Beteendevetenskap: Hur kan ökade bostadspriser förklaras under en kris?
________________________________________________________
Behavioural science: How can increased housing prices be explained during a crisis?
Elsa Andersson, David Benson & Melinda Borgman
Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15,0 hp VT-2021
Bengt Kjellgren
Abstract
Sweden, as well as the rest of the world, was hit with a big crisis in 2020, Covid-19. As different international markets went down, so did the swedish housing market. However, this effect only lasted for two months until it recovered itself. Since then the housing market has been hitting new highs as the covid-19 crisis is still very active one year later. This study has focused on the demand for housing in Sweden, specifically the municipality Malmö. What we wanted to study and understand was how can increased housing prices be explained during a crisis?. Another question used for this study, in addition to the point above, was
“what could the underlying factors be for the increased housing prices during a crisis”.
The method used in order to answer the questions were interviews with individuals who have bought housing, either in the form of an apartment or house, during the covid-19 crisis. These answers were later used for the analysis.
The results found was that there were a few different factors that helped the decision for moving. One of the main attitudes towards this crisis was that it only affected their social lives, by limiting people and confining them to their homes. Another factor that helped push these buys were that people could afford more since a majority started saving more.
Our conclusions were that since people were more limited to their homes, they put more value into their home. In many homes people started working from home meaning they would need bigger areas and spent more time there. The majority followed the housing market's progression upwards and saw that it went up and saw an opportunity to invest as well.
These conclusions are not definite, but we believe they had a big role in this decision and is part of the reason why demand for housing went up so much during this covid-19 crisis.
Innehållsförteckning
1. Inledning 4
1.1 Bakgrund 4
1.2 Litteraturöversikt 6
1.3 Syfte och frågeställningar 9
1.4 Avgränsningar 9
2. Metod 11
2.1 Metodval 11
2.2 Intervju 12
2.3 Urval 13
2.4 Etiska överväganden 13
2.5 Transkribering 14
2.6 Tematisering 14
2.7 Källkritik 15
2.8 Validitet och Reliabilitet 15
3. Teoretiskt ramverk 16
3.1 Utbud och efterfrågan 16
3.1.1 Rationalitet och icke-rationalitet 18
3.1.2 Flockbeteende 19
3.1.3 Substitutions- och inkomsteffekten 20
4. Empiri 22
4.1 Bostadsrätter 22
4.1.1 Tema 1: Hur har krisen påverkat vardagen? 23
4.1.2 Tema 2: Hur gick resonemangen under deras bostadsköp? 24
4.1.3 Tema 3: Hur ser det på deras bostadsköp idag? 25
4.2 Villor 27
4.2.1 Tema 1: Hur har krisen påverkat vardagen? 27
4.2.2 Tema 2 Hur gick resonemangen under deras bostadsköp? 28
4.2.3 Tema 3 Hur ser det på deras bostadsköp idag? 29
5. Analys 30
5.1 Analysdiskussion 30
6. Slutsats 33
6.1 Slutsatser 33
6.2 Framtida forskning 34
Bilaga 1 36
Intervjuguide 36
Referenser 37
1. Inledning
1.1 Bakgrund
År 2020 var ett år som präglades av Covid-19, 11 mars 2020 deklarerade WHO Covid-19 som en pandemi (WHO, 2020). Det var ett turbulent år som fortsatte in på år 2021, trots de förödande konsekvenserna till följd av den pågående pandemin med höga dödssiffror, hög arbetslöshet och en värld som stått på paus är bostadsmarknaden mer aktiv än någonsin.
Därför kommer vi att titta på hur tidigare kriser har påverkat marknaden för att kunna få en bredare förståelse för hur bostadsmarknaden har påverkats av Covid-19.
Experter förutspådde att Covid-19 skulle komma att drabba den svenska bostadsmarknaden negativt (Hemnet, 2020). Under exempelvis finanskrisen år 2008 och Eurokrisen år 2010, då företag varslade anställda, det var en hög arbetslöshet och på bostadsmarknaden var det mindre aktivitet och transaktioner. Till skillnad från den nedgång man förutspådde på
bostadsmarknaden kom det istället att bli rekordintresse på bostadsmarknaden och man nådde rekordnivåer hösten 2020 på bostadsmarknaden. Med hänsyn till de omständigheter och den osäkerhet som föreligger har efterfrågan på marknaden varit hög, medan utbudet är
rekordlågt (Fastighetstidningen, 2020).
I diagrammen nedan illustrerar hur kvadratmeterpriset på bostadsrätter och villor i centrala Malmö har utvecklats från februari 2018 fram till april 2021. Diagram 1 illustrerar
prisutvecklingen/kvm på bostadsrätter, under de senaste tolv månaderna har prisutvecklingen/kvm varit +16,4% och under de senaste tre månaderna +6,4%.
Bild 1. Prisutveckling/kvm på bostadsrätter i Malmö
Källa: Mäklarstatistik.se
Diagram 2 illustrerar prisutvecklingen/kvm på villor. Under de senaste tolv månaderna har prisutvecklingen/kvm varit +23,3% och under de senaste tre månaderna +10,1%. Covid-19 är ännu en pågående kris vi fortfarande lever i och med hänsyn till de omständigheter verkar bostadspriserna fortfarande stiga. Vad de stigande bostadspriserna kan bero på är ännu diffust.
Bild 2. Prisutveckling/kvm på villor i Malmö
Källa: Mäklarstatistik.se
I en tidskrift av Erna Danielsson et al (2020) diskuterar fyra sociologer om samhällets reaktion på Covid-19. Coronaviruset ramas in som en expertfråga och att det skapas en förväntan om hur folket ska agera utifrån den expertkunskap som finns. De svenska
myndigheterna har en stark position i samhället och befolkningen agerar utifrån den kunskap och information som sänds ut. I vårt samhälle finns det en stark idé om att har vi kunskap så vet vi även hur vi ska agera. Men kunskap leder inte alltid till handling, vilket kan förklara människors beteendemönster. Även om vi har kunskapen och informationen handlar vi inte alltid efter det.
Bild 3. Den procentuella arbetslösheten i Sverige år 2001-2019
Källa: Statistikmyndigheten SCB
Ovanstående diagram visar arbetslösheten i procent i Sverige under de senaste 20 åren för befolkningen mellan åren 15-74. Senast statistik är från år 2020 där arbetslösheten kom upp till 8.3% i Sverige. Jämför man detta med diagrammet kan man se att senaste gången
arbetslösheten gick upp så mycket var under finanskrisen 2007-2008. Sedan finanskrisen har den gått ner medan den ökade lite under 2019 och sedan en brant uppgång 2020.
Vad detta fenomen om ökade bostadspriser samtidigt som stigande arbetslöshet under en pågående kris beror på tycker vi är intressant. Av denna anledning kommer denna uppsats att behandla orsaken bakom de ökade bostadspriserna under Covid-19 pandemin.
1.2 Litteraturöversikt
För att förstå hur den svenska bostadsmarknaden har reagerat på covid-19 pandemin behövs en förståelse för hur marknader fungerar. I den traditionella utbud- och efterfrågaanalysen utgår man från den rationella individen. Modellen för marknadsjämvikt kan användas som verktyg för att betrakta vad förändringar i efterfrågan respektive utbud har för påverkan på jämviktspriset. Enligt den metodologiska individualismen fattas alla beslut på en individuell nivå men att de individuella besluten visar resultat på en aggregerad nivå. Människors individuella val ligger som grund till hur marknader verkar. (Bengtsson, 2018).
Bengtsson (2018) beskriver att människors individuella val ligger till grund för hur marknader verkar och utgångspunkten i den traditionella marknadsanalysen ligger på den rationella nyttomaximeraren. Människor agerar inte alltid rationellt och inom den
ekonomiska beteendevetenskapen menar man att människan styrs av grupptryck och andra drivkrafter och instinkter som inte nödvändigtvis är rationell (Eklund, 2020). Vidare har Aronson (2020) skrivit om fenomenet “informational social influence” om hur människor observerar och imiterar andras beteende i tron om att det ska vara rätt. Det sker framförallt i situationer av tvetydighet och osäkerhet som exempelvis under kriser. Emellertid kan det innebära att vi imiterar andra som själva handlar från ett läge av panik som kan vara irrationellt.
Fortsatt är flockbeteende ett begrepp som motsäger den rationella individen (Eklund, 2020).
Sociologen Gustave Le Bon beskrev i slutet på 1800-talet hur grupper påverkar individen och hur en flockmentalitet kan uppstå som förändrar den enskilda individens egentliga beteende.
(Schultz, 2013). Instinkter och att följa flocken driver ofta människor och att studera
flockbeteende kan vara ett sätt att förklara rörelser på marknaden (Eklund, 2020). I Christian Hotts (2012) artikel om flockbeteendets påverkan på huspriser, visade de på att just
flockbeteende hos investerare kan vara en möjlig anledning till att man kan se prisfluktuationer på bostadsmarknaden.
Vitestam-Blomqvist (2017) skriver i sin avhandling “Mitt hem och min ekonomi” att det finns olika sätt att studera en marknad. Avhandlingen visade på den sociala komponent som ger bostaden en större meningen än vad som faller inom ramen för enbart den fysiska strukturen, som gör en bostadsrätt till en säregen typ av vara. Här räcker inte den traditionella synen på den rationella individen till. På grund av den komplexitet som kan kopplas till bostadsköp, introducerar Vitestam-Blomqvist (2017) begreppet “bostadsmarknadsplats”.
Bostadsmarknadens dynamik innebär att det inte räcker att studera marknaden från det traditionella nyttomaximerarperspektivet och att utgå från begränsad rationalitet är tillika otillräckligt. Begreppet “bostadsmarknadsplats” tillför även ett socialt inslag, där krävs en närhet till köparna för att förstå marknads mekanismerna bakom transaktionerna.
Vidare behövs en förståelse för samhällsekonomin och vad som händer under en ekonomisk kris. Enligt Eklund (2020) går samhällsekonomi genom olika skeden av tillväxt och
ekonomier rör sig ständigt i en konjunkturcykel där de fluktuerar mellan hög- och lågkonjunktur. Människors optimism respektive pessimism har en betydande roll för konjunktursvängningarna, där konjunkturuppgången kan karaktäriseras av en optimistisk framtidstro medan nedgångarna domineras av en pessimistisk syn på framtiden. En kris som en pandemi kan hämma en uppåtgång (Eklund, 2020).
Vad vi vet gällande den svenska bostadsmarknadens reaktion till större globala ekonomiska kriser har enligt tidigare forskning av Holmqvist et al (2014) visat att allmänheten trodde att bostadsmarknaden under finanskrisen skulle bli betydligt värre än vad den blev. Men den svenska fastighetsmarknaden återhämtade sig bra. En teori till varför är tack vare
1990-finanskrisen och lärdomen av den. Slutsatserna här var att Sverige hanterade den
resterande grupper i landet. Med detta kommer Holmqvist et al, med hjälp av de tidigare kriserna som underlag, att det med stor sannolikhet kommer leda till negativa konsekvenser vid nästa kris.
Pandemin som tog fart i början av 2020 är en pågående kris, där det ännu inte finns svar på allt. Det har gjorts lite forskning om just pandemin och dess påverkan i samhället. I artikeln av Van Bavel och Willer (2020) analyserar man hur beteendevetenskap kan användas för att ge svar om Covid-19. Krisen har inneburit stora beteendeförändringar hos befolkningen som har behövt anpassa sitt beteende utifrån rekommendationer från epidemiologer och experter.
Denna forskning bygger på ett urval av forskningsämnen som är relevanta för att kunna ge svar om Covid-19 ur ett beteendevatenslapligt perspektiv. Exempel på en annan undersökning är sociala och kulturella normer, vetenskapskommunikation och moraliskt beslutfattande.
Annan undersökning som har gjorts vid början av covid-19 krisen gjordes av Nuredini (2020) i sitt paper där han undersöker hur den globala marknaden påverkades av pandemin. Nuredini kom fram till att Covid-19 krisen påverkade hela den globala marknaden negativt och ställde om marknadens cykel och påverkade priser negativt. När denna publicerades i maj påstod han att detta förmodligen kommer fortsätta i en negativ riktning.
Vidare forskning kring beteendevetenskap med fokus på Covid-19 krisen har visat att svenskars beteendemönster inte förändrats märkvärdigt, jämfört med andra länder enligt en studie gjort av Anastasiadou et al (2020) under år 2020. Denna studien fokuserar däremot på konsumentköp och inte bostadsköp.
Covid-19 försatte världen i kris. Viruset innebar en hälsofara med hög dödlighet och gav även svåra effekter på ekonomin. Produktionen stannades av på grund av olika typer av
nedstängningar, reseförbud och människor som försattes i karantän. Krisen innebar en sjunkande efterfrågan, ökad arbetslöshet och att börserna föll (Eklund, 2020). Trots krisens kan man ändå notera att bostadspriserna har ökat. Denna studie kommer följaktligen att undersöka hur det kommer sig att bostadsmarknaden har återhämtat sig så relativt snabbt under Covid-19 krisen då det enligt tidigare forskning och teorier inte borde ha gjort det. Med andra ord, varför väljer köparna att köpa under en kris och driver upp bostäder till
rekordpriser under en av de största kriserna på flera decennier. Möjligen kan detta bidrag hjälpa att ge en djupare förståelse till detta fenomen och varför verkligheten inte stämmer
1.3 Syfte och frågeställningar
Syftet med studien är att undersöka för en bättre förståelse till varför bostadspriserna i Sverige har ökat under en pågående kris. Detta kan bero på två saker, vilket främst handlar om utbudet och efterfrågan på bostäder. Målet är att utifrån en köpares perspektiv få en bättre förståelse till varför dessa bostadspriser ökat och hur dessa personer har resonerat. Vi vill främst förstå hur konsumenter på efterfrågesidan resonerat och vill använda oss utav
Covid-19 som exempel för att förstå de bakomliggande faktorerna som påverkat köparna på bostadsmarknaden under denna kris. Med denna information vill vi förstå varför
bostadsmarknaden inte gick som man förutsåg. Målet är sammanfattat att få en djupare förståelse för varför bostadspriserna har stigit på den svenska bostadsmarknaden under en pågående kris. Detta vill vi göra genom att fokusera på hur efterfrågan har påverkat priset.
Den frågeställning som formulerats för att uppnå syftet är:
- Vad kan de bakomliggande faktorerna vara till varför bostadspriserna ökat under en kris?
Som ska ge svar på huvudfrågan:
- Hur kan ökade bostadspriser förklaras under en kris?
1.4 Avgränsningar
Uppsatsen kommer endast att behandla den svenska bostadsmarknaden med inriktning på bostadsmarknaden i Malmö kommun. Det eftersom den svenska bostadsmarknaden är bred och skiljaktig beroende på vart i Sverige man undersöker. Då Covid-19 klassades som en pandemi 11 mars 2020 kommer vi att fokusera på bostadsköp som inleddes efter 11 mars fram tills idag, med anledning av att det är en pågående kris.
Vidare har uppsatsen begränsats till att endast undersöka hur priserna på bostadsrätter och villor har påverkats, vilket betyder att exempelvis fritidshus, sommarstugor och kommersiella fastigheter kommer att uteslutas ur denna studie. Denna avgränsning har gjorts för att kunna få en bättre förståelse för hur privatpersoner tänker och resonerar vid köp av permanent bostad under en pågående kris. En ytterligare avgränsning som gjorts är att fokusera på efterfrågan och inte lägga fokus på utbudssidan i vår analys.
För att göra denna studie möjlig och få en djupare förståelse om vilka faktorer som kan ha haft en inverkan på bostadsmarknaden i Malmö under Covid-19 har vi valt att begränsa denna studie till en köpares perspektiv. Eftersom vi sett en ökad efterfrågan av bostäder vill vi komma åt dessa köpare för att kunna förstå hur de har vågat ta risken och investera samtidigt som omvärlden är mycket orolig och oförutsägbar.
2. Metod
2.1 Metodval
Huvudmetoden som vi anser är mest lämplig för detta arbete är en kvalitativ metod, mer specifikt kvalitativa intervjuer. För att kunna uppnå syftet med studien är en kvalitativ ansats nödvändig av den orsaken att det behövs en djupare förståelse för bostadsköpares
köpbeteende. En viktig skillnad från den kvantitativa ansatsen är att en kvalitativ forskningsmetod lägger vikt på att förstå en social verklighet utifrån respondenternas tolkningar (Bryman, 2018). För att få en bild av hur köpare tänker och om en samhällskris kan ha inverkat på deras köpbeslut, behöver vi reda ut hur respondenterna resonerar och där blir intervjuer ett lämpligt tillvägagångssätt. Den kvantitativa forskningen rör sig mer om en numerisk datainsamling, där man vill kunna göra generaliseringar till populationer (Bryman, 2018). Vid val av en kvantitativ ansats skulle för oss innebära att det inte skulle ge den genomgripande förståelsen som vi behöver för att uppnå syftet med undersökningen, där vi vill förstå köparnas tankeprocess.
Kritik som har riktats mot den kvalitativa forskningsmetoden är att en del menar på om de respondenter som deltar i undersökningen kan anses representativa för en population och om man då kan generalisera det (Bryman, 2018). Vidare skriver dock Bryman (2018) att det gällande generaliserbarheten inom den kvalitativa forskningen handlar om kvaliteten på de teoretiska slutsatser som görs utifrån datainsamlingen som är betydande.
Vi kommer genomföra semistrukturerade intervjuer med privatpersoner som under covid-19 pandemin köpt en bostad. Semistrukturerade intervjuer innebär att det kommer finnas en uppsättning frågor men respondenten kommer få en del frihet att själv berätta och utveckla samt att det kommer kombineras med följdfrågor (Bryman, 2018). Vidare skriver Bryman (2018) att vid semistrukturerade intervjuer har man olika teman som intervjun ska beröras.
Vår intervju är upplagd i tre delar. I den första delen handlar det om att ta reda på vem personerna är och deras bakgrund, det vill säga ålder, sysselsättning, akademisk utbildning och liknande. Här vill vi ta reda på om det finns några bakgrundsfaktorer som kan vara av betydande vikt, samt som Bryman (2018) skriver att man genom att ha respondenternas bakgrund kan sätta svaren i ett sammanhang.
I nästa del vill vi veta om deras syn på covid-19 krisen och hur de har påverkats, på så vis kan vi senare ta reda på utifrån svaren hur stor påverkan krisen har haft på köpbesluten. I den tredje delen vill vi ta reda på hur de i efterhand ser på sitt köpbeslut och även höra om deras syn på framtiden.
2.2 Intervju
Intervjuerna kommer att genomföras på distans till följd av de rådande omständigheterna med pandemin. Intervjuerna kommer följaktligen göras via telefon eller zoom. Bryman (2018) skriver att det kan finnas fördelar med just telefonintervjuer t.ex. att det kan spara tid och är ett billigare alternativ om individerna bor långt ifrån. För övrigt kan det även för
respondenterna kännas lättare att svara på vissa frågor när de inte ställs vid ett fysiskt möte.
Problematiken med den typen av intervjumetod är emellertid att det kan bli svårt att se personens reaktioner och kroppsspråk (Bryman, 2018). Däremot är vår undersökning inte beroende av att göra observation av individernas kroppsspråk och bör därav inte skapa några större störningar för undersökningen.
Hur intervjuerna praktiskt kommer gå till är att vi genom telefon eller zoom bokar en tid för intervju. Under intervjun kommer vi sedan spela in intervjun, med respondenternas samtycke.
Därefter transkriberas det så snabbt som möjligt för att inspelningen kan bli raderad.
Genom intervjuerna vill vi få en djupare förståelse för vad det kan finnas för bakomliggande orsaker till att man väljer att köpa bostad under en pågående samhällskris. Därav har vi valt att utgå från de de tre olika teman för att både sätta respondenterna i ett sammanhang och skapa en bild över hur de har tänkt kring sitt bostadsköp samt om och hur pandemin kan ha påverkat köpet.
De svar som framkommit under intervjuerna kommer att sammanställas för att sedan analyseras och användas i kommande arbete. Respondenternas svar kommer att ligga till grund för att kunna uppnå syftet och besvara frågeställningarna.
2.3 Urval
Gällande urvalet kommer vi genomföra intervjuer med privatpersoner som köpt en bostadsrätt eller villa under Covid-19 pandemin.
Bryman (2018) skriver om ändamålsenliga urval inom den kvalitativa forskningen, där deltagarna väljs ut utifrån relevans till forskningsfrågan. Vår studie kommer utgå från ett ändamålsenligt urval i den mån att i urvalsprocessen se till individer som har köpt bostad, det vill säga att säljare av bostäder inte kommer att tas med. Det görs eftersom att vår studie syftar till att undersöka efterfrågan på bostadsmarknaden, därmed vill vi analysera hur bostadsköpare har tänkt när de köpt under en kris. För att lämpa sig till vår studie kommer vi rikta in oss på att intervjua individer som har köpt inom Malmö kommun för att skapa en förståelse för den ökade efterfrågan i Malmö.
Vidare kommer även respondenterna väljas utifrån om de köpt bostadsrätt eller villa samt endast köpare som har köpt någon gång under covid-19 pandemin. Målet var att sammanlagt intervjua 20 respondenter varav 10 köpare av bostadsrätt respektive villa. På så vis vill vi få en jämn fördelning där intervjupersonerna representerar både köp av bostadsrätt och villa. I vårt fall blev det 10 som köpt bostadsrätt, men endast 7 respondenter som köpt villa på grund av brist på respondenter och tid.
Därefter kommer individerna väljas på mer slumpmässig grund. Vi har valt att dels dela
“kontaktannonser” via sociala medier, maila bostadsrättsföreningar samt genom att se till sålda villor på hemnet och ta kontakt med tänkbara respondenter genom telefon. Således kan vi få en bättre helhetsbild av hur köpare har tänkt istället för att enbart kontakta personer i vår närhet som kan innebära en ensidig bild och inte representera olika typer av köpare.
2.4 Etiska överväganden
I kvalitativa undersökningar bör fyra principer efterföljas som berör etiska frågor gällande de deltagande i forskningen. Först och främst finns ett informationskrav där respondenterna ska bli informerade om vad undersökningen har för syfte samt betona att deras deltagande är helt frivilligt. Därefter finns ett samtyckeskrav som där deltagarna ska lämna sitt samtycke till att medverka i undersökningen. Vidare ska de som deltar och de personliga uppgifter som finns om dem behandlas med konfidentialitet. Det är det så kallade konfidentialitetskravet som
innebär att personerna inte ska kunna identifieras av obehöriga. Den sista principen är nyttjandekravet som berör användandet av den data som samlas in från respondenterna och att det endast används för forskningsändamålet (Bryman, 2018).
Vi kommer lägga vikt vid de etiska principerna och göra respondenterna underrättade med vad som gäller kring deras deltagande och att det sker helt anonymt. Respondenterna kommer att bli informerade om syftet med undersökningen och att vi då även får deras samtycke till medverkan och inspelning för transkribering efteråt. Vidare kommer de informeras om att den data vi samlar in endast kommer användas i forskningssyftet. Denna information framgick inför varje intervju med respondenterna.
2.5 Transkribering
Syftet med transkriberingarna har varit att kunna sammanställa alla intervjuer ordagrant för att på ett mer effektivt sätt kunna kunna jämföra och analysera respondenternas svar.
Transkriberingarna skedde i anslutning med när intervjuerna genomfördes och gjordes genom att vi lyssnade på materialet ett flertal gånger för att kunna skriva ner allt respondenterna sade. När vi lyssnade på materialet gjorde vi det så ordagrant som möjligt för att kunna förlita oss på transkriberingarna. Med anledning av att kunna radera inspelningarna strax därefter för att inte inneha och lagra röstinspelningarna. Samtidigt underlättade transkriberingarna vårt arbete eftersom vi genomförde intervjuerna individuellt och inte tillsammans, på så sätt kunde vi alla ta del av intervjuerna omgående och analysera materialet.
2.6 Tematisering
Tematisering är en metod som används för att kunna analysera och sortera den data som har samlats in. Tematisering handlar om att utveckla sin empiriska data till ett antal analytiska teman med syfte att förbättra sin data till en högre analytisk nivå samt effektivisera
sammanfattningen av den insamlade datan (Olsson, 2009). Tematisering delas vanligtvis upp i två steg, första steget är kodning av data vilket betyder att man kategoriserar all
datainsamling och därmed reducerar sin data. Nästa steg är tolkning av data, vilket enkelt sagt betyder att man finner mening i den data man samlat in (Hartman, 2004). Tematisering av den insamlade datan har använts i syfte att på ett effektivt sätt kategorisera våra
frågeställningar, se likheter och få en tydligare struktur av den empiriska datan.
2.7 Källkritik
Källkritik är ett samlingsnamn på de metoder som används för att systematiskt granska och bedöma källors trovärdighet. Med sin utgångspunkt i historievetenskapen definierar Thurén (2005) de kriterier som källkritiken undersöker, dessa fyra kriterier som undersöks är:
1. Äkthet. Viktigt att källan ska vara det den utger sig för att vara.
2. Tidssamband. Ju längre tid som gått mellan en händelse inträffat desto större skäl finns det att tvivla på källan.
3. Oberoende. Källan ska “stå för sig själv”, ska inte vara en avskrift eller ett referat av en annan källa.
4. Tendensfrihet. Man ska inte ha anledning att misstänka att källan ger en falsk bild av verkligheten på grund av någons personliga, ekonomiska, politiska eller andra intressen för att förvränga verklighetsbilden (Thurén, 2005).
Med hänsyn till dessa fyra kriterier har vi källkritiskt valt ut de källor som har använts till detta arbete. Vilket har varit ännu mer viktigt när vi har använt oss av elektroniska källor med anledning av att vem som helst oavsett kunskapsnivå kan publicera artiklar och texter på internet. Därför har det varit mycket viktigt i detta arbete att kritiskt granska alla källor då vi vill använda oss av korrekt fakta och information.
2.8 Validitet och Reliabilitet
Två begrepp att ta hänsyn till är reliabilitet och validitet. Bryman (2018) skriver att begreppen rör sig om hur kvaliteten i undersökningen är. Vidare skriver han att reliabilitet handlar om tillförlitligheten, det vill säga om resultaten i forskningen är påverkade av slumpen eller om resultaten skulle bli detsamma om man gjorde om undersökningen.
Validitet handlar emellertid om det finns ett samband mellan den undersökning som gjorts och de slutsatser som dragits, nämligen en bedömning av hur man samlat in sin data och dess relevans för undersökningen. (Bryman, 2018)
Hur vi arbetat för att få fram den främsta empirin var genom våra intervjuer. Vad vi ville mäta och få ut av intervjuerna var hur folk agerade under krisen, deras syn på covid-19 och krisens påverkan på deras bostadsköp och hur de ser på krisen idag. Med denna information ville vi få fram information som hjälper oss besvara våra frågeställningar vilket vi anser det gjorde.
Reliabiliteten i detta arbete anser vi är svår att bedöma. Denna undersökning har varit beroende på personliga erfarenheter och unikheten hos bostadsobjekt ger att det blir väldigt liten sannolikhet att få exakt samma resultat. Men skulle en liknande undersökning
genomföras på nytt blir resultatet troligtvis liknande. Med anledning av slumpmässigheten har vi lyckats nå ut till en bredare grupp både i ålder samt bakgrund i vår undersökning.
Varför detta är positivt är att även efter att ha utvald 17 personer slumpmässigt så gav deras svar liknande resultat vilket vi anser stärker reliabiliteten hos vårt resultat. Slutsatserna som dragits anses också rimligt då det utgår från respondenternas olika svar som bas.
3. Teoretiskt ramverk
I detta kapitel kommer de teorier presenteras som kommer att användas vid analysen och som ligger till grund för att kunna förstå detta arbete. Vad som kommer presenteras är först
högkonjunktur och lågkonjunktur som kommer ge en bättre förståelse för makroekonomi, sedan utbud och efterfrågan. Därefter presenteras substitutionseffekten och inkomsteffekten som kommer ge en förklaring till hur spenderande förändras beroende på makrohändelser.
Utöver detta presenteras rationalitet och vad det innebär och avslutningsvis kommer vi förklara flockbeteende och varför detta är viktigt och relevant.
Vi kommer även kort motivera varför dessa teorier är relevanta till vårt ämne i varje underkapitel och hur det kommer hjälpa oss kunna dra slutsatser som kan besvara frågeställningarna.
3.1 Utbud och efterfrågan
För att förstå hur marknader verkar kan man se till principerna för utbud och efterfrågan. Den klassiska synen på marknaden utgår från en utbud- och efterfrågeanalys där enskilda
individers val ligger till grund för hur marknader verkar. Ett viktigt grundantagande i analysen är att individerna betraktas som rationella nyttomaximerare och att de individuella valen sedan ger resultat för den så kallade marknadsjämvikten. (Bengtsson, 2018).
Modellen för marknadsjämvikt visar sambandet mellan pris och efterfrågan. Efterfrågekurvan visar en negativ lutning, där människors efterfrågade kvantitet minskar när priset stiger. Den aggregerade utbudskurvan, visar istället en positiv lutning där ett högre pris gör att
producenterna blir villiga att producera och sälja mer. I punkten där kurvorna möts återfinns marknadsjämvikten, det vill säga punkten där det förväntade marknadspriset och
marknadskvantiteten finns. Modellen för jämvikt kan användas som verktyg för att betrakta vad förändringar i efterfrågan respektive utbud har för påverkan på jämviktspriset.
(Bengtsson, 2018).
Lutningen på kurvorna har betydelse. På efterfrågekurvan handlar om konsumenternas priskänslighet, där en låg priskänslighet innebär att förändringar i marknadspriset inte ger en stor påverkan på efterfrågan och vice versa. För utbudskurvan gäller en brant lutning, innebär
att utbudet förändras långsamt. (Bengtsson, 2018). Om efterfrågan skulle öka innebär det en skiftning på efterfrågekurvan som pressar upp priserna. (Eklund, 2020).
Efterfrågan och investeringsviljan ökar i perioder av högkonjunktur samtidigt som en allmän optimism gör hushåll mer villiga till lån för konsumtion. Samhällsekonomin går igenom olika skeden av tillväxt, med hög- och lågkonjunkturer, som påverkar utbudet och efterfrågan. En konjunkturuppgång karaktäriseras av en ökad produktion, minskad arbetslöshet och
optimism. Den ökade efterfrågan i samhället blir grund till ökad sysselsättning och inflation.
Vid en konjunkturnedgång gäller det motsatta, minskad produktion, ökad arbetslöshet och pessimism. Efterfrågan faller samtidigt som arbetslösheten stiger när företag tvingas säga upp anställda. En negativ tillväxt under en 6 månadersperiod innebär en ekonomi i recession och är konjunkturnedgången mer utdragen än så beskrivs som en depression. Ekonomier rör sig ständigt i konjunkturcykler som fluktuerar mellan hög- och lågkonjunktur. Människors optimism respektive pessimism har en betydande roll för konjunktursvängningarna. En osäkerhet och pessimistisk framtidstro får näringslivet att dra ner på investeringar och hushållen väljer att minska sin konsumtion och istället spara. Samhällets aggregerade efterfrågan faller. (Eklund, 2020).
Under finanskrisen 2007-2008 föll världsekonomin och BNP sjönk. Grunden till krisen låg i den optimism som präglades vid ingången av 2000-talet med högkonjunktur och en låg inflation som gav upphov till låga räntor och en ökad investeringsvilja Den låga räntan innebar högre efterfrågan på lån och fastighetspriserna steg. Ökade belåningar och riskfyllda investeringar samt långivares försumlighet vid utlåning blev betydande när fastighetsbubblan sprack 2007 när bostadspriserna föll. Kraschen hade sina rötter i USA men blev en världskris med sjunkande BNP. Sverige hamnade i lågkonjunktur och arbetslösheten steg. (Eklund, 2020).
För att utveckla så nämner även Nicholson & Snyder (2011) tre konstanta faktorer som driver efterfrågekurvan.Vad som potentiellt kan vara av intresse är just hur dessa tre samspelar och hur det förhåller sig till vårt arbete. De tre faktorerna är inkomst, priset av andra varor och individens preferenser. Förändringar av dessa faktorer kan innebära skiftningar på
efterfrågekurvan som påverkar priserna. Det här lyfts även fram ytterligare i senare avsnitt om substitutions- och inkomsteffekten.
3.1.1 Rationalitet och icke-rationalitet
För att studera varför efterfrågan på bostäder har stigit under covid-19 krisen blir det relevant att se hur köpare agerar på marknaden, mer specifikt om de handlar rationellt eller inte. Det vill säga för att skapa förståelse för vad som påverkar efterfrågan är det av betydelse att se till rationalitet och icke-rationalitet.
Hastie & Dawes (2010) skriver om rationella val, de skriver att i “the rational decision theory” har rationellt beteende beskrivits som ett beteende som maximerar värdet av konsekvenser. Inom “the rational choice theory” är grundantagandet att människor baserar sina beslut på personliga preferenser och att aktörerna anses rationella om de preferenserna är fullständiga. Modellen kan användas för att förstå människors beslutsfattande utifrån
rationalitet. (Amadae, 2021).
Hastie & Dawes (2010) menar dock att kvaliteten på ett beslut inte endast kan bedömas utifrån dess resultat utan rör sig snarare om själva processen. De presenterar följande fyra kriterier för att definiera ett rationellt val:
- Det är baserat på beslutfattarens tillgångar i form av pengar, fysiska tillstånd, psykologiska förmågor samt sociala relationer och känslor.
- Det är baserat på de eventuella konsekvenserna som valet kan innebära.
- Vid osäkerhet bedöms konsekvenserna utifrån sannolikhetsteorin.
- Valet är anpassningsbart inom begränsningar av sannolikheterna och värdena som kan förknippas med varje potentiell konsekvens av valet.
Vidare skriver Hastie & Dawes (2010) att vi människor inte alltid tar sådana beslut. Det finns andra beslutsprocesser som inte kan relateras till de ovanstående kriterierna av rationalitet som innefattar följande:
- Beslut tas utifrån hur man har valt tidigare, det vill säga utifrån vanor.
- Beslut tas baserat på hur man tror andra hade gjort, nämligen att man imiterar andras personers beslut.
- Beslut som baseras på egna tolkningar av t.ex. religiösa principer.
Om de fyra kriterierna bryts kan beslutsfattaren nå motsägelsefulla slutsatser trots att de baseras på samma kunskap och preferenser. Det rör sig då om att en person kan komma fram
till att ett visst val kan vara både önskvärt och icke önskvärt samtidigt. (Hastie & Dawes, 2010).
Inom den finansiella ekonomin beskrivs ett irrationellt tänkande vara ett beteende som på något plan går mot grundantagandet om att individer tänker och agerar vinstmaximerande.
(Gavelin & Sjögren, 2012). Grundantagandet har kritiserats av Kahneman & Tversky (1979) i deras paper “Prospect Theory: an analysis of decision under risk”. De menar på att teorin om nyttomaximering inte är förenlig med individers beteende under mer osäkra
omständigheter.
3.1.2 Flockbeteende
Ett fenomen, som sociologen Gustave Le Bon beskrev i slutet på 1800-talet om hur en flockmentalitet kan uppstå som förändrar den enskilda individens egentliga beteende, är ett exempel på situationer där människors handlande kan bli icke-rationellt. Fenomenet handlar om hur människor i en större massa tappar sin egen vilja och istället följer kollektivet.
(Larsen, 2013). Enligt Prechter (2001) är det ett verktyg för över överlevnad där man
anpassar sig efter gruppens övertygelser och sker oftast i situationer där kunskap saknas. Att imitera andra och gå efter flocken är en primitiv instinkt som i grunden handlar om
överlevnad, där att följa gruppen kan stärka chansen för överlevnad samt innebära framgång.
(Prechter, 2001).
Aronson (2020) skriver om “informational social influence” som handlar om att människor tenderar att observera andra människors beteende och konformera till det. I situationer av osäkerhet där vi inte vet tillräckligt för att ta ett välgrundat beslut, förlitar vi oss på andra människors beteende som grund för våra beslut. Det vill säga vi influeras av hur andra människor agerar som vägledning för vårt egna beteende, eftersom att vi tror att andra människors tolkningar av olika omständigheter är korrekt. Det är främst i situationer av tvetydighet som människor förlitar sig till andra människors agerande i tron om att det ska vara rätt. Krissituationer kan vara svårförståeligt och en sådan situation kan göra det svårt för en människa att tänka på hur man ska agera. I sådana situationer av panik och osäkerhet imiterar vi ofta andra människors beteende. När det kommer till kriser där människor inte alltid agerar rationellt innebär det att vi imiterar människor som själva agerar från ett läge av
Prechter (2001) skriver att flockbeteende kan visa sig på finansiella marknader där individer håller tillbaka från att antingen köpa eller sälja även när man själv känner att man bör göra det, av anledningen att man inte vill avvika från hur andra agerar. Istället väntar man tills det att andra tycker att det är en bra idé att köpa respektive sälja, i rädsla för att ha fel och göras till åtlöje. Vidare skriver Prechter (2001) att rädslan för att vara ensam i sin egna övertygelse är så pass stark och fenomenet kan klargöra skälen till att marknader håller i sig och att man kan observera vad som kan tyckas vara extrema värderingar av finansiella tillgångar.
Teorier om flockbeteende blir relevant i den här studien av anledningen att människor blir påverkade av andra människor och framförallt i tider av kris. Följaktligen kan det hjälpa till att öka kunskapen till varför köpare har agerat som de gjort och således även bidra till att förstå varför efterfrågan har stigit under covid-19 pandemin.
3.1.3 Substitutions- och inkomsteffekten
Två begrepp av vikt som arbetet kommer relatera till för att besvara frågeställningarna är substitutionseffekten och inkomsteffekten, då de kan kopplas till hur efterfrågan kan påverkas av olika förändringar. Detta genom att öka förståelsen för vad som händer med efterfrågan när priser och inkomster förändras.
Substitutionseffekten är när en vara blir för dyr för marknaden att man ersätter den med något billigare. Exempel på substitutionseffekten kan vara när en vara blir för dyr, att man då väljer att ersätta den med en annan, med liknande funktion men till ett lägre pris. Utöver att det blir för dyrt kan det också finnas andra anledningar till att ersätta varor, exempelvis om
tillgängligheten försvinner.
Inkomsteffekten kan användas för att beskriva hur efterfrågekurvan påverkas av en förändring av konsumenternas köpkraft. När konsumentens inkomst påverkas negativt påverkas också deras köpkraft negativt vilket i sin tur leder till att efterfrågan på varor minskar. Ett exempel på hur detta kan ses på exempelvis aktiemarknaden är att när privatpersoner förlorar sin inkomst måste de få sina pengar, varav de kan ta ut det från aktiemarknaden. Detta leder i sin tur till att aktiemarknadens värde faller och fler väljer att sälja. Detta är ett exempel på inkomsteffekten. (Nicholson & Snyder, 2011).
Dessa två begrepp anser relevanta till detta arbetet eftersom bostadsmarknaden kan anses som en investering och likt andra investeringar påverkas det av omvärlden samt ifall hushållets inkomst påverkas negativt.
4. Empiri
I detta avsnitt presenteras våra respondenter med pseudonymer i syfte att bevara deras anonymitet. Till en början kommer respondenternas ålder, antal personer i hushållet,
hushållets årsinkomst samt vilken månad de skrev kontrakt att presenteras för att kunna se om dessa faktorer kan komma att ha en påverkan på resultatet. Årsinkomsten kommer att
jämföras med medelinkomsten i Malmö som 2019 var ca 246 000 för kvinnor och 299 000 för män som kommer att användas för att undersöka om det finns ett samband mellan inkomst och bostadsköp. (Regionfakta, 2019). I ett hushåll med två inkomster från en man och kvinna två inkomster är medelinkomsten ca 545 00 när man slår samman kvinnor och mäns medelinkomst.
Av de respondenter som har köpt en bostadsrätt har vi intervjuat fyra män respektive sex kvinnor. Utifrån medelinkomsten för män och kvinnor i Malmö 2019 har de tillfrågade männen en inkomst över medelinkomsten. Medan bland kvinnorna är det endast tre av sex tillfrågade som har en inkomst över medelinkomsten. De tre kvinnor som ligger under medelinkomsten är alla studerande. Vidare till de respondenter som har köpt en villa ha vi intervjuat tre män och fyra kvinnor, alla uppger att det har två inkomster i hushållet. Av tre män har en valt att inte kommentera sin inkomst medan de andra två hushållen har en gemensam inkomst över medelinkomsten. Bland kvinnorna av de tillfrågade uppger fyra av fyra att deras gemensamma inkomst i hushållet ligger över medelinkomsten.
4.1 Bostadsrätter
Först ut presenteras de respondenter som köpt en bostadsrätt i Malmö kommun under det senaste året. Totalt har vi genomfört 10 intervjuer med personer som köpt en bostadsrätt, både kvinnor och män med ett åldersspann mellan 21-69 år.
Tabell 1. Illustrerar de respondenter som har köpt en bostadsrätt i Malmö mellan år 2020-2021
Alias Kön Ålder Årsinkomst Kontrakt månad
Folke +1 Man 30 700 000 Mars 2021
Emma Kvinna 22 120 000 Januari 2021
Felicia Kvinna 22 200 000 Januari 2021
Håkan +1 Man 30 720 000 Maj 2020
Kerstin Kvinna 69 340 000-430 000 Oktober 2020
Sara Kvinna 25 450 000 Oktober 2020
Anna+1 samt barn under 20 år
Kvinna 29 > 600 000 Mars 2020
Albin+1 Man 29 1 000 000 Oktober 2020
Maja Kvinna 21 200 000 Januari 2021
Dan Man 27 240 000-400 000 Februari 2021
4.1.1 Tema 1: Hur har krisen påverkat vardagen?
Hur de har blivit påverkade av krisen besvaras genom frågeställningarna “Hur har krisen påverkat dig, har det skett några större förändringar för dig i din vardag?”, “Hur har din ekonomiska situation blivit påverkad av krisen?” samt “Har ditt köpbeteende-mönster förändrats under denna kris?”. Till en början uppger 9 av 10 respondenter att deras liv inte har påverkats speciellt mycket, majoriteten menar på att den största skillnaden är att deras sociala liv har begränsats. Att man spenderar mer tid hemma, träffar inte folk på samma sätt som innan samt väljer bort restaurangbesök och en spontanfika på stan. 1 av 10 uppger att deras liv har påverkats mycket av krisen, att man känner sig mycket begränsad i vardagen samt att kvinnans aktiviteter har ställts in. Personen i fråga är pensionär och mycket kulturellt intresserad och ledsen över att allt ställts in tills vidare, samtidigt träffar hen bara folk
utomhus och håller goda avstånd för att skydda sig själv och sina medmänniskor. Vidare uppger 6 av 10 respondenter att den största skillnaden i deras vardag är att studier eller arbete har blivit på distans varav 5 av 6 inte ser detta som ett hinder, utan har anpassat sig till studier eller arbete på distans och trivs med det. 1 av 6 säger att anledningen till dennes flytt beror på att hushållet pluggar eller arbetar hemifrån och därmed ökad trångboddhet i hemmet som lett till frustration.
Vidare hur deras ekonomiska situation har påverkats under krisen menar 2 av respondenterna är pensionärer och därmed är deras inkomst oförändrad, däremot uppger båda två att det eventuellt har mer pengar över i slutet av månaden jämfört med tidigare då det inte spenderar lika mycket som tidigare. 6 av 10 uppger att deras lön är oförändrad och varav 3 av dessa
2 att deras inkomst har ökat med anledning av nytt jobb och en löneförhöjning, även här uppger de båda att det kunnat spara mer under denna kris. 3 av 10 studerar och är därmed berättigad studiestöd i form av CSN, även detta är oförändrat eftersom studier har fortsatt på distans. En av respondenterna berättar om att hen blev varslad i början av krisen men hade tur att hitta ett nytt jobb omgående och hann därmed inte bli ekonomiskt påverkad.
Slutligen ville vi ta reda på hur respondenternas köpbeteende har förändrats under krisen. 2 av 10 menar på att deras köpbeteende inte har påverkats speciellt mycket utan att det
spenderar varken mer eller mindre än tidigare. Medan 5 av 10 menar på att deras köpbeteende har minskat och att det kunnat spara mer varje månad, vilket beror på att det har skippat restaurangbesök, umgås inte med folk på samma sätt som tidigare och spenderar därmed inte lika mycket som innan. Medan 3 av 10 spenderar mer nu jämfört med tidigare, anledningen är att det har varit mycket “corona rabatter” som en uttryckte sig medan en annan har flyttat hemifrån och har därmed fler utgifter än tidigare.
4.1.2 Tema 2: Hur gick resonemangen under deras bostadsköp?
För att få en förståelse av hur respondenternas resonemang gick under deras bostadsköp har dessa frågor använts: “När började du leta ny bostad?”, “Av vilken anledning flyttade du?”,
“Har din livssituation tvingat dig att flytta?”, “Var en flytt behövlig nu eller hade du kunnat vänta?”, “Vad var det viktigaste i val av bostad, trädgård, balkong, större/mindre etc?” samt
“Såg köpprocessen annorlunda ut än vanligtvis?”. Bland de vi intervjuat är det väldigt spritt när de började leta ny bostad, hela 3 av 10 började redan leta innan pandemin och 3 av 10 började leta under våren 2020. Ytterligare 2 av 10 började leta under sommaren och 2 av 10 under hösten och en under vintern. Anledningen bakom varför de valt att flytta under rådande kris har varit olika. Hela 3 av 10 ville flytta från sin dåvarande stad till Malmö och hade haft funderingar på det sedan tidigare. 4 av 10 flyttade på grund av att det kände att det ville ha större, varav 3 flyttade från en 2:a till en 3:a medan en valde att flytta hemifrån eftersom alla i hushållet arbetade/studerade hemifrån och därmed upplevde att det blev för trångt. En annan flyttade för att komma närmare sina söner medan en annan blev erbjuden en fast tjänst och såg sin chans att bli beviljad lånelöfte. 3 av 10 är förstagångsköpare, en kvinna är klar med sina studier i juni och kände att det var rätt läge och köpa nu medan en annan kvinna blev erbjuden en fast tjänst och den tredje kvinnan tyckte att det blev för trångt och bo hemma.
Vidare svarar 10 av 10 att deras livssituation inte har tvingat dem till flytt, det vill säga inga
Frågan om en flytt var behövlig nu eller om de hade kunnat vänta uppger hela 9 av 10 att en flytt hade kunnat vänta, men 4 av dessa menar på att de hade hittat rätt och därför slog dom till nu. Medan en i kombination med att marknaden var bra då ville sälja då han och sambon trodde att marknaden skulle gå ner i Malmö och vågade därmed inte vänta tills hösten och valde därför att sälja sin dåvarande bostad i mars 2020. 1 av 10 menade på att en flytt var nödvändig nu, hennes anledning var att hon kände sig klar med Stockholm och behövde miljöombyte nu.
Balkong, storleken, centralt, nyrenoverat badrum, området och avgiften var några av de viktigaste faktorerna i val av bostad hos de vi intervjuat. 5 av 10 talar om hur viktig planlösningen har varit, att man vill ha en genomgående lägenhet och att man vill ha ett separat sovrum och vardagsrum. 4 av 10 tycker att det var viktigt att det fanns en liten balkong, majoriteten nämner hur viktigt läget har varit, att man vill ha nära till city, skola samt arbete. Medan för 2 av 10 var slutpriset och avgiften en viktig faktor då man inte har obegränsade resurser. Vidare om köpprocessen såg annorlunda ut uppger 6 av 10 att den största skillnaden var alla restriktioner och att man behövde boka sig till visningen. Medan 1 av 10 köpte en lägenhet som hade legat ute 2 månader och lyckades därmed köpa under utgångspris våren 2020. 2 av 10 uppger att köpprocessen inte såg annorlunda ut jämfört med tidigare och en uppger att processen gick ovanligt fort.
4.1.3 Tema 3: Hur ser det på deras bostadsköp idag?
Sista tematiseringen som besvarar hur de ser på deras bostadsköp idag och besvaras med hjälp av frågeställningarna; “Trodde du på stigande eller fallande priser?”, “Har du följt prisutvecklingen på bostadsmarknaden” samt “Hade du fortfarande agerat som du gjorde med den vetskapen du har idag?”. Till en början trodde 5 av 10 att priserna på
bostadsmarknaden skulle falla. Utifrån denna uppfattning valde en att sälja sin dåvarande bostad i mars 2020 eftersom han trodde att priserna skulle falla till hösten. 2 personer menar på att priserna borde falla eftersom arbetslösheten i samhället ökade och vi fick alltmer hårdare restriktioner. Men å andra sidan trodde 3 av 10 att priserna antingen skulle vara stabila eller stiga eftersom räntan är relativt låg och att köpa en bostadsrätt centralt alltid har varit en bra investering. En uppger att hon till en början trodde på fallande priser men att hon förstår varför priserna har stigit, hon menar på att allt fler går hemma och vill ha något att
bostadsmarknaden, att det varken märkt av att det har stigit eller sjunkit. Ena kvinnan var endast aktiv vid sitt eget bostadsköp vilket var i början av 2020, sedan dess har hon inte följt marknaden. Medan en annan kvinna endast utgick från sin egen budget och valde därför att endast kolla på objekt som matchade hennes budget och har därmed inte koll på
bostadsmarknaden i helhet.
I frågan om de har följt prisutvecklingen på bostadsmarknaden uppger mer eller mindre alla att det på ett eller annat sätt har följt bostadsmarknaden. Endast 1 av 10 uppger att hon inte har följt bostadsmarknaden. Men 4 av 10 uppger att det inte har stor koll på
bostadsmarknaden i helhet, men att de följt marknaden på så sätt att man jämfört sin egen bostad med grannhusen i området, kikat på slutpriser och varit extra uppmärksam under tiden man letat aktivt. En uppger att han följt marknaden både på gott och ont, att han sålde i ett tidigt skede med tron om att det var maxpriset han kunde nå, men med facit i handen hade han kunnat få mer. Men å andra sidan menar han på att han köpt sin nuvarande bostad till ett relativt bra pris då han köpte under utgångspris vilket var under våren 2020. Medan en annan hade hoppats på fallande priser men insåg lika snabbt att priserna återhämtade sig och
uppgick till samma nivå igen och sedan bara fortsatte att öka. En uppger att hon följt
bostadsmarknaden slaviskt under tiden hon letade ny bostad, hon är väldigt förvånad över den uppgång som skett på bostadsmarknaden.
Utifrån den vetskapen respondenterna har idag uppger trots allt 9 av 10 att det hade genomfört affären idag. Personen som menar på att hon inte hade köpt idag är nöjd med lägenheten men att det inte var optimalt tidsmässigt, eftersom hon flyttade till en ny stad från sina vänner och hade hoppats knyta nya bekantskaper. Men i den tid vi lever är det inte möjligt och hon menar på att allt det hon ville uppnå med flytten inte blev möjligt. 2 av 10 uppger att de bostäder de köpte i januari 2021 hade de inte haft råd med idag med anledning av de stigande priserna och de hade därför agerat likadant idag. Resterande 7 av 10 är nöjda med sitt bostadsköp och hade agerat likadant idag utifrån den vetskapen de har idag.
4.2 Villor
Här presenteras de respondenter som köpt en villa i Malmö kommun under det senaste året.
Totalt har vi genomfört 7 intervjuer med personer som köpt en villa, både kvinnor och män med ett åldersspann mellan 35-70 år.
Tabell 2. Illustrerar de respondenter som har köpt en bostadsrätt i Malmö mellan år 2020-2021
Alias Kön Ålder Årsinkomst Kontrakt månad
Mattias +1 Man 59 1 000 000 Mars 2021
Sonja +1 samt 2 barn under 20 år
Kvinna 35 1 100 000 November 2020
Frank +1 samt 7 barn alla bor hemma
Man 45 2 000 000 Januari 2021
Lisa +1 Kvinna 70 1 300 000 November 2020
Niclas+1 samt 1 barn under 20 år
Man 28 / April 2020
Maja +1 Kvinna 37 550 000 Mars 2021
Thea +1 Kvinna 45 1 300 000 Mars 2020
4.2.1 Tema 1: Hur har krisen påverkat vardagen?
Hur de har blivit påverkade av krisen besvaras genom frågeställningarna “Hur har krisen påverkat dig, har det skett några större förändringar för dig i din vardag?”, “Hur har din ekonomiska situation blivit påverkad av krisen?” samt “Har ditt köpbeteende-mönster förändrats under denna kris?”. Till en början uppger 5 av 7 att krisen har påverkat deras liv, det som främst har påverkats är deras arbetssituation. 3 av 7 uppger att den största skillnaden är att man arbetar hemifrån, 1 av 7 ha blivit uppsagd från sin nuvarande arbetsplats och är numera arbetssökande medan en annan nyligen hade startat upp ett nytt företag våren 2020 och fick en tuff start med anledning av krisen. 4 av 7 uppger att deras sociala umgängen har påverkats eftersom man inte ses som tidigare, medan 1 av 7 menar att den största påverkan på hennes liv är att hon inte kan resa som tidigare.
Hur deras ekonomiska situation har påverkats under krisen uppger 5 av 7 att det inte har förändrats, varken till det bättre eller sämre utan är densamma som tidigare. Medan 1 av 7 har en rörlig lön vilket har påverkats under krisen, han har en lägre lön än tidigare men inget som påverkat honom drastiskt. 1 av 7 har blivit arbetslös till följd av krisen, men hushållets
ekonomi har inte påverkats speciellt mycket. Kvinnan sålde även en lägenhet i samma veva och kunde därmed stoppa in vinsten i den nya bostaden.
Om respondenternas generella köpbeteende har förändrats under krisen säger 5 av 7 att deras köpbeteende inte har förändrats. Däremot 2 av dessa 5 menar på att man kanske har sparat mer eftersom man inte lägger sina pengar på resor och middagar ute. Medan en annan menar på att han köpt en villa som behöver renoveras och att detta medföljer stora omkostnader och att han på så sätt har sett över sitt köpbeteende, men inte på grund av krisen. 1 av 7 talar om att hennes köpbeteende har förändrats på grund av klimatkrisen och inte Covid krisen, att hon ser över sina köpvanor och handlar mer hållbart. Medan 1 av 7 menar på att hennes
köpbeteende har påverkats på så sätt att hon till största del handlar allt online, både kläder och matvaror för att undvika visat ute bland folk.
4.2.2 Tema 2 Hur gick resonemangen under deras bostadsköp?
För att få en förståelse av hur respondenternas resonemang gick under deras bostadsköp har dessa frågor använts: “När började du leta ny bostad?”, “Av vilken anledning flyttade du?”,
“Har din livssituation tvingat dig att flytta?”, “Var en flytt behövlig nu eller hade du kunnat vänta?”, “Vad var det viktigaste i val av bostad, trädgård, balkong, större/mindre etc?” samt
“Såg köpprocessen annorlunda ut än vanligtvis?”. Till en början uppger 6 av 7 att det började leta ny bostad redan innan Covid-19. Bara en uppger att han började leta ny bostad under sommaren 2020, majoriteten började leta ny bostad för ca 1-2 år sedan och 2 av 7 har letat sedan 3-4 år tillbaka. Anledningen bakom deras flytt skiljer sig inte speciellt mycket, 3 av 7 ville ha större och fler kvadratmeter, 2 av 7 ville ge sina barn ett tryggt hem med trädgård, en skulle bli sambo och en annan ville flytta närmare sin söner. Vidare uppger 2 av 7 att deras livssituation tvingade de att flytta, vilket berodde på tillökning i familjen och att man kände behov av större. Medan 5 av 7 menar på att deras livssituation inte har tvingat de att flytta.
Frågan om en flytt var nödvändig nu uppger 7 av 7 att det hade kunnat vänta, däremot
påpekar 2 av 7 att det letat länge och att det äntligen kändes rätt. Därför valde det att köpa nu även om en flytt hade kunnar vänta. Det viktigaste i val av bostad uppgav 4 av 7 att läget och storleken var av stor betydelse, en uppgav att det var viktigt med en trädgård för barnens skull. Vidare var det viktigt för en att det var stort nog så alla barnen skulle kunna komma och hälsa på medan för en annan var det viktigast att bo nära sina söner.
Om köpprocessen såg annorlunda ut jämfört med innan och tidigare erfarenheter uppger att 6 av 7 att krisen har påverkat deras köpprocess på ett eller annat sätt. 2 av 7 uppger att den största skillnaden var alla restriktioner, hålla avstånd, max antal och bära munskydd. En uppger att han sålde sin tidigare bostad i början av krisen och fick sälja till under utgångspris eftersom många inte gick på visningar. Medan en kvinna som både köpte och sålde våren 2020 berättar om hur skal budgivningen var, till exempel villan hon köpte var det hon och en till budgivare varav den andra lade sig efter sitt första bud och därmed kunde kvinnan köpa under utgångspris. Medan 1 uppger att bostadsprocessen inte var annorlunda denna gång, en annan tyckte processen gick ovanligt fort och en tredje hade blivit upplyst från
fastighetsmäklaren att efterfrågan var hög men utbudet lågt. Kvinnan valde att köpa nu då hon trodde priserna skulle fortsätta och utbudet minska och därmed behöva tvingas köpa utanför Malmö.
4.2.3 Tema 3 Hur ser det på deras bostadsköp idag?
Sista tematiseringen som besvarar hur de ser på deras bostadsköp idag och besvaras med hjälp av frågeställningarna; “Har du följt prisutvecklingen på bostadsmarknaden”, “Trodde du på stigande eller fallande priser?”samt “Hade du fortfarande agerat som du gjorde med den vetskapen du har idag?”. Till en början uppger 2 av 7 att det inte har följt
bostadsmarknaden under senaste tiden, medan 1 av 7 svarar “nja” med anledning av att hon köpte villa i början av 2020 men delvis har följt hennes vänners försäljningar. Medan 4 av 7 uppger att de har följt bostadsmarknaden, varav 2 menar på att det har varit inne i “bubblan”
eftersom det både har sålt och köpt. Vidare svarar 3 av 7 att det inte har tänkt på om priserna skulle stiga eller falla under krisen. Medan 1 av 7 trodde på stagnerande priser, han menade på att priserna i stort sett aldrig har sjunkit, därav stagnerade priser och att det efter ett tag skulle ta fart igen. Vidare trodde 2 av 7 på stigande priser medan 1 av 7 hade hoppats på fallande eftersom han skulle köpa. Slutligen trodde 2 av 7 att priserna skulle stiga.
Utifrån intervjuerna uppger 6 av 7 att det skulle ha agerat likadant idag med den vetskapen de har idag. En kvinna berättar hur nöjd hon är, hennes syster är fastighetsmäklare och hon har flera gånger påtalat vilken bra affär dom gjort. Medan 1 av 7 menar på att han inte skulle agerat som han gjort med anledning av att han sålde januari 2021 och hade en tanke om att
5. Analys
I följande kapitel kommer svaren från respondenterna att diskuteras i förhållande till de teorier som presenteras i studiens tredje kapitel. Utifrån resultatet från intervjuerna vill vi få en större förståelse för den ökade efterfrågan på bostadsmarknaden och svara på följande frågeställningar:
- Vad kan de bakomliggande faktorerna vara till varför bostadspriserna ökat under en kris?
- Hur kan ökade bostadspriser förklaras under en kris?
5.1 Analysdiskussion
Ekonomier rör sig ständigt i konjunkturcykler där en lågkonjunktur kan definieras som en period av minskad produktion, ökad arbetslöshet och en pessimistisk framtidstro. (Eklund, 2020). Under krisen 2007-2008 hamnade Sverige i en lågkonjunktur och Eklund (2020) skriver att under perioder av lågkonjunktur faller efterfrågan då hushåll håller tillbaka med konsumtion och väljer ofta att spara. Under covid-19 krisen kan man notera att efterfrågan på bostäder istället har ökat.
I intervjuerna fick samtliga respondenter berätta om hur covid-19 har påverkat dem i vardagen samt hur deras ekonomi har påverkats av krisen. Majoriteten uppger att deras vardagsliv inte påverkats så mycket, utan de flesta menar att största skillnaderna är de sociala begränsningar som krisen har inneburit. Utöver de sociala begränsningarna uppger 9 av 17 att de arbetar/studerar hemifrån till följd av krisen och endast 1 av 17 uppger att denne är
arbetslös på grund av krisen. Vad som framgår av respondenternas svar är att majoriteten inte är ekonomiskt påverkade utan uppger en oförändrad inkomst. Utifrån tabell 1 och 2 som presenterar köparnas årsinkomst ser vi att 7 av 10 ligger över medelinkomsten som har köpt en bostadsrätt och 5 av 7 ligger över medelinkomsten som har köpt en villa. Vad som är värt att notera är de facto att en del har märkt av minskade utgifter och ökat sparande då krisen har inneburit färre restaurangbesök och resor. Bortsett från minskade utgifter uppger majoriteten att deras inkomst är oförändrad vilket kan förklaras med att deras arbeten inte har blivit påverkade av krisen.
Således kan man konstatera att majoriteten av respondenterna är påverkade av krisen främst i det sociala livet men även i form av att arbete och studier har för övervägande del skett hemifrån. Vidare noterar vi att en del menar att de har sparat mer än tidigare eftersom det sociala livet har blivit begränsat. Kopplar man detta till substitutionseffekten, verkar det som att när det sociala livet drabbas hårt och man inte kan spendera pengar på samma nöjen som man kunde innan måste man hitta något värdigt att ersätta det med. En av dessa sakerna verkar vara mer sparandet vilket i sin tur kan användas till en kontantinsats eller att förbättra sitt hem. Ett sätt att förbättra sitt hem är genom att flytta till något större eller ett mer
attraktivt område. Majoriteten sökte sig till något större eller mer attraktiva områden samtidigt som det inte var nödvändigt vid tillfället.
En majoritet av de slumpmässigt utvalda malmöbornas värdering av nöjen har alltså under krisen covid-19 förflyttas från resor och sociala nöjen till hemmet där man nu blivit tvungen att spendera mer tid. På så sätt blir betalningsviljan också större vilket kan vara en av många faktorer som drivit upp efterfrågan på bostäder under en pågående kris.
Utifrån respondenternas svar var det bara en person som blivit av med jobbet samtidigt som många menade att covid-19 bara påverkade deras sociala liv och inte jobbet förutom mer distansarbete. Ser man på inkomsten från de olika hushållet var en stor majoritet över medelinkomsten och inte många låginkomsttagare. De som tjänade under medelinkomsten, vilket var 3 stycken utav 10 som köpt bostadsrätt var alla tre studenter vilket påverkar. Vad detta kan tyda på är att covid-19 krisen, som påverkat det sociala livet för många också måste ha påverkat sociala etableringar som restauranger, bio och andra nöjen. De som tjänar över medelinkomsten har alltså inte drabbats lika hård av den ökade arbetslösheten som kommit med denna krisen och därför har detta heller inte negativt påverkad respondenternas ekonomi utan till och med hjälpt det positivt då en övervägande del sade att de började spara mer.
I vår studie ville vi även, dels undersöka om köpare som köpt villa eller bostadsrätt under covid-19 krisen har varit rationella i sitt köpbeslut eller om det kan finnas en koppling till fenomenet flockmentalitet. Det vill säga, kan flockbeteende förklara den ökade efterfrågan? I den klassiska ekonomiska analysen är grundantagandet att människor är rationella
nyttomaximerare som agerar på ett sätt som maximerar vinsten. Flockbeteende innebär att människan då inte tänker som en “rationell nyttomaximerare” utan förlitar sig på andra
utifrån ett läge av panik som kan anses vara irrationellt. Vi har därav i våra intervjuer ställt frågor om respondenternas anledning till flytt samt om de själva anser att flytten var direkt nödvändig just då eller om den hade kunnat vänta. Vi har även under intervjun ställt frågan om respondenterna på något sätt har följt prisutvecklingen på bostadsmarknaden för att ta reda på hur insatta de har varit i utvecklingen på bostadsmarknaden och därmed även se om köpbesluten har påverkats av prisutvecklingen.
Det kan vara svårt att säga om bostadsköpen är grundade på rationella val eller inte. Hastie &
Dawes (2010) presenterade olika kriterier för rationella val. Huruvida köpbesluten är rationella eller inte blir svårt att konstatera utifrån de kriterierna i vårt fall då det skiljer sig mellan varje respondent och deras individuella situationer. Dock skriver Hastie & Dawes (2010) om att människor inte alltid tar beslut som är att anse som rationellt och där tog de upp bland annat när vi imiterar andra människors beteende.
Aronson (2020) skriver om det som kallas informational social influence som handlar om hur vi människor framförallt under kriser och andra svårförståeliga situationer imiterar andra människors beteenden och beslut då vi antar att det är rätt. Vidare menar Prechter (2001) att flockbeteendet som vi idag kan se på t.ex. finansiella marknader ursprungligen är en
överlevnadsinstinkt där att förhålla sig till och imitera andra kan öka överlevnads- samt framgångs chanserna. Här handlar det om en beslutsprocess som inte nödvändigtvis har en rationell grund. Flockbeteende kan vara en av orsakerna till att priserna på
bostadsmarknaderna har stigit under corona-krisen, där folk märker av den ökade efterfrågan och stigande priserna och då väljer att inte vänta med att köpa utan att göra det direkt. I vår intervjuundersökning har en majoritet av respondenterna berättat att de i olika utsträckning har följt bostadsmarknaden under krisen. En del trodde eller hoppades på fallande priser och en del tänkte att priserna skulle stiga eller stagnera under krisen. Att vi har observerat att en större del av respondenterna har till viss del varit insatta i bostadsmarknadens prisutveckling, kan vara en förklaring till att man har köpt. Det eftersom att man har noterat att priserna har stigit och sett att andra köper och då gör likadant innan priserna stiger ännu mer.
Vidare av de intervjuade, uppgav alla förutom en person att deras flytt inte var direkt nödvändig just då. Frågan vi ställde oss då var huruvida det är covid-19 krisen som har påverkat flytten eller om det finns andra bakomliggande orsaker? Majoriteten uppgav dock
börjat leta bostad redan innan krisen. Endast en person menade på att en större bostad var nödvändig på grund av arbete hemifrån. Således kan vi inte utifrån de svar som framgick utläsa någon koppling mellan direkt orsak till flytt och covid-19. Däremot berättade ungefär hälften av respondenterna att de letade ny bostad redan innan pandemins start. Således har de redan innan haft incitament till flytt, men att covid-19 sedan kan ha varit en drivkraft till att man går genom med flytten. Många har nämnt att det sociala livet är påverkat och en del berättar även att de antingen studerar eller arbetar mer hemifrån, det vill säga de flesta spenderar allt mer tid i sina hem. På den grunden kan pandemin ha inneburit att för
åtminstone de som redan haft planer på flytt att de fullföljer det när de ser ett större “värde” i sitt hem. En av respondenterna nämnde just det att denne spenderar mer tid i hemmet och då ville ha en större bostad.
6. Slutsats
6.1 Slutsatser
Under covid-19 krisen har priserna på bostäder stigit och efterfrågan har ökat. I den
genomförda studien ville vi se hur den ökade efterfrågan på bostäder kan förklaras under en kris och vilka bakomliggande faktorer som kan finnas.
Det är emellertid svårt att identifiera en exakt förklaring till varför bostadsmarknaden har sett ut som den gjort och varför efterfrågan har stigit. I den aktuella studien har vi genom de genomförda intervjuerna skapat en ökad förståelse till hur köpares tankeprocess har sett ut under en kris och grunden till deras köpbeslut. Vad som tydligt framgår är att de flesta menar att krisen framför allt begränsat det sociala livet och att arbete och studier i många fall flyttats till hemmet. Det vill säga allt mer tid spenderas i hemmet, vilket kan vara en av
anledningarna till att personerna vill investera i ett hem där man trivs. Här kan även krisen ha varit en drivkraft till att de personer som uppgett att de letade ny bostad redan innan krisen känt att de vill genomföra sin flytt, trots att den inte är direkt nödvändig, för att bo mer bekvämt när man tillbringar mer tid i hemmet.
Vidare har det även uppgetts att till följd av ett begränsat socialt liv att pengar som tidigare lagts på nöjen, istället har gått till sparande. Ett ökat sparande som kan ha inneburit att fler har haft och känt att de har råd med en flytt. Det var endast en av respondenterna som nämnde att denne var arbetslös till följd av covid-19 krisen. Det vill säga att av de som har intervjuats var det endast en som var direkt ekonomiskt påverkad av krisen, något som kan ha påverkat resultatet i denna studie då de flesta inte märkt av någon större påverkan utöver ett minskat socialt liv samt arbete och studier hemifrån.
Fortsättningsvis i studien, undersöktes även om flockbeteende kan ha varit en ytterligare faktor till att efterfrågan ökat. Även om det inte direkt framgår från de svar som framkommit, kan man ändå dra den slutsatsen att det är en möjlig faktor till att efterfrågan har stigit. Detta eftersom att en större del av respondenterna har berättat att de har följt prisutvecklingen på bostadsmarknaden. De skiljde sig dock en del om huruvida de trodde på stigande eller fallande priser, men trots det kan köpare som har följt utvecklingen velat gå igenom med köpet direkt istället för att avvakta. Det vill säga att efter att ha sett hur priserna stiger och att andra köper att man själv därmed även gör det innan priserna stiger ytterligare.
