Examensarbete
Byggingenjör 180 hp
Återkommande problem vid om- och tillbyggnationsprojekt
En kvalitativ studie
Byggteknik 15 hp
Halmstad 2018-06-14
Erik Tellman och Johan Spetsare
i
ii
Sammanfattning
Det råder en växande bostadsbrist och urbanisering på Sveriges bostadsmarknad och ytor har blivit hårdvaluta i tätbebyggda områden. I huvudsak efterfrågas det mindre och billigare hyresrätter. Detta har lett till att man i dagsläget bygger om mycket befintliga fastigheter för att utnyttja dessa effektivare. Denna studie är en kartläggning av problematik och möjligheter vid om- och tillbyggnationer av befintliga fastigheter med utgångspunkt i entreprenad &
upphandling formens inverkan genom hela byggprocessen.
Rapporten har syftet att lyfta återkommande problem och ge en bättre förståelse kring om- tillbyggnationer. Rapporten grundar sig i en kvalitativ studie med sammanlagt 8 intervjuer med personer med erfarenhet från om- och tillbyggnationer både av större karaktär och mindre.
Dessa personer är utvalda sett utifrån deras erfarenhet och kunskap inom området.
Osäkerhetsfaktorn är hög vid om- tillbyggnationer och bör därför genomföras med eftertanke och omsorg. Studien innefattar tre områden, där en litteraturstudie ger en beskrivning av ombyggnation processen, lagar och regler vid ändring samt entreprenadformer. Insamlade data från intervjuer är sammanställda och litteraturstudie analyseras.
Studien har visat på en mängd olika återkommande problem och svårigheter som förekommer vid ombyggnationsprojekt. Det tydligaste och mest specifikt återkommande svårigheterna ligger i osäkerheten kring hur det befintliga huset egentligen ser ut. Detta leder till att projekt varierar väldigt mycket och rutin och effektivitet kring om- och tillbyggnationsprojekt inte är lika upparbetade som vid nybyggen. Valet av entreprenad och upphandlingsform, specifikt samverkansentreprenader, har här visat sig vara av stor betydelse för hur effektivt man hanterar och löser dessa stora osäkerhetsfaktorer.
iii
iv
Abstract
There is an increasing shortage of living space in Sweden. In combination with an ongoing urbanization this has led to residential areas becoming very valuable and the request for smaller and cheaper rental apartments is bigger than ever. This has led to an increased redevelopment of already existing estate. This study maps problems and improvement possibilities in redevelopment projects with regard to the contractual arrangements.
The purpose of the study is to create a better understanding of the redevelopment business by reviewing the recurrent issues. The study is based on a theoretical study in the subject and 8 qualitative interviews. The persons interviewed for the study had been chosen on the premises that they all have experience from redevelopment projects from a project manager, or similar, role. The theoretical study consists of three main sections, the redevelopment process, regulations and contract forms.
Many different problems and difficulties that frequently appear in redevelopment projects could be found and presented. The most obvious difficulty revolves around the uncertainties circling around the existing properties. Routines and efficiency is because of this not as developed and straight forward compared to building from scratch. Findings show that the contract form can be of big significance in how efficient these questions are handled and resolved. More specifically the form of procurement. The study investigates further into this and how the use of partnering can lead to more efficient workflows.
v
vi
Förord
Denna studie är skriven under våren 2018 och är ett examensarbete om 15 HP som genomfördes som avslutning på Byggnadsingenjörsprogrammet vid Högskolan i Halmstad.
Vi vill först och främst börja med att rikta ett stort tack till samtliga intervjurespondenter.
Ni har gett oss ovärderliga kunskaper och erfarenheter som har gjort det möjligt att genomföra denna studie.
Avslutningsvis vill vi även tacka vår handledare Dr. John Lindgren för vägledning, stöttning och motivation genom arbetet.
Högskolan i Halmstad Maj 2018
_________________ _________________
Erik Tellman Johan Spetsare
vii
viii
Innehållsförteckning
1. Inledning 2
1.1 Bakgrund 2
1.2 Problembeskrivning 3
1.3 Syfte & Mål 3
1.4 Metod 4
1.5 Avgränsningar 4
2. Metod 5
2.1 Litteraturstudie 5
2.2 Kvalitativ Metod 5
2.2.1 Induktiva Observationer 6
2.2.2 Semistrukturerade Intervjuer 6
2.3 Tillförlitlighet 7
2.3.1 Reliabilitet 7
2.3.1 Validitet 7
3. Teoretisk Referensram 8
3.1 Ombyggnadsprocessen 8
3.1.1 Allmänt 8
3.1.2 Förundersökning 8
3.1.3 Projektering 9
3.1.4 Genomförande 10
3.2 Lagar och regler 11
3.2.1 Ombyggnad 11
3.2.2 Tillgänglighet 12
3.2.3 Säkerhet och hälsa 12
3.2.2 Energikrav 13
3.3 Bostadsmarknaden 14
3.5 Entreprenad & Upphandlingsform 15
3.5.1 Upphandling 15
3.5.2 Totalentreprenad (TE) 15
3.5.3 Generalentreprenad (GE) 15
3.5.4 Delad entreprenad (DE) 15
3.5.5 Partnering / Samverkansentreprenad 15
3.6 ROT-Projekts modellen 17
4. Empiri 18
4.1 Partnering & Valet av Entreprenadform 18
4.1.1 Entreprenadformens inverkan 18
4.1.2 Partnering eller ej 19
4.1.3 Partnering vid mindre projekt 19
ix
4.1.4 Partnering vid större projekt 20
4.2 Handlingar 21
4.3 Erfarenhet 21
4.4 Svårigheter & Återkommande problematik 22
4.4.1 Svårigheter med social verksamhet 22
4.4.2 Byggtekniska problem 22
4.4.3 Generella åsikter 22
4.5 Projektering & Planering 23
5. Analys 25
5.1 Problematik 25
5.2 Entreprenad & upphandlingsformens inverkan 25
5.3 Partnering 26
6. Diskussion 29
6.1 Återkommande problematik 29
6.2 Entreprenad & Upphandlingsform 30
7. Slutsatser och fortsatta studier 32
7.1 Slutsatser 32
7.2 Fortsatta studier 33
Bilagor 34
Intervjufrågor 34
Figurer 35
Referenser 36
Litteratur 36
Intervjuer 39
1
2
1. Inledning
1.1 Bakgrund
I och med den växande bostadsbristen och urbaniseringen har ytor blivit hårdvaluta i tätbebyggda områden. Tidigare, då situationen såg annorlunda ut fanns inte samma fokus och eftertanke i planeringen av ytor. Detta har lett till att man i dagsläget bygger om mycket befintliga fastigheter för att på ett mer effektivt sätt utnyttja ytorna. Om man ser till de senaste åren så har efterfrågan på bostäder ökat kraftigt och beror till stor del på den urbanisering och den ökande befolkningsmängd som tidigare nämnts, därför ser vi en stor bostadsbrist i många städer i landet (Hyresgästföreningen, 2018).
Enligt Statistiska Centralbyrån bodde 94 procent av alla invånare 2017 i en kommun med bostadsbrist. Man ser den största bostadsbristen i våra större städer och studentorter, i dessa fall ser man att det är i huvudsak mindre och billigare hyresrätter som efterfrågan är störst på. Enligt Boverkets prognos för 2015, behöver det byggas ungefär 70 000 lägenheter per år för att möta dagens efterfrågan. Nyproduktionen hämmas idag av bland annat höga kostnader och att det är komplexa regler man måste ta hänsyn till men även att den ekonomiska vinsten är mindre (Frycklund och Grahn, 2015).
Man har sett att ombyggnationer och upprustning leder ofta till fördelar som lägre kostnader och kortare byggtid kontra en nyproduktion samt att man har möjlighet att bevara äldre fastigheters arkitektoniska och estetiska framtoning (Ahlgren, 2018). Sett till materialåtgång krävs det betydligt mindre eftersom fastigheten redan är byggd och därför också leder till en minskad energiförbrukning (Gorse och Highfield, 2009). Eftersom en ombyggnadsprocess är en mer osäker och komplicerad process krävs det en inventering och är av stor vikt för att kunna utföra en så bra upprustning som möjligt utifrån byggnadens villkor (Boverket, 2018).
Beroende av projektets storlek och natur spelar även valet av entreprenad & upphandlingsform in åtskilligt. Beroende av företags storlek och erfarenhet passar de olika formerna bättre/sämre sett till entreprenören (Hanson, 2018). Partnering är en intressant upphandlingsform som i allt större utsträckning visar sig vid om-& tillbyggnad projekt idag. (Karlsson, 2018).
3
1.2 Problembeskrivning
Trots den enorma högkonjunktur som för närvarande råder med hög efterfrågan på nya bostäder kommer vi fortfarande i stor utsträckning bo i befintliga fastigheter. För att detta skall fungera har boverket slagit fast att vikten av att det befintliga bostadsbestånd underhålls och utvecklas är större än någonsin (Boverket, 2015).
Om-& Tillbyggnation branschen kommer därför behöva ett uppsving. Osäkerhetsfaktorerna som råder kring dessa projekt leder till att man i många fall drar sig för att investera. Exempel på detta finns bland annat i en fallstudie gjord av U. Lindh, 2013 där tre kontorshus byggts om till bostäder. Eftersom entreprenadformen kan ha inverkan på hur projekt genomförs är detta viktigt att ta hänsyn till vid om- och tillbyggnation.
1.3 Syfte & Mål
Syftet med detta arbete är att sammanfatta och belysa problem samt möjligheter vid om- och tillbyggnation av befintliga fastigheter. Detta sätts i relation till de olika entreprenad &
upphandlingsformer som finns och hur dessa inverkar på ett projekts genomförande.
Ett mål med studien är att lyfta förslag på hur ombyggnationsprojekt bör angripas för att skapa största möjliga värde. Detta sett till projektets natur & utifrån de olika entreprenad &
upphandling formerna.
För att göra detta har vi tagit fram några frågeställningar att utgå ifrån.
Frågeställning.
I. Vad ser branschen för återkommande problem vid om- och tillbyggnation?
II. Vilken inverkan har valet av entreprenad & upphandling form vid dessa projekt?
4
1.4 Metod
För att uppnå rapportens syfte och mål har först litteraturstudier genomförts, presenterade i en teoretisk referensram. För att vidare samla data och underbygga rapportens resultat har 8 stycken semistrukturerade intervjuer utförts.
1.5 Avgränsningar
● Rapporten avgränsas till den Svenska marknaden.
● Endast fastigheter där befintliga ytor restaureras eller omvandlas till bostadsyta tas i beaktning.
● Bestämmelser på kommunal nivå kommer endast ta gällande i beaktning från Halmstad kommun.
5
2. Metod
I metodkapitlet redovisas valda strategier samt arbetssätt som använts för att utforma rapporten. Syftet med detta kapitlet är att skapa en tydligare bild och förståelse för hur data har samlats in och tolkats.
2.1 Litteraturstudie
För att skapa en uppfattning om ämnet har en litteraturstudie utförts baserad på tidigare forskning och kännedom i ämnet. Vid ombyggnationer spelar även lagar och bestämmelser kring miljö och tillgänglighet in vilka lyfts i den teoretiska referensramen. Litteratursökning har främst skett via Google Scholar, Högskolan i Halmstads databaser samt genom litteratur från Halmstads stadsbibliotek. Insamlingen av teorin bestod främst av uppsatser, artiklar och litteratur från Svenska källor.
Den insamlade litteraturen har främst som syfte att bygga upp den teoretiska referensramen vilken skall fungera som underlag för empirisk data. Anledningen till att denna metod valts ligger mycket i att underbygga rapporten med fastslagna premisser så slutsatser sedan kan dras utifrån resultatdata. Eftersom ombyggnationer inte är ett nytt fenomen har studien endast tagit hänsyn till dags-relevanta studier.
2.2 Kvalitativ Metod
Vid insamlingen av resultatdata brukas huvudsakligen en kvalitativ metod. Detta görs genom intervjuer och observationer från referensprojekt. Kvalitativ metod beskrivs enligt (Åsberg, 2001) att: “Kvalitativ metod handlar om hur man ska karaktärisera något; gestalta något.
Kvalitativ metod är således systematiserad kunskap om hur man går tillväga för att gestalta beskaffenhet hos något.” (Åsberg, 2001).
Att vi huvudsakligen valt att rikta in oss på kvalitativa metoder grundar sig i rapportens syften natur. En stor fördel med en kvalitativ metod är dess tendens att bidra till djupare kunskap och förståelse kring ämnet, där både intervjuer och egna observationer innefattas. Detta utförs för att sedan kunna göra en tillförlitlig och korrekt redogörelse kring möjligheter och hinder vid ombyggnation. En nackdel med att endast förlita sig på kvalitativa undersökningar är att det kan vara svårt att dra definitiva slutsatser. Detta beror på att kvalitativ metod är mycket mer öppen för fritt tolkande och till stor grad beroende av betraktarens subjektiva syn. Denna vilken grundar sig på grupptillhörighet, värderingar, fördomar, kunskap och kan skilja sig mycket från person till person (Åsberg, 2001).
6 2.2.1 Induktiva Observationer
När det kommer till hur insamlingen av data angrips sker detta nästan uteslutande induktivt.
Att vi valt en induktiv approach snarare än en deduktiv beror även här på utformningen av arbetets syfte och frågeställning. Det induktiva tillvägagångssättet bygger på att samla in en stor mängd data som sedan läggs som grund för framtida antagelser, medans den deduktiva approachen utgår från fastslagna premisser (Ejvegård, 2009).
Eftersom rapportens frågeställning inte bygger på ett fastslaget problem utan snarare handlar om att kartlägga passar induktiv metód bättre. Då detta resulterar i ett bredare spektra kan dock resultaten bli spretiga och eventuellt svårare att mäta.
2.2.2 Semistrukturerade Intervjuer
Vid kvalitativa undersökningar är en semistrukturerad metod vanlig. Att detta tillvägagångssätt valts i denna rapport beror återigen på den induktiva inställning som råder i syfte och frågeställning. I semistrukturerade intervjuer ställs områden inom vilka fakta efterfrågas för att skapa ett flytande samtal. På så vis kan följdfrågor ställas som tas fram efter hand (Ejvegård, 2009).
För att kunna kartlägga problem och generalisera branschens åsikter har intervjuerna därför haft en semistrukturerad approach styrda kring en mängd frågor vilka finns bifogade under bilaga 8.1. Åtta längre intervjuer genomfördes med yrkesverksamma personer som besitter erfarenhet inom ämnet om- & tillbyggnationer och var av omfattningen 30-40 min. Frågorna som intervjuerna utgick ifrån formades genom forskning i ämnet. Frågan om huruvida bättre befintliga handlingar kan kvalitetssäkra och effektivisera ett ombyggnationsprojekt inspirerades av examensarbetet ‘’Frågeställningar vid ombyggnationer av kontorslokaler till bostäder’’ (Hilton och Daowd, 2014).
Alla intervjuer spelades in och transkriberades. Vid sammanställning av insamlad intervjudata jämfördes transkriberingar för att den allmänna inställningen och åsikten skulle kunna fastslås.
Samtliga intervjupersoner valdes utifrån samma premisser och hade till stor del liknande roller och inblandning i ombyggnationsprojekt.
När empirin presenteras i rapporten lyfts de olika åsikter intervjuerna utmynnade i genom en flytande text. Anledningen till att empirin presenteras på detta viset grundas i den insamlade datans natur. Svaren var sällan stringenta och intervjuerna tenderade att sticka iväg åt olika håll. Respondenterna hade inte alltid samma fokus och att koka ned den insamlade datan i lättare mätbara parametrar hade inte gett samma nyans. Detta hade även varit svårt att göra på ett rättvist sätt.
7
2.3 Tillförlitlighet
För att en rapport ska vara tillförlitlig och ha ett värde som är trovärdigt brukar man generellt se till två grundpelare, dess reliabilitet och validitet. Dessa begrepp beskrivs och utvärderas utifrån insamlad data nedan (Eklund,. 2014).
2.3.1 Reliabilitet
Intervjuernas reliabilitet avser hur tillförlitliga resultaten är. Detta oberoende av när och vem som utför dessa (Studeravidare, 2019). För att intervjuerna skall vara jämförbara och hålla rättvis standard har endast personer som i viss utsträckning är eller har varit verksamma inom såväl projektering som produktionsfasen intervjuats. Det finns dock risk för att en viss brist på följsamhet mot tidigare insamlad data hade inverkan på resultatet då studien i viss utsträckning tog ordentlig form under perioden då intervjuerna genomfördes. Vi anser trots detta att reliabiliteten kan ses som tillfredsställande då intervjufrågorna och recipienterna fortfarande var av liknande karaktär.
2.3.1 Validitet
Validiteten avser den insamlade datans relevans och applicerbarhet gentemot uppställd frågeställning (Studeravidare, 2019). Majoriteten av recipienterna arbetar vid större företag verksamma inom den privata sektorn vilket speglar branschen bra. Alla intervjuer höll i övrigt liknande sett till mängden insamlad och utvärderad data från de olika recipienterna. En möjlig brist är att vi ej har separerat de olika recipienterna utifrån om de är verksamma som beställare eller entreprenörer. På vissa frågor har även direkt mätbara data (JA/NEJ) tagits fram på vilka recipienterna övervägande delade åsikter. Detta inräknat samt recipienternas liknande bakgrund och roller ger empirin en viss generaliserbarhet. Med generaliserbarhet avser att insamlad data skapar en tillämpbar generell bild av ämnesområdet.
8
3. Teoretisk Referensram
I den teoretiska referensramen presenteras en inblick i ombyggnadsprocessen för att skapa en förståelse hos läsaren. Lagar och regler kring tillgänglighet och energikrav relevanta för studien lyfts både på kommunalt och regionalt plan. Datainsamling från tidigare forskning som beskriver bostadsmarknaden presenteras.
3.1 Ombyggnadsprocessen
3.1.1 Allmänt
En ombyggnad är en typ av ändring av den befintliga och ursprungliga byggnaden. För att det ska räknas som en ombyggnad ska antingen hela byggnaden eller en betydande del av byggnaden påtagligt ändras eller förnyas enligt 1 kap. 4 § Plan och bygglagen (2010:900).
Därför räcker det med att en betydande del av byggnaden ändras eller förnyas för att denna åtgärd ska betraktas som en ombyggnad och kraven utgår då från hela byggnaden. Kraven kan reduceras till att enbart omfatta den del som förändrats och förnyats om det anses orimligt att utgå ifrån hela byggnaden.. Vid ombyggnad ska kraven modifieras utifrån ändringens omfattning, byggnadens förutsättningar, verksamhetskrav och förvanskningsförbudet (Boverket, 2018).
3.1.2 Förundersökning
Det första steget i en ombyggnadsprocess är en så kallad förundersökning där byggherren undersöker byggnaden och dess egenskaper så som material, konstruktion och funktion. Där vissa delar kan vara okända i en befintlig byggnad (Boverket, 2017). Det bör även framgå i förundersökningen hur man ämnar sig att hantera okända materialegenskaper till exempel genom konservativa antaganden eller prova materialens hållfasthet. Eventuella brister i den befintliga bärande konstruktionen bör även framgå i förundersökningen samt har syftet att tydliggöra byggnadens kulturvärden, kvaliteter och brister (Boverket, 2017).
För en valid och korrekt bedömning av detta är det lämpligt att ta in antikvarisk och arkitektonisk kompetens. Detta för att välja de åtgärder som bäst tar till vara på byggnadens och tomtens kvaliteter. Förundersökningen utgör också en bra grund för beslut om vad som kan återanvändas eller återvinnas samt vad som måste omhändertas som farligt avfall, efter utrivning (Nordling och Reppen, 2000).
Vid en förundersökning är självfallet alla uppgifter om byggnadens givetvis av intresse, dock har kommunens byggnadsnämnd bara möjlighet att begära handlingar och dokument, som är direkt kopplade till ändringen. Vid större och mer omfattande ändringar är det lämpligt att förundersökningen innefattar framtagande av relationsritningar, text och bilder som beskriver byggnadens historia och nuvarande status i alla relevanta avseenden, samt om de tekniska egenskaper som berör användandet (Nordling och Reppen, 2000).
9
För en mindre åtgärd kan förundersökningen göras mycket simpel och då bestå av fotografier och korta beskrivningar, detta dokumentet utgår ifrån och avses vara objektivt och inte värderande. Eftersom en byggnad ändras ett stor antal gånger under sin brukstid kan man med hjälp av ett välarbetat förundersökningsdokument använda det flera gånger och på så sätt bli ett värdefullt dokument särskilt för fastighetsägaren om det integreras med övrig dokumentation om byggnaden (Nordling och Reppen, 2000).
Eftersom att riskhantering är en central del när det kommer till ombyggnationer är det viktigt att projektledaren utför en tidig riskhantering där kan potentiella hinder, förseningar och extra kostnader minskas. Denna riskhantering består ut av tre steg där riskanalys, riskvärdering och riskreducering innefattas (Ingvarsson och Roos, 2003).
Riskhanteringen utförs för att fastställa vilka potentiella risker i det unika projektet och vad dessa risker kan leda till. Utifrån denna riskanalys tas sedan en handlingsplan fram för att undvika att dessa risker inträffar (Hanson et al. 2015). Projektledaren använder sig även av tidigare utfall av liknande projekt för att bedöma vad som gått bra och vad som gått sämre.
Detta tillsammans med riskanalysen skapar en möjlighet att bedöma riskens kostnad, som jämförs mot kostnaden för att reducera den identifierade risken (Ingvarsson och Roos, 2003).
3.1.3 Projektering
I samband med att projektering av ändringarna starar är det lämpligt att undersöka om bygglov krävs eller om det endast räcker med en bygganmälan i det specifika fallet. Med ett bygglov menas att det föreslagna projektet granskas från detaljplan synpunkt med andra ord byggnadens utformning, färgsättning och anpassning till omgivning, trafik- och grundförhållande inte avviker från vad som detaljplanen redovisar för området. Bygglovet omfattar inte den tekniska granskningen, utan den hanteras i bygganmälan. Bygglov ska sökas för både ny och tillbyggnationer och vid ändring av byggnadens utseende till det yttre, samt vid väsentlig ändring av användandet av byggnaden (Nordling och Reppen, 2000).
Senast tre veckor innan byggstart skall byggherren lämna en bygganmälan till byggnadsnämnden då det gäller nybyggnad, till och påbyggnad, ändring av befintlig byggnad invändigt eller om installationer berörs. Bygganmälan görs skriftligen och innehåller en beskrivning av projektet och de tekniska handlingar som krävs. Detta utförs för att byggnadsnämnden skall kunna genomföra ett samråd med byggherren och den utsedde kvalitetsansvarige för projektet. Samt att kunna besluta om en kontrollplan för projektets genomförande (Nordling och Reppen, 2000).
Projekteringen är en samlande beteckning och berör framtagandet av de ritningar, beskrivningar och övriga handlingar som behövs för att genomföra den planerade ändringen av byggnaden. Ett råd är att genomföra en ordentlig förundersökning och där byggherren helst personligen engagerar sig i detta. Man har sett att många gånger görs upptäckter som tillför projektet helt “nya” kvaliteter. Om projekteringen utförs efter förundersökning och samråd finns goda möjligheter för att varsamhet fokuseras på genom hela ändringsprocessen.
10
Projekteringen utförs av byggherrens konsulter: arkitekt, konstruktör, vvs-konsult, elkonsult, med flera. Från byggnadsnämndens sida är ofta de enda ritningar som krävs är bygglovsritningar som visar husets utseende i skala 1:100. Övriga ritningar och dokument är helt och hållet till för byggherrens genomförande av projektet (Nordling och Reppen, 2000).
3.1.4 Genomförande
Under alla ombyggnader dyker det upp oförutsedda omständigheter i byggskedet. Det kan gälla tidigare genomförda ombyggnader som aldrig dokumenterats. Man har ingen möjlighet att förutse dessa omständigheter eller att gardera sig utifrån ritningar och beskrivningar, så att dessa inte innebär förseningar eller förändringar av det projekterade utförandet. Det är väsentligt att själva ombyggnadsarbetet genomförs varsamt med hänsyn till boende och andra hyresgäster. Detta är även väsentligt för att de inblandade hantverkare är införstådda med detta hänsynstagande (Nordling och Reppen, 2000).
11
3.2 Lagar och regler
3.2.1 Ombyggnad
Då man förändrar en befintlig byggnad ska den förändrade delen fortfarande uppfylla utformningskraven, de tekniska egenskapskraven och varsamhetskravet. Dessa krav gäller även fast ändringen inte är bygglovspliktig eller anmälanspliktig. Det är byggherren som ansvarar för att kraven uppfylls. I grund och botten är det samma utformningskrav och tekniska egenskapskrav som gäller vid ändring av befintlig byggnad och vid nybyggnation (Boverket, 2017). Vid ändring av befintlig fastighet tillåts kraven att anpassas med avseende på ändringens omfattning, fastighetens förutsättningar, varsamhetskravet och förvanskningsförbudet. I och med detta så är kraven för nya byggnader aldrig direkt tillämpbara vid ändring av byggnader.
Dock ges man en viss ledning av kraven för nya byggnader då man ska bedöma krav vid en ändring (Boverket, 2017). Enligt 1 kap. § 4 i Plan och bygglagen (2010:900), så förändrar man en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde så kallas denna åtgärd för en ändring. Med ändring menas åtgärder som ombyggnad, tillbyggnad eller underhåll av byggnad. Enligt 8 kap. § 2 i Plan och bygglagen (2010:900) så innebär en ombyggnad att en betydande del eller hela byggnaden påtagligt förnyas.
Enligt plan- och bygglagen (2010:900) 9 kap. § 19 ”Om den som avser att vidta en bygglovspliktig åtgärd begär det, ska byggnadsnämnden i ett villkorsbesked redovisa sin bedömning i fråga om åtgärden kan antas komma att bli föremål för villkor för att uppfylla kraven i 8 kap. 1 och 2 §. Ett sådant villkorsbesked är inte bindande. Detta genomförs för att byggherren kan begära att kommunen ska bedöma och ge besked om ändringen anses vara en ombyggnad. Vid en ombyggnad kan kraven komma att ställas på hela byggnaden men enligt 8 kap. § 7 i Plan och bygglagen (2010:900) “Vid ändring eller flyttning av en byggnad får kraven i 1 och 4 § anpassas och avsteg från kraven göras med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte samt med hänsyn till byggnadens förutsättningar och till bestämmelserna om varsamhet och förbud mot förvanskning i detta kapitel“ (Boverket, 2018).
När det kommer till ombyggnad har det i huvudsak betydelse för vilka delar av byggnaden som krav kommer att utgå ifrån. Vid en ombyggnad ställs ofta krav på hela byggnaden eller den påtagligt förnyade delen och vid en mindre ombyggnad ställs endast krav på den förändrade delen. Exempel på betydande och avgränsbar del av byggnaden kan vara ett helt våningsplan med lägenheter eller en råvind. Även fast man utför omfattande åtgärder på en byggnad behöver det inte alltid innebära att den blir påtagligt förnyad. Det kan till exempel vara vid byte av ventilationssystem eller byte av en byggnadsdel som till exempel klimatskärmen enligt Boverkets Byggregler (BFS 2011:6) 1:2241 Betydande och avgränsbar del. För att en ändring ska anses vara betydande så ska den vara bygglovs eller anmälningspliktig, medföra en stor ekonomisk investering samt ha en viss karaktär och omfattning (Byggipedia, 2013). Eftersom kravet på att en ändring ska kunna räknas som betydande ska det medföra en stor ekonomisk investering, det bedöms i förhållande till byggnadens värde som är en uppskattning av vad det hade kostat att uppföra en byggnad med motsvarande storlek och karaktär. Man utgår alltså
12
inte från byggnadens marknadsmässiga värde och det finns ingen exakt summa man utgår ifrån.
Utan det bedöms om det är en stor ekonomisk investering utifrån det enskilda fallet (Byggipedia, 2013).
3.2.2 Tillgänglighet
Tillgänglighetskraven finns både som tomtkrav, utformningskrav samt tekniska egenskapskrav. Reglerna kring tillgänglighet är utformade för att så många som möjligt ska kunna delta i samhället på lika villkor. Byggnaden ska kunna användas av både personer med full rörlighet och personer som använder till exempel rullstol eller rullator. Personer som har nedsatt syn, nedsatt hörsel eller andra nedsättningar av orienteringsförmåga ska kunna utnyttja byggnaden. Denna regel tillämpas i Plan och bygglagen (2010:900) 8 kap. §1 “ ska en byggnad vara
1.lämplig för sitt ändamål
2. ha en god form-,färg- och materialverkan
3. vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga”.
När det gäller kraven kring tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse eller orienteringsförmåga är kraven strängt formulerade. Reglerna kring detta finns i Plan och bygglagen (2010:900) samt i Plan och byggförordningen (2011:338) där regleringen beskriver möjligheterna att justera eller bortse tillgänglighetskraven som behöver uppfyllas vid ändring (Byggipedia, 2013).
I Plan och bygglagen 3 kap. §4 Om det behövs för att en byggnad enligt 8 kap. 1 § 3 Plan och bygglagen (2010:900) ska vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga, ska byggnaden vara försedd med en eller flera hissar eller andra lyftanordningar. Detta krav gällande hiss och lyftanordning kan frångås om fastigheten har färre än tre våningar och boarea understiger 35 kvadratmeter (Byggipedia, 2013).
3.2.3 Säkerhet och hälsa
Visar en befintlig fastighet betydande brister gällande hälsa och säkerhet så ställs det även krav på att bristerna åtgärdas vid en ombyggnation även fast de delarna av fastigheten inte alls berörs av de åtgärder som är planerade. Betydande brister hos en fastighet kan till exempel vara om fastigheten inte uppfyller krav vad gäller:.
1.Utformning av tappvattensystemet med avseende på risken för tillväxt av mikroorganismer 2. Brandcellsindelning på vinden
3. Bärförmåga med avseende på snölaster (Boverket, 2017).
I Boverkets byggregler (BFS 2011:338) avsnitt 5:8 ställs krav på brandskydd vid ändring av byggnader avsnitt 5:81 beskriver att byggnader ska utformas med sådant brandskydd att brandsäkerheten blir tillfredsställande. Utformningen av brandskyddet ska förutsätta att brand kan uppkomma. Brandskyddet ska utformas med betryggande robusthet så att hela eller stora
13
delar av brandskyddet inte slås ut av enskilda händelser eller påfrestningar. Byggnader ska vid ändring uppfylla de krav på brandskydd som anges i avsnitt 5:1-5:7. Kraven tillåts dock tillgodoses på annat sätt än vad som anges där om motsvarande säkerhetsnivå ändå uppnås (Boverket, 2015).
3.2.2 Energikrav
I Boverkets Byggregler ( BFS 2011:338) ställs ett övergripande krav på fastigheten där den inte får förbruka mer än ett visst antal kilowattimmar primärenergi per kvadratmeter och år.
Denna energianvändning är den energimängd som vid normalt brukande behöver levereras till fastigheten under ett normalår brukar oftast kallas köpt energi. Kravet innefattar alltså den energi som vid normalt brukande levereras till byggnaden både för uppvärmning, komfortkyla, tappvarmvatten och fastighetsenergi. Utifrån fastighetens energianvändning under ett år för el, fjärrvärme, fjärrkyla, biobränsle, olja och gas divideras det sedan med antal m2 uppvärmd area (Atemp).
Då får man ut ett primärenergital som har enheten kWh beroende på kvadratmeter och år. Det skiljer sig med avseende på kraven var i Sverige byggnaden är belägen, verksamhetstyp, och om den försörjs med el eller inte (Boverket, 2017). Enligt BBR avsnitt 9:2 är det högsta tillåtna primärenergitalet i ett flerbostadshus 85 kWh/m2 och år, där tillägg får göras enligt Boverkets Byggregler (BFS 2011:338) tabell 9:2a om uppvärmd area är större än 50m2 eller där mer än 50% av bostäderna har en boarea på högst 35 m2 vardera (Boverket, 2017).
14
3.3 Bostadsmarknaden
Eftersom vi i Sverige har haft ett långvarigt lågt bostadsbyggande har det i kombination med en hög befolkningstillväxt skapat en allt större bostadsbrist. Boverkets enkät om läget på bostadsmarknaden som kom 2015 påvisar att hela 63 procent av landets 290 kommuner har ett underskott på bostäder. Den procentuella andelen som uppger att det är balans på bostadsmarknaden har fortsatt att minska sedan den senaste enkäten 2014 (Boverket, 2015).
Nästintill alla kommuner som har uppgett en bra balans på bostadsmarknaden har färre än 75 000 invånare och har ingen högskola i kommunen. Mer än 80 procent av Sveriges befolkning bor i kommuner där det råder ett underskott av bostäder i framförallt de centrala delarna. Även fast bostadsbyggandet fortsätter att öka så fortsätter ändå bostadsbristen att även den öka. Detta beror på att befolkningen växer i en högre takt än bostadsbeståndet (Boverket, 2015). Behovet av nya bostäder kommer att vara och är mycket stort under närmaste åren men de facto är att vi även i framtiden kommer att bo i de bostäder som redan är byggda, alltså i det befintliga bostadsbeståndet. Enligt boverket är det avgörande för vårt framtida bostadsbehov att det befintliga beståndet ses över, underhålls och renoveras så att de även i framtiden kan utnyttjas till fullo. Det är avgörande för de framtida behoven att det befintliga beståndet omhändertas och fodrar resurser för ombyggnationer och renoveringar (Boverket, 2015).
15
3.5 Entreprenad & Upphandlingsform
3.5.1 Upphandling
Innan en byggentreprenad påbörjas skrivs ett avtal, ett så kallat entreprenadkontrakt mellan beställaren/byggherren och entreprenören som skall utföra projektet. Beställaren väljer entreprenadform beroende på dess kunskap och hur pass stort ansvar denne vill ta för projektering och de olika delarna i processen (Byggipedia, 2013). De avtal som byggbranschen tagit fram för att underlätta och undvika missförstånd vid kontraktskrivning och avtal i byggandet, kallas för AB-avtal. AB är en förkortning för Allmänna Bestämmelser och tillämpas beroende på vilken entreprenadform som till exempel AB04 för utförandeentreprenader och ABT 06 för totalentreprenader (Bygg & Teknik, 2017).
3.5.2 Totalentreprenad (TE)
Vid totalentreprenad anlitas en entreprenör som ansvarar för hela projektet inklusive de konsulter och underentreprenörer som behövs i projektet. Det är totalentreprenören som ansvarar för projekteringen och att ta fram bygghandlingar och ritningsunderlag samt för upphandlingen av del-/underentreprenörer. Byggföretaget som skriver kontrakt med beställaren/byggherren kallas för totalentreprenör. Det är TE som har helhetsansvar för projektet gentemot byggherren medan underentreprenörer har TE som sin beställare (Byggipedia, 2013). Vid större och mer omfattande ombyggnationsprojekt väljer ofta beställaren att handla upp dessa som totalentreprenader. På så vis frånsäger sig beställaren mycket av det praktiska ansvaret (Lindh, 2013).
3.5.3 Generalentreprenad (GE)
Byggherren alltså beställaren ansvarar för projekteringen och upphandlingen av de arkitekter och konsulter som tar fram bygghandlingar, sedan anlitas en byggentreprenör(GE).
Byggentreprenören som är huvudentreprenör har i sin tur ansvar för att anlita underentreprenör som VVS och el. Generalentreprenören har samma ansvar för byggskedet som vid en totalentreprenad, det som skiljer är att byggherren har ansvar för att ta fram ritningar andra bygghandlingar samt för att samordna (Byggipedia, 2013).
3.5.4 Delad entreprenad (DE)
Byggherren anlitar och skriver kontrakt med samtliga entreprenörer som VVS, el och specialentreprenad. Det är alltså byggherren som är beställare till alla delar i projektet både till konsulter och entreprenörer som i sin tur kan anlita underentreprenörer. Ansvaret ligger på byggherren att planera och samordna projektering och byggnadsarbetena (Byggipedia, 2013).
3.5.5 Partnering / Samverkansentreprenad
Partnering eller även kallat samverkansentreprenad är inte en specifik entreprenadform utan istället ett strukturerat sätt att samarbeta, som är applicerbart på de olika entreprenadformerna.
När ett projekt upphandlas genom partnering styrs detta inte lika mycket av slutpriset som vid en klassisk upphandling. Man tittar istället på timarvoden samt att en mer utförlig undersökning
16
av entreprenörens organisation och erfarenhet görs. Detta sätt anses vara lämpligt vid tekniskt komplicerade projekt eller projekt med stor osäkerhetsfaktor som till exempel vid ROT- projekt. Alltså projekt som är svåra att definiera vilket medför att det är olämpliga att upphandla med en klassisk upphandling (Byggipedia, 2013).
För ett lyckat partneringprojekt krävs ett aktivt deltagande från alla inblandade parter genom processen och partnering är väldigt resurskrävande. Vid partnering krävs ett förhållningssätt till varandra som utgår ifrån tillit, förtroende och öppenhet för en lyckad samverkan (Wenden, 2013).
Ett lyckat partneringsamarbete bör innebära en ökad kommunikation mellan beställare och entreprenör. Detta öppnar upp för ett mer flexibelt arbetssätt vilket applicerar speciellt bra vid om- och tillbyggnation projekt där problemen ofta är oväntade (Angemyr & Abdullhaim, 2013).
17
3.6 ROT-Projekts modellen
I examensarbetet ‘’Planeringsprocessen vid ROT projekt’’ har ett förslag på modell tagits fram som skall beskriva planeringsprocessen vid Renovering Ombyggnad Tillbyggnad projekt så kallade ROT-projekt. Då tillvägagångssätten självklart kan skilja sig lite är syftet med denna att i huvudsak visa komplexiteten vid dessa projekt. Syftet med denna studie var att beskriva och förklara planeringsprocessens komplexitet samt likheter och skillnader vid ROT-projekt.
Studien visar att ROT-projekt är unika vilket gör att planeringsprocessen inte följer ett generellt planeringsmönster som vid nybyggnation. Planeringen är dels beroende av projektets förutsättningar och den stora skillnaden i betraktade projekt i denna studie var att det saknades kompletta handlingar och att byggprocessen har varit väldigt tidspressad (Ulvdell, 2017).
Enligt denna studie påvisas en rad faktorer som projektets slutgiltiga resultat är beroende av, som till exempel vem som är byggherre, hur fastigheten ser ut, var den ligger och vad byggnaden ska utformas och användas till. Eftersom ROT-projekt kan medföra att dolda hemligheter upptäcks som medför att planering av tid, schemaläggning och en god kommunikation är av största vikt för att undvika förseningar och vite. Det anses även att en god kommunikation med beställaren och tidigare användare av fastigheten ger entreprenören en fördel vid planeringen. Studien visar på att ett ROT-projekts planeringsprocess inte bara utgår ifrån själva byggnaden utan även dess närmiljö, vilket påverkar ett projekts logistik och måste därför tas hänsyn till för en genomförbar byggprocess (Ulvdell, 2017).
Figur 1. Processkarta vid ROT-projekt.
18
4. Empiri
Rapportens huvudsakliga innehåll presenteras i empirikapitlet. Här lyfts åsikter från de 8 st respondenterna som intervjuats. Innehållet har delats upp i olika kategorier för att göras mer överskådligt.
Någonting som flera respondenter har understrukit som viktigt när man tittar på ombyggnationer är att särskilja projekten. För att göra det lättare så generaliserar vi därför utifrån två exempel. Mindre projekt, detta refererar till enklare, rena ROT projekt. Större projekt, detta refererar till mer komplexa och omfattande projekt där fastigheten ofta även får en helt ny planlösning.
4.1 Partnering & Valet av Entreprenadform
Att arbeta med partnering vid ombyggnation projekt visar sig ligga i tiden. Av intervju respondenterna så hade 6 av 8 respondenter direkt erfarenhet av att arbeta med partnering vid denna typ av projekt. Respondenternas allmänna åsikt och erfarenheter upplevs positiva och partnering, i många situationer ses som ett fördelaktigt tillvägagångssätt. Utöver fördelarna partnering medför kunde även vissa nackdelar och återkommande problematik med denna metod kartläggas. Beroende av projektets omfattning tycks partnering medföra olika positiva faktorer såväl som problematik. Dessa lyfts mer senare.
4.1.1 Entreprenadformens inverkan
Markus från byggsjögren beskriver att valet av entreprenadform i grunden bör utgå mycket från vilken produkt beställaren vill ha.
Exempelvis så berättar Joachim om hur mycket som är situationsbaserat. ‘’I ett klassiskt renoveringsprojekt kan det exempelvis vara väldigt skönt att ha färdiga handlingar.’’.
Christopher, som främst är verksam inom mindre ROT projekt beskriver att hur de nästan uteslutande tar projekt som generalentreprenörer. Detta mycket beroende av hur deras organisation är vana att arbeta, samt smidigheten i att inte behöva engagera sig lika mycket i varje enskilt projekt. Speciellt när upphandlings summan är så pass liten.
På andra sidan spektrat arbetar Robert med en total renovering av en stor industrilokal.
Eftersom varken förutsättningar eller ordentlig kompetens finns hos beställaren har de valt att handla upp denna som en totalentreprenad. Fördelen här beskriver Robert är att man som entreprenör får större inflytande på utförandet, vilket även beställaren ofta är nöjd med då stora delar av ansvaret flyttas till denna.
19 4.1.2 Partnering eller ej
Om man sedan utför det genom en samverkansentreprenad eller ej är mångt och mycket beroende av företagets relation med beställare. Vad Markus beskriver kan även fyllas i och backas upp sett till den generella åsikten kring samverkansentreprenader. Även om partnering i många fall medför positiva faktorer är det inte nödvändigtvis vad som avgör om ett projekt blir lyckat eller ej. Det handlar om en mängd olika projektbaserade faktorer. Beroende sedan av vilka rutiner och relationer ett företag har kan olika entreprenadformer lämpa sig vid olika fall. Eftersom det inte känns lika självklart med det juridiska gäller det att ligga på men när gjort på rätt vis finns goda förutsättningar för att skapa ett mycket lönsamt projekt för både beställare och entreprenör.
4.1.3 Partnering vid mindre projekt
Vid mindre projekt ligger fördelarna med partnering främst i den snabba projektering och beställningsprocess som tillåts. Tobias som arbetar på andra sidan av spektrat som elektriker beskriver att många av deras enklare ROT eller ombyggnationsprojekt idag sker med just en samverkansentreprenad. När detta klaffar kan iallafall vid mindre projekt, ofta arbetet utföras betydligt snabbare då mycket pappersarbete skippas och problem löses direkt på plats.
HFAB som har påbörjat ett partneringavtal för ROT projekt ser fördelar, mycket i just planerings biten beskriver Jörgen. ‘’Många av våra ombyggnadsprojekt liknar varandra, åtminstone i vad vi efterfrågar. Då vi har börjat med partnering får vi ett team som jobbar tillsammans och detta har lett till att projekten går lättare och lättare då personerna får mer erfarenhet’’.
Vid mindre projekt ser man även ett par nackdelar med partnering. Det tydligaste grundar sig i svårigheten att utveckla en partnering relation. Många beställare har inte behov och ekonomiska muskler att bygga om i sådan omfattning att det blir värt att utveckla en partnering relation. Christopher på rotpartner beskriver att de sällan arbetar med partnering då vi har många olika kunder och projekten ofta inte är så omfattande. ‘’Att etablera en partnering- relation är någonting som i sig tar tid. Vid enklare ROT projekt är för oss då en totalentreprenad minst lika smidig då det inte direkt finns så mycket att vinna med utökad samverkan.’’.
20 4.1.4 Partnering vid större projekt
En av de stora fördelarna med att välja partnering vid mer omfattande ombyggnationer är att byggnaden sällan ser ut som väntat. Richard som arbetar som fastighetschef beskrev sin tankegång kring att välja partnering på följande vis. ‘’Hade vi projekterat färdigt och gjort en generalentreprenad med färdiga handlingar så hade vi fortfarande haft en brottningsmatch under hela projektet. Det enda man vet när man bygger om är att man hittar fel hela tiden.’’.
Detta fylls även i av Robert som arbetar som projektchef. Han beskrev att oväntade kostnader alltid framkommer när man bygger om så att en möjlighet som partnering öppnar upp är att det då går att ta en del av pengen som budgeteras till projektering och istället utöka riskbunkern.
På så vis kan projektering och arbetet på plats utföras parallellt och i många fall sparas både tid och pengar. Ett utökat samarbete med entreprenör kan också leda till en bättre samverkan. Detta då entreprenören ofta har mycket viktig kunskap ifrån det plats nära arbetet som sällan når projektering och beställare.
Med andra ord har man funnit att vid partneringprojekt finns möjlighet att planera på ett annat vis. Med tanke på osäkerheterna i som finns när man bygger om går det att delvis projektera parallellt för att kunna direkt hantera oväntade problem.
Samtidigt som detta är en metod som sett mycket fördelar medför den även ny problematik.
Richard berättar hur det ibland kan resultera i att fel beslut tas. Då man inte har samma underlag för budgetering vid denna typ av partnering projekt som man har vid en klassisk utförande kan slutpriset dra iväg mot vad som var tänkt. Detta handlar dock om att göra en avvägning av hur pass bråttom man vågar ha i förstudie och projektering.
21
4.2 Handlingar
Samtliga respondenter fastslog att ett av de största och mest frekvent återkommande problemen med att bygga om ligger i att befintliga handlingar sällan stämmer med verkligheten. Bättre befintliga handlingar hade definitivt kunnat förenkla processen.
När de befintliga ritningarna inte håller nivå så går det direkt massor av arbete till inventeringar etc. berättar Christopher. Han understryker vikten av att man alltid uppdaterar sina ritningar när ändringar uppstår då det skulle underlätta framtida arbeten avsevärt.
Problemet är sedan att rita in det på nya ritningar som man ska bygga efter. Då gäller det att taklutningar och mått stämmer. Trots att man gör 3D mätningar för att säkerställa rätt position på allting så kan det vara så att var man än öppnar sedan så stämmer det ändå inte berättar Richard. Utöver att ändringar skett som inte dokumenterats så berättar Joachim att byggbranschen förändrats mycket de senaste åren. Förr i tiden hade man inte hade samma noggrannhet i att följa ritningar som man har idag.
Jörgen berättar att de brukar tackla detta genom att sällan projektera sina underlag fullt ut, mycket av ekonomiska skäl. Istället beskrivs behov och efterfrågan i många fall på en simplare nivå och entreprenörer får sedan lösa jobbet på sitt sätt.
4.3 Erfarenhet
Samtliga personer som intervjuades var mer eller mindre eniga i frågan om huruvida behovet på engagemang och erfarenhet hos UE är större vid ombyggnationer, kontra nybyggen. Vi kan fastslå att så är fallet även om det självklart är väldigt individuellt från projekt till projekt.
Jörgen beskriver att det generellt är bra att ha erfarenhet från nybyggnationer innan man ger sig på ombyggnationer, åtminstone de mer komplexa projekten. Marcus och Kenny stryker även under att en tidigare erfarenhet av ombyggnationsprojekt är väldigt viktigt hos projekt- &
arbetsledare, åtminstone vid mer komplexa projekt.
Samtidigt är det svårt att frångå hur otroligt situationsbaserat det är. Tobias som arbetar som elektriker beskriver att många av de ombyggnation projekten de utför är simplare ROT projekt som liknar varandra mycket och är därför, åtminstone för oss som elektriker, inte så avancerade. ‘’För mig handlar det mer om att erfarenheten skiljer sig åt, det behöver inte nödvändigtvis vara så att det ena är svårare än det andra.’’.
22
4.4 Svårigheter & Återkommande problematik
Utöver tidigare nämnda problem och svårigheter ser man även vissa byggtekniska samt sociala problem som ofta uppträder.
4.4.1 Svårigheter med social verksamhet
Med social verksamhet menas en pågående verksamhet och/eller hyresgäster. Detta är någonting som Kenny beskriver som en faktor som ofta begränsar ombyggnations möjligheterna ständigt måste tas hänsyn till. Generellt ser man att beställare med mindre ekonomiska muskler påverkas starkare av detta och att det kan vara en av faktorerna som avgör i vilken omfattning man beslutar att restaurera fastigheten.
4.4.2 Byggtekniska problem
Här ser man en blandning av klassiska problem och svårigheter som beror på hårdare lagstiftning. Det tydligaste och nästan ständigt återkommande problemet är fukt och asbest.
Joachim beskriver att trots att det är lätt att förutse fuktproblem kan de lätt missas, speciellt när projekt är av större karaktär.
Problem och begränsningar som inte rör den befintliga byggnadens hälsa kretsar främst kring bestämmelser om tillgänglighet och brand. Jörgen beskriver att just brand har varit en stor kostnad då de format nya lägenheter i outnyttjade utrymmen då dessa ofta angränsar till allmänna utrymmen.
4.4.3 Generella åsikter
Generellt så anser man att hela ombyggnation branschen släpar lite. Robert beskriver att han det inte går att jämföra rutinerna som finns vid nybyggnationer med dem som finns vid ombyggnationer. Åtminstone om man ser till de mer omfattande och komplexa projekten.
Dessa projekt är därför av ekonomiska skäl inte lika självklara och svårare för företag att ta sig an. Mycket fastigheter ägs även av mindre företag som kanske inte har de ekonomiska musklerna att investera i befintligt med samma horisont beskriver Richard.
23
4.5 Projektering & Planering
Den stora skillnaden när det kommer till projektering & planering som kan fastslås är att valen ofta inte är lika självklara när man angriper ett ombyggnationsprojekt. Christopher beskriver att det ibland vara svårt att ta beslut kring hur djupgående förarbete skall vara då slutpris inte alltid är självklart. ‘’Det går ju inte att börja bila upp ett golv för att behandla fukt för att sedan inse att projektet kommer bli för dyrt.’’.
Det är därför av största vikt att man särskiljer projekt utifrån deras omfattning och natur när man lägger upp planeringen. Vi tittar ofta på liknande tidigare projekt för att få ideer om vad som funkat och ej i olika situationer.
Själva avvägnings faktorn är den som bäst beskriver denna del av ombyggnationsprojekt.
En stor fara, beskriver Joachim, ligger i att man kan ha bråttom och inte hinner ordentligt utreda fukt, asbest etc.
Vid ombyggnationsprojekt som innefattar flera lägenheter med många boende beskriver Markus att de största svårigheterna i planering ligger i att samordna inblandade parter. Detta eftersom deadlines är av så pass stor vikt vid dessa projekt.
24
25
5. Analys
I analyskapitlet utrönas vad studien har visat sett gentemot dess syfte och frågeställningar.
5.1 Problematik
I de empiriska undersökningarna fastslogs att ombyggnationsprojekt generellt är betydligt mer komplexa och svårare att förutspå än nybyggnationer. Detta styrker även Nordling och Reppen under då de talar om svårigheten förutse omständigheter eller att gardera sig utifrån ritningar vid ombyggnationsprojekt.
Empirin menar att det praktiskt sett ofta landar på bristande befintliga handlingar som leder till dessa osäkerheter. Detta leder gärna till mycket kostsamt merarbete. Det är därför viktigt, som litteraturstudien föreslår, att innan man angriper ett ombyggnationsprojekt samla in information. Det gäller att göra tydligt vad som skall utföras, vilka förutsättningar som finns och att redan i detta skedet identifiera potentiella problem. Utifrån såväl empiri som litteraturstudie är detta någonting som anses betydelsefullt genom hela arbetsprocessen, för såväl beställare som underentreprenör.
Boverket uttalar sig om vikten av om- och tillbyggnationer och hur dessa är nyckeln till att få bostäderna att räcka till i framtiden. Projekt av denna typen är inget nytt fenomen, men har de senaste åren fått ett stort uppsving. Recipienterna i den empiriska undersökningen menar på att detta är ett av problemen inom branschen i dagsläget. Det råder en generell brist på rutiner och hur dessa projekt skall angripas.
5.2 Entreprenad & upphandlingsformens inverkan
Om och -tillbyggnation projekt kommer i många storlekar och former. Något de ofta har gemensamt är att de sällan går exakt enligt planerna. Det finns därför en mängd olika faktorer som spelar in vid valet av entreprenadform. Sammantaget kretsar dessa främst kring vilka tidigare erfarenheter som finns hos beställare och entreprenör samt projektets omfattning.
I empirin kan båda dessa antaganden bekräftas då vissa preferentiella skillnader direkt kunde fastslås. Dessa kretsande kring hur det exempelvis enligt recipienterna vid vissa projekt kunde vara skönt med färdiga handlingar samtidigt som totalentreprenad i andra fall var att föredra.
Eftersom teorin beskriver att den största skillnaden mellan entreprenadformerna ligger i vilken utsträckning ansvar ligger hos beställare och underentreprenör kan vi direkt se kopplingar till empirin. Uppfattningen som bildas är att företag ofta vill arbeta på liknande vis utifrån de rutiner och områden de själva behärskar. Då trender går att tolka utifrån projektens omfattning och typ kan vi fortfarande ej att fastslå något optimalt arbetssätt eftersom UE och beställare kan föredra att arbeta på väldigt olika vis.
Samverkansentreprenad, eller partnering, enligt Wenden ett modernt växande arbetssätt inom byggbranschen och troligtvis även av empiri att döma framtiden för ombyggnation branschen.
26
Trots att empirin inte helt entydigt uppskattar partnering håller man med om att det kan vara en nyckel till större konkurrenskraft för om- & tillbyggnation branschen.
5.3 Partnering
Då partnering åtskilliga gånger lyfts i studien som ett intressant och effektivt arbetssätt vid om- och tillbyggnationer tittar vi närmare på detta. Genom att analysera olika tillvägagångssätt som användandet av partnering kan öppna upp för har vi satt samman en processkarta. Denna skall belysa hur tillämpningen kan förenkla och lösa vissa problem. Modellen är baserad ROT- projektsmodellen från den teoretiska referensramen. Denna modell illustrerar hur partnering kan förenkla hanteringen av ändringar och tillägg under produktion då partnering tillämpas.
Figur 3. Processchema, partnering.
Genom att projektering sker parallellt med produktion kan problem som identifieras under projektets gång snabbt lösas och dubbelarbete även i viss mån undvikas. Problemen med osäkerheter i befintliga handlingar består men kan nu hanteras på ett mer effektivt vis.
Det är därför troligt att detta öppnar upp för möjligheten att spara in tid då förarbete och produktion kan starta i ett tidigare skede och att man inte behöver projektera hela projektet utan det kan utföras löpande under projektets gång.
Hand i hand med detta går även erfarenhetsfaktorn som nämndes tidigare. Att arbeta i partnering öppnar upp för ett mer kontinuerligt arbete där möjligheten för ett långsiktigt samarbete kan skapas. När samma personer får arbeta med projekt av samma karaktär under en längre period byggs självklart tydligare rutiner i hur problem kan identifieras och lösas.
Ett tydligt problemen med partnering i praktiken grundar sig i att tiden inte alltid finns till och det då utnyttjats med för lite förkunskap. För att dra nytta av partnering gäller det att finna rätt balans. Återigen kan kopplingen dras till variationen på olika projekt så svårigheten att göra rätt avvägning sällan är enkel. Skulle denna metod få en mer kontinuerlig och bredare användningsgrad tror vi att man hade kunnat lärt sig mer om hur den bör användas för ännu bättre resultat. Vid lyckade projekt kan en dubbel nytta ses. Detta då partnering blir en direkt förbättringsfaktor till problemen med bristande rutiner & erfarenhet hos såväl beställare som entreprenör.
27
Den teoretiska studien föreslår partnering fördelaktigt främst vid större, mer komplicerade projekt och projekt med stor osäkerhetsfaktor. Det vill säga projekt som är svåra att definiera vilket medför att de är olämpliga att upphandla med fast pris. Detta överensstämmer delvis med resultatet från empirin där man tydligt påtalar att ändringar kan hanteras på ett effektivare sätt med partnering. Empirin talar dock samtidigt för att även mindre och mer rutinmässiga projekt kan dra stor nytta av partnering under rätt premisser. Empiri och teori pekar på att ett utökat samarbete inte endast har potential skapar en bättre kommunikation och mer flytande projekt, utan även ett bättre slutresultat.
28
29
6. Diskussion
I diskussionskapitlet lyfts insamlad data från insamlad empiri och jämförs med den teoretiska referensramen.
6.1 Återkommande problematik
Ombyggnationer kan ses som en pandoras ask där dolda problem och svårigheter ständigt framkommer. Detta medför att tidplanering, schemaläggning och kommunikation är extra betydelsefullt. Projekten av denna art tenderar att vara av stor variation och skilja sig mycket från varandra i såväl förutsättning som problematik. Det är därför väldigt viktig att skilja på projekt och projekt. Trots att det i regel utförs en tidig riskanalys är det svårt att identifiera samtliga problem som kan uppkomma. Av den empiriska datainsamlingen görs det därför tydligt att osäkerheten kring befintliga handlingars tillförlitlighet är ett frekvent problem inom om- och tillbyggnation branschen. Detta är ett problem vi ser kan belasta projekt oberoende storlek och omfattning.
De tydligaste svårigheterna utöver detta som identifierats kretsar mycket kring att det i många fall pågår en verksamhet eller finns boende i direkt närhet till ombyggnationerna. Detta gör att vid projekt där denna svårighet infinner sig blir planerings biten ofta väldigt pressad och, i många fall även kostsam. Regler kring tillgänglighet, miljö och brand kan i många fall även vara direkt avgörande för huruvida ett ombyggnationsprojekt blir lönsamt att genomföra eller ej. Detta då reglementet ofta ej såg likadant ut då byggnaden ursprungligen uppförts som dagen det är dags för ombyggnation. Klassiska problem som fukt och asbest frekventerar även.
Sammantaget så talar empirin för att svårigheten i att identifiera problem i ett tidigt skede är den största svårigheten med om- och tillbyggnation projekt. Osäkerheten kring huruvida handlingar stämmer, om en byggnad är fuktskadad etc. är risker som beställare inte alltid varken har råd eller lust att ta. Förundersökningar och arbeten är kostsamma och att till punkt och pricka utreda en fastighet är ofta svårt. En annan faktor vi identifierat som därför väger tungt är vikten av engagemang och erfarenhet hos arbetare, projektledare och arbetsledare.
30
6.2 Entreprenad & Upphandlingsform
Någonting som tydligt framkommer är att ombyggnationsprojekt sällan är så linjära sett till arbetsprocessen. Då projektens storlek och omfattning visat sig ha stor inverkan på vilka svårigheter och problematik som måste tacklas kan detta även ställas i direkt relation till entreprenad & upphandlingens påverkan. I studien framgår det att valet av entreprenadform bör utgå ifrån vilken produkt beställaren efterfrågar.
I empirin lyfts att valet av entreprenadform inte är lika självklart vid ombyggnationer som nybyggnationer. Detta då projekten är betydligt svårare att definiera och tenderar att innehålla fler oförutsedda händelser. Empirin talar om för oss att valet av entreprenadform i grunden bör utgå från vilken produkt beställaren vill ha. Respondenterna trycker därför på vikten av att göra en grundlig inventering och utredning innan projektet handlas upp.
Utöver detta så skiljer sig inte själva valet av entreprenadform direkt från nybyggnationer där uppfattningen generellt är att TE är vanligare vid större, mer komplexa jobb och GE vid mindre enklare jobb. Detta handlar dock mycket om beställarens egen inställning och hur denne vill lägga upp projektet.
Studien visar att det som är extra intressant är upphandlingsformen, mer specifikt om man handlar upp på klassiskt fast pris eller som en löpande samverkansentreprenad. Empirin talar för att det blir allt vanligare att om- och tillbyggnation projekt handlas upp på löpande kontrakt med en närmare samverkan mellan entreprenör och beställare.
Samverkansentreprenad, eller partnering som det även kallas, visar sig i empiri lämpa sig väl mot om- och tillbyggnation projekt. Samtliga respondenter var överens om att vid mer komplexa projekt med fler osäkerhetsfaktorer har partnering god potential. Detta relaterar inte nödvändigtvis till projektets storlek då fördelar kan lyftas vid såväl mindre ROT Projekt som stora totala ombyggnationer av hela byggnader. Vid mindre omfattande projekt är dock respondenterna inte helt överens om att partnering är rätt väg att gå. Meningsskiljaktigheter förekommer främst kring den extra investering av energi som medföljer partnering projekt.
Med detta åsyftas handlingar som inte alltid är fullständiga och behovet av ett mer gediget samarbete mellan beställare och kontraktör.
31
32
7. Slutsatser och fortsatta studier
I detta kapitel sammanfattas det som framgått i studien utifrån frågeställningarna och syftet
7.1 Slutsatser
Studien har visat att en mängd olika återkommande problem och svårigheter förekommer vid ombyggnationsprojekt. Det tydligaste och mest specifikt återkommande ligger i problematiken med otillräckliga befintliga handlingar. Då detta arbete är väldigt kostsamt skapas en svår avvägning där beslut kring i hur stor utsträckning man ska analysera den befintliga byggnaden måste tas. I kombination är andra problem såsom byggtekniska och sanering-relaterade svåra att förutse. Detta skapar en svår avvägning i hur stor utsträckning man ska analysera den befintliga fastigheten eftersom detta är en fråga som kan ha stor inverkan både sett till kostnader och arbetstid. Studien påvisar även att det finns en direkt koppling mellan projektens variation och karaktär till svårigheten i utförandet och kravet på planering som krävs för ett lyckat resultat.
Valet av upphandlingsform har visat sig vara av stor betydelse för hur effektivt man hanterar och löser dessa stora osäkerhetsfaktorer och mindre beroende av entreprenadformen. Detta är något som företagen väljer utifrån typ av projekt, omfattning och hur pass stort ansvar beställaren vill åta sig. Utifrån insamlad empiri är användningen av partnering något som tillämpas vid ombyggnation projekt . Detta kan möjliggöra en kortare projekttid och högre produktivitet. Eftersom partnering i de flesta fall upphandlas med olika incitament och på löpande räkning ses att det kan lämpat sig vid såväl mindre ROT-projekt som mer komplexa projekt. Detta förutsätter dock att en utökad kommunikation och ett mer öppet förhållningssätt aktiveras och beror till stor del på företagets sätt att arbeta, företagets långsiktiga intresse samt relationen mellan beställare och entreprenör.
33
7.2 Fortsatta studier
Vi tycker att fler studier borde göras specifikt på partnering vid ombyggnation projekt och dess påverkan på marknaden. Ett problem som vi snuddat vid men inte hanterat är huruvida partnering kan vara en fara för marknaden då det främst är större företag som i dagsläget har resurserna till att bruka detta system vid stora och komplexa projekt. Då våra intervjuer främst riktade sig mot större företag kan detta vara relevant att titta närmare på. En tydligare kartläggning över hur partnering projekt kan utföras simplare och med tydligare rutiner hur dessa projekt kan bearbetas.
34
Bilagor
Intervjufrågor
Nedan följer frågorna som intervjuerna utgick ifrån.
Personliga
Namn, företag och roll?
Vilken typ av ombyggnationsprojekt har du utfört?
- Beskriv fastigheten
Beskriv genomförandet utifrån din roll och beskrivning.
Uppföljning
Vilka var de tydligaste problemen som uppstod?
Vad berodde dessa på?
Hur gick man tillväga för att lösa dessa?
Fanns det några brister i planeringen som kunde gjorts annorlunda?
Allmänna
Egen erfarenhet ifrån partnering projekt kontra klassisk upphandling vid ombygge?
Kan produktionen effektiviseras och kvalitetssäkras med tydligare och mer detaljerade ritningar?
Ser du att vikten av engagemang och erfarenhet vid ombyggnation är större än vid nybygge?
Hur ser användandet av elektroniska hjälpmedel ut vid ombyggnationsprojekt, upplever du att implementeringen är sämre än vi nybyggen?
Situationsbaserade
35 Varför bygga om istället för att bygga nytt?
Vilken är det största skillnaden med att arbeta med ombyggnation kontra nybygge som du upplevt?
Är det större svårigheter vid ett ombyggnationsprojekt kontra nybyggnation?
Hur skiljer sig din del av processen för ombyggnation jämfört med nybyggnation?
Figurer
Figur 1. ROT-Projekts modellen. Hämtad ifrån, Planeringsprocessen vid ROT projekt. [35]
Figur 2. Entrepenadformens inverkan. Modell som vi själva tagit fram.
Figur 3. Processkarta, partnering. Modell som vi själva tagit fram.
