdet förvaltar våra finansiella
och strategiska placeringar. Vi utvecklar också nya fastighetsbolag tillsammans med andra aktörer med specifik kompetens i gemen- samt ägda bolag.
Lokal närvaro på strategiska tillväxtmarknader
Brinova fokuserar på orter i Sverige med god tillväxtpotential.
Öresundsregionen, med 35 procent av Nordens befolkning, och Göteborg med sitt betydande godsflöde, är viktiga marknadsområ- den för Brinova. Våra logistikfastigheter ligger strategiskt placerade utmed de stora trafiklederna mellan Malmö, Helsingborg, Göte- borg och Stockholm. Andra viktiga logistikorter är Jönköping, Norrköping och Örebro. Här finns en god och långsiktigt stigande efterfrågan på kostnadseffektiva lägen nära motorvägar, järnvägar, flygplatser och hamnar.
Vår fokusering på geografiskt väl definierade tillväxtmarknader gör att vi har kunnat utveckla både nära och långsiktiga relationer med kommuner och näringsliv. Detta ger i sin tur möjligheter att skapa strategiska samarbetsprojekt och att i ett tidigt skede få vär- defulla kunskaper om de lokala marknadernas behov, hyresnivåer och prisutveckling. Genom samarbete med våra intressebolag kan vi också utveckla och strukturera fastighetstillgångar över hela Sverige.
En av faktorerna bakom våra framgångar är att vi tidigt arbetar nära både kunden och marknaden för att planera projektet. Men vi gör även egna genomarbetade analyser, för att identifiera och förvärva strategiska markområden och fastigheter på stabila marknader, vilket gör oss proaktiva.
Tack vare vår geografiska närhet till både marknaden och kunderna har vi goda möjligheter att både lokalisera intressanta projektfastigheter och sedan utveckla dem till attraktiva objekt med tydliga mervärden för kunden.
Detta gör vi dels genom att på egen hand förvärva mark och fastigheter där vi ser att det finns en utvecklingsbar marknads- potential.
Dels gör vi det i nära samarbete med våra kunder för att möta deras lokalbehov och finna intressanta lösningar som är förmånliga för både dem och oss.
Bland annat har vi under året träffat en överenskommelse med Söderenergi i Södertälje om att uppföra en lagerbyggnad med järnvägsanslutning. Genom vår förmåga att finna ett strategiskt läge, förvärva marken och uppföra en anläggning för förvaring av brännbar råvara till kraftverket, hjälper vi Söderenergi att säkerställa distribution av fjärrvärme till Södertälje, Huddinge och Botkyrka.
Ett annat aktuellt exempel är vårt avtal med Setra, Sveriges största träindustriföretag, som innebär att vi köper deras befintliga fastighet i Katrineholm samt bygger till den med 5 000 kvadrat- meter. Detta projekt drivs inom ramen för vårt samarbete med Katrineholms kommun i bolaget Katrineholms Logistikcentrum AB.
FASTIGHETSUTVECKLING
Så skapar vi värden genom förädling
Motorn i Brinovas affärsverksamhet är fastighetsutveckling, där vi genom strategiska förvärv av mark och fastigheter på stabila marknader skapar möjlighet till nya värden.
Aktuella projekt
Projekt- Färdigställ- Projekt Fastighet Ort volym, Mkr Startår ande år Bostadsrätter
och lokaler Unionen 24 Helsingborg 50 2007 2009 Nybyggnad
lager Jordbromalm 4:34 Haninge 90 2008 2009 Tillbyggnad
lager Sothönan 3 Katrineholm 35 2009 2009 Bränsleterminal Mörby 5:28 Nykvarn 120 2009 2009 Ny vårdcentral Oxie 2,3,6 Oxie 10 2009 2009
305
Projektinvesteringar
2003 Mkr
2004 2005 2006 2007 2008
0 50 100 150 200
Inom Brinova koncernen I delägda bolag
I centrala Helsingborg uppför Brinova 16 bostadsrättslägenheter på Bruksgatan 14, kvarteret Unionen. Fastigheten rymmer 16 lägenheter på 72–108 kvadratmeter fördelat på 15 treor och en tvåa . Planerat tillträde
under våren 2009. www
OBJEKT:
Söderenergi
Genom sitt samarbete med Brinova kunde Green Cargo erbjuda Söderenergi en lösning för både logistik, lagring och förädling.
Söderenergi förser mer än 200 000 människor, kontor och industrier i södra Storstockholm med fjärrvärme. I fyra an- läggningar eldar man huvudsakligen biobränslen och returbränslen. Fjärrvärmen säljs och distribueras av Telge Nät i Söder- tälje och Södertörns Fjärrvärme i Botkyrka, Salem och Huddinge.
Våren 2007 togs ett beslut av ägarna Södertälje, Botkyrka och Huddinge kom- muner att bygga Sveriges största biokraft- värmeverk i Södertälje. Det innebär kom- munernas största miljösatsning någonsin.
Koldioxidutsläppen minskar med cirka 75 000 ton koldioxid/år, vilket motsvarar utsläppen från 25 000 bensindrivna person- bilar som körs 1 500 mil per år.
Biokraftvärmeverket, som ska stå klart till årsskiftet 2009/2010, beräknas producera cirka 200 MW fjärrvärme och 85 MW el.
Denna elproduktion motsvarar årsförbruk- ningen av hushållsel för cirka 100 000 villor.
Det nya verket kommer att eldas med flis som i huvudsak levereras via båt.
Dock är en kontinuerlig tillgång på flis betydelsefull. Om verket stannar, innebär det stora förluster och är dessutom förenat med risk för skador. Av den anledningen
ville Söderenergi utarbeta en alternativ försörjningsplan om virket som skeppas in av någon anledning skulle bli försenat.
Man kontaktade därför man Green Cargo som fick i uppdrag att offerera transport av svenskt virke via järnväg. Detta innebar i sin tur att Green Cargo var tvungna att finna en tomt där de skulle kunna bygga ett upplag för virke och en flisanläggning. Av den anledningen kontaktade man sin samarbets- partner Brinova.
Brinova började leta efter en lämplig tomt. Förutom att den skulle ligga så nära verket som möjligt skulle den även kunna anslutas till järnvägsnätet och ta fullängds- tåg på 600 meter. En lämplig tomt i Nykvarn presenterades och efter förhand- lingar med Nykvarns kommun erhölls en option på att förvärva den. Tillsammans med Brinova kunde Green Cargo lämna offert på både tomt, fastighet och logistik- lösning. Söderenergi godkände offerten och Brinova har nu börjat ställa i ordning den 80 000 kvm stora tomten. Totalt rör det sig om en kostnad på 120 miljoner kronor, vilket till större delen rör sig om mark- arbeten. Söderenergi har tecknat ett 20-års hyreskontrakt med Brinova och Green Cargo har tecknat ett avtal om att sköta tranport av virke och flisning.
FASTIGHETSUTVECKLING
Brinova och Green Cargo skapar gemensamma lösningar för Sveriges största biokraftvärmeverk
Från vänster Sören Belin, vd Green Cargo, Leif Bodinson, vd Söderenergi, Anders Silverbåge, vd Brinova, Anders Lago, kommunstyrelsens ordförande i Södertälje samt ordförande i
Söderenergis styrelse, Effe Östman, ordförande kommunfullmäktige i Nykvarn. Fotograf: Stig Almqvist
Fotograf: Madeleine Engfeldt-Julin
Vi skapar värden genom att vi till exempel för samman delar av vårt bestånd med andra bolags bestånd i ett gemensamt bolag som till exempel Platzer Fastigheter. Det kan även innebära att vi delar upp vissa fastighetsbestånd och bildar ett nytt fastighetsbolag kring dessa för att skapa en starkare marknadsplattform. I de fall vi förvärvar ett större bestånd av fastigheter, särskilt om det består av ett flertal olika fastighetstyper, kan vi strukturera detta i mindre delar där vissa avyttras och andra behålls för att sedan utvecklas.
Ett annat exempel på detta är förvärvet av Skooghs i Kristian- stad där vi fortsätter renodlingen och utvecklingen av fastighets- verksamheten. Skooghs har totalt cirka 1 200 lägenheter och ett kommersiellt bestånd om 45 000 kvm i Kristianstad, Hässleholm och Östra Göinge kommuner. Bolaget är den största privata fastig- hetsförvaltaren i Kristianstad med omnejd. Det årliga hyresvärdet uppgår till sammanlagt cirka 100 Mkr.
Med det nya bolaget ökar vi vår närvaro i Kristianstad vilket inte bara är fördelaktigt för oss och Skooghs utan även för Kristian- stad kommun. Samtidigt får vi bland annat ett bostadsbestånd med bra möjligheter till värdeutvecklande förvaltning.
Även inom logistiksektorn arbetar vi med att strukturera fastighetstillgångar för att kunna förverkliga långsiktiga projekt.
Ett exempel är det gemensamma bolaget, Katrineholms Logistik- centrum AB, som Brinova bildat med Katrineholms kommun för att utveckla, exploatera mark, uppföra, hyra ut, förvalta logistikfastig- heter och utveckla Sandbäckens industriområde i anslutning till den planerade godshanteringsterminalen. Bolaget ägs till 51 procent av Brinova Fastigheter AB och 49 procent av Katrineholms kom- mun. Genom detta samarbete i bolagsform får vi därmed möjlighet att på ett strategiskt läge, tillsammans med Katrineholms kommun, förbättra infrastrukturen med hänsyn till både miljö och effektivitet.
På så sätt skapas värden för alla berörda parter.
Katrineholms logistikcentrum.
Katrineholms logistikcentrum.
STRUKTURERING AV FASTIGHETSTILLGÅNGAR
Så skapar vi attraktiva bestånd genom renodling och specialisering
Kompetens,lokal närvaro och nätverk skapar och synliggör värden.
OBJEKT:
Platzer Göteborg
Ett nytt betydande fastighetsbolag
i Göteborg skapar större och nya värden
STRUKTURERING AV FASTIGHETSTILLGÅNGAR
Göteborg är Sveriges största logistikmark- nad och därmed en ort som blir allt mer betydelsefull för Brinova. Därför öppnades förra året ett nytt förvaltningskontor i Göteborg vilket gav oss en ännu närmare kontakt med marknaden.
För att stärka vår marknadsposition för kommersiella lokaler bildade vi under året ett nytt fastighetsbolag: Platzer Fastigheter AB. Bolaget ägs gemensamt av Brinova, Ernströmgruppen och Länsförsäkringar i Göteborg och Bohuslän.
I och med det nybildade bolaget stärker vi inte bara vår position i Västsve- rige ytterligare, utan skapar även en stark plattform för fortsatt expansion och fler affärsmöjligheter på Göteborgs kommer- siella fastighetsmarknad. Tillsammans med aktieinnehaven i våra intressebolag ger det oss dessutom en i det närmaste heltäckande geografisk närvaro i Sverige.
Det nya bolaget har ett totalt fastighets- värde om 3,2 miljarder kronor och en yta om cirka 280 000 kvm. Brinovas ägarandel uppgår till 25 procent.
Ernströmgruppen: ”Genom att utvidga Platzers befintliga samarbete med Läns- försäkringar till att även omfatta Brinova skapar vi en stark plattform för fortsatt expansion på Göteborgs kommersiella fastighetsmarknad”.
Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän:
”Fastigheter är en viktig del av våra placerings- tillgångar. Det positiva samarbete vi har med Ernströmgruppen utvidgas nu med ytterligare en part, Brinova, som kommer att tillföra stor erfarenhet och kompetens”.
Brinova: ”Med bildandet av det nya fastighetsbolaget, tillsammans med stabila partners, stärks Brinovas marknadsposition ytterligare i Göteborg”.
www www.platzer.se
Tidpunkten varierar dock beroende på vilken typ av fastighet det gäller och på det rådande marknadsläget.
Generellt gäller dock att cyklerna för kommersiella- och bostadsfastigheter är kortare än de för logistikfastigheter, eftersom de senare, tack vare långa kontrakt och stabila kunder, genererar en hög och jämn avkastning i kombination med en ökande värde- utveckling.
Därför har vi valt att satsa på en strategisk och långsiktig utveckling av våra logistikfastigheter tillsammans med våra kunder.
Därmed säkrar vi även ett stabilt kassaflöde.
Logistik – en växande marknad
Marknaden för logistikfastigheter drivs av de senaste årens ökade varuflöden, som i sin tur drivs av en ökad konsumtion, en ökad globalisering inom tillverkning och handel – inte minst genom en allt livligare e-handel. Det är rimligt att anta att, även om markna- den just nu är lite försiktigare, det blir en fortsatt hög tillväxt även de kommande tre till fyra åren.
Samtidigt som handeln i stort globaliseras bidrar debatten om växthuseffekten till att driva fram en miljövänligare logistik. I linje med detta kommer längre transporter i ökad utsträckning att ske med båt och järnväg. Därmed drivs logistikmarknaden också av utbyggnaden och upprustningen av järnvägsnätet.
Specialistkompetens inom logistik
Brinova har lång erfarenhet av att utveckla och förvalta logistikfastig- heter. Genom att förvärva mark och fastigheter på strategiska platser i direkt anslutning till de befintliga och förväntade varuflödena i Sverige utvecklar vi moderna logistikcentra som ytterligare stärker vår fastighetsportfölj. I takt med att marknaden efterfrågar nya flexibla lösningar och fokuserar på att köpa in en funktion, snarare än en lokal, arbetar vi med att utveckla attraktiva helhetskoncept under varumärket Logistikposition.com.
När det gäller logistikfastigheter fokuserar Brinova på tre hu- vudområden: kundanpassade lokaler, rätt läge för kundens behov samt utveckling av lägen för morgondagens behov.
Kundanpassade lokaler
Fastighetsägarnas utmaning är att kunna erbjuda skräddarsydda lokaler och kvalificerad, kompetent förvaltning samt modern teknik för säkerhet och spårbarhet. Det medför stora investeringar men i gengäld är hyreskontrakten långa och hyresgästerna både stora och stabila. Samtidigt ökar behoven av att i större utsträckning kunna anpassa lokalerna utifrån godset, framför allt gäller det enklare och tåligare godstyper som inte ställer samma krav på värme och säkerhet.
Genom att arbeta med ett standardiserat koncept har vi kunnat
För att på ett enkelt, smidigt och flexibelt sätt kunna möta behovet av anpassade logistiklokaler har vi under året utvecklat tre typhus som matchar godsbehovet på olika nivåer.
Den enklaste varianten är ett enkelt oisolerat kallager med asfalterat golv.
Mellanvarianten är ett isolerat varmla- ger på + 10 grader C med betonggolv och lastkaj. Den mest avancerade varianten är ett isolerat varmlager på + 15 grader C som förutom lastkaj och påkostade kontorsutrymmen även har försetts med en komplett säkerhets- lösning. Bilden visar Bashall typ 2.
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Så skapar vi värden genom aktiv förvaltning
Förvaltning av färdigförädlade fastigheterger ett stabilt intäktsflöde och försäljningsmöjligheter när förutsättningarna är optimala.
www
Fastigheternas lokalisering
Stockholm Skåne
Kvm
Göteborg Övrigt 0
5 0000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000
Logistik
Bostäder/Kommersiellt
Projekt Uthyrbar yta per affärsområde
2003 2004 2005 2006 2007 2008
Mkr
0 150 000 300 000 450 000 600 000 750 000
Logistik
Bostäder/Kommersiellt
Projekt
skapa långsiktiga samarbeten med utvalda entreprenörer och däri- genom sänka byggkostnaderna.
Rätt läge för kundens behov
Några av de viktigaste platserna för varuflödet är landets portar dit varorna anländer med båtar, lastbilar och tåg. För Sveriges del är de viktigaste portarna Göteborgs hamn, framför allt för container- baserat gods, Öresundsbron i Malmö, Helsingborg, samt Stockholm och Mälardalen med sin höga befolkningstäthet. Härifrån sker sedan vidare transport till andra omlastningspunkter utmed Europa- vägarna och järnvägarna. Viktiga logistiknav i Sverige är bland annat Jönköping och Örebro.
Samtidigt har Öresundsbron, som förbinder Malmö och Köpen- hamn, förskjutit balansen med en tyngdpunkt mot Skåne. En analys från Roskilde Universitetscenter som 2006 genomfördes på uppdrag av nätverket Öresund Logistics, visar på Öresundsregionens betydelse som något av Skandinaviens logistikcentrum. Rapporten under- stryker Öresundsregionens styrkeposition som logistikhub för hela Skandinavien och Baltikum. Enligt studien omsätter logistiksektorn i Öresundsregionen över 170 miljarder SEK årligen och har drygt 77 000 anställda. Även sett till hela Nordeuropa är Öresundsregionen en av de starkaste vad gäller godslogistiken.
De ser även att Skåne ökar sin betydelse för logistiknäringen.
Under tiden 1998-2004 har antalet anställda inom godslogistiken i Öresundsområdet minskat på Själland i Danmark, medan den ökat i Skåne.
Ett ökat framtida godsinflöde från Asien via Transsibiriska järnvägen gör att båttransporterna mellan Baltikum och Sverige ökar, vilket gör att hamnarna i Karlshamn och Karlskrona ökar i betydelse.
Genom tidigt förutseende har Brinova etablerade logistikan- läggningar och markområden på i princip samtliga platser som av Godsdelegationen och Hamnstrategiutredningen pekats ut som särskilt viktiga för transportflödena till och från Sverige.
Utveckla strategiska lägen för kundens behov
Generellt sett finns varuflödena där människor bor, och ju högre befolkningstäthet desto större varuflöden. En strategisk placering kan därför definieras som en serviceregion där man kan nå så många människor som möjligt på kortast möjliga tid.
Förutom att vara rätt placerade för dagens varuflöden arbetar Brinova därför aktivt med att förutse framtidens trender. Vi studerar löpande kundernas behov, myndigheternas planer och letar efter poten- tiella områden för nya logistiketableringar. Ett exempel är utvecklingen av de svenska hamnarna som, på grund av en begränsad lagringsyta, allt mer kommer att bli en plats för lossning och lastning utan egen godslagring. I stället kommer godset att fraktas på miljömässigt gynnsamma villkor via järnväg till särskilda lagringsplatser i inlandet, så kallade torrhamnar. För Göteborgs del är Katrineholm en lämplig torrhamn och där håller Brinova redan idag på med ett omfattande utvecklingsarbete i samarbete med Katrineholms kommun.
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Svenska logistikfastigheter − ett allt hetare investeringsobjekt
Ett fortsatt ökat köpintresse för logistiksektorn gav under 2007 säljarna en möjlighet att sänka sina krav på direktavkastning. En trend som har brutits under 2008. Direktavkastningskraven förväntas åter att öka framöver som en följd av finansoron. Utvecklingen har resulterat i att logistikfastigheter klassas som en egen fastighetstyp.
Det innebär att de finansiella villkoren ändras till det bättre både till volym och till räntenivå. Tillsammans med stigande hyresnivåer lär det även fortsättningsvis generera ett högre värde för logistikfastig- heter.
Sammantaget har utvecklingen medfört att svenska logistik- fastigheter blivit ett allt hetare investeringsobjekt. Det som lockar är främst stabila hyresgäster och långa hyreskontrakt, men också Sveriges geografiska läge, som ett allt viktigare logistiketablerings- land för nordiska centrallager.
Förvaltade fastigheter
OBJEKT:
Logistikposition.com Helsingborg
Rätt läge genom kompetens, förutseende och samarbete
Den ökade globaliseringen innebär att fler internationella aktörer etablerar sig i Sverige. Det innebär även att godset i större utsträckning tillverkas på andra platser än där det säljs, vilket ökar godsströmmarna genom Europa och Skandinavien. Bara de senaste tre åren har godstransporterna fördubblats, vilket i sin tur ökar behovet av moderna logistiklokaler som är strategiskt placerade.
Samtidigt har Öresundsbron som förbinder Malmö och Köpenhamn ökat Skånes bety- delse som ett logistiknav i Skandinavien.
Brinova har sedan några år aktivt arbe- tat med att identifiera lägen som är lämpliga för framtida logistikcentra i Sverige. En av de knutpunkter vi fann var Tostarp precis utanför Helsingborg. Här passerar en stor del av de varuflöden som kommer från Baltikum för vidare transport ut i Europa liksom de varor som når Skandinavien från kontinenten.
Genom sitt läge, precis i skärnings- punkten mellan de viktiga Europavägarna E6, E20 och E4, har området alla förut- sättningar för att bli en viktig knutpunkt för det vägbaserade godset. Ett villkor för att läget skulle kunna utvecklas var dock att det fanns en motorvägspå- och avfart i anslutning till området. Därför inledde vi ett samarbete med Helsingborgs stad och kunde efter en tids arbete få till stånd en direktavfart, den nya trafikplatsen Helsing- borg Östra i närheten av bland annat ICA:s stora centrallager.
Samarbetet med Helsingborg fortsatte därefter, bland annat med utvecklingen av en detaljplan för området.
Under 2007 godkändes planerna slutgiltigt i alla instanser och på det 60 hektar stora området bygger Brinova nu i en första fas nio moderna och effektiva logistikbyggna- der med en total grundyta på 110 000 kvm.
Byggnaderna, som kommer att vara av olika slag för att kunna tillgodose de blivande hyresgästernas olika behov, planeras att värmas upp med miljövänlig naturgas från den intilliggande soptippen.
Under hösten 2008 påbörjades arbe- tena med att anlägga vatten, avlopp och ett antal vägar ut på området. Den första etap- pen väntas stå klar vintern 2009.
Området utanför Helsingborg blir en viktig del av vårt rikstäckande logistik- koncept Logistikposition.com. Inom ramen för detta bygger vi även ett antal andra anläggningar runt om i landet, som alla le- ver upp till de allra högsta kraven man kan ställa på en logistikfastighet. Gemensamt är att de ligger på absolut bästa läge intill de viktigaste transportlederna.
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Sex avgörande faktorer för våra logistikkunder:
Läge: Våra logistiklokaler ligger i anslutning till de viktiga trafiklederna och i många fall även nära hamnar och flygplatser.
Effektivitet: Vi erbjuder tre olika typer av logistiklokaler som sträcker sig från kallförråd till tempererade säkerhetslösningar för att kunna erbjuda kunden den bästa lösningen.
Säkerhet: Brinova driver bland annat utvecklingsprojekt med externa experter för att ytterligare kunna öka säkerheten.
Trygghet: Vår långa erfarenhet och vårt systematiska säkerhetstänkande, tillsammans med vårt långsiktiga åtagande, innebär en trygghet för våra hyresgäster.
Flexibilitet: Vårt kundnära ägande gör att vi kan finna lösningar där både lagerutrymmen och personal kan användas på ett flexibelt och effektivt sätt. Vi följer också kundens utveckling på lång sikt och kan därför anpassa lokalanvändning och villkor efterhand som behoven förändras.
Engagemang: Vår lokala närvaro och specifika kompetens gör det lätt för oss att vara en aktiv och engagerad samarbetspartner.
www Helsingborg
E6 E4 E6
E20
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Logistikposition.com Helsingborg idag.
Logistikposition.com Helsingborg etapp 1 beräknas stå klar vintern 2009.
Inom ramen för Logistikposition.com utvecklar Brinova kostnads- och miljöeffektiva logistikfastigheter över hela Sverige. Den första som får bära namnet är Tostarp utanför Helsingborg.
Brinova Järnvägar Europavägar
Brinovas logistiketableringar
Aktieinnehav Delägda bolag ökar möjligheterna att agera
Det finns ett antal tillfällen då det kan finnas anledning att skapa ett gemensamt ägt bolag tillsammans med en extern part. I sam- band med exploatering av ny mark kan Brinova och byggherren gemensamt äga projektet i bolagsform för att sedan avyttra det när projektet är färdigställt. Detta gäller till exempel vid uppförande av bostadsrätter. I de fall där en fastighet eller ett bestånd ska utvecklas kan Brinova bilda ett gemensamt bolag tillsammans med en annan intressent för att på så sätt skapa en långsiktig lösning. Ett annat exempel är när Brinova i samband med strukturering av fastighets- tillgångar tillsammans med andra fastighetsbolag skapar ett nytt attraktivt bestånd på en ny delmarknad.
Fördelarna med samägda fastigheter i bolag är betydande för alla parter. I och med att samarbetet medför en minskad finansiell belastning kan alla parter utnyttja sin kapacitet på ett bättre sätt och därmed vinna skalfördelar.
För Brinova innebär det en kapitaleffektiv metod för tillväxt, eftersom balansräkningen inte belastas med större investering än Brinovas kapitalandel som sätts in i respektive bolag. Samtidigt ger det oss möjligheter att snabbare kunna agera när intressanta lägen uppstår på marknaden.
En hög intjäning på en begränsad kapitalinsats ger också bättre avkastning på sysselsatt kapital. En annan fördel är att riskerna begränsas.
Noterade innehav
Våra innehav i de noterade bolagen och i Platzer har vi för att få en bättre marknadstäckning och som en viktig del när vi strukturerar fastighetstillgångar. Dessutom ser vi det som en långsiktig investe- ring som kommer att utveckla stora värden.
AKTIEFÖRVALTNING
Aktieinnehav – en del av vår affär
Vi arbetarmed två typer av placeringar. Förutom samverkansbolag som ägs tillsammans med byggbolag, kommuner och andra företag är vi även långsiktiga delägare i fyra strategiskt viktiga börsnoterade fastighetsbolag.
Fördelning av bokfört värde per 2008-12-31, Mkr
Wihlborgs
Fabege Diös
Klövern Övriga
Delägda fastigheter
Uthyrbar Ägaran-
Fastighet Kommun yta, kvm del, % Partner Högsbo 21:2
(Fastigheten Preppen HB) Göteborg 60 000 50 Peab Backa 23:5 (Backa 23:5 KB) Göteborg 13 000 50 Peab Nedra Glumslöv 12:144-156,160-162
(PeBri Glumslöv HB) Glumslöv 50 Peab
Aktieinnehav per 2008-12-31
Aktie Antal aktier Andel, % Börsvärde, Mkr
Fabege 23 291 092 14,2 698,7
Wihlborgs 3 866 964 10,7 386,7
Diös 5 847 420 18,4 100,7
Klövern 6 210 952 3,9 113,0
Övriga delägda bolag 240,9
1 540,0
www
