• No results found

Miljöcertifiering av småhus och bostadsrätter

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Miljöcertifiering av småhus och bostadsrätter"

Copied!
66
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

EXAMENSARBETE INOM TEKNIK, GRUNDNIVÅ, 15 HP

STOCKHOLM, SVERIGE 2021

Miljöcertifiering av småhus

och bostadsrätter

- Certifikatets ekonomiska värde

EFTHIMIOS KALIDIS

DAY-LEE TAMASIS

KTH

(2)

ABSTRACT

Title Author Department Thesis number Supervisor Keywords

Environmental Certification on houses and co-operative apartments

- The Certificate's Economical Value Day-Lee Tamasis & Efthimios Kalidis Department of Real Estate and Construction Management

Division of Real Estate Planning and Land Law TRITA-ABE-MBT-21317

Eva Liedholm Johnsson

Sustainable building, Environmental Certification, Environmental Building, Nordic Swan Ecolabel, Property valuation

Sustainable development is an ongoing topic in today's real estate industry. With several roadmaps and global goals that promote a long-term sustainable development, systems for how to adapt buildings to the environment have emerged. Environmental Building and Nordic Swan Ecolabel are two systems developed in Sweden. In order to follow sustainable strategic work, several real estate companies follow the goal for a net zero emission of greenhouse gases by 2045 in the real estate industry. This leads to an increased initiative of sustainable development and adapting existing buildings to the environment.

The purpose of the thesis is to carry out a study of how the Swedish environmental certification systems, Environmental Building and Nordic Swan Ecolabel, relate to

sustainability work and how these certificates are valued in the property valuation process. In relation to the certifications, the study will investigate the valuation process to examine whether the certificate has an economic value and analyze the connection between environmental certification and market value.

Results of this survey suggest that homes that are environmentally certified do not show a clear economic value in relation to the market value. However, it is noted that the fee paid on these condominiums is significantly lower than the conventional condominiums. A result of this shows that the environmental and sustainability attributes that exist in these homes result in a lower fee in comparison with the non-environmentally certified condominiums. The single-family homes do not show an increase in market value for houses with a Nordic Swan Ecolabel.

(3)

SAMMANFATTNING

Titel Författare Institution Examensarbete nummer Handledare Nyckelord

Miljöcertifiering av småhus och bostadsrätter - Certifikatets ekonomiska värde

Day-Lee Tamasis & Efthimios Kalidis Institutionen för fastigheter och byggande Avdelning för fastighetsvetenskap

TRITA-ABE-MBT-21317 Eva Liedholm Johnsson

Hållbart byggande, Miljöcertifiering, Miljöbyggnad, Svanen, Fastighetsvärdering

Hållbar utveckling är ett omtalat ämne i dagens fastighetsbransch. Med flera färdplaner och globala mål som främjar en långsiktig hållbar utveckling har det framkommit system för hur man ska miljöanpassa byggnader. Miljöbyggnad och Svanenmärkning är två system som utvecklats i Sverige. För att följa ett hållbart strategiskt arbetet följer flera fastighetsbolag uppmaningen om ett netto noll utsläpp av växthusgaser 2045 i fastighetsbranschen. Detta föranleder ett ökat initiativ av att bygga hållbart och miljöanpassa redan befintliga byggnader.

Syftet med uppsatsen är att utföra en studie på hur de svenska miljöcertifieringssystemen, Miljöbyggnad och Svanen, förhåller sig till ett hållbarhetsarbete samt hur dessa certifikat värderas i fastighetsvärderingsprocessen. Studien kommer i förhållande till certifieringarna granska värderingsprocessen för att undersöka om certifikatet har ett ekonomiskt värde och analysera sambandet mellan miljöcertifiering och marknadsvärdet.

Resultatet av denna undersökning antyder att bostäder som är miljöcertifierade inte påvisar ett tydligt ekonomisk värde i relation till marknadsvärdet. Dock konstateras det att avgiften som erläggs på dessa bostadsrätter är betydligt lägre än de konventionella bostadsrätterna. Ett resultat av detta visar att miljö- och hållbarhets attributerna som existerar i dessa bostäder resulterar till en lägre avgift i jämförelse med de icke-miljöcertifierade bostadsrätterna. Småhusen påvisar ingen ökning av marknadsvärdet om en Svanenmärkning finns.

(4)

FÖRORD

Detta examensarbetet är det sista momentet på utbildningen Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Examensarbetet omfattar 15 högskolepoäng.

Vi ser denna uppsats som väldigt givande då vi finner en problematik som finns inom

fastighetsbranschen utifrån bristen på det otydliga ekonomiska värdet som en miljöcertifierad bostad bör erhålla. Vi vill börja med att rikta ett stort tack till respondenterna som tagit sin tid att delta i intervjuerna samt enkätundersökningen, utan er hade arbetet inte varit möjligt att genomföra. Slutligen vill vi tacka oerhört mycket avdelningsansvarig Peter Ekbäck och vår meriterade handledare Eva Liedholm Johnsson för allt stöd och hjälp vi fått under arbetets gång.

Vi hoppas att ni finner detta ämnen lika intresseväckande som vi upplevde ämnesvalet.

Day-Lee Tamasis Efthimios Kalidis

(5)

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

1. INLEDNING 1 1.1 Bakgrund 1 1.2 Problematisering 3 1.2.1 Hypotes 3 1.3 Syfte 3 1.4 Avgränsning 3 1.5 Disposition 3 1.6 Begreppsdefinition 4 2. METOD 5 2.1 Forskningsmetod 5 2.1.1 Genomförande av intervju 5 2.1.2 Genomförande av enkätundersökning 6 2.1.3 Litteraturstudie 6 2.1.4 Dokumentstudie 6 2.1.5 Fallstudie 6 2.2 Metodkritik 7 3. TEORI 8 3.1 Fastighetsutveckling 8 3.2 Lagstiftning 8

3.3 Fossilfritt Sverige - färdplan 9

3.4 EU:s taxonomi 10 3.5 Fastighetsvärderingsteori 10 3.6 Ortsprismetoden 11 3.6.1 Värdering av småhus 13 3.6.2 Värdering av bostadsrätter 14 3.7 Miljöcertifieringssystem 14 3.8 Miljöbyggnad 3.0 15 3.8.1 Bedömningskriterier i Miljöbyggnad 16 3.8.2 Betygsaggregering 18

3.8.3 Processen för certifiering i Miljöbyggnad 21

3.8.4 Avgifter i Miljöbyggnad 21 3.9 Svanenmärkning 22 3.9.1 Svanens kriterier 22 3.9.2 Processen för en Svanenlicens 26 3.9.3 Avgifter för Svanenmärkning 26 4. FALLSTUDIE 28 4.1 Bostadsrätt 28 4.2 Småhus 33

5. RESULTAT AV INTERVJU OCH ENKÄTUNDERSÖKNING 36

(6)

5.2 Marknadsanalytiker på Skanska Nya Hem 37

5.3 Mäklare i Haninge 38

5.4 Enkätundersökning bland fastighetsmäklare i Haninge 39

6. ANALYS 42

6.1 Fastighetsvärdering 42

6.1.1 Osäkerhet i fastighetsvärderingen 45

6.2 Vad bidrar en miljöcertifiering med? 45

6.3 Utmaningar 46

7. SLUTSATS 48

7.1 Hypotetisk lösning 49

7.2 Fortsatta studier 49

8. REFERENSER 50

Bilaga 1: Intervjufrågor till fastighetsbolag. 56

Bilaga 2: Intervjufrågor till fastighetsmäklare. 57

(7)

1

1.

INLEDNING

Kapitlet inleds med en bakgrund om varför hållbarhet är ett omtalat

ämne idag i fastighets- och byggsektorn. En redogörelse om

problematiseringen kring ämnet framställs med rapportens syfte och

frågeställningar. Avgränsningar och tidigare forskning lyfts fram i

kapitlet med en avslutande begreppsdefinition.

1.1 Bakgrund

I dagens fastighetsbransch är hållbarhet ett nyckelord för att blicka fram mot framtiden. Bygg- och fastighetssektorn stod 2018 för 20,6% av Sveriges växthusgasutsläpp, detta motsvarar 11,8 miljoner ton koldioxidekvivalenter. Genom import stod sektorn för 5,8 miljoner ton koldioxidekvivalenter, vilket gör att de totala utsläppen från bygg- och fastighetssektorn under 2018 låg på 17,7 miljoner ton koldioxidekvivalenter.1

I takt med samhällets utveckling får fastighetsmarknaden ändrade preferenser. Med hållbart byggande avser att bygga efter en standard som uppfyller de krav för att byggnaden ska få klassas som hållbar. Utöver att konstruktionen ska vara fysiskt hållbar handlar hållbart byggande om att hushålla med naturresurser samtidigt som man inte skadar miljö och klimat. För en långsiktig hållbarhet är det mer fördelaktigt att konstruera byggnader som håller en längre tid, än att riva och rekonstruera med kort tidsintervall. Detta förutsätter dock att de ekologiska, ekonomiska och sociala aspekterna samverkar.2

Definitionen av hållbar utveckling enligt Brundtlandrapporten:

”En utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”.3

Sveriges riksdag antog miljömålssystem 1999 och har sedan dess tagit fram 16

miljökvalitetsmål i syfte att bidra till genomförandet av de globala hållbarhetsmålen för de ekologiska aspekterna. Utöver miljökvalitetsmålen består miljömålssystemet av ett

generationsmål samt 24 stycken etappmål.4

Den ökade klimatpåverkan har gett miljöcertifieringssystem större uppmärksamhet.

Vissa fastighetsbolag väljer att bygga efter ett så kallat certifieringssystem. Detta möjliggör att under hela arbetsprocessen säkerställs hållbarhetsfrågorna. En miljöcertifiering innebär utöver en minskad miljöpåverkan flera förmåner såsom låga driftkostnader, ökat

1 Boverket, Utsläpp av växthusgaser från bygg- och fastighetssektorn, 2021.

2 Informationscentrum för hållbart byggande, Vad är hållbart byggande?, 2019. 3 Ibid

(8)

2

attraktionsvärde, lättare finansieringsmöjligheter och mer optimala försäkringsvillkor. De vanligast förekommande certifieringssystemen för byggnad i Sverige är BREEAM-SV, EU

Green Building, LEED, Miljöbyggnad samt Svanenmärkning.5

En miljöcertifiering har ett stort hållbart värde, men bedömningen för dess ekonomiska värde är obestämt i värderingsprocessen. För att värdera ett småhus eller en bostadsrätt utgår värderingen främst från ortsprismetoden som baseras på areametoden och

köpeskillingskoefficentmetoden.6 I samband med en fastighetsvärdering bedöms hållbarhet endast som vilket material som används samt den byggteknik som byggnaden uppförts med.7 Enligt en kvantitativ studie som utfördes 2018 av Naturvårdsverket visar det tecken på att betalningsviljan ökar för köp från företag som arbetar hållbart för att minska klimatpåverkan.8

Incitament har frambringat utifrån en internationell studie som utförts 2011 av Franz Fuerst and Patrick McAllister där det framgår att en miljöcertifiering genererar ett högre

marknadsvärde på grund av den ökade efterfrågan på företag som prioriterar klimatfrågan.9 Detta kan tyda på att det finns en korrelation mellan betalningsvilja och marknadsvärde.

1.2 Problematisering

Miljöcertifieringssystem bidrar till en hållbar fastighets- och stadsutveckling. För småhus och bostadsrätter används Miljöbyggnad och Svanen flitigt som miljöcertifiering. Det finns få data på att bostäder som är miljöcertifierade enligt dessa system har ett högre marknadsvärde, men argumenten stärks för att det torde vara så.

Utifrån en undersökning som den ledande analysleverantören av kommersiella fastigheter Datscha har utfört framkommer det att marknadsvärdet är högre för en kommersiell fastighet som är miljöcertifierad. Resultatet av denna slutsats grundar sig på bland annat lägre

driftkostnader och högre hyror. I en annan studie som utförts av Georgia Warren-Myers beskrivs att hållbarhet blir ett allt större nyckelord i fastighetsbranschen vilket kommer resultera till att marknadsvärdet och efterfrågan ökar för miljöcertifierade byggnader i jämförelse med konventionella byggnader.10

Problematiken som uppstår är att under värderingsprocessen tar man inte direkt hänsyn till certifieringens värde, värderingen baserar enbart på hållbarhet i denna bedömningsgrund. I sin helhet betyder detta att miljöcertifierade småhus och bostadsrätter kontra konventionella småhus och bostadsrätter är lika värda förutsatt att dessa är jämförelseobjekt. Resultatet av värderingen innebär att certifikatet inte har ett ekonomiskt värde trots att den har ett stort miljömässigt värde.

5 Sweden Green Building Council, Certifiering: Nyckeln till ett hållbart samhällsbygge, 2018. 6 Fredrik Brunes, Värdering av småhus och bostadsrätter (Lund: Studentlitteratur, 2018), sid. 13. 7 Ibid, sid. 40.

8 Naturvårdsverket, Gullers grupp, Allmänheten om klimatet 2018, 2018.

9 Franz Fuerst & Patrick McAllister, Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental

Certification on Office Values, 2011.

(9)

3

1.2.1 Hypotes

Eftersom att hållbarhet omnämns i flera sammanhang idag finns det flera strategier för att minska klimatpåverkan. Att miljöcertifiera byggnader är en lösning i fastighetsbranschen för att bidra till en hållbar utveckling. I samband med ett ökat initiativ att bygga hållbart efter ett miljöcertifieringssystem bör det föranleda att även certifikatet får ett ekonomisk värde på grund av den utökade processen att bygga samt genom den kunskap som krävs.

1.3 Syfte

Syftet med uppsatsen är att utföra en studie på hur de svenska miljöcertifieringssystemen, Miljöbyggnad och Svanen, förhåller sig till ett hållbarhetsarbete samt hur dessa certifikat värderas i fastighetsvärderingsprocessen. Fokus ligger på fastighetsutveckling av det befintliga beståndet samt nyproduktion av småhus och bostadsrätter, där respektive certifieringssystems indikatorer och kriterier kommer att undersökas. Studien kommer i förhållande till certifieringarna granska värderingsprocessen för att undersöka om certifikatet har ett ekonomiskt värde och analysera sambandet mellan miljöcertifiering och

marknadsvärde. Målet är att undersöka om det finns en skillnad i marknadsvärdet för miljöcertifierade småhus och bostadsrätter i jämförelse med konventionella småhus och bostadsrätter. Vidare är syftet med arbetet att undersöka vad en miljöcertifiering bidrar med, samt utmaningarna med att bygga enligt Miljöbyggnad och Svanen.

Följande frågeställningar kommer att besvaras:

1. Har miljöcertifieringen något ekonomisk värdet i värderingsprocessen? 2. Vad bidrar en miljöcertifiering med?

3. Finns det några utmaningar med att bygga enligt Miljöbyggnad och Svanen?

1.4 Avgränsning

För att kunna undersöka ämnet djupgående har uppsatsen endast grundas på småhus och bostadsrätter. Både nyproduktion och befintliga byggnader kommer att undersökas ur bygg- och fastighetsbranschens perspektiv. Främst har arbetet förhållit sig till certifieringssystemen Miljöbyggnad 3.0 och Svanenmärkning. Även värderingsmetoden ortsprismetoden har studerats i samband med hur man värdesätter en miljöcertifiering. Uppsatsen avgränsas till processerna för miljöcertifiering inom Sverige. Ytterligare begränsas arbetet till Vega i Haninge för bostadsrätter samt Gustavslund i Helsingborg för småhus.

1.5 Disposition

I följande kapitel kommer arbetets metodval att presenteras med en beskrivning av tillvägagångssättet samt vad som är kritiskt med dessa metoder.

(10)

4

senare i fallstudien i kapitel 4. Senare delen av kapitel 3 tar upp vad ett

miljöcertifieringssystem är och beskriver systemen Miljöbyggnad och Svanen.

I kapitel 4 presenteras två enskilda fallstudier, en för bostadsrätter och en för småhus.

Kapitlet bekantar sig med ortsprismetoden som tidigare tagits upp, vilket ger större förståelse för de beräkningar som tagits fram. Även jämförelseobjekt samt deras egenskaper diskuteras och jämförs i kapitel 4.

I kapitel 5 sammanställs de intervjuundersökningar som hållits med Stena Fastigheter,

Skanska Nya Hem och fastighetsmäklaren i Haninge. Respektive respondent har klargjort vad de anser en miljöcertifiering bidrar med samt om det finns någon samband mellan ett

certifikat och ett ökat marknadsvärde.

I kapitel 6 görs en genomgång om vad som tagits upp i de tidigare kapitlen för att sätta dessa i relation till varandra. En diskussion görs av vilken inverkan en miljöcertifiering enligt Svanen och Miljöbyggnad har i fastighetsvärderingsprocessen, för att sedan gå in på vad ett certifikat bidrar med. Även utmaningarna med att bygga enligt dessa system tas upp. Studien avslutas med kapitel 7 som förhåller sig till arbetets syfte där frågeställningarna besvaras och knyter samman alla tidigare kapitel som tagits upp. Kapitlets avslutning ger förslag till fortsatta studier inom ämnet miljöcertifiering som vägledning för andra studenter.

1.6 Begreppsdefinition

BBR: Boverkets Byggregler

SGBC: Sweden Green Building Council

PBL: Plan- och bygglagen

MB: Miljöbalken

Värdekedja: Samverkan mellan aktörer i en bransch

OVK: Obligatorisk Ventilationskontroll

BGO: Building Green Online

BOA: Boarea

Rok: Rum och kök

Brf: Bostadsrättsförening

FTL: Fastighetstaxeringslagen

(11)

5

2.

METOD

Kapitlet behandlar en genomgång om de forskningsmetoder som

används för att besvara frågeställningarna samt tillvägagångssättet.

2.1 Forskningsmetod

Arbetet förhåller sig till en samling av kvalitativa metoder som baseras på dokumentstudier, lagtextstudier, litteraturstudier kompletterat med intervjuer och en kvantitativ metod i form av en enkätundersökning. Miljöcertifieringssystemen, Miljöbyggnad och Svanen har diskuteras för att få en beskrivning av vad dessa innebär samt vad dessa omfattar. För att få förståelse för hur nuläget ser ut har ett flertal artiklar samt dokument granskats.

En kvantitativ metod kännetecknas av statistisk data. Metoden omfångar data som generaliserar ett resultat från ett urval av en population, så kallade respondenter. Den utmärkande egenskapen för metoden bygger på data i form av nummer och siffror som kan struktureras efter urvalet som representerar en hel population. En kvalitativ metod

kännetecknas av en sammanställning av detaljerade beskrivningar för undersökningen. Metoden bidrar till en kontextualisering och tolkning av den insamlade informationen.11

2.1.1 Genomförande av intervju

Studien genomförde totalt tre stycken intervjuer. En intervju genomfördes med två privata fastighetsbolag, Skanska Nya Hem respektive Stena Fastigheter. Vidare genomfördes en intervju med en registrerad fastighetsmäklare som är verksam i Haninge kommun. Dessa privata fastighetsbolag valdes ut är för att få en uppfattning om varför man väljer att bygga efter ett miljöcertifieringssystem respektive inte. Svanen och Miljöbyggnad har diskuterats samt vilka utmaningar det finns med att bygga enligt dessa system. Reflektion har även skett över marknadsvärdet och om försäljningspriserna skiljer sig åt om bostaden är certifierad eller ej. Mäklaren som intervjuades besitter stor kännedom kring miljöcertifierade bostäder, därav valet av respondent. De olika utmaningarna med att värdera certifierade bostäder diskuterades för att sedan resonera om sambandet mellan miljöcertifiering och

marknadsvärde.

Den första kontakten har skett via e-post för att sedan bestämma datum för ett digitalt möte alternativt ett telefonsamtal.

Intervjuerna har varit semistrukturerade vilket grundar sig på att korrespondenten ställer en viss mängd förutbestämda frågor till respondenten, vilket ger som resultat att vidare i intervjun kan det förekomma ett par spontana samt icke förutbestämda frågeställning till respondenten. På så sätt kan intervjun flyta på och skapa en bra dialog mellan respondent och

(12)

6

korrespondent. Genom att utföra en sådan typ av intervju ger det upphov till ett mer spontant men även ett mer personligt angreppssätt.12

2.1.2 Genomförande av enkätundersökning

Enkätundersökningen grundar sig på att få en överblick av fastighetsmäklarnas medvetenhet om miljöcertifieringssystemen Miljöbyggnad och Svanen. Enkäterna sändes i första hand ut via e-postmeddelande till ett antal av 50 stycken mäklare i Haninge kommun. För att

säkerställa att enkäterna besvarades genomfördes även personliga besök hos mäklarbyråerna där en introduktion till examensarbetets ämne även presenterades. Enkätundersökningen innehöll sju frågor som omfattade både olika svarsalternativ samt öppna svar för vidare motivering. Antalet som besvarade enkäten var 37 personer med olika långa erfarenheter inom fastighetsförmedling.

2.1.3 Litteraturstudie

Litteraturstudien har baserats på den fakta som krävs för att kunna beskriva hur

fastighetsvärderingens praktiska moment går till för att värdera småhus och bostadsrätter samt för att ge en beskrivning av hållbart byggande. Böcker som använts i detta arbete är

Fastighetsvärdering om värdeteorier skriven av Ingemar Bengtsson, Värdering av småhus och bostadsrätter skriven av Fredrik Brunes samt Fastighetsekonomi och fastighetsrätt - Fastighetsnomenklatur med fokus på kapitel 16 Fastighetsvärdering skriven av Persson Erik,

kapitel 13 Fastighetstaxering skriven av Haapaniemi Monica samt bilaga 3 Miljöcertifiering skriven av Fridén Carl-Fredrik samt Kjällén Linda.

2.1.4 Dokumentstudie

Dokumentstudie och lagtextstudie har grundat sig på att analysera hur hållbart byggande förhåller sig till systemen. Utöver detta har dokument granskats för att få en inblick på de kriterier som gäller för respektive system, samt systemens utveckling. Större andel dokument har laddats ner från de officiella webbsidorna som tillhandahåller Miljöbyggnad respektive Svanenmärkning, Sweden Green Building Council (SGBC) samt Miljömärkning Sverige.

2.1.5 Fallstudie

Fallstudien som utfördes hade som utfall att beskriva ett tydligt exempel på miljöcertifierade bostäder kontra icke-miljöcertifierade bostäder. För bostadsrätter valdes totalt åtta olika bostadsrättsföreningar ut för att undersöka föreningens lägenheter och hitta jämförelseobjekt. Området som valdes ut var Vegastaden i Haningen. Fyra utav dessa bostäder var

miljöcertifierade medan de resterande fyra inte hade någon miljöcertifiering. Bostaden som tillhör bostadsrättsföreningen Vegabonusen har miljöcertifieringen Miljöbyggnad Silver medan bostadsrättslägenheterna som tillhör bostadsrättsföreningarna Horisonten, Nadir och Vegaettan har en Svanenmärkning. De andra fyra jämförelseobjekten är inte miljöcertifierade. För bostadsrätterna har beräkningarna grundats på pris per kvadratmeter enligt areametoden.

(13)

7

Fallstudien som utförts på småhus hade som fokus Gustavspark i Helsingborg där två jämförelseobjekt valdes ut. Jämförelseobjekt 1 är miljöcertifierad enligt Svanen och jämförelseobjekt 2 är icke-certifierad. Beräkningar för marknadsvärdet har grundat sig på köpeskillingskoefficentmotoden. Taxeringsvärdet beräknades med hjälp av Skatteverkets beräkningsmotor. Variabler som inkluderades i beräkningen var gemensamma uppgifter om tomtmark och bostadsbyggnad, uppgifter om tomtmarken, uppgifter om bostadsbyggnad samt standardpoäng. Standardpoängen grundade sig på exteriör, energihushållning, kök, sanitet, övrig interiör samt underhålls- och ombyggnadsstandard.

Syftet med fallstudien är kunna jämföra objekten för att kunna undersöka om värderingen på dessa bostäder skiljer sig om bostaden är miljöcertifierad eller konventionell.

Jämförelseobjekten grundar sig på lika egenskaper inom samma värdeområde, alternativt inom samma stadsdel.

2.2 Metodkritik

Intervjuerna som utfördes på de privata fastighetsbolagen sker i syfte om att få en bild om hur och varför man bygger hållbara småhus och bostadsrätter. Respondenterna beskriver

marknaden utifrån företaget de arbetar för samt ger en generell bild om hållbart byggande. Genom att utföra intervju med hållbarhetsutvecklare och marknadsanalytiker inom ledande fastighetsbolag i Sverige medför det stor insikt i deras hållbarhetsarbete.

Genom intervjun med fastighetsförmedlaren ges möjlighet att tolka fastighetsmarknadens nuvarande situation med avseende på de miljöcertifierade bostäderna.

Genom att utföra en enkätundersökning bland fastighetsmäklare med olika års erfarenhet inom förmedlingsbranschen utökas samt vidgas förståelsen om hur essentiellt eller ej miljöcertifiering av en bostad verkligen är i dagens fastighetsmarknad. Respondenterna representerar vad fastighetsmäklare anser om miljöcertifiering samt om det förekommer att miljöcertifieringen anses mer värd i fastighetsmarknadssegmentet. Kritik som kan ställas gentemot denna typ av metod är antalet individer som besvarar enkätundersökningen. De 37 fastighetsmäklarna som besvarade enkäten ska representera dagens fastighetsmarknaden.

(14)

8

3.

TEORI

Kapitlet redovisar teoretiska utgångspunkter inom ämnesområdet.

Teorin inleds med en beskrivning av hållbar fastighetsutveckling samt

tillämplig lagstiftning. Därefter redogörs värderingsprocessen för

småhus och bostadsrätter i relation till certifikatets värde. För att

slutligen gå in på hur miljöcertifieringssystemen Miljöbyggnad och

Svanen granskas.

3.1 Fastighetsutveckling

Med fastighetsutveckling i fokus inriktar man sig på att arbeta mot framtiden. Målet med fastighetsutvecklingen är att skapa och utveckla städer, bostäder samt all typ av resterande byggnader inför framtiden. Syftet med detta är att se till att konstruktionerna som etableras ska vara väsentliga inför den blivande tiden. I dagens fastighetsutveckling läggs allt större fokus på hållbara bebyggelser, syftet är att det ska hålla en längre tid och inte behöva rivas för att byggas upp igen under senare tid.13

3.2 Lagstiftning

Plan- och bygglagen är den grundläggande lagstiftningen för planläggning och uppförande av bebyggelse. PBL:s grundläggande bestämmelser främjar en hållbar utveckling genom de ekologiska-, sociala- och ekonomiska dimensionerna. Portalparagrafen beskriver

lagstiftningens syfte om en långsiktig hållbar utveckling med hänsyn till de allmänna intressena som anges i förarbetena, portalparagrafen 1 § Plan- och bygglag (2010:900) lyder:14

1 § “I denna lag finns bestämmelser om planläggning av mark och vatten och om byggande.

Bestämmelserna syftar till att, med hänsyn till den enskilda människans frihet, främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och

långsiktigt hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer.”

Paragrafen har en anknytning till Brundtlandrapporten om en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov.15 Proposition 2006/07:122 innehåller förslag för en enklare plan- och bygglag, bland annat att den ekonomiska dimensionen av hållbar utveckling ska behandlas vid

13 Kungliga Tekniska Högskolan, En flygande start i fastighetsbranschen, KTH, 2020. 14 Boverket, Hållbar utveckling i PBL, 2020.

(15)

9

planläggningen.16I Proposition 1992/93:180 gjordes ett tillägg från tidigare lag ÄPBL, tillägget stärkte syftet om att främja en god och långsiktig hållbar livsmiljö.17

Miljöbalken har en inflytelserik anknytning till hållbar utveckling. Lagstiftningen trädde i kraft den 1 Januari 1999 i syfte att bidra till en hållbar utveckling för det rådande och

kommande samhället.18 Portalparagrafen 1 § Miljöbalken (1998:808) beskrivs enligt följande:

1 § “Bestämmelserna i denna balk syftar till att främja en hållbar utveckling som innebär att

nuvarande och kommande generationer tillförsäkras en hälsosam och god miljö. En sådan utveckling bygger på insikten att naturen har ett skyddsvärde och att människans rätt att

förändra och bruka naturen är förenad med ett ansvar för att förvalta naturen väl.”

De 16 miljökvalitetsmål som omfattar Sveriges Riksdags miljömålssystem återfinns inte inom Miljöbalken men fungerar som en vägledning för lagstiftningen. Det finns inga krav på att bygga hållbart men lagstiftningarna och andra regelverk utgör en vägledning mot en hållbar utveckling för nuvarande och kommande generationer. Det finns flera verktyg och instrument i fastighets- och byggsektorn som främjar en hållbar fastighetsutveckling.19

3.3 Fossilfritt Sverige - färdplan

Hållbar utveckling i fastighetsutvecklingsprocessen är nödvändig för att säkerställa en begränsad miljöpåverkan. Den främsta miljöpåverkan kommer från tillverkningen av

byggmaterial samt energianvändningen i byggnader som resulterar utsläpp. Genom att bygga hållbart genom ett certifieringssystem kan man bidra till en utveckling mot klimatneutralitet. Utöver miljöcertifiering finns det olika mål som regering och fastighetssektorn sätter upp i syfte att bidra till en hållbar utveckling.20

För att möjliggöra en fortsatt hållbar utveckling har Fossilfritt Sverige tagit fram en färdplan inom bygg- och anläggningssektorn som ska bidra till utvecklingen mot klimatneutralitet. I färdplanen har man framställt konkreta mål efter år, varvid flera av målen redan genomförts bl.a att byggskedets miljöpåverkan är en del av miljöcertifieringar. Det aktuella målet 2020-2022 är att aktörerna som är delaktiga i fastighetsutvecklingsprocessen ska ha kartlagt utsläpp under arbetsprocessen samt satt upp egna klimatmål. Under 2025 ska man se en tydligt minskande trend på växthusgasutsläpp för att sedan under 2030 kunna se en halvering av växthusgasutsläpp jämfört med 2015. Med avseende på befintlig teknik finns det goda möjligheter för en minskning på 50% av växthusgasutsläpp. Redan under 2040 planerar man att minska utsläppen med 75% och fem år senare, 2045 ha netto nollutsläpp av

växthusgaser.21

16 Riksdagen, Ett första steg för en enklare plan- och bygglag, 2017. 17 Gunnarsson, Plan- och bygglag (2010:900). Karnov.

18 Naturvårdsverket, Hållbar utveckling med miljöbalken, 2020. 19 Rubenson, Miljöbalk (1998:808). Lexino.

(16)

10

3.4 EU:s taxonomi

Taxonomin är ett verktyg som har koppling till EU:s klimatmål och målsättningar inom den så kallade gröna given som är en färdplan inom hållbar ekonomi. EU:s taxonomi är ett hjälpmedel för finansiärer och investerare att övergå till en stabil, resurseffektiv och

koldioxidsnål ekonomi. EU:s taxonomi är med andra ord en föreskrift med ett flertal kriterier som är ägnade att främja och stödja identifieringen av investeringar som är miljömässigt hållbara. Investeringar av en hållbar tillväxt ligger centralt med att taxonomiförordningen ska kunna avgöra vilka ekonomiska verksamhetet som är passande för just detta ändamål. Genom att bygga hållbart efter ett certifieringssystem finns det möjlighet för gröna investeringar i taxonomin då certifieringar utgör ett kvitto på att hela värdekedjan är hållbar.22

För fastighetsägare eller bostadsrättsinnehavare finns goda förutsättningar för gröna bolån om man bor i en miljöcertifierad bostad, certifieringen ska då avse en Svanenmärkning eller Miljöbyggnad Guld alternativt Silver. Gröna bolån innebär att man har rätt till en rabatterad bolåneränta med 0,10 procentenheter. Bostaden som ska belånas måste vara miljövänlig och energieffektiv. Ett av kraven för gröna bolån är energiklass A- eller B enligt Boverkets energiklassificering från 1 januari 2014. För att kunna ansöka om gröna bolån ska minst ett av de ovan nämnda kraven vara uppfyllda.23 För befintliga byggnader har det kommit ett nytt förslag från EU-kommissionen om när dessa ska klassas som gröna byggnader och då kunna ingå som ett medel för gröna bolån. Förslaget avser att energiklass A på befintliga byggnader ska vara tillämpligt för att kunna ta del av gröna bolån.24 För att kunna mäta lånebeloppet måste först en fastighetsvärdering göras för att bedöma bostadens marknadsvärde, som i sin tur fastställs av betalningsviljan.

3.5 Fastighetsvärderingsteori

Det som avses med en fastighetsvärdering är att bedöma fastighetens marknadsvärde. Ett marknadsvärde kan beskrivas som det värde en fastighet producerar vilket avgörs på

marknaden och bestäms utifrån utbud och efterfrågan. Utöver marknadsvärdet har fastigheten ett individuellt marknadsvärde. Dessa värdebegrepp hänger ihop med varandra, men

skillnaden är att ett individuellt värde är det värde som säljaren anser att dennes fastighet är värd.25 Ett marknadsvärde kan definieras på olika sätt. Den vanligaste definitionen av ett marknadsvärde är “det mest sannolika priset vid en normal marknadstransaktion”. Definitionen avser att parterna agerar rationellt nyttomaximerande. En

alternativkostnadsdefinition av marknadsvärdet är att “marknadsvärdet är lika med det priset

vi skulle behöva betala för annan vara med motsvarande egenskaper”. Båda definitionerna

behandlar samma marknadsvärde. Men den andra definitionen tar upp hur det skulle fungera genom tvång och behandlar då även kompensation.26

22 Regeringen, En taxonomi för hållbara investeringar, 2021. 23 Nordea, Gröna bolån - för dig som bor miljövänligt, u.å.

(17)

11

En fastighetsvärdering kan baseras på flera olika metoder. Vid värdering av småhus och bostadsrätter används ortsprismetoden flitigt. En värdering syftar till att bedöma ett

marknadsvärde för fastigheten vid värdetidpunkten. Värdetidpunkten är den givna tidpunkten till vilket marknadsvärdet ska bedömas, detta då marknadsvärdet ständigt förändras.27 En värdering är en utgångspunkt för att kunna jämföra alla köp vi gör i syfte att uppnå

nyttomaximering. Detta betyder att utifrån tillgängliga resurser tillfredsställa våra behov på bästa möjliga sätt. Jämförelsen bygger på en analys man som konsument för bostadsköp gör där man jämför en fastighets värde med värdet på andra fastigheter.28

Det finns flera aspekter som berör priset utöver kalkyleringsteorierna. Efterfrågan, utbud och marknadsform är tre variabler som sätter riktkursen på hur pristeorin påverkar bostadens värdering. Alla dessa variabler har gemensamt en viktig faktor, och det är således den ekonomiska situationen som råder på marknaden. Utifrån det ekonomiska läget som råder kommer efterfrågan, utbudet samt marknadsformen att påverkas i både en positiv men även i en negativ riktning.29 För det praktiska värderingsarbetet är det nödvändigt att relatera

marknadsvärdet till värdepåverkande faktorer. Dessa faktorer kan representera läge, ålder, hyror, storlek, driftnetto och så vidare.30

Utifrån en studie som utförts av Warren-Myers år 2013 påstår man att det finns för lite bevisning inom fastighetsvärdering för att en certifiering ska ha ett ekonomiskt värde, detta på grund av de få transaktionerna för miljöcertifierade byggnader.31

3.6 Ortsprismetoden

Ortsprismetoden är den metoden som oftast används vid värdering av småhus och bostadsrätter. Metoden grundar sig på att uppskattningsvis fastställa marknadsvärdet på objektet som ska värderas genom att jämföra liknande objekt som har liknande egenskaper, det vill säga jämförelseobjekt. Metoden utgörs av två delmetoder,

köpeskillingskoefficientmetoden även kallad K/T-metoden samt areametoden. Både

areametoden samt K/T-metoden nyttjas för att se till att värderingsobjektet kan jämföras med jämförelseobjektet.32

Areametoden är en metod för att faställa kvadratmeterpriset för en bostad. I denna metod dividerar man köpeskillingen med boarean på bostaden. För att få ett genomsnittligt pris per kvadratmeter för flera bostadsrätter adderar man samtliga kvadratmeterpris och dividerar med så många objekt som undersökningen avser. På det sättet kan man jämföra flera bostäders prissättning per kvadratmeter samt kunna tolka marknadsvärdet av en bostad.33

27 Ingemar Bengtsson, Fastighetsvärdering om värdeteorier (Lund: Studentlitteratur, 2018, sid. 18. 28 Ibid, sid. 19.

29 Fredrik Brunes, Värdering av småhus och bostadsrätter (Lund: Studentlitteratur, 2018), sid. 20. 30 Fastighetsekonomi och fastighetsrätt. Fastighetsnomenklatur. Utg 13, s. 231.

31 Amanda Grafström & Hanna Käck, Environmental Certifications in the Office Segment - Does the Swedish

Market Reward Certified Properties with a Higher Price?, 2020

(18)

12

K/T-metoden framställer prisutvecklingen av bostäder i bland annat en kommun. K/T talet, som även kan beskrivas som köpeskillingskoefficienten är andelen mellan köpeskillingen samt taxeringsvärdet för den sålda fastigheten. Köpeskillingskoefficienten redogör för hur mycket mer än fastighetens taxeringsvärde som köparen har erlagt. Alla fastigheter i Sverige har ett taxeringsvärdet som är det samlade värdet av byggnadsvärde och ett tomtvärde.34

Genom att ta reda på K/T talet kan man undersöka hur prisutveckling varit över tid.35 Värderingsmodellen för fastighetstaxering kan delas in i fem moment oavsett fastighetstyp. Först ska det ske en uppdelning av respektive delar som avses av värderas för sig, det vill säga indelning i värderingsenhet. Med värderingsenheter avses bland annat byggnaden och tomtmarken. Det andra steget är klassificering av värdefaktorerna, vilket i detta moment avser de faktorer som är reglerade i fastighetstaxeringslagen (FTL). Detta för att i nästa steg kunna göra en beräkning av det sammanställda värdet. I steg fyra ska man summera det totala värdet för respektive värderingsenhet till delvärden och ett taxeringsvärde. Med delvärden avser markvärden och byggnadsvärden. I det sista steget kan fastighetsägaren yrka på justering för säregna förhållanden, vilket måste ske i de fall då särskilda omständigheter föreligger, till exempel bullerstörning.36

Jämförelseobjekt är en viktig del av ortsprismetoden, då man utgår från lika objekt inom lika ort. För att kunna klassa objektet som ett jämförelseobjekt bör det finnas en presumtiv köpare i det specifika området. Ett exempel kan vara om värderingsobjektet ligger i Sundbyberg i Stockholm och en presumtiv köpare av värderingsobjektet även skulle kunna tänka sig att köpa ett liknande objekt i Solna, då bör Solna enligt en tumregel ingå i den geografiska avgränsningen.37 Egenskaperna för ett jämförelseobjekt definieras av att “jämförelseobjekten

som bör användas ska väljas inom en bedömd geografisk avgränsning och försäljningar av jämförelseobjektet ska ha skett inom en rimlig närhet i tid”. Jämförelseobjektets kvaliteter

bör överensstämma med värderingsobjektets kvaliteter. Detta innebär att både de fysiska egenskaperna samt lägesspecifikationerna bör vara förenliga med varandra. Detta ska vidare ge upphov till att bedömningen av marknadsvärdet kommer att resultera till ett rimligt värdet i relation till de olika jämförelseobjekten som användes i metodiken.38

Om det finns ett antal jämförelseobjekt som är mer komparabla än andra bör dessa användas mer ingåendes för att bedöma marknadsvärdet. För att undgå felberäkningar bör alla

jämförelseobjekten inkluderas eftersom de utvalda jämförelseobjekten kan ha sålts under icke “normala” förhållanden. Genom välformulerade resonemang och beräkningar blir

konklusionen gällande bedömning av marknadsvärdet att det sker i liten utsträckning i korrekta och punktliga prissättningar.39

34 Svensk Fastighetsförmedling, Taxeringsvärde - Vi reder ut, u.å. 35 SCB, Hur mäter man prisutvecklingen på småhus?, u.å.

36 Fastighetsekonomi och fastighetsrätt. Fastighetsnomenklatur. Utg 13, s. 154

37 Fredrik Brunes, Värdering av småhus och bostadsrätter, (Lund: Studentlitteratur, 2018), s. 57. 38 Ibid, s. 59

(19)

13

3.6.1 Värdering av småhus

Arbetsgången för värdering av småhus är utifrån en trefasig process. 1. Förberedelse

2. Informationssamling

3. Beräkning för bedömning av marknadsvärdet

Förberedelse innefattar vad som ska åstadkommas. I denna del av processen bestäms vilka objekt som ska värderas samt vilket värdebegrepp som ska användas. Vidare i förloppet ska all information kring objekten samlas, information om både värderingsobjektet samt

jämförelseobjektet ska inkluderas i informationsamlingen. Slutligen ska beräkningen göras för att utifrån informationen kunna avgöra det bästa samt det mest rimliga marknadsvärdet.40

Förberedelse - steg 1

En värdering kan vara omfattande i olika skalor. Utifrån Sektionen för Fastighetsvärderings stadgarna finns det ett minimikrav på vilka punkter som ska inkludera i värderingen. I rapporten ska följande punkter innefattas:

- Värderingsobjekt: Värderingsobjektet avses det objekt som ska värderas. - Värderingsperson: Personen som ska utföra värderingen.

- Värdebegrepp: Avses vilket värde som ska beräknas, kan vara taxeringsvärde, affektionsvärde med mera.

- Värderingstidpunkt: När värderingen sker.

- Värdetidpunkt: När man bestämmer datumet på marknadsvärdet för objektet. - Bedömning av marknadsvärdet.41

Informationssamling - steg 2

Informationen som samlas in är värderingsobjektets kvaliteter, val av jämförelseobjekt samt jämförelseobjektets kvaliteter:

- Värderingsobjektets kvalitet. - Val av jämförelseobjekt. - Jämförelseobjektets kvaliteter.42

Objektets kvaliteter fastställs genom en noggrann besiktning av objektet. När man undersöker objektets kvaliteter delas egenskaperna av objektet in i två olika kategorier, fysiska

egenskaper samt läget. De fysiska egenskaperna innefattar bostadens byggnad, och tomt för småhus, medan läget beskriver om fastigheten är belägen i ett bra eller mindre bra läge. När man bedömer de fysiska attributen syftar man på hållbarhet, funktion och skönhet.43

Hållbarhet är den kategori som undersöker vilket material samt vilken byggnadsteknik som byggnaden uppförts med. Det viktigt att veta byggnadens hållbarhetsegenskaper för att kunna

40 Fredrik Brunes, Värdering av småhus och bostadsrätter, (Lund: Studentlitteratur, 2018), s. 35. 41 Ibid, s. 36.

(20)

14

förhindra höga drifts- och underhållskostnader. Om fastighetens hållbarhetsegenskaper är låga kommer det att ge upphov till höga kostnader i framtiden.44

Beräkning av marknadsvärdet - steg 3

I det tredje steget beräknas marknadsvärdet. Beräkningen innefattar uppgifter om antalet jämförelseobjekt, köpeskilling det vill säga vad fastighetens såldes för, boarea, pris per kvadratmeter i kronor, samt fastighetens kvalitet.45

3.6.2 Värdering av bostadsrätter

För bostadsrätter följer en lika processen som för småhus. Alla stegen ingår men skillnaden är vid värdering av en bostadsrätter ska även bostadsrättsföreningens ekonomi undersökas. Den ekonomiska delen vid värdering av bostadsrätter är mer omfattande då det finns flera faktorer som vägs in i bedömningen jämfört med småhus.

För att kunna utföra en allsidig besiktning ska information om den avgift som värderingsobjektet erlägger till bostadsrättsföreningen undersökas, även kallat

månadsavgiften. Förutom detta bör bostadsrättsföreningens ekonomiska situation undersökas för att ta reda på hur månadsavgiften kan komma att ändras i framtiden. För att kunna

bedöma avgiften inom den snara framtiden undersöks föreningens årsredovisning. Detta kommer att resultera både en översiktlig men även en fördjupad uppfattning om hur bostadsrättsföreningen hanterar bostadsrätterna ur ett ekonomiskt perspektiv.46

3.7 Miljöcertifieringssystem

Ett miljöcertifieringssystem är ett system utvecklat inom fastighetsbranschen som påvisar ett hållbarhetsarbete och ger ett kvitto på att en byggnad är miljöanpassad. Syftet är att begränsa miljöpåverkan och bidra till en hållbar utveckling. Det finns flera olika miljöcertifieringar beroende på typ av fastighet och ändamål. Miljöbyggnad och Svanen är två system som har utvecklats inom Norden.47

Sedan början av 2010-talet har trenden börjat öka på miljöcertifierade byggnader. Den ökade tillväxten grundar sig på flera faktorer. I takt med miljöpåverkan ökar medvetenheten om hur människan är en bidragande faktor till klimatpåverkan. Energianvändningen är hög och alla miljöcertifieringssystem främjar en lägre energianvändning. Även hälsan är en tydlig faktor till tillväxten. Genom att ha en bättre inomhusmiljö samt en minskad halt av kemikalier i bostaden resulterar det till ett hälsosammare liv. En ytterligare faktor som bevisats utifrån undersökningar är att en stor del av bostadskonsumenterna är villiga att betala mer för

44 Fredrik Brunes, Värdering av småhus och bostadsrätter, (Lund: Studentlitteratur, 2018), sid. 41. 45 Ibid, sid. 42.

46 Ibid, sid. 78

(21)

15

produkter samt tjänster som är positiva för både människorna och miljön. En annan faktor är att miljöcertifieringar kan stärka ett företags varumärke.48

För att kunna få ett certifikat ska byggnaden uppfylla ett flertal krav. En miljöcertifiering kan tillämpas på både befintliga byggnader och nyproduktion, men kraven kan skilja sig åt beroende på i vilket av dessa skeden som projektet ska certifieras i. Kraven kan i sin tur utgöra en grund för det betyg eller poäng som byggnaden erhåller.49

2020-01-01 fanns det 11258 färdigställda Svanenmärkta bostadsenheter. Med bostadsenheter avses villa, radhus, lägenhet, förskola och skola.50 2020 fanns det 532 stycken certifierade småhus och flerbostadshus i Miljöbyggnad.51

3.8 Miljöbyggnad 3.0

Miljöbyggnad är en välgrundad och omfattande svensk miljöcertifiering som ger god

förutsättning för att arbeta och bo i en bra miljö. De byggnadstyper som kan certifieras enligt Miljöbyggnad är småhus, radhus, parhus, flerbostadshus, lokalbyggnader samt byggnader med blandad verksamhet. Dessa gäller för både befintliga byggnader och nyproduktion. Med nyproduktion avses byggnader som varit i drift mindre än 5 år och med befintlig byggnad avses byggnad som varit i drift längre än fem år.52

Tidigare använde man sig av systemet Miljöklassad byggnad som utvecklades inom Bygga-bo-dialogen under 2003.53 Bygga-bo-dialogen baseras på frivilliga åtaganden inom

hela värdekedjan vars syfte är att prioritera en hållbar bygg- och fastighetssektor. Systemet skulle fungera som ett instrument anpassat för fastighetsägare som kan användas för att behandla miljöfrågor och bidra till miljökvalitetsmålen. För att kunna nå upp till syftet har Bygga-bo-dialogen satt upp ett mål som baseras på de tre huvudområdena hälsosam

innemiljö, effektivt energianvändning och effektiv resursanvändning. Målet är att före 2025 nå en hållbar bygg- och fastighetssektor inom de tre prioriterade områdena.54 Sweden Green

Building Council (SGBC) övertog den första Januari 2011 Miljöklassad byggnad och ändrade systemet för anpassning till en certifiering som grundas på en oberoende granskning, det vill säga tredjepartsgranskning. I samband med övertagandet ändrades namnet till Miljöbyggnad. Det finns flera tidigare manualversioner för Miljöbyggnad. För Miljöklassad byggnad finns versionerna 1.0 och 2.0 som omfattar klassningsregler för nyproduktion och befintliga byggnader. För Miljöbyggnad finns manualer i serien 2.x som omfattar regler för certifiering av nyproduktion och befintliga byggnader med tillhörande metodikdel.55 Från manualen Miljöbyggnad 2.0 till 2.1 har man samlat nödvändig information till tre manualdelar,

48 Fridén, Carl-Fredrik & Kjällén, Linda. Fastighetsekonomi och fastighetsrätt. Fastighetsnomenklatur. Utg 13,

s. 522

49 Ibid

50 Svanen, Statistik över Svanenmärkta hus, 2021.

51 Sweden Green Building Council, Statistik över certifierade byggnader, 2021. 52 Sweden Green Building Council, Metodik, 2017.

53 Ibid

54 Boverket, bygg hållbart, 2021.

(22)

16

metodik, bedömningskriterier för nyproducerade byggnader och bedömningskriterier för befintliga byggnader.56

Miljöbyggnad följer efter ett antal principer.57 - Bidra till miljökvalitetsmålen

- Kostnadseffektivt

- Enkelt att förstå, förklara och implementera - Begränsat i storlek

- Vetenskapligt prövade indikatorer - Kvalitetskontroll av handlingar i sak - Omfatta det fastighetsägaren kan påverka - Alla indikatorer ska vara obligatoriska

Figur 1. Miljöbyggnad logga.

3.8.1 Bedömningskriterier i Miljöbyggnad

För bedömning om en byggnad ska få bli certifierad enligt Miljöbyggnad utgår man från indikatorer. Det finns totalt 16 stycken indikatorer, men vilka av dem som blir tillämpliga baseras på om byggnaden är befintlig eller nybyggd. Indikatorerna fördelas i aspekter som är en sammanvägning av flera poster som berör samma delområde. Därefter fördelas aspekterna i tre kategorier, innemiljö, energi och material. Indikatorerna utgör sedan en samlad

bedömning för vilket betyg byggnaden ska få, det vill säga byggnadsbetyg.58

56 Sweden Green Building Council, Metodik, 2017. 57 Ibid

(23)

17

Tabell 1. Indikatorer för Miljöbyggnad.

Samtliga indikatorer fördelas efter nyproduktion samt befintlig byggnad. För nyproduktion gäller indikatorerna 1 - 15 och för befintlig byggnad tillämpas indikatorerna 1 - 12 samt indikator 16.

Indikator 1 - 4

Värmeeffektbehovet är ett mått på de energitekniska egenskaper på både ventilationen och klimatskärmen. Denna indikator beräknas för att garantera låg värmeeffektbehovet när det är som kallast undet ett normalår. Värmeeffektbehovet beräknas som förlust av värme eftersom värmetransmission, luftläckage och ventilation påverkar och influerar de delar av byggnaden som är värmda till 10 grader eller mer. Solvärmelast anses som betydande för att se till tillgodose byggnaden med ett begränsat effektbehov för komfortkyla och övertemperatur under den varma ¨årstiden.59 Solvärmelast innebär att man undersöker den solvärmen som passeras genom fönsterglaset och bidrar till att värma ett rum. De fönster som undersöks är endast väster till öster genom sönder. Denna process gör i syfte på att ta reda på hur mycket utav denna värme som måste ventileras bort eller kylas bort under sommarhalvåret.

Energianvändning är en indikator som kontrolleras för att se till att byggnaden förvaltas

(24)

18

genom en så låg energianvändning som möjligt. Energianvändningen som inkluderas gäller uppvärmning, varmvattenberedning, komfortkyla samt fastighetsenergi. Andel förnybar energi beräknas för att observera hur mycket av energin som efterfrågas och tillförs med en förnybar ursprung. Andelen förnybar energi uppskattas utifrån beräkning av den totala årliga energianvändningen.60

Indikator 5 - 12

Syftet med att bedöma ljud i en byggnad är för att tillgodose byggnaden med en god ljudmiljö. Bedömning för att se till att byggnaden erhåller en accepterad ljudmiljö görs genom lyssningstest bland annat. För att förvalta en byggnad på ett miljömässigt sätt måste radonhalten inomhus vara låg. Beroende på hur låg radonhalten är desto starka skäl för att uppfylla silver och guld nivå inom detta rekvisit. Ventilation spelar en enormt stor roll i byggnadens luftkvalitet. Därav anses denna indikator som otroligt viktig. För att kunna bedöma ventilationens användbarhet, värderas luftkvaliteten med koldioxidhalten. OVK Fuktsäkerhet bedöms för att förhindra fuktskador i byggnaden. Riskbedömning görs för att se till att vatten- och fuktskador ej uppkommer. Besiktning görs i byggnadens klimatskärm och fuktkänsliga utrymmen inomhus. Termisk klimat vinter är viktigt för att säkerställa att en bra termisk inneklimat erhålls under vintertid för fastigheten. Termiskt klimat sommar är viktigt för att kunna tillgodose fastigheten med en fortsatt god termisk inneklimat under sommartid. Man bedömer hur god tillgång till dagsljus en fastighet har. Syftet med att man bedömer legionella är för att tillgodose bostaden med en låg risk av tillväxt och spridning av legionellabakterier. Dessa bakterier kan förekomma i och från tappvattensystemet.61

Indikator 13 - 16

Det är viktigt att byggnaden följer med dokumentation av byggnadens inbyggda byggvaror samt dess byggnadsmaterial. Vidare anses utfasning av farliga ämnen som ett viktig kriterium då nyproducerade byggnader bör förvaltas och byggas utifrån ett minimum av farliga ämnen i såväl byggvaror som material. Dessutom har kriteriet som gäller stommens och grundens klimatpåverkan ansetts som ett viktigt kriterium för att kunna fastställa att

grundkonstruktionen samt stommen har en så låg klimatpåverkan som möjligt.62 Sanering av farliga ämnen är av stor betydelse för att en bostad ska betraktas som miljövänlig. Om det ej förekommer asbest, radioaktiva isotoper, kadmium, bly och kvicksilver bör fastigheten anses ha en guldnivå enligt Miljöbyggnad.63

3.8.2 Betygsaggregering

Miljöbyggnad har tre certifieringsnivåer, Brons, Silver och Guld. För att kunna betygsätta byggnaden betygsätts indikatorerna enskilt och sedan utges det ett betyg på tre olika nivåer, aspektnivå, områdesnivå och byggnadsnivå. Dessa nivåer ger slutligen en summering och ett slutgiltigt betyg på byggnaden. Miljöbyggnad i betyg Brons uppfyller i det stora hela

myndighetskraven i enlighet med Socialstyrelsen, Arbetsmiljöverket, BBR, med flera.

60 Sweden Green Building Council, Bedömningskriterier, Befintliga byggnader, 2017. 61 Ibid

(25)

19

Betygsnivån Klassad är en nivå som implicerar att kraven inte är uppfyllda. Denna nivå agerar som en vägledare till förbättring av de olika indikatorerna för befintlig byggnad.64

Betygsättningen sker genom en aggregering. Aggregering innebär att en sammanställning av data till en slutgiltig total. Om en byggnad till exempel vill erhålla betyget Guld, gäller det att minst hälften av indikatorerna är Guld samt att ingen av indikatorerna har ett betyg som är mindre än Silver, det vill säga ingen kombination av Brons kan finnas.65

Från rumsbetyg → indikatorbetyg

Betygsättningen varierar beroende på vilket betyg som ska sättas samt inom vilken nivå. När ett helhetsbetyg ska sättas inom aspektnivån gäller alltid det lägsta indikatorbetyget inom aspekten. Detta innebär således att om en indikator har ett högt betyg medan en annan indikator har ett lägre betyg blir resultatet av indikatorbetyget det lägsta betyget som indikatorn erhåller.66

Från indikator → aspektbetyg

För betygsättning av aspekten gäller det lägsta indikatorbetyget. Detta innebär att om ventilationens indikatorbetyg är BRONS medan radonets indikatorbetyg är SILVER blir utfallet av aspektbetyget BRONS. Detta då bedömning utgår från det lägsta betygets som givits till indikatorn.67

Från aspektbetyg → områdesbetyg

Vid betygsättning av områdesbetyg gäller att utfallet blir utifrån det lägsta aspektbetyget som givits, dock höjs detta betyg med ett steg om minst 50 % av aspektbetyget är högre. Om det har givits betyget SILVER i ett av de tre aspekterna och resterande fått ett betyg på GULD blir utfallet för områdesbetyget som helhet betyget GULD.68

Från områdesbetyg → byggnadsbetyg

Betygsättning av byggnadsbetyget bestäms med hänsyn till majoriteten av de sammanställda områdesbetygen. Detta innebär således att om områdesbetyget för energi erhåller betyget GULD, områdesbetyget för innemiljö erhållit betyget SILVER samt om områdesbetyget för material erhåller betyget SILVER blir det slitgiltiga resultatet för byggnadsbetyget SILVER.69

64 Sweden Green Building Council, Metodik, 2017. 65 Ibid

(26)

20

(27)

21

3.8.3 Processen för certifiering i Miljöbyggnad

Certifieringsprocessen för Miljöbyggnad omfattas av sju steg, vilka dessa skiljer sig åt beroende på om det avser en redan befintlig byggnad eller nyproduktion.

1. Den byggnad som avser att certifieras ska först registreras i Building Green Online (BGO). Under denna aspekt kan även förhandsbesked sökas. Ett förhandsbesked kan göras då del eller en hel indikator är uppfyllt. Denna ansökan ingår i en godkänd registrering.

2. Ansökan om certifiering skickas in och återfinns i BGO inom 3 år. Om ansökan inte laddats upp inom dessa 3 år avbryts registreringen.

3. Ansökan formaliakontrolleras av SGBC och säkerställer att jäv inom företaget inte förekommer.

4. Ansökan granskas och revideras av en oberoende granskare för att bedöma om betygskriterierna är uppfyllda. Ansökan återsänds för revidering om otydligheter eller vaga formuleringar återfinns.

5. Ett preliminärt certifiering utfärdas om byggnaden uppfyller betygskriterierna. För nybyggnad eller ombyggnad utfärdas en preliminärt certifiering och vid befintlig byggnad utfärdas ett det slutliga certifikat.

6. För att en nybyggnad eller ombyggnad ska verifieras ska byggnaden först tagits i bruk eller utfärdats en preliminär certifiering, efter detta kan nybyggnad verifieras inom 3 år. Om verifiering inte sker inom tidsramen återkallas certifikatet.

7. Ett certifikat är giltig i fem år efter verifieringen. För att certifieringen ska fortsätta vara giltigt måste återrapportering ske vart femte år.70

3.8.4 Avgifter i Miljöbyggnad

För att kunna certifiera en byggnad enligt Miljöbyggnad ska fastighetsägaren erlägga vissa avgifter som uppstår i samband med processen. Avgifterna grundar sig i vilken typ av

byggnad som ska certifieras samt dess storlek. Sweden Green Building Council erbjuder 20% rabatt på alla avgifter för dess medlemmar, detta kräver att fastighetsägaren under tiden då avgiften faktureras ska vara medlem i SGBC. För icke-medlemmar gäller ordinarie avgifter, också inklusive moms.71

I registreringsavgiften inkluderas ett förhandsbesked för projekt registrerade 2019 eller senare. Förhandsbeskedet fås om en del eller en hel indikator är uppfylld. Avgift för

certifiering avser preliminär certifiering samt verifiering, för nyproduktion. Det preliminära certifieringen gäller för nybyggnad och sätter tiden för verifiering som ska ske inom 3 år från det att det preliminära certifikatet utfärdades. Verifieringen ska fastställa att byggnaden överensstämmer med den preliminära certifieringen. För befintlig byggnad ges det en slutlig certifiering där verifiering inte sker, vilket betyder att ett slutligt certifikat utfärdas.72

70 Sweden Green Building Council, Certifieringsprocessen för Miljöbyggnad, 2021. 71 Sweden Green Building Council, Avgifter i Miljöbyggnad, 2021.

(28)

22

Tabell 3. Avgifter i Miljöbyggnad för icke-medlemmar i SGBC, inkl. moms.

Med flerbostadshus stort avser en area större än 5000 kvadratmeter och för flerbostadshus litet avser en area mindre än 5000 kvadratmeter.73

3.9 Svanenmärkning

Svanen är Nordens officiella miljömärkning som skapades 1989 i syfte att göra det enkelt för konsumenter att hitta miljöanpassade produkter samt för företag att producera miljöanpassat. Under 2005 förekom det första Svanenmärkta huset för att senare bli en av de största områdena för en Svanenmärkning. I version 3.13 kan småhus, flerbostadshus samt byggnad för skola och förskola Svanenmärkas.74

Figur 2. Svanenmärkning logga.

Det krävs en rad olika processer för att kunna fastställa att en byggnad är Svanenmärkt. Det krävs att granskning av byggprocessen samt fastighetens energianvändning och behov. Dessutom måste byggnaden genomgå ett flertal obligatoriska krav och valbara krav för att kunna Svanenmärkas. För att klara Svanens krav behöver 41 obligatoriska kriterier uppfyllas och ytterligare poäng för de valbara kriterierna. Gällande de obligatoriska kraven finner man en tydlig framhållning rörande byggprocessen, energiförbrukningen, inomhusmiljön samt dagsljusinsläpp i fastigheten.75

3.9.1 Svanens kriterier

För att en byggnad ska kunna beviljas licens för Svanenmärkning krävs det att ett visst antal poäng ska uppnås utöver att man uppfyller de 41 obligatoriska kraven. Ytterligare för att ett flerbostadshus ska kunna beviljas licens krävs att minst 17 av 44 möjliga poäng ska uppnås av de valbara kriterierna och 16 av 42 möjliga poäng för småhus. För de 41 obligatoriska kraven gäller tabellen nedan.76

73 Sweden Green Building Council, Avgifter i Miljöbyggnad, 2021. 74 Svanen, Svanens historia, 2021.

(29)

23 Krav O1 - O3

Det första kravet är att ansökan ska innehålla en övergripande beskrivning av byggnaden som ska Svanenmärkas. Den sökande ska ansvara för att samtliga krav är uppfyllda innan inflyttning sker. För att en Svanenlicens ska beviljas måste ett visst antal poäng vara uppfyllda enligt kraven. För flerbostadshus gäller 17 av 44 poäng och för småhus gäller 16 av 42 poäng, utöver de 41 obligatoriska.77

Krav O4 - O6

Byggnadens energianvändning för en Svanenmärkning får maximalt uppgå till en viss nivå för att de ska uppfylla Svanens krav, vidare krävs det att det ska finnas automatisk ljusreglering i

byggnaden. Dessutom krävs det att byggnaden förses med energieffektiva vitvaror.78

Krav O7 - O8

För flerbostadshus och småhus ska det finnas minst fyra stycken avfallsfraktioner med installation av sorteringskärl. För flerfamiljshus med mer än åtta

boendeenheter ska det finnas en källsorteringsstation med minst sex stycken avfallsfraktioner.79

Krav O9 - O14

För att säkerställa nationella

myndighetskrav och att gränsvärden för radonhalt följs finns det krav på att

radonförebyggande åtgärder ska vidtas för byggnaden. Det ska samt finnas en plan eller beskrivning på hur man ska

förebygga skadlig fukt för att säkerställa

77 Svanen, Kriteriedokument, 2021. Tabell 4. Obligatoriska krav för en Svanenlicens. (* gäller enbart byggnader för förskola och skola) 78 Ibid

(30)

24

en god och hälsosam innemiljö. Innan ventilationssystemet tas i bruk för första gången ska systemet funktionkontrolleras. Nationella krav på Dagsljusfaktor (DF) eller Dagsljustillgång ska uppfyllas i minst ett av vistelserummen per boendeenhet. Emissioner av formaldehyd omfattar träbaserade skivor vars innehåll är mer än 3 viktprocent formaldehydbaserade tillsatser.80

Krav O15 - O29

Det ska finnas en produktlista för de byggprodukter, byggvaror, material och kemiska

produkter som brukats för uppförandet av byggnaden. Det ska samt finnas en digital loggbok för de tidigare nämnda material, varor och produkter som används. Produktlistan och

loggboken omfattar endast material, varor och produkter som är fast monterade i byggnaden eller i anslutning till denna. Kemiska produkter som inte är godkända enligt Svanens

klassificeringar får ej förekomma i Svanenmärkta byggnader. Cancerframkallande ämnen får ej finnas i de kemiska produkter som kan användas för uppförande av byggnad. Övriga ämnen bland annat PBT-ämnen får inte ingå i kemiska produkter som används för uppförande av byggnad. Även nanopartiklar från nanomaterial får inte ingå i de kemiska produkterna i samband med byggandet. Ytskikt på golv, tak och väggar får inte innehålla klorerad plast (PVC). Koppar får inte användas som material för tappvattenledningar, för tak och fasad får beklädnaden inte bestå av mer än 10 vikt procents koppar. Svanens lista över förbjudna träslag får inte användas för Svanenmärkta byggnader. Träråvaror som används i byggandet av en Svanenmärkt byggnad måste uppges till Svanen för granskning. Krav finns på att virke för byggnaden inte får vara impregnerat med tungmetaller eller biocider.81

Krav O30 - O34

För att säkerställa att kravet på lufttäthet uppfylls ska licensinnehavaren av

Svanenmärkningen erhålla en rutin som mäter luftläckage. Licensinnehavaren har även åtagande om att fastställa att krav O14 - O29 är uppfyllda, om underentreprenör används ska det genom dokumentation framgå att entreprenören kan tolka och följa kraven. Alla

involverade i byggprocessen ska inneha relevant kunskap för att säkerställa att kraven uppfylls. För att säkerställa byggnadens byggkvalitet ska entreprenören inneha en

dokumenterad egenkontroll under byggnationen. Besiktning av färdig byggnad ska ske av en oberoende tredje part med relevanta kunskaper.82

Krav O35 - O40

Den dokumentation som skickats in vid ansökan ska licensinnehavaren spara och arkivera. Även dokumentation av byggnaden eller byggnaderna som Svanenmärkts ska sparas av licensinnehavaren i minst fem år efter färdigställande av byggnad. Om det finns planerade produkt- och marknadsmässiga ändringar ska dessa skriftligen meddelas till Nordisk Miljömärkning, förutsatt att ändringarna påverkar Svanens krav. Om det förekommer oförutsedda avvikelser som påverkar Svanens krav ska dessa skriftligen rapporteras till Nordisk Miljömärkning. Om det uppkommer klagomål eller reklamation riktas fokus på

80 Svanen, Kriteriedokument, 2021. 81 Ibid

(31)

25

licensansökaren för vidare överklagan. Det är licensinnehavarens förfogande att säkerställa att gällande lagar- och förordningar följs på område för uppförande av byggnad, detta omfattar bland annat arbetsmiljö, säkerhet och miljölagstiftning.83

Krav O41

Tillhörande byggnaden ska det finnas övergripande information om byggnaden samt instruktioner för drift- och skötsel. Syftet med kravet är att förvaltare och boende ska känna till byggnaden och dess egenskaper samt vilka åtgärder som är lämpligast ur en

miljösynpunkt.84

Utöver de obligatoriska kraven (O1 - O41) krävs det ett antal av de 14 valbara kriterier som är benämnda med P1 - P14 ska uppnås. Vid Svanenmärkning av ett flerbostadshus krävs det minst att 17 poäng av 44 möjliga poäng uppnås av de valbara kriterierna uppnås och för småhus gäller att 16 av 42 möjliga poäng uppnås.85

Tabell 5. Valbara kriterier för Svanenmärkning.

Kriterium P1 - P14

P1 syftar till energitillskottet för byggnaden från solceller, solfångare alternativt

värmeåtervinning av avloppsvatten. P2 anses inte som en lönsamhetsåtgärd, däremot är åtgärden lönsam vid 20% besparing av tappvarmvatten. P3 innebär att man kan se över för att se till att minska varmvattencirkulations förlusterna. Tre faktorer påverkar hur stor förlusten av VVC är, rörtjocklek, isolering samt placering av badrum och kök. För P4 gäller val av den bästa aktuella klassningen på marknaden där poäng utges beroende på vilken

produktkategori. P5 innebär att man ser till att byta ut gamla produkter mot nya som besitter energiklass A. Genom att göra detta kan man bespara stor andel energi- och

vattenanvändning. Produkter som man bytas ut kan vara bland annat termostatblandare med dusch samt tvättställsblandare. P6 eftersträvar till att minska användningen av cement samt betong, eftersom dessa påverkar klimatet på ett negativt sätt. P7 är till för att främja

83 Svanen, Kriteriedokument, 2021. 84 Ibid

(32)

26

nyttjandet av förnyelsebara råvaror. Anledningen till att de är riktat specifikt mot träkonstruktion har att göra med att trävaror är av den största avdelning gällande

förnyelsebara råvaror i byggproduktionen. Vidare används det 23 % lägre energi än betong som stommaterial. P8 riktar sig på ljudmiljön i bostaden. Höjda nivåer på ljud kan påverka både den fysiska samt den mentala hälsan. En ljudklass B anses som en god ljudmiljönivå i bostaden. P9 syftar på de Svanenmärkta byggvaror och byggprodukter. Olika antal poäng ges utifrån mängden procenthalt av produkterna inom kriteriet som är miljömärkta. P10 syftar på att man väljer produkter såsom fasadfog/rörelsefog samt elinstallationsrör som är PVC-fria respektive ftalatfria. Dessa två begrepp innebär att produkterna som väljs inte kan orsaka stora merkostnader. För P11 utges poäng om användning av certifierade trävaror använts i listerna. För att uppnå P12 krävs att en viss procentuell av andelen byggprodukter eller material kan återvinnas eller återanvändas. P13 syftar på att material som används och hamnar som byggavfall ska kunna återvinnas. P14 finns som ett poänggivande kriterium för att bidra till en bättre miljö samt främja biologisk mångfald. Poäng kan ges om det finns möjlighet för bland annat odling, boplatser för insekter, fåglar samt lokalt omhändertagande av dagvatten.86

3.9.2 Processen för en Svanenlicens

Svanen är en miljömärkning som kan användas på flera olika typer av varor och tjänster bland annat bostäder. För att kunna ansöka om Svanenmärkning ska man genomgå en ansökningsprocess som följer av fem steg.

1. Den som avser att Svanenmärka sin vara eller tjänst ska först skicka in en ansökan. 2. Därefter sker kontakt med respektive rådgivare.

3. Kraven för den vara eller tjänst som ska Svanenmärkas dokumenteras för att kontrollera om miljökraven är uppfyllda.

4. Övrig dokumentation skickas in och granskas av rådgivare där ett eventuellt besök på företaget görs.

5. Efter att man delgivits ett licensbevis är ansökan godkänt och varan eller produkten är Svanenmärkt, i detta fall bostaden.87

3.9.3 Avgifter för Svanenmärkning

För en Svanenmärkning gäller två obligatoriska avgifter, ansökningsavgift samt licensavgift. Första gången då ett företag ska ansöka om en Svanenlicens betalar företaget en

ansökningsavgift. Ansökningsavgiften betalas endast en gång, det vill säga en engångsavgift, i avgiften inkluderas handläggning, granskning av dokumentation i samband med ansökan samt ett kontrollbehov i samband med beviljande. Kontrollbehov gäller endast sökande företag inom Norden. Ansökningsavgiften återbetalas ej om företaget är inaktiv med ansökan

86 Gustavsson, E., Ryden, M, Utvärdering av poängkriterier i Svanens miljömärkning av flerbostadshus.

Karlstads Universitet, 2018.

(33)

27

om Svanenlicens. Licensavgiften är en årlig avgift som baseras på omsättningen. Licensavgiften ger företaget rätt att marknadsföra sin produkt med Svanenmärket.88

Vart fjärde år lanserar Svanen reviderade kriterier med skärpta miljökrav, detta innebär att alla licensinnehavare måste ompröva deras licens. Då skickas det in en ny ansökan med en omprövningsavgift. Om ansökan för omprövning sker efter att licensen löpt ut tillkommer istället ansökningsavgiften. Ett år från ansökningsdatumet har Svanen rätt att avslå ansökan om företaget är inaktiv med ansökan, omprövningsavgiften återbetalas ej.89

Tabell 6. Avgifter för Svanenmärkning, exkl. moms.

References

Related documents

för kela fönsterytan = 7.03 W/m C.. Energibalans för Stockholms normalår. 3 Energitillförsel avser hela kalenderåret, varvid fläkt- energi 400 kWh/ar har lagt till totalt

Bostadsrättsföreningen har ett stort lån på hela köpeskillingen av fastigheten och dem blivande bostadsrättsinnehavarna tar sedan egna lån som dem betalar till föreningen

Uppsatsen har vidare utrett vad som krävs för att formkravet “beräknad tidpunkt för upplåtelse” ska vara uppfyllt samt när en förhandstecknare får frånträda ett

De va initialt alliansen som lämnade förslag och i Civilutskottets betänkande 2012/2013:CU3 konstaterar de allierade ledamöterna följande: ” I likhet med regeringen kan vi

En tredje lösning att studera vidare, skulle kunna vara att se över en eventuell försäkring som köparen och bostadsutvecklaren kan teckna när de skriver förhandsavtal, som

Deskriptiva modeller syftar till att förklara hur individer fattar beslut i verkligheten snarare än att föreskriva hur de, i enlighet med rationell teori, bör fatta

sinets värme utnyttjas till uppvärmning genom att luften från stenmagasinet cir­.. kulerar

I den här övningen får eleverna undersöka hus i omgivningen för att ta reda på vilka material som är vanligast när det gäller villabyggnation.. Om varje elev/grupp noterar